BFG RV/4100670/2019

In den ersten 15 Jahren war das Gebäude annähernd neuwertig, der Instandhaltungskostensatz konnte daher in den ersten 15 Jahren im Ausmaß von 0,5% der Neuherstellungskosten geschätzt werden. Während der zweiten 15 Jahre war schon mit höheren Instandhaltungskosten zu rechnen, daher wären diese im Ausmaß von 1% der Neuherstellungskosten zu schätzen gewesen. Während des dritten 15-Jahre-Zeitraums ist wieder mit höheren Instandhaltungskosten als in der vorigen Phase zu rechnen, daher werden diese im Ausmaß von 1,5% geschätzt. Das 34,88 Jahre alte Gebäude (Mittelwert SVH, S. 10 von 31,76 Jahren und SVN, S. 8 von 38 Jahren) befindet sich im Jahr 2014 jedenfalls in dieser dritten Phase. Nach Ablauf des dritten 15-Jahre-Zeitraumes wird mit noch höheren Instandhaltungskosten zu rechnen sein . Daher wird voraussichtlich in diesem letzten Abschnitt der voraussichtlichen Lebensdauer des Gebäudes altersentsprechend mit Instandhaltungskosten von 2 % zu rechnen sein (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 6. Auflage, 91 und 7. Auflage, 93). Schätzt man die jährlich zu erwartenden Instandhaltungskosten mit 1,5% der Neuherstellungskosten, ergibt sich, wie noch gezeigt werden wird, ein jährlicher Liegenschaftsreinertrag von 16.459,98 €. c.) voraussichtliche Gesamtkosten 390.668 € …….Herstellungskosten (Mittelwert Stellungnahme SVH, S. 10 und …………………….Stellungnahme SVN S. 7) Herstellungskosten Neubau -5.860,02 €…..390.668 € x 1,5 % der Neuherstellungskosten geschätzte jährliche ……………………..Instandhaltungen -1.200 €………..24.000 x 5% Mietausfall (vgl. SVH S. 11; SVN, S. 8; ……………………..Kranewitter 6. Aufl 89-91; Vorhalt 29.8.23, S. 11, unbestritten) -480 €…………..24.000 x 2 % Verwaltungskosten (SVH S. 11; SVN, S. 8; ……………………..Kranewitter 6. Aufl. 89-91)(Vorhalt 29.8.23, S. 11, unbestritten) 7.540,02 €………jährliche geschätzte Kosten bei Mietrohertrag von 24.000 pro Jahr ………………………(Stellungnahme SVH S. 11) d.) Reinertrag pro Jahr-Rechengang lt. Stellungnahme SVH, abgeändert durch die Ansätze lt. Kranewitter, 6. Auflage, betreffend die zu erwartenden jährlichen Kosten: 24.000 €…………Jahreserlös des Gebäudes (Stellungnahme SVH S. 11;Vorhalt ………………………29.8.2023, S. 11, S. 14 unbestritten; ebenso Ertragswertermittlung des ……………………….FA als Beilage zum Schreiben des FA vom 13.9.2023) -5.860,02 €……..390.668 € x 1,5 % geschätzte jährliche Instandhaltungen lt. ……………………….Kranewitter, 6. Aufl S. 91 -1.200 €…………..24.000 x 5% Mietausfall lt. Kranewitter 6. Aufl S. 91 -480 €……………..24.000 x 2 % Verwaltungskosten lt. Kranewitter 6. Aufl S 89 16.459,98 €……..Liegenschaftsreinertrag pro Jahr (SVH,S. 11 und Kranewitter, ………………………..6. Aufl, 89-91; 1.371,67 € ………Liegenschaftsreinertrag pro Monat lt. SVH, ausgehend von ………………………..Instandhaltungen in Abhängigkeit vom Mittelwert der ………………………..Neuherstellungskosten; zum Unterschied von der Stellungnahme ………………………..SVH (S. 11) wurden die zu erwartenden laufenden jährlichen ………………………..Kosten i S von Kranewitter, 6.Auflage, S. 89-91 angesetzt. e.) Ertragswert Grundlage für die Schätzung des Ertragswertes ist ein geschätzter Netto- Jahreserlös (Erlös nach Abzug der zu erwartenden jährlichen Kosten) durch Verpachtung von insgesamt 16.459,98 € (vgl. Kranewitter, 7. Auflage, 89; 6. Auflage, 87). Es wird von einem Kapitalisierungszinssatz von 7,0 % ausgegangen (vgl. Kranewitter; 6. Auflage 95 und 98, 100; Stellungnahme SVH S. 12 ; Vorhalt vom 29.8.2023, S. 14, unbestritten). Es wird von einer Restnutzungsdauer von 23,5 Jahren ausgegangen ( Mittelwert S. 11 der Stellungnahme SVH und S. 8 der Stellungnahme SVN). 108.500 €……Grundwert 16.459,98 €…Liegenschaftsreinertrag 16.459,98 € …Jahresreinertrag der Immobilie -7.595 €………..Minus Verzinsung des Bodens: ( 108.500 € x 7 ) / 100 (Kranewitter,6. …………………….Auflage, S. 92; S. 107; 7. Aufl. .S. 95, S. 109 dh Bodenwert x …………………….Liegenschaftszinssatz/100) 8.864,98 €……Jahresreinertrag der baulichen Anlagen (Kranewitter, 7. Aufl. S. 109) 99.908,32 €….Ertragswert der baulichen Anlagen : 8.864,98 x 11,27 (Kranewitter, 6. Aufl …………………….S. 320 bei Restnutzungsdauer von 23 Jahren und Zinssatz 7%) 101.681,32 €…Ertragswert der baulichen Anlagen : 8.864,98 x 11,47 (Kranewitter, 6. Aufl ……………………..S. 320 bei Restnutzungsdauer von 24 Jahren und Zinssatz 7 %) 201.589,64 € …Summe 100.794,82 €….Ertragswert der baulichen Anlagen lt BFG : 8.864,98 x 11,37 = ……………………..arithmetisches Mittel von 201.489,64 € (Kranewitter, 6. Aufl S. 320 bei ……………………..Restnutzungsdauer von 23,5 Jahren und Zinssatz 7%) 100.794,82 €…. Ertragswert der baulichen Anlagen lt. BFG 108.500 €……….Grundwert 209.294,82 €….Ertragswert der Liegenschaft lt. Kranewitter, 7. Aufl., S. 108, S.109 bei ……………………...Kapitalisierungszinssatz von 7 % und Restnutzungsdauer von 23,5 ………………………Jahren (6. Auflage S. 105-107) Das FA errechnete in seiner Stellungnahme einen Ertragswert der baulichen Anlagen von 134.300 €, weil es die voraussichtlichen Instandhaltungskosten nur in Höhe von 1% der Neuherstellungskosten schätzte, und nicht, wie das BFG in seiner Schätzung (siehe Pkt 4.b. dieses Erkenntnisses), in Höhe von 1,5% der Neuherstellungskosten. Zudem ging das FA bei seiner Ertragswertberechnung ohne nachvollziehbaren Grund von einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren aus ; der Viervielfältiger des FA von 12,41 ist bei dem auch vom FA angenommenen Zinssatz von 7% einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren zuzuordnen, (vgl. Kranewitter, 6. Auflage, 320; vgl. Ertragswertschätzung des FA als Beilage des Schreibens des FA vom 13.9.2023). 5.) Verkehrswert = gemeiner Wert (§ 24 Abs 3 EStG 1988) Es stellt sich nun die Frage, ob der richtige Verkehrswert durch den Ertragswert der Liegenschaft zum Ausdruck kommt. 209.294,82 €…...Ertragswert der Liegenschaft Gegenständlich liegt eine gewerblich genutzte Liegenschaft vor. Der Verkehrswert solcher Liegenschaften wird üblicherweise mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt (Kranewitter, 6. Auflage, 201). Daher wird auch bei dieser Schätzung der Verkehrswert durch den Ertragswert dargestellt. Insoweit folgt das BFG dem unwiderlegten Vorbringen des FA (vgl. Stellungnahme des FA vom 13.9.2023, S.2 und 4) . 209.294,82 €….Ertragswert der Liegenschaft=Verkehrswert der Immobilie -108.500 €………Grundwert (§ 24 Abs 3 iVm § 6 Z 4 ESTG 1988) 100.794,82 €…..Verkehrswert = Gemeiner Wert Gebäude -28.470,19 ………Buchwert Gebäude 31.1.2014 (Bilanzkennzahlen 2014 als Beilage des ………………………..Jahresabschlusses 2014, § 22 Abs 2 EStG 1988) 72.324,63 €………Entnahme Gebäudewert abzüglich Buchwert 2014 lt. BFG 6.) Einkünfte aus Gewerbebetrieb unter Zugrundelegung der Zahlen lt.BFG: a.)6.246,51 €: Der Betrag von 6.246,51 € (Teil des Betriebsaufgabegewinnes) setzt sich wie folgt zusammen: 2.250 €…………AR 