…des Bruttoertrages für Instandhaltung | - 88.369,00 | nachhaltig erzielbarer Jahresreinertrag | 258.039,00 | Zinssatz 3,75 % und 50 J. Restnutzungsdauer; | | daher Kapitalisierungsfaktor 22,47 | | ergibt nachhaltigen Zukunftsertrag = Verkehrswert gerundet | 5,798.136,00 | Davon…

…und somit ein nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag von € 56.220,00.   | nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag | 56.220,00 | Pauschalabzug in Höhe von 20 % (Mietausfallsrisiko, laufende Instandhaltung und Verwaltungskosten - vgl. Lenneis, ÖStZ 1998, 573) | 11.244,00 | nachhaltig erzielbarer Jahresreinertrag |…

…Ertragswert eines Hauses werde ganz wesentlich von den zu erwartenden zukünftigen Mietsteigerungsmöglichkeiten beeinflusst, ist der unabhängige Finanzsenat auch dieser Ansicht. Der Ertragswert wird auf der Basis nachhaltig erzielbarer Erträge ermittelt, das heißt, er wird auf Grund der Erkenntnisse und Prognosen zum Bewertungsstichtag für die Zukunft…

…das Lokal neuerlich zu verpachten, davon aus, dass der im Gutachten angesetzte Wert keinesfalls nachhaltig erzielbar war bzw. auch nicht ist. Im Hinblick auf den im Gutachten erwähnten schlechten Zustand des Lokals (Außentoiletten, renovierungsbedürftiger Lagerraum etc.) erscheint entweder der Ansatz eines wesentlich verminderten Ansatzes der…

…Ermittlung des Reinertrages: | Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag: € 6.000 x 12 | € 72.000 | Abzüglich 5% Mietzinsausfallswagnis | - € 3.600 | Abzüglich 0,6% des Neubauwertes für Instandhaltung | - € 18.121 | Jahres- Reinertrag | € 50.279 5.2…

…mit Rechenmethode des vereinfachten Ertragswertverfahren (Kranewitter, S.109): Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag laut Erstgutachten: | € 6.000 x 12 | € 22.864 | Abzüglich 5% Mietzinsausfallswagnis | - € 1.143 | Jahresreinertrag | € 21.721 Abzüglich Instandhaltungskosten; diese werden im Erstgutachten nicht angesetzt…

…Dachbodenausbau | € | 4.200,00 | | Nachhaltig erzielbarer Jahresmietzins | € | 18.200,00 | | 25% Abschlag für Instandhaltung, Leerstehung etc. | € | -4.550,00 | | Durchschnittlicher Jahresreinertrag | € | 13.650,00 | x 19…

…als nachhaltig erzielbarer Mietzinsertrag in Ansatz zu bringen. Der angeführte Zuschlag trägt einerseits dem Vorsichtsprinzip Rechnung (Leerstehungen etc.) und berücksichtigt jedoch auch die branchentypischen Chancen eines Vermieters durch Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel eine entsprechende Ertragssteigerung erzielen zu können. Somit ergibt sich nachfolgende Berechnung: | Jahresreinertrag des…

…ein Ertragswert von 5.676.190,50 S ermittelt worden. Grundlage der Ermittlung dieses Wertes war ein im Gutachten des früheren Steuerberaters vom 25.1.1999 ausgewiesener nachhaltig erzielbarer Pachtzins von 25.000 S monatlich (netto). Dieser ergab sich aus der Annahme eines fremdüblichen Pachtzinses…

…4b) Das Finanzamt ermittelt den Ertragswert des Gebäudes zum Bewertungsstichtag 1. Dezember 1998 auf Basis einer nachhaltig erzielbaren Miete in Höhe von 40.115,40 € (Liegenschaftsreinertrag 35.350,40 €) und einem Liegenschaftszinssatz von 8%, welche bei einer Restnutzungsdauer des Objektes von 46 Jahren …

