…zwei Bestandverträgen entsteht, sondern auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Kündigung eines Mietverhältnisses oder Räumung dient. Aus Heimo Kranewítter, Liegenschaftsbewertung3, ist zu entnehmen, dass das Mietausfallwagnis mit einem Prozentsatz des Rohsatzes berechnet wird, wobei die Sätze bei Wohnobjekten 2 %, Büros und Praxen…

auszusprechen, dass eine einheitliche und gesonderte Feststellung unterbleibt. Allerdings hat der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 17. Mai 1989, 85/13/0176, ausgesprochen, dass auch ein solcher negativer Feststellungsbescheid ein Bescheid im Sinn des § 188 BAO ist, der der Abgabenbemessung zugrunde zu legen ist. Ist der…

…Richtwert-Mietzins). Einziger Streitpunkt ist die Ermittlung des gemeinen Wertes der hingegebenen Grundstücke. Die belangte Behörde stützt die Wertermittlung auf das Vergleichswertverfahren, der Bf hingegen auf das Ertragswertverfahren. Die Tauschobjekte werden seit Jahren bzw. Jahrzehnten vermietet und unterliegen dem MRG. Laut Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, Seite 19…

…Die Wohnungen Top 1, 3 und 4 wurden von **1** D übernommen und die Wohnung Top 3 übergab er im Zuge der Ehescheidung als Anteil am ehelichen Gebrauchsvermögen an **2** D. Sowohl in der Fachliteratur der Immobilienschätzung (vgl. ua Kranewitter, Liegenschaftsbewertung 7 (2017), Seite 65…

Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufungen des Bw., 1xxx Wien, L-Gasse, vertreten durch KPMG PLAN Treuhand Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH, 1090 Wien, Porzellangasse 51, gegen die Bescheide des Finanzamtes Wien 1/23, betreffend Festsetzung der Umsatzsteuer für September und Dezember 2007 sowie…

Dieser Liegenschaftszins findet in der Bandbreite der gültigen Empfehlung des Hauptverbandes allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs für Wohnliegenschaften in hochwertigen (2,0 bis 4,0%) und sehr guten Lagen (2,5 bis 4,5%) Deckung (vgl. auch Kranewitter, Liegenschaftsbewertung3, 98). Das beweist, dass…

…360, Fn 54). Diese Bruttorendite ist stets höher als der Liegenschaftszinssatz (Real-Nettorendite). Der Grund für die Differenz liegt darin, dass für die Berechnung der Bruttorendite - anders als für die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes - die Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag nicht abgezogen werden (vgl Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 2017, 105…

…jedenfalls in dieser dritten Phase. Nach Ablauf des dritten 15-Jahre-Zeitraumes wird mit noch höheren Instandhaltungskosten zu rechnen sein . Daher wird voraussichtlich in diesem letzten Abschnitt der voraussichtlichen Lebensdauer des Gebäudes altersentsprechend mit Instandhaltungskosten von 2 % zu rechnen sein (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 6. Auflage…

…in die Berechnung der Restnutzungsdauer, sondern es wurden zur Schätzung der Restnutzungsdauer nur die "übliche Gesamtnutzungsdauer" für Kaufhäuser und Supermärkte lt. Heimo Kranewitter herangezogen. Es besteht somit keinerlei Zusammenhang zwischen einem Befund hinsichtlich des konkreten Bauzustands und der angesetzten Restnutzungsdauer, sodass schon aus diesem Grund…

…das Alter des Gebäudes, seine bauliche Beschaffenheit sowie die Ausstattung des Objektes (vorhandener Aufzug, etc.) zu berücksichtigen. Da eine fundierte Prognose der zu veranschlagenden Kosten ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht möglich sein wird, wurden von der Lehre (Kranewitter, a.a.O., S. 91; Ross-Brachmann…

