BMF-010206/0094-IV/9/2017

§ 15b, auf welche die Vorschriften der § 15c bis § 15f nicht anwendbar sind, ist unter Z 1 der dem Käufer bekanntzugebende Verkehrswert im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zu verstehen, sowie unter Z 2 der vereinbarte Kaufpreis. Seit 1.1.2016 ist als Bemessungsgrundlage für grunderwerbsteuerliche Vorgänge grundsätzlich die "Gegenleistung, mindestens der Grundstückswert" zugrunde zu legen. Der Grundstückswert bemisst sich entweder nach der Pauschalwertmethode oder anhand von pauschalen Immobilienwerten; der Steuerpflichtige hat zudem die Möglichkeit, den geringeren gemeinen Wert nachzuweisen. Wie in Punkt 1.1.7 der Information des BMF vom 11.11.2014, BMF-010206/0101-Vl/5/2014, ausgeführt, entspricht bei nachträglichen Übertragungen in das Wohnungseigentum der Preis, der im Rahmen der vom WGG vorgegebenen Grenzen gebildet wird, dem gemeinen Wert. Ein gesonderter Nachweis braucht in diesem Fall nicht erbracht werden. Im Ergebnis wird bei derartigen Übertragungen immer die Gegenleistung als Bemessungsgrundlage herangezogen, weil sie entweder höher als der Grundstückswert ist ("Gegenleistung, mindestens Grundstückswert") oder dem geringeren gemeinen Wert entspricht. Gemäß § 15g WGG wird eine nachträgliche Leistung des Differenzbetrages zwischen der Bauvereinigung und dem Eigentümer (Miteigentum, Wohnungseigentum) bestimmt, die als nachträgliche Gegenleistung zu werten ist. Da ursprünglich jedenfalls die Gegenleistung der Grunderwerbsteuer unterzogen wurde, ist diese nachträgliche Gegenleistung ebenfalls der Grunderwerbsteuer zu unterziehen. Es ist daher gemäß § 10 Abs. 3 Z 1 GrEStG 1987 eine Abgabenerklärung vorzulegen oder gemäß § 11 GrEStG 1987 eine Selbstberechnung durch einen Parteienvertreter durchzuführen. 3.4. Bewertung einer Bauzinsverpflichtung Die natürliche Person A räumt der X-GmbH an ihrem unbebauten Privatgrundstück ein Baurecht ein. Die Bauzinsverpflichtung beträgt monatlich netto 2.000 € zuzüglich einer allfälligen USt. Der Baurechtsvertrag wird auf 30 Jahre abgeschlossen. Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer? Ist die kapitalisierte Bauzinsverpflichtung für die Gesamtdauer von 30 Jahren oder für 18 Jahre (gemäß § 15 Abs. 1 letzter Satz BewG 1955) als Gegenleistung heranzuziehen? Lösung: Es handelt sich um eine entgeltliche Baurechtseinräumung, für welche gemäß der Info des BMF vom 13.05.2016, BMF-010206/0058-VI/5/2016, als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der Wert der Bauzinsverpflichtung gemäß § 15 BewG 1955, mindestens jedoch der Grundstückswert des Baurechtes heranzuziehen ist. § 15 Abs. 1 BewG 1955 lautet wie folgt: "Der Gesamtwert von Nutzungen oder Leistungen, die auf bestimmte Zeit beschränkt sind, ist die Summe der einzelnen Jahreswerte abzüglich der Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen. Dabei ist von einem Zinssatz in Höhe von 5,5 v. H. auszugehen. Der Gesamtwert darf das Achtzehnfache des Jahreswertes nicht überstiegen." Als Bemessungsgrundlage ist im Ergebnis die Gegenleistung (Gesamtwert [Kapitalwert] der auf Zeit beschränkten Nutzungen oder Leistungen, gedeckelt mit dem 18-fachen Jahreswert gemäß § 15 Abs. 1 BewG 1955), mindestens aber der Grundstückswert (der aufgrund der unter 50-jährigen Laufzeit des Baurechtvertrages nur anteilig zu berücksichtigen ist) anzusetzen. Der Kapitalwert kann zB mit dem Abzinsungsrechner auf der Homepage des BMF berechnet werden (https://service.bmf.gv.at/service/Anwend/Steuerberech/Par14/Par14.aspx). Bei einer 30-jährigen vorschüssigen Leistung wäre im Übrigen noch keine Deckelung notwendig (Kapitalwert für 30 Jahre = 15,333-facher Jahreswert, tabellarische Aufstellungen zB in Twaroch-Wittmann-Frühwald, BewG § 14 S. 14, Fellner, GrEStG 1987, Stand September 2006, § 5 Tz 49, Arnold/Bodis, GrESt 1987, § 5, Tz 24e). 3.5. Baurecht In Punkt 3.6. der Information vom 13.5.2016, BMF-010206/0058-VI/5/2016 , wird in der Tabelle "Übersicht über die Bewertung eines Baurechtes bei Erwerbsvorgängen außerhalb des Familienverbandes gemäß § 26a GGG " hinsichtlich des Erlöschens eines Baurechtes nur der Fall des Zeitablaufes angeführt. Wie ist vorzugehen, wenn ein Baurecht vor Zeitablauf endet? Welche Bemessungsgrundlage ist im Falle eines "Eigentümer-Baurechtes" heranzuziehen? Lösung: Erlischt ein Baurecht durch Zeitablauf, ist entsprechend Punkt 3.6. der zitierten Information zu unterscheiden, ob eine Gegenleistung gewährt wird oder nicht. Wird eine Gegenleistung erbracht, ist die Bemessungsgrundlage der Wert der Gegenleistung, mindestens der Wert des Gebäudes. Das Baurecht selbst (das ja durch sein Erlöschen an den Grundstückseigentümer zurückfällt) wird nicht besteuert. Das Gleiche gilt, wenn ein Baurecht vor Zeitablauf (etwa durch "Verwirkung" gemäß § 4 Abs. 2 BauRG oder auf Grund eines Aufhebungsvertrages) beendet wird. Überträgt der Bauberechtigte sein Baurecht dem Grundeigentümer, bleibt das Baurecht selbständig bestehen, weil der Rechtsvorgang nicht auf die Auflösung bzw. Beendigung des Baurechtes gerichtet ist. In diesem Fall liegt ein Erwerb eines Baurechtes vor, der wie die Übertragung des Baurechtes an einen Dritten zu besteuern ist. Verzichtet der Erwerber zu einem späteren Zeitpunkt auf das Baurecht und lässt es löschen, fällt das Gebäude dem Grundstück an; infolge Eigentümeridentität liegt kein weiterer Erwerbsvorgang vor, der der Grunderwerbsteuer unterliegt. Erwirbt der Bauberechtigte nach Begründung des Baurechtes auch Eigentum an der belasteten Liegenschaft (Eigentümerbaurecht), bleibt das Baurecht unberührt, weil die Vereinigung von Baurecht und Eigentum an der Stammliegenschaft in einer Hand nicht zum Untergang des Baurechtes führt. In diesem Fall unterliegt nur der Erwerb des Grund und Bodens der Grunderwerbsteuer. Die in der Information vom 13.5.2016 enthaltene Tabelle wird wie folgt ergänzt (grau unterlegt): | | Entgeltlich/unentgeltlich | GrESt-Bemessungsgrundlage | Begründung eines BR | Bauzins, eventuell SL | Wert der BZV gemäß § 15 BewG + Wert der SL, mindestens GrW des BR | Kein Bauzins, eventuell SL | Wert der SL, mindestens GrW des BR | Übertragung des BR an Dritten oder den Grundeigentümer | Übernahme der BZV, eventuell SL | BZV im Grundbuch → Wert der SL, mindestens GrW des BR | BZV nicht im Grundbuch → Wert der BZV gemäß § 15 BewG + Wert der SL, mind. GrW des BR | Erlöschen des BR durch Zeitablauf oder vorzeitige Beendigung des BR | Ohne Gegenleistung | GrW des Gebäudes | Mit Gegenleistung | Wert der Gegenleistung, mindestens GrW des Gebäudes (zB wenn gemäß § 9 Abs. 2 BauRG dem Bauberechtigten eine Entschädigung in Höhe von 25% des vorhandenen Bauwertes geleistet wird) | Eigentümer-Baurecht | Ohne Gegenleistung | GrW des Grund und Bodens (Grundwert) | Mit Gegenleistung | Gegenleistung, mindestens GrW des Grund und Bodens (Grundwert) Legende: BR = Baurecht; BZV = Bauzinsverpflichtung; SL = sonstige Leistung(en); GrW = Grundstückswert 4. § 4 GrEStG 1987 - Grundstückswertverordnung 4.1. Vorläufiges Wohnungseigentum Für ein unbebautes Grundstück liegen bereits konkrete Baupläne und ein Nutzwertgutachten vor; das Wohnungseigentum laut diesem Nutzwertgutachten wurde bereits grundbücherlich eingetragen. Der Vater schenkt nun seiner Tochter die Nutzwertanteile (ca. 50%); die Tochter muss die Kosten für den Bau der eigenen Einheit selbst finanzieren. Welcher Wert ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen? Handelt es sich um ein unbebautes oder um ein bebautes Grundstück? Lösung: Wird ein Teil eines unbebauten Grundstückes unentgeltlich oder im Familienverband übertragen, für das bereits Wohnungseigentum begründet bzw. Nutzwertanteile festgelegt worden sind, ist für den Fall, dass für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage das Pauschalwertmodell herangezogen wird, nur der Grund und Boden zu bewerten (also Bodenwert lt. EW-Bescheid/m2 * Anzahl der Quadratmeter * 3 * Hochrechnungsfaktor). Vereinbarungen und Vorleistungen, die ein erst zu errichtendes Gebäude betreffen, sind ohne Bedeutung. Erst dann, wenn im Übertragungszeitpunkt zumindest ein Rohbau mit Dach vorhanden ist, muss auch für das Gebäude ein Wert errechnet werden. Wenn somit nur der "nackte" Grund und Boden zum Teil übertragen wird, ist für das Ausmaß des Anteils (bzw. für die für die Berechnung des Grundwertes entscheidende Quadratmeterzahl) der prozentuelle Miteigentumsanteil lt. Grundbuch heranzuziehen. 4.2. Kraftfahrzeug-Abstellplatz In der Information des BMF vom 13.05.2016, BMF-010206/0058-VI/5/2016 (Vorgangsweise bei verschiedenen Sachverhalten im Zusammenhang mit dem Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung des StRefG 2015/2016 und des AbgÄG 2015) wird unter Punkt 4.6.2 Folgendes ausgeführt: 4.6.2. Kraftfahrzeug-Abstellplatz Wie sind Kraftfahrzeugabstellplätze im Freien, im Haus, in der Tiefgarage, angebaut, in Carport-Form, auf dem Dach usw. bei der Ermittlung des Grundstückswertes zu berücksichtigen? Lösung: Für einen Kraftfahrzeugabstellplatz (der zum Beispiel einer Eigentumswohnung zugeordnet ist) im Gebäude (Tiefgarage, Dach usw.) kann ein pauschaler Ansatz der Nutzfläche von 12 m² bzw. der Bruttogrundrissfläche von 17 m² gewählt werden. Der Kraftfahrzeugabstellplatz teilt den Ansatz des Baukostenfaktors hinsichtlich Alter und Art mit dem jeweiligen Gebäude. Für Kraftfahrzeugabstellplätze im Freien (ohne Schutz vor der Witterung, auch Carports, Flugdächer usw.) ist kein Gebäudewert zu ermitteln. Bedeutet das, dass auf Grund des Ansatzes von lediglich 35% bei Abstellplätzen grundsätzlich nur 4,2 m 2 (35% von 12 m 2 bei Ansatz der Nutzfläche bzw. 35% von 70% von 17 m 2 bei Ansatz der Bruttogrundrissfläche) angesetzt werden? Lösung: Ja 4.3. Gebäude, die dem MRG unterliegen § 2 Abs. 3 Z 3 lit. a der Grundstückswertverordnung stellt Gebäude, die Wohnzwecken dienen und soweit für sie ein Richtwert- oder Kategoriemietzins gemäß § 16 Mietrechtsgesetz (MRG) gilt, den sonstigen Gebäuden gleich (also Ansatz mit 71,25%). Auf welche Gebäude trifft dies zu? Lösung: Dies trifft auf Gebäude (Gebäudeteile) zu, die dem so genannten Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen und bei denen kein angemessener Hauptmietzins verlangt werden kann. Dies trifft im Wesentlichen auf Altbauten mit mehr als zwei selbständigen Mietgegenständen (gleichgültig ob Mit- oder Wohnungseigentum) zu, die auf Grund einer bis zum 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet worden sind. Für Wohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Mietgegenständen, die auf Grund einer Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind, oder für Wohnungen, die durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubauten aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu geschaffen worden sind, darf gemäß § 16 Abs. 1 MRG eine Vereinbarung über einen angemessenen Hauptmietzins getroffen werden; Mietzinsvorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen bleiben allerdings unberührt (§ 16 Abs. 12 MRG). Für "Neubauten" - gleichgültig, ob sie gefördert wurden oder nicht - gilt daher kein Richtwert- oder Kategoriemietzins; derartige Gebäude sind nach Maßgabe des § 2 Abs. 3 Z 3 lit. a GrWV mit 100% anzusetzen. Vom MRG ausgenommen sind vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser; weitere Ausnahmen betreffen etwa Dienstwohnungen oder Wohnraum, der an eine karitative oder humanitäre Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet wird (vgl. Aufzählung in § 1 Abs. 2 MRG). 4.4. Anzuwendender Immobilienpreisspiegel Der Grundstückswert kann gemäß § 4 Abs. 1 2. Teilsatz Grunderwerbsteuergesetz anhand eines geeigneten Immobilienpreissiegels berechnet werden. Welche Immobilienpreisspiegel sind geeignete Immobilienpreisspiegel iSd § 4 GrEStG 1987 ? Für welchen Zeitraum können diese Immobilienpreisspiegel angewendet werden und wo sind sie zu finden? An welche Stelle können Fragen zur Auslegung des jeweiligen Immobilienpreisspiegels gerichtet werden? Lösung: Entsteht die Steuerschuld eines Erwerbsvorganges (§ 8 GrEStG 1987) nach dem 31. Dezember 2015 und vor dem 1. Jänner 2017, ist gemäß § 3 Abs. 1 GrWV der jeweils zuletzt veröffentlichte Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband Immobilien- und Vermögenstreuhänder zur Ermittlung des Grundstückswertes anzuwenden. Für Erwerbsvorgänge, für die die Steuerschuld nach dem 31. Dezember 2016 entsteht, sind gemäß § 3 Abs. 2 GrWV die zuletzt veröffentlichten Immobiliendurchschnittspreise der Bundesanstalt Statistik Österreich (in der Folge Statistik Austria) heranzuziehen. Diese Tabelle wurde am 1. Jänner 2017 auf der Homepage der Statistik Austria unter http://www.statistik.at/web_de/statistiken/wirtschaft/preise/immobilien_durchschnittspreise/index.html veröffentlicht und wird in der Folge einmal jährlich aktualisiert; die erste Aktualisierung erfolgte am 13. Juni 2017. Für jene Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld bis zur Veröffentlichung der Aktualisierung entsteht, ist der Grundstückswert anhand der Tabelle vor der Veröffentlichung der Aktualisierung anzuwenden. Für Erwerbsvorgänge, für die die Steuerschuld am Tag oder nach der Veröffentlichung der Aktualisierung entsteht, ist die Tabelle in der aktualisierten Fassung anzuwenden. Fragen zur Anwendung der Immobiliendurchschnittspreisliste der Statistik Austria sind direkt an die Statistik Austria zu richten (siehe Kontaktdaten auf der Homepage der Statistik Austria). In der folgenden Tabelle wird anhand beispielhafter Sachverhalte die Anwendbarkeit des Immobilienpreisspiegels der Wirtschaftskammer Österreich (IPS), der Durchschnittspreistabelle der Statistik Austria mit Stand 1. Jänner 2017 (DPT I) und der am 13. Juni 2017 aktualisierten Durchschnittspreistabelle der Statistik Austria (DPT II) veranschaulicht: | Sachverhalt | IPS | DPT I | DPT II | Abschluss Kaufvertrag am 22.12.2016, keine aufschiebende Bedingung/Genehmigung | X | | | Abschluss Kaufvertrag am 22.12.2016, grundverkehrsbehördliche Genehmigung am 12.6.2017 | | X | | Abschluss Kaufvertrag am 22.12.2016, grundverkehrsbehördliche Genehmigung am 13.6.2017 | | | X | Abschluss Schenkungsvertrag am 2.1.2017, keine aufschiebende Bedingung/Genehmigung | | X | | Abschluss Schenkungsvertrag am 2.1.2017, Eintritt einer aufschiebenden Bedingung am 1.10.2017 | | | X | Tod 20.11.2015, Einantwortung 10.2.2017, keine Option in die neue Rechtslage | Rechtslage bis 31.12.2015 ist anzuwenden! | Tod 20.11.2015, Einantwortung 10.2.2017, Option in die neue Rechtslage | | X | | Tod 1.9.2016, Einantwortung 15.3.2017 | | X | | Tod 1.9.2016, Einantwortung 26.6.2017 | | | X 4.5. Anwendbarkeit des Immobilienpreisspiegels Bei welchen Gebäuden bzw. Grundstücken darf die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria verwendet werden? Was bedeutet der Satz in § 3 Abs. 2 GrWV "Diese Immobiliendurchschnittspreise dürfen nur angewendet werden, wenn das Grundstück mit den für die Bewertung eines gleichartigen Grundstückes zugrunde liegenden Kategorien der Tabellen der Immobiliendurchschnittspreise übereinstimmt."? Lösung: Die "Übereinstimmungsbestimmungen" in § 3 Abs. 1 und 2 GrWV geben vor, dass der Grundstückswert für ein Grundstück nur dann mit dem Immobilienpreisspiegel der WKO (anwendbar bei Entstehen der Steuerschuld 1. Jänner 2016 bis 31. Dezember 2016) oder der Tabelle der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria (anwendbar bei Entstehen der Steuerschuld ab 1. Jänner 2017) ermittelt werden darf, wenn das Grundstück die Vorgaben betreffend der Beschaffenheit des zu bewertenden Grundstückes, die der Immobilienpreisspiegel oder die Immobiliendurchschnittspreisliste vorgeben, erfüllt. Der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (IPS) gibt beispielsweise vor, dass die Werte, die für ein Einfamilienhaus angegeben sind, dann verwendet werden können, wenn das dazu gehörige Grundstück "ortsüblich" ist. Weicht in einem konkreten Fall die Grundstücksgröße erheblich ab, kann der IPS nicht herangezogen werden. Außerdem können nur bestimmte Objektkategorien (zB Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser) mit dem IPS bewertet werden. Die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria, die