UFSW RV/0966-W/05

Betreffend die R-Gutachten wurde der Bodenwert der Liegenschaften jeweils nach dem Residualwertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren findet insbesondere bei größeren Baumaßnahmen in den Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen der Investoren (Bauträger, Projektentwickler), die den Wert des zur Bebauung anstehenden Grundstückes ermitteln wollen, breite Anwendung (Ross-Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen, 29. Aufl., S. 490 ff). Schwächen dieses Verfahrens sind die schwierig zu ermittelten Eingangsgrößen. Im gegenständlichen Fall wurde der Bodenwert aufgrund durchschnittlich erzielbarer Kaufpreise von Eigentumswohnungen, die in örtlicher Nähe zu den gegenständlichen Liegenschaften stehen, vermindert um die Entwicklungs- und Erwerbsnebenkosten, errechnet. Dass aber Kaufpreise einzelner Eigentumswohnungen nicht für die Ermittlung von Kaufpreisen der Mietzinshäuser heranzuziehen sind, liegt auf der Hand. Zu bemerken ist noch, dass das Ergebnis der Kalkulation des Bodenwertes nahezu exakt mit den Lagezuschlägen der Richtwertmietzinsrichtlinien der Gemeinde Wien übereinstimmt. Hinsichtlich der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes wurden seitens des Gutachters die Empfehlungen in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, 2007, der veröffentlichten Zinssätze zitiert. Wie diese Zinssätze mit den Zinssätzen des Jahres 2001 (= Bewertungsjahr) zusammenhängen, ist nicht nachvollziehbar; zumal bereits in der 2. Auflage des Bienert/Funk, 2009, die angegebenen Zinssätze laut dieser Literatur in nur zwei Jahren eine exorbitante Veränderung durchgemacht haben. Im Übrigen wird durch die Differenzierung des Liegenschaftszinssatzes im Promillebereich lediglich eine unbeweisbare Genauigkeit dargestellt, die einer in der Natur der Schätzung innewohnenden Unschärfe widerspricht. Da die fiktiven Anschaffungskosten aus der Summe der Reinerträge und dem diskontierten Bodenwert gebildet wurden, wobei der Bodenwert aufgrund der angenommenen Eingangsgrößen (Verkaufspreise von Eigentumswohnungen) angesetzt wurde, gelangt der UFS zur Ansicht, dass die vorgelegten R-Gutachten nicht zur Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten geeignet sind. Die Ermittlung des jährlichen AfA-Betrages mit dem Ansatz von lediglich 20 % für Grund und Boden erscheint deshalb nicht zutreffend, da begründete Aussagen über den Wert des Gebäudeanteiles der Liegenschaften gänzlich fehlen. Insgesamt ist somit den R-Gutachten keinerlei Gewicht bei der Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten beizumessen. Betreffend die K-Gutachten ist Folgendes auszuführen: Soweit der Gutachter in seinem Ergänzungsschreiben vom 18. Juni 2012 angibt, der Zweck der Gutachtenserstellung sei unter Punkt 1.1. Auftrag enthalten, ist zu erwidern, dass in Punkt 1.1. der Zweck der Gutachtenserstellung nicht angegeben ist. Vielmehr ist der Gutachter beauftragt worden, ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert von Liegenschaften zu einem bestimmten Stichtag vorzunehmen. Die Verkehrswertermittlung ist das Ergebnis eines Gutachtens und nicht der Zweck eines Gutachtens. Die unter Punkt 1.2. bekannt gegebene Funktion des Gutachters, dass er im gegenständlichen Fall als neutraler Gutachter fungiere, gilt ausschließlich nur für die Unternehmensbewertung; auch der Begriff "objektiviert" stammt aus diesem Bereich. Für Immobilienbewertungen ist jedoch der objektive Wert einer Liegenschaft zu ermitteln. Wenn der Gutachter für die Auftragsdurchführung u.a. die ÖNORM B 1802-2 und das Fachgutachten über Unternehmensbewertung (KFS/BW1) als zu beachtende Vorschriften heranzieht, ist darauf hinzuweisen, dass in Punkt 2.1. des KFS/BW1 2006 als Gegenstand der Unternehmensbewertung Unternehmen angeführt sind. Im gegenständlichen Fall sind die Bewertungsobjekte allerdings keine Unternehmen sondern Liegenschaften. Auch differiert die Ansicht des UFS mit der Ansicht des Gutachters, wonach die Liegenschaftsbewertung ein Spezialfall der Unternehmensbewertung sei. Ein zentraler Unterschied liegt nämlich im Bewertungsobjekt, wonach im gegenständlichen Fall Immobilien und in anderen Fällen Unternehmen zu bewerten sind. Eine wesentliche Abweichung zwischen der Liegenschafts- und Unternehmensbewertung ist in der Ermittlung des Zinssatzes zu sehen, denn in der Liegenschaftsbewertung kann ein kapitalmarktbasiertes Modell zu falschen (hohen) Zinssätzen und in der Folge zu niedrigen Ertragswerten führen. Eine weitere nicht unbeachtliche Divergenz zwischen der Liegenschafts- und Unternehmensbewertung liegt im Ertragswagnis, welches von der Objektart abhängig ist. So unterliegen beispielsweise die Erträge aus Mietwohngrundstücken einem deutlich geringeren Risiko als jene aus gewerblich oder industriell genutzten Objekten. Dass die Unternehmensbewertung in Bezug auf die Renditeerwartungen zur Liegenschaftsbewertung stark differiert liegt u.a. in der Dauer der Kapitalbindung, zumal mittelfristige Veranlagungen in festverzinsliche Wertpapiere nicht mit langfristigen Investitionen in Immobilien gleichzusetzen sind. Grund und Boden gilt im Allgemeinen als wertbeständiger und sicherer als Geldvermögen. Daher wird sich ein Immobilieninvestor mit einem geringeren Jahresertrag begnügen, als es bei einer Investition in nominelle Geldwerte der Fall ist. Zudem setzt sich der Gesamtprofit einer Immobilieninvestition aus einem Teil Ausschüttung und einem Teil Wertsteigerung zusammen, die Rendite der Kapitalanlage hingegen rührt ausschließlich von der Ausschüttung her. Während das Mietwohngrundstück hauptsächlich dem Wohnen und der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient, dient die Liegenschaft in einem Unternehmen einem gänzlich anderen, einem betrieblichen Zweck. Diese unterschiedliche Nutzung kann bei einer betrieblichen Liegenschaft eine größere Abnutzung des Gebäudes und damit eine kürzere Nutzungsdauer desselben bedingen. Außerdem können die Anforderungen an einem betrieblich genutzten Gebäude sehr unterschiedlich sein, was auch in der Bewertung der betrieblichen Liegenschaft seinen Niederschlag findet. Benötigt ein Unternehmen eine Fabrikshalle mit hohen Räumen, da die Produktionsmaschinen sehr groß und hoch sind, wird dieselbe Fabrikshalle in einem anderen Unternehmen einen anderen Wert haben, wenn die Anforderungen des anderen Unternehmens nicht an Gebäude mit hohen Räumen anknüpfen. Die betrieblich genutzte Liegenschaft ist auf die jeweilige unternehmerische Leistungserbringung zugeschnitten und daher mit einem Mietwohngrundstück nicht vergleichbar. Aus all diesen Gründen ist die Immobilienbewertung kein Spezialfall der Unternehmensbewertung. Hinsichtlich der Ermittlung des Bodenwertes im Sachwertverfahren wurde in den diesbezüglichen Gutachten der von der Stadt Wien, MA 25, veröffentlichte Wert für die Ermittlung des Richtwertes gem. § 16 MRG angenommen. Dieser Grundkostenanteil sei vom Gutachter als angemessener Grundwert angesehen worden. Zu dieser Vorgehensweise ist festzuhalten, dass der von der Stadt Wien veröffentlichte Wert der Ermittlung des Grundkostenanteiles für Objekte dient, die dem Richtwertmietzins (§ 16 MRG) unterliegen, um die Höhe des zulässigen Richtwertmietzinses zu ermitteln. Da die gegenständlichen Liegenschaften jedoch auch gewerbliche Bestandobjekte und Mietobjekte, deren Nutzfläche größer als 130 m² ist, beinhalten, die nicht dem Richtwertmietzins unterliegen, und damit die Ertragserzielungsmöglichkeiten wesentlich höher sind, als bei reinen Wohnobjekten, erscheint der Ansatz dieser Beträge für den Bodenwert der gegenständlichen Liegenschaften nicht zutreffend. Während im Sachwertverfahren der Gutachter feststellte, dass für beide Gebäude infolge des Denkmalschutzes ein Abschlag von 15 % zu berücksichtigen sei, sei im Ertragswertverfahren kein diesbezüglicher Abschlag mehr anzusetzen. Eine diesbezügliche Begründung fehlt. Betreffend die Ermittlung des Ertragswertes stellte der Gutachter detaillierte Planungsrechnungen (= Ertragswertrechnungen) für einen Detailprognosezeitraum von 48 Jahren (2001 bis 2049 bzw. 2001 bis 2050) dar. Abgesehen davon, dass mit einem 48 bzw. 49 jährigen Prognosezeitraum versucht wird eine Genauigkeit darzustellen, die der in der Natur der Schätzung innewohnenden Unschärfe widerspricht, ist laut KFS BW1 2006, Punkt 4.3.4, Planung und Prognose (Phasenmethode) der Detailprognosezeitraum auf drei bis fünf Jahre begrenzt. Auch laut ÖNORM B 1802-2, Punkt 4.2.1.1 ist der Detailprognosezeitraum bei Anlageimmobilien mit zehn Jahren wesentlich geringer angesetzt als in den K-Gutachten. Wenn dem Gutachter der jährliche Instandhaltungssatz für die D.str.1 in Höhe von 0,67 % und für die D.str.2 in Höhe von 0,54 % der Herstellungskosten am Bewertungsstichtag plausibel erscheine, teilt der UFS diese Ansicht nicht. Zum einen wird in der Literatur für sehr alte, bereits unter Denkmalschutz stehende Objekte ein durchschnittlicher Prozentsatz von 4 % der Herstellungskosten empfohlen (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4. Aufl., 2002, S. 94), zum anderen ist die Valorisierung der Beträge aus der deutschen Literatur mit Hilfe des österreichischen Baupreisindex ein nicht vertretbarer Ansatz genommen worden; denn die genannten Beträge (Instandhaltungskosten zwischen € 7,42 und € 12,02) verändern sich ab dem 1. Jänner eines jeden dem 1. Jänner 2005 folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich seit der letzten Veränderung der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland insgesamt verändert hat. Dass die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland mit den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Österreich vergleichbar sind, ist ernsthaft zu bezweifeln. Hinsichtlich der Nutzungsdauer beider Liegenschaften ist der Gutachter im Ertragswertverfahren jeweils von einer unendlichen (unbegrenzten) Nutzungsdauer ausgegangen und hat somit der letzten Periode des Planungshorizontes einen gleichbleibenden Liegenschaftsertrag (= ewige Rente) unterstellt. Es widerspricht den Erfahrungen des täglichen Lebens, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer iSd Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) eines Gebäudes die technische (Rest-) Lebensdauer desselben Gebäudes übersteigt. Bei Ansatz einer "ewigen" wirtschaftlichen Nutzungsdauer iSd LBG ist die "Endlichkeit" des Gebäudes im angewendeten Liegenschaftszinssatz zu berücksichtigen. Dies ist bei den gegenständlichen Gutachten nicht der Fall. Auch für Zwecke der rechnerischen Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten (und damit auch zur Bestimmung des Zeitraumes des zu erwartenden zukünftigen Ertrages) ist grundsätzlich von einer Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen (VwGH vom 31. Mai 2006, 2002/13/0073). Unter Berücksichtigung der oben angeführten Gründe gelangt der UFS somit zur Ansicht, dass die in den K-Gutachten ermittelten fiktiven Anschaffungskosten nicht als Bemessungsgrundlage für die AfA heranzuziehen sind. Soweit das Finanzamt in seiner Stellungnahme vom 21. August 2012 die Ansicht vertritt die Verkehrswertgutachten der zwei Liegenschaften, und zwar betreffend die L.g. und den R.pl., seien als Korrektiv für die Ermittlung des Anteils Grund und Boden der berufungsgegenständlichen Liegenschaften heranzuziehen, schließt sich der UFS dieser Meinung nicht an, da die drei genannten Liegenschaften eben nicht für Vergleichszwecke dienlich sind. In der Gegenäußerung des Bw. vom 6. November 2012 führt der Bw. an, dass die fiktiven Anschaffungskosten in ein Preisgefüge einzuordnen seien, welches für vergleichbare Liegenschaften mit gleichem Baustil (Gründerzeit) und für den Baustil typischen Errichtungsjahren, mit ähnlicher Gestaltung des Hausinneren und -äußeren am Markt innerhalb einer weniger Jahre umfassenden Zeitspanne erzielt worden sei. Diesem Vorbringen ist zu erwidern, dass der VwGH zwar ein Preisgefüge für vergleichbare Liegenschaften angenommen hat, da im gegenständlichen Fall jedoch keine vergleichbaren Liegenschaften vorliegen, ist ein diesbezügliches Preisgefüge nicht zu ermitteln. Betreffend das Schätzgutachten T.str. bringt der Bw. vor, dass der Nutzflächenpreis pro m² durch die aus dem Grundbuch ersichtlichen anschaffungsnahen Zusatzfinanzierungen widerlegt worden sei. Auch wenn dieser Sachverhalt zutreffen mag und das Gutachten bereits im Jahr 1994 erstellt worden ist, ist doch erstaunlich, wie hoch der Bodenwert im Sachwertverfahren damals angesetzt wurde. Der Bodenwert betrug € 1.022.506,70 und der Gebäudewert € 537.197,59; dies ergibt einen Anteil des Bodenwertes in Höhe von 65,56 %. Hinsichtlich des Schätzgutachtens L.g. bezweifelt der Bw. die Aussage der Außenprüfung, dass mehr als ein Drittel der Wohnungen bestandfrei geworden seien; in weiterer Folge schließt er daraus, dass die gesamte Liegenschaft umfangreich saniert hätte werden müssen. Diesem Einwand ist die Feststellung aus dem diesbezüglichen Schätzgutachten entgegenzuhalten, wonach der Bauzustand des Gebäudes sehr gut ist und Gebrechen nicht ersichtlich sind (Schätzgutachten vom 23. Jänner 2000, S. 6). Wenn der Bw. ausführt, der ausgewiesene Nutzflächenpreis der Liegenschaft R.pl. sei besonders repräsentativ, da der Verkauf dieser Liegenschaft bewiesen habe, dass theoretische Ertragswertermittlungen immer mit erzielten Preisen von Vergleichsobjekten auf dem Liegenschaftsmarkt zu überprüfen seien, gelangt der unabhängige Finanzsenat nicht zu dieser Ansicht. Abgesehen davon, dass die Liegenschaft R.pl. aus Eigentumswohnungen besteht, zeigt dieser Verkauf sehr deutlich, dass laut Verkehrswertgutachten der Anteil für Grund und Boden eben nicht 20 % der Anschaffungskosten ausmacht. Der Verkehrswert wurde darin mit € 3.136.000,00 festgestellt, wobei im Sachwertverfahren der Anteil des Bodenwertes gegenüber dem Sachwert 37 % betrug. Dies zeigt ganz deutlich, dass die Lage des Grundstückes offenkundig ein wichtiger Faktor in der Preisbildung von Liegenschaften bzw. Liegenschaftsanteilen darstellt. Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass ein Überprüfen der theoretischen Ertragswertermittlungen mit am Markt erzielten Preisen von Vergleichsobjekten jedenfalls voraussetzt, dass Vergleichsgrundstücke vorliegen. Soweit der steuerliche Vertreter des Bw. die Ansicht vertritt, das Vergleichswertverfahren sei eine der wesentlichsten Methoden um Verkehrswerte zu bestimmen und um Ergebnisse anderer Methoden zu verproben, ist darauf hinzuweisen, dass selbst der Gutachter Dr.Y. in seinen verfahrensgegenständlichen Gutachten das Vergleichswertverfahren nicht herangezogen hat, da im gegenständlichen Verfahren eben keine vergleichbaren Liegenschaften gegeben sind. Nach Ansicht des UFS sind zum Beispiel Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder parzellierte Grundstücke, also einheitliche Objekte, miteinander vergleichbar. Im gegenständlichen Fall sind die Liegenschaften - wie oben schon ausgeführt - in Größe, Form und Nutzfläche unzweifelhaft unterschiedlich zur Liegenschaft R.pl. Was die Conclusio des steuerlichen Vertreters des Bw. und seiner beiden Mitautoren in der ÖStZ 2005, 311, Heft 15-16 vom 2. August 2005, fiktive Anschaffungskosten und Vergleichswertverfahren betrifft, wonach die Art und Weise der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten von der Art der Liegenschaft abhänge, wonach das Vergleichswertverfahren eine der wesentlichsten Methoden sei um Verkehrswerte zu bestimmen und um Ergebnisse anderer Methoden zu verproben, ist darauf hinzuweisen, dass das Vergleichswertverfahren eine von mehreren Methoden der Wertbestimmung von Liegenschaften ist und eine Verprobung der Bewertungsergebnisse mit der Vergleichswertmethode nur dann zielführend ist, wenn für die zu bewertende Liegenschaft vergleichbare Liegenschaften vorliegen; dann lässt sich aus dem Preisgefüge ein Marktpreis ableiten. Wenn die Autoren in der Zusammenfassung des Artikels desweiteren die Ansicht vertreten, mit den fiktiven Anschaffungskosten sei vom Gesetzgeber ausschließlich der Marktpreis gemeint, schließt sich der UFS dieser Meinung nicht an. Jeder Verkaufsvorgang ist sowohl von den subjektiven Einschätzungen und Bewertungen der beteiligten Personen als auch von Zufälligkeiten abhängig, die im Bereich der entscheidenden Personen liegen. Dadurch können der individuell vereinbarte Kauf(Markt)preis und der Verkehrswert nur im Idealfall übereinstimmen. Betreffend das Vorbringen des Bw., das VwGH-Erkenntnis vom 10. August 2005, 2002/13/0132 habe zu einer Meinungsänderung des Hofrat Dr.X. geführt, da er dem VwGH nicht widersprochen und keine Einwendungen gegen eine Verprobung der aus dem Ertragswert abgeleiteten fiktiven Anschaffungskosten mittels Vergleichsgrundstücken vorgebracht habe, ist zu bemerken, dass eine Meinungsänderung einer nicht am Verfahren beteiligten Person keinen Umstand darstellt, der entscheidungswesentlich ist. Wenn der Bw. ausführt, die Nutzflächen der von ihm angeführten Vergleichsliegenschaften und auch die in der Folge dargestellten 82 Liegenschaften würden um die 2.000 m² schwanken und eine gänzliche Eigennutzung sei schwer vorstellbar, ist darauf hinzuweisen, dass die Nutzflächen der vom Bw. angeführten Vergleichsliegenschaften nicht um die 2.000 m² schwanken. Die Nutzflächen der Liegenschaft T.str. betragen laut Gutachten vom 8. März 1994 rund 924 m², der Liegenschaft L.g. laut Gutachten vom 23. Jänner 2000 