BFG RV/1100117/2012

Bei der Ermittlung der im Einzelfall in einer Ertragsprognose zum Ansatz zu bringen Kosten für zukünftige Instandhaltungen ist das Alter des Gebäudes, seine bauliche Beschaffenheit sowie die Ausstattung des Objektes (vorhandener Aufzug, etc.) zu berücksichtigen. Da eine fundierte Prognose der zu veranschlagenden Kosten ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht möglich sein wird, wurden von der Lehre (Kranewitter, a.a.O., S. 91; Ross-Brachmann, a.a.O., S. 432 f) an Hand einer Vielzahl von Gutachten Erfahrungssätze erstellt, die aus Vereinfachungsgründen bei der Erstellung der Prognose verwendet werden. Da die Kosten für die Bauwerkserhaltung je nach Ausstattung des Gebäudes varieren (Aufzügen oder Klimaanlagen verursachen zusätzliche Kosten), werden die dafür in der Prognoserechnung zu berücksichtigenden kalkulatorischen Ansätze in der Regel in Bezug zu den Herstellungskosten gesetzt (so z.B. bei Kranewitter, a.a.O, S. 91). Komplizierter ist die Berechnung der durchschnittlichen Instandhaltungskosten auf Basis der Wohnungsgröße (siehe dazu Ross-Brachmann, a.a.O., S. 432 f), weil hier je nach Qualität und Ausstattung der Bauten Zu- und Abschläge vorzunehmen sind. Gegenständlich ist aus der Sicht des BFG bei der Schätzung der durchschnittlichen Instandhaltungskosten zu berücksichtigen, dass der Mieter die zur Bildung des Rücklagenfonds dienenden Beiträge zu zahlen hat. Durch diese Rücklage werden zwar erfahrungsgemäß nicht sämtliche zukünftig am Gebäude bzw. an den Gemeinschaftsräumen anfallenden Instandhaltungskosten abgedeckt; allerdings ist der Vermieter lt. Pkt. 4.4 des Mietvertrages berechtigt, "den Mietzins um die angemessenen, auf drei Jahre zu verteilenden Kosten einer notwendigen oder nützlichen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeit, insbesondere an allgemeinen Teilen des Hauses zu erhöhen". Somit hat der Bf. als Vermieter offenbar lediglich die Kosten für jene Aufwendungen zu tragen, die im Rahmen der Erhaltung der dem Mieter zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen Räumlichkeiten auch bei ordnungsgemäßer Nutzung nach einem gewissen Zeitablauf anfallen (Ersatz von elektrischen Geräten, Ausmalarbeiten, etc.; siehe dazu Pkt. 5.4 letzter Satz des Mietvertrages, wonach der Mieter für normale und übliche Abnützungserscheinungen bei normaler sachgerechter Benützung nicht haftet). Die Ansicht des Bf., wonach Instandhaltungskosten im Beschwerdefall gänzlich unberücksichtigt bleiben könnten, wird somit nicht geteilt. Bei der Festlegung des konkreten kalkulatorischen Ansatzes für noch nicht veranlagte Zeiträume in der Prognose ist zu berücksichtigen, dass die Schätzung bei Kranewitter auf der Grundlage erfolgt ist, dass - unabhängig vom tatsächlichen Anfall von Instandhaltungskosten - der vorgeschlagene Prozentsatz bereits ab Beginn der Tätigkeit, allerdings ohne Indexierung, berücksichtigt wird. Bei Abwägung aller größtenteils für eine Minderung, zum Teil aber auch für eine Erhöhung der bei Kranewitter angeführten Prozentsätze von 0,5% bis 1,5% der Herstellungskosten (siehe dazu Kranewitter, a.a.O, S. 91) sprechenden Umstände (Ansatz von Instandhaltungskosten erst im 9. Jahr der Vermietung), hält das BFG einen jährlichen Abschlag von 0,3% der Herstellungskosten ohne Indexierung ab dem Jahr 2015 für angemessen. Nach Auffassung des BFG ist auch für Beratungskosten (insbesondere für die Erstellung der Umsatzsteuervoranmeldungen, der Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen, der unmittelbar mit der beschwerdegegenständlichen Vermietungstätigkeit in Zusammenhang stehenden Rechtsberatung, etc.) in der Prognose Vorsorge zu treffen. Diesbezüglich wird eine Pauschale von 100,00 € ab dem Jahr 2015, jeweils indexiert mit 2%, als ausreichend erachtet. Kreditnebenkosten (Pfandrechtseintragungs-, Kredit- und Zuzählungsgebühren) Laut den dem BFG vorliegenden Akten stehen die im Jahr 2008 angefallenen Kreditnebenkosten in Höhe von 3.061,00 € in unmittelbaren Zusammenhang mit dem endfälligen Darlehen über 90.000,00 € und dem variablen Darlehen über 42.000,00 €, weshalb sie 2008 als Werbungskosten zu berücksichtigen sind (siehe dazu Doralt, EStG13, § 16 Tz 52). Zusammenfassend ergibt sich aus den obigen Ausführungen, dass im Zeitraum 2007 bis 2014 nicht wie erklärt, ein Gesamteinnahmenüberschuss von 1.064,71 € , sondern vielmehr - bei Berücksichtigung der Kreditnebenkosten 2008, der geringeren Mieteinnahmen 2010 sowie der nicht verrechenbaren Betriebskosten 2010 - ein Werbungskostenüberschuss von 2.441,29 € erzielt wurde (prognostiziert wurde von der Betriebsprüfung allerdings für denselben Zeitraum ein Werbungskostenüberschuss von 