seit 1. Jänner 2017 an die Stelle des Immobilienpreisspiegels der WKÖ getreten ist, beinhaltet Werte für die Objektkategorien Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser. In der Kategorie Einfamilienhäuser wird unterstellt, dass zum Einfamilienhaus ein Grundstück gehört (gleicher Eigentümer), weshalb eine Ermittlung des Grundstückswertes nur für ein Gebäude (insbesondere für ein Superädifikat oder ein Wohnhaus bei übersteigendem Wohnungswert) mit der Immobiliendurchschnittspreisliste nicht möglich ist. Für andere Arten von Grundstücken als den drei angeführten kann die Liste nicht angewendet werden. Innerhalb dieser Objektkategorien gibt es hinsichtlich der Anwendbarkeit seit 13. Juni 2017 (siehe Punkt 4.4.) eine Einschränkung: Bei Einfamilienhäusern dürfen die Immobiliendurchschnittspreise nur angewendet werden, wenn die Grundgröße 3.000 m² nicht übersteigt. Zu beachten ist, dass bei einzelnen Kategorien unterschiedliche Kriterien für die weiteren Berechnungen differenziert werden müssen. Bei Eigentumswohnungen ist zwischen Wohnungen mit und ohne Außenflächen (Balkon, Terrasse, Garten) zu unterscheiden. Bei Einfamilienhäusern muss die Größe des Grundstückes beachtet werden. Bei beiden Kategorien werden seit 13. Juni 2017 (siehe Punkt 4.4.) zudem drei Bauperioden unterschieden. Informationen hinsichtlich der Nutzfläche werden von der Statistik Austria auf der Seite https://www.statistik.at/web_de/statistiken/wirtschaft/preise/immobilien_durchschnittspreise/index.html direkt und unter "Weitere Informationen" veröffentlicht. 4.6. Raumhöhe Hat die Höhe eines Raumes bzw. von Raumteilen (zB Dachschräge) einen Einfluss auf die Ermittlung der Nutzfläche gemäß § 2 Abs. 3 Z 1 lit. a GrWV ? Lösung: Gemäß § 2 Abs. 3 Z 1 lit. a GrWV gilt als Nutzfläche die gesamte Bodenfläche des Gebäudes abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone, Terrassen und unausgebauter Dachraum sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Die Raumhöhe und die damit verbundene Möglichkeit, den Raum über der Bodenfläche zu nutzen, werden auf Grund dieser Formulierung nicht berücksichtigt. Die Verordnung zählt außerdem jene Gebäudeteile auf, die bei der Berechnung der Nutzfläche nicht hinzuzurechnen sind. Demnach hat die Höhe eines Raumes bzw. von Raumteilen keinen Einfluss auf die Nutzflächenermittlung. 5. § 5 GrEStG 1987 (Gegenleistung) 5.1. Übertragung der Instandhaltungsrücklage im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung Unterliegt ein Betrag, der im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung für die Übertragung der Instandhaltungsrücklage bezahlt wird, der Grunderwerbsteuer? Oder stellt er lediglich eine Abgeltung der Übertragung eines anteiligen Guthabens (im Regelfall eines Sparguthabens) dar und ist damit keine Gegenleistung iSd § 5 GrEStG 1987 ? Lösung: Gemäß § 31 Abs. 2 WEG 2002 ist die Rücklage für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden. Sie ist entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen. Die Rücklage steht nicht im quotenmäßigen Miteigentum der Wohnungseigentümer, sondern stellt Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft dar und der einzelne Wohnungseigentümer kann zur Rücklage geleistete, noch nicht verbrauchte Beiträge auch nicht zurückverlangen. In seinem Urteil vom OGH 15.12.2009, 5 Ob 171/09x, hat der OGH ausgeführt, dass künftige Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts von der früher erfolgten Einhebung (besonders) hoher (und unverbraucht erhalten gebliebener) Beiträge zur Rücklage profitieren, während ihnen geringe oder nicht eingehobene Beiträge wirtschaftlich nachteilig sind; dies stellt bloß eine mittelbare Folgewirkung dar, die einen solchen späteren Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts nicht zum unmittelbar Geschädigten macht. Unterbleibt also die Einhebung einer Rücklage entgegen § 31 WEG 2002, kann daraus ein späterer Käufer eines Wohnungseigentumsobjekts keinen Schadenersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft ableiten. Da