2.987 m² und der Liegenschaft R.pl. laut Gutachten vom 28 Februar 2002 2.298 m² (ohne Kellerräume, Terrassen und Balkone). Auch aus den neun Blättern der Beilage 10 ist die Höhe der Nutzflächen der 82 Liegenschaften nicht ersichtlich, sodass eine diesbezügliche Überprüfung dieses Vorbringens nicht durchführbar ist. Hinsichtlich der Vorlage von 82 Liegenschaftsverkäufen im 1. Bezirk in den Jahren 1997 bis 2005 mag es zwar zutreffen, dass mit zunehmender Anzahl an Vergleichspreisen der Verkehrswert an Repräsentativität zunimmt, dass der VwGH jedoch verlange, die fiktiven Anschaffungskosten müssten in ein Preisgefüge passen, sieht der UFS so nicht. Der VwGH hat vielmehr ausgesprochen, dass Informationen zur Ermittlung des fiktiven Anschaffungswertes einer Liegenschaft aus Verkaufspreisen vergleichbarer Liegenschaften gewonnen werden können (siehe VwGH vom10. August 2005, 2002/13/0132). Wenn nun aber wie im gegenständlichen Fall keine vergleichbaren Liegenschaften vorliegen, ist auch die Ermittlung eines Preisgefüges, wie dies der Bw. anhand von 82 Liegenschaften darzustellen versucht, nicht entscheidungsrelevant. Soweit der Bw. zur Höhe der Grundanteile der gegenständlichen Liegenschaften vermeint, durch die Stellung der Gebäude unter Denkmalschutz sei eine unendliche Bindung des Bodenwertes normiert, ist daraus jedoch nicht zu folgern, dass der Grund und Boden der bebauten Liegenschaften deshalb keinen Verkehrswert besitzt. Gerade weil im 1. Bezirk praktisch ein "Freigrundwert" einer Liegenschaft nicht existiert, bedeutet dies doch nicht, dass der nackte Grund und Boden im 1. Bezirk keinen Wert besitzt bzw. weil nicht bestimmbar, mit Null festzusetzen ist. Denn der Wert und damit auch der Preis einer bebauten Liegenschaft hängt von Angebot und Nachfrage ab, wobei der Preis im Wesentlichen vom Nutzen für den Einzelnen, Grad der Knappheit der Liegenschaften und verfügbaren Kapital bestimmt wird (Ross-Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen, 29. Aufl., S. 30). Wenn nun praktisch keine unbebauten Grundstücke im 1. Bezirk in Wien vorhanden sind, ist der Wert solcher wegen der vorhandenen Knappheit geradezu als unbezahlbar hoch einzuschätzen. Diesen Wert mit Null zu beziffern, entspricht nicht der wirtschaftlichen Realität. Der Schlussfolgerung des Bw., dass eine Verwertung des nackten Grund und Bodens wegen des Gebäudeabbruchverbotes erst in unendlicher Zukunft möglich sei, kann sich der UFS nicht anschließen, da eine der Preiskomponenten bei der Verwertung bebauter Liegenschaften die Lage des Grundstückes ist und die Lage der Liegenschaft, somit ihr Wert, im Verkaufspreis Eingang findet. Wenn der Bw. abschließend die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlagen bzw. der Bodenwertanteile der gegenständlichen Liegenschaften unter Zugrundelegung der in der Berufung vom 11. Mai 2005 ermittelten Verkehrswerte entsprechend der EStR RZ 6447, 2. Absatz ersucht und zur Stellungnahme des Finanzamtes vom 21. August 2012, wonach als Korrektiv für die fiktiven Anschaffungskosten der Mittelwert der Grundstückspreise pro m² der Liegenschaften L.g. und R.pl. als Wert für die Berechnung des Anteils Grund und Boden der gegenständlichen Liegenschaften herangezogen werden könne, keine diesbezüglichen Äußerungen getätigt hat, ist zu erwidern, dass der Ansatz der in der Berufung vom 11. Mai 2005 ermittelten Verkehrswerte unter Berücksichtigung lediglich eines 20 % igen Anteils von Grund und Boden im gegenständlichen Fall nicht