UFSL RV/0612-L/04

Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der X. Gmbh, xy, vertreten durch Achleitner & Partner Wirtschaftstreuhand OEG, 4840 Vöcklabruck,vom 22. Oktober 2003 gegen die Bescheide des Finanzamtes ss vom 24. September 2003 betreffend Körperschaftsteuer und Haftung für Kapitalertragsteuer sowie Säumniszuschlag für die Kapitalertragsteuer für das Jahr 2000 entschieden: Der Berufung wird teilweise Folge gegeben. 1) Die Höhe der Körperschaftsteuer beträgt: | Einkünfte aus Gewerbebetrieb | 4.293.956 S | Gesamtbetrag der Einkünfte | 4.293.956 S | Verlustabzug | - 4.293.956 S | Einkommen | 0 | Die Körperschaftsteuer vom Einkommen beträgt: Gem § 22 KStG 1988 34% von 0 Differenz zur Mindestkörperschaftsteuer | 0,00 S 24.080,00 S | Körperschaftsteuerschuld gerundet | 24,080,00 S (in € 1.750) 2) Die Höhe der Kapitalertragsteuer und des Säumniszuschlags für das Jahr 2000 betragen: | Bemessungsgrundlage Kapitalertragsteuer: | 1.706.277 S (in € 124.000) | Kapitalertragsteuer (25%): | 426.569,30 S (in € 31.000) | Bemessungsgrundlage Säumniszuschlag | 426.569,30 S (in € 31.000) | Säumniszuschlag (2%) | 8.531,40 S (in € 620) Entscheidungsgründe Bei der Berufungswerberin (infolge Bw.) handelt es sich um eine Gesellschaft in der Geschäftsform einer GmbH. Der Gegenstand des Unternehmens besteht in der Produktion und dem Vertrieb von Heizungsgütern sowie die Herstellung und der Vertrieb von Anlagen und Geräten und die Entwicklung von know-how auf dem Gebiet der Energietechnik sowie das Handelsgewerbe. Die Gesellschafter der Bw. sind Herr xx - Gesellschafter Geschäftsführer- und Frau yy. Die Gesellschafterin Frau yy hat mit Abtretungsvertrag vom 29. Dezember 2000 von ihrem zur Gänze in bar einbezahlten Geschäftsanteil an der Firma zz einen Teil im Nominale von 2.900.000 S um dem Abtretungspreis von 10.000.000 S an die X. GmbH verkauft. Der angeführte Abtretungspreis wurde durch den Verkauf der Liegenschaften EZ aa und EZ bb, Grundbuch mm, BG ss entrichtet. Der Kaufvertrag vom 29. Dezember 2000 wurde gesondert abgeschlossen, aus dem folgendes hervorgeht: § 1 Kaufgegenstand: Die Verkäuferin (Bw.) ist grundbücherliche Eigentümerin folgender, in der Katastralgemeinde mm, BG ss , gelegenen Liegenschaften: | Einlagezahl | Grundstück Nr. | Größe in m² | Nutzung | aa | 22 | 882 | Baufläche | aa | 33 | 242 | Sonstige (Werksgelände) | aa | 44 | 9.547 | Sonstige (Werksgelände) | aa | 55 | 735 | Sonstige (Weg) | bb | 66 | 3.938 | Landwirtschaftlich genutzt | | | 15.344 | 2. Auf diesen Liegenschaften betreibt die Verkäuferin derzeit eine Heiz- und Kochgeräteproduktion, samt Lager, Schauraum, Verwaltung und Vertrieb sowie Kundendienst. Der diesbezügliche Betrieb ist nicht Gegenstand dieses Kaufvertrages. 3. Die obigen Liegenschaften sind mit folgendem Pfandrecht belastet: ... 4. Die obigen Liegenschaften sind weiters mit Dienstbarkeiten von Hochspannungsleitungen und einer Trafostation sowie des Gehens und Fahrens belastet. 5. .... § 2 Übergabe und Übernahme ... . § 3 Verrechnung bzw. Abgrenzung 1) Als Verrechnungsstichtag wird einvernehmlich der 31. Dezember 2000 festgelegt... § 4 Versicherungen: Die Käuferin verpflichtet sich, die hinsichtlich des Kaufgegenstandes bestehenden Versicherungsverträge zu übernehmen. .... § 5 Grundbücherliche Lasten: 1. Die Käuferin (Frau yy ) hat in das Grundbuch Einsicht genommen. 2.......... § 6 Gewährleistung, Rücktrittsausschluss sowie Schad und Klagloshaltung § 7 Kaufpreis: 1) Der Kaufpreis für den Kaufgegenstand gemäß § 1 wird mit 10.000.000 S (zehn Millionen) vereinbart. 2) Der Kaufpreis ist in Form der Übergabe von Gesellschaftsanteilen an der zz mit dem Sitz in ww im Nominale von 2.900.000 S zu entrichten. Über die Übergabe dieser Anteile wird ein gesonderter Vertrag errichtet, der integraler Bestandteil dieses Vertrages ist. § 8 Aufsandungserklärung: Die X. GmbH erklärt ihre ausdrückliche Einwilligung, dass aufgrund dieses Vertrages im Grundbuch mm , BG ss , ob den Liegenschaften Einlagezahl aa und Einlagezahl bb das Eigentumsrecht für Frau yy einverleibt werden darf. § 9 Erklärung ... . § 10 Kosten, Steuern und Gebühren......" Eine konkrete Bewertung der verkauften Liegenschaften erfolgte nicht. In der Folge vermietete die Käuferin Frau yy der Bw. - X. GmbH (Verkäuferin) - diese Liegenschaften samt den laut Anhang A darauf befindlichen Gebäude laut dem im Akt aufliegenden Mietvertrag. Bei der Bw. fand für den Zeitraum 1998 bis 2001 eine Betriebsprüfung (infolge Bp.) statt. Laut dem vom Finanzamt in Auftrag gegebenen Gutachten mit Stichtag 29. Dezember 2000 vom 22. April 2003 wurde der Verkehrswert dieser Liegenschaft laut nachfolgender Berechnung mit 1.086.700 € (14.953.318,00 S) wie folgt ermittelt: | Bodenwert | € 843.864 | Sachwert | € 688.275 | Ertragswert | € 147.108 | Verkehrswert | € 1.207.439 | - 10% Abschlag | € 120.743 | Verkehrswert | € 1.086.700 S 14.953.318 Im Zuge der Schlussbesprechung vom 9. September 2003 - Tz 3 der Niederschrift - wurde der Wert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der vorgebrachten Argumente (Schreiben vom 19.5.2003 samt Kaufvertrag vom 18.12.2000) des Unternehmens mit 13,5 Mio S festgesetzt, ein pauschaler Abschlag von 10% für möglicherweise nicht berücksichtigte Umstände wurde angesetzt. Die Kapitalertragsteuer wird vom Unternehmen getragen. Aus dem Betriebsprüfungsbericht (infolge Bp.Bericht) - aaa - geht im Wesentlichen folgendes hervor: Tz 16: Anlagenverkauf Betriebsliegenschaft eee, sss Verdeckte Gewinnausschüttung 2000: Begründung siehe Tz 2 des Besprechungsprogramms vom 5. Mai 2003 und Niederschrift über Schlussbesprechung vom 9. September 2003: | vgA Frau yy | 2000 | Unterschied zu angemessenen Kaufpreis | 3.500.000 S | Davon 33% Kest | 1.155.000 S Tz 17 des Bp. Berichts: Darstellung der Verlustvorträge ....... Verlustvortrag 2000 | Gesamtbetrag der Einkünfte lt. Bp. | 6.087.679 S | Verbrauch aus Fünftelung | - 81.737 S | Verbrauch ab 1991 | -6.005.942 S | | 0 | Stand Ende 2000 KZ 619 | 6.846.323 S .... Tz 19 Ermittlung der Kapitalertragsteuer: Die unter Tz 16 angeführte verdeckte Ausschüttung ist der Kapitalertragsteuer