der Verkäufer somit für den Fall des Verkaufs seiner Wohnung und des damit verbundenen Ausscheidens aus der Eigentümergemeinschaft keinen Anspruch auf Refundierung seiner bisher geleisteten Beiträge aus dem Sondervermögen hat, kann er diese auch nicht rechtsgeschäftlich übertragen, weshalb ein dafür vereinbarter Betrag keine Abgeltung der Übertragung eines anteiligen Guthabens darstellt, sondern Teil der Gegenleistung iSd § 5 GrEStG 1987 ist. Aus ertragsteuerlicher Sicht gehört hingegen jener Teil des Kaufpreises, der auf bereits in die Instandhaltungsrücklage eingezahlte Beträge entfällt, nicht zu den Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 EStG 1988 (siehe EStR 2000 Rz 6655c). 6. § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG 1987 (Zusammenrechnung) 6.1. Freigrenze gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 und Zusammenrechnung Die Freigrenze des § 3 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 gilt pro Grundstück. Welche Auswirkung hat dabei die Zusammenrechnung? Beispiel: A schenkt B zwei Grundstücke (dh. zwei wirtschaftliche Einheiten), die jeweils einen Grundstückswert von 1.000 € haben und somit unter der Bagatellgrenze des § 3 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 liegen. Führt die Verpflichtung, Erwerbe innerhalb von fünf Jahren zwischen denselben Personen zusammenzurechnen, dazu, dass die Befreiung des § 3 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 nicht zum Tragen kommt? Lösung: Die Zusammenrechnungsbestimmung gemäß § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG 1987 bezieht sich (erst) auf die Frage des beim Stufentarif anzuwendenden Steuersatzes. Auf der vorgelagerten Ebene sind zunächst die Bemessungsgrundlagen - und zwar gesondert für jede wirtschaftliche Einheit - zu ermitteln. Wirtschaftliche Einheiten, deren Bemessungsgrundlage maximal 1.100 € beträgt, sind von der Grunderwerbsteuer befreit und werden daher nicht mit anderen wirtschaftlichen Einheiten, die nicht unter diese Bagatellgrenze fallen, zusammengerechnet. 6.2. Übertragung einer wirtschaftlichen Einheit (land- und forstwirtschaftliches Grundstück samt übersteigendem Wohnwert) außerhalb des Familienverbandes - Zusammenrechnung? Ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück (L&F) samt übersteigendem Wohnungswert (WW) wird von den beiden Hälfteeigentümern unentgeltlich übertragen, und zwar vom Onkel O an seinen ("leiblichen") Neffen N und kurz darauf von der Ehegattin E des Onkels ebenfalls an N (somit den aus ihrer Sicht "angeheirateten" Neffen). Kommt es zur horizontalen und vertikalen Zusammenrechnung? Lösung: Bei den Erwerbsvorgängen zwischen O und N sowie zwischen E und N sind folgende Tarife anzuwenden: | | L&F | WW | O → N (Familienverband) | 2% vom halben Einheitswert | Stufentarif vom halben Gebäudewert | E → N (kein Familienverband) | Stufentarif vom gemeinen Wert (hinsichtlich L&F) und vom Grundstückswert (= halber Gebäudewert hinsichtlich des übersteigenden Wohnungswertes) Hinsichtlich der Übertragung von E an N ist beim Stufentarif der Vorerwerb des halben Gebäudewertes zwischen O und N zu berücksichtigen. Aus dem Erwerb E an N ergibt sich dabei eine Zusammenrechnung der Werte, die von E erworben werden, bei diesem zusammengerechneten Wert ist der Vorerwerb von O durch Zusammenrechnung zu berücksichtigen. 7. §§ 8 und 18 Abs. 2p GrEStG 1987 (Entstehen der Steuerschuld, Option) 7.1. Ausübung der Option pro Erwerbsvorgang In § 18 Abs. 2p GrEStG 1987 ist zum Inkrafttreten Folgendes vorgesehen: 1. Die neue Rechtslage tritt mit 1. Jänner 2016 in Kraft und ist auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2015 verwirklicht werden oder wenn der Erblasser nach dem 31. Dezember 2015 verstorben ist. 2. Alternativ kann auf die neue Rechtslage optiert werden, wenn zwar die Steuerschuld nach dem 31. Dezember 2015 entsteht, aber entweder der Erwerbsvorgang vor dem 1. Jänner 2016 verwirklicht wird oder der Erblasser vor dem 1. Jänner 2016 verstorben ist. Muss eine Option "global" abgegeben werden (zB für eine gesamte Erbschaft, wenn mehrere Grundstücke erworben werden) oder für jeden einzelnen Erwerbsvorgang (also pro wirtschaftlicher Einheit)? Lösung: Die Option darf für jeden Erwerbsvorgang, somit für jede erworbene wirtschaftliche Einheit gesondert abgegeben werden. 