BFG RV/7100769/2025

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter Mag. Peter Bilger in der Beschwerdesache *A.*, *B.* und *C.* als (ehemalige) Miteigentümerinnen an den Liegenschaften KG *x1*, EZ *x2*, *x3* und *x4*, Steuernummer *xx*, vertreten durch die Deloitte Tax Wirtschaftsprüfungs GmbH, Renngasse 1/Freyung, 1010 Wien, über die Beschwerde vom 16. Dezember 2020 gegen den Bescheid des Finanzamtes Österreich vom 19. November 2020 betreffend Feststellung von Einkünften für das Jahr 2012 gemäß § 188 BAO nach einer am 13. April 2026 durchgeführten mündlichen Verhandlung zu Recht erkannt: I. Der Beschwerde wird teilweise Folge gegeben. Der angefochtene Bescheid wird abgeändert. Die im Kalenderjahr 2012 erzielten Einkünfte werden gem. § 188 BAO wie folgt festgestellt: | Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft | 1.109.079,80 Euro | In den Einkünften enthalten: Veräußerungs- und Aufgabegewinne | 1.107.749,61 Euro | *C.* *.C-Adr.* *StNr.C.* | Anteil Einkünfte | 369.249,87 Euro | *A.* *A.-Adr.* *StNr. A.* | Anteil Einkünfte | 369.249,87 Euro | *B.* *B-Adr.* *B-StNr.* | Anteil Einkünfte | 369.249,87 Euro II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Hinweis: Dieses Erkenntnis wirkt gegen alle Beteiligte (Miteigentümerinnen), denen gemeinschaftliche Einkünfte zugeflossen sind (§ 191 Abs. 1 lit. c BAO). Mit der Zustellung einer einzigen Ausfertigung an die Zustellbevollmächtigte (die Deloitte Tax Wirtschaftsprüfungs GmbH) gilt die Zustellung an alle, denen der Bescheid gemeinschaftliche Einkünfte zurechnet, als vollzogen (§ 101 Abs. 4 BAO). Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang 1. Die Beschwerdeführerin (Bf.) ist eine Miteigentümerinnengemeinschaft der Miteigentümerinnen *A.*, *B.* und *C.*, die an den Liegenschaften KG *x1* *G.* EZ *x2*, *x3*, *x4* bestanden hat. Diese Liegenschaften samt darauf befindlichem Forsthaus (ehemaliges Gasthaus "*GH*"), einem Holzhaus ("Stöckl") und einer Scheune samt Einrichtung, jagdlichen Einrichtungen (Hochstände, Futtergrippe etc.) samt dem dort betriebenen jagd- und forstwirtschaftlichen Betrieb und der mit den Liegenschaften verbundenen Befugnis zur Eigenjagd wurde mit Kaufvertrag vom 27.11.2012 um einen Kaufpreis in Höhe von 3.700.000 Euro an die *L.* Vermögensverwaltungs GmbH veräußert. 2. Mit der am 29.10.2013 abgegebenen Feststellungserklärung 2012 wurden der Veräußerungsgewinn mit 981.345,49 Euro angegeben und die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft mit 979.577,32 Euro erklärt. Dazu wurde auf ein Gutachten des Forsttechnischen Büros *M.* vom 7.12.2012 zurückgegriffen, mit welchem der Bestandswert der Liegenschaft mit insgesamt 1.075.750 Euro (Bestandeswert stehendes Holz 880.000 Euro zuzüglich des Wertes bestehender Forststraßen 37.500 Euro abzüglich des Wertes noch zu bauender Forststraßen -175.000 Euro zuzüglich des Wertes der Eigenjagd 333.250 Euro) angegeben wurde. 3. Ein Ergänzungsersuchen des Finanzamtes vom 11.12.2018, mit dem die Bf. aufgefordert wurde, auch die Werte für Grund und Boden sowie Gebäude und Inventar bekannt zu geben, beantwortete die Bf. mit einem Schreiben vom 31.5.2019, in dem diese Werte angegeben und der Veräußerungserlös von 3.700.000 Euro wie folgt aufgeteilt wurde (in Euro): | | Stehendes Holz | Jagdrecht | Grund und Gebäude | Einrichtung | | Holzbestand Forststraße Zu bauende Forststraßen | 880.000,00 37.500,00 -175.000,00 | | | | | Zwischensumme | 742.500,00 | 333.250,00 | 2.558.980,00 | 65.270,00 | 3.700.000,00 | Veräußerungskosten | -19.559,55 | -8.778,75 | -67.410,78 | -1.719,40 | -97.468,48 | Gewinn | 722.940,45 | 324.471,25 | 2.491.569,22 | 63.550,60 | 3.602.531,52 Der Veräußerungsgewinn wurde sodann als Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft mit den Gewinnanteilen aus der Veräußerung des stehenden Holzes und des Jagdrechtes abzüglich anteiliger Veräußerungskosten und des Buchwertes in Höhe von 66.066,21 Euro ermittelt. Der Gewinn aus der Veräußerung von Grund und Boden sowie der Gebäude war als Bemessungsgrundlage für die ImmoESt ebenso wenig Teil des Veräußerungsgewinnes wie der steuerfreie Gewinn aus der Veräußerung der Einrichtung. 4. Abweichend von dieser Feststellungserklärung stellte das Finanzamt Neunkirchen Wiener Neustadt, nunmehr Finanzamt Österreich, mit dem angefochtenen Einkünftefeststellungsbescheid 2012 vom 19.11.2020 den Veräußerungsgewinn mit 1.702.776,00 Euro und die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft mit 1.701.445,81 Euro fest und teilte diese Einkünfte zu je einem Drittel den Miteigentümerinnen zu. Zur Begründung führte das Finanzamt aus, das Gutachten sei lediglich bei den Werten für den Waldbestand (880.000 Euro), die Forstwege (37.250 Euro) und das Jagdrecht (333.500 Euro) nachvollziehbar. Der Abschlag für noch zu bauende Forststraßen in Höhe von 175.000 Euro beim Bestandeswert sei nicht zu rechtfertigen, da die geringe Erschließung des Waldes schon in die Bringungskosten eingegangen sei und nicht noch einmal berücksichtigt werden könne. Zu den Bodenwerten Wald, Landwirtschaft und Bauland seien keine nachvollziehbaren Angaben gemacht worden. Die Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan (Stand August 2013) habe ergeben, dass die gegenständliche Fläche (2.769.275m2) zur Gänze als Grünland Forst gewidmet sei. Bauland liege nicht vor. Bei den vorhandenen Gebäuden handle es sich um solche auf landwirtschaftlich genutzten Flächen. Der Wert des Waldbodens werde wie folgt geschätzt: Für das Gebiet der politischen Gemeinde *G.* lägen für den Zeitraum 2000-2011 32 Vergleichspreise für Wald vor. 15 Transaktionen, die im Zeitraum 2009-2011 durchgeführt worden seien, wiesen keine signifikant höheren Quadratmeterpreise als die 17 Kaufpreise auf, die bis 2009 zu beobachten gewesen seien. Vom Fachbereich Bewertung und Bodenschätzung sei der gemeine Wert für Waldboden Ertragswald anhand der vorliegenden Vergleichspreise mit 0,40 je m2 geschätzt worden. Die Ertragswaldfläche betrage 2.178.647m2. Die Waldbodenflächen des Schutzwaldes außer Ertrag umfassten 531.392m2 und würden mit dem halben Bodenwert des Ertragswaldes geschätzt. Der Waldbodenwert werde somit mit gerundet 977.800 Euro geschätzt. Der Bodenwert für die landwirtschaftlichen Flächen werde mit gerundet 46.300 Euro geschätzt, die Gebäudegrundflächen mit gerundet 42.300 Euro. Die Schätzwerte für die Gebäude setzten sich aus einem Schätzwert für die Wohngebäude in Höhe von 178.000 Euro und einem Schätzwert für die Scheune von gerundet 7.000 Euro zusammen und betrügen insgesamt 185.000 Euro. Der Schätzwert für das Inventar könne nicht höher als mit 45.000 Euro angesetzt werden. Diese Werte seien wie folgt auf den Verkaufserlös aufzuteilen (in Euro): | Wirtschaftsgut | Schätzwert | Anteil% | Anteil Verkaufserlös | Waldboden | 977.800 | 38,39% | 1.420.430 | Waldbestand | 880.000 | 34,55% | 1.278.350 | Forstwege | 37.500 | 1,47% | 54.390 | Jagdrecht | 333.250 | 13,08% | 483.960 | Landwirtschaft | 46.300 | 1,82% | 67.340 | Gebäude | 185.000 | 7,26% | 268.620 | Grundfläche Gebäude | 42.300 | 1,66% | 61.420 | Inventar | 45.000 | 1,77% | 65.490 | Gesamt | 2.547.150 | 100% | 3.700.000 Diese Aufteilung führe zu folgendem Veräußerungsgewinn im Rahmen der Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (in Euro): | Waldbestand | 1.278.350 | Forstwege | 54.390 | Jagdrecht | 483.960 | Gesamt | 1.816.700 | Anteil Veräußerungskosten | -47.857 | -Buchwert | -66.066 | V eräußerungsgewinn | 1.702.776 Die übrigen Wertansätze entfielen auf die Bodenwerte und die Gebäude und seien mit einem Gesamtwert von 1.817.810 Euro abzüglich fiktiver Anschaffungskosten in Höhe von 1.563.316,60 Euro mit einem Betrag von 254.493,40 Euro zu je einem Drittel bei den Miteigentümerinnen der ImmoESt zu unterwerfen. 5. In der Beschwerde wandte die Bf. gegen die Bescheidbegründung des Finanzamtes zusammengefasst ein, das Finanzamt unterstelle, dass ein "Liebhaberpreis" bezahlt worden sei. Dabei übersehe es aber, dass ein überhöhter Kaufpreis nur auf die Wertsteigerung bei Grund und Boden zurückgeführt werden könne. Es sei allgemein bekannt, dass in den Jahren nach der Finanzkrise ab 2008 ein regelrechter "Run" auf Immobilien stattgefunden habe. Neben Immobilien im urbanen Bereich seien auch Großflächen im ländlichen Raum davon betroffen gewesen. So habe etwa der Trend im März 2009 berichtet: "Nach dem ernüchternden Crash auf den Finanzmärkten, bei dem bevorstehenden Abschwung der Weltkonjunktur und der Angst vor Inflation sind Investitionen in solide Werte wie Grund und Boden begehrt wie nie zuvor". An dieser Einschätzung habe sich bis heute nichts geändert, wie der Titel der Salzburger Nachrichten im Jänner 2020 "Wald ist bei Investoren heiß begehrt. Angesichts niedriger Zinsen fließt viel Geld in Grund und Boden" zeige. Zudem versuche das Finanzamt, sich über die allgemeinen Entwicklungen der Marktlage (gestiegene Immobilienpreise) dadurch hinwegzusetzen, dass es den der Kaufpreisaufteilung zugrundeliegenden Bewertungsgutachten auf tendenziöse Weise jegliche Beweiskraft abspreche. Hierbei stelle das Finanzamt Vergleiche zu insgesamt 31 Liegenschaftstransaktionen her, die in keiner Weise mit der verfahrensgegenständlichen Transaktion vergleichbar seien. Zu den Bestandeswerten bemerkte sie, der Abschlagswert für noch zu bauende Forststraßen in Höhe von 175.000 Euro, wie im Bewertungsgutachten des Forsttechnisches Büros *M.* GmbH ausgewiesen, sei sehr wohl zu berücksichtigen. Das Argument des Finanzamtes, dass es durch den Abschlag des Wertes der noch zu bauenden Forststraßen zu einem doppelten Abzug der Bringungskosten komme, gehe schon deshalb ins Leere, da die Erschließung das Waldes durch Forststraßen die Voraussetzung für die Bringung sei. Zu den Bodenwerten Wald, Landwirtschaft und Bauland seien vom Finanzamt keine nachvollziehbaren Angaben gemacht worden. a) Sachwert Waldboden Die vom Finanzamt herangezogenen 32 Vergleichstransaktionen (tatsächlich seien es nur 31) seien sowohl in zeitlicher als auch sachlicher Hinsicht untauglich, zudem sei nicht nachvollziehbar, wie das Finanzamt aus diesen Vergleichstransaktionen einen Waldbodenpreis von 0,40 €/m² herleite. Schließlich fehle auch jegliche Rechtfertigung für eine Differenzierung in Wald in Ertrag und Wald außer Ertrag. Richtigerweise sei der Waldbodenpreis anhand von vier Parametern zu ermitteln, und zwar einer Analyse der Branche, einer Preisableitung von Vergleichspreisen sowie der Anwendung von Praktikermethoden, und zwar der Wertrelation Waldboden:Wiese:Acker = 1:2:3 sowie der Annahme, dass der Waldbodenwert 1% - 2% des Baulandpreises betrage. Das arithmetische Mittel aus diesen 4 Werten ergebe einen Waldbodenpreis von 0,78 Euro/m². Bei einer Waldfläche von 2.700.479 m² ergebe das einen Waldbodenwert in Höhe vom gerundet 2.110.000 Euro. b) Sachwert landwirtschaftliche Böden/Wiesen Die Schätzung des Wertes der landwirtschaftlichen Flächen mit 0,80 Euro/m² durch das Finanzamt sei nicht nachvollziehbar. Im Gemeindegebiet *G.* seien landwirtschaftliche Flächen rar. Die Grünflächen bestünden in der Regel aus Wiesen oder Hutweiden. Die Bf. habe für die Ermittlung des Sachwertes den Sachverständigen DI *M.* beauftragt. Dieser habe Transaktionen mit einem Preisband zwischen 1,31 Euro/m² und 3,35 Euro/m² erhoben und den Bodenwert nach Ausscheiden des signifikant höchsten Wertes von 3,35 Euro/m² mit 1,67 Euro/m² ermittelt. Der Bodenwert der landwirtschaftlichen Fläche betrage daher 98.000 Euro. c) Sachwert Bauland Wie das Finanzamt auf die Werte für die Baufläche von 40 Euro/m² und für die Gartenfläche von 25 Euro/m² gekommen sei, könne nicht nachvollzogen werden. Für die Ermittlung dieser Werte werde auf das beiliegende Gutachten der *Ö.* GmbH, Mag. Michael *B.*, verwiesen. Dieser habe den Bodenwert der Baufläche mit 93.000 Euro bewertet. d) Sachwert Gebäude Auch die Ermittlung des Sachwertes für das Gebäude sei nicht nachvollziehbar. Auch in diesem Fall werde auf das Gutachten der *Ö.* GmbH verwiesen. Mit diesem Gutachten werde der Sachwert des Wohnhauses mit 416.280 Euro, der Sachwert der Scheune inklusive Heuboden mit 101.900 Euro, der Sachwert des Nebengebäudes inklusive Erdkeller mit 107.698 Euro und der Sachwert der Außenanlagen mit 20.000 Euro bewertet. Das ergebe eine Summe an Neubauwerten von 645.878 Euro. Von dieser Summe sei ein Abschlag von 5 % für Baumängel und Bauschäden und ein weiterer Abschlag i.H.v. 43 % für das Alter der Gebäude abgezogen worden, was einen Bauzeitwert von 349.742,94 Euro ergeben habe. e) Sachwert Inventar Der Wert des Inventars sei mit 65.270 Euro geschätzt worden, was einem Anteil am Gesamtkaufpreis von 1,76 % entspreche. Damit liege der Wertansatz für das Inventar deutlich unter jenen 10 % des Gesamtkaufpreises, den das Finanzamt als noch angemessen bezeichnet habe. Die Kachelöfen seien nicht wie das Finanzamt behaupte mit dem Gebäude fest verbunden, sondern stünden zum Teil auf Füßen und seien nur mit einem Abzugsrohr als einzige Verbindung mit dem Kamin verbunden, sodass die Verbindung mit dem Gebäude jederzeit leicht aufhebbar sei und es sich somit auch nicht um selbstständig bewertbare Wirtschaftsgüter handle. Die Bf. habe die Werte für die einzelnen Inventargegenstände zum Stichtag im November 2012 bewertet, das Finanzamt hingegen habe die Wertermittlung nach Verkaufswerten im Jahr 2019 vorgenommen. Eine Wertermittlung sieben Jahre nach dem maßgeblichen Verkauf tauge aber nicht als Ansatz bei der Kaufpreisaufteilung. Zudem widerspräche es jeder Erfahrung, dass ein Gebäude, das im Jahr 1904 errichtet und nur bis maximal 1917 als Gasthaus, danach aber vom neuen Eigentümer ausschließlich privat genutzt worden sei, weiterhin mit Gasthausmöbeln eingerichtet sei. Wie auch aus dem Gutachten der *Ö.* GmbH hervorgehe, seien in den Jahren 1964-1966 umfassende Umbau- und Renovierungsarbeiten am Objekt durchgeführt worden. Ab diesem Zeitpunkt sei das Haus von dem Vater der Miteigentümerin bis zu dessen Ableben stilvoll mit wertvollen Bauernmöbeln (Antiquitäten) ausgestattet worden. f) Auf der Basis dieser Wertermittlungen ergäben sich folgende Sachwerte der einzelnen Wirtschaftsgüter und der gesamten Liegenschaft (in Euro): | Bodenwert (stehendes Holz) | 705.000 | Jagdrecht | 333.250 | Forststraßen | 37.500 | Waldboden | 2.110.000 | Lw. Boden | 98.000 | Grundstücke, Gebäude | 443.000 | Inventar | 65.000 | Summe | 3.792.000 Da somit kein überhöhter Kaufpreis vorliege, stelle sich die Frage der Kaufpreisaufteilung nicht. Da es sich bei den Bestandswerten um statische Werte handle, könne der erzielte Kaufpreis in Höhe von 3.700.000 Euro ausschließlich auf die ab 2008 nachweislich gestiegenen Preise für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zurückgeführt werden. 6. Mit dem erwähnten Verkehrswertgutachten der *Ö.* GmbH wurde der Verkehrswert der Liegenschaft mit Gebäude mit den Grundstücksnummern *GSt.1* und *GSt.2* mittels der Sachwertmethode wie folgt ermittelt: Für den Grundwert wurden folgende Flächen herangezogen: | Grundstücksnummer | Fläche | Widmung/Nutzung | *GSt.1* | 839m² | Bauland Wohngebiet | | 91m² | Grünland | *GSt.2* | 840m² | Bauland Wohngebiet | | 826m² | Gründland Dazu wurde angegeben, die gegenständlichen Grundstücke seien 2012 als Grünland, Land- und Forstwirtschaft bzw. Forst/Wald gewidmet, jedoch bebaut gewesen. Daher würden die bebauten Flächen inklusive zusätzlicher Flächen für etwaige Neben- und Außenflächen als Bauland Wohngebiet bewertet, was der gängigen Wohnwidmung im gegenständlichen Gemeindegebiet entspreche. Der Grundstückspreis sei aus 5 Vergleichstransaktionen zwischen 2009 und 2012, alle in *P.*, mit 55 Euro/m² ermittelt worden, für die Restflächen seien ca. 10 % vom Wert des Baulandes im Zuge der Bewertung angesetzt worden. Die vergleichsweise bessere Lage in *P.* sei mit einem weiteren Abschlag von 10% berücksichtigt worden. Der nicht gebundene Grundwert sei mit 92.771,25 Euro, der gebundene Grundwert nach einem Abschlag wegen Bebauung von 5% und einem Ansatz für die Restflächen (917 m²) mit 87.727,75 Euro ermittelt worden. Der Gebäudewert wurde aus dem Neubauwert auf Preisbasis zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung des Bau- und Erhaltungszustandes und des Alters des Gebäudes ermittelt. Dabei wurde von folgenden Nutzflächen ausgegangen: Hauptgebäude (Erd- und Dachgeschoß) 208,14 m², Nebengebäude Obergeschoß 40,41 m², Nebengebäude Erdgeschoß und Erdkeller 43,70 m², Scheune 75 m², Scheune restliche Flächen 259 m², Gesamtfläche 626,25m². Die Neubaukosten Hauptgebäude (208,14 m²) wurden mit 2.000 €/m², die Neubaukosten Nebengebäude (40,41 m²) mit 1.800 Euro/m², die Neubaukosten Nebengebäude Erdgeschoß Erdkeller (43,70 m² ) mit 800 Euro/m², die Neubaukosten Scheune (79 m²) mit 150 Euro/m², die restlichen Flächen Scheune (259 m²) mit 350 Euro/m² und die Außenanlagen pauschal mit 20.000 Euro angesetzt, was zu einem Neubauwert in Höhe von 645.878 Euro führte. Nach einem Abschlag wegen Baumängel in Höhe von 5% und einem weiteren Abschlag für das Alter in Höhe von 43% ergab sich ein Bauzeitwert in Höhe von 349.742 Euro. Der Verkehrswert für Bauland, Gärten und Gebäude betrug nach diesem Gutachten gerundet insgesamt 443.000 Euro. 7. Mit Ergänzungsschreiben vom 10.2.2021 legte die Bf. ein Gutachten zur Ermittlung des Bodenwertes der Liegenschaft von DI *N.* vom 31. Jänner 2021 vor. Darin gab der Gutachter zunächst eine Übersicht über die einzelnen Grundstücke der Liegenschaft mit den dazugehörigen Flächenangaben: | Boden Baufläche Gebäude | 369 m² | Boden Lw (Wiesen) | 57.455 m² | Boden Lw verbuscht | 1.371 m² | Boden Wald | 2.700.479 m² | Wasser | 371 m² | Forststraßen | 5.683 m² | Gärten | 1.061 m² | Sonstiges (Straßen) | 2.486 m² | Summe | 2.769.275 m² Die Flächenangaben wurden den Eintragungen im Grundbuch entnommen. Im ersten Schritt wurden Vergleichspreise für größere Waldflächen (zumindest in Eigenjagd-Größe), für landwirtschaftliche Flächen und für Bauland ermittelt. Für die Ermittlung der Waldpreise wurden insgesamt 22 als "brauchbar" bezeichnete Vergleichswerte für Waldflächen im Umkreis von 40 km im Zeitraum 2004-2019 herangezogen. Die Verkaufspreise für diese Liegenschaften wurden mit zwischen 0,69 Euro/m² und 2,57 Euro/m² und der daraus gezogene Mittelwert 1,58 Euro/m² ermittelt. Eine Auswertung im mittleren Umkreis von 25 km ergab einen Mittelwert von 1,65 Euro/m² und im engsten Umkreis von 15 km einen Mittelwert von 1,64 Euro/m². Im Zeitraum zwischen 2008 und 2012 wurden Verkaufsfälle in einem Umkreis von 40 km mit einem Preisband zwischen 0,69 Euro/m² und 2,28 Euro/m² und im Durchschnitt 1,10 Euro/m² herangezogen. Im engeren Umkreis von 15 km wurden vier Vergleichspreise zwischen 0,71 Euro/m² und 2,28 Euro/m² mit einem Durchschnitt von 1,24 Euro/m² gefunden. Für die Ermittlung des Bodenpreises für landwirtschaftliche Flächen wurden einerseits größere Verkäufe landwirtschaftlicher Flächen aus den Jahren 2006-2019 und andererseits reine landwirtschaftliche Bodenpreise ab dem Jahr 2014 aus der Gemeinde *G.* und den umliegenden Gemeinden unabhängig von ihrer Größe abgefragt. Nach Ausscheiden der Verkäufe mit Quadratmeterpreisen über drei Euro verblieben 21 Verkäufe mit einem Durchschnittspreis von 1,73 Euro/m² für den landwirtschaftlichen Boden. Die aktuellen Durchschnittspreise für Grünland für die Gemeinde *G.* und seine umliegenden Gemeinden seien aufgrund von Abfragen auf www.bodenpreise.at von IMMOunited mit 1,77 Euro/m² ermittelt worden. Da es sich in den erwähnten Gemeinden üblicherweise um Grünland handle und Ackerbau nicht oder nur in einem geringen Ausmaß vorkomme, wurden nur die Vergleichspreise für Wiesen für die Ermittlung des Bodenpreises herangezogen. Laut IMMOunited liege der aktuelle Durchschnittspreis bei 1,51 Euro/m² in der Gemeinde *G.* und bei 1,77 Euro/m² in der unmittelbaren Region. Der Bodenpreis für die landwirtschaftliche Nutzung Wiese wurde daher für das Jahr 2012 mit 1,60 Euro/m² angesetzt. Für das Bauland wurde vom Bodenpreis laut Verkehrswertgutachten in Höhe von 55 Euro/m² im Jahr 2012 ausgegangen. In weiterer Folge wurde der Vergleichswert für die forstliche Liegenschaft mit 1,50 Euro/m² als Gesamtwert (Bestands- und Bodenwert) für die weiteren Berechnungen herangezogen. Zur Begründung für diesen Waldbodenpreis wurde zunächst auf den durchschnittlichen Bodenpreis i.H.v. 1,24 Euro/m² anhand der vier Vergleichsfälle im Umkreis von 50 km im Zeitraum zwischen 2008 und 2012 verwiesen. Aufgrund der geringen Anzahl der Vergleichspreise im engeren Umkreis sei auch auf die Entwicklung des forstlichen Immobilienpreises über die Jahre hinweg Rücksicht zu nehmen. Dieser habe eine steigende Tendenz erkennen lassen. Zu berücksichtigen sei ferner, dass das Preisniveau für größere Immobilien deutlich höher sei als für kleinere Grundstücke, wodurch sich deutlich höhere Quadratmeterpreise ergäben. Die eingehende Analyse der Kaufverträge und der natürlichen Gegebenheiten zeige, dass die ausgewählten Vergleichsfälle im überwiegenden Maß sehr ähnlich seien und damit auch eine gute Basis für die Vergleichbarkeit böten. Eine gesonderte Bewertung von Schutzwaldflächen außer Ertrag erscheine im gegenständlichen Fall als nicht notwendig, da die Beschaffenheit und Lage der Vergleichsfälle durchaus der zu bewertenden Immobilien entspreche. Ferner sei zu berücksichtigen, dass die gegenständliche Liegenschaft mit rund 278 ha eine Größe habe, die eine sinnvolle Jagdbewirtschaftung und eine Aufteilung auf zwei eigenständige Eigenjagden zulasse. Die gute Erreichbarkeit der Liegenschaft aus dem Wiener Ballungsraum und den südlich davon gelegenen Speckmantel lasse eine sehr gute Vermarktung zu, was sich wertsteigernd auswirke. Ausgehend vom angenommenen Wald Bodenpreis i.H.v. 1,50 Euro/m² sei der Waldbodenpreis nach LINDEMANN (1992) mit 50 % des Waldpreises bzw. mit 0,75 Euro/m² anzusetzen. Zur Verprobung des Waldbodenpreises wurde eine Ableitung der Preise nach der Relation Wald: Wiese: Acker = 1:2:3 vorgenommen. Auf Basis des Vergleichswertes für Wiesenböden in Höhe von 1,60 Euro/m2 errechne sich ein Waldbodenpreis von 0,80 Euro/m². Dieser etwas höhere Wert könne durch die geringe, aber doch vorhandene Unschärfe bei der Abgrenzung der Acker- und Wiesenbodenpreise bei den Vergleichspreisen erklärt werden. Der Waldbodenpreis könne auch aus dem Baulandpreis (55 Euro/m²) abgeleitet und wie folgt festgesetzt werden: a) Waldboden: Bauland = 1:70 bzw. b) Waldbodenwert ist 1-2 % des Baulandpreises Die Wertrelation unter a) ergebe einen Durchschnittswert für Waldboden von 0,78 Euro/m² und unter b) eine Preisspanne von 0,55 Euro/m2 bis 1,10 Euro/m2, womit sich für Waldboden ein Durchschnittswert von 0,82 Euro/m² ergebe. Aus dem Schnitt der Vergleichspreise für Bauland ergebe sich ein Waldbodenpreis i.H.v. 0,80 Euro/m². Daraus sei ersichtlich, dass die Preisspanne zwischen gerundet 0,75 Euro/m² und 0,80 Euro/m² liege. Auf Basis dieses Preisbandes, den Plausibilisierungen und der Erfahrung des Gutachters werde aus fachlicher Sicht ein Waldbodenpreis von 0,78 Euro/m² im Jahr 2012 als gerechtfertigt und realistisch erachtet. Bei einer Gesamtwaldfläche von 2.700.479 m² ergebe das einen Waldbodenwert von insgesamt 2.106.374 Euro. 8. Mit Beschwerdevorentscheidung vom 25. Jänner 2024 gab das Finanzamt der Beschwerde teilweise statt und stellte den Veräußerungsgewinn mit 1.415.731,00 Euro und die Einkünfte aus Land und Forstwirtschaft mit 1.414.400,81 Euro fest. Zur Begründung verwies es auf ein als "Gemeiner Wert Wirtschaftsgüter zu Kaufvertrag TZ *1*" bezeichnetes forstwirtschaftliches Gutachten des Finanzamts Österreich. In diesem Gutachten wurden die Sachwerte der einzelnen Wirtschaftsgüter wie folgt bewertet: | FAÖ Stellungnahme III 11.3.2025 | | Wirtschaftsgut | Fläche | €/m² | Sachwert | Bestandswert | Waldwert | | | 880.000 | | Abschlag *M.* | | | -175.000 | | Summe | | | 705.000 | | Forstwege | | | 37.500 | | Jagdwert | | | 333.250 | | | | | | Bodenwerte | Wald außer Ertrag | 531.400 m² | 0,25 | 132.850 | Waldboden | Wald in Ertrag | 2.166.770 m² | 0,50 | 1.083.385 | Waldboden gesamt | | 2.698.170 m² | | 1.216.235 | | | | | | Grund LW | Wiesen | 57.685 m² | 1,05 | 60.569,25 | Grund LW | Verbuschte Flächen | 1.371 m² | 0,75 | 1.028,25 | Grund LW gesamt | | 59.056 m² | | 61.597,50 | | | | | | Bodenwert | Straßenverkehrsanlagen | 4.380 m² | 1,05 | 4.599,00 | Bodenwert | Forststraßen | 5.682 m² | 0,50 | 2.841,00 | Bodenwert | Abbauflächen | 536 m² | 0,50 | 268,00 | | | | | | Bauland | Bauland | 400 m² | 30,00 | 12.000,00 | | Gärten | 1.051 m² | 15,00 | 15.765,00 | Gebäude | Gebäude | | | 185.300,00 | | | | | | Inventar | Inventar | | | 40.500,00 | Summe | | 2.769.275m² | | 2.614.855,50 a) Gemeiner Wert Waldboden Der gemeine Wert für den Waldboden wurde zusammengefasst wie folgt ermittelt: Zunächst wurden 41 vergleichbare Verkäufe aus dem Einzugsgebiet der Katastralgemeinden *G.*, S., und *R.* im Zeitraum 2000 -2020 herangezogen und diese Transaktionen zu Dreijahresclustern zusammengefasst und daraus ein Mittelwert von 1 Euro/m² ermittelt. Bei den Waldtransaktionen wurde ein Preisauftrieb in Höhe von 5,2% pro Jahr und unter Anwendung dieses Prozentsatzes mit Ausnahme der Periode 2009-2011 für die herangezogenen Zeiträume ein durchschnittlicher Waldpreis von ca. 1,70 Euro je m² ermittelt. Für den Zeitraum 2009-2011 wurde eine Valorisierung zum Bewertungsstichtag mit 10% pro Jahr vorgenommen. Der auf den Vertragsstichtag zum 27.11.2012 qualifizierte Verkaufspreis wurde danach mit einem Mittel von 1,0945 Euro errechnet. In weiterer Folge wurden Einflussfaktoren auf gezahlte Waldpreise in der Form von Betriebsgröße, Anzahl Felder, Arrondierung, Zugangsbedingungen (Anschluss an öffentliches Wegenetz), Lasten, Gebäude, Hangneigung, Schutzwaldanteil, Rauhigkeit und Lieferdistanz untersucht. Der Einflussfaktor Betriebsgröße wurde derart berücksichtigt, dass für Waldgrundstücke ab einer Größe von 100 ha ein signifikanter Preisanstieg unterstellt wurde, wobei mit zunehmender Größe eine Preisdegression zu beobachten sei. Dieser Preisanstieg sei mit den mit den Grundstücken regelmäßig verbundenen Eigenjagden und Gebäuden zu erklären. Für die Ermittlung des durchschnittlichen Walbodenpreises seien daher nur die Grundstücke zwischen 30 ha und 100 ha mit einem Durchschnittspreis von abgerundet 1,00 Euro/m² heranzuziehen. Ferner wurden für die Einflussfaktoren Feldstärke, Rauhigkeitsindex und Lieferdistanz in Summe Abschläge von 10 % berücksichtigt. Der Waldwert wurde danach vom Ausgangswert von 1 Euro je m² abzüglich von 10 % mit 0,90 € je m² ermittelt, der Bodenwert wurde mit 55% des Waldpreises bzw. mit 0,50 Euro je m² geschätzt. b) Bodenpreis landwirtschaftlich genutzte Flächen Für die Ermittlung des Bodenpreises für landwirtschaftlich genutzte Flächen zog der Amtssachverständige zehn Transaktionen zwischen den Jahren 2001 und 2017 heran. Nach Ausscheiden der zwei Extremwerte ermittelte er aus diesen Transaktionen einen durchschnittlichen Wert von 2,0455 Euro je m². Unter Berücksichtigung des Bewertungsgrundsatzes L-6.1-05 im aktuell gültigen Bewertungskatalog für Ziviltechniker nahm er einen Abschlag von 50 % auf den Durchschnittspreis an und ermittelte so einen Bodenpreis in Höhe von 1,05 Euro/m². c) Sachwert Bauland Den Bodenpreis für Bauland ermittelte der Gutachter unter Heranziehung von 15 Transaktionen von Baugrundstücken in einer Distanz von 7 km zum bewerteten Objekt bzw. der nächstgelegenen Grundstücke zu diesem Objekt im Zeitraum 2006-2016. Für diese Transaktionen ermittelte er einen gemeinen Wert für Bauland von 30 Euro/m² und einen gemeinen Wert für die Gärten in Höhe von 15 Euro/m². d) Sachwert Gebäude Zum Sachwert für das Gebäude bemerkte der Gutachter zunächst, das Gutachten der *Ö.* GmbH leide unter dem wesentlichen Mangel, dass kein Befund vor Ort durchgeführt worden sei. Zudem sei zu unterscheiden, ob ein Gebäude regelmäßig oder durchgehend bewohnt werde, was im Laufe der Zeit wesentliche Auswirkungen auf den technischen Zustand der Gebäudesubstanz habe. Im Zuge der Kaufpreiserhebungen sei erhoben worden, dass in der Ortschaft *G.* im Jahr 2015 für ein ähnlich großes Wohngebäude (Grundstücksgröße 415 m², Baufläche Gebäude 226 m²) ein Kaufpreis von 60.000 Euro bezahlt worden sei. Ein Wertverhältnis von etwa zwei gleichgroßen Gebäuden in ähnlicher Lage mit einem ähnlichen Alter und einem ähnlichen Bauzustand von etwa 1:4 sei nicht nachvollziehbar. e) Inventar Für das Inventar sei eine Marktrecherche auf den Internetplattformen Willhaben, Amazon und eBay durchgeführt worden. Für Gegenstände, die anhand der Beschreibung nicht aufzufinden gewesen seien, seien die von der Bf. angegebenen Preise übernommen worden. Danach habe sich mit Stichtag Jänner 2024 für das Inventar ein Wert von gerundet 40.500 Euro ergeben. 9. Im Vorlageantrag vom 18.7.2024 wandte die Bf. auf der Grundlage von Stellungnahmen der Gutachter DI *N.* und Mag. *B.* von der *Ö.* GmbH gegen das Gutachten des Finanzamtes ein: Die Valorisierung der Waldverkaufspreise mit 5,2 % pro Jahr sei nicht nachvollziehbar, die Valorisierung der Durchschnittspreise je drei Jahrescluster führe zu einem tendenziell niedrigeren Ergebnis als eine Valorisierung auf Einzelvertragsebene. Völlig unverständlich sei auch, wieso zunächst eine Valorisierung auf einen Stichtag Ende 2019 vorgenommen werde, obwohl der verfahrensgegenständliche Bewertungsstichtag der 27.11.2012 sei. Ferner sei unerklärlich, wie das Finanzamt auf den Mittelpreis von 1,0945 Euro/m² gekommen sei. Nach dem Gutachten von DI *N.* betrage der auf den Transaktionsstichtag valorisierte Durchschnittspreis 1,35 Euro/m². Das Einzugsgebiet sei deutlich zu eng gefasst. Betrachte man ähnliche edaphische, thematische und Reliefmerkmale und die gute Erreichbarkeit von Wien bzw. Ballungszentren im Osten, könnten ebenso gut Vergleichspreise im Umkreis von 30-40 km herangezogen werden. Das Finanzamt habe zwar 41 Vergleichstransaktionen ermittelt, sei aber offenbar doch nicht von diesen ausgegangen, sondern habe nur die Vergleichspreise für Liegenschaften mit einer Größe zwischen 100 ha und 200 ha herangezogen. Wenn das Finanzamt bei diesen Vergleichspreisen auf einen Mittelpreis von einem Euro je m² gelangt sei, habe es offenbar einen Abschlag für Eigenjagden und Gebäude vom zunächst ermittelten Mittelwert in Höhe von 30% bis 37,5 % berücksichtigt. Ein Abschlag in dieser Höhe wäre aber nur dann gerechtfertigt, wenn 100 % der Vergleichsaktionen entsprechende Gebäudeflächen beinhalten würden. Tatsächlich enthielten aber sechs der sechzehn hinsichtlich ihrer Größe vergleichbare Transaktionen keine Gebäude. Für Eigenjagden und Gebäude seien lediglich Abschläge in Höhe von je 10 % angemessen und zu berücksichtigen. Auch für die Vornahmen der übrigen Abschläge für die Anzahl Felder, Rauhigkeit und Lieferdistanz bestehe kein Grund, da einerseits Wegegemeinschaften und Vereinbarungen mit benachbarten Waldbesitzern bestünden und andererseits diese Wertminderungen bereits im Bestandswert berücksichtigt worden sein. Für die Festsetzung des Wald Bodenwertes mit 0,50 Euro fehle jegliche Begründung. Eine gesonderte Bewertung des Schutzwaldes außer Ertrag wie vom Finanzamt vorgenommen sei nicht gerechtfertigt, da Forstliegenschaften in vergleichbarer Größe in dieser Region bereits einen ähnlichen Schutzwald Anteil außer Ertrag beinhalteten und der Preis für den Schutzwald in den Durchschnittspreis der Vergleichstransaktionen eingeflossen sei. Das Finanzamt setzte den gemeinen Wert für Straßenanlagen mit 1,05 Euro je m² und für Forststraßen und Abbauflächen mit 0,50 Euro je m² an und führt dazu 14 Vergleichspreise an, eine Ableitung dieser Werte aus diesen Vergleichspreisen sei dem Gutachten des Finanzamtes aber nicht zu entnehmen. Der vom Finanzamt ermittelte Preis scheine zudem zu niedrig zu sein, er müsste vielmehr 6,50 -7 Euro/m² betragen. Für die Ermittlung des gemeinen Wertes für landwirtschaftlich genutzte Flächen ziehe das Finanzamt im Gutachten sechs Transaktionen der Periode 2006-2017 heran, unterlasse es aber darzulegen, inwieweit diese Grundstücke tatsächlich mit der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft vergleichbar seien. Ein Abschlag von 50 % unter Verweis auf den Bewertungskatalog für die Fachbereiche Land- und Forstwirtschaft vom 1.11.2005 der Bundeskammer für Ziviltechniker L-6.1-05 sei nicht gerechtfertigt, zumal das Finanzamt diesen Abschlag nicht begründet habe und zudem die beschwerdegegenständlichen Flächen im Agrar-Atlas als Wiesen mit drei und mehr Nutzungen aufschienen und tatsächlich auch an einen benachbarten Bauern verpachtet und tatsächlich zumindest zweimal pro Jahr gemäht worden seien. Wie das Finanzamt den gemeinen Wert für verbuschte Flächen (0,75 € je m²) ermittelt habe, sei nicht nachvollziehbar. Für die Ermittlung des gemeinen Wertes für Bauland habe das Finanzamt von 46 Liegenschaften 43 herangezogen, welche 43 Liegenschaften das seien, gehe aus dem Gutachten aber nicht hervor. Von den für die Ermittlung des gemeinen Wertes letztlich verbliebenen 15 Transaktionen habe das Finanzamt jene drei Vergleichsfälle mit den höchsten Preisen ausgeschieden, die Transaktionen mit den niedrigsten Preisen aber in der Vergleichsrechnung belassen. Das sei nicht nachvollziehbar. Der mit dem *Ö.* GmbH aus Vergleichspreisen für den Zeitraum 2009-2012 in der Gemeinde *P.* ermittelte Vergleichspreis sei aufgrund der vergleichsweisen besseren Lage dieser Gemeinde mit einem Abschlag von 10 % korrigiert worden. Der sodann festgesetzte Baulandpreis sei im Gutachten von DI *N.* plausibilisiert worden. Die im Dezember 2020 und Jänner 2021 geltenden Durchschnittspreise laut www.bodenpreise.at für Bauland hätten sich für die Gemeinde *G.* bei 63,70 Euro/m² je Quadratmeter und für die Gemeinde S. mit 26,04 Euro/m2 belaufen. Für die Gemeinde *G.* sei dieser Wert am Tag am 18.7.2024 auf rund 80,14 Euro/m2 gestiegen. Daraus sei ersichtlich, dass für die Gemeinde S., die ca. 14 km südwestlich von *U.* im Bezirk *N.* liege, hinsichtlich der Preise für Bauland mit der Gemeinde *G.* nicht vergleichbar sei. Weshalb das Finanzamt der gemeine Wert für Gärten mit dem halben Baulandpreis angesetzt habe, sei aus der Begründung nicht erkennbar. Zum Argument des Finanzamts, die Ermittlung des Gebäudewertes durch das Gutachten *Ö.* GmbH sei nicht nachvollziehbar, weil kein Befund vor Ort aufgenommen worden sei, sei zu sagen, dass auch das Finanzamt für die Ermittlung seines Gebäudewertes keinen solchen Befund aufgenommen habe. Immerhin habe dem Gutachter Mag. *B.* bei seiner Schätzung umfangreiche Unterlagen wie z.B. Grundrisspläne der Gebäude, eine umfangreiche Fotodokumentation, Informationen zur Bauchgeschichte der Baulichkeiten, insbesondere über größere Umbauten und Sanierungen, welche auch zum Teil anhand von Rechnungen nachgewiesen wurden, zur Verfügung gestanden. Welche Unterlagen das Finanzamt für seine Schätzung verwendet habe, sei nicht bekannt. Auch sei nicht ersichtlich, wie das Finanzamt zu Neubaukosten i.H.v. 1.500 Euro/m² für das Gebäude und 350 Euro/m² für die Scheune gelangt sei und woraus es die Schätzung der Restnutzungsdauer ableitete. Das Finanzamt irre auch in der Annahme, die Scheune sei vom Erwerber abgerissen worden, woraus es offensichtlich ableitete, dass die Scheune abbruchreif gewesen und keinen Wert mehr gehabt habe. Tatsächlich sei die Scheune aber nicht abgerissen worden, sondern am 8.1.2014 abgebrannt. Was das vom Finanzamt herangezogene Vergleichsgrundstück anlange, sei zu sagen, dass dieses mit dem beschwerdegegenständlichen Grundstück nicht vergleichbar sei, da jenes, wie den Fotos auf Google Maps zu entnehmen sei, sich in einem schlechten Erhaltungszustand (aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk an der Giebelfassade, Wasserschäden in den Gesimsbereichen an beiden Fassaden, Fassadenputz und -anstrich schadhaft, Dachdeckung offensichtlich alt, Fenster renovierungsbedürftig) befinde und damit sanierungsbedürftig sei. Weiters sei im Grundbuch für dieses Grundstück eine wertmindernde Dienstbarkeit des "Gehens und Fahrens" eingetragen, die nach dem Verkauf weiterbestehen soll. Im Gegensatz dazu befinde sich das beschwerdegegenständliche Gebäude in unmittelbarer Nähe zweier Jugendstilvillen und einer denkmalgeschützten Meierei umgeben von Wald ca. 6,5-7 km vom Ortszentrum vom *G.* entfernt direkt im Jagdgebiet in einem geschlossenen Areal in einer sehr schönen Umgebung und sei über eine Asphaltstraße sehr gut und leicht erreichbar. Dieses Gebäude sei auch oft bewohnt und immer instandgehalten worden und befinde sich daher in einem sehr guten Erhaltungszustand. Das Finanzamt habe das Inventar mittels Recherchen in Versteigerungsplattformen wie ebay, willhaben und anderen zum Stichtag Jänner 2024 ermittelt. Da sich bei diesen Versteigerungsplattformen die Preise gemäß Angebot und Nachfrage bildeten, sei der Bewertungsstichtag von essenzieller Bedeutung, eine Bewertung müsse immer zum jeweiligen Transaktionsstichtag stattfinden und nicht anhand von zwölf Jahre später geltenden Marktwerten. Die Bewertung des Finanzamtes sei daher zurückzuweisen. 10. Nach einer Vorlageerinnerung vom 18.12.2024 und einem Beschluss des Bundesfinanzgerichtes auf Aktenvorlage vom 16.1.2025 legte das Finanzamt am 12.3.2025 die Beschwerde samt bezughabenden Akten dem Bundesfinanzgericht vor. Zusammen mit dieser Beschwerdevorlage legte das Finanzamt eine weitere Stellungnahme des Forstsachverständigen vom 11.3.2025 zu den Ausführungen der Bf. im Vorlageantrag vor. In dieser Stellungnahme wurde der Baulandpreis auf 31,50 Euro je Quadratmeter und der gemeine Wert für Gärten auf 15,75 Euro je Quadratmeter abgeändert. Im Übrigen blieb der Gutachter bei seinen bisherigen Ansätzen. Die Abänderung bei den Bodenpreisen für Bauland und Gärten führte zu Bodenwerten in Höhe von insgesamt 1.314.693,75 Euro und zu einer Summe an Sachwerten für die gesamte Liegenschaft i.H.v. 2.616.243,75 Euro. In dieser Stellungnahme nahm er zum Gutachten von DI *N.* vom 31.1.2021 Bezug wie folgt: DI *N.* habe in diesem Gutachten 22 Vergleichspreise für die Ermittlung des Waldbodenpreises angeführt. Er habe dabei aber nicht erläutert, was er unter dem Begriff "brauchbar" verstehe, ferner habe er auch keine Valorisierung und keine Harmonisierung der stark voneinander abweichenden Preise und auch keinen Ausschluss von Ausreißern vorgenommen. Was die Ableitung der Bodenwerte aus den Waldvergleichspreisen angehe, wende DI *N.* zwar dieselbe Bewertungsmethode wie der Gutachter des Finanzamts an, weiche aber insofern davon ab, als nach dem aktuell gültigen Bewertungskatalog für Ziviltechniker im Bewertungsgrund F-1.1-05 ein Bodenwertanteil vom Waldpreis i.H.v. 50 % vorgeschlagen werde, während DI *N.* einen Anteil des Bodens am Waldpreis i.H.v. 60 % annehme. Der Verkauf von Waldflächen bestehe aus vier Verkäufen, nämlich von Waldboden, von Waldbestand, von Eigenjagdrecht und von Wohn- und Wirtschaftsgebäuden. Der Bewertungsgrundsatz F-1.1-05 gehe von einer Aufteilung von Waldboden und Waldbestandes aus. Jagdrechte und Wohnung- und Wirtschaftsgebäude seien in dieser Aufteilung nicht enthalten. DI *N.* hätte daher die Werte für Jagdrechte und Wohn- und Wirtschaftsgebäude vor der Aufteilung in Bodenwert und Bestandswert heraus rechnen müssen. Die im Gutachten von DI *N.* dargestellte Liste von Vergleichspreisen liefere praktische Anhaltspunkte und stellte das Marktgeschehen auf dem Liegenschaftsmarkt für Eigenjagden plakativ dar, eigne sich aber nicht für die Herleitung von Bodenwerten bei Waldböden. Zu den Vergleichspreisen für die Ermittlung des gemeinen Werts der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke durch DI *N.* im Gutachten vom 31.1.2021 sei zu sagen, dass die landwirtschaftlich genutzten Flächen der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft nicht nur aus Grünland bestünden. Es hätte daher für die Ackerflächen ein Abschlag vorgenommen werden müssen. Die landwirtschaftlich genutzten Flächen seien beim beschwerdegegenständlichen Objekt lagemäßig gegenüber den Vergleichspreisen stark benachteiligt, denn sie lägen weit abseits von Verkehrswegen und Siedlungsgebieten. Dieser Umstand hätte ebenfalls durch einen Abschlag berücksichtigt werden müssen. Es sei ferner auch keine Valorisierung berücksichtigt worden, die verwertbaren Vergleichspreise seien 2-8 Jahre nach dem Stichtag im Jahr 2012 erzielt worden. Auch diesem Umstand hätte mit einem Abschlag Rechnung getragen werden müssen. Der Verweis auf www.bodenpreise.at habe sich auf aktuelle Bodenpreise bezogen, also auf Preise, die acht Jahre nach dem Bewertungsstichtag erzielt worden seien. Darüber hinaus sei allgemein bekannt, dass die Werte, die auf www.bodenpreise.at publiziert werden würden, bestenfalls eine Plausibilisierung von Ergebnissen zuließen, aber niemals eine Vergleichswertanalyse ersetzen könnten, weil unbekannt sei, aus welchen Transaktionen heraus die Werte in www.bodenpreise.at gebildet würden. Bei den Bodenpreisen verweise DI *N.* auf eine Publikation in www.bodenpreise.at für das Jahr 2020, stelle selbst jedoch keine Vergleichspreise für Bauland zur Verfügung. Diese Vorgangsweise entspreche jedoch nicht den Bestimmungen der ÖNORM B 1802-1. DI *N.* übernehme ungeprüft Bodenwerte eines fremden Gutachtens (Mag. *B.*) und plausibilisiere diese mit einer Internetpublikation zu einem stark abweichenden Stichtag. Die von DI *N.* abgeleiteten Bodenwerte für Bauland eigneten sich daher nicht als Vergleichswert für Bauland der in Rede stehenden Liegenschaft. Zum Verkehrswertgutachten von Mag. *B.* vom 24.3.2020 sei zu sagen, dass sämtliche Vergleichspreise in diesem Gutachten aus *P.* stammten, einem regionalen Zentrum mit entsprechender Infrastruktur. Hier bestehe keine Vergleichbarkeit mit der in Rede stehenden Liegenschaft. Übernehme man die in der Stellungnahme von Mag. *B.* angeregten Veränderungen und schränke den Beobachtungszeitraum auf die Jahre 2006-2014 ein, ergebe sich ein (gegenüber dem Erstgutachten) abweichender Baulandpreis i.H.v. 31,5 Euro/m² anstelle von 30 Euro/m² und ein Bodenpreis für Gärten und hausnahe landwirtschaftlich genutzte Flächen i.H.v. 15,75 Euro je Quadratmeter anstelle von 15 Euro je Quadratmeter. Eine markante Preissteigerung im Zeitraum 2006-2014 sei nicht erkennbar. 11. Auf diese Stellungnahme des Gutachters des Finanzamts erstattete die steuerliche Vertretung der Bf., gestützt auf eine Stellungnahme von DI *N.* vom 21.6.2025, am 1. Juli 2025 eine Replik, die mit zusammengefasst folgendem Inhalt: In seiner Stellungnahme weise DI *N.* darauf hin, dass bei der Ermittlung des Waldbodenpreises durch den Gutachter des Finanzamtes auf seine Stellungnahme vom 16. Juni 2024 inhaltlich nicht eingegangen worden sei. Die Aussage, es liege eine zweifelsfrei gegebene Datenbasis vor, werde entschieden zurückgewiesen. Die Vergleichspreislisten des Finanzamtes Österreich seien lückenhaft und nicht bzw. nicht schlüssig nachvollziehbar dokumentiert. 10 Vergleichsfälle seien ohne ausreichende Begründung ausgeschlossen worden, mehrere relevante Transaktionen mit Eigenjagdgröße seien unberücksichtigt geblieben. Es sei zu einer statistischen Verzerrung durch Kleinsttransaktionen gekommen. Bei der Berechnung und Ableitung des Waldbodenpreises sei der angenommene Durchschnittswert i.H.v. 1,0945 Euro/m² nach wie vor unüberprüfbar, die Clusterung nach 3-Jahres-Zeiträumen sei ohne Erklärung erfolgt. Einflussfaktoren wie Topographie, Erschließung etc. seien ohne zugängliche Datenquellen herangezogen worden. Der Bodenwert für den Schutzwald sei weiterhin mit dem halben Waldbodenpreis angesetzt worden, Bewertungsansätze mit einem Abschlag von insgesamt 70 % seien methodisch und sachlich nicht fundiert. Es sei die Markt- und Bewertungsentwicklung nicht berücksichtigt worden. Seit 2008 habe es eine starke Nachfrage nach größeren Liegenschaften mit Eigenjagd gegeben. Die Preise seien durch Kapitalflucht und Bodenwertsteigerung deutlich gestiegen. Der Bewertungskatalog der Ziviltechniker aus dem Jahr 2005 sei teilweise veraltet. Die steuerliche Vertretung selbst wiederholte im Wesentlichen die bereits in der Beschwerde vorgebrachten Argumente und wies neuerlich darauf hin, dass die Ableitung der gemeinen Werte für Straßenverkehrsanlagen, Forststraßen, Abbauflächen und verbuchte Flächen immer noch nicht begründet worden sei. Auch fehle immer noch eine Begründung, weshalb das Finanzamt den Bodenpreis für Gärten mit dem halben Baulandpreisansatz annehme. Beim gemeinen Wert für Bauland habe das Finanzamt nur scheinbar die seitens Mag. *B.* in seiner Stellungnahme vom 27.6.2024 angeregten Veränderungen betreffend TZ *2* (56 Euro/m²) und TZ *3.* (32 Euro/m²) übernommen. Diese zwei Transaktionen beträfen ein und dasselbe Grundstück. Der Amtssachverständige beziehe nunmehr beide Transaktionen in seine Bewertung ein. Da jedoch der Verkauf im Falle der TZ *3.* unter Auflagen und Belastungen erfolgt sei und aus diesem Grund einen niedrigen Verkaufspreis aufweise, wäre diese Transaktion nicht in die Berechnungen einzubeziehen gewesen. Da der Amtssachverständige neuerlich die Bewertung betreffend den Bodenwert Bauland verändert habe, verblieben in Abweichung zu der ursprünglichen Bewertung nunmehr acht Grundstücke in den Vergleichspreisen. Weiters führe dies dazu, dass im oben angeführten Fall die höher bewertete Liegenschaft TZ *2* wieder ausgeschieden werde und die niedriger bewertete, aber nicht vergleichbare und daher auszuscheidende Liegenschaft TZ *3.* in der Bewertung verbleibe, es somit zu keiner Veränderung der ursprünglichen Bewertung komme. Eine Abweichung von 35 % vom Mittelwert sei nicht begründet worden. Das Finanzamt verzichte weiterhin auf eine Valorisierung der erhobenen Vergleichspreise für den gesamten Zeitraum 2006-2008 mit der Begründung, dass es in der gegenständlichen Region keine Wertsteigerung habe feststellen können und unterstelle somit, dass sämtliche Baugrundstücke im gegenständlichen Gebiet einen Wertverlust erlitten hätten. Eine solche Schlussfolgerung erscheine nicht nachvollziehbar. 12. Am 13. April 2026 fand die beantragte mündliche Beschwerdeverhandlung vor dem Einzelrichter statt. Über den Verlauf der Verhandlung wurde eine Niederschrift aufgenommen. II. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 1. Streitfrage 1. In Streit stand die Frage, wie der Veräußerungspreis auf die einzelnen Wirtschaftsgüter der Liegenschaften aufzuteilen war. Diese Aufteilung war notwendig, um den Teil des Veräußerungspreises, der sich auf die Wirtschaftsgüter des Bestandes der Liegenschaften, das waren das stehende Holz, die Forststraßen und die Eigenjagd, und jenen Teil, der sich auf die Wirtschaftsgüter Grund und Boden und Gebäude bezog, zu bestimmen. Der Gewinn aus der Veräußerung der Bestandeswerte unterlag als Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft gemäß § 21 Abs. 1 und Abs. 2 Z 3 EStG 1988 der allgemeinen Besteuerung nach der Progression, der Gewinn aus der Veräußerung von Grund und Boden samt Gebäude hingegen unterlag gemäß § 4 Abs. 3a Z 3 lit. a und § 30 EStG 1988 der Besteuerung nach den Bestimmungen über die Immo-Est mit dem festen Steuersatz von 25%. Die Streitfrage war auf den nachfolgend dargelegten Rechtsgrundlagen zu entscheiden: 2. Rechtliche Grundlagen 1. Gemäß § 21 Abs. 1 EStG 1988 sind Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft die Einkünfte aus dem Betrieb von Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Weinbau, Gartenbau, Obstbau, Gemüsebau und aus allen Betrieben, die Pflanzen und Pflanzenteile mit Hilfe der Naturkräfte gewinnen (Z1) sowie Einkünfte aus Jagd, wenn diese mit dem Betrieb einer Landwirtschaft oder Forstwirtschaft zusammenhängt (Z 4). 2. Zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft zählen gemäß § 21 Abs. 2 Z 3 EStG 1988 auch die Veräußerungsgewinne iSd § 24 EStG 1988. 3. Gemäß § 4 Abs. 3a Z 3 lit. a EStG 1988 kann der Veräußerungsgewinn von Grundstücken, die - wie im Beschwerdefall - einem Betriebsvermögen zugehörig sind, pauschal nach § 30 Abs. 4 ermittelt werden, sofern der Grund und Boden am 31.3.2012 nicht steuerverfangen war. 4. Nach § 30a Abs. 1 EStG 1988 in der im Streitjahr geltenden Fassung unterlagen Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken im Sinne des § 30 einem besonderen Steuersatz von 25%. Der Begriff Grundstück umfasst gemäß § 30 Abs. 1 EStG 1988 Grund und Boden, Gebäude und Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts unterliegen (grundstücksgleiche Rechte). 5. Aufgrund der zitierten gesetzlichen Bestimmungen unterlagen der Veräußerungsgewinn, soweit er auf die mit dem Betrieb des gegenständlichen Forstbetriebes verbundenen Wirtschaftsgüter stehendes Holz, Forststraßen und Jagdrecht entfiel, gemäß § 21 Abs. 2 Z 3 EStG 1988 den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, soweit er auf Grund und Boden sowie Gebäude entfiel, hingegen, weil die in Rede stehenden Liegenschaften am 31.3.2012 nicht steuerverfangen waren, gemäß § 30a Abs. 1 EStG 1988 mit 25% der ImmoESt, während der Anteil, der auf das Inventar entfiel, steuerfrei blieb.