20.228,00 €). In Anbetracht des wesentlich geringeren als des prognostizierten Werbungskostenüberschusses, dem Umstand, dass die auf das Bau- bzw. Mietenkonto entfallenden Zinsen außer Betracht zu bleiben haben und auch der für das Jahr 2016 angekündigte Fremdmittelabbau zu berücksichtigen ist, kommt das BFG - trotz der für den Zeitraum 2015 bis 2026 prognostizierten geringeren Mieteinnahmen, einem anzusetzenden Mietausfallsrisiko von 2% der Einnahmen, dem für die Instandhaltungskosten zu berücksichtigenden jährlichen Abschlag von 0,3% der Herstellungskosten und der ebenfalls anzusetzenden Beratungskostenpauschale - im Rahmen der Beweiswürdigung zum Ergebnis, dass ein Gesamtüberschuss jedenfalls innerhalb von 20 Jahren ab Beginn der Vermietungstätigkeit zu erwarten ist. Die Vermietungstätigkeit ist daher als objektiv ertragsfähig zu beurteilen. Rechtlich folgt daraus die Anerkennung der Vermietung der Eigentumswohnung als ertragsteuerlich und umsatzsteuerlich relevante Betätigung. Somit sind die Verluste der Jahre 2007 bis 2010 anzuerkennen und es steht für das Jahr 2007 der Vorsteuerabzug zu. 2. Anspruchszinsenbescheid 2007 Beschwerde wurde auch gegen den Anspruchszinsenbescheid 2007 erhoben. Gemäß § 205 Abs. 1 erster Satz BAO sind Differenzbeträge an Einkommensteuer und Körperschaftssteuer, die sich aus den Abgabenbescheiden unter Außerachtlassung von Anzahlungen (Abs. 3), nach Gegenüberstellung mit Vorauszahlungen oder mit der bisher festgesetzt gewesenen Abgabe ergeben, für den Zeitraum ab 1. Oktober des dem Jahr des Entstehens des Abgabenanspruchs folgenden Jahres bis zum Zeitpunkt der Bekanntgabe dieser Bescheide zu verzinsen. Bezüglich der Unrichtigkeit des Anspruchszinsenbescheides wurde seitens des Bf. kein gesondertes Vorbringen erstattet. Aus dem Inhalt der Beschwerde ist jedoch ableitbar, dass der Zinsenbescheid deshalb bekämpft wird, weil er nach Rechtsmeinung des Bf. Resultat des unrichtigen Einkommensteuerbescheides 2007 ist. Hierzu ist anzumerken, dass Anspruchszinsenbescheide an die Höhe der im Bescheidspruch des Einkommensteuerbescheides ausgewiesenen Nachforderung oder Gutschrift gebunden sind, weshalb sie auch nicht erfolgreich mit der Begründung anfechtbar sind, der zu Grunde liegende Stammabgabenbescheid sei rechtswidrig (Ritz, BAO5, § 205 Tz 32ff). Auch der Umstand, dass die Einwendungen des Bf. gegen den beschwerdegegenständlichen Einkommensteuerbescheid 2007 als zutreffend erachtet wurden und dieser Bescheid entsprechend abgeändert wurde, führt somit nicht zu einer Abänderung des angefochtenen Zinsenbescheides. Vielmehr wird in einem solchen Fall ein weiterer Zinsenbescheid erlassen, welche dem Umstand der Abänderung des betreffenden Einkommensteuerbescheides durch Festsetzung einer Gutschrift Rechnung trägt. Die Beschwerde war daher in diesem Punkt als unbegründet abzuweisen. 3. Säumniszuschlag Wird eine Abgabe, ausgenommen Nebengebühren (§ 3 Abs. 2 lit. d), nicht spätestens am Fälligkeitstag entrichtet, so sind nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen Säumniszuschläge zu entrichten (§ 217 Abs. 1 BAO). Gemäß § 217 Abs. 2 BAO beträgt der erste Säumniszuschlag 2% des nicht zeitgerecht entrichteten Abgabenbetrages. Gemäß § 217 Abs. 8 BAO hat im Fall der nachträglichen Herabsetzung der Abgabenschuld die Berechnung der Säumniszuschläge unter rückwirkender Berücksichtigung des Herabsetzungsbetrages zu erfolgen. Mit Bescheid vom 9. November 2011 wurde als Folge der Nichtanerkennung von für das Jahr 2007 geltend gemachten Vorsteuern in Höhe von 25.726,00 € ein erster Säumniszuschlag in Höhe von 514,52 € festgesetzt. Wie unter Pkt. 1. dargelegt wurde, hat das BFG der Beschwerde gegen den Umsatzsteuerbescheid 2007 Folge gegeben und die Vorsteuern im erklärten Ausmaß anerkannt. Für das Jahr 2007 ergibt sich somit keine Umsatzsteuernachforderung, weshalb der angefochtene Bescheid ersatzlos aufzuheben war. Zulässigkeit einer (ordentlichen) Revision Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG ist die Revision gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Bei der Beurteilung der ertrags- und umsatzsteuerlichen Relevanz der Vermietungstätigkeit sowie der Rechtmäßigkeit des Anspruchszinsenbescheides und des Bescheides betreffend Festsetzung eines ersten Säumniszuschlages bei nachträglicher Herabsetzung der zugrunde liegenden Einkommen- bzw. Umsatzsteuerbescheides folgt das BFG der zitierten höchstgerichtlichen Judikatur und dem Gesetzeswortlaut. Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung wurden daher nicht berührt, weshalb eine (ordentliche) Revision nicht zulässig ist. Gesamthaft war somit spruchgemäß zu entscheiden. Feldkirch, am 16. August 2016