7.2. Erbschaften mit Auslandsbezug Seit 17.8.2015 erfolgen erbrechtliche Erwerbe bei Erbschaften mit Auslandsbezug nach dem von der EU-Erbrechtsverordnung berufenen Recht. Der in § 28 Abs. 2 IPRG bisher geltende Vorbehalt der Einantwortung trotz Anwendung fremden Rechts ist ersatzlos entfallen. Bei Anwendung fremden Erbrechts in Österreich kann es nun zum "Vonselbsterwerb" der Verlassenschaft kommen, wenn das fremde Recht (wie etwa in Deutschland) dies vorsieht; das System der Einantwortung gilt in diesem Fall nicht. Da somit unter Umständen die Einantwortung bzw. im Falle eines Vermächtnisses auch die Amtsbestätigung entfallen, stellt sich die Frage, wann in diesen Fällen die Steuerschuld entsteht und die Grunderwerbsteuer fällig wird? Lösung: Die Erwerbstatbestände des GrEStG - insbesondere jene des § 1 Abs. 1 GrEStG 1987 - knüpfen grundsätzlich an zivilrechtliche Erwerbsvorgänge an. Kommt nun dazu, dass aufgrund der internationalen rechtlichen Rahmenbedingungen der zivilrechtliche Erwerb eines inländischen Grundstückes auf Grundlage ausländischer Jurisdiktionen erfolgt, entfaltet dies unmittelbare Auswirkungen auf die Erwerbstatbestände des GrEStG. Die seit 17.8.2015 in allen EU-Mitgliedstaaten mit Ausnahme des Vereinigten Königreichs, Irlands und Dänemarks anzuwendende Europäische Erbrechtsverordnung (Verordnung EU Nr. 650/2012) regelt, welches Erbrecht auf Erbschaften mit Auslandsbezug anzuwenden ist. Durch die Anwendung des Rechts eines einzigen Staates durch eine einzige Behörde werden Verfahren in verschiedenen Mitgliedstaaten und einander widersprechende Entscheidungen vermieden. Nach Art. 21 Abs. 1 EU-Erbrechtsverordnung unterliegt die gesamte Rechtsnachfolge von Todes wegen dem Recht jenes Staates, in dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Ergibt sich ausnahmsweise aus der Gesamtheit der Umstände, dass der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes eine offensichtlich engere Verbindung zu einem anderen als dem Staat hatte, dessen Recht nach Absatz 1 anzuwenden wäre, ist auf die Rechtsnachfolge von Todes wegen das Recht dieses anderen Staates anzuwenden. Gemäß Art. 22 Abs. 1 EU-Erbrechtsverordnung kann eine Person für die Rechtsnachfolge von Todes wegen außerdem das Recht des Staates wählen, dem sie im Zeitpunkt der Rechtswahl oder im Zeitpunkt ihres Todes angehört. Die Europäische Kommission verwaltet eine Website, auf der unter anderem Jurisdiktionen und die einschlägigen Verfahren der betroffenen Staaten zusammengefasst sind (https://e-justice.europa.eu/content_succession-166-de.do). Der Inhalt wurde vom Europäischen Justiziellen Netz für Zivil- und Handelssachen (EJN-civil) in Zusammenarbeit mit dem Rat der Notariate der EU (CNUE) verfasst und dient insbesondere zur Information darüber, ob ein Staat ein Verfahren für den Rechtserwerb von Todes wegen durch die Erben oder ein Direkterwerb vom Erblasser vorsieht. Sieht eine ausländische Jurisdiktion kein Verfahren für den Erwerb von Todes wegen durch die Erben vor - etwa wie im Fall des Vonselbsterwerbes in Deutschland -, sondern stattdessen den Direkterwerb vom Erblasser ohne der "Zwischenstufe" des ruhenden Nachlasses, wird der grunderwerbsteuerliche Tatbestand ebenfalls unmittelbar mit dem Ableben des Erblassers verwirklicht. In einem solchen Fall bleibt auch kein Raum für eine Veräußerung "aus der Verlassenschaft", womit, sollte eine Veräußerung auch vor Eintragung des Eigentumsrechtes erfolgen, jedenfalls zwei Erwerbsvorgänge stattfinden: Erwerb durch die Erben mit dem Ableben des Erblassers und anschließend Erwerb durch die Käufer des Grundstückes von den Erben. Beim Grundstückserwerb durch einen Legatar ist die rechtliche Situation vergleichbar: Kann der Legatar nach den Bestimmungen des anwendbaren ausländischen Rechts seine Ansprüche nur gegenüber den Erben geltend machen - weil eben kein ruhender Nachlass vorhanden ist - finden aus der Sicht des GrEStG ebenfalls zwei Erwerbsvorgänge statt: Erwerb durch die Erben mit dem Ableben des Erblassers und anschließend Erwerb durch den Legatar von den Erben. In dieser Konstellation ist allerdings auf die Bestimmung des § 17 Abs. 1 Z 4 GrEStG 1987 hinzuweisen, wonach die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt wird, wenn "ein von Todes wegen erworbenes Grundstück herausgegeben werden musste und dieses beim Empfänger einen Erwerb von Todes wegen darstellt". 8. § 11 GrEStG 1987 8.1. Klarstellung Bestätigungspflicht Gemäß § 11 Abs. 3 GrEStG 1987 hat der Steuerschuldner dem selbstberechnenden Parteienvertreter die Grundlagen für die Selbstberechnung anzugeben und deren Richtigkeit und Vollständigkeit schriftlich zu bestätigen. Nach Abs. 1 leg.cit. sind Rechtsanwälte und Notare nach Maßgabe der §§ 12, 13 und 15 befugt, die Steuer für Erwerbsvorgänge, die diesem Bundesgesetz unterliegen, als Bevollmächtigte eines Steuerschuldners selbst zu berechnen, wenn die Selbstberechnung innerhalb der Frist für die Vorlage der Abgabenerklärung erfolgt. Muss die Bestätigung nach § 11 Abs. 3 GrEStG 1987 von allen am Erwerbsvorgang beteiligten Steuerschuldnern abgegeben werden oder reicht es aus, wenn es derjenige Steuerschuldner übernimmt, in dessen Auftrag die Selbstberechnung erfolgt. Lösung: Aus dem Zusammenhalt des § 11 GrEStG 1987 - wonach einleitend geregelt wird, dass es ausreicht, wenn ein Steuerschuldner die Selbstberechnung beauftragt - ergibt sich, dass eben dieser Steuerschuldner der Verpflichtung gemäß § 11 Abs. 3 GrEStG 1987 nachkommen muss. 9. § 17 GrEStG 1987 9.1. Einvernehmliche Aufhebung einer Schenkung Kommt bei einer einvernehmlichen Aufhebung einer Schenkung § 17 Abs. 1 Z 1 oder Z 4 GrEStG 1987 zur Anwendung? Lösung: Mit Erkenntnis vom 28.9.2016, 2016/16/0015, hat der VwGH ausgeführt, dass im Fall einer einvernehmlichen Rückgängigmachung des Erwerbsvorganges durch Vereinbarung § 17 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 zur Anwendung kommt. § 17 Abs. 1 Z 4 GrEStG 1987 ist nur dann anzuwenden, wenn im Fall einer Schenkung oder bei einem Erwerb von Todes wegen das geschenkte (oder im Erbgang erworbene) Grundstück herausgegeben werden muss. 10. UmgrStG 10.1. Inkrafttretensregelung Im Jahr 2016 hat eine Umgründung auf einen Stichtag spätestens bis 31.12.2015 stattgefunden. Ist auf Grund des 3. Teiles Z 29 UmgrStG zwingend die Rechtslage bis Ende 2015 anzuwenden oder darf in die seit 1. Jänner 2016 geltende Rechtslage optiert werden? Lösung: Gemäß 3. Teil Z 29 UmgrStG sind die Änderungen des StRefG 2015/2016 erst auf Umgründungsstichtage nach dem 31.12.2015 anzuwenden. Im Fall einer 2016 erfolgten Umgründung mit Stichtag vor dem 1.1.2016 sehen die Inkrafttretensregelungen des UmgrStG zwingend vor, dass die Grunderwerbsteuer nach der alten Rechtslage zu berechnen ist. Dh. es ist als Bemessungsgrundlage der zweifache Einheitswert anzusetzen; der Steuersatz beträgt 3,5% (siehe Punkt 10.1. der GrESt-Information vom 13.5.2016, BMF-010206/0058-VI/5/2016). Als Bemessungsgrundlage für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist entsprechend § 4 Abs. 2 Z 2 lit. d GrEStG 1987 idF BGBl. I Nr. 36/2014 für Umgründungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015 der einfache Einheitswert heranzuziehen. Eine Optionsmöglichkeit in die seit 1.1.2016 geltenden Gesetzesbestimmungen gibt es nicht, da eine solche nach § 18 Abs. 2p GrEStG 1987 ein Auseinanderfallen von Tatbestandsverwirklichung und Entstehen der Steuerschuld voraussetzt. Im Falle einer Umgründung erfolgt der zivilrechtliche Grundstückserwerb - ungeachtet des rückwirkenden Umgründungsstichtages - im Jahr 2016, gleichzeitig entsteht auch die Steuerschuld; es ist nur auf Grund der Inkrafttretensregelung das UmgrStG idF vor StRefG 2015/2016 und damit die Rechtslage bis Ende 2015 anzuwenden. Bundesministerium für Finanzen, 4. Dezember 2017