BFG RV/7100769/2025

7.1. Bei der Schätzung des Verkehrswertes der Gebäude folgte das Bundesfinanzgericht weitgehend dem Verkehrswertgutachten der *Ö.* GmbH. Sowohl die Beschreibung der Gebäude und ihres Bauzustandes als auch die Heranziehung der Brutto-Neubaukosten gemäß dem BKI für Ein- und Zweifamilienhäuser und des Abschlages für Baumängel waren für das Bundesfinanzgericht nachvollziehbar. Dass der Gutachter die Gebäude nicht vor Ort besichtigt hat, stand dem nicht entgegen, hatte er den Befund doch aufgrund einer umfassenden Dokumentenlage und Angaben der vormaligen (Mit)Eigentümerin der Liegenschaft erstellt. Zudem hat die beschwerdeführende Partei in den Beschwerdeschriftsätzen und in der mündlichen Verhandlung glaubhaft dargelegt, dass die Gebäude sehr wohl regelmäßig benutzt und in Stand gehalten wurden. Das Finanzamt hat demgegenüber den Wert der Gebäude mit 185.000 Euro geschätzt, ohne diese Schätzung näher zu begründen. Zudem hat auch das Finanzamt selbst keinen Befund der Gebäude vor Ort aufgenommen. Die gegen die Schätzung durch die *Ö.* GmbH vom Amtssachverständigen ins Treffen geführte Transaktion TZ *12.* mit einem Kaufpreis von 60.000 Euro war nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes nicht stichhaltig, zumal keinerlei Information darüber bestand, ob das verkaufte Objekt mit dem in Rede stehenden hinsichtlich Ausstattung und Bauzustand überhaupt vergleichbar war. 7.2. Nicht gefolgt werden konnte dem Verkehrswertgutachten aber hinsichtlich der Nutzungsdauer, dem Alter und der Alterswertminderung der Gebäude. Die gewöhnliche Nutzungsdauer war nicht für alle Gebäude zusammen, sondern für die einzelnen Gebäude gesondert nach ihrer Nutzungsart festzulegen. Die gewöhnliche Nutzungsdauer von Ein- und Zweifamilienhäusern in gewöhnlicher Bauweise beträgt zwischen 60 und 70 Jahren, jene für Wellblechschuppen -oder Holzschuppen in einfacher Bauweise zwischen 20 und 30 Jahre (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7 (2017), Seite 76f.). Dem zufolge waren im Beschwerdefall die Nutzungsdauern des Wohnhauses und des Nebengebäudes mit 70 Jahren, jene für die Scheune mit 30 Jahren zu bestimmen. 7.3. Auch das Alter, die Restnutzungsdauer und die Alterswertminderung waren für jedes Gebäude gesondert zu ermitteln. 7.4. Die Restnutzungsdauer für Gebäude bestimmt sich aus der Differenz zwischen der gewöhnlichen Nutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer wird verlängert, wenn das Gebäude in seinen wichtigsten Bauteilen wie Mauern, Decken, Treppen oder Dach erneuert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Teilen oder Instandhaltungsaufwand führen zu keiner Verlängerung der Restnutzungsdauer. Durch die Verlängerung der Nutzungsdauer verjüngt sich das Gebäude und wird mit ähnlichen Gebäuden verglichen, die später errichtet wurden. Es erhält ein fiktives Baujahr (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7 (2017), Seite 78). Weil das Wohngebäude, wie im Befund des Gutachtens ausgeführt, zwischen 1964 und 1966 umfassend saniert und erweitert wurde, konnte nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes von die Nutzungsdauer verlängernden Maßnahmen ausgegangen und das fiktive Baujahr im Jahr 1966 angenommen werden. Das Alter des Gebäudes zum Stichtag 27.11.2012 betrug dann 46 Jahre, die Restnutzungsdauer 24 Jahre. Der Einbau einer Gaszentralheizung und die Sanierung der Küche stellten keine die Restnutzungsdauer verlängernden Maßnahmen dar. Für das Nebengebäude ergab sich aus den befundmäßigen Umbauten im Jahr 1969 ein fiktives Baujahr 1969 und ein Alter bis zum Bewertungsstichtag im Jahr 2012 von 43 Jahren. Die Restnutzungsdauer betrug dann 27 Jahre. Für die Scheune wurde aufgrund der Maßnahmen 1999 und 2003 als fiktives Baujahr 2002, das Alter zum Bewertungsstichtag mit 10 Jahren und die Restnutzungsdauer mit 20 Jahren angenommen. Die Alterswertminderung errechnete sich nach der Formel: Wertminderung = Alter des Gebäudes in Jahren/gewöhnliche Nutzungsdauer x 100 (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7 (2017), Seite 80). 8. Inventar 8.1. Für die Bewertung des Inventars folgt das Bundesfinanzgericht der Schätzung durch die beschwerdeführende Partei. Diese hat die Gegenstände einzeln zum Bewertungsstichtag aufgrund von Recherchen im Internet (ebay) bewertet und die Summe aus diesen Bewertungen wurde mit 65.000 Euro angegeben. Die Amtspartei hat dieser Schätzung in der mündlichen Beschwerdeverhandlung zugestimmt. 5. Rechtliche Beurteilung 5.1. Zu Spruchpunkt I. (Abänderung) 1. Wie unter dem Punkt II.1. bereits ausgeführt, waren für die Aufteilung die Sachwerte der einzelnen Wirtschaftsgüter zu ermitteln und diese nach der Verhältnismethode auf den Veräußerungserlös zu übertragen. Wie ebenfalls bereits ausgeführt, kommt die Differenzmethode nur zur Anwendung, wenn der erzielte Veräußerungspreis mit dem Verkehrswert in allen Positionen ident ist (vgl. UFS 19.8.2013, RV/0553-I/09). Da im Beschwerdefall keine derartige Identität bestand, war für die Anwendung der Differenzmethode kein Platz. 2. Aufgrund der mit der im Sachverhalt festgestellten Sachwerte war der Veräußerungserlös in Höhe von 3.700.000 Euro wie folgt aufzuteilen: 3. Auf die Bestandeswerte (stehendes Holz, Forststraßen, Jagdrecht) entfielen mit einem Sachwertanteil von 32,62% 1.206.940 Euro, auf den Grund und Boden (Waldboden, landwirtschlich genutzte Flächen/Wiesen, Bauland) sowie die Gebäude entfielen bei einem Anteil von 65,41% 2.420.170 Euro, auf das Inventar entfielen mit einem Anteil von 1,97% 72.890 Euro. 4. Von dem auf die Bestandwerte entfallenden Veräußerungserlös in Höhe von 1.206.940 Euro waren anteilige Veräußerungskosten in Höhe von 32,62% von 97.468,43 Euro = 31.794,20 Euro sowie der Buchwert in Höhe von 66.066 Euro abzuziehen. Der im Rahmen der Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft zu versteuernde Veräußerungsgewinn betrug somit 1.109.079,80 Euro. 5. Zu diesem Gewinn kamen weitere Erlöse in Höhe von 481,60 Euro und waren weitere Betriebsausgaben in Höhe von 1.811,79 Euro abzuziehen. Solcherart ergaben sich Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft 2012 in Höhe von 1.107.749,61 Euro. 6. Diese Einkünfte waren zu je einem Drittel auf die Miteigentümerinnen aufzuteilen, das waren je 369.249,87 Euro. 5.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) 1. Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. 2. Dieses Erkenntnis hatte in erster Linie die Ermittlung der Sachwerte der einzelnen veräußerten Wirtschaftsgüter aufgrund von den Parteien vorgelegten Gutachten zum Gegenstand. Diese Beurteilung unterlag der freien Beweiswürdigung, die im Allgemeinen keine über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfrage iSd Art. 133 Abs. 4 B-VG aufwirft (vgl. z.B. VwGH 31.1.2019, Ra 2018/15/0050). Für die Aufteilung des Veräußerungserlöses nach den Sachwertverhältnissen ist das Gericht der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gefolgt. Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist mit diesem Erkenntnis daher nicht angesprochen und ist eine (ordentliche) Revision an der Verwaltungsgerichtshof daher nicht zulässig. Wien, am 2. Juni 2026