zu unterziehen Sie betrifft die Gesellschafterin yy | | Jahr 2000 | Kaufpreisunterschied | 3.500.000 S | Bemessungsgrundlage | 3.500.000 S | Steuersatz | 33% | Kapitalertragsteuer | 1.155.000 S Das Verfahren hinsichtlich der Körperschaftsteuer für 2000 wird gem. § 303 Abs. 4 BAO aufgrund der Feststellungen der abgabenbehördlichen Prüfung, die der darüber aufgenommenen Niederschrift bzw. dem Prüfungsbericht zu entnehmen sind, wieder aufgenommen. Daraus ist auch die Begründung für die Abweichungen vom bisherigen Bescheid zu ersehen. Gleichzeitig wurde der Körperschaftsteuerbescheid 2000 sowie der Haftungs- und Abgabenbescheid betreffend Kapitalertragsteuer und Säumniszuschlag für das Jahr 2000 vom zuständigen Finanzamt am 24. September 2003 erlassen. Gegen diesen Körperschaftsteuerbescheid sowie den Haftungs- und Abgabenbescheid hinsichtlich Kapitalertragsteuer sowie Säumniszuschlag brachte der steuerliche Vertreter der Bw. das Rechtsmittel der Berufung mit folgender Begründung ein: "Die Berufung richtet sich gegen die unrichtige Bewertung der Betriebsliegenschaft EZ aa und EZ bb Grundbuch mm , eee (im folgenden Betriebsliegenschaft bezeichnet). Das von der Finanzverwaltung in Auftrag gegebene Bewertungsgutachten vom 22. April 2003 erhält schwerwiegende Ansatzmängel sowie daraus resultierende Bewertungsfehler. Diese Bewertungsmängel sollen im Folgenden kurz skizziert werden: Ad 2.3 des Bewertungsgutachten vom 22.4.2003: Dingliche Rechte und Lasten: Es wird nur auf die Beilage des Grundbuchauszuges verwiesen. In der Bewertung finden jedoch die einverleibten Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens und der Hochspannungsleitung sowie der Trafostation keinerlei Berücksichtigung. Ad 2.6. Flächenwidmung und Bebauung: Die Angabe, es handle sich um gemischtes Betriebs- und Wohnbaugebiet ist definitiv falsch. Laut dem Schreiben der Gemeinde ddd , welches in dem neu in Auftrag gegebenen Gutachten von Dr. bbb, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger zitiert ist, sind ca 7.400 m² zum Bewertungsstichtag als Grünland ausgewiesen, der Rest ist Betriebsbaugebiet und nicht gemischtes Betriebs- und Wohnbaugebiet; dies hat natürlich weit reichende Folgen bei der Grundstücksbewertung unter 3.1. Ad 3.2. Sachwert: Unter 3.2. des Gutachtens wird der Sachwert ermittelt, jedoch wird nur der Bauzeitwert ohne Addition des Grundstückwertes angegeben. Dies ist ein fataler Bewertungsfehler der im glatten Widerspruch zu § 6 Liegenschaftsbewertungsgesetz steht: Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählen des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile zu ermitteln (=Sachwert). Ad 3.3 Ertragswertverfahren: Im Gutachten wird ausgeführt, dass dem Mieter die völlige Instandhaltungspflicht der Liegenschaft trifft; dazu ist unter Punkt 7.2. des Mietvertrages zwischen Frau yy , Wien als Bestandgeberin und der Fa. X. GmbH als Bestandgeber ausgeführt, dass bei großen Reparaturen, und nur solche sind für die Bewertung maßgeblich, die Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter bei 1:1 liegt, weiters kann die wirtschaftliche Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der schlechten Gebäudesubstanz und aufgrund des Alters nicht bei vierzig Jahren liegen. Der Zweitgutachter geht von realistischen fünfundzwanzig Jahren aus. Ein offensichtlicher Bewertungsfehler liegt auch in dem Umstand, dass bei einem sehr hohen Unterschied zwischen Sach- und Ertragswert Berechnungsgrundlagen unrichtig eingeschätzt wurden. Im Bewertungsgutachten des Herrn bbb wurde dieser Umstand durch fiktive Anhebung eines eventuellen Mietertrages beseitigt. Dazu ist anzumerken, dass unter der nachhaltigen und angespannten finanziellen Lage der Fa X. GmbH es nicht möglich wäre eine höhere Miete aufzubringen. Ein höherer Mietzins kann bei gegebener Marktlage nicht geleistet werden und hätte unter Umständen die Insolvenz oder Schließung der Fa X. GmbH und dadurch den vollständigen Mietausfall zur Folge. Ein höherer Mietzins ist daher tatsächlich durch den Vermieter derzeit nicht erzielbar. Trotz dieser Anpassung der Bewertungsparameter, die zu einer Erhöhung des Ertragswertes führt, ergibt sich insgesamt ein wesentlich niedriger Verkehrswert der Betriebsliegenschaft als im Erstgutachten. Die aufgezählten Kritikpunkte konnten hier nur exemplarisch dargestellt werden. Nähere Ausführungen entnehmen sie bitte dem beiliegenden Sachverständigen Gutachten des Herrn Mag. bbb , welches einen integrierenden Bestandteil dieser Berufung bildet. Der Aufbau dieses neutralen Gutachtens ist aus unserer Sicht systematisch, sehr sorgfältig und nachvollziehbar gestaltet und bildet daher mit dem ermittelten Verkehrswert in Höhe von € 778.000 für die Betriebsliegenschaft zum Bewertungsstichtag 29. Dezember 2000 die Bemessungsgrundlage für eine allfällige verdeckte Gewinnausschüttung. Wir stellen daher den Antrag, dass als verdeckte Ausschüttung des Jahres 2000 lediglich ein Betrag in Höhe von 51.271,66 € in Betracht kommt und bildet dieser auch die Bemessungsgrundlage für die Kapitalertragsteuer sowie den Säumniszuschlag. Die vorzuschreibende Kapitalertragsteuer beträgt daher 16.919,65 € der zu verhängende Säumniszuschlag beträgt 338,39 €. Die vorgenommene Kürzung des Verlustabzuges gem. § 18 Abs. 6 EStG ist anzupassen". Aus dem der Berufung beigelegten Sachverständigengutachten tb des Sachverständigen Mag. Dr. Thomas bbb Bewertung der Liegenschaften EZ aa und EZ bb Grundbuch mm , eee zur Ermittlung des Verkehrswertes geht folgendes hervor: I. Allgemeines: ... 2. Zweck: Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaften EZ aa und EZ bb zur Vorlage bei der Finanzbehörde. 3. Bewertungsstichtag: 29. Dezember 2000 4. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung: .......Grundbuchsauszüge vom 10. Oktober 2003 Einsichtnahme in den Bauakt der Gemeinde ddd am 15. Oktober 2003 Mietvertrag zwischen yy und der X. GmbH Mietvertrag ggg Auskunft des Gemeindeamtes ddd über die Flächenwidmung und Bebauungspläne vom 10. Dezember 2003 Bewertungsgutachten von 22. April 2003 Auskunft VKB Immobilien ss über Vergleichspreise Kaufvertrag vom 18. Dezember 2000, Vergleichsgrundstück, BG ss Urkundensammlung ttt) LBG Kommentar von Stabentheiner, Manz Verlag 1992 Kranewitter, Liegenschaftsbewertung 4. Auflage, Wien 2002 Bodenproben wurden nicht verlangt.... 5. Beilagen: .... II. Befund ....... 1. - 3. ...... 4. Dingliche Lasten: Im C-Blatt des Grundbuches der EZ aa befindet sich aus 1962 eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über Gst 44 zugunsten der EZ cc. Die Kopie aus der Urkundensammlung des BG ss zur bezüglichen Dienstbarkeit sagt aus, dass die Berechtigten "zur Bewirtschaftung ihrer dahinterliegenden landwirtschaftlichen Grundstücke über dieses Trennstück zu gehen und mit Fuhren aller Art zu fahren" berechtigt sind. Eine ähnliche Dienstbarkeit ist auch unter C LNR 1a in der EZ bb einverleibt. Weiters befindet sich in der EZ aa unter der LNR 2a aus 1966 eine Dienstbarkeit der Hochspannungsleitung, der Trafostation sowie des Gehens und Fahrens für die OÖ Kraftwerke AG. Ebenso eine weitere Dienstbarkeit der Hochspannungsleitung für die OÖ Kraftwerke AG unter der LNR 3a aus 1967(in EZ aa ). Aus 1970 befindet sich unter der LNR 4a eine weitere Dienstbarkeit des Gehens und des Fahrens für die EZ nn einverleibt. Weiters ist ein pffff einverleibt und auch bei der EZ bb als Simultanhaftung sichergestellt... 5. Grundstücksbeschreibung: 5.1. Grundstücke ........ Gesamtfläche 15.344 m² 5.2. Flächenwidmung und Bebauung: Laut Auskunft der Gemeinde ddd waren die oa Grundstücke zum Bewertungsstichtag im Flächenwidmungsplan wie folgt ausgewiesen: Zitat Gemeindeschreiben "Ca 7.950 m² waren als Betriebsbaugebiet, die restlichen ca 7.400 m² sind im Flächenwidmungsplan als Grünland ausgewiesen". Eine diesbezügliche Widmung Änderung des Grünlandes ist 2003 im Gange jedoch nicht rechtskräftig. Die Liegenschaft liegt im Wasserschongebiet dh es besteht für manche Betriebe erhöhte Vorsicht betreffend Bodenkontaminierungen bzw. sind manche Betriebe hier von einer Ansiedelung ausgeschlossen. Für die Liegenschaften existiert kein Bebauungsplan. Es wurden in den Jahren 1961 bis 1985 die verschiedensten Betriebshallen und Verwaltungsgebäude errichtet. 5.3. Lage und Verkehrsverhältnisse: Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im Gemeindegebiet von ddd und grenzt an die b (e). Zum Ortsgebiet von ss sind es ca 5 km, zum Ortszentrum von ddd sind es rund 2 km. An die Liegenschaft grenzen landwirtschaftlich und gewerblich genutzte Grundstücke an, weiters sind in der Umgebung Wohnobjekte und Gewerbegebiete vorhanden. Zu erwähnen ist auch, dass bereits zum Bewertungsstichtag die geplante Ortsumfahrung offenkundig war und dass der direkt an der Liegenschaft vorbeifahrende Hauptverkehr in Hinkunft umgeleitet wird. 5.4. Maße und Form, Topographie: Es handelt sich um unregelmäßige Grundstücksformen, die genaue Konfiguration ergibt sich aus dem Beilageplan. An der b ist die Liegenschaft caxxu.xxx tief. Es handelt sich um eine ebene Lage. Die Liegenschaft liegt im Wasserschongebiet. Die Gesamtfläche der Grundstücke beträgt laut Grundbuch 15.344 m². 5.5 Ver- und Entsorgung: Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft ist durch das öffentliche Wasser-, Kanalnetz, Telefon- und Stromnetz aufgeschlossen. Es befindet sich eine Ölheizung im Objekt, die Hallen sind teilweise unbeheizt, teilweise mit alten Gebläseheizungen ausgestattet. Das Gebäude e1 auf dem Grundstück 66 wird eigens mittels Pellet Heizung versorgt. 5.6. Beschreibung der Baulichkeiten: ......... 5.7. Bau- und Erhaltungszustand: Es handelt sich wie oben beschrieben um mehrere Baukörper aus verschiedenen Errichtungsjahren. Insgesamt muss gesagt werden, dass die Gesamtliegenschaft mit der Gesamtheit der darauf errichteten Objekte gewerblich ohne Schonung der Substanz sehr stark abgenutzt wurde. Architektur, Bauweise, technischer Zustand sind nicht mehr zeitgemäß und mit hohen Investitions- und Sanierungskosten verbunden. Bei allen Objekten fehlt zur Gänze eine Wärmedämmung nach außen hin, was sich aus den Aussagen des Betriebsleiters bei den enormen Verbrauchsangaben von Heizöl auch widerspiegelt. Fenster, Fassadenisolierung, Dämmung der obersten Geschossdecken, neue Dachdeckung (inkl. Entsorgung des Sondermülls Asbest Eternit) sind nur einige Punkte, die hinsichtlich Sanierung dringend anstehen. Die Außenflächen sind Großteil befestigt im Sinne von betonierten Wegen. Erklärung zur Berechung der Alterswertminderung: Es handelt sich hier um wirtschaftlich stark abgenutzte Gebäude, die nicht ordentlich instand gehalten wurden und die den heutigen betriebswirtschaftlichen und technischen Anforderungen nicht mehr entsprechen. Dies gilt für die alten Büro- und Verwaltungsgebäude genauso wie für die alten nicht isolierten Hallen. Aufgrund der wirtschaftlichen und technischen Entwicklung für Bürogebäude und Hallenbauten seit den 70iger Jahren haben sich die Gebäude wirtschaftlich schneller abgenutzt, als man aufgrund des Baujahres annehmen dürfte. Daher wird in diesem Fall die voraussichtlich noch verbleibende Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung der oben angeführten Zustände eingeschätzt, sodass man zusammen mit den seit den Baujahren vergangenen Jahren auf die gewöhnliche Gebäudelebensdauer kommt. Für die sonst herangezogenen Werte für die gewöhnliche Gebäudelebensdauer wurden die Tabellen von Kranewitter, S 80 herangezogen. ........ 5.8. Bestandverhältnisse: Für die Gesamtliegenschaft besteht ein unbefristeter Mietvertrag zwischen Frau yy als Liegenschaftseigentümerin und Vermieterin einerseits und der Firma X. GmbH als Mieterin andererseits. Als Mietzins wurde ein Betrag von € 5.716,15 pro Quartal exkl. USt und exkl. Betriebs- und Heizkosten vereinbart. Weiters existiert seit 1994 ein Mietvertrag über das Objekt e1 . Als Mieter dort scheint die Firma ggg auf. Der monatliche Mietzins beträgt hier € 1.025,00 exkl. USt und exkl. Betriebskosten. Als Vermieter fungiert hier die X. GmbH, also eine Art der Untervermietung. Die Ermittlung des nachhaltig erzielbaren Mietzinses erfolgt unten bei der Ertragswertberechnung. ....... III. Bewertung: Die Bewertung der Liegenschaft wird nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz und unter Berücksichtigung aller im Befund getroffenen Tatsachen sowie besonders unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am örtlichen Immobilienmarkt durchgeführt. Als Bewertungsverfahren werden das Vergleichswertverfahren (§ 4 LBG), das Sachwertverfahren (§ 6 LBG) und das Ertragswertverfahren (§ 5 LBG) herangezogen. ..... 1. Bodenwert: Unter Berücksichtigung von Vergleichspreisen (Auskunft Gemeinde ddd sowie Urkundensammlung des BG ss und schriftliche Auskunft von VKB Immobilien ss ), Immobilienpreisspiegel 2001 (hier wurden für das Jahr 2000 alle Preise erhoben) für Betriebsansiedlung ss Land mit gutem Nutzwert und aufgrund der Erfahrungen des ausführenden Sachverständigen als örtlicher Immobilienmakler in der Region und der im Befund geschilderten Umstände ist für ein unbebautes Grundstück mit der gegebenen Widmung zum Bewertungsstichtag ein Preis von € 45 per m² ortsüblich angemessen, wobei hier ein Abschlag von 10% für die einverleibten Dienstbarkeiten bereits berücksichtigt wurde. Ebenfalls wurde berücksichtigt, dass es sich bei den unter 1. und 4. angeführten Verkäufen um ungewöhnliche Verhältnisse gemäß § 4 Abs. 3 LBG handelt, welche vom ausführenden Sachverständigen entsprechend berichtigt wurden. Weiters wurde zur Preisberechnung des Betriebsbaugebietes ein m² Preis von € 60 und für das Grünland in Ansehung einer zu erwartenden Umwidmung (die war allerdings zum Stichtag noch nicht im Gespräch) der halbe Baulandpreis angenommmen, was den Mischpreis von € 45 per m² ergeben hat (wie oben angeführt sind zum Bewertungsstichtag ca 7.400 m² als Grünland ausgewiesen, Grünland hat in der Region normalerweise nur einen Wert von € 4 per m²). Der Vergleichspreise wurden wie folgt erhoben: 1. BG ss Urkundensammlung zu ttt: Verkauf von 3.360 m² Gewerbegrund von Gemeinde ddd an www GmbH um 600 S (€ 43,60) per m² (EZ ee GB mm). 2. Immobilienpreisspiegel 2001 der Wirtschaftskammer Österreich. Hier wurden alle Preise erhoben und bei den Grundstücken für Betriebsansiedlung zwischen einfachem, guten und sehr guten Nutzwert unterschieden, wobei einfach bedeutet, dass keine optimale Verkehrsanbindung, kaum Infrastruktur und kaum Aufschließung besteht, weiters gut bedeutet, dass verkehrsmäßig günstige Erreichbarkeit besteht, dass gute Infrastruktur besteht, weiters sehr gut bedeutet, dass in der Nähe eine Autobahnauffahrtoder Gleisanschluss oder Hafen im Nahbereich besteht und eine sehr gute Infrastruktur vorhanden ist. Es handelt sich hier um die zweite Kategorie mit gutem Nutzwert, diese Kategorie ist für die Region ss Land mit € 58,10 per m² ausgewiesen. 3. Das Immobilienbüro VKB -Immobilien ss hat seit 1. Dezember 1999 ca 1,2 km von der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft entfernt, jedoch noch auf ss Stadtgebiet ca 9.900 m² gemischtes Baugebiet (gstxx) mit € 51 per m² zum Verkauf angeboten und bislang nicht verkaufen können. 4. Die Gemeinde ddd teilt am 10. Oktober 2003 mit, dass Grundeinlösungen (Betriebsbaugebiet) für die Umfahrung ddd mit € 77 durchgeführt wurden. Unter Berücksichtigung eines Bebauungsabschlages in Höhe von 20% werden 80% des Wertes des unbebauten Grundes in Ansatz gebracht, woraus sich der Grundteil wie folgt ergibt. | 15.344 m² * 45*0,80 | = € 552.384 (inkl Ver- und Entsorgungseinrichtungen) Dieser Wert setzt ordentliche Bodenbeschaffenheit und Kontaminationsfreiheit voraus. Eine Bodenuntersuchung war jedoch nicht beauftragt. 2. Bauwert: .......... | Neuherstellungskosten in € | Zeitwert in € | 3.020.206 | 987.813 Die herangezogenen m³- Preise wurden auch aus den Richtpreisen bei Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4. Auflage, S. 260 und S. 262 entnommen. 3. Rück gestauter Reparaturbedarf: Die oben angeführten, bereits überfälligen Instandhaltungsarbeiten (Wärmedämmung, komplette Verglasung als Isoglasausführung, komplette Dacherneuerungen etc) rechtfertigen einen zusätzlichen Abschlag von 40% als anzunehmenden Minderwert | Zeitwert laut obiger Berechnung | € 987.813 | - 40% | € 395.125 | Verkürzter Zeitwert | € 592.688 4. Sachwert: Die Summe aus Bodenwert und Zeitwert der baulichen Anlagen ergibt den Sachwert: | Bodenwert | € 552.384 | Zeitwert der baulichen Anlagen | € 592.688 | Sachwert | € 1,145.072 5. Ertragswert: Der Mietzins laut Mietvertrag für die Gesamtliegenschaften beträgt pro Quartal netto nur € 5.716,15 exkl USt. und exkl. Betriebs- und Heizungskosten. Das sind monatlich € 1.905. Die aus der Untervermietung des Objektes e1 an die Fa. ggg erzielten monatlichen Mietzinse betragen hingegen € 1.025. Nach Ansicht des ausführenden Sachverständigen - insbesondere aufgrund seiner Erfahrungen als örtlicher Immobilienmakler erscheinen auf Dauer und nachhaltig höhere Mieten erzielbar. Sie werden deshalb zur Berechnung auf dieses Niveau nach oben angepasst. Für alle vorhandenen Gebäude werden wesentlich höhere Gesamtmieten in Höhe von insgesamt € 6.000 netto pro Monat als nachhaltig erzielbar angenommen (Kranewitter 4. Auflage S 92). Hinsichtlich Instandhaltung wird vermerkt, dass laut Punkt 7.1. des Mietvertrages zwar der Mieter die Instandhaltungspflicht und die Kosten hiefür zu tragen hat, jedoch ergänzt Punkt 7.2. das im Fall von Großreparaturen (und nur solche stehen bei der Liegenschaft an) die Kosten zwischen Vermieter und Mieter 1:1 aufgeteilt werden. Aus diesem Grund werden die üblichen Ansätze für Instandhaltung von 1,2% der Neuherstellungskosten auf 0,6% halbiert. 5.1. Ermittlung des Reinertrages: | Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag: € 6.000 x 12 | € 72.000 | Abzüglich 5% Mietzinsausfallswagnis | - € 3.600 | Abzüglich 0,6% des Neubauwertes für Instandhaltung | - € 18.121 | Jahres- Reinertrag | € 50.279 5.2. Ermittlung des Bodenertragsanteiles: | Bodenwert | € 552.384 | Kapitalisierungszinssatz für Gewerbe- und Industrieliegenschaften (S.97 Kranewitter) | 6% | (Grundwert x Zinssatz)/100 | € 33.143 | | | Jahresreinertrag - Bodenertragsanteil | € 50.279 - € 33.143 | Verbleibender Gebäudeertragsanteil | € 17.136 5.3. Berechnung des Ertragswertes: Gebäudeertragswert: Wirtschaftliche Restnutzungsdauer nur noch: 25 Jahre Laut Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4. Aufl., S 80 beschreibt die wirtschaftliche Nutzungsdauer die Zeitspanne, in der die Gebäude zu den jeweils herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen entsprechend ihrer Zweckbestimmung allgemein wirtschaftlich nutzbar sind. Gründe für eine Verkürzung sind zB technische und wirtschaftliche Entwicklung von Branchen, modernen Bedürfnissen nicht entsprechende Aufbauten, Konstruktionen, Zurückbleiben hinter allgemeinen Erfordernissen etc. Im Bewertungsfall sind wohl einige dieser Punkte erfüllt, zumal die schlechte Substanz aufgrund der starken Abnutzung langen wirtschaftlichen Nutzungen entgegensteht. Vervielfältiger lt. Tabelle bei 6% und 25 Jahren RND (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4. Aufl.; S 280) 12,78 | Gebäudeertragsanteil x Vervielfältiger € 17.136 x 12,78 | € 218.998 | Zuzügl. Bodenwert | € 552.384 | Ertragswert | € 771.382 6. Verkehrswert: Da bei einem Objekt wie dem bewertungsgegenständlichen der Ertragswert wesentlich wichtiger zu bewerten ist als der Sachwert, erfolgt vom ausführenden Sachverständigen eine Gewichtung von 1 (Sachwert) : 3 (Ertragswert) Dies deshalb, da diese Betriebsliegenschaften schließlich nur soviel wert sind, als letztlich Nutzen daraus gezogen werden kann (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung 4. Auflage S.114). | Berechnung: | (1 x 1,145.072 + 3 x 771.382)/4 | = € 864.805 Da das gegenständliche Objekt unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Lage zum Bewertungsstichtag und unter schlechten Wirtschaftsprognosen für die Zukunft am örtlichen Immobilienmarkt schwierig zu verkaufen ist, wird eine Anpassung an den Verkehrswert mit einem Mindestabschlag von 10% vorgenommen. Kranewitter führt dazu noch aus, dass Gebäude, die für einen bestimmten Betriebszweck errichtet wurden, nur schwer zu veräußern sind und dass Gewerbe und Industriebauten generell schwer verkäuflich sein können (S 189). | Rechenwert | € 864.805 | Anpassung an Verkehrswert -10% | - € 86.481 | Verkehrswert | € 778.324 | Der Verkehrswert wird gerundet ausgewiesen | mit € 778.000. ...". Der Bp. wurde die Berufung samt dem Gutachten des Sachverständigen Mag. bbb zur Stellungnahme übermittelt. Aus dieser Stellungnahme vom 2. Dezember 2003 geht folgendes hervor: "...Die Bw. wendet sich nunmehr gegen das zugrunde liegende Bewertungsgutachten und legt ein ihrerseits in Auftrag gegebenes Gutachten vor, welches zu einem Verkehrswert von 10,705 Mio S kommt. Die beiden Gutachten differieren dabei in drei wesentlichen Punkten. Zum einen gibt der von der Finanzverwaltung beauftragte Gutachter den Wert des nackten Grund und Bodens mit 963,22 S ( € 70)/m² an, wogegen der von der Bw. herangezogene Gutachter diesen Wert mit 619,21 S (€ 45)/m² annimmt. Zum anderen nimmt der Zweitgutachter im Vergleich zum Erstgutachter eine wesentlich kürzere Restnutzungsdauer der Gebäude (25 gegenüber 40 Jahre) an und schließlich ermittelt der Erstgutachter den Ertragswert der Liegenschaft basierend auf den tatsächlichen Gegebenheiten wogegen der Zweitgutachter fiktive Ertragswerte zugrunde legt. ... Wert des nackten Grund und Bodens: Wertbeeinflussung durch Dienstbarkeiten: Im Gutachten vom 22. April 2003 des Sachverständigen fff ist der Wert des nackten Grund und Bodens mit 70 € angegeben. Der Gutachter hat sich dabei nach seinen Auskünften an vergleichbaren Grundstücksverkäufen in unmittelbarer Nachbarschaft zu der Vergleichsliegenschaft sowie an sonstigen, ihm bekannten Informationen orientiert. Zum Vergleich haben folgende Grundstücke gedient. Am 6. März 1997 wurden die Grundstücke hh, ii und jj, EZ kk der KG md um einen m² von 1.600 S veräußert. Die Grundstücke haben ein vergleichbares Flächenausmaß und liegen in etwa 500 m Entfernung von der berufungsgegenständlichen Liegenschaft an der es. Am 21. Jänner 2003 wurde das Grundstück ll EZ nn KG md mit einem Flächenausmaß von 3.600 m² um den Preis von € 102,02 € (1.404 S) veräußert. Am 13. Februar 2003 wurde ein Teil des Grundstückes oo mit einer Fläche von 553m² um den Preis von € 75,82 verkauft. Das Ingenieursbüro s GmbH, sp bot im Jahr 2002 Flächen auf einem Grundstück im Ausmaß von etwa 5 ha in unmittelbarer Nähe zur berufungsgegenständlichen Liegenschaft zum Preis von € 102 (1.400 S) zum Kauf an. Die Gemeinde ddd hat im Zuge der Grundeinlösen für die Umfahrung ddd Einlösebeträge von € 77 bezahlt, wobei die Tatsache, dass die Umfahrung gebaut wird bereits zum Stichtag 12/2000 allgemein bekannt war. Vom Gutachter bbb wurden sowohl der anlässlich der Schlussbesprechung eingewendete Grundstückskauf der Firma www GmbH als auch die Grundeinlösen der Gemeinde ddd als ungewöhnliche Verhältnisse bezeichnet und insofern nur eingeschränkt berücksichtigt. Er stützt sich hauptsächlich auf einen Immobilienpreisspiegel 2001 der Wirtschaftskammer Österreich, welcher für die Region ss bei gutem Nutzwert einen Preis von € 58,10 ausweist sowie ein bisher nicht verwirklichtes Verkaufsangebot der VKB Immobilien ss , wo angeblich € 51 verlangt werden und nimmt aus diesen Informationen einen Grundstückspreis von € 45 an, wobei die ausgewiesenen Grundstücksbelastungen in diesem Wert bereits berücksichtigt sein sollen. Zum genannten Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich wird festgestellt, dass diese Publikation bestenfalls Durchschnittswerte für die gesamte Region darstellen können und keineswegs die Besonderheiten der berufungsgegenständlichen Liegenschaft, nämlich die Lage in einem aufstrebenden Gewerbegebiet direkt an der hoz berücksichtigt. Was das näher bezeichnete gstxx betrifft, war festzustellen, das dieses doch in erheblicher Entfernung von der Hauptstraße am Rande eines größeren Wohngebietes liegt, als gemischtes Baugebiet gewidmet und für die mögliche Nutzung noch nicht aufgeschlossen ist. Das genannte Grundstück ist weder hinsichtlich der Lage noch der Widmung vergleichbar, weil bei solch einer Grundstückswidmung gegenüber der Widmung als Betriebsbaugebiet doch Einschränkungen bestehen, welche auf den Grundpreis Einfluss haben. Für die Preisgestaltung wird es überdies von erheblicher Bedeutung sein, ob ein Grundstück direkt an einer Bundesstraße liegt, oder über eher schmale Zufahrtswege teilweise entlang eines Wohngebietes erreichbar ist. Die vom Zweitgutachter herangezogenen Wertermittlungsfaktoren sind aus Sicht der Bp. nicht sehr aussagekräftig und haben somit eine geringere Wahrscheinlichkeit, als jene nachweisbaren Fakten, welche vom Erstgutachter herangezogen worden sind. An wert beeinflussenden Faktoren wurden sowohl vom Zweitgutachter als auch von der Bw. einerseits der Umstand der Widmung des Grundstückes bzw. von Grundstücksteilen und andererseits die Belastung mit Geh- und Fahrtrechten bzw. der Dienstbarkeit der Hochspannungsleitung und der Trafostation eingewendet. Es trifft zu, dass Teile der berufungsgegenständlichen Liegenschaft im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan als Grünland ausgewiesen sind. Dieser Umstand beruht nach Angaben des Gemeindeamtes ddd auf einem Planungsfehleraus den 80iger Jahren. Tatsächlich dürften Teile der Liegenschaft nicht als Grünland ausgewiesen sein, weil darauf zum Zeitpunkt der Erstellung des Flächenwidmungsplanes bereits Gebäude gestanden sind. Es trifft zwar zu, dass der Flächenwidmungsplan rechtskräftig ist und eine Bebauung der als Grünland ausgewiesenen Teile von der Baubehörde nicht zugelassen werden dürfte. Ein Antrag auf Änderung des Flächenwidmungsplanes hätte aber jederzeit gestellt werden können und wäre jedenfalls bewilligt worden. Eine Änderung des Flächenwidmungsplanes ist derzeit im Gange. Es stellt sich nun die Frage, ob ein gedachter Erwerber der Liegenschaft diesen Umstand mit Erfolg würde einwenden können und ob der Veräußere aufgrund dieses Fehlers auf einen erheblichen Teil des Kaufpreises verzichten würde. Nach Ansicht der Bp. würde dies unter gegebenen Umständen, nämlich dass die Gemeinde gegen eine Änderung des Flächenwidmungsplanes keine Bedenken hätte, nicht der Fall sein. Man würde sich bestenfalls auf einen geringen Abschlag vom Kaufpreis einigen, welcher die anfallenden Verfahrenskosten abdeckt. Nachdem diese zu erwartenden Kosten im Vergleich zum Gesamtwert der Liegenschaft kaum ins Gewicht fallen können, kann dieser Einwand weitgehend unberücksichtigt bleiben bzw. findet in der von der Bp. vorgenommen Abwertung jedenfalls Deckung. Was den Einwand der Belastung durch Dienstbarkeiten anlangt, berücksichtigt der Zweitgutachter einen Abschlag von 10% von dem von ihm angenommenen Baulandpreis. Rechnerisch ergibt dies einen Wert von etwa 516.000 S. Auch wenn nicht angenommen werden kann, dass dieser Wert jemals bei der Preisgestaltung in dieser Höhe Berücksichtigung fände, liegt er in der Bandbreite der von der Bp. vorgenommenen Abwertung des Liegenschaftswertes laut Erstgutachter. Im Vergleich zu den tatsächlichen festgestellten Liegenschaftspreisen benachbarter Grundstücke findet die Wertminderung durch vorhandene Belastungen Deckung. Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: Die beiden Gutachten unterscheiden sich durch die Annahme verschiedener Restnutzungsdauern, wobei der Erstgutachter diese mit 40 Jahren, der Zweitgutachter mit 25 Jahren annimmt. Nach der einschlägigen Literatur wird die technische Lebensdauer eines Gebäudes dieser Bau- und Nutzungsart im Wesentlichen mit 40 bis 80 Jahren angenommen werden, wobei sich beide Gutachter auch einig sind. Uneinigkeit herrscht lediglich in der angenommenen Restnutzungsdauer und der Art der Berechnung der Substanzwerte. Beide Gutachter gehen von annähernd gleichen Neuherstellungswerten aus, vermindern diese um die bisherige Abschreibung, wobei der Zweitgutachter diese ausgehend von der von ihm angenommenen verkürzten Restnutzungsdauer ansetzt und finden so einen Bauzeitwert, welchen sie dann noch um rück gestauten Reparaturbedarf in unterschiedlicher Höhe vermindern. Im Falle des Zweitgutachters (Gutachter der Bw.) führt dies zu einem Sachwert des Gebäudes (ohne Grundstück) von etwa 8,156 Mio S wogegen der Erstgutachter einen solchen von 9,471 Mio S ausweist. Es ergibt sich eine Differenz von etwa 1,3 Mio S, welche durch die Gewichtung bei der Verkehrswertermittlung jedoch relativiert wird. Auffällig bei dem Gutachten bbb ist der Umstand, dass die technische Restnutzungsdauer stark vermindert angenommen worden ist und er gleichzeitig bei der behaupteten schlechten Substanz doch mit seiner Meinung nach marktüblich anzunehmend hohe Mieten argumentiert. Es erscheint nicht sehr schlüssig, dass ein gedachter Mieter bereit wäre, für, wie er es darstellt, den heutigen betriebswirtschaftlich und technischen Anforderungen nicht mehr entsprechenden und in stark vernachlässigtem Zustand befindliche Räumlichkeiten, marktgerechten Mieten zu erzielen oder aber aufgrund dieser mangelnden Voraussetzungen eine dementsprechend verminderte Miete zu akzeptieren. Der Gutachter weicht auch beim vorgenommenen Abschlag für rück gestauten Reparaturaufwand vom Erstgutachten ab, ohne dies näher zu begründen. Insgesamt gesehen erscheint es der Bp. schlüssiger, von durch die einschlägige Literatur entwickelten Grundsätzen auszugehen und für die Tatsächlichkeiten entsprechende Abschläge vorzunehmen, als diese Grundsätze im Ansatz zu berücksichtigen, dann eine erheblich verkürzte Abschreibung wegen des angeblich sehr schlechten Bauzustandes und zugleich hohe Abschläge für notwendige Reparaturen vorzunehmen. Nach Ansicht der Bp. kann davon ausgegangen werden, dass die in der einschlägigen Literatur entwickelten Grundsätze sowohl die technischen als auch die wirtschaftlichen Aspekte einer bestimmten Art von Bauwerk in Bezug auf dessen gewöhnlicher Nutzungsdauer hinreichend berücksichtigt und darüber hinausgehende Ansätze entsprechend zu beweisen sein werden. Solche Sachbeweise bestehen nicht. Aus den angeschlossenen Fotos können die Angaben jedenfalls nicht in dem behaupteten Ausmaß nachvollzogen werden. Dass gewerblich oder industriell genutzte Gebäude aus den 60iger und 70iger Jahren nicht dem technischen Standard der Jetztzeit entsprechen, liegt auf der Hand, rechtfertigt nach Ansicht der Bp. für sich alleine aber nicht eine doppelte Berücksichtigung der wertmindernden Faktoren. Die Bp. geht daher davon aus, dass das Gutachten des Sachverständigen fff in diesem Punkt schlüssiger ist, als das nunmehr vorliegende Gutachten bbb . Ertragswert: Der Erstgutachter leitet den Ertragswert aus den tatsächlich bezahlten Mieten ab und kommt so zu einem nachhaltig erzielbaren Ertrag von 2,024 Mio S, wogegen der Zweitgutachter einen fiktiven Ertragswert ansetzt und unter Zugrundelegung einer verkürzten Restnutzungsdauer von 25 Jahren einen nachhaltig erzielbaren Ertrag von 3,013 Mio S feststellt, ohne eine nähere Begründung für seinen Ansatz anzugeben. Für die Betriebsprüfung ergeben sich nun zwei Möglichkeiten, die Sachfrage zu lösen. Entweder man geht von einer betriebswirtschaftlich und technisch intakten Betriebsstätte aus, welche die Erzielung von marktgerechten Mieten so wie im Gutachten angenommen ermöglicht. Gegebenenfalls wäre der gesamte Vertrag mit der Gesellschafterin in Frage zu stellen, weil dieser zu nicht fremdüblichen Bedingungen abgeschlossen worden ist, wie sich dies aus dem Gutachten ergibt. Niemand würde von einem Fremden ein Grundstück zu marktüblichen Bedingungen kaufen, um es zu einem weitaus unter dem Marktpreis liegenden Mietentgelt wieder zurückzuvermieten. Mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Verkäufers und späteren Mieters wird man das wohl kaum argumentieren können. Oder man geht von einer den heutigen Erfordernissen nicht mehr entsprechenden Betriebsstätte aus, welche eine entsprechend geringere Miete nach sich zieht. Dann wäre der Vertrag zwischen nahen Angehörigen wegen der dann gegebenen Fremdüblichkeit steuerlich anzuerkennen. In solch einem Fall erscheint aber das Gutachten des Erstgutachter zutreffender. Er beschreibt die Liegenschaft in einem technisch nicht mehr zeitgemäßen Zustand und stellt zugleich erhebliche Instandsetzungsmängel fest, welche er durch pauschalen Abschlag berücksichtigt. Gleichzeitig verzichtet er auf eine fiktive Erhöhung der tatsächlich vereinbarten Mieten und hält sich somit ausschließlich an tatsächliche und für ihn realistische Verhältnisse. Die Betriebsprüfung erkennt in diesem Punkt bei Abwägung der vorliegenden Umstände in freier Beweiswürdigung das Gutachten des Erstgutachters als schlüssiger gegenüber dem Zweitgutachter, weil es sich an den tatsächlichen Verhältnissen orientiert und diesbezüglich keine Widersprüchlichkeit erblickt werden kann. Bewertungsmängel: In der Berufungsschrift wird ein offensichtlicher Bewertungsfehler des Erstgutachters unterstellt, weil er wegen des hohen Unterschiedes zwischen Ertrags- und Sachwert Berechnungsgrundlagen unrichtig eingeschätzt habe. Diese Ansicht kann nicht geteilt werden, weil der Zweitgutachter zu ebendiesen Abweichungen käme, würde er nicht Berechnungsgrundlagen wie die zu erzielende Miete willkürlich ändern. Auch kann in dem Umstand, dass der Erstgutachter vorerst die reinen Substanz- und Ertragswerte ins Verhältnis setzt und abschließend den Bodenwert hinzurechnet kein wesentlicher Unterschied zum Zweitgutachter erblickt werden, welcher den Bodenwert jeweils zum Substanz- als auch zum Ertragswert rechnet und dann erst diese Grundlagen ins Verhältnis setzt. Zusammenfassend wird festgehalten, dass sich die beiden Gutachten außer den oben dargestellten Bewertungsansätzen im Wesentlichen beim Wert des nackten Grund und Bodens unterscheiden. Durch unterschiedliche Ansätze und Gewichtungsfaktoren ergeben sich in Anbetracht des Gesamtwertes der Liegenschaft nur geringe Abweichungen bei den Gebäudewerten wogegen die Abweichungen hinsichtlich des Bodenwertes als erheblich zu bezeichnen sind. Laut Dr. bbb beträgt der Wert von Grund und Boden nach Berücksichtigung des Bebauungsabschlages etwa 7,6 Mio S wogegen dieser Wert nach dem Sachverständigen fff etwa 11,6 Mio S ausmacht. Die Differenz zwischen diesen beiden Werten beträgt etwa 4 Mio S und lässt sich auch nicht durch den schlechten Zustand der darauf befindlichen Gebäude, der pauschalen Annahme von Grundstückspreisen oder durch wie in der Berufungsschrift angeführter Berechnungsmodalitäten wegdiskutieren. Die Betriebsprüfung hat unter Berücksichtigung der vorgebrachten Argumente einen Differenzwert von 3,5 Mio S angenommen und liegt dabei für das abgabepflichtige Unternehmen auf der sicheren Seite. Als Indiz für die Richtigkeit des von der Betriebsprüfung angenommenen Wertes wird auch der Umstand gesehen, dass eine Bank bereit war, die Liegenschaft als Sicherheit für ein Kreditgeschäft im Ausmaß von 14,3 Mio S zu akzeptieren. Es kann als wirtschaftliche Gepflogenheit angenommen werden, dass Banken Sicherheiten nur in jenem Umfang als Sicherstellung akzeptieren, als diese auch durch den Wert der Liegenschaft abgedeckt sind. Der dem Betriebsprüfungsverfahren zugrunde gelegte Wert lässt sich durch erfolgte Grundverkäufe in unmittelbarer Nachbarschaft zur Vergleichsliegenschaft eindeutig dokumentieren, wobei genügend Spielraum für etwaige wert beeinflussenden Faktoren gegeben sind. Der Wert der Baulichkeiten ergibt sich aus einem, der Bp. gegenüber dem Zweitgutachten als schlüssiger erscheinenden Sachverständigengutachten, sodass keine Veranlassung besteht, der Argumentation der Bw. zu folgen. Die seitens der Betriebsprüfung in Würdigung der Argumente der Bw. zusätzlich vorgenommenen Abschläge vom zugrunde gelegten Verkehrswert sind jedenfalls geeignet, die in der Berufungsschrift aufgezeigten Mängel abzudecken. Weder aus der Berufungsschrift noch aus dem vorgelegten Sachverständigengutachten ergeben sich Umstände, die im Berufungsverfahren zugunsten der Bw. zu würdigen sein werden....." Aus der Gegenäußerung vom 7. Jänner 2004 - Ergänzung vom 11. Dezember 2003 des Sachverständigen Mag. bbb - eingelangt beim Finanzamt am 9. Jänner 2004 zur Stellungnahme der Bp. geht folgendes hervor: 1. Wert des nackten Grund und Boden: Faktum ist, dass zum Bewertungsstichtag und sogar jetzt noch (3 Jahre später) ca. die Hälfte des Grundes (ca 7.400 m²) im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde ddd als Grünland ausgewiesen ist. Auf Seite 3, Pkt 2.6 bezeichnet der Erstgutachter die Widmung als gemischtes Betriebs- und Wohnbaugebiet und hat die Grünlandproblematik sohin nicht einmal aufgezeigt, er führt sogar eine dort gar nie existente Widmung an und baut auf dieser falschen Tatsache sein Gutachten auf, was zu unrichtigen Ergebnissen führte. Die Finanzverwaltung hat dieses eminente Thema elegant beiseite gelassen. Richtigerweise sind 7.950 m² als Betriebsbaugebiet, ca 7.400 m² als Grünland ausgewiesen. Dieser Umstand kann keinesfalls als reiner und jederzeit änderbarer Formfehler abgetan werden. Jeder weiß, dass zahlreiche öffentliche Entscheidungsträger und privatrechtlich betroffene Personen (Anrainer, Nachbarn etc.) Stellungnahme- und Einspruchsrechte in Widmungsverfahren haben, so dass eine Umwidmung erst dann wirksam ist, wenn der Flächenwidmungsplan neu in Rechtskraft erwächst, was sogar heute (Dezember 2003) nicht der Fall ist. Die dazu in Österreich von allen Sachverständigen anerkannte Literatur bezeichnet umwidmungsreife und umwidmungsmögliche Grundstücke als Bauerwartungsland und führt dabei wörtlich an, dass ca 25 -50% der Preise für baureifes Land gezahlt werden. Simon /Kleiber führt dazu im Fachbuch Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten (7. Auflage) auf S 52 an, dass im Stadium vor Auszeichnung im Flächenwidmungsplan als Bauland für Bauerwartungsland nur 15-40% des Baulandpreises bezahlt werden. Dies ist ein extrem wichtiger Gutachtensansatz und diesbezüglich gehen auch die angeführten Vergleichspreise ins Leere, da dort jeweils Baulandwidmungen gegeben waren, in einem Fall sogar Geschäftsbaugebiet (ba), welches viel höherwertiger als Betriebsbaugebiet zu werten ist, insofern untauglich und unzulässig für einen Vergleich ist. Sollte aber die Hoffnung auf eine Umwidmung nur sehr vage sein, so ist der übliche Grünlandpreis für diese Zonen anzusetzen, so Kranewitter weiter (was der Zweitgutachter nicht gemacht hat). Der Zweitgutachter hat in seinem Gutachten die obere Latte mit 50% des Baulandpreises angesetzt. Die Bewertung ließe sich daher auch im Rahmen des rechtlich Möglichen mit den Ansätzen der Finanzverwaltung wie folgt darstellen: 7.950 m² Betriebsbaugebiet mit € 77 per m² (was € 612.150 ergibt), 7.400 m² mit 25% des Baulandpreises, das sind € 19, was € 140.000, ergibt. Dies ergibt dann € 752.150 wobei der Bebauungsabschlag von 20% abgezogen wird, und dann ohne Abzüge für die Dienstbarkeiten € 601.720 ergibt, welche beim Ansatz von 10% Abschlag weitere € 60.172 in Abzug bringen wird und dann € 541.548 als Ergebnis bringen, was wiederum fast exakt den Wert des Zweitgutachtens auf Seite 12 widerspiegelt. Es ist abermals festzuhalten, dass die vorhandene Widmung eine rechtliche Tatsache darstellt über die nicht hinweggeschaut werden kann. Man stelle sich dazu den möglichen Fall einer betrieblichen Erweiterung oder eines betrieblichen Umbaues vor, bei dem die Baubehörde aufgrund der Widmung ex lege sagen muss, dass diese derzeit nicht möglich und daher nicht durchführbar ist. Dadurch können betriebswirtschaftliche Verluste entstehen, die eben auch bei der Grundstücksbewertung zu berücksichtigen sind. Eine wie von der Finanz eingewendete "jederzeit" mögliche Umwidmung ist in der Praxis immer mit Zeiträumen von 2-4 Jahren verbunden und allein daher schon wertmäßig mit Abschlägen zu versehen. Die im Erstgutachten angeführte Widmung auf Seite 3 Pkt 2.6 als gemischtes Betriebs- und Wohnbaugebiet ist rechtlich unrichtig und es sind die angenommenen Preise im Erstgutachten mit € 70 per m² jedenfalls für eine Widmung als reines Betriebsbaugebiet berechnet, was nicht den Tatsachen entspricht. Interessant ist auch, dass die Finanz in der Stellungnahme vom 3. Dezember 03 plötzlich Vergleichspreise anführt, der Erstgutachter diese jedoch nicht anführt. Hier muss sofort protestiert werden: Das von der Finanz angeführte Grundstück hh allein hat bereits 20.758 m² und wurde um S 1.600 per m² an die fsgmbh (ba ) 1997 verkauft. Nur ist hier der springende Punkt, dass es sich um Bauland mit Geschäftsbaugebietswidmung handelt, die in keinem vernünftigen Vergleich mit Betriebsbaugebiet bzw. mit teilw. Grünlandzu vergleichen ist. Dabei fällt auf, dass die Finanz den angeführten Vergleichsgrund des Zweitgutachters hinsichtlich Lage und Widmung als nicht vergleichbar tituliert, diesen Vergleich jedoch bei den selbst angeführten, ebenfalls widmungsunterschiedlichen Grundstücken unterlässt. Die Finanz verteidigt eben ihr Gutachten. Der Erstgutachter verlässt sich bei seinem Gutachten nicht wie behauptet auf den Immobilienpreisspiegel sondern er verlässt sich neben der Faktenlage auf seine Erfahrungen als täglich am Markt tätiger Immobilienmakler in der Region ss und ss Land. Der Zweitgutachter als örtlicher Immobilientreuhänder macht ständig seine Erfahrungen mit Grundstücksverkäufen in der Praxis und es ist nicht immer so, dass bei nicht 100% Baulandwidmungen niemals die verlangten Kaufpreise bezahlt werden, der Markt rechtfertigt dies immer mit einem verbleibenden Restrisiko und daher mit entsprechenden Abschlägen. Der Einwand der Lage direkt an der Bundesstraße als wert erhöhender Faktor ist eben unter der Prämisse der Verlegung der Bundesstraße zu betrachten, was wie mehrmals bestätigt, bereits im Jahr 2000 bekannt war. Insofern gehen die Grundstückspreise im betreffenden Gebiet seither stetig nach unten was in einem Bewertungsgutachten jedenfalls Berücksichtigung finden muss. Daher sind die von der Finanz kritisierten Wertermittlungsfaktoren des Zweitgutachters absolut realistisch und werden von diesem ständig am freien Immobilienmarkt überprüft, darüber hinaus hat der Zweitgutachter in seiner Gutachtertätigkeit auch bei Gericht seit 1999 über 100 Bewertungsgutachten angefertigt und es wurden in keinem einzigen Fall die Ansätze und Ergebnisse vom Gericht oder von den Streitparteien in Frage gestellt. Jedenfalls sind die Ansätze des Erstgutachters betreffend Grundstückspreise immer unter der (falschen) Ausgangsbasis einer Widmung von gemischten Betriebs- und Wohnbaugebiet zu sehen, eine Widmung die für die bewertungsgegenständliche Liegenschaften im übrigen niemals gegeben war.