UFSF RV/0509-F/09

1) Mietausfallrisiko Unter einem Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch Mietminderung, uneinbringliche Zahlungsrückstände oder Leerstehen zwischen zwei Mietverträgen entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Kündigung eines Mietverhältnisses oder Räumung (siehe dazu Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, Seite 91, der für das Mietausfallswagnis bei Wohnobjekten 3% -5% des Jahresrohertrages berechnet). In der seitens der Bw. vorgelegten zweiten, abgeänderten Prognoserechnung ist ab dem Jahr 2011 lediglich für die Wohnung, nicht aber für die gesondert vermietete Tiefgarage als kalkulatorisches Risiko für Mietausfall und Leerstand ein Abschlag in Höhe von 3% der jeweiligen Nettomiete angesetzt worden. Aus der Sicht des Unabhängigen Finanzsenates besteht nicht nur bei Vermietung einer Wohnung, sondern auch bei Vermietung einer Tiefgarage ein Risiko, dass Mietzinse nicht vereinnahmt werden können bzw. dass diese, sofern sie nicht dauervermietet wird, nicht sofort neu vermietet werden kann. Die Prognoserechnung ist daher jedenfalls insofern zu adaptieren, als auch für die Tiefgarage ein kalkulatorisches Risiko für Mietausfall und Leerstand in Ansatz zu bringen ist. Ein Ansatz von 3% (sowohl für die Wohnung als auch für die Garage) wird aber als ausreichend angesehen. 2) Instandhaltung/Instandsetzung und Kosten der Verwaltung In der überarbeiteten Prognoserechnung wurde erst ab dem Jahr 2010 für Instandhaltung/Instandsetzung ein jährlicher Abschlag von 0,5% der Herstellungskosten (nicht der Anschaffungskosten, wie angeführt), jeweils indexiert mit 1,5% zum Ansatz gebracht. Für die Jahre 2005 bis einschließlich 2009 wurden die tatsächlich angefallenen Verwaltungskosten (Kreditgebühr, Beratungskosten und Serviceleistungskosten) angesetzt. Unter Instandhaltungskosten sind die Kosten zu verstehen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstehenden baulichen Schäden ordnungsgemäß zu beseitigen. Die Instandhaltungskosten fallen nicht laufend in gleicher Höhe an, vielmehr entwickeln sie sich zyklisch und erreichen ihren ersten Höhepunkt bei Neubauten nach 15 bis 20 Jahren. Im Rahmen der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten muss daher für die Instandhaltungskosten ein kalkulatorischer Ansatz gewählt werden, der einem langjährigen Durchschnitt der aufzuwendenden Kosten entspricht (Ross-Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen29, S. 430). Bei der Ermittlung der im Einzelfall in einer Ertragsprognose zum Ansatz zu bringen Kosten für zukünftige Instandhaltungen ist das Alter des Gebäudes, seine bauliche Beschaffenheit sowie die Ausstattung des Objektes (vorhandener Aufzug, etc.) zu berücksichtigen. Da eine fundierte Prognose der zu veranschlagenden Kosten ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht möglich sein wird, wurden von der Lehre (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, Seite 91; Ross-Brachmann, a.a.O., S. 432 f) an Hand einer Vielzahl von Gutachten Erfahrungssätze erstellt, die aus Vereinfachungsgründen bei der Erstellung der Prognose verwendet werden. Da die Kosten für die Bauwerkserhaltung je nach Ausstattung des Gebäudes varieren (Aufzügen oder Klimaanlagen verursachen zusätzliche Kosten), werden die dafür in der Prognoserechnung zu berücksichtigenden kalkulatorischen Ansätze in der Regel in Bezug zu den Herstellungskosten gesetzt (so z.B. bei Kranewitter, a.a.O, S. 91). Komplizierter ist die Berechnung der durchschnittlichen Instandhaltungskosten auf Basis der Wohnungsgröße (siehe dazu Ross-Brachman, a.a.O., S. 432 f), weil hier je nach Qualität und Ausstattung der Bauten Zu- und Abschläge vorzunehmen sind. Gegenständlich ist aus der Sicht des Unabhängigen Finanzsenates bei der Schätzung der durchschnittlichen Instandhaltungskosten zu berücksichtigen, dass laut Pkt. 3 des Mietvertrages der Mieter die zur Bildung des Rücklagenfonds dienenden Beiträge zu zahlen hat. Durch diese Rücklage werden erfahrungsgemäß zwar nicht sämtliche zukünftig am Gebäude bzw. an den Gemeinschaftsräumen anfallenden Instandhaltungskosten abgedeckt und überdies auch nicht jene Aufwendungen, die im Rahmen der Erhaltung der dem Mieter zum ausschließlichen Gebrauch überlassenenen Räumlichkeiten bei ordnungsgemäßer Nutzung nach einem gewissen Zeitablauf anfallen (lt. Pkt. 5 des Mietvertrages hat der Mieter nur für die durch unsachgemäßen Gebrauch verursachten Schäden aufzukommen). Zudem wurde in der überarbeiteten Prognoserechnung der von Kranewitter für Instandhaltungskosten vorgeschlagene kalkulatorische Absatz erst im sechsten Jahr der Vermietungstätigkeit berücksichtigt. Die Schätzung bei Kranewitter ist aber auf der Grundlage erfolgt, dass - unabhängig vom tatsächlichen Anfall von Instandhaltungskosten - der vorgeschlagene Prozentsatz bereits ab Beginn der Tätigkeit, allerdings ohne Indexierung, berücksichtigt wird. Bei Abwägung aller -überwiegend für eine Minderung, zum Teil aber auch für eine Erhöhung - des bei Kranewitter angeführten Prozentsatzes sprechenden Umstände hält der Unabhängige Finanzsenat einen jährlichen Abschlag von 0,2% der Herstellungskosten ohne Indexierung ab dem Jahr 2010 für ausreichend. Hinsichtlich der Kosten für Beratung, Serviceleistungen und Gebühren (wie obig ausgeführt, wurden solche Aufwendungen in den Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen der Jahre 2005 bis 2009 als Werbungskosten geltend gemacht) wird im Schreiben des steuerlichen Vertreters der Bw. vom 16. August 2010 offenbar die Meinung vertreten, dass diese Risiken für die Jahre ab 2010 durch Ansatz eines jährlichen Abschlags von 0,5% der Herstellungskosten bereits abgedeckt sind. In der seitens des Unabhängigen Finanzsenates vorgenommenen Schätzung der künftigen Instandhaltungskosten wurden diese Verwaltungskosten jedoch noch nicht berücksichtigt, weshalb die Ertragsprognose auch insofern zu adaptieren ist, als für die betreffenden Leistungen ab dem Jahr 2010 ein jährlicher Abschlag in Höhe von 382,00 € (entspricht den in den Jahren 2005 bis 2009 für die gegenständlichen Leistungen durchschnittlich angefallenen Kosten ohne Berücksichtigung der 2005 geltend gemachten Kreditgebühr) in Ansatz zu bringen ist. 3) Zinsrisiko In der überarbeiteten Prognoserechnung wurde für den endfälligen CHF-Kredit, mit dem die Wohnung im Wesentlichen finanziert wurde, für die Jahre 2010 bis 2014 ein Zinssatz von 1,5% des zum 12.08.2010 aushaftenden Darlehensbetrages zum Ansatz gebracht. Der steuerliche Vertreter der Bw. hat die Höhe des angesetzten Zinssatzes damit begründet, dass gegenwärtig der 3-Monats-Libor CHF 0,17% betrage, weshalb bei dem vereinbarten Zuschlag von 1% derzeit Zinsen in Höhe von 1,25% (mit Rundung) der Kreditsumme zu zahlen seien. Eine vollständige Tilgung des Darlehens werde bereits im Jahr 2014, also in 4 Jahren, erfolgen und in diesem Zeitraum sei ist auf Grund der aktuellen Wirtschaftslage und der Auswirkungen der allseits bekannten Finanzkrise mit keinem bzw. nur einem unwesentlichen Anstieg des Zinssatzes zu rechnen. Der Unabhängige Finanzsenat stimmt dem steuerlichen Vertreter der Bw. insofern zu, als zumindest für die kommenden vier Jahre nicht mit einem Anstieg des 3-Monats-Libor CHF Zinssatzes von derzeit 0,17% auf 3,32% (durchschnittlicher 3-Monats-Libor CHF während des Zeitraums 01.01.1989 bis 31.12.2008) zu rechnen ist. Nicht geteilt wird aber die Meinung, dass bis einschließlich 2014 keinesfalls ein höherer Zinssatz als maximal 0,5% zu erwarten ist. Der Zinssatz ist seit der Wirtschaftskrise im Jahr 2008 ständig gefallen und derzeit auf einem Rekordtiefstand, während sich die Wirtschafts- und Konjunkturdaten zumindest in Zentraleuropa gegenüber dem Vorjahr merklich verbessert haben (siehe dazu z.B. Österreichische Nationalbank, Bericht über die wirtschaftliche Lage vom 23. Juli 2010: für 2010 wird für Österreich ein Wachstum des realen BIP um 1,6% prognostiziert, das sich 2011 und 2012 auf 1,8% bzw. 2,1% erhöhen wird; für 2010 und 2011 wird eine Inflationsrate von jeweils 1,7% erwartet; ähnlich positiv sind die Prognosen für die Schweiz und insbesondere für Deutschland; verwiesen wird weiters auf die Prognosen des Österreichischen Institutes für Wirtschaftsforschung ("www.ots.at/presseaussendung") und der Bank Austria ("www.bankaustria.at")). Ein sukzessiver Anstieg der Zinssätze zwar nicht bereits für 2010, aber zumindest für die Folgejahre kann daher nicht ausgeschlossen werden. Der Unabhängige Finanzsenates erachtet daher den Ansatz der folgenden Zinssätze (3-Monats-Libor CHF inklusive des vereinbarten Aufschlags von 1,0%) als angemessen: Für 2010 einen Jahreszinssatz von 1,5%, für 2011 einen solchen von 2,0% und für 2012 bis 2014 jeweils Jahreszinssätze von 2,5%. 4) Währungsrisiko Zum Zeitpunkt der Zuzählung des endfälligen CHF-Kredites (Juni 2004) entsprach die Kreditsumme von 183.949,65 CHF umgerechnet 120.000,00 € (Umrechnungskurs: 1,53291). Durch eine ungünstige Kursentwicklung hat sich der Darlehenswert in Euro nunmehr auf 135.977,00 € erhöht (Kurs vom 12.08.2010: 1,3528). Dieser Umstand wurde in der überarbeiteten Prognoserechnung insoweit berücksichtigt, als der Berechnung der Zinsen der gegenwärtige Euro-Darlehenswert (also 135.977,00 €) zugrunde gelegt wurde. Wie obig dargestellt wurde, hat der Unabhängige Finanzsenat in seinem Schreiben an die Bw. vom 4. August 2010 die Auffassung vertreten, dass zur Abdeckung des Risikos von Kurssteigerungen, welche Einfluss auf die Zinsbemessungsgrundlage und in weiterer Folge auf die Zinsen haben, die Bemessungsgrundlage für die Zinsen jährlich um ca. 0,7% zu erhöhen ist. Tatsächlich hat sich aber der Euro-Darlehenswert innerhalb von sechs Jahren nicht um ca. 4,2%, sondern um mehr als 13% erhöht. Da weitere Kurssteigerungen in den nächsten Jahren nicht gänzlich auszuschließen sind, ist aus der Sicht des Unabhängigen Finanzsenates die Bemessungsgrundlage für die Zinsen ab 2011 jährlich um 0,7% zu erhöhen (siehe dazu die Berechnungen im Schreiben vom 4. August 2010). Die Zinsbemessungsgrundlage ändert sich somit bei Zugrundelegung des errechneten Kursanstieges im Zeitraum Zeitraum 2011 bis 2014 wie folgt: | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 136.928,84 € | 137.887,34 € | 138.852,55 € | 139.824,52 € Auf Grund der Erhöhung der Zinsbemessungsgrundlagen sind daher für den Fremdwährungskredit in den Jahren 2011 bis 2014 folgende Zinsen in der Prognoserechnung zum Ansatz zu bringen: | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2.738,58 € | 3.447,18 € | 3.471,31 € | 3.495,62 € Wird die überarbeitete Prognoserechnung im Sinne der obigen Ausführungen adaptiert und werden die vorzeitigen Kredittilgungen nicht als eine Änderung der Bewirtschaftungsart gewertet, würde die Vermietungstätigkeit, wie aus der nachfolgenden Übersicht zu ersehen ist, im 19. Jahr (2023) ein positives Gesamtergebnis ergeben. | | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | Miete gerundet | 1.593,00 € | 5.498,00 € | 5.574,00 € | 5.482,00 € | 5.081,00 € | Mietausfall (3%) | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | Gesamteinahmen gerundet | 1.593,00 € | 5.498,00 € | 5.574,00 € | 5.482,00 € | 5.081,00 € | Afa | 2.771,00 € | 2.747,00 € | 2.747,00 € | 2.747,00 € | 2.747,00 € | Zinsen Finanzierungskonto | 1.528,00 € | 1.102,00 € | 1.115,00 € | 67,00 € | 0,00 € | Zinsen CHF | 3.417,00 € | 2.955,00 e | 4.050,00 € | 4.974,00 € | 2.453,00 € | Bewirtschaftungskosten gerundet | 1.361,00 € | 219,00 € | 226,00 € | 430,00 € | 338,00 € | Zinsen WBF | 437,00 € | 572,00 € | 597,00 € | 594,00 € | 592,00 € | Aufwand gesamt | 9.514,00 € | 7.595,00 € | 8.735,00 € | 8.812,00 € | 6.130,00 € | Gewinn/Verlust | -7.921,00 € | -2.097,00 € | -3.161,00 € | -3.330,00 € | -1.049,00 € | Gewinn/Verlust kumuliert | -7.921,00 € | -10.018,00 € | -13.179,00 € | -16.509,00 € | -17.558,00 € | | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | Miete gerundet | 5.101,00 € | 5.777,00 € | 5.864,00 € | 5.952,00 € | 6.041,00 € | Mietausfall (3%) | -153,02 € | -173,31 € | -175,92 € | -178,56 € | -181,23 € | Gesamteinahmen gerundet | 4.948,00 € | 5.604,00 € | 5.688,00 € | 5.773,00 € | 5.860,00 € | Afa | 2.747,00 € | 2.747,00 € | 2.747,00 € | 2.747,00 € | 2.747,00 € | Zinsen Finanzierungskonto | 119,00 € | 172,00 € | 215,00 € | 257,00 € | 240,00 € | Zinsen CHF | 2.040,00 € | 2.738,58 € | 3.447,18 € | 3.471,31 € | 3.495,62 € | Bewirtschaftungskosten gerundet | 687,00 € | 687,00 € | 687,00 € | 687,00 € | 687,00 € | Zinsen WBF | 874,00 € | 865,00 € | 855,00 € | 846,00 € | 836,00 € | Aufwand gesamt | 6.467,00 € | 7.209,58 € | 7.951,18 € | 8.008,31 € | 8.005,62 € | Gewinn/Verlust | -1.519,00 € | -1.605,58 € | -2.263,18 € | -2.235,31 € | -2.145,62 € | Gewinn/Verlust kumuliert | -19.077,00 € | -20.682,58 € | -22.945,76 € | -25.181,07 € | -27.326,69 € | | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | Miete gerundet | 6.132,00 € | 6.224,00 € | 6.317,00 € | 6.412,00 € | 6.508,00 € | Mietausfall (3%) | -183,96 € | -186,72 € | -189,51 € | -192,36 € | -195,24 € | Gesamteinahmen gerundet | 5.948,00 € | 6.037,00 € | 6.127,00 € | 6.220,00 € | 6.313,00 € | Afa | 2.347,00 € | 2.347,00 € | 2.347,00 € | 2.347,00 € | 2.347,00 € | Zinsen Finanzierungskonto | 123,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | Zinsen CHF | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | Bewirtschaftungskosten gerundet | 687,00 € | 687,00 € | 687,00 € | 687,00 € | 687,00 € | Zinsen WBF | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | Aufwand gesamt | 3.157,00 € | 3.034,00 € | 3.034,00 € | 3.034,00 € | 3.034,00 € | Gewinn/Verlust | 2.791,00 € | 3.003,00 € | 3.093,00 € | 3.186,00 € | 3.279,00 € | Gewinn/Verlust kumuliert | -24.535,69 € | -21.532,69 € | -18.439,69 € | -15.253,69 € | -11.974,69 € | | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | Miete gerundet | 6.605,00 € | 6.705,00 € | 6.805,00 € | 6.907,00 € | 7.011,00 € | Mietausfall (3%) | -198,15 € | -201,15 € | -204,15 € | -207,21 € | -210,33 € | Gesamteinahmen gerundet | 6.407,00 € | 6.504,00 € | 6.601,00 € | 6.700,00 € | 6.801,00 € | Afa | 2.347,00 € | 2.347,00 € | 2.347,00 € | 2.347,00 € | 2.347,00 € | Zinsen Finanzierungskonto | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | Zinsen CHF | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | Bewirtschaftungskosten gerundet | 687,00 € | 687,00 € | 687,00 € | 687,00 € | 687,00 € | Zinsen WBF | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | Aufwand gesamt | 3.034,00 € | 3.034,00 € | 3.034,00 € | 3.034,00 € | 3.034,00 € | Gewinn/Verlust | 3.373,00 € | 3.470,00 € | 3.567,00 € | 3.666,00 € | 3.767,00 € | Gewinn/Verlust kumuliert | -8.601,69 € | -5.131,69 € | -1.564,69 € | 2.101,31 € | 5.868,31 € 5) Sondertilgung Wie obig dargestellt, wurde die mit Kaufvertrag vom 11. Mai 2004 erworbene Eigentumswohnung zur Gänze fremdfinanziert und zwar mittels eines endfälligen CHF-Darlehens (Kreditsumme 183.949,65 CHF; da der Umrechnungskurs zum Auszahlungszeitpunkt des Kredites 1,53291 betrug, waren das umgerechnet 120.000,00 €), eines Wohnbaudarlehens in Höhe von 59.800,00 € sowie eines weiteren Zwischenkredites, der bereits im Jahr 2007 durch Einbringung von Eigenmitteln in Höhe von 25.000,00 € vollständig getilgt wurde. Schon in der ersten, allerdings erst am 20. Juli 2009 auf Verlangen des Finanzamtes vorgelegten Ertragsrechnung und ebenso in der überarbeiteten Prognoserechnung war für das Jahr 2014 ein gänzlicher Fremdmittelabbau (die Tilgung des Fremdwährungskredites und des Wohnbaudarlehens) vorgesehen. Als weiteren Beweis für die Absicht der vorzeitigen Kredittilgung wurde ein mit 16. Juni 2004 datiertes Schreiben des mit dem Wohnbauunternehmen zusammenarbeitenden Finanzierungsvermittler beigebracht, in welchem das Ergebnis einer zwischen diesem und der Bw. erfolgten Besprechung in Zusammenhang mit dem Fremdwährungsdarlehen schriftlich festgehalten wurde. In diesem Schreiben wird unter anderem ausgeführt, dass der Wunsch der Bw. in Hinblick auf ihre Pensionsplanung vorzeitige Tilgungen zu tätigen, jederzeit ohne Verrechnung einer Pönale oder sonstiger Kosten verwirklicht werden könne. Die Möglichkeit der jederzeitigen Kredittilgung wird auch in einem Schreiben der kreditführenden Bank vom 21. September 2009 bestätigt. Erklärend wurde darüber hinaus ausgeführt, Grund für den Erwerb der "Investorenwohnung" sei eine zusätzliche Altersversorgung im Sinne eines Zusatzeinkommens gewesen. Diese Funktion (Altersvorsorge) komme nur dann zur Entfaltung, wenn die Wohnung unbelastet sei, weshalb die Bw. bereits zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Kauf geplant habe, im Zuge ihrer Pensionierung und der damit in Zusammenhang stehenden Verwertung der von ihr betriebenen Apotheke samt der sich im selben Gebäude befindlichen zwei Wohnungen die in der Prognoserechnung dargestellten Sondertilgungen zu leisten. Dass durch die Verwertung ausreichend Mittel für die veranschlagte Sondertilgung erzielbar seien, sei ohne Erstellung einer umfangreichen Unternehmensbewertung aus den beim Finanzamt eingereichten GuV-Rechnungen der letzten Jahre klar zu ersehen. Als Beweis dafür, dass der Plan das Fremdwährungsdarlehen vorzeitig zu tilgen, bereits zum Zeitpunkt des Wohnungskaufes bestanden habe, werde die Einvernahme des Finanzberaters und der Bw. beantragt. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Einkunftsquelle oder eine Liebhabereibetätigung vorliegt, ist ein vorzeitiger Fremdmittelabbau lediglich dann zu berücksichtigen, wenn bereits zum Zeitpunkt der Anschaffung des Mietobjektes eine ernsthafte Tilgungsabsicht bestand. Dazu ist erforderlich, dass die Höhe und der Abflusszeitpunkt des für die Tilgung vorgesehenen Geldes von Vornherein konkretisierbar und an Hand geeigneter Unterlagen nachweisbar sind. Es muss somit eindeutig erwiesen sein, dass eine ernsthafte Absicht für eine solche Tilgung besteht (vgl. Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei, Seite 210 f, UFS 09.10.2006, RV/0379-G/05). Andernfalls ist von einer Änderung der Bewirtschaftungsart auszugehen und die Vermietung vor der Änderung der Bewirtschaftungsart so zu beurteilen, als würde sie weiterhin ohne Änderung betrieben. Aus der Sicht des Unabhängigen Finanzsenates wäre die Prognoserechnung für sich allein betrachtet insbesondere deshalb nicht als ausreichend für den Nachweis einer ernsthaften, bereits zu Beginn der Tätigkeit bestehenden Absicht der vorzeitigen Kapitaltilgung gewesen, weil diese erst zu einem Zeitpunkt erstellt wurde, als die ertrags- bzw. umsatzsteuerliche Relevanz der Betätigung auf Grund von nachträglichen Ermittlungen des Finanzamtes bereits in Streit stand. Der Unabhängige Finanzsenat erachtet die Angaben in der Prognoserechnung zum gänzlichen Fremdmittelabbau aber vor allem deshalb für glaubhaft, weil in der im Jahr des Wohnungskaufes erstellten Gesprächsnotiz (siehe dazu oben) ausdrücklich der Wunsch der Bw. eine vorzeitige Tilgung zu tätigen, festgehalten wurde. In der betreffenden Gesprächsnotiz findet sich auch der Hinweis, dass die Darlehenstilgung im Zusammenhang mit der Pensionsplanung steht. Bei gemeinsamer Betrachtung der Angaben in den angeführten Unterlagen (Prognoserechnung