UFSL RV/0612-L/04

Warum also ein m² Preis von € 70 für ein Bauland mit Betriebsbaugebietswidmung und von € 63 für Grünland nicht den Tatsachen entspricht und viel zu hoch ist, wurde von der Bw. nicht näher erläutert. Die Bw. konnte mit keinem Vergleichsgrundstück und mit keinem sachlichen Argument punkten, das den Mischpreis in Höhe von € 45/m² gerechtfertigt hätte. Dass das von seiten der Bw. herangezogene Grundstück www GmbH, mit dem m² Preis von € 43,60, die Grundeinlösungen durch die Gemeinde ddd mit dem m² Preis von € 77 sowie die Immobilienpreise im Immobilienpreisspiegel mit lediglich gutem Nutzwert - wie oben ausgeführt - nichts unmittelbar zur Lösung beitragen kann, ergibt sich somit von selbst, zumal der gemeine Wert durch den Wert bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Der gemeine Wert ist im Regelfall mit dem Verkehrswert ident, welcher nach § 2 Abs. 2 LBG der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Somit bleiben die vom Finanzamt aus der Grundstückssammlung herangezogenen Grundstücke zum Vergleich übrig, wobei trotzdem zu beachten war, dass es sich bei den herangezogenen Grundstücken um unbebaute und im gegenständlichen Fall um ein bebautes Grundstück handelt. Auch die Bewertung des Grünlandes der Bw. im Ausmaß von ca 7.400 m² mit dem halben Baulandpreis - also mit € 30/m² -, ist nicht nachvollziehbar. Dazu ist festzuhalten, dass die Argumentation des Gutachters der Bw. (Stellungnahme vom 11. Dezember 2003) hinkt und inkonsequent ist, wenn ausgeführt wird, dass "die Bewertung auch im Rahmen des rechtlichen Möglichen mit den Ansätzen der Finanzverwaltung... fast exakt den Wert des Zweitbegutachters aus Seite 12 widerspiegelt", zumal er von unterschiedlichen Prozentsätzen ausgeht; bei der eigenen Berechnung werden 50% des Baulandpreises und bei der Vergleichsrechnung mit den Werten des Finanzamtes 25% des Baulandpreises angesetzt. Wenn der Gutachter der Bw. hinzufügt "die dazu in Österreich von allen Sachverständigen anerkannte Literatur bezeichnet umwidmungs reife und umwidmungsmögliche Grundstücke als Bauerwartungsland, und dabei anführt, dass ca 25% bis 50% der Preise für baureifes Land gezahlt werden" und (laut Kranewitter Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage, Seite 42) "Die Höhe des Werts für Bauerwartungsland davon abhängt, wie groß die Chancen für eine Bebauung beurteilt werden; im Allgemeinen aufgrund der Zinsverluste ca 25 bis 50% der Preise für baureifes Land gezahlt werden und sollte die Hoffnung auf eine Umwidmung nur sehr vage sein der übliche Grünlandpreis für diese Zone anzusetzen ist" so ist dagegen folgendes einzuwenden: Von Bauerwartungsland wird gesprochen, wenn noch nicht feststeht, was und wann gebaut werden darf. Im gegenständlichen Fall steht unstrittig fest, dass die streitgegenständliche Liegenschaft, obwohl sie teilweise noch als Grünland gewidmet ist, schon seit Jahren mit Verwaltungs-gebäude und Lagerhallen - laut Bw. (Gutachten S 5-7) erfolgte die Bebauung im Zeitraum 1961 bis 1985 - verbaut sind. Lediglich die Umwidmung erfolgte noch nicht. Auch ist zu erwähnen und geht aus den Gutachten hervor, dass diese Liegenschaft durch das öffentliche