30.4.2014 Vorräte 2.500 €…………AR 10.2.2014 LKW 1.184,99 €…….Gutschrift einer Versicherung 254,52 €……….Schadenersatz Versicherung 57 €………………Schadenersatz Versicherung 6.246,51 €…….Summe (Mail des StB vom 13.9.2023) b.) Maschinen: Zum Zeitpunkt der Betriebsaufgabe (31.1.2014) befanden sich im Betriebsgebäude auch Maschinen, die damals einen Verkehrswert von 27.300 € (lt. Inventarisierung und Zeitwertschätzung vom 2.3.2016) und einen Restbuchwert (zusammen mit der Spritzraumanlage) von 0,24 € hatten (AfA- Verzeichnis Konten 440,581). Dieser Verkehrswert wurde per 2.3.2016 ermittelt und kann daher zum Zeitpunkt der Betriebsaufgabe (31.1.2014) nicht geringer gewesen sein. Dem Bf wurden zu Handen seines StB die folgenden Fragen gestellt (Ergänzungsauftrag vom 22.9.2023), die dieser nicht beantwortete: -Warum wurden die Maschinen beim Betriebsaufgabegewinn nicht berücksichtigt? - Sind die Maschinen zur Gänze oder zum Teil verkauft worden? Wann und zu welchen Kaufpreisen? Bitte legen Sie darüber Nachweise vor. -Der Bf wurde auch erfolglos aufgefordert, den Miet- oder Pachtvertrag zwischen ihm und seinem Mieter oder Pächter von 2014 vorzulegen (Ergänzungsauftrag vom 22.9.2023, erste bis dritte Seite). Auf Grund der offensichtlichen Weigerung des Bf, in Bezug auf die Maschinen Auskünfte zu erteilen, ist davon auszugehen, dass die Maschinen mit den baulichen Anlagen ab 1.2. 2014 an den Mieter der Immobilie vermietet worden sind. Dies ergibt sich aus folgenden Überlegungen: Die Maschinen können nicht verschrottet worden sein, da sie einen erheblichen Wert (27.300 € lt. Inventarisierung und Zeitwertschätzung vom 2.3.2016) hatten. Sie können auch nicht im Jahr der Betriebsaufgabe (31.1.2014) oder im engen zeitlichen Zusammenhang mit der Betriebsaufgabe verkauft worden sein, weil ihr Wert erst im März 2016 geschätzt worden ist (Inventarisierung und Zeitwertschätzung vom 2.3.2016) . Da das ABCDeigebäude jedenfalls ab 1.2.2014 durch den Bf seinem früheren Mitarbeiter vermietet worden ist, ist es am wahrscheinlichsten, dass auch die Maschinen der ABCDei ab 1.2.2014 durch den Bf seinem früheren Mitarbeiter vermietet worden sind (ebenso unwidersprochener Vorhalt vom 8.11.2023). Die Höhe des Mietentgeltes der Maschinen kann nicht festgestellt werden, da der Bf entgegen der Aufforderungen des BFG (Ergänzungsauftrag vom 22.9.23) und des FA (E-Mail des FA vom 31.8.2023) den Miet-, oder Pachtvertrag von 2014 nicht vorgelegt hat. Jedenfalls wurden die Maschinen der ABCDei des Bf ab 1.2.2014 durch den Bf seinem früheren Mitarbeiter vermietet. Somit wurden die Maschinen zum Zeitpunkt der Betriebsaufgabe ins Privatvermögen überführt. Sie sind daher mit ihrem gemeinen Wert (27.300 €) abzüglich ihres Buchwertes von 0,24 € beim Betriebsaufgabegewinn anzusetzen (Ebenso unwidersprochener Ergänzungsauftrag vom 22.9.2023, dritte Seite; ebenso unwidersprochener Vorhalt vom 8.11.2023). c.) Der laufende Gewinn des Streitjahres errechnet sich wie folgt: 7.619,26 €……..Bilanzgewinn lt. G+V-Rechnung -5.711,44……….steuerliche Kürzungen lt. Mehr-Weniger-Rechnung 2014 -248,01…………..Grundfreibetrag lt. Mehr - Weniger -Rechnung 2014 1.659,81 €……...Differenz: steuerlicher Gewinn (Schreiben FA 13.9.2023, S. 5) d.) Betriebsaufgabegewinn (BA-Gewinn) und laufender Gewinn: 6.246,51 €………Betriebseinnahmen Betriebsaufgabe lt. StB (netto) (Aufstellung StB …………………......Entnahme *** .Mail 22.5.2019) +879,26 €……….gemeiner Wert Betriebsausstattung (Konto 580) -879,26 €………..Buchwert Betriebsausstattung Konto 580 +27.300 €……….gemeiner Wert der Maschinen und Spritzanlage bei Betriebsaufgabe -0,24 €…………...Buchwerte der Maschinen und der Spritzraumanlage (Konten 440 und ………………………581) -430,40 €………..Betriebsausgaben Betriebsaufgabe lt. StB (netto) (lt. Mail 22.5.2019 und ………………………vom 13.9.2023) -0,02 € ……………Buchwert LKW -2.250 €………….Inventur (Mail des STB vom 13.9.2023 mit dem Hinweis auf die nicht ……………………….vorgelegte AR vom 30.4.2014; Vorräte lt. Bilanz 2014 B. I. 1.) 100.794,82 €…..Verkehrswert Gebäude - Entnahme Gebäudewert Betriebsaufgabe -28.470,19 €……abzüglich Buchwert Gebäude (Konten Nr. 210, 212) 103.190,48 €..…BA-Gewinn ohne Bodenwert lt. BFG (Hälftensteuersatz) 103.190,48 €..…BA-Gewinn ohne Bodenwert lt. BFG (Hälftensteuersatz) +1.659,81 €……..laufende Einkünfte aus Gewerbebetrieb ohne BA-Gewinn lt. ………………………..Steuererklärung (Beilage steuerliche Hinzurechnungen/Kürzungen 2014 104.850,29 €…….Einkünfte aus Gw unter Zugrundelegung der Zahlen lt. BFG B.) Rechtsfolgen-Bemessungsgrundlagen: 104.850,29 €…….Einkünfte aus Gewerbebetrieb 23.191,74 €………NSA (nichtselbstständige Arbeit) SVA d gew Wirtschaft -101,12 €………….Werbungskosten 23.090,62 €………NSA-Einkünfte 15.284,24 €………V+V (Vermietung und Verpachtung) 143.225,15 €……..Gesamtbetrag der Einkünfte -60 €…………………Sonderausgaben § 18 Abs 3 Z 2 EStG 1988 -273,72 €…………..Kirchenbeitrag -27.772,69 €………Verlustabzug 115.118,74 €…….Einkommen 115,118,74 €………Einkommen 2.132,53 €………….ausländische Pensionseinkünfte 117.251,27 €..…….Bemessungsgrundlage Durchschnittssteuersatz 48.860,64 €….…….(117.251,27 € - 60.000) x 0,5 + 20.235 41,67 %.................Durchschnittssteuersatz 48.860,64/ 117.251,27x 100 (§ 33 Abs 1 …………………………..EStG 1988) 20,84 % ……………….Hälftensteuersatz 4.970,51 €…………….Durchschnittssteuersatz 41,67% von 11.928,26 € (Einkommen …………………………….115.118,74 €- 103.190,48 € Betriebsaufgabegewinn ohne Boden) 21.504,90 €…..………Hälftensteuersatz 20,84% von 103.190,48 € (§ 37 Abs 1 und Abs 5 Z …………………………….3 ESTG 1988). 26.475,41 €…………..Steuer vor Abzug der Absetzbeträge 0 €………………..………Pensionistenabsetzbetrag 26.475,41 €…………..Steuer nach Abzug der Absetzbeträge 0 €…………………………Steuer sonstige Bezüge für die ersten 620 € 152,55 €……………..Steuer sonstige Bezüge 6% für die restlichen 2.542,51 € 26.627,96 €………….Einkommensteuer -4.931,83 €…………..anrechenbare Lohnsteuer 21.696,13 €…………..ESt nach Lohnsteuer -0,13 €………………….Rundung gem. § 39 Abs 3 EStG 1988 21.696 €……………….festgesetzte Einkommensteuer Pensionistenabsetzbetrag: 23.090,62 €………NSA-Einkünfte Inland 2.132,53 €………..Pensionseinkünfte Ausland 25.223,15 €………Einkünfte aus NSA (Pensionen) Wegen der Höhe der Pensionseinkünfte im Ausmaß von über 25.000 € steht der Pensionistenabsetzbetrag nicht zu (§ 33 Abs 6 Z 3 EStG 1988 (Kanduth-Kristen in Jakom 2020, § 33 TZ 98 m w N) C.) Unzulässigkeit der Revision Gegenständlich geht es um die Bewertung einer bebauten Immobilie im Zusammenhang mit der Ermittlung eines Betriebsaufgabegewinnes. Es gibt bei diesem Fall nur strittige Tatfragen, keine strittigen Rechtsfragen. Daher werden durch dieses Erkenntnis keinerlei Rechtsfragen iS von Art 133 Abs 4 B-VG berührt, denen grundsätzliche Bedeutung zukommt. Daher ist eine ordentliche Revision nicht zulässig. Klagenfurt am Wörthersee, am 22. November 2023