das Ziel der größtmöglichen Annäherung an die Wirklichkeit erreicht. Daher ermittelt der UFS die fiktiven Anschaffungskosten der gegenständlichen Liegenschaften nach dem Ertragswertverfahren in Kombination mit dem Sachwertverfahren (siehe Vorhalt vom 28. Februar 2011). Hinsichtlich des Kapitalisierungszinssatzes hat der Bw. lt. Erklärung einen Betrag von 3 % beantragt. Die bewertungsrechtliche Literatur spricht bei Mietwohngrundstücken von einer Bandbreite zwischen 3,5-4,5 % (Ross-Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen, 29. Aufl., S. 442), wobei in Toplagen der Kapitalisierungszinssatz noch um ½ bis 1 % unterschritten werden kann. Da sich die beiden berufungsgegenständlichen Liegenschaften jeweils in einer Toplage befinden, wird ein Kapitalisierungszinssatz in Höhe von 2,5 % angenommen. Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten und AfA | | | El.str.24 | | El.str.26 | | | | S | | S | | Sachwert | | 42.048.900,00 | | 47.428.750,00 | lt. Erkl. | Jahresertrag | | 1.347.575,00 | | 1.370.162,00 | lt. Erkl. | Kapitalisierungsz. | | 2,5% | | 2,5% | | Restnutzung | | 50 Jahre | | 50 Jahre | | Faktor | | 28,36 | | 28,36 | | Ertragswert | | 38.217.227,00 | | 38.857.794,32 | | Gewichtung Sachwert | 1 | 42.048.900,00 | 1 | 47.428.750,00 | | Ertragswert | 2 | 76.434.454,00 | 3 | 116.573.382,96 | | | 3 | 118.483.354,00 | 4 | 164.002.132,96 | | Fiktive Anschaffungskosten | | 39.494.451,33 | | 41.000.533,24 | | Anteil Grund/Boden | 20 % | 7.898.890,27 | | 8.200.106,65 | | Anteil Gebäude | 80 % | 31.595.561,06 | | 32.800.426,59 | | AfA | 2 % | 631.911,22 | | 656.008,53 | | | | El.str.24 | | El.str.26 | | | | € | | € | | Sachwert | | 3.055.812,74 | | 3.446.781,68 | lt. Erkl. | Jahresertrag | | 97.932,09 | | 99.573,56 | lt. Erkl. | Kapitalisierungsz. | | 2,5% | | 2,5% | | Restnutzung | | 50 Jahre | | 50 Jahre | | Faktor | | 28,36 | | 28,36 | | Ertragswert | | 2.777.354,07 | | 2.823.906,16 | | Gewichtung Sachwert | 1 | 3.055.812,74 | 1 | 3.446.781,68 | | Ertragswert | 2 | 5.554.708,14 | 3 | 8.471.718,48 | | | 3 | 8.610.520,88 | 4 | 11.918.500,16 | | Fiktive Anschaffungskosten | | 2.870.173,63 | | 2.979.625,04 | | Anteil Grund/Boden | 20 % | 574.034,73 | | 595.925,01 | | Anteil Gebäude | 80 % | 2.296.138,90 | | 2.383.700,03 | | AfA | 2 % | 45.922,78 | | 47.674,00 | Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betreffend die berufungsgegenständlichen Liegenschaften | D.str.1 | 2001 S | 2002 € | 2003 € | Einkünfte alt | -166.377,73 | +48.275,42 | +20.217,41 | AfA alt | +703.398,42 | +51.117,73 | +51.117,73 | AfA neu | -631.911,22 | -45.922,78 | -45.922,78 | Einkünfte neu | -94.890,53 | +53.470,37 | +25.412,36 | | | | | D.str.2 | 2001 S | 2002 € | 2003 € | Einkünfte alt | -4.325,19 | +13.548,52 | +52.267,76 | AfA alt | +740.121,89 | +67.233,44 | +53.786,76 | AfA neu | -656.008,53 | -47.674,00 | -47.674,00 | Einkünfte neu | +79.788,17 | +33.107,96 | +58.380,52 Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betreffend sämtliche Liegenschaften des Bw. | | 2001 S | 2002 € | 2003 € | Sch.g. | +1.323.893,00 | +31.575,83 | +94.665,14 | D.str.1 | -94.890,53 | +53.470,37 | +25.412,36 | D.str.2 | +79.788,17 | +33.107,96 | +58.380,52 | Eink.V+V lt. Feststellungen zu St.Nr. ABC/DEFG | -13.003,00 | +83.520,74 | +90.305,12 | B. | -4.340,00 | +1.677,08 | -422,17 | Summe | +1.291.447,64 | +203.351,98 | +268.340,97 Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Beilagen: 4 Berechnungsblätter Wien, am 19. Dezember 2012