UFSW RV/0143-W/02

Für das Vorliegen von unveränderten Nutzungsverhältnissen bei den Häusern A-Zeile 84, L-Gasse 93, und M-Gasse 11 [welche ebenso wie die Häuser H-Gasse 10 und B-Gasse 22 nach dem Jahr 1915 errichtet worden waren] in den auf den Zeitraum von 1989 bis 1993 nachfolgenden Streitjahren sprach das Fehlen von Anhaltspunkten dafür, der Bw. hätte auch nur bei einem der in Rede stehenden Liegenschaften bisher unterlassene Erhaltungsarbeiten in den Streitjahren nachzuholen gehabt (vgl. die gutachtliche Bewertung des Bauzustandes L-Gasse 93 "Die tragende Bausubstanz ist in gutem Zustand. Dachdeckung, Dachverblechung und Außenputz werden offensichtlich regelmäßig instandgehalten"). Auf den Mangel an Indizien für Ereignisse, die in den für die Berufungsentscheidung streitrelevanten Jahre eingetreten wären und die Verkürzung der Restnutzungsdauer der Wohnhäuser zur Folge gehabt hätten, sei verwiesen. Insofern verschafften die mit 25. September 1997 datierten Sachverