UFSW RV/0966-W/05

Mit Schreiben vom 18. Juni 2012 wurde betreffend die K-Gutachten ergänzend ausgeführt, dass die zum Ansatz gebrachten Quadraturen aus der Vereinbarung vom 30. Juli 2001 resultierten, worin eine Raumverschiebung zwischen zwei Tops vereinbart worden sei und da bereits bekannte Veränderungen bei der Bewertung zu berücksichtigen seien, seien die neuen Quadraturen in das Gutachten für die D.str.2 aufgenommen worden. Der Zweck der Gutachtenserstellung sei in beiden Gutachten unter Punkt 1.1. Auftrag enthalten. Bei der Liegenschaft D.str.2 seien sowohl die Top 6 als auch die Top 31 nicht in die Ermittlung des objektivierten Verkehrswertes (Ertragswertes) einbezogen worden, da diese durch den Eigentümer genutzt und der Vermietung nicht zugänglich seien. Der objektivierte ermittelte Verkehrswert der jeweiligen Liegenschaft stelle die jeweiligen fiktiven Anschaffungskosten im Sinne der VwGH dar. Die Höhe der Sanierungskosten resultiere aus der langjährigen Tätigkeit des Gutachters als Immobilienverwalter, Sachverständiger und Hauseigentümer; Literaturquellen gebe es hierzu nicht. Hinsichtlich der technischen Restlebensdauer im Sachwertverfahren verwies der Gutachter auf seine detaillierten Ausführungen und bekräftigte seine Ansicht, dass im Ertragswert - und damit im objektivierten Verkehrswert - aufgrund des Denkmalschutzes eine unendliche Lebensdauer zu unterstellen sei. Zusammengefasst haben die R-Gutachten jeweils für beide Liegenschaften somit folgenden wesentlichen Inhalt: Der Zweck der R-Gutachten sei die Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten der beiden streitgegenständlichen Liegenschaften zum 14. Juni 2001. Die Restnutzungsdauer beider Liegenschaften ermittelte der Gutachter, indem er auf Grund der historischen Erhaltungsmaßnahmen und der persönlichen Befundaufnahme ein fiktives Gebäudebaujahr feststellte und damit das Gebäudealter zum Bewertungsstichtag errechnete. Die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer für Wohn- und Geschäftsgebäude in besonderer städtischer Ausführung wurde in Anlehnung an den Nutzungsdauerkatalog baulicher Anlagen des Arbeitskreises des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen mit 120 Jahren angenommen. Die Restnutzungsdauer ergab sich aus der Subtraktion der Gesamtnutzungsdauer minus dem errechneten Gebäudealter. Der Ertragswert wurde nach der vereinfachten Ertragswertformel, Reinertrag mal Vervielfältiger plus diskontierten Bodenwert, berechnet, wobei laut Residualwertverfahren ein Bodenwert zum Bewertungsstichtag in Höhe von € 1.430,00 /m² Nutzfläche ermittelt wurde. Als Basis dieses Wertes wurden die Verkaufspreise örtlich naher Eigentumswohnungen angesetzt, ein durchschnittlich erzielbarer Kaufpreis errechnet und davon die Entwicklungs- und Erwerbsnebenkosten abgezogen. Dieser Bodenwert fand in der Folge als diskontierter Bodenwert Eingang in die Kalkulation. Für die Ermittlung der Kapitalisierungszinssätze der zu bewertenden streitgegenständlichen Liegenschaften ging der Gutachter von einem sehr geringen Risiko und einer sicheren Wertsteigerung aus und ermittelte an Hand der Tabellen des Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, 2007 für österreichische Mietzinshäuser einen dementsprechende Prozentsatz für Wohnliegenschaften mit mindestens fünf Wohnungen in Österreich inklusive näher ausgeführte Risikozuschläge. Die Mieteinnahmen aus den bebauten Liegenschaften wurden getrennt nach zwei zeitlichen Blöcken (kapitalisierter Reinerträge 2001 - 2021 und diskontierte, kapitalisierte Reinerträge ab 2021) errechnet und ergaben die Summe der beiden Reinerträge und der bereits festgestellte, diskontierte Bodenwert die fiktiven Anschaffungskosten. Danach würden die fiktiven Anschaffungskosten für die Liegenschaft D.str.1 € 4.620.000,00 und D.str.2 € 5.090.000,00 betragen. Betreffend die jährliche Abschreibungsquote der Liegenschaften wurden die ermittelten fiktiven Anschaffungskosten und die Anschaffungsnebenkosten addiert und um einen 20 % igen Grundanteil vermindert. Die K-Gutachten weisen jeweils für beide Liegenschaften folgenden wesentlichen Inhalt auf: Herr T.K. sei vom Bw. beauftragt worden, Sachverständigengutachten über den aktuellen Verkehrswert zum Stichtag 14. Juni 2001 der beiden streitgegenständlichen Liegenschaften zu erstellen. Im gegenständlichen Fall sei der Sachverständige als neutraler Gutachter tätig gewesen und habe der Gutachter bei der Erstellung der Gutachten das Liegenschaftsbewertungsgesetz, sowie das Fachgutachten über Unternehmensbewertung (Fachgutachten KFS/BW1 idF 2006) des Fachsenats für Bewirtschaftung und Organisation des Instituts für Betriebswirtschaft, Steuerrecht und Organisation der Kammer der Wirtschaftstreuhänder und der IDW-Standard, Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen, beachtet. Die bebauten, streitgegenständlichen Liegenschaften seien Ertragsliegenschaften. Bei der Bewertung von Ertragsliegenschaften sei das Ertragswertverfahren am besten geeignet, da es sich bei der Liegenschaftsbewertung um einen Spezialfall einer Unternehmensbewertung handle. Zu Kontrollzwecken wurde auch die Wertermittlung nach dem Sachwert- und dem Vergleichswertverfahren vorgenommen. Im Sachwertverfahren ermittelte der Gutachter einen Bodenwert, der sich aus der Multiplikation eines angenommenen Grundkostenanteils mit der jeweiligen Wohnnutzfläche der Liegenschaften errechnete. Der Grundkostenanteil sei von der Stadt Wien, MA 25, in den Richtlinien für die Ermittlung des Richtwertzinses gem. § 16 MRG veröffentlicht und hänge von der Lage der Liegenschaft ab. Der Sachverständige sah für beide Liegenschaften den Grundkostenanteil für die beste Lage als angemessen an. Die technische Restlebensdauer der Gebäude wurde mit jeweils 36 Jahren angenommen und, da die Gebäude dem Denkmalschutz unterliegen, ein Abschlag in Höhe von 15 % vom Gebäudewert angesetzt. Die angenommenen Normalherstellungskosten (veröffentlicht vom Landesverband Steiermark, "Der Sachverständige 1/2002") wurden mit der Nutzfläche des jeweiligen Gebäudes multipliziert, dieses Ergebnis um eine technische Wertminderung und einen Abschlag wegen Denkmalschutz verringert und um einen Wert der baulichen Außenanlagen erhöht, sodass sich daraus der Zeitwert der baulichen Anlagen (Gebäudewert) errechnete. Durch Bildung der Summe des jeweiligen Boden- und Gebäudewertes wurde der Sachwert zum Bewertungsstichtag der jeweiligen Liegenschaft ermittelt. Im Ertragswertverfahren folgte der Gutachter für die Ermittlung der zu erwartenden Reinerträge den Prinzipien des Liegenschaftsbewertungsgesetzes, der ÖNORM B 1802 bzw. 1802-2 und stellte für die Beurteilung der künftigen Mieteinnahmen (=Roherträge) Planertragsrechnungen für die einzelnen Wohnungen und Gewerbeobjekte dar. In den Planertragsrechnungen für die einzelnen Wohnungen habe der Gutachter Erfahrungswerte für Basissanierungs-, Kategorieanhebungs- und Heizungsinstallationskosten angenommen, die aus der langjährigen Tätigkeit des Gutachters als Immobilienverwalter, Sachverständiger und Hauseigentümer resultierten. Um vom Rohertrag auf den Reinertrag der Liegenschaften zu kommen, seien die mit der Liegenschaft verbundenen künftig anfallenden Bewirtschaftungskosten, die nicht von den Mietern der Liegenschaft getragen werden, realistisch abzuschätzen gewesen. Die jährlichen Instandhaltungsarbeiten bei Wohnhäusern seien in der Literatur (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4. Aufl., Wien 2007, S. 91) zwischen 0,5 % und 1,5 % der Herstellungskosten am Bewertungsstichtag vorgeschlagen. Unter Zugrundelegung von Beträgen aus der deutschen Literatur (Ross Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen, 29. Aufl., S. 432) wurden Instandhaltungskosten für Geschäftsflächen und Wohnnutzflächen ermittelt, die auf den Bewertungsstichtag mit Hilfe des österreichischen Baupreisindex valorisiert wurden. Der ermittelte Instandhaltungssatz in Höhe von 0,67 % für die E.str.24 und 54 % für die E.str.26 sei somit laut Gutachter plausibel. Bei der Ermittlung des nachhaltigen zukünftigen Jahresreinertrages wurde schließlich ein Mietausfallswagnis für Geschäftsflächen betreffend die D.str.1 in Höhe von 5 % und betreffend die D.str.2 für Geschäftsflächen und Büros jeweils 5 % angenommen. In mehreren Tabellen wurde schließlich betreffend die D.str.1 beginnend mit Juli 2001 bis zum Jahr 2048 und ab dem Jahr 2049 und betreffend die D.str.2 beginnend mit Juli 2001 bis zum Jahr 2049 und ab dem Jahr 2050 ein nachhaltiger Jahresertrag dargestellt. Bei der Ermittlung des Kapitalisierungszinsatzes folgte der Gutachter der Methode 3 nach der ÖNORM B 1802 sowie den Ausführungen der ÖNORM B 1802-2 und gelangte unter Anwendung diverser Zuschläge und eines Abschlages zu einem realen Kapitalisierungszinssatz, wobei dieser, um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, um einen ertragsteuerlichen Diskriminierungszuschlag zu erhöhen sei. Hinsichtlich der zu erwartenden Nutzungsdauer beider Liegenschaften führte der Gutachter u.a. aus, dass bei den zu bewertenden Liegenschaften durch regelmäßige Instandhaltungen die Abnutzung der baulichen Anlagen verhindert würde, sodass eine unendliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen auf der Liegenschaft anzunehmen sei. Trotzdem sei eine detaillierte Prognose der künftigen Liegenschaftserträge nur bis zu einem bestimmten Planungshorizont durchzuführen. Im Fall einer unendlichen Nutzungsdauer der Liegenschaft sei dem Ergebnis des letzten Planungshorizontes ein gleichbleibender Liegenschaftsertrag (= ewige Rente) zu unterstellen. Beim Unterstellen einer zeitlich beschränkten Planungsperiode sei am Ende der Planungsperiode der Liquidationswert der Liegenschaft als letzter Ertrag in die Bewertung einzubeziehen. Im Sinne des dem Fachgutachten KFS/BW1 entsprechenden Zweiphasenmodells sei daher ab dem Jahr 2049 für die D.str.1 und ab dem Jahr 2050 für die D.str.2 ein als nachhaltig anzusehender Zukunftserfolg als ewige Rente anzusetzen, wobei der Liquidationserlös aufgrund der unterstellten unendlichen Behaltedauer außer Ansatz bleibe. Die jeweiligen Ertragswerte der streitgegenständlichen Liegenschaften wurden schließlich anhand der oben ermittelten zukünftigen Reinerträge, des festgestellten Kapitalisierungszinssatzes und unter Annahme einer unbegrenzten Restnutzungsdauer beider Gebäude ermittelt. Das gerundete Ergebnis dieser Rechenvorgänge sei der nach dem Ertragswertverfahren ermittelte objektivierte Verkehrswert für die jeweilige Liegenschaft. Dieser objektivierte Verkehrswert stelle die jeweiligen fiktiven Anschaffungskosten im Sinne der VwGH-Judikatur dar (vgl. VwGH 20.7.1999, Zl. 98/13/0109; VwGH 10.8.2005, Zl. 2002/13/0132). Betreffend eine Bewertung im Vergleichswertverfahren führte der Gutachter schließlich noch aus, dass ihm keine Daten hinsichtlich vergleichbarer im zeitlichen und örtlichen Naheverhältnis tatsächlich erfolgter Immobilienverkäufe vorgelegen seien. Der Gutachter ermittelte somit die fiktiven Anschaffungskosten für die Liegenschaft D.str.1 in Höhe von € 4.406.000,00 und für die D.str.2 in Höhe von € 5.472.600,00. Im Erörterungstermin am 5. Juli 2012 wiederholte ein Sachverständiger seine Ansicht aus dem Gutachten, dass die Immobilienbewertung ein Spezialfall der Unternehmensbewertung sei. Bei der Unternehmensbewertung sei es üblich, dass eine Entsteuerung vorgenommen werde; die Prozenthöhe habe er in seinen Gutachten dargelegt. Bei den gegenständlichen Liegenschaften sei die Schätzung des Anteiles für Grund und Boden nicht möglich, da die Gebäude ewig leben müssten und demzufolge eine Verwertung des nackten Grund und Bodens nie möglich sei. Der Bw. legte abermals das an ihn gerichtete Angebot der Maklergesellschaft C.gmbH (siehe auch Beilage 12 der Berufung vom 11. Mai 2005) und eine Information vom September 2007 betreffend den Verkauf der Liegenschaft O.g. vor. Aus diesen beiden Unterlagen sei ersichtlich, dass die Liegenschaft Z.g. zu einem Verkaufspreis pro m²-Nutzfläche in Höhe von € 2.597,46 und die Liegenschaft O.g. im Jahr 2007 zu einem Verkaufspreis pro m²-Nutzfläche in Höhe von € 4.583,33, (dies entspreche einem Verkaufspreis im Jahr 2001 in Höhe von € 3.735,62) angeboten worden sei. Mit Stellungnahme vom 21. August 2012 teilte das Finanzamt mit, dass eine ausreichende Vergleichbarkeit der gegenständlichen Liegenschaften mit den Liegenschaften T.str., L.g. und R.pl. nicht gegeben sei, da die T.str. zum Verkaufszeitpunkt (24. April 2001) weitgehend bestandsfrei und die L.g. zum Verkaufszeitpunkt (29. Juni 2001) zu mehr als einem Drittel bestandsfrei, sowie deren Dachboden nicht ausgebaut gewesen sei. Zum Verkaufszeitpunkt (28. Juni 2002) der Liegenschaft R.pl. sei Wohnungseigentum begründet worden und hätten die Mieter das Gebäude gekauft. Hinsichtlich der Verkehrswertgutachten der Liegenschaften T.str., L.g. und R.pl. sei das Gutachten der T.str. für die Beurteilung fiktiver Anschaffungskosten nicht repräsentativ, da es aus dem Jahr 1994 stamme. Nach Ansicht der Amtspartei seien zwei Liegenschaften insoweit als Korrektiv heranzuziehen, indem der Mittelwert der Grundstückspreise pro m² der Liegenschaften L.g. und R.pl. - dieser Mittelwert betrage € 2.491,77 - als Wert für die Berechnung des Anteils Grund und Boden der gegenständlichen Liegenschaften herangezogen würde. Der Wert des Grund und Bodens für die Liegenschaft D.str.1 betrage daher € 1.614.168,00 und für die Liegenschaft D.str.2 € 1.794.011,00. Würde dieser Wert von den beantragten fiktiven Anschaffungskosten des Bw. abgezogen werden, ergebe sich für die D.str.1 ein Gebäudewert in Höhe von € 2.802.832,00, sowie eine jährliche Afa in Höhe von € 56.056,64 und für die D.str.2 unter Berücksichtigung eines 15 % Abschlages für den Dachboden ein Gebäudewert in Höhe von € 2.589.089,00 und eine jährliche Afa in Höhe von € 51.781,78. Die drei Verkehrswertgutachten der Liegenschaften T.str., L.g. und R.pl., sowie die Stellungnahme der Amtspartei vom 21. August 2012 wurden dem Bw. zur Kenntnisnahme übermittelt. Mit Schriftsatz vom 27. September 2012 ersuchte der Bw. um Fristerstreckung hinsichtlich seiner Stellungnahme zu den übermittelten Gutachten und zog seinen Antrag auf mündliche Verhandlung zurück. Mit Gegenäußerung vom 6. November 2012 brachte der Bw. vor, dass laut VwGH die ermittelten fiktiven Anschaffungskosten in jenes Preisgefüge einzuordnen seien, welches für in wesentlicher Hinsicht vergleichbare Liegenschaften mit gleichem Baustil (Gründerzeit) und Errichtungsjahr, ähnlicher Gestaltung des Hausinneren und -äußeren innerhalb einer wenige Jahre umfassende Zeitspanne am Markt erzielt worden sei. In der Folge zitierte der Bw. VwGH Erkenntnisse, worin zum wiederholten Male der VwGH Feststellungen getroffen habe, dass die Auswertung der amtlichen Kaufpreissammlung keinen Sachverständigen bedürfe, dass Kaufpreissammlungen zu beachten seien und eine wirksame Kontrolle und erforderliche Korrekturhilfe bieten würden. Zur Stellungnahme der Amtspartei vom 21. August 2012 brachte der Bw. betreffend die T.str. abermals vor, dass der Nutzflächenpreis pro m² durch die aus dem Grundbuch ersichtlichen anschaffungsnahen Zusatzfinanzierungen widerlegt worden sei. Betreffend das Schätzgutachten L.g. vom 23. Jänner 2000 sei zu bemerken, dass laut Amtspartei zwischen Erstellung des Gutachtens (23. Jänner 2000) und Zeitpunkt des Verkaufes (29. Juni 2001) mehr als ein Drittel der Wohnungen bestandfrei geworden seien und dies sei nach Meinung des Bw. mehr als ungewöhnlich. Daraus schließe der Bw., dass die freigewordenen Wohnungen, sowie die gesamte Liegenschaft umfangreich hätten saniert werden müssen, sodass sich durch den anschaffungsnahen Aufwand nicht nur ein wesentlich höherer Quadratmeterpreis pro vermietbare Nutzfläche, sondern auch eine andere Relation der geschätzten Kosten des Bodenwertes zum Endwert der Baukosten für einen m²-Nutzfläche ergebe. Hinsichtlich des Gutachtens R.pl. sei der ausgewiesene Nutzflächenpreis besonders repräsentativ, da sich bei den Verkaufsverhandlungen ein Verkäufer, der einen möglichst hohen Preis habe erzielen wollen, und mehrere potentielle Käufer, darunter auch Mieter mit unbefristeten Mietverträgen, die einen möglichst geringen Preis hätten bezahlen wollen, gegenüber gestanden seien. Tatsächlich hätten die fünf neuen Eigentümer einen Kaufpreis von € 4,4 Mio. bezahlt. Dieser Verkauf der Liegenschaft habe bewiesen, dass theoretische Ertragswertermittlungen immer mit erzielten Preisen von Vergleichsobjekten auf dem Liegenschaftsmarkt zu überprüfen seien. Zu diesem Ergebnis komme der steuerliche Vertreter des Bw. gemeinsam mit zwei weiteren Autoren im Artikel der ÖStZ vom 1. August 2005, Nr. 15/16, S. 311. Darin sei zusammengefasst die Ansicht vertreten worden, dass die Art und Weise der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten je nach Art der Liegenschaft unterschiedlich sei, wobei das Vergleichswertverfahren eine der wesentlichsten Methoden sei um Verkehrswerte zu bestimmen und um die Ergebnisse anderer Methoden zu verproben. Das VwGH-Erkenntnis vom 10. August 2005, 2002/13/0132 habe zu einer wesentlichen Meinungsänderung des Hofrat Dr.X. geführt, die im Artikel der Fachzeitschrift UFSjournal, 2006/1, S. 12 nachzulesen sei. Auch habe Hofrat Dr.X. einem Zitat des VwGH, "Vergleichsobjekte leisten für die Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten des Objektes einen wertvollen Beitrag und können im Besonderen eine allein vom Ertragswert ausgehenden Schätzung wirksame Kontrolle und erforderlichenfalls Korrekturhilfe bieten", nicht widersprochen und "gegen eine Verprobung der aus dem Ertragswert abgeleiteten fiktiven Anschaffungskosten mittels Vergleichsgrundstücken" nichts einzuwenden. Da die Nutzflächen der vom Bw. bisher angeführten Vergleichsliegenschaften und auch die in der Folge dargestellten 82 Liegenschaften um die 2.000 m² schwanken würden, sei eine gänzliche Eigennutzung schwer vorstellbar. Aus den der Gegenäußerung beigefügten Beilagen 8 und 9 sei festzustellen, dass die vom UFS auf den Berechnungen der Finanzbehörde basierenden Werte deutlich unter jenen lägen, die in den Berufungen und den Folgeschriftsätzen geltend gemacht und von den Gutachtern ermittelt worden seien. Um deutlich zu machen, welche der fiktiven Anschaffungskosten in das vom VwGH verlangte Preisgefüge passen würden, habe der Bw. auf Basis der von der MA 69 bekanntgegebenen Werte für 82 Liegenschaftsverkäufe im 1. Bezirk zwischen 1997 und 2005 Durchschnittswerte gebildet, wobei sich die ermittelten Nutzflächenpreise pro m² ausschließlich auf Gebäude, die zwischen 1785 und 1913 errichtet worden seien, bezogen hätten (siehe Beilage 9 und 10). Aus dieser Gegenüberstellung sei ersichtlich, dass die Nutzflächenpreise pro m² bei den vom UFS ermittelten fiktiven Anschaffungskosten das Preisgefüge für Bauwerke vergleichbarer Herstellungsjahre aus allen Liegenschaftsverkäufen der Jahre 1997 bis 2005 erheblich verfehlen würden. Zur Höhe der Grundanteile der gegenständlichen Liegenschaften führte der Bw. aus, dass durch die Stellung der Gebäude unter Denkmalschutz eine unendliche Bindung des Bodenwertes normiert sei. Ein "Freigrundwert", der im 1. Bezirk nur schwer zu ermitteln sei, sei daher nicht bestimmbar bzw. mit Null festzusetzen; zudem sei eine Verwertung des nackten Grund und Bodens wegen des Gebäudeabbruchverbotes nicht bzw. erst in unendlicher Zukunft möglich. Abschließend ersuchte der Bw., dass die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlagen bzw. der Bodenwertanteile der gegenständlichen Liegenschaften unter Zugrundelegung ihrer Verkehrswerte entsprechend der EStR RZ 6447, 2. Absatz zu erfolgen habe, wobei der vom Bw. in der Berufung vom 11. Mai 2005 errechnete ursprüngliche AfA-Satz anzusetzen sei. Über die Berufung wurde erwogen: Strittig ist im gegenständlichen Berufungsfall die Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten der Liegenschaften in W., D.str.1 und D.str.2, die die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 16 Abs. 1 Z. 8 lit. b EStG 1988 darstellen. In der Berufung vom 11. Mai 2005 führte der Bw. aus, dass den Überlegungen der Behörde zum Ertragswert einer Liegenschaft dann keine Bedeutung beizumessen sei, wenn diese mit dem Betrag, der für ein Gebäude der betreffenden Art und Ausstattung ein Marktpreis erzielbar wäre, nicht übereinstimme. Das Ergebnis der Schätzung müsse lt. VwGH in jenes Preisgefüge einordenbar sein, welches sich durch einen Querschnitt der im fraglichen Gebiet getätigten Verkäufe ergebe (VwGH-Erkenntnis vom 11. Juni 1991, 91/14/0050; vom 21. Oktober 1993, 92/15/0079; vom 20. Juli 1999, 98/13/0109; vom 19. März 2002, 97/14/0034). Das VwGH-Erkenntnis stellte zur Zl. 91/14/0050 fest, dass es nicht auf die Herstellungskosten eines Gebäudes ankommt, sondern auf den Betrag, der für ein Gebäude der betreffenden Art und Ausstattung zum Stichtag am Markt erzielbar wäre. Wesentlich in dieser Entscheidung ist, dass eine Ertragswertermittlung betreffend die Liegenschaft nicht stattfand. Dadurch konnte das Schätzungsergebnis der belangten Behörde den Marktpreis gar nicht verfehlen. Betreffend die VwGH-Entscheidung zur Zl. 92/15/0079 wurde die angefochtene Entscheidung u.a. deshalb aufgehoben, da sich die belangte Behörde bei ihrer Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten mit der Heranziehung von Preisen nur eines einzigen Vergleichsobjektes begnügt hat und die Beobachtung lediglich eines Veräußerungsgeschäftes keine taugliche Grundlage für die Ermittlung eines Marktpreises darstellt. Mit VwGH-Erkenntnis zur Zl. 98/13/0109 hat dieser u.a. die Ansicht der belangten Behörde bestätigt, dass die fiktiven Anschaffungskosten vom Ertragswert abgeleitet werden können. Desweiteren hat der VwGH ausgesprochen, dass ein bestandfreies Gebäude mit einem vollvermieteten Gebäude nicht verglichen werden kann. Der Veräußerungsvorgang des bestandfreien Gebäudes ist zu Recht bei der Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten nicht berücksichtigt worden. Insoweit ist dem Bw. somit zuzustimmen, dass sich die geschätzten fiktiven Anschaffungskosten in einem Preisgefüge befinden sollten, welches sich, unter der Voraussetzung, dass die Liegenschaft mit den gegenständlichen Liegenschaften vergleichbar sind, aus den getätigten Verkäufen im betreffenden Gebiet ergibt. Im VwGH-Erkenntnis zur Zl. 97/14/0034 hat der VwGH zu erkennen gehabt, ob die Aufteilung des Kaufpreises durch die belangte Behörde in Gebäude einerseits und Grund und Boden andererseits zu Recht erfolgte; dabei handelte es um ein Hotelgebäude, ein Hotelgrundstück und ein Privatgrundstück. Während im letzteren beschwerdegegenständlichen Fall die belangte Behörde Vergleichsgrundstücke herangezogen und diese nach Qualität, Widmung, konkreter Lage der Grundstücke untersucht hat, ist im berufungsgegenständlichen Fall der Sachverhalt gänzlich anders gelagert; im berufungsgegenständlichen Fall geht der unabhängige Finanzsenat davon aus, dass eben keine Vergleichsgrundstücke vorliegen (in der Folge wird noch auf die einzelnen Gründe eingegangen werden). Insoweit verhelfen also die zitierten VwGH-Erkenntnisse der Berufung nicht zum Erfolg. Zu Punkt 1, Vergleichsgrundstücke, brachte der Bw. vor, dass die reale Preisbildung am Markt nicht nur von Immobilienhändlern und ihren Standesvertretern, sondern auch von der amtlichen Kaufpreissammlung der Finanzämter und der MA 69 dokumentiert worden sei. Diese Ansicht trifft zu. Was hingegen die Ansicht Dr.X. betrifft, wonach er die Berechtigung des § 16 Abs. 1 Z. 8 lit. b EStG 1988 prinzipiell ablehne und die gesetzliche Bestimmung ein "Geschenk des Staates an den Steuerpflichtigen sei", kann sich der UFS nicht anschließen. In dem vom Bw. zitierten Atrikel (ÖStZ, Heft Nr. 22 vom 15. November 1998) führt der Autor u.a. aus, dass sein Beitrag ein Versuch sei, praxisnahe Ansätze für fiktive Anschaffungskosten, Anteil Grund und Boden und Restnutzungsdauer darzustellen; dass Dr.X. den § 16 Abs. 1 Z. 8 lit. b EStG 1988 ablehne ist aus dem Artikel nicht zu erkennen. Zu Punkt 2, untaugliches Liegenschaftsbewertungsgesetz, verweist der Bw. auf seinen umfangreichen Schriftverkehr während des Betriebsprüfungsverfahrens und bringt vor, dass die Betriebsprüfung hiezu eine undifferenzierte Rechtsmeinung habe. Diesem Vorbringen ist zu entgegnen, dass die Betriebsprüfung in Punkt 2 ihres Berichtes lediglich die Rechtsmeinung des VwGH aus dem Erkenntnis vom 10. August 2005, 2002/13/0132 zitiert hat, wonach für die Ermittlung fiktiver Anschaffungskosten einer bebauten Liegenschaft keine näheren gesetzlichen Vorschriften bestehen. Auf die Realschätzordnung und das Liegenschaftsbewertungsgesetz als Bewertungsgrundlage kann nach Meinung des VwGH für die Beurteilung des steuerrechtlich relevanten Verkehrswertes im Sinne der fiktiven Anschaffungskosten nicht zurückgegriffen werden. Betreffend die Ausführungen zu Punkt 3 habe der VwGH in seinem Erkenntnis vom 21. Oktober 1993, 92/15/0079 ausgesprochen, dass jede Methode zur Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten zulässig sei. Dieses Vorbringen ist insoweit zu ergänzen, dass die vom Bw. dargestellte Aussage so weder aus dem Langtext des Erkenntnisses noch aus den veröffentlichten Rechtssätzen im RIS ersichtlich ist. Der VwGH hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass das Gesetz keine ins einzelne gehende Vorschrift enthält, wie die fiktiven Anschaffungskosten von der Abgabenbehörde zu schätzen sind und die Methode der belangten Behörde, den Verkehrswert mit Hilfe der tatsächlich beim Erwerb von Vergleichsliegenschaften bzw. Miteigentumsanteilen gezahlten Kaufpreise zu ermitteln, nicht beanstandet. Im beschwerdegegenständlichen Fall hatte die belangte Behörde im Ergebnis einen Marktpreis ermittelt, dessen Grundlage jedoch nur in der Beobachtung eines einzigen Veräußerungsgeschäftes lag. Dies war dem VwGH für eine Marktpreisfeststellung zu wenig. Soweit der Bw. die Problematik einer über Jahrzehnte gleichbleibenden AfA nach Entrichtung des Kaufpreises anspricht und zur Ansicht gelangt, dass der Staat der "Beschenkte" sei, weil der Steuerpflichtige bei der langen Nutzungsdauer und bisherigen Geldentwertung nie in die Lage komme, die um die Geldentwertung bereinigten Anschaffungskosten voll abzuschreiben, ist darauf hinzuweisen, dass im vorliegenden Fall eben keine tatsächlichen Anschaffungskosten vorliegen. Was die Problematik einer über Jahrzehnte gleichbleibenden AfA nach Entrichtung des Kaufpreises angeht ist zu erwähnen, dass die AfA eine Verteilung der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf die Gesamtdauer der Verwendung darstellt. Wenn nun das Wirtschaftsgut eine lange Nutzungsdauer hat, dann ist es doch nicht unsachlich die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Wirtschaftsgutes auf die Gesamtdauer der Verwendung zu verteilen. Hinsichtlich Punkt 4, gezahlte Ablösen, teilt der UFS die Ansicht des Bw., dass die Ermittlung einer AfA für gezahlte Ablösen nicht entscheidungsrelevant ist. In Punkt 5 bekämpft der Bw. die Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten der Betriebsprüfung ausschließlich durch Heranziehung des Ertragswertes und vertritt die Ansicht, dass auch ein Preisgefüge, welches aus einem repräsentativen Querschnitt der im fraglichen Gebiet getätigten Verkäufe hervorgehe, zu beachten sei (VwGH vom 19. März 2002, 97/14/0034). Die Vorgehensweise betreffend Bildung eines Preisgefüges von im fraglichen Gebiet getätigten Verkäufen ist nach Ansicht des unabhängigen Finanzsenates nur dann zielführend, wenn ein diesbezüglicher repräsentativer Querschnitt zwischen vergleichbaren Grundstücken möglich ist. Wenn - wie im berufungsgegenständlichen Fall - keine vergleichbaren Grundstücke vorliegen, fehlt es an der Voraussetzung zur Bildung eines repräsentativen Querschnitts. Hinsichtlich der aktuellen UFS-Entscheidungen (siehe Punkt 6) bringt der Bw. vor, dass diese von der persönlichen Rechtsansicht des Hofrat Dr.X. geprägt seien und in den Entscheidungen durch Zitierungen die wesentlichen Aussagen des VwGH zur Bedeutung des Vergleichswertverfahrens übergangen worden seien. Diesem Vorbringen ist zu entgegnen, dass zwei UFS-Entscheidungen, nämlich RV/3841-W/02 und RV/2776-W/02, durch den VwGH mit Erkenntnis zur Zl. 2004/13/0122 und 2004/13/0091 bestätigt wurden. Soweit der Bw. zur Vorrangigkeit des Vergleichswertverfahren (vgl. Punkt 7) ausführt, dass die FLD für W, NÖ und Bgld. in ihren Entscheidungen ihre Argumentation auf repräsentative Vergleichsliegenschaften aufgebaut und die VwGH-Entscheidungen Zl. 87/13/0085, 98/13/0109 und2000/13/0157 herangezogen habe, ist zu erwidern, dass im Erkenntnis zur Zl. 87/13/0085 die von der FLD angewandte Methode zur Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten nicht in Streit stand. Lediglich einzelne Punkte bei der konkreten Berechnung wurden bekämpft. Auf Seite 5 des Erkenntnisses ist nachzulesen, dass die FLD sehr wohl eine Ertragswertermittlung vorgenommen hat. Im Erkenntnis zur Zl. 98/13/0109 hat sich der erkennende Senat an einem "Marktpreis" orientiert, der sich vom Ertragswert ableitet und lt. VwGH hat sich der erkennende Senat auch ausführlich damit auseinandergesetzt, aus welchen Gründen der Verkauf der Nachbarliegenschaft zur Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten nicht heranzuziehen ist. Im Erkenntnis zur Zl. 2000/13/0157 wurde im Verfahren zur Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten das Heranziehen von Vergleichspreisen nicht einmal begehrt. Die letzten zwei Erkenntnisse haben die Entscheidungen der FLD bestätigt; mit dem dritten am 5. Oktober 1988 ergangenen Erkenntnis hat der VwGH den Bescheid wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben, da die damalige Behörde bei der Ermittlung des Ertragswertes einen Bestandzins angenommen hat, der nicht nachvollziehbar war. Dass die drei Erkenntnis eine Vorrangigkeit des Vergleichswertverfahrens gegenüber dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren aufzeigen, lässt sich jedoch nicht erkennen. Zu Punkt 8, Bewertung von unbebauten Grundstücken, führt der Bw. aus, dass die FLD f. Wien, NÖ und Bgld. durch das Anführen eines repräsentativen Preisgefüges von verkauften Liegenschaften obsiegt hat. Der Bw. zitiert hier nochmals die VwGH Entscheidungen, die er im Punkt 7 zitiert hat und wird daher auf die obigen Ausführungen zu Punkt 7 verwiesen. Betreffend Punkt 9 gibt der Bw. an, dass er die zehn der insgesamt 29 Liegenschaften der von der MA 69 bekannt gegebenen Daten lediglich unter dem Hinweis des Gebäudeerrichtungsjahres und der zeitlichen Nähe zum fiktiven Erwerbsvorgang ausgewählt habe. Aus welchem Grund diese Vorgangsweise nicht geeignet wäre, etwaige Vergleichsliegenschaften zu benennen, stelle die Betriebsprüfung nicht dar. Dies trifft zwar zu, doch hat die Außenprüfung auch klar festgestellt, dass die drei genannten Liegenschaften, T.str., L.g.1 und R.pl., mit den berufungsgegenständlichen Liegenschaften nicht vergleichbar sind. Während sich die berufungsgegenständlichen Liegenschaften außerhalb des Rings befinden, liegen die Liegenschaften T.str. und R.pl. innerhalb des Rings. Lediglich die Liegenschaft L.g. ist außerhalb des Rings situiert. Hinsichtlich der Form der "Vergleichsliegenschaften" ist die T.str. kein Eckhaus und 20,9 m lang und 22,5 m tief. Die L.g. ist zwar ein Eckhaus - wie die beiden berufungsgegenständlichen Liegenschaften - betreffend die Form unterscheidet sich die L.g. gegenüber der D.str.1 in ihrer Länge und Tiefe und gegenüber der D.str.2 in ihrer Tiefe. Die L.g. hat eine Länge von 33m an der R.str. und 26 m an der L.g. und eine Tiefe von 26 m bzw. 33 m. Die D.str.1 hat an der D.str. eine Länge von 30 m, an der DD.str. eine Länge von 25 m und eine Tiefe von 14 m bzw. 20 m. Die Liegenschaft D.str. 2 ist von den Längenmaßen zwar gleich wie die L.g., weist jedoch in der Tiefe 16 m bzw. 13 m auf. Die Liegenschaft R.pl. ist ein Eckhaus, deren Längenmaße dagegen 18,4 m an der G.str. und 25 m am R.pl. betragen. Somit sind die berufungsgegenständlichen Liegenschaften in ihrer Form gegenüber den Liegenschaften T.str., L.g. und R.pl. nicht vergleichbar. Auch die Ausmaße der Nutzflächen in m² und deren Aufteilung in Wohnnutzung und betriebliche Nutzung lässt eine Vergleichbarkeit der berufungsgegenständlichen Liegenschaften mit den Liegenschaften T.str., L.g., R.pl. nicht zu. Während die Nutzfläche der T.str. 924 m², der L.g. 2.987 m² und des R.pl. 2.298 m² beträgt (siehe die drei erst im Rechtsmittelverfahren durch die Amtspartei vorgelegten Gutachten), betragen die Nutzflächen der D.str. 1.213 m² und der D.str. 2.483 m² (lt. Gutachten T.K.). Dass die Nutzflächen der berufungsgegenständlichen Liegenschaften mit den "Vergleichsliegenschaften" nicht übereinstimmen, ist somit klar ersichtlich. Auch die Zusammensetzung der Erträge der drei "Vergleichsliegenschaften" ist mit den berufungsgegenständlichen Liegenschaften nicht vergleichbar. Die Erträge der D.str. 1 werden zu 60 % durch Wohnungen und zu 40 % durch Geschäfte/gewerbliche Betriebe und die Erträge der E.str.26 zu 67 % durch Wohnungen und zu 33 % durch Geschäfte/gewerbliche Betriebe erwirtschaftet (siehe Gutachten R.GmbH). Die Liegenschaft T.str. wird zu 100 %, L.g. zu 34 % und R.pl. zu 51 % betrieblich genutzt (siehe das im BP-Verfahren an den Bw. gerichtete Schreiben vom 16. Februar 2005 samt Beilagen). Schlussendlich haben sowohl die Grundstücks- als auch die Gebäudegrößen der berufungsgegenständlichen Liegenschaften andere Ausmaße als die "Vergleichsliegenschaften". Das Grundstück der Liegenschaft T.str. ist 469 m² groß, wobei auf 388 m² ein Gebäude errichtet wurde; das Grundstück L.g. ist 852 m² groß und 736 m² sind verbaut; das Grundstück R.pl. ist 548 m² groß und auf 503 m² steht ein Gebäude. Bei der Liegenschaft D.str.1 beträgt die Grundstücksgröße 648 m² und die Gebäudegröße 644 m²; bei der D.str.2 ist das Grundstück 721 m² groß, wobei auf 646 m² ein Gebäude steht. Die Größe des ungebundenen Bodenwertes macht daher bei der D.str. 1 lediglich 4 m² und bei der D.str. 2 75 m² aus. Hinsichtlich der Liegenschaften T.str. liegt ein ungebundener Bodenwert in Höhe von 81 m², L.g. in Höhe von 116 m² und R.pl. in Höhe von 45 m² vor. Auch aus diesen Werten ist ersichtlich, dass die berufungsgegenständlichen Liegenschaften nicht mit den drei Liegenschaften T.str., L.g. und R.pl. vergleichbar sind, sodass der unabhängige Finanzsenat zusammenfassend zur Ansicht gelangt, dass weder in der Größe, noch in der Form, noch in den Nutzflächen und deren wirtschaftliche Ertragsmöglichkeiten eine Vergleichbarkeit der berufungsgegenständlichen Liegenschaften mit den drei genannten Liegenschaften gegeben ist. Soweit der Bw. zu Punkt 10 auf sein Schreiben vom 13. August 2004 hinweist und die Auswahl der am ehesten vergleichbaren Liegenschaften (T.str., L.g. und R.pl.) durch seine Besichtigung erklärt, sind vorerst die einzelnen Aussagen des Bw. festzuhalten: Im zweiten Absatz dieses Schreibens vertritt der Bw. die Ansicht, dass der Ermittlung des Verkehrswertes auf Basis von tatsächlich stattgefundenen Verkäufen von vergleichbaren Liegenschaften Vorrang einzuräumen sei, gegenüber einer fiktiven Bewertung mit fiktiven Parametern. Diesem Vorbringen ist zu entgegnen, dass im vorliegenden Fall eben keine vergleichbaren Liegenschaften gegeben sind. Diese Meinung des Bw. sei auch durch ein Erkenntnis des VwGH vom 8.10.1998, Zl. 97/15/0048 untermauert worden, worin der VwGH lt. Bw. eindeutig den aus amtlichen Kaufpreissammlungen ermittelten Vergleichswerten den Vorrang vor allfälligen Sachverständigengutachten zuerkannt habe. Dass die Meinung des Bw. mit dem zuletzt genannten VwGH-Erkenntnis untermauert worden sei, trifft nach Ansicht des unabhängigen Senates nicht zu. In dem beschwerdegegenständlichen Fall ging es um die Ermittlung des Anteils Grund und Boden einer Eigentumswohnung und hat das Finanzamt aus der Kaufpreissammlung drei Verkäufe über bestimmt bezeichnete Grundstücksparzellen eruiert, aus denen ein Verkehrswert (Bodenpreis) abgeleitet werden konnten. Damit hat die belangte Behörde jedoch anders als im berufungsgegenständlichen Verfahren die Ansicht vertreten, dass die diesbezüglichen Grundstücksparzellen mit der beschwerdegegenständlichen Eigentumswohnung vergleichbar sind. Dem diesbezüglichen Sachverständigengutachten hat die belangte Behörde im Rahmen der Beweiswürdigung kein Gewicht beigemessen. Ein Vorrang der Kaufpreissammlung gegenüber dem Sachverständigenbeweis ist jedenfalls nicht nachvollziehbar. Auf Seite 2, Absatz 2 des Schreibens vom 13. August 2004 gelangt der Bw. zum Ergebnis, dass die Außenprüfung die Erhebung von Vergleichswerten bei der MA 69 vernachlässigt habe. Auch dieser Vorwurf trifft nicht zu (siehe Schreiben der Außenprüfung vom 16. Februar 2005). Hinsichtlich der Ausführungen betreffend den Bauzustand der Gebäude auf den gegenständlichen Liegenschaften, der Form der Gebäude (Eckhäuser) und der aufwendigen Fassadengestaltung ist darauf hinzuweisen, dass die Bewertung durch Herrn H. in die Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten durch den UFS Eingang gefunden hat. Betreffend die persönliche Meinung des Bw., er würde beide Liegenschaften um jeweils den doppelten Betrag verkaufen, ist zu erwidern, dass der Wert einer Liegenschaft ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse der Vertragspartner zu ermitteln ist. Im Schreiben vom 13. August 2004 führte der Bw. jene Liegenschaften an, die seiner Meinung nach am ehesten mit den gegenständlichen Liegenschaften vergleichbar wären. Aus welchen Gründen jedoch die beiden Liegenschaften mit den drei "Vergleichsliegenschaften" nicht vergleichbar sind, hat der UFS schon ausgeführt. Die Ausführungen zu einem durchschnittlichen Erwerbspreis pro m² Nutzfläche (Seite 4 des betreffenden Schreibens) sind für die Ermittlung fiktiver Anschaffungskosten deshalb nicht entscheidungswesentlich, weil darin keine Aussage getroffen wird, wie hoch der Gebäudeanteil und der Anteil für Grund und Boden ist. Selbst der Sachverständige T.K. hat im Erörterungstermin vorgebracht, dass die Schätzung des Grund und Bodens praktisch nicht möglich sei. Soweit der Bw. im Schreiben vom 13. August 2004 schließlich vorbringt, der Ertragswert eines Hauses werde ganz wesentlich von den zu erwartenden zukünftigen Mietsteigerungsmöglichkeiten beeinflusst, ist der unabhängige Finanzsenat auch dieser Ansicht. Der Ertragswert wird auf der Basis nachhaltig erzielbarer Erträge ermittelt, das heißt, er wird auf Grund der Erkenntnisse und Prognosen zum Bewertungsstichtag für die Zukunft ermittelt. (Ross-Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen, 29. Aufl., S. 413). Konkrete Angaben, welche zukünftigen Mietsteigerungsmöglichkeiten zu erwarten sind, blieb der Bw. jedoch schuldig. Wenn der Bw. zu Punkt 11 der Berufung darauf hinweist, dem zuständigen Bauingenieur der MA 69 seien keine tendenziösen Schätzungen betreffend die Kaufpreissammlung vorzuwerfen, mag dies zutreffen. Wie die Betriebsprüfung aber auch zu Recht darlegt, sind die in der Kaufpreissammlung erfassten Daten nicht nach Grund/ Boden und Gebäude getrennt. Bei den durch die MA 69 gesammelten Daten wird der Gesamtkaufpreis einer Liegenschaft durch die Nutzfläche derselben Liegenschaft dividiert und ein Preis pro m² ermittelt. Der so ermittelte Nutzflächenpreis für eine bebaute Liegenschaft in Wien beinhaltet somit beide für die steuerliche Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage wesentlichen Werte, nämlich den Gebäudewert und den Wert des Grund und Bodens. Dass die Lage einer Liegenschaft bei einem Erwerbsvorgang jedoch eine wesentliche Rolle spielt, liegt auf der Hand. Betreffend Punkt 12 hat die Betriebsprüfung ausgeführt, dass hinsichtlich der drei genannten Vergleichsliegenschaften der Preis für Grund und Boden mit mindestens € 3.700,00/m² angesetzt worden sei. Diese Berechnung wurde im Berufungsschriftsatz in Zweifel gezogen und um Bekanntgabe der der Außenprüfung vorliegenden Gutachten ersucht. Diesem Ersuchen hat der UFS mit Schreiben vom 28. August 2012 entsprochen. Hinsichtlich der Quadratmeterpreise für unbebauten Grund und Boden (siehe Punkt 13) kritisiert der Bw., dass die Betriebsprüfung nur den von der Gemeinde Wien bezahlten "Spitzenpreis" für die Liegenschaft F. (siehe Beilage 3 des Berufungsschriftsatzes) betone und den niedrigsten Preis nicht erwähne; ebenso sei bei den angeführten Verkäufen nur ein einziger Verkäufer aufgetreten. Diesem Vorbringen ist zu erwidern, dass die Betriebsprüfung zwar den Spitzenpreis angeführt hat, gleichzeitig aber auch den Grundwert für eine näher genannte Liegenschaft. Ein besonderes Betonen des Spitzenpreises kann der UFS nicht erkennen. In Punkt 14 hat die Betriebsprüfung einen Sachverhalt dargestellt, wonach derselbe steuerliche Vertreter betreffend einen anderen Mandanten und eine andere jedoch ebenfalls im 1.Bezirk in Wien gelegene Liegenschaft, den Wert für nackten Grund und Boden in Höhe von € 6.540,00/m² anerkannt habe. Zu diesem Sachverhalt legt der steuerliche Vertreter die Beilage 6 und 7, sowie eine Tabelle vor, worin für die von der Betriebsprüfung erwähnte Liegenschaft ein Grundstückspreis in Höhe von € 6.540,56/m² aufscheint. Weiters führt er aus, dass bei einer Liegenschaft in dieser Straße ungewöhnliche Verhältnisse vorlägen. Ausführungen, warum die Verhältnisse ungewöhnlich sind, wurden jedoch nicht vorgebracht. Dem Einwand der Betriebsprüfung, dass der steuerliche Vertreter einen Grundpreis in Höhe von € 6.540,00/m² bei dieser anderen Liegenschaft anerkannt hat, begegnet dieser damit, dass der Baukostenanteil pro m² Nutzfläche der anderen Liegenschaft vom Finanzamt in Höhe von € 3.585,59 anerkannt wurde. Für die streitgegenständlichen Liegenschaften sei aber nur ein Baukostenanteil pro m² Nutzfläche in Höhe von € 1.596,96 beantragt worden. Die Berufungsausführungen zu diesem Punkt mögen zwar die unterschiedlichen Sichtweisen der unterschiedlichen Sachverhalte vor Augen führen, wie hoch der Gebäudeanteil und der Anteil von Grund und Boden bei den gegenständlichen Liegenschaften sind und warum dies so ist, wird nicht nachvollziehbar dargestellt. Wenn der Bw. als Verkehrswert für die gegenständlichen Liegenschaften einen bestimmten Baukostenanteil pro m² Nutzfläche beantragt, dann ist zu erwidern, dass mit dem Ansatz eines Baukostenanteiles pro m² Nutzfläche noch keine Aussage über den zu bestimmenden Wert des Grund und Bodens getroffen wird. Zu Punkt 15 der Berufung, logische Konsequenz der Außenprüfung, stellt der Bw. rechnerisch dar, dass bei einem Grundanteil in Höhe von € 3.700,00/m² die Gebäudewerte wesentlich geringer seien. Dies trifft zu; weitere konkrete Ausführungen über den Wert des Grund und Bodens hat der Bw. jedoch nicht getätigt. Betreffend den Punkt 16, umfangreiche Erhebungen der Außenprüfung, wird vorgebracht, dass der Bw. diese in seiner zu Beginn des Berufungsschriftsatzes angeführten Tabelle bereits angemessen gewürdigt habe. In dieser Tabelle sei der Bw. zu fiktiven Anschaffungskosten auf Grund des Preisgefüges von Vergleichsliegenschaften gelangt. Diesem Vorbringen ist entgegenzuhalten, dass die Ermittlung der vom Bw. gewünschten fiktiven Anschaffungskosten in dieser Tabelle nicht dargestellt wurde, sondern die verschiedenen im Laufe des Verfahrens vom Bw. und von der Außenprüfung bekannt gegebenen einzelnen fiktiven Anschaffungskosten. Hinsichtlich Punkt 17 stellt der Bw. nochmals fest, dass ihm die drei Gutachten der BP