UFSL RV/0612-L/04

An dieser Stelle darf der Zweitgutachter auch noch anführen, dass nicht seine Wertermittlungsfaktoren unrealistisch sind, vielmehr entsprechen die angewendeten Bewertungsverfahren des Erstgutachters nicht leges artis, sie stehen sogar im Widerspruch zum geltenden Bundes Recht, dem Liegenschaftsbewertungsgesetz: So normiert § 6 LBG das Sachwertverfahren als Zusammenzählen des Bodenwertes und des Bauwertes (=Sachwert). Der Erstgutachter beziffert auf S 8 seines Gutachtens den Sachwert mit € 688.275, aus der Berechung auf S 7 geht jedoch hervor, dass es sich hier nur um den Bauwert handelt. Es ist weiters nach den österreichischen Sachverständigenregeln nicht üblich Ertragswert und Sachwert auszuweisen und zu diesen Ergebnissen den Bodenwert zu addieren. Es wird dazu auf das Bewertungsschema bei Stabentheiner im Anhang seines LBG Kommentars und auf die Seiten 88 und 107 bei Kranewitter (siehe Beilagen), Liegenschaftsbewertung, 4. Auflage verwiesen. Zum Ertragswertverfahren des Erstgutachters ist noch anzuführen, dass er eine Ermittlung des Bodenertragsanteiles komplett beiseite lässt und sich eines vereinfachten Ertragswertverfahren bedient, er nimmt die tatsächlich vereinbarte Miete an, aber er lässt komplett die tatsächlich bezahlte Miete von ggg außer Betracht, was die Mietzinse auch erhöht hätte. Da dem Zweitgutachter die Mietzinse zu niedrig erschienen, hat er gesetzeskonform gemäß § 5 Abs. 3 LBG fiktive, höhere, aber auch bei der vorhandenen, schlechten Substanz marktkonforme Mietzinse angesetzt. Weiters muss festgehalten werden, dass bei Ansatz der niedrigen Mietzinse des Erstgutachters im leges artis (Ertragswert)Rechenverfahren des Zweitgutachters bereits negative Ertragswerte ermittelt worden wären, spätestens da müsste man sagen, dass die Ansätze unrichtig sind. S 114 bei Kranewitter erläutert auch wie und wann Ertrags- und Sachwerte zu gewichten sind, was der Zweitgutachter auch getan hat. 2. Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: Die Finanz führt die einschlägige Literatur mit technischen Gebäudelebensdauern mit 40-80 Jahren an, was insofern berichtigt gehört, als dass bei Werk- und Lagerhallen die Lebensdauer mit max. 30-50 Jahren angenommen wird und max. für die angebauten Bürogebäude in Massivausführung eine Maximallebensdauer von 80 Jahren angenommen werden kann dies jedoch nur unter der Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Instandhaltung (S. 364 bei Simon/Kleiber), was im Anlassfall nie geschehen ist; insofern stellen die Literaturwerte Höchstwerte dar! (S.80 Kranewitter, Liegenschaftsbewertung). S 81 dieses Buches erklärt genau, wie es zu Verkürzungen der Lebensdauer kommen kann, was im Bewertungsfall anzuwenden war. Unter der Gegebenheit der schlechten Substanz stellt eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren das Maximum dar. Die im Zweitgutachten angenommenen marktüblichen Mieten stellen keine hohen Mieten oder nur Fiktionen dar, sie beruhen auf den zu erzielenden Mieten aufgrund eben der tatsächlichen Mietvoraussetzungen. Wäre die Liegenschaft perfekt in Schuss, wären durchaus € 8.000 bis € 9.000 zu erzielen. Insofern geht der Einwand der Nichtberücksichtigung der schlechten Substanz ins Leere. Marktgerechte Mieten sind in diesem Fall eben nur jene, die der Markt bei dieser schlechten Substanz und unter Berücksichtigung aller sonstigen Umstände zu zahlen bereit ist. Allein unter logischen Gesichtspunkten nach Besichtigung der Gesamtliegenschaften muss jedem Gutachter klar sein, dass hier keine 40 Jahre Restnutzungsdauer gelten kann. Die Liegenschaft ist nach weiteren max. 25 Jahren völlig abgenutzt (aber völlig!!), sieht sie doch bereits heute stark abgenutzt aus. Weiters möchte ich hier auch nochmals festhalten, dass ich nicht mit anzunehmenden hohen Mieten argumentiere, sondern dass marktkonform durchaus höher sein kann als in den Mietverträgen vereinbart ist. Die Finanz missversteht insofern, dass marktgerecht heißt, dass bei schlechter Substanz eben weniger bezahlt wird als bei perfekten, neuen Bauten. Marktgerecht ist das, was der Markt unter der gegebenen Voraussetzung und in dem Fall unter der schlechten Substanz bereit ist zu zahlen. Dabei muss noch gesagt werden, dass der Ertragswert ja logischerweise noch niedriger wäre, somit der Verkehrswert noch geringer ausfallen würde, wenn die Mietzinse noch geringer angesetzt würden, das entspricht glaublich noch weniger der Intuition der Finanz. 3. Zum Einwand der Höhe des Abschlages für rück gestauten Reparaturbedarf Ich habe einen Betrag von € 395.000 als Abschlag für rück gestauten Reparaturbedarf angenommen und darf dazu in meiner Funktion als gewerblicher Bauträger anführen, dass bei einer Liegenschaft in der Größenordnung der bewertungsgegenständlichen um diesen Betrag gerade einmal die notwendigsten Erhaltungsarbeiten erledigt werden können. Eine perfekte Sanierung kostet ca. das Dreifache dieses Betrages! Besonders empört bin ich weiters über den Einwand der Finanz dem Erstgutachten mit "den durch die einschlägige Literatur entwickelten Grundsätzen auszugehen und für Tatsächlichkeiten entspr. Abschläge vorzunehmen... etc auf S.5" den Vorzug zu geben. Ich verweise nochmals auf das Ablaufschema bei Kranewitter S 88 (siehe Beilage) und führe es wörtlich an und versichere Ihnen, dass dies die einschlägige, österreichische und aktuelle Literatur darstellt: 1. Herstellungswert minus 2. Wertminderung wegen Baumängel und -Schäden = gekürzter Herstellungswert des Gebäudes zum Weiterlesen habe ich das Ablaufschema in Kopie beigefügt. Weiter lesen sie auch bitte die S 81 über Verkürzung der Lebensdauer. 