…Sachwert Gebäude: S 43.365.422,00 Summe der Sachwerte (Grund und Boden und Gebäude): S 77.886.272,00 Ertragswertverfahren: | Nachhaltig erzielbare Erlöse | | | S 110,00/m 2 /Monat | Nutzfläche 2.797 m 2 | S 307.670,00…

…S 2. Bewertung nach dem Ertragswertverfahren Bei diesem Verfahren ist der Ausgangspunkt der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes, der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag abzüglich des Bewirtschaftungsaufwand, Verwaltungsaufwand sowie Abschreibung und Ausfallwagnis ergibt. Der errechnete Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den…

…427.000,00 € | Abzüglich 20 % Abschlag infolge verlorenem Bauaufwand bzw. individueller Planung | -85.400,00 € | Bauwert gesamt | 341.600,00 € Ertragswert: Der Ertragswertberechnung werde eine bei einer fiktiven Vermietung nachhaltig erzielbare ortsübliche Nettomiete zu Grunde gelegt. Diese werde…

…2000 bis 2002 ausgegangen. Erst aus der bei der Außenprüfung aufgefundenen (alternativen) Berechnung des Ertragswerts konnte ersehen werden, in welcher Höhe der nachhaltig erzielbare Rohertrag und die Höhe der Bewirtschaftungskosten, somit auch der Reinertrag anzusetzen waren (sofern man dieser Methode folgen wollte). Jedenfalls war auch…

…427.000,00 € | Abzüglich 20 % Abschlag infolge verlorenem Bauaufwand bzw. individueller Planung | -85.400,00 € | Bauwert gesamt | 341.600,00 € Ertragswert: Der Ertragswertberechnung werde eine bei einer fiktiven Vermietung nachhaltig erzielbare ortsübliche Nettomiete zu Grunde gelegt. Diese werde…

…im Erkenntnis 31.5.2006, 2002/13/0073 Folgendes aus: In Beantwortung eines Vorhaltes des Finanzamtes legte die Bw. mit Schreiben vom 2. November 2000 ein Gutachten über den "nachhaltig erzielbaren Ertragswert" vom 30. Oktober 2000 vor. Darin errechnete sich, ausgehend von einer zukünftigen Mietzinsbildung…

…in Form des Ertragswertes in die Verkehrswertermittlung Eingang findet. Die Fachliteratur betrachtet jedes Wertermittlungsverfahren für sich und sieht daher im Falle mangelnder Erträge Abschläge für wirtschaftliche Wertminderung beim Sachwertverfahren vor. Ertragswert - nachhaltig erzielbare Erträge: Die Ertragskraft einer Liegenschaft (eines Betriebes) aus den erzielten Gewinnen abzuleiten…

…sondern dem Gutachten darin gefolgt wird, dass die vom Gutachter in der Stellungnahme vom 26.7.2002 als für ein solches qualitativ hochwertiges Objekt nachhaltig erzielbare Miete von 1.800,00 € (24.768,50 S) zugrunde gelegt wird, was sich in einem höheren Ertragswert…

…die private Wohnung) reduziert worden, wobei vertraglich keine Aufteilung vorgenommen wurde. Für Zwecke der Ertragswertberechnung sei aber weiterhin die Gesamtmiete im gleichen Verhältnis wie im ursprünglichen Vertrag aufgeteilt worden. Dass die Mieten auch nachhaltig erzielbar seien, beweise der Umstand, dass diese bereits seit mehr als…

…kleinere Reparaturen erforderlich) bezeichnet werden. Bei einer gesamt vermietbaren Fläche von 855,52 m² ergeben sich durchschnittlich € 1,10/m² (S 15,13/m²) Einnahmen monatlich, die nachhaltig durchaus erzielbar sind, ja am unteren Rand der Möglichkeiten liegen. Im Zeitpunkt der Bewertung sind keine…