…erzielbaren Pachteinnahmen (ohne Umsatzsteuer) zugrundezulegen, die nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften wirtschaftlich erzielbar sind. Die Pachteinnahmen sind so zu bemessen, dass sie mit dem Gastronomiebetrieb von einem durchschnittlich befähigten Betreiber erwirtschaftet werden können (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, 248). Das Lokal Lokalität_A war bis 1998…

…nur bis zu einer Höhe in Kauf genommen, als diese (unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung und der Abgeltung der zusätzlichen Kosten und Risken) mit der erzielbaren Miete abgegolten werden. Unter Zugrundelegung des für derartige Objekte anzuwendenden Ertragswertverfahrens ergibt sich nach Grundsätzen der Liegenschaftsbewertung (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung…

…ist weiters nach den österreichischen Sachverständigenregeln nicht üblich Ertragswert und Sachwert auszuweisen und zu diesen Ergebnissen den Bodenwert zu addieren. Es wird dazu auf das Bewertungsschema bei Stabentheiner im Anhang seines LBG Kommentars und auf die Seiten 88 und 107 bei Kranewitter (siehe Beilagen), Liegenschaftsbewertung…

…die durch Mietminderung, uneinbringliche Zahlungsrückstände oder Leerstehen zwischen zwei Mietverträgen entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Kündigung eines Mietverhältnisses oder Räumung (siehe dazu Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, Seite 91, der für das Mietausfallswagnis bei Wohnobjekten 3% -5% des Jahresrohertrages berechnet). In…

…Allerdings ist der Einwand des Bw, dass eine abgeschrägte Mansarde nicht mit gleich hohen Baukosten bewertet werden kann wie ein über volle Raumhöhe verfügendes Zwischengeschoss, nicht unberechtigt. So sieht auch der Kommentar von Kranewitter4 (S. 261) vor, dass Dachgeschosse mit rd. 75-90 % des Richtpreises…

…gesondert nach ihrer Nutzungsart festzulegen. Die gewöhnliche Nutzungsdauer von Ein- und Zweifamilienhäusern in gewöhnlicher Bauweise beträgt zwischen 60 und 70 Jahren, jene für Wellblechschuppen -oder Holzschuppen in einfacher Bauweise zwischen 20 und 30 Jahre (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7 (2017), Seite 76f.). Dem zufolge waren im Beschwerdefall…

…Gebäudes habe zum 31. August 2017 177.747,13 Euro betragen und belaufe sich die geplante Gesamtinvestitionssumme auf 2.232.276,00 Euro brutto. Das Gebäude stehe unter Denkmalschutz und sei daher grds von einem Wertabschlag von bis zu 15% auszugehen (Verweis auf Kranewitter, Liegenschaftsbewertung…

…Liegenschaftsbewertungsgesetz Praxiskommentar, S. 201). Kranewitter halte für Einfamilienhäuser eine fremdübliche Mindestrendite von 2,5 % (Bandbreite 2,5 bis 3,5 %) für angemessen (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 94). Pröll verweise in seinem Artikel über die Bedeutung von Restnutzungsdauer und Objektgröße für die Höhe des Liegenschaftszinssatzes auf Untersuchungen von…

…Bewertungsmethode (Gewichtung): Bauwert der Gebäude lt. Heimo Kranewitter übliche Gesamtnutzungsdauer von Handelsimmobilien - Geschäftshäuser und Kaufhäuser 30-50 Jahre - Supermärkte 20-30 Jahre - Durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer 35 Jahre 3.3. Begründung: Da derartige Objekte aufgrund ihrer Bauart (spezifische Geschäftslokale) und ihrer Bauweise (Konstruktion und verwendete Baustoffe) kaum…

…einem Denkfehler, wenn der Bodenwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche berechnet werde, denn der Grundkostenanteil ermittle sich als Verkehrswert dividiert durch die Anzahl erzielbarer Wohnnutzfläche. Dazu zitiert die Bf aus Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 166: "[…] Für die Ermittlung des Bodenwertanteils einer Wohnung werden die Kaufpreise von Grundstücken, die…