und Gesprächsnotiz) sowie des Umstandes, dass die Bw. als Inhaberin und Betreiberin einer Apotheke und Eigentümerin von zwei weiteren, nicht für den Eigenbedarf benötigten und deshalb vermieteten Wohnungen, über ausreichend Mittel für eine gänzliche Tilgung der Fremdmittel verfügt, wird daher als glaubhaft angesehen, dass bereits zum Anschaffungszeitpunkt des Mietobjektes ernsthaft eine vollständige Darlehenstilgung mit Pensionsantritt geplant war. Als ungewiss wird jedoch angesehen, ob die Bw. ihren Ruhestand tatsächlich, wie geplant, im Jahr 2014 antreten wird und daher auch zu diesem Zeitpunkt die von ihr betriebene Apotheke samt der sich im selben Gebäude befindlichen zwei Wohnungen verwerten wird. § 200 Abs. 1 BAO sieht nun vor, dass die Abgabenbehörde die Abgabe vorläufig festsetzen kann, wenn nach den Ergebnissen des Ermittlungsverfahrens die Abgabepflicht zwar noch ungewiss, aber wahrscheinlich ist oder wenn der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss ist. Wird die Sondertilgung später als im Jahr 2014 vorgenommen, wäre die objektive Ertragsfähigkeit der vorliegenden Betätigung zu verneinen. Diese Ungewissheit im Tatsachenbereich steht der zweifelsfreien Klärung der Erfolgsaussicht der Vermietungstätigkeit entgegen und rechtfertigt daher im Rahmen des Ermessens eine vorläufige Festsetzung der Umsatzsteuer 2005 sowie der Einkommensteuer 2005 bis 2007. II) Anspruchszinsenbescheide 2005 und 2006 Berufung wurde auch gegen die Anspruchszinsenbescheide 2005 und 2006 erhoben. Gemäß § 205 Abs. 1 erster Satz BAO sind Differenzbeträge an Einkommensteuer und Körperschaftssteuer, die sich aus den Abgabenbescheiden unter Außerachtlassung von Anzahlungen (Abs. 3), nach Gegenüberstellung mit Vorauszahlungen oder mit der bisher festgesetzt gewesenen Abgabe ergeben, für den Zeitraum ab 1. Oktober des dem Jahr des Entstehens des Abgabenanspruchs folgenden Jahres bis zum Zeitpunkt der Bekanntgabe dieser Bescheide zu verzinsen. Bezüglich der Unrichtigkeit der Anspruchszinsenbescheide wurde seitens der Bw. kein gesondertes Vorbringen erstattet. Aus den Berufungsschriftsätzen ist jedoch ableitbar, dass die Zinsenbescheide deshalb bekämpft werden, weil sie nach Rechtsmeinung der Bw. Resultat von unrichtigen Einkommensteuerbescheiden sind. Hierzu ist anzumerken, dass Anspruchszinsenbescheide an die Höhe der im Bescheidspruch des Einkommensteuerbescheides ausgewiesenen Nachforderung oder Gutschrift gebunden sind, weshalb sie auch nicht erfolgreich mit der Begründung anfechtbar sind, der zu Grunde liegende Stammabgabenbescheid sei rechtswidrig (Ritz, BAO³, § 205 Tz 32ff). Auch wenn daher die Einwendungen der Bw. gegen die berufungsgegenständlichen Einkommensteuerbescheide als zutreffend erachtet und diese Bescheide entsprechend abgeändert werden, führt dies nicht zu einer Abänderung der angefochtenen Zinsenbescheide. Vielmehr sind weitere Zinsenbescheide zu erlassen, welche dem Umstand der Abänderung der betreffenden Einkommensteuerbescheide durch Festsetzung von Gutschriften Rechnung zu tragen haben. Die Berufung war daher in diesem Punkt als unbegründet abzuweisen. Gesamthaft war somit spruchgemäß zu entscheiden. Feldkirch, am 3. September 2010