nicht zur Kenntnis gebracht worden seien, sodass er mit den angeführten Sachverständigen keinen Kontakt habe aufnehmen können. Der Bw. bezweifle, dass die drei Sachverständigen übereinstimmend erklärt hätten, dass es nicht möglich sei, innerhalb des 1. Bezirkes vergleichbare Liegenschaften zu finden. Die Sachverständigen-Gutachten sind dem Bw. zur Kenntnis gebracht worden und hat er in seiner diesbezüglichen Gegenäußerung vom 6. November 2012 diese Zweifel nicht mehr weiter ausgeführt. Wenn der Bw. zur Wertableitung aus Vergleichspreisen auf die VwGH-Erkenntnisse zu Zl. 90/15/0155 und 92/15/0079 verweist, ist zu erwidern, dass die angewendete Methode fiktive Anschaffungskosten anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln, eine mögliche Vorgangsweise sein kann. Voraussetzung allerdings ist, dass die Wertfaktoren der zu bestimmenden Liegenschaft und der Vergleichsobjekte in den wesentlichen preisbestimmenden Merkmalen (Alter, Ausstattung, Bauzustand und Ertrag) übereinstimmen oder wenn eine Übereinstimmung hinsichtlich aller preisbestimmenden Merkmale nicht besteht, eine zuverlässige Wertableitung aus den Vergleichspreisen möglich ist. Dass dies im vorliegenden Fall nicht zutrifft, hat der UFS - unter Punkt 9 - ausführlich dargelegt. In Punkt 18, Besonderheiten der drei Vergleichsliegenschaften, führte der Bw. aus, dass betreffend die T.str. mehr als der offizielle Kaufpreis aufgewendet worden sei, da die Liegenschaft nach dem Eigentümerwechsel sehr sorgfältig renoviert worden sei, sodass sich der von der MA 69 errechnete Nutzflächenpreis durch die Renovierungskosten um mindestens 100 % erhöhen würde. Auch hinsichtlich der Liegenschaft L.g. seien nach dem Verkauf umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich gewesen, sodass auch bei dieser Liegenschaft der Nutzflächenpreis höher anzusetzen sei. Jedenfalls sei die Liegenschaft L.g. auf Grund der Nutzflächen und des Anteils der Wohn- und betrieblichen Zwecke durchaus mit den berufungsgegenständlichen Liegenschaften vergleichbar. Betreffend die Liegenschaft R.pl. sei das Haus, wenn auch Wohnungseigentum begründet wurde, überwiegend von Mietern mit unbefristeten Hauptmietverträgen bewohnt und dadurch hinsichtlich der Kaufpreisgestaltung repräsentativ für Liegenschaftserwerbe im 1. Bezirk. Da der UFS zur Ansicht gelangt, für die berufungsgegenständlichen Liegenschaften können zur Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten keine Vergleichsliegenschaften herangezogen werden, erübrigt sich ein weiteres Eingehen auf die Besonderheiten der drei "Vergleichsliegenschaften". Hinsichtlich Punkt 19, Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten durch Herrn H., habe die Außenprüfung die Schätzung des Herrn H. noch weiter nach unten korrigiert, sodass erst durch die Vorgangsweise der BP der Bw. gezwungen worden sei, umfangreiche Ermittlungen zu beginnen. Dass der Bw. erst durch die andere Ansicht der Außenprüfung betreffend die fiktiven Anschaffungskosten gezwungen wurde, umfangreiche Ermittlungen durchzuführen, liegt in der Natur der Sache, welche Verfahrensrelevanz dieses Vorbringen jedoch hat, ist für den UFS nicht einsichtig. Wenn der Bw. in der Zusammenfassung des Berufungsschriftsatzes vorbringt, die von der BP durchgeführte Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten durch die Ertragswertmethode nehme nicht auf die tatsächlichen Verhältnisse Rücksicht und würde auch nicht durch Vergleichswerte untermauert sein, ist darauf hinzuweisen, dass die Ertragswertmethode eine vom VwGH anerkannte Bewertungsmethode darstellt. Hinsichtlich des Vorbringens, die geschätzten fiktiven Anschaffungskosten müssten durch die Vergleichswertmethode untermauert werden können, ist zu erwidern, dass im gegenständlichen Fall, die Vergleichswertmethode keine Anwendung finden kann, da eben keine vergleichbaren Verkaufsobjekte vorliegen. Soweit sich der Bw. auf den Artikel des Mag.H., RdW, 1/2005 vom 18. Jänner 2005 beruft und die Meinung des Autors über die UFS-Entscheidung vom 12. Mai 2004, RV/2776-W/02 zitiert, verbleibt nur darauf hinzuweisen, dass der VwGH die Beschwerde gegen diese UFS-Entscheidung mit Erkenntnis vom 23. Mai 2007, 2004/13/0091 abgewiesen hat. Mit Schriftsatz vom 5. September 2011 wendet der Bw. ein, dass sowohl der UFS als auch die Amtspartei in ihren Schätzungen die Möglichkeiten zukünftiger Ertragssteigerungen nicht beachtet hätten. Diesem Vorbringen ist zu erwidern, dass das Ertragswertverfahren ausschließlich auf zukünftige Erträge der Liegenschaften abstellt. Der Ertragswert ist stichtagsbezogen und wird auf Basis nachhaltig erzielbarer Erträge ermittelt (Ross-Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen, 29. Aufl., S. 487). Im vorliegenden Berufungsfall wurde der für den Bw. pro Jahr verbleibende Ertrag (Zahlen aus der Schätzung des Herrn H.) als Grundlage für die Bewertung herangezogen und kapitalisiert. Dass zukünftige Ertragssteigerungen nicht enthalten seien, ist somit nicht nachvollziehbar. Wenn der Bw. desweiteren auf die durchschnittlichen Mieten für vergleichbare Wohnungen und Geschäftslokale laut Mietpreisspiegel 2001 Bezug nimmt, wonach die Erträge für durchschnittliche Mieten von Wohnungen und Geschäftslokale zwischen € 9,00 bis € 11,00 betragen würden, ist darauf hinzuweisen, dass im Immobilien-Preisspiegel 2001 diese Werte u.a. für Mietwohnungen gem. § 1 Abs. 4 MRG aufscheinen. Mietwohnungen gem. § 1 Abs. 4 MRG beinhalten jedoch einen frei vereinbarten Mietzins. Eben dieser Sachverhalt ist bei den Wohnungen der gegenständlichen Liegenschaften nicht gegeben. Der Umstand, dass die durchschnittlich erzielten Mieterträge der berufungsgegenständlichen Liegenschaften nicht in das Mietpreisniveau lt. Immobilien-Preisspiegel 2001 passen, ist somit durch die Einbeziehung der Beträge von Herrn H. ohne Zweifel berücksichtigt. Soweit der Bw. auf die in den Jahren 2001 und 2002 gebotenen Ankaufspreise für die gegenständlichen Liegenschaften hinweist, wurde er fernmündlich am 26. Juni 2012 ersucht, diese vorzulegen. Weder zum Erörterungstermin noch zu einem späteren Zeitpunkt wurden diesbezügliche Unterlagen vorgelegt. Somit ist dieses Vorbringen im Rahmen der freien Beweiswürdigung unbeachtlich.