BFG RV/5100905/2016

Im vorgelegten Gutachten wurde auf den konkreten Bauzustand nur sehr rudimentär eingegangen (s. Pkt. 2. Befund: Bauweise: Erdgeschoss: Massivbau; Dachraum: Holzkonstr.; Art des Daches: Satteldach; Zustand der Deckung: Hagelschaden "minder gut"). Die restlichen Ausführungen unter Pkt. "2. Befund" betreffen die für die Ermittlung der Nutzungsdauer des Gebäudes nicht relevante Flächenaufstellung, Ausstattung der Räumlichkeiten, Art der Fußböden und Fenster, die Außenanlagen etc. Unter Pkt. "3.3. Begründung" wurde ausgeführt: "Weiters ist der derzeitige Bauzustand (Hagelschaden am Dach und Fassade sowie einzelne Setzungsrisse etc.) eventuell zusätzlich zu betrachten." Keine der Angaben zum Bauzustand fanden Eingang in die Berechnung der Restnutzungsdauer, sondern es wurden zur Schätzung der Restnutzungsdauer nur die "übliche Gesamtnutzungsdauer" für Kaufhäuser und Supermärkte lt. Heimo Kranewitter herangezogen. Es besteht somit keinerlei Zusammenhang zwischen einem Befund hinsichtlich des konkreten Bauzustands und der angesetzten Restnutzungsdauer, sodass schon aus diesem Grund das Gutachten nicht geeignet ist, die gesetzlich vermutete Nutzungsdauer zu entkräften. Während für die Gesamtnutzungsdauer eines neu errichteten Wohngebäudes in erster Linie die Bauweise maßgebend ist, hängt die Restnutzungsdauer eines erworbenen Gebäudes vornehmlich vom Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbes ab; hiebei ist auch auf Beeinträchtigungen aus verschiedensten Ursachen und auf die Vernachlässigung der notwendigen Erhaltungsarbeiten Bedacht zu nehmen. Als Umstände, auf Grund derer eine kürzere als die durchschnittliche Nutzungsdauer eines Gebäudes angenommen werden müssten, kämen z.B. ein schlechter Bauzustand, schlechte Bauausführungen oder besondere statische Probleme in Betracht (vgl. VwGH 25.05.2022, Ra 2020/15/0119). Die Nutzungsdauer ist aus dem Bauzustand abzuleiten, der sich aus dem Mauerwerk bzw. den konstruktiven haltbaren Bauteilen ergibt (vgl. VwGH, 23.5.2007, 2004/13/0091). Die kürzere Nutzungsdauer einzelner anderer Gebäudebestandteile, wie etwa Innenputz, Außenputz, Böden, Fenster, Geländer, Anstrich, Tapeten, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen, rechtfertigt es nicht, für ein Haus eine geringere als die sich aus den konstruktiven und haltbaren Bauteilen ergebende technische Gesamtnutzungsdauer abzuleiten (vgl. VwGH 25.05.2022, Ra 2020/15/0119, mwN). Im Zeitpunkt des Erwerbes befand sich das Gebäude in einem guten Bauzustand. Daran ändern auch abgenützte Bodenfliesen und eine 10 cm dünne Wärmedämmung nichts, da kürzere Nutzungsdauern dieser Gebäudebestandteile keine kürzere Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes rechtfertigen. Abgesehen davon, dass nicht nachgewiesen wurde, dass die Hagelschäden am Dach und an der Fassade sowie die einzelnen Setzungsrisse zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits bestanden haben, liegen auch keine Hinweise darauf vor, dass diese ein Ausmaß erreicht haben, dass sie die Nutzungsdauer des Mauerwerks bzw. die Statik beeinträchtigt haben. Ein schlechter Zustand des Mauerwerks bzw. der konstruktiven und haltbaren Bauteile, schlechte Bauausführungen oder statische Probleme wurden im Gutachten nicht einmal behauptet, geschweige denn nachgewiesen. In den Erläuterungen zum Gutachten vom 25.11.2015 (Pkt. "3.4. Erläuterungen zur Gesamtnutzungsdauer des Geschäftsgebäudes") wurden durchschnittliche Herstellungs- ("Richtpreis für Herstellungskosten in €/m² Bruttogrundfläche") und Sanierungskosten anhand der durchschnittlichen Lebensdauer von Bauteilen "aus der Praxis" gegenübergestellt. Als Sanierungskosten wurden dabei Kosten für Bauteile, die laut Gutachter nach 25 bis 35 Jahren zu erneuern seien (z.B. für Dachrinnen, Wärmedämmung, Fußbodenpflasterung, Fenster, Türen, Haustechnik, Fassade/ Innenputz und Parkplatz), angesetzt. Wie sich z.B. aus dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs 25.05.2022, Ra 2020/15/0119 (mit Verweis auf VwGH 11.6.1965, 2011/64) ergibt, hat die kürzere Nutzungsdauer dieser Gebäudebestandteile aber keinen Einfluss auf die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes. Unter technischer Abnutzung ist der materielle Verschleiß eines Wirtschaftsgutes, somit sein Substanzverzehr, unter wirtschaftlicher Abnutzung hingegen die Verminderung oder das Aufhören der Verwendungsmöglichkeit eines Wirtschaftsgutes für den Steuerpflichtigen zu verstehen (VwGH 27.01.1994, 92/15/0127). Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes richtet sich nicht nach dem Zeitraum der voraussichtlichen Benutzung durch den jeweiligen Besitzer oder nach anderen subjektiven Erwägungen, sondern nach der objektiven Möglichkeit einer Nutzung des Wirtschaftsgutes (VwGH 27.01.1994, 92/15/0127). Im Erkenntnis des VwGH vom 08.08.1996, 92/14/0052, wurde ausgeführt, dass das Gebäude auch noch nach 50 Jahren technisch nutzbar sein werde, weswegen die vermieteten Anteile auch noch nach Ablauf der auf den Betrieb eines Kaufhauses bezogenen wirtschaftlichen Nutzungsdauer zur Erzielung von Einkünften verwendet werden könnten; die im Gutachten mit 50 Jahren angegebene wirtschaftliche Nutzungsdauer für den Betrieb eines Kaufhauses berühre nicht die Rechtssphäre der Beschwerdeführer, sondern die des in den vermieteten Geschäftsräumlichkeiten ein Kaufhaus betreibenden Mieters, weshalb die Beschwerde als unbegründet abgewiesen wurde. Im vorgelegten Gutachten wurde von der "üblichen Gesamtnutzungsdauer von Handelsimmobilien" ausgegangen und damit nur auf die durchschnittliche wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Kaufhauses oder Supermarkts abgestellt. Die darüberhinausgehende technische Nutzbarkeit und die objektive Möglichkeit der Nutzung des Gebäudes wurden dabei - entgegen der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs - nicht berücksichtigt. Eine Ermittlung der Restnutzungsdauer durch den Abzug des Alters des Gebäudes von der Gesamtnutzungsdauer ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht zulässig (vgl. VwGH 25.4.2001, 99/13/0221). Es ist vielmehr vom technischen Bauzustand ausgehend die verbleibende Restnutzungsdauer zu schätzen (vgl. VwGH 25.5.2016, 2013/15/0187; 23.5.2007, 2004/13/0091, mwN). Die Restnutzungsdauer wurde im Gutachten nicht anhand des technischen Bauzustands, sondern ausschließlich durch Abzug des Alters des Gebäudes von der geschätzten (durchschnittlichen) Gesamtnutzungsdauer ermittelt, was jedoch nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zulässig ist. Die voraussichtliche Nutzungsdauer ist ab dem sich aus § 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988 ergebenden Zeitpunkt (insbesondere dem Zeitpunkt der Anschaffung) zu ermitteln. Ein Gutachten, das von der Nutzungsdauer im Zeitpunkt einer späteren Erstellung des Gutachtens ausgeht, ist daher bereits vom Ansatz her methodisch verfehlt (vgl. VwGH vom 22. Juni 2001, 2000/13/0175). Erfolgt die Befundaufnahme längere Zeit nach dem Bewertungsstichtag, wird der Gutachter daher auch Aussagen darüber zu treffen haben, auf Grund welcher Anhaltspunkte (Vorliegen zeitnaher Dokumentationen, Hinweise auf vorgenommene Erhaltungsarbeiten, Nutzungsintensität) aus dem vorgefundenen Ist-Zustand auf die zum früheren Bewertungsstichtag gegebenen Verhältnisse geschlossen werden konnte (vgl. VwGH 25.05.2022, Ra 2020/15/0119). Im Gutachten (Pkt. 3.5.) wurde unter Verweis auf VwGH 27.01.1994, 92/15/0127 ausgeführt, dass die Restnutzungsdauer im Wesentlichen vom Bauzustand zum Zeitpunkt der Bewertung abhänge. Tatsächlich stellt der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 27.01.1994, 92/15/0127 RS 4 nicht auf den Zeitpunkt der Bewertung, sondern den Zeitpunkt des Erwerbes ab. Dem rund sieben Monate nach Erwerb erstellten Gutachten ist nicht zu entnehmen, dass z.B. der Hagelschaden bereits im Zeitpunkt des Erwerbs bestanden habe. Da das Gutachten nicht auf den Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbs abgestellt hat, ist das Gutachten auch insofern methodisch verfehlt. In der Beschwerde vom 30.11.2015 wurde vorgebracht, dass die bisherige restriktive Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch im Zusammenhang mit der bis zur Einführung der Steuerbarkeit privater Grundstücksveräußerungen fehlenden Steuerhängigkeit von Mietgebäuden zu sehen sei und daher zu erwarten sei, dass der Verwaltungsgerichtshof zukünftig seine Rechtsprechung der geänderten Rechtslage anpassen werde und auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer berücksichtigen werde. Wie die oben angeführten aktuellen Erkenntnisse zeigen, ist aber die vom steuerlichen Vertreter der Bf. erwartete Änderung der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs nicht eingetreten. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass im Gutachten keine hinreichenden Aussagen über den konkreten Bauzustand, die Qualität der Bauausführung oder im Zeitpunkt des Erwerbs bestehende, zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der konstruktiven und haltbaren Bauteile führender Schäden, getroffen wurden. Die Restnutzungsdauer wurde ausschließlich durch Abzug des Alters des Gebäudes von der geschätzten, durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauer ermittelt. Der konkrete Bauzustand im Erwerbszeitpunkt wurde nicht berücksichtigt. Das Gutachten ist daher nicht geeignet, die gesetzlich vermutete Nutzungsdauer von 66 2/3 Jahre zu widerlegen. Die Beschwerde ist daher als unbegründet abzuweisen. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im gegenständlichen Fall sind die zu klärenden Rechtsfragen durch die zitierte ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entschieden, sodass eine Revision nicht zulässig ist. Linz, am 25. Oktober 2023