Wasser-, Kanalnetz, Telefon und Stromnetz aufgeschlossen sind (Punkt 5.5. des Gutachten Ver- und Entsorgung). Weiters wurde auf Anfrage des Finanzamtes bei der Gemeinde ddd im Schreiben vom 18. März 2004 mitgeteilt, dass "ein Flächenwidmungsplan Änderungsverfahren im Regelfall ca 6 Monate dauert. Die Kosten für ein solches Verfahren sich auf etwa 1.700 € inkl USt belaufen. Da die Umwidmung der betroffenen Grundstücke im jetzt laufenden Änderungsverfahren letztlich positiv beurteilt worden ist und die Änderungen auch durchgeführt werden, wäre auch ein entsprechender Antrag in den vergangenen Jahren mit sehr großer Wahrscheinlichkeit positiv entschieden worden". Aufgrund des vorliegenden Schreibens dauert ein Flächenwidmungsplan Änderungsverfahren entgegen der Behauptung der Bw. nicht 2-4 Jahre, sondern wie von der Gemeinde angegeben etwa 6 Monate. Genau dieses Faktum floss bei der Bewertung des Grünlands in die Bewertung des Finanzamtes ein, so dass das Finanzamt mit der Berücksichtigung eines großzügigen Abschlages von 10% des m² Preises Betriebsbaugebiet das Auslangen finden konnte. Die Behauptung der Bw, dass sich die Behörde immer wieder auf einen Planfehler bzw zwangsläufig auf ein Änderungsverfahren versteift ist nach Meinung des UFS somit widerlegt. Und dass "eine Umwidmung somit nur vage ist" - wie von der Bw. behauptet - geht daraus auch keineswegs hervor. Sondern das Gegenteil ist der Fall. Dazu muss auch festgehalten und erwähnt werden, dass sich der Verkehrswert zwar auf einen bestimmten Zeitpunkt bezieht, Umstände, welche jedoch am Wertermittlungsstichtag bereits voraussehbar sind, müssen Berücksichtigung finden, wobei allerdings spekulative Momente auszuscheiden sind; zB muss Ertragsänderungen, die in absehbarer Zeit zu erwarten sind, durchaus Rechnung getragen werden (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage, S. 2). Dass von Bauerwartungsland auszugehen ist, ist schon aufgrund der bereits vorliegenden Aufschließung wie Wasser, Strom, Telefon, Kanal und der gegebenen Bebauung nicht einsichtig und nachvollziehbar. Selbst dem Gutachter der Bw. war dies bei der Erstellung des Gutachtens offensichtlich bewusst, sodass er bei der Bewertung der Grünlands den halben Baulandpreis von € 30 für den m² Grünland berücksichtigt und angesetzt hatte. Eine Grünlandbewertung in Höhe von € 4 /m² wäre aufgrund der vorliegenden Tatsachen keinesfalls nachvollziehbar gewesen. Auch die Behauptung der Bw. "wenn eine Grünlandwidmung vorliegt, ist normalerweise auch der Grünlandquadratmeterpreis anzusetzen", kann aufgrund der obigen Ausführungen nicht aufrecht erhalten werden und würde der allgemeinen Lebenserfahrung, der wirtschaftlichen Betrachtungsweise sowie den Bewertungsregeln widersprechen. Im Übrigen ist noch zu beachten, dass laut E-Mail vom 19. Mai 2009 des steuerlichen Vertreters "ein gesonderter schriftlicher Antrag auf Umwidmung nicht gestellt wurde". Auch würde ein Unternehmer ein Gründstück mit Grünlandpreis nicht veräußern, wenn innerhalb eines 6 monatigen abzuwickelnden Flächenwidmungsplan Änderungsverfahren eine Umwidmung in Betriebsbaugebiet erfolgt und auch genehmigt wird. Die Kosten für ein Änderungsverfahren würde er jedenfalls für einen höheren Grundstückspreis in Kauf nehmen. Da die notwendige Genehmigung relativ kurzfristig erreicht werden kann, wird eine solche in die Preisgestaltung und somit in den Wert des Grundstückes einfließen. Daher wird eine solche Vorgangsweise sich für den Wert des Grünlandes positiv auf den Marktpreis des Gründstücks auswirken, sodass der vom Finanzamt genannte Preis für den m² Grünland sehr wohl zu erzielen sein wird. Gegenteiliges und konkretes hat die Bw. diesbezüglich nicht vorgebracht. Auch die Andeutung des steuerlichen Vertreters der Bw. dass "eine Kontaminierung der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft vorliegt" wurde durch nichts nachgewiesen. Ein in den Raum gestelltes Kontaminierungsgutachten, wurde von der Bw. nicht vorgelegt. Das Vorbringen der Bw. "Eine wie von der Finanz eingewendete "jederzeit" mögliche Umwidmung ist in der Praxis immer mit Zeiträumen von 2-4 Jahren verbunden und allein daher schon wertmäßig mit Abschlägen zu versehen" wurde mit dem Schreiben der Gemeinde ddd widerlegt. Außerdem übersieht die Bw, dass ein 10%iger Abschlag für die Risikoabgeltung und die angefallenen Kosten laut Stellungnahme der Bp. vom 25. März 2004 in die Bewertung des Grund und Bodens einfloss. Insgesamt ergibt sich daher, dass das von der Bw. in Auftrag gegebene Gutachten in diesem Punkt nicht geeignet ist, den von der Bp. ermittelten Wertansatz von € 70/m² Bauland und € 63/m² Grünland zu widerlegen. Es muss auch noch angemerkt werden, dass nicht bloß die Käuferposition, sondern insbesondere die Verkäuferposition der Gesellschaft zu berücksichtigen ist. Es kommt darauf an, um welchen Preis die Bw. verkauft hätte, wenn sich doch ein anderer Interessent gefunden hätte (zB VwGH 14.12.1993, 90/14/0264). Es kommt jedoch nicht darauf an, ob sich angesichts der Besonderheiten des Grundstücks kein anderer Interessent gefunden hätte (VwGH 3.7.1991, 90/1470221) Dass die Bw. bereit gewesen wäre, einem Fremden den Grund und Boden ihrer Betriebsliegenschaft um einen Quadratmeterpreis von € 45 - Mischpreis - zu verkaufen, wurde selbst von der Bw. nicht behauptet Im Übrigen wird auf die Ausführungen der Bp. - um Wiederholungen - zu vermeiden hingewiesen. Aufgrund der obigen Ausführungen sind folgende Änderungen und Berechnungen laut UFSim Jahr 2000 vorzunehmen: Berechnung Verkehrswert: | Fläche Bauland 7.944m ² * € 70/m² Fläche Grünland 7400 m² * € 63/m² Bodenwert lt. UFS | 556.080 € 466.200 € 1.022.280 € | Bodenwert Abschlag Bebauung 20% | 204.456 € | Bodenwert lt UFS | 817.824 € | Ermittlung Sachwert: Zeitwert Gebäude Rück gestauter Reparatur Bedarf 30% + Bodenwert lt UFS Sachwert |   987.813 € - 296.344 € 691.469 € + 817.824 € 1.509.293 € | Ermittlung Ertragswert: Jahresrohertrag Mietausfallwagnis 5% Instandhaltung 0,6% Bodenwert lt. UFS Kap. Zinssatz 6% Jahresreinertrag Vervielfältiger Gebäudeertrag + Bodenwert Ertragswert |   72.000 € 3.600 € 18.121 € 50.279 € 817 824 € 49.069 € 1.209 € 12,78 15.455 € 817.824 € 833.279 € | Ermittlung Verkehrswert : Sachwert Ertragswert gewichtet 1:3 Anpassung Verkswert 10% Verkehrswert lt UFS gerundet lt UFS in ATS | 1.509.293 € 833.279 € 1.002.283 € 100.228 € 902.054 € 902.000 € 12.412.000 S | Verkehrswert lt UFS Verkehrswert lt Berufungswerberin | 902.000 € 778.000 € | Differenz | 124.000 € 1.706.277,20 S | Verdeckte Gewinnausschüttung | 124.000 € 1.706.277 S Anlagenverkauf Betriebsliegenschaft laut UFS: | vGA Frau yy | 2000 | Unterschied zum angemessenen Kaufpreis (verdeckte Gewinnausschüttung) | 1.706.277,20 S 124.000 € Berechnung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb für das Jahr 2000 | Gewinn/Verlust lt. HB/PB | 2.590.528 S | Verdeckte Ausschüttung lt. UFS | 1.706.277 S | Körperschaftsteuer | 24.080 S | Lt. KZ 629 (von Bp Bericht übernommen) Tz 15 | 14.338 S | Lt. KZ 633 | -41.267 S | Einkünfte aus Gewerbebetrieb | 4.293.956 S | Verlustabzug lt. UFS | - 4.293.956 S (€ 312.053,95) Darstellung des Verlustvortrages und Berechnung für 2000: | Stand Ende 1998 lt. Bp KZ 618 (aus 1990, Fünftelung) KZ 619 (ab 1991) Stand Ende 1999 KZ 619 lt. BP Bericht Tz 17 | 408.685 S 13.099.856 S 12.852.265 S | Gesamtbetrag der Einkünfte lt UFS | 4.293.956 S | Verbrauch aus Fünftelung | - 81.737 S | Verbrauch lt. UFS | -4.212.219 S | | 0 | Stand Ende 2000 KZ 619 | 8.640.046 S € 627.896,63 Berechnung der Körperschaftsteuer 2000 | Einkünfte aus Gewerbebetrieb | 4.293.956 S | Gesamtbetrag der Einkünfte | 4.293.956 S | Verlustabzug | - 4.293.956 S | Einkommen | 0 | Die Körperschaftsteuer vom Einkommen beträgt: Gem § 22 KStG 1988 34% von 0 Differenz zur Mindestkörperschaftsteuer | 0,00 24.080,00 S | Körperschaftsteuerschuld gerundet | 24,080,00 S Haftungs- und Abgabenbescheid für 2000 laut UFS: A) Kapitalertragsteuer 2000: Gemäß § 93 Abs. 1 EStG 1988 wird die Einkommensteuer bei inländischen Kapitalerträgen durch Abzug vom Kapitalertrag erhoben (Kapitalertragsteuer). Zu solchen Kapitalerträgen gehören gemäß Abs. 2 Z 1 lit. a dieser Gesetzesstelle auch verdeckte Ausschüttungen (vgl. Doralt, EStG8, § 93 Tz 20 mit Verweis auf § 27 Tz 23 ff; VwGH 24.7.2007, 2007/14/0013 mwN). Gemäß § 95 Abs. 1 EstG 1988 beträgt die Kapitalertragsteuer 25%. Schuldner der Kapitalertragsteuer ist gemäß § 95 Abs. 2 EStG 1988 der Empfänger der Kapitalerträge. Die Kapitalertragsteuer ist durch Abzug einzubehalten. Der zum Abzug Verpflichtete (Abs. 3) haftet aber dem Bund für die Einbehaltung und Abfuhr der Kapitalertragsteuer. Gemäß Abs. 3 Z 1 leg.cit. ist bei inländischen Kapitalerträgen (§ 93 Abs. 2 EStG 1988) der Schuldner der Kapitalerträge zum Abzug der Kapitalertragsteuer verpflichtet. Im vorliegenden Fall ist daher die Bw. zum Abzug und zur Abfuhr der Kapitalertragsteuer verpflichtet. Die Kapitalertragsteuer erfährt folgende Änderung: | Verdeckte Gewinnausschüttung lt. UFS | 1.706.277 S 124.000 € | Davon 25 % KEST | 426.569,25 S 31.000 € B) Säumniszuschlag: Wir eine Abgabe nicht spätestens am Fälligkeitstag entrichtet, so ist gemäß § 217 ff BAO ein Säumniszuschlag im Ausmaß von 2% zu entrichten. Dies gilt auch bei der Geltendmachung von Kapitalertragsteuer. Berechnung des Säumniszuschlags von der Kapitalertragsteuer gemäß § 217ff BAO: | | Bemessungsgrundlage X 2% | Säumniszuschlag | Kapitalertragsteuer | 426.569,25 S X 2% | 8.531,38 S 620 € Aufgrund der obigen Ausführungen war der Berufung teilweise stattzugeben.   Linz, am 30. September 2010