4. Zum Einwand Ertragswert: Dazu ist richtig zustellen, dass der Erstgutachter nicht zu einem erzielbaren Ertrag von 2,024 Mio S kommt, sondern dass dieser Betrag in seinem Gutachten den Ertragswert an sich ausweist. Mir wird vorgehalten, dass ich die 25 Jahre Restnutzungsdauer ohne nähere Begründung annehme, obwohl ich aus S 16 meines Gutachtens die 25 Jahre mit der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer unter den gegebenen Voraussetzungen begründe, der Erstgutachter im Gegensatz dazu kein Wort für seine Restnutzungsdauer verliert, was die Finanz wiederholt nicht kritisiert. Weiters ist die im Erstgutachten vorhandene Vernachlässigung des Bodenertragsanteiles bei der Ertragswertberechnung nicht leges artis. Der Zweitgutachter gibt dazu auch bekannt, dass er ständig in Fortbildung steht uns so erst kürzlich ein Liegenschaftsbewertungsseminar von Kranewitter besucht hat, der als der Immobilienbewertungsexperte in Österreich gilt und dessen Literatur allgemein anerkannt ist. Und selbst wenn die Finanz das Erstgutachten mit den geringen Mietansätzen als zutreffender erachtet, so muss doch der Finanz klar sein, dass bei der Anwendung des leges artis Ertragswertverfahren laut Rechenmethoden des Zweitgutachters ein noch wesentlich geringerer Ertragswert und in Folge ein noch geringerer Verkehrswert als Ereignis da steht. Da kann ich der Finanzargumentation überhaupt nicht mehr folgen. 5. Zum Einwand Bewertungsmängel: Ich habe die Mietzinse nicht willkürlich geändert, vielmehr verlangt das Gesetz vom Gutachter im § 5 Abs. 3 LBG fiktive Mietzinse auf ortsüblichem Niveau anzunehmen, wenn die Tatsachen vom Markt abweichen. Insofern war der Erstgutachter willkürlich, als er die Mietzinse von ggg gar nicht berücksichtigt hat, die entsprechenden Mietverträge sind jedoch einsichtig gewesen. Abschließend den Bodenwert zu addieren widerspricht eindeutig dem LBG (§ 5 und § 6 LBG). Erstaunlich hier die Rechtsansicht der Finanz, mit der Bitte dem Zweitgutachter, der Jurist ist, glauben zu schenken, das Gesetz ist ein Bundesgesetz und seit 1992 gültig. Die Einwendung der Finanz betreffend Bankhypothek mit 14,3 Mio S als Indiz für höheren Verkehrswert geht ebenfalls ins Leere. Der Zweitgutachter ist in seiner beruflichen Tätigkeit auch als Exklusivgutachter eines oberösterreichischen Bankunternehmens tätig. In dieser Eigenschaft macht er ständig die Erfahrungen, dass Bankmitarbeiter, um Kredite genehmig zu bekommen, von weit überhöhten Verkehrswerten intern ausgehen. Oft sind alle Beteiligten erstaunt und unter Einbeziehung des Zweitgutachters in Bankfälle hat es öfters deswegen Ablehnungen zu Kreditanträgen gegeben. Nur die wenigsten Banken bedienen sich allerdings aus Kostengründen eines Gutachters vor Kreditvergabe, weshalb immer öfters auch Kreditleichen bei den Banken liegen bleiben. Zur Veranschaulichung: Ermittlung des Reinertrages mit Faktoren des Erstgutachtens und mit Rechenmethode des vereinfachten Ertragswertverfahren (Kranewitter, S.109): Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag laut Erstgutachten: | € 6.000 x 12 | € 22.864 | Abzüglich 5% Mietzinsausfallswagnis | - € 1.143 | Jahresreinertrag | € 21.721 Abzüglich Instandhaltungskosten; diese werden im Erstgutachten nicht angesetzt, da sonst der Reinertrag bereits negativ gewesen wäre. Berechnung des "Ertragswertes": Gebäudeertragswert: Restnutzungsdauer laut Erstgutachten: 40 Jahre Vervielfältiger lt. Tabelle bei 6% und 40 Jahren RND (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4. Aufl., S 280) 15,05 Gebäudeertragsanteil x Vervielfältiger | € 21.721 x 15,05 | € 326.901 Im vereinfachten Ertragswertverfahren wäre das dann schon der Ertragswert ohne Hinzurechnung des Bodenwertes (siehe Kranewitter, S 110)...". Zur Gegenäußerung der Bw. vom 7. Jänner 2004 wird von der Bp. wie folgt mit Schreiben vom 25. März 2004 Stellung genommen: Wert des nackten Grund und Bodens: Widmung des Grundstückes: Es trifft zu, dass ein Teil der Liegenschaft im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan zum Bewertungsstichtag als Grünland ausgewiesen ist. Auf den Umstand wurde in der Stellungnahme der Bp. vom 2. Dezember 2003 auch eingegangen. Aufgrund des fachlich fundierten Einwandes des Zweitgutachters wurden weitere Erhebungen bei der Gemeinde ddd durchgeführt, welche folgenden Ergebnisse brachten: "Ein Flächenwidmungsplan Änderungsverfahren dauert in der Regel ca 6 Monate. Die Kosten für ein Änderungsverfahren belaufen sich auf ca 1.700 € inkl Ust. Da die Umwidmung der betroffenen Grundstücke im jetzt laufenden Änderungsverfahren letztlich positiv beurteilt wurde und die Änderungen auch durchgeführt werden, wäre auch ein entsprechender Antrag in den vergangenen Jahren mit sehr großer Wahrscheinlichkeit positiv entschieden worden". Tatsache ist, dass die betroffenen Liegenschaften zum Bewertungsstichtag durch die in den Bewertungsgutachten angeführten Gebäude zum Zeitpunkt der Erstellung des Flächenwidmungsplanes bereits überwiegend verbaut waren und somit eindeutig ein Planfehler vorliegt. So war das im Wesentlichen betroffene Grundstück 44 mit einem Flächenausmaß vom 9.547 m² zu etwa 5.406 m² verbaut, was einem Anteil von 56,63% entspricht. Die unverbauten Flächen wiederum stellen zu einem nicht unwesentlichen Teil die notwendigen Abstände zu den Grundnachbarn dar, welche aufgrund der Bauordnung ohnedies nicht verbaut werden dürfen. Lediglich ein Teil der Grundfläche 66 stellt tatsächlich unverbautes Grünland dar. Eine Änderung des Flächenwidmungsplanes wäre somit reine Formsache gewesen und wäre aufgrund der herrschenden Tatsachen weder Anrainer- noch Behördeneinwände zu erwarten gewesen. Zumindest hätten solche Einwände das Verfahren bestenfalls verzögert. Für die Beurteilung der abstrakten Frage, zu welchem Preis der nackte Grund und Boden bei der vorliegenden Grünlandwidmung gehandelt worden wäre, ist nach Ansicht der Betriebsprüfung die Frage zu klären, ob ein Verkäufer freiwillig auf die Hälfte des Verkaufserlöses (429.000 €) verzichtet hätte oder ob er die Kosten einer Umwidmung kalkuliert und dem Käufer unter Umständen eine Risikoabgeltung zugestanden hätte. Nach der Lebenserfahrung kann diese Frage nur zugunsten eines wirtschaftlich denkenden Menschen entschieden werden. Niemand würde auf die doch sehr erhebliche Differenz verzichten, nur um ein Behördenverfahren zu vermeiden. Kein Käufer würde auf eine so beträchtliche Kaufpreisreduktion hoffen können, nur wegen eines offensichtlichen und überdies sanierbaren Fehlers im Flächenwidmungsplan. Dem Einwand des Zweitgutachters, wonach Bauerwartungsland mit 25 bis 50% des Baulandpreises gehandelt wird, muss entgegengehalten werden, dass es sich im konkreten Fall nicht um Bauerwartungsland im typischen Sinn handelt, sondern um bereits bebaute Grundstücke. Ein direkter Vergleich erscheint somit nicht zulässig. Dem Argument des Zweitgutachters, wonach die tatsächliche rechtliche Widmung Einfluss auf den Kaufpreis hat, wird jedenfalls Rechnung getragen und ein Abschlag von 10% (das sind 41.440 €) für die als Grünland ausgewiesenen Flächen anerkannt. Der Abschlag ergibt sich aus den Auskünften des Gemeindeamtes ddd vom 18. April 2004 sowie einer geschätzten Risikoabgeltung und errechnet sich wie folgt: | Fläche | Widmung | m² Preis | Abschlag | Wert | 7.944 m² | Bauland | 70 | 20% | 444.864,- € | 7400 m² | Grünland | 63 | 20% | 372.960 € | Wert Grund und Boden | | | | 817.824 € In dem Abschlag ist neben den zu erwartenden Verfahrenskosten eine Risikoabgeltung von etwa 40.000 enthalten, welche von der Bp. als ausreichend angesehen wird. Wie in der ersten Stellungnahme ausgeführt, wurden die Grundstücke hh , ii und jj (ba ) zum Preis von 1.600 S/m² veräußert. Nach Auskunft des Gemeindeamtes ddd lautete die Widmung des Grundstückes hh auf Gebiet für Geschäftsbauten ohne Lebens- und Genussmittel. Die Grundstücke ii und jj waren genauso wie die berufungsgegenständliche Liegenschaft als Betriebsbaugebiet gewidmet. Eine direkte Vergleichbarkeit ist somit zumindest hinsichtlich der letztgenannten Grundstücke eindeutig gegeben. Aber auch der Umstand, dass das erstgenannte Grundstück hh zum gleichen m² Preis gehandelt worden ist, lässt den Schluss zu, dass die geringfügigen Unterschiede in der Widmung keinen wesentlichen Einfluss auf den Wert der Grundstücke zumindest in diesem Gebiet haben dürften. Der vom Zweitgutachter angenommene Wert für den rein als Betriebsbaugebiet gewidmeten Teil der berufungsgegenständlichen Liegenschaft wurde mit umgerechnet 825,60 S (60 €) beziffert, was bezogen auf die Vergleichsflächen 51,6% entspricht. Wenn man schon aufgrund der Widmung als Geschäftsbaugebiet (konkret Gebiet für Geschäftsbauten ohne Lebens und Genussmittel) von einer Höherwertigkeit dieses Grundstückes ausgeht, wird man mit großer Wahrscheinlichkeit nicht annehmen können, dass ein in unmittelbarer Nähe gelegenes und als Betriebsbaugebiet gewidmetes Grundstück eben wegen dieser Widmung lediglich einen Wert von gerade der Hälfte des Grundstückpreises erreichen wird. Die Ausführungen des Zweitgutachters erscheinen insofern nicht schlüssig. Vergleichsgrundstücke: Die in der Stellungnahme der Betriebsprüfung vom 2. Dezember 2003 angeführten Vergleichsgrundstücke befinden sich alle in unmittelbarer Nähe zum Bewertungsobjekt, weisen im wesentlichen eine vergleichbare Widmung und Infrastruktur auf und wurden in einem vernünftigen zeitlichen Rahmen zum Bewertungsstichtag veräußert. Allen diesen Vergleichsflächen ist gemein, dass sie die tatsächlich erzielten Preise widerspiegeln, wogegen der Zweitgutachter einerseits auf einen Immobilienpreisspiegel und andererseits auf seine Erfahrungen als täglich am Markt tätiger Immobilienmakler in der Region verweist. Klammert man den erwähnten Immobilienpreisspiegel aus, bleibt die Erfahrung über. Aufgrund dieser müsste es dem Zweitgutachter aber leicht möglich sein, Vergleichsgrundstücke namhaft zu machen, welche die von ihm gemachten Grundstückspreisangaben untermauern. Was den in der Stellungnahme des Zweitgutachters vom 11. Dezember2003 als nicht vergleichbar bezeichneten Kauf von Bauland an die Firma fsgmbh (ba ) im Jahr 1997 betrifft, wird seitens der Stellungnahme der Bp. lediglich aufgezeigt, dass die im Zweitgutachten angegebenen Werte mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmen können, ohne dass die bei diesem Verkauf erzielten Preise einer etwaigen Schätzung direkt zugrunde gelegt worden sind. Im Unterschiedsbetrag zwischen dem bei diesem Kauf erzielten m² Preis und dem vom Erstgutachter für die berufungsgegenständliche Liegenschaft angenommenen Grundstückspreis findet ein höherer Grundpreis infolge qualitativ höherwertiger Widmung leicht Deckung. Die Bp. vertritt allerdings nach wie vor den Standpunkt, dass die im Erstgutachten angenommenen Grundstückspreise eher den Tatsachen entsprechen als die im Zweitgutachten angenommenen Werte. Was die eingewendete Vergleichbarkeit der einzelnen Grundstücke betrifft wird man abgesehen von geringfügigen Unterschieden in der Widmung solche Grundstücke, welche in unmittelbarer Nähe zum Vergleichsobjekt liegen und verkehrsmäßig absolut gleich aufgeschlossen sind eher miteinander vergleichen können, als Grundstücke, welche weniger gut aufgeschlossen in einiger Entfernung zur Hauptverkehrsroute am Rande eines reinen Wohngebietes liegen. Noch dazu, wenn diese vom Zweitgutachter genannte Liegenschaft aus welchen Gründen auch immer noch gar nicht verkauft ist und somit Vergleichspreise nicht zur Verfügung stehen. In der Stellungnahme der Bp. wird ein Indiz für die Wertigkeit des Grundstückes in der Lage direkt an der hoz gesehen. Nach Auffassung des Zweitgutachters sei dieser Faktor unter der Prämisse der Verlegung der Bundesstraße zu betrachten, was unbestritten bereits zum Bewertungsstichtag bekannt war. Dem muss entgegengehalten werden, dass seine Prognose durch die seitens der Bp. genannten Grundverkäufe weder bestätigt wird, noch irgendwelche sonstige Gründe vorliegt, diese Aussage richtig anzuerkennen. Es trifft zwar zu, dass eine Umfahrungsstraße zur Umfahrung des Ortsgebietes ddd gebaut wird. Diese Umfahrung wird nur einige hundert Meter von der streitgegenständlichen Liegenschaft entfernt errichtet und gewährleistet in Zukunft eine noch bessere und schnellere Anbindung an den Zentralraum. Für die jeweiligen Liegenschaftsbesitzer ergeben sich einerseits durch den Wegfall der Ortsdurchquerung kürzere Fahrzeiten Richtung Zentralraum und andererseits eine erhebliche Verkehrsentlastung in unmittelbarer Nähe der Grundstücke. Eine optimale Verkehrsanbindung des aufstrebenden Gewerbe- und Industriegebietes, in dem die streitgegenständliche Grundstücke liegen, wird man wohl annehmen können. Diese Aussage trifft auch für eine im Jahr 2000 noch diskutierte Trasse östlich der Ortschaft zu, weil auch diesfalls eine optimale Anbindung der Gewerbegebiete vorausgesetzt werden konnte. Eine Verringerung der Grundstückspreise aus diesem Grund kann daher nicht angenommen werden. Gebäudewert: Die vorliegenden Gutachten unterscheiden sich im reinen Zeitwert der Gebäude kaum. Unterschiede zeigen sich lediglich im Abschlag für rückgestaute Instandhaltung bzw. rück gestautem Reparaturbedarf, welche das Gutachten fff mit 30% das Gutachten bbb mit 40% angibt. Der Zweitgutachter widerspricht sich dabei nach Ansicht der Bp. aber insofern, als es beim Ertragswert abweichend von den tatsächlichen bezahlten Mieten einen wesentlich höheren nachhaltig erzielbaren Mietertrag annimmt. Der Gutachter begründet seine Annahme dabei mit seinen Erfahrungen als örtlicher Immobilienmakler. Nach diesen Erfahrungen müsste er aber zum Schluss kommen, dass Gebäude welche sich in einem derart vernachlässigtem Zustand befinden, wie er es beschreibt, wohl kaum zu einem Preis für Immobilien in tadellosem Zustand zu vermieten sein werden. In Anbetracht dieses Widerspruches folgt die Bp. den Ansichten des Erstgutachters, welcher den Abschlag für rück gestautem Reparaturaufwand mit 30% beziffert. Alle übrigen Angaben hinsichtlich der Wertermittlung werden außer Streit gestellt und die Betriebsprüfung folgt insofern den Ausführungen des Zweitgutachters. Zusammenfassung: Die Bp. folgt hinsichtlich der Wertermittlung des Grund und Bodens grundsätzlich den Ausführungen des Erstgutachters mit der Einschränkung, dass für die Tatsache der Widmung einer Teilfläche von etwa 7.400 m² als Grünland ein Abschlag von 10% vom m² Preis anerkannt wird. Dieser Abschlag steht für die laut Auskunft des Gemeindeamtes ddd zu kalkulierenden Verfahrenskosten sowie einer angemessenen Risikoabgeltung. Durch weitere Erhebungen von Vergleichsgrundstücken wurden die im Erstgutachten gemachten Angaben über die Grundstückswerte bestätigt, wogegen sich das Zweitgutachten lediglich auf vage Angaben stützt, welche durch die gepflogenen Erhebungen nicht bestätigt worden sind. Hinsichtlich der bemängelten Art der Wertermittlung sowie den Gebäudewerten wird der diesbezügliche Berufungseinwand außer Streit gestellt und der Argumentation der Bw. weitgehend gefolgt. Die Berechnungsweise und die Wertansätze des Zweitgutachters werden übernommen, wobei jedoch der dort angesetzte Abschlag für rück gestauten Reparaturaufwand nur im Ausmaß von 30% anerkannt werden kann. Die diesbezügliche Berechnung ist in der Anlage dargestellt. Ebenfalls angeschlossen ist eine Anfragebeantwortung des Gemeindeamtes ddd vom 18. März 2004. Berechnung des Verkehrswertes (laut Seite 139 im Akt): | | Gutachten Dr. bbb | Ansatz Bp. (€) | Fläche Bauland Fläche Grünland | 7.944 m² 7400 m² | | € 70 € 63 | 556.080 466.200 | | | 690.480 | | 1.022.280 | Bodenwert Abschlag Be-bauung | 15.344 m² 20% | 690.480 138.096 | 20% | 1.022.280 204.456 | Ansatz | | 552.384 | | 817.824 | Ermittlung | Sachwert | | | | Zeitwert Gebäude |   | 987.813 | | 987.813 | Rückgest.Repbed. | 40% | 395.125 | 30% | 296.344 | | | 592.688 | | 691.469 | + Bodenwert | | 552.384 | | 817.824 | Sachwert | | 1.145.072 | | 1.509.293 | Ermittlung | Ertragswert | | | | Jahresrohertrag | | 72.000 | | 72.000 | Mietausfallswagnis | 5% | 3.600 | 5% | 3.600 | Instandhaltung | 0,6% | 18.121 | 0,6% | 18.121 | | | 50.279 | | 50.279 | Bodenwert | | 552.384 | | 817.824 | Kap.Zinssatz | 6% | 33.143 | 6% | 49.069 | | | | | | Jahresreinertrag | | 17.136 | | 1.209 | Vervielfältiger | | 12,78 | | 12,78 | Gebäudeertrag | | 218.995 | | 15.455 | + Bodenwert | | 552.384 | | 817.824 | Ertragswert | | 771.379 | | 833.279 | Ermittlung | Verkehrswert | | | | Sachwert | | 1.145.02 | | 1.509.293 | Ertragswert | | 771.379 | | 833.279 | gewichtet | | 864.802 | | 1.002.283 | Anpassung Verkehrswert | 10% | 86.480 | 10% | 100.228 | Verkehrswert | | 778.322 | | 902.054 | gerundet | | 778.000 € 10.706.000 S | | 902.054 € 12.412.000 S Auf das Auskunftsersuchen des FA ss vom 26. Jänner 2004 hat der Bürgermeister der Gemeinde ddd wie folgt mit Schreiben vom 18. März 2004 geantwortet: Ein Flächenwidmungsplan Änderungsverfahren dauert in der Regel ca 6 Monate. Die Kosten für ein Änderungsverfahren belaufen sich auf ca 1.700 € inkl Ust. Da die Umwidmung der betroffenen Grundstücke im jetzt laufenden Änderungsverfahren letztlich positiv beurteilt wurde und die Änderungen auch durchgeführt werden, wäre auch ein entsprechender Antrag in den vergangenen Jahren mit sehr großer Wahrscheinlichkeit positiv entschieden worden. Zum Stichtag 29. Dezember 2000 lagen folgende rechtskräftige Widmungen vor: GP hh Gebiet für Geschäftsbauten ohne Lebens- und Genussmittel GP ii Betriebsbaugebiet GP jj Betriebsbaugebiet GP ll Grundteilung nicht rechtskräftig Betriebsbaugebiet GP oo teilweise Betriebsbaugebiet, restlich Grünland. Zum Schreiben vom 11. Dezember 2003 des Herrn bbb nahm Herr fff betreffend Bewertungsgutachten vom 22. April 2003 wie folgt im Schreiben vom 7. April 2004 nochmals Stellung: Zu Punkt Bauerwartungsland: Bei dem Begriff Bauerwartungsland bzw. Bauaufschließungsgebiet wird bei Kranewitter und bei Simon/Kleiber von unbebauten bzw. noch landwirtschaftlich genutzten Grundstücken ausgegangen. Zum Stichtag 29. Dezember 2000 waren die Grundstücke 44 , 55 ,33 und die Baufläche 22 mit einer Gesamtfläche von 11.406 m² im Grundbuch unter Nutzung Baufläche (Gebäude) und sonstige (Werksgelände) bis auf einige Randstreifen zur Gänze bebaut bzw. befestigt. Grundstück Nr. 66 mit einer Fläche von 3.938 m² ebenfalls als Baufläche (Gebäude) und Sonstige (Werksgelände) ausgewiesen, war zum Stichtag teilweise bebaut bzw. befestigt und eine ca 2.500 m² große Wiesenfläche. Zu Punkt Widmung: Die Einstufung als Betriebsbau/Wohnbaugebiet erfolgte aus dem Grunde, da lediglich die e die Wohnbaugebiete von der gegenständlichen Liegenschaft trennt. Großflächig gesehen, würde reines Betriebsbaugebiet einen höheren Grundstückswert erzielen. Durch diesen Umstand bzw. durch die oben angeführte Wiesenfläche von ca 2.500 m² wurden vom Gutachter nicht die in unmittelbarer Nähe der gegenständlichen Liegenschaft erzielten Quadratmeterpreise von € 100, sondern ein Durchschnittswert von € 70 angesetzt. Die tatsächlich erzielten Quadratmeterpreise wurden aus der Kaufpreissammlung der Bewertungsstelle des Finanzamtes ss erhoben. In dieser Kaufpreissammlung sind alle wesentlichen Käufe bzw. Verkäufe der Bezirke ss -Stadt und ss -Land erfasst. Punkt Ermittlungsverfahren: Gemäß § 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz wurde aus dem Gebäudesachwert und dem vom Bodenwert bereinigten Gebäude- Ertragswert der reine Gebäudewert ermittelt. Diesem Gebäudewert wurde der nach der Vergleichswertmethode berechnete Bodenwert hinzugefügt. Diese Vorgangsweise soll dem Leser ermöglichen, die Gedankengänge des Gutachters nachzuvollziehen. Zum Einwand ".. die angewendeten Bewertungsverfahren des Erstgutachters stehen im Widerspruch zum geltenden Bundesrecht, dem Liegenschaftsbewertungsgesetz", verweise ich auf Punkt 5 "Hauptgesichtspunkte des Gesetzes" LBG, S 16). Weiters siehe LBG Seite 18 oben, wo es heißt: "....Damit beschränkt sich das Liegenschaftsbewertungsgesetz darauf, allgemeine rechtliche Rahmenbedingungen für eine sachgerechte Wertermittlung zu schaffen und die konkrete Vorgangsweise bei der Ermittlung des zu treffenden Wertes im einzelnen Fall letztlich in den Verantwortungsbereich des unabhängigen Gerichtes und seines fachkundigen Helfers, des Sachverständigen, zu stellen und dessen Erfahrungen und Wissen zu überlassen." Zu Punkt Ertragswertberechnung: Bei Vorliegen eines Mietvertrages über die Gesamtfläche von 15.344m² inklusive aller Räumlichkeiten und Gebäude mit Beginn 1. Jänner 2001 (3 Tage nach dem Bewertungsstichtag) erscheint es nicht ziel führend, eine Weitervermietung eines kleinen Teiles der Liegenschaft, ein Lager von 120 m², Büro und Ausstellungsräume von 180 m², bei einer Gesamtnutzfläche von ca 6.500 m² zu berücksichtigen. Die Berechnung des Zweitgutachters nach fiktiven Mieten von monatlich € 6.000 würde eine Jahresmiete von € 72.000 bedeuten (rd 1 Million S). Es ist nicht vorstellbar, dass für die doch teilweise wie va renovierungsbedürftige Objekte, eine derart hohe Miete zu erzielen ist. Bei Besichtigung der Objekte rd 3,5 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses bzw. Bewertungsstichtages, war der Mietvertrag über die Gesamtliegenschaft noch aufrecht. Der Erstgutachter hatte keine Veranlassung, die Rechtmäßigkeit des Mietvertrages anzuzweifeln. Zu Punkt Restnutzungsdauer Bei Besichtigung der Liegenschaft am 26. März 03 wurde festgestellt, dass die Objekte teilweise renovierungsbedürftig sind. Dieser Umstand wurde durch einen 30%igen Abschlag vom Gebäudewert berücksichtigt. Auf keinen Fall kann aber davon ausgegangen werden, dass sämtliche Objekte in 25 Jahren völlig abgenutzt bzw Ruinen sind. Aufgrund dieser Stellungnahme sehe ich mich nicht veranlasst, bei meinem Gutachten Änderungen durchzuführen. Die Ergänzung zur Stellungnahme der Bp. vom 25. März 2004 samt Berechnung sowie die Stellungnahme des Erstgutachters fff vom 7. April 2004 wurde der Bw. übermittelt. Aus der Gegenäußerung der Bw. vom 25. Mai 2004 geht folgendes hervor: " Ad 1. Wert des nackten Grund und Bodens: Es ist in der Bewertungspraxis nicht üblich eine nicht vorhandene Widmung durch in weiter Zukunft liegende eventuelle Umwidmungsmöglichkeiten, die nur theoretisch bestehen, umzuwerten bzw. vereinfachend davon auszugehen, dass Planfehler vorliegen. Diese Darstellung wird unseres Erachtens nur deshalb derart hartnäckig beibehalten, um die ungenau gehaltenen Ausführungen im Erstgutachten einigermaßen zu rechtfertigen. Die vorgebrachten Argumente der Finanz rechtfertigen aus unserer Sicht kein Abweichen vom Ansatz des Gutachtens vom Zweitgutachter. Insbesondere wird in der Stellungnahme die unterschiedliche Wertigkeit von Betriebsbaugebiet und Geschäftsbaugebiet (insbesondere für Geschäftsbauten ohne Lebens und Genussmittel) empirisch nicht richtig beurteilt. Es besteht daher aus unserer Sicht kein Anlass von den Bewertungsansätzen der Grundstücksbewertung vom Zweitgutachter, der letztlich als einziger der beiden Gutachter beim Landesgericht ss für das hier betreffende Fachgebiet 94,10 (gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften) eingetragen ist, abzuweichen. Ad 2. Gebäudewert: Es ist aus unserer Sicht tatsächlich unmöglich, einen objektiv richtigen Abschlag für rück gestaute Instandhaltung bzw. rück gestauten Reparaturbedarf zu ermitteln. Es wäre für uns zumindest vorstellbar den Abschlag für rück gestauten Reparaturbedarf mit 30% anzunehmen. Zur Stellungnahme des Erstgutachters wird in diesem Schreiben nicht mehr gesondert Stellung genommen, weil die Stellungnahme insgesamt wieder in einem ähnlichen Stil als das vorgelegte Erstgutachten gehalten ist und dieses aus unserer Sicht vom Zweitgutachter in schlüssiger und auch für Nicht Immobiliensachverständige nachvollziehbarer Weise entkräftet wurde, sodass die dort angegebenen Wertansätze auch aus Sicht der Finanzverwaltung nicht mehr haltbar waren. Es wird daher der Antrag gestellt auf Beibehaltung der im Zweitgutachten ermittelten Bewertungsansätze mit der Einschränkung, dass der Abschlag für rück gestaute Instandhaltung bzw. rück gestauten Reparaturbedarf im Ausmaß von lediglich 30% anerkannt wird..." Am 23. April 2009 fand mit dem steuerlichen Vertreter sowie dem Vertreter Herr l der Bw eine Besprechung statt, dabei wurde vorgebracht, dass an den Bewertungen bzgl. des Grunds und Boden sowie am Gutachten des Herrn bbb festgehalten werde. Bezüglich des vorgebrachten Argumentes einer möglich vorliegenden Kontaminierung des Grund und Bodens werde die Zustimmung des Eigentümers hinsichtlich eines Gutachtens eingeholt. Weiters werde der Antrag auf Flächenumwidmung vorgelegt und bekannt gegeben, wann die Umwidmung in Bauland erfolgte. Im Schreiben vom 30. April 2009 - eingelangt am 5. Mai 2009 beim Unabhängigen Finanzsenat - gab der steuerliche Vertreter der Bw. an, dass ein Gutachten über die Kontaminierung des Betriebsbaugeländes nicht eingeholt werde. Hinsichtlich weiterer Vergleichsgrundstücke werde auf eine unmittelbar in der Nachbarschaft zum Betriebsgelände gelegene Grundstückstransaktion aufmerksam gemacht, bei der folgender Sachverhalt vorliege: "Die Firma bgg (genauere Informationen werden eingeholt) hat in unmittelbarer Nähe zum Betriebsgelände ein Grundstück von einem Landwirt angeschafft (Familie w.), wobei bei dieser Transaktion ein Grundstückspreis, der zwischen 20 und 30 Euro gelegen ist, bezahlt wurde. Auf der Liegenschaft wurde nach erfolgter Umwidmung ein Fachmarktzentrum errichtet. Es wäre sinnvoll, vor Festlegung der nächsten gemeinsamen Besprechung die Einholung dieser genauen Informationen abzuwarten, um ein sachgerechtes Ergebnis erreichen zu können und eine abschließende Beurteilung zu ermöglichen." Mit Vorhalt vom 5. Mai 2009 wurde die Bw. ersucht, die in der Niederschrift vom 23. April 2009 genannten Unterlagen sowie die im Schreiben vom 30. April 2009 genannten Informationen betreffend das Vergleichsgrundstück der Firma bgg - über genaue Flächenwidmung, genaue Größe, Namen und Adresse des Verkäufers und Käufers, Verkaufszeitpunkt, Kaufpreis pro m², Lage etc - samt Unterlagen bis spätestens 20. Mai 2009 vorzulegen, da ansonsten anhand der Aktenlage entschieden werde. Mit E-Mail vom 19. Mai 2009 wurden die Angaben über die im Oktober 2004 durchgeführte Umwidmung in der Anlage übermittelt. Ein gesonderter schriftlicher Antrag auf Umwidmung sei nicht gestellt worden. Weiters wurde vorgebracht, dass hinsichtlich der Vergleichsliegenschaft noch keine genaueren Informationen eingeholt worden seien. Der Vollständigkeit halber werde darauf verwiesen, dass bei der gemeinsamen Besprechung am 23. April 2009 ein Baulandpreis mit € 58 und ein Grünlandpreis mit € 53 als Bewertungsansatz für angemessen erachtet worden sei. In der Folge wurde zwecks Wahrung des Parteiengehörs der gesamte Verfahrensstand samt Unterlagen dem Finanzamt zur Kenntnis und zu allfälligen Stellungnahme übermittelt. Hinsichtlich des Vorbringens von seitens des steuerlichen Vertreters im E- Mail vom 19. Mai 2009, dass "bei der gemeinsamen Besprechung am 23. April 2009 ein Baulandpreis mit € 58 und ein Grünlandpreis mit € 53 als Bewertungsansatz für angemessen erachtet wurde" wird darauf hingewiesen, dass die angeführten Beträge bei der Besprechung als Bewertungsansatz diskutiert wurden, aber deren Ansatz nicht zugesagt wurde (diese Beträge wurden in der Niederschrift vom 23. April 2009 auch nicht festgehalten). Der Behördenvertreter des Finanzamtes teilte in der Folge mit, dass sich aus den Einwänden der Bw. keine Gründe ergeben hätten von dem bisherigen Standpunkt abzuweichen. Der Einwand hinsichtlich eines Vergleichsgrundstückes sei sehr ungenau und betrifft wahrscheinlich Verkäufe, welche nach dem streitgegenständlichen Zeitpunkt stattgefunden hätten. Über die Berufung wurde erwogen: Hinsichtlich der Bewertung von Liegenschaften wird Folgendes vorweg festgehalten: Liegenschaftsbewertung durch den ordentlichen Geschäftsführer "Werden Immobilien von Kapitalgesellschaften an ihre Gesellschafter zu einem unangemessen niedrigen Preis verkauft, liegt ertragsteuerlich eine so genannte verdeckte Gewinnausschüttung vor. Gleiches gilt für den Fall, dass eine Kapitalgesellschaft eine Immobilie zu einem überhöhten Preis von einem ihrer Gesellschafter erwirbt. Geschäftsführer und Vorstände von Kapitalgesellschaften müssen deshalb ein vitales Interesse daran haben, Immobilientransaktionen mit Gesellschaftern nur zum tatsächlichen Verkehrswert vorzunehmen. Um die Übereinstimmung von bezahltem Kaufpreis und tatsächlichem Wert der Immobilien nachzuweisen, wird der ordentliche und gewissenhafte Geschäftsführer bzw Vorstand den Verkehrswert der Immobilie durch ein Sachverständigengutachten erheben lassen. Diese Beweisvorsorge wird sowohl aus ertragsteuerrechtlicher als auch unternehmens- und strafrechtlicher Sicht zu empfehlen sein" (Keppert, ÖStZ 2007, 417)." Pröll (Verdeckte Gewinnausschüttung: Liegenschaftsbewertung durch den ordentlichen Geschäftsführer - RdW 2007 Heft 7, 434) präzisiert dies wie folgt: "Bedauerlicherweise erwecken Kepperts Ausführungen den Eindruck, als ginge es bei der Festsetzung eines fremdüblichen Preises, der einer verdeckten Ausschüttung iZm Grundstückstransaktionen vorbeugen sollte, grundsätzlich um den Verkehrswert, den der Autor durchaus im Einklang mit der in der Lehre vertretenen Auffassung mit dem gemeinen Wert iSd § 10 BewG gleichsetzt. Nach § 10 (2) BewG ist der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei ungewöhnlichen oder persönlichen Umständen keinerlei Bedeutung zukommen darf. Seit jeher wurde in der Literatur die Auffassung vertreten, dass iZm dem Institut der verdeckten Ausschüttung gerade auch ungewöhnliche, nur betrieblich erklärbare Sachlagen Berücksichtigung erfahren müssten. Wiesner (Anm.: SWK 1984, A I 167) weist darauf hin, dass der idealtypische Fremdvergleich die Bedachtnahme auf solche besonderen Umstände im Einzelfall jedenfalls nicht ausschließe. Gassner (Anm.: Raupach (Hrsg), Werte, 266 ff) äußert sich sogar dahin gehend, dass der gemeine Wert dem Merkmal der Betriebsbezogenheit keinesfalls Rechnung trage und daher als Bewertungsmaßstab für die verdeckte Ausschüttung grundsätzlich abzulehnen sei... Mittlerweile entspricht es aber ohnehin einer zu steuerlichem Gemeingut gewordenen Erkenntnis, dass bei der Bewertung verdeckter Ausschüttungen weder der Teilwert noch der gemeine Wert maßgeblich ist, sondern jener Wert, den ein (ordentlicher) Geschäftsführer im Interesse der von ihm vertretenen Kapitalgesellschaft angesetzt hätte, wenn sich abgesehen vom Anteilsinhaber noch ein anderer Interessent gefunden hätte (Anm.: VwGH 27.7.1999, 94/14/0018; Lechner, SWK 1985; A I 209; vgl auch Pröll, UFS aktuell 2005/9). In seinem Erkenntnis vom 14.12.1993, 90/14/0264, bringt der VwGH zum Ausdruck, dass es darauf, ob sich angesichts der Grundstücksbesonderheiten überhaupt ein weiterer Käufer gefunden hätte, gar nicht ankommt (Anm.: VwGH 14.12.1993, 90/14/0264). Das pflichtgemäße Handeln des vertretungsbefugten Organs sollte prinzipiell Sollobjekt des Vergleichs sein... Das vertretungsbefugte Organ der Kapitalgesellschaft ist mE gut beraten, wenn es die für die Festsetzung des fremdüblichen Grundstückspreises ausschlaggebende Verkäuferposition im Auge behält, sobald eine Liegenschaft an den Anteilsinhaber oder eine diesem nahestehende Person verkauft werden soll (Anm.: VwGH 14.12.1993, 90/14/0264; VwGH 27.7.1999; 94/14/0018; Lechner, SWK 1985; Bauer/Quantschnigg/Schellmann/Werilly, Die Körperschaftsteuer 1988 II § 8 (2005) 58; Rz 987 KStRL 2001; Pröll, UFS aktuell 2005/9; Rz 988 KStRL 2001). Dabei gilt es zu beachten, dass das von einem Sachverständigen für Liegenschaftsbewertung erstellte "Verkehrswertgutachten" grundsätzlich nur bedingt geeignet ist, den Grundstückswert des (ordentlichen) Geschäftsführers nachzuweisen, weil die in Auftrag gegebene Expertise zwar Aufschluss über den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis geben kann, für sich allein aber noch keine Schlussfolgerungen dahin gehend erlaubt, welchen - auf die einzelne Körperschaft bezogenen - Wert die betreffende Liegenschaft nun tatsächlich hat..." Diese durchaus überzeugenden Ausführungen bedeuten auf den Berufungsfall umgelegt, dass der für die Beurteilung, ob eine verdeckte Ausschüttung vorliegt, anzusetzende Wert der Liegenschaft stets nur unter, nicht aber über dem Verkehrswert liegen kann. Auffällig ist diesbezüglich zunächst, dass ein Gutachten über den Wert der Liegenschaft erst im Zuge des Berufungverfahrens von der Bw. vorgelegt wurde. Und erst nach Ergehen eines Finanzamtsgutachten. Darüber hinaus lässt die Berufung jede Begründung offen, auf welche Weise die Wertfindung tatsächlich erfolgte. Es geht nicht hervor, wie der Verkaufspreis für den Verkauf überhaupt ermittelt wurde. Die Beweisvorsorgepflicht wurde somit durch die Bw. gröblichst verletzt, weshalb Unklarheiten zu ihren Lasten gehen. Gerade das Verhalten der Bw. spricht entgegen ihrer geäußerten Rechtsansicht nicht für, sondern gegen ihren Standpunkt. Bei Verträgen unter Fremden würde eine in der Branche tätige Käuferin vor dem Kauf bei einer Investitionsentscheidung dieser Dimension eine Wirtschaftlichkeitsrechnung anstellen, ob nämlich die Liegenschaft gewinnbringend verwertet werden kann, und den Kaufvertrag somit nur dann abschließen, wenn bei einer Vermietung eine angemessene Rendite erreicht werden kann bzw. bei einem Weiterverkauf eine angemessene Gewinnspanne erzielbar wäre. Somit steht fest, dass ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer nicht in dieser Weise gehandelt hätte. Veräußert die Körperschaft ein Grundstück an den Anteilsinhaber (oder einer ihr nahestehenden Person) zu einem unangemessenen niederen Preis, ist eine verdeckte Gewinnausschüttung iSd § 8 Abs 2 KStG in der Höhe des Unterschiedsbetrages zu einem angemessenen Veräußerungspreis anzunehmen. Verdeckte Ausschüttungen sind alle außerhalb der gesellschaftsrechtlichen Gewinnverteilung gelegenen Zuwendungen einer Körperschaft an Anteilsinhaber, die das Einkommen der Körperschaft vermindern und ihre Wurzel in der Anteilsinhaberschaft haben (VwGH 30.05.2001, 99/13/0024). Eine verdeckte Gewinnausschüttung ist aufgrund der obigen Ausführungen und des Sachverhalts im gegenständlichen Fall anzunehmen. Selbst die Bw. gibt in der Berufung an, dass die bewertungsgegenständliche Liegenschaft mit der EZ aa und EZ bb unter den tatsächlichen Wert verkauft worden sind, wenn sie ausführt , dass "als verdeckte Ausschüttung des Jahres 2000 lediglich ein Betrag in Höhe von € 51.271,66 in Betracht kommt und bildet dieser auch die Bemessungsgrundlage für die Kapitalertragsteuer sowie den Säumniszuschlag." Konkret ist nunmehr die Bewertung von Grund und Boden des 15.344 m² großen Grundstücks strittig, zumal die bemängelte Art der Wertermittlung sowiedie Gebäudewerte vom Finanzamt außer Streit gestelltund der Argumentation der Bw. weitgehend gefolgt wird. Die Berechnungsweise und die Wertansätze des Zweitgutachters (Gutachter der Bw.) werden übernommen, wobei jedoch der dort angesetzte Abschlag für rück gestauten Reparaturaufwand nur im Ausmaß von 30% anerkannt werden kann. Der Unabhängige Finanzsenat sieht diesbezüglich auch keine Veranlassung eine Abänderung vorzunehmen. Auch hinsichtlich des rück gestauten Reparaturaufwands nicht, zumal die Bw. nichts Entscheidungswesentliches für einen höheren Prozentsatz vorgebracht hat. Strittig ist nunmehr die Bewertung des Grund und Bodens für die gegenständliche Betriebsliegenschaft und somit die Höhe der verdeckten Gewinnausschüttung. Dazu wird Folgendes ausgeführt: Laut dem im Berufungsverfahren vorgelegten Gutachten der Bw. würde unter Berücksichtigung eines 20%igen Abschlages der Bodenwert der 15.344 m² Liegenschaft € 552.384 betragen, wobei ein m² Preis von € 45 - Mischpreis - berücksichtigt wurde und laut Bewertung Bp. (und dem Finanzamt) € 817.824, wobei ein m² Preis von € 70 für Bauland und € 63 für Grünland angesetzt wurde. Die Beweiskraft eines Sachverständigengutachtens kann insbesondere durch den Nachweis erschüttert werden, dass es mit den Denkgesetzen oder den Erfahrungen des täglichen Lebens in Widerspruch steht (VwGH 21.7.1993, 91/13/0231). Folgende Umstände sprechen dafür, dass von Seiten der Bw. im vorgelegten Gutachten der Grund- und Bodenwert zu niedrig angesetzt wurde: Die Bw. berücksichtigt für die Bewertung von Grund und Boden die Preise aus dem Immobilienspiegel 2001 der Wirtschaftskammer OÖ mit guten Nutzwert, wobei der m² Preis mit € 58,10 angenommen wird und einer noch nicht verkauften Liegenschaft im Ausmaß von 9.900 m² vom 1. Dezember 1999 (gstxx ) vom Immobilienbüro VKB Immobilien ss , die ca 1,2 km von der berufungsgegenständlichen Liegenschaft entfernt ist, als gemischtes Baugebiet gewidmet ist, wobei ein Verkaufspreis von 51 € angesetzt wurde und ein Grundstück der Fa bgg mit einem Verkaufspreis zwischen 20 und 30 € pro m². Wenn die Bw. die Werte im Immobilienpreisspiegel 2001 anspricht, so muss dazu ausgeführt werden, dass dieser Wert für die Bewertung maximal ein allgemeiner Ansatzpunkt und somit nur einen Durchschnittswert darstellen kann. Wie aus den Erläuterungen im Gutachten der Bw. hervorgeht, werden bei einfachen, guten und sehr guten Nutzwert die Parameter Verkehrsanbindung, Infrastruktur und Aufgeschlossenheit angesprochen. Es ist nicht nachvollziehbar, warum von seiten der Bw. lediglich vom "Wert der guten Lage" ausgegangen wird, zumal der Zugang zur einer Umfahrungsstraße gegeben ist, sowie die zentrale Lage, nämlich die unmittelbare Nähe zu einem Orts- und einem Stadtkern, und zudem das Grundstück noch voll aufgeschlossen ist. Auf die sehr gute Anbindung - Lage in einem aufstrebenden Gewerbegebiet direkt an der hoz wurde von der Bp. auch mehrmals hingewiesen, dem die Bw. nichts Relevantes entgegengesetzt hat. Selbst der Gutachter der Bw. gibt im Gutachten (Punkt 5.3 "Lage und Verkehrsverhältnisse) an, dass "die Liegenschaft sich im Gemeindegebiet ddd befindet und an die b (e ) angrenzt. Zum Ortskern von ss sind es ca 5 km, zum Ortszentrum von ddd sind es rund 2 km" und dass "bereits ..... die geplante Ortsumfahrung offenkundig war und dass der direkt an der Liegenschaft vorbeifahrende Hauptverkehr in Hinkunft umgeleitet wird." Auch erwähnt der Gutachter der Bw. weiters, dass die bewertungsgegenständliche Liegenschaft durch das öffentliche Wasser- Kanalnetz, Telefon und Stromnetz aufgeschlossen ist. (Punkt 5.5 "Ver- und Entsorgung"). Auch die Zufahrt zu der Liegenschaft ist ungehindert möglich, ohne enge Durchfahrten durch Wohn- und Stadtgebiet. Dass sind alles Aspekte die einfach bei der detaillierten Bewertung mit ein zu beziehen sind, und daher den höheren Wert der sehr guten Lage - entgegen der Behauptungen der Bw. -repräsentieren. Das allgemeine Vorbringen des Gutachters der Bw., dass die Grundstückspreise seit Bekanntgabe der Verlegung der Bundesstraße im betreffenden Gebiet seither stetig nach unten gehen würden, ist nicht einsichtig und nachvollziehbar, wenn eine Umfahrungsstraße zur Umfahrung des Ortsgebietes ddd gebaut wird und die Ortsdurchquerung daher wegfällt, sodass in Zukunft eine noch bessere und schnellere Anbindung an den Zentralraum gewährleistet ist. Wenn von seiten der Bw. das nichtverkaufte Grundstück auf Vergleichsbasis herangezogen wird, so muss dazu ausgeführt werden, dass nicht erwähnt wurde aus welchem Grund das Grundstück nicht verkauft wurde. Außerdem ist ein unmittelbarer Vergleich nicht möglich, zumal einige entscheidungsrelevanten Umstände wie zB Widmung, Aufgeschlossenheit, Entfernungen - nicht mit der zu bewertenden Liegenschaft übereinstimmen. Den Einwendungen der Bp, dass das Vergleichsgrundstück nicht aufgeschlossen ist, und dass die Entfernung von der Hauptstraße am Rande eines größeren Wohngebietes doch erheblich ist, hat die Bw. nichts Konkretes entgegengesetzt. Dazu kommt noch der Aspekt, dass das Vergleichsgrundstück eine andere Widmung aufweist, und die Lage im Wohngebiet nicht mit der Lage des gegenständlichen Grundstücks vergleichbar ist. Das vom steuerlichen Vertreter erwähnte Vergleichsgrundstück der Firma bgg im Schreiben vom 30. April 2009 kann zur Lösung der Bewertung des Grund und Bodens auch nichts beitragen, zumal es hinsichtlich des Preises, des Käufers, der Lage, Widmung, Größe und des Verkaufszeitpunkts keine Ausführungen von Seiten der Bw. gibt. Die vom UFS angeforderten Unterlagen hat die Bw. nicht vorgelegt. Weitere Konkretisierungen erfolgten - trotz Aufforderung durch den UFS - nicht. Die Behauptung des Gutachters der Bw., dass die Dinglichen Lasten sprich Dienstbarkeiten nicht in die Bewertung mit eingeflossen sind, entbehrt jeder Grundlage. Der UFS kann dem Argument der Bw., dass es sich bei den Grundeinlösungen für die Umfahrung ddd mit € 77 pro m² und beim Grundstücksverkauf an die www GmbH im Ausmaß von 3.360 m² um € 43,60 pro m² um ungewöhnliche Verhältnisse gem § 4 Abs. 3 LBG handelte, nicht widersprechen, zumal einerseits das öffentliche Interesse und andererseits die Betriebsansiedlung und die Schaffung von Arbeitsplätzen offensichtlich die ausschlaggebenden Argumente für die genannten m² Preise waren. Die vom Finanzamt herangezogenen Vergleichsgrundstücke liegen in unmittelbarer Nähe des berufungsgegenständlichen (ca 500m) Grundstücks und sind auch als Betriebsbaugebiet bzw (zum Teil) als Grünland gewidmet. Es ist keine Widmung gemischtes Baugebiet gegeben, sondern wie aus dem Gutachten ersichtlich ist handelt es sich um 7.950 m² Betriebsbaugebiet und 7400 m² Grünland. Die angewendete Methode, den Verkehrswert mit Hilfe der tatsächlich beim Erwerb von Vergleichsliegenschaften gezahlten Kaufpreisen zu ermitteln, ist nicht zu beanstanden, zumal die Vergleichsobjekte, die vom Finanzamt konkret berücksichtigt wurden aus der Kaufpreissammlung für das gegenständliche Gebiet entnommen wurden und in unmittelbarer Nähe zu der gegenständlichen Liegenschaft liegen und hinsichtlich Widmung vergleichbar sind. Als Vergleich dienten lt. Bp. folgende Grundstücke: | Grundstück | Verkaufszeitpunkt | Fläche | Widmung zum Stichtag 29.12.2000 | Preis | EZ kk KGmd | | | | | hh | 6.3.1997 | Vergleichbares Flächenausmaß | Gebiet für Geschäftsbauten ohne Lebens und Genussmittel | 1.600 S/m2 | ii | 6.3.1997 | Vergleichbares Flächenausmaß | Betriebsbaugebiet | 1.600 S/m² | jj | 6.3.1997 | Vergleichbares Flächenausmaß | Betriebsbaugebiet | 1.600 S/m² | EZ nn KG md | | | | | ll | 21.1.2003 | 3.600 m² | Betriebsbaugebiet | € 102,02/m² | oo | 13.2.2003 | 553m² | Tw Betriebsbau-gebiet, Rest Grünland | € 75,28 | Fa s GmbH | | | | | Grundstücks- Anbote | 2002 | 5 ha | Betriebsbaugebiet | 102 €/m² Wenn die Bw. anführt, dass das Vergleichsgrundstück hh ein Bauland mit Geschäftsbaugebietswidmung ist, die in keinem vernünftigen Vergleich mit Betriebsbaugebiet bzw. mit teilweise Grünland zu vergleichen ist so mag das vielleicht zutreffend sein, doch übersieht die Bw. dabei, dass Verkäufe in unmittelbarer Nähe die als Betriebsbaugebiet gewidmet waren zB ii , jj mit S 1.600/m² (€ 116,27) und ll sowie die Verkaufsanbote im Jahr 2002 der Fa s GmbH mit € 102 erfolgten. Weiters darf nicht übersehen werden, dass das Finanzamt unter Berücksichtigung der Aspekte wie Lage, Größe, Form, Widmung, Aufgeschlosssenheit etc der gegenständlichen Liegenschaft von einem durchschnittlichen m² Preis von € 66,50 (Bauland 70 €, Grünland 63 €) ausgeht, der lediglich einen Mindestansatz darstellen kann, wenn berücksichtigt wird, dass im Jahr 2003 in unmittelbarer Nähe das Grundstück 925/1 mit einer Größe von 553 m² mit einer laut Schreiben vom 2004 der Gemeinde ddd angeführten Widmung "tw. Betriebsbaugebiet Rest Grünland" mit einem m² Preis von € 75,82 verkauft wurde, wobei natürlich zu berücksichtigen ist, dass für ein kleines Grundstück der m² Preis höher sein wird als für ein großes Grundstück, welches im gegenständlichen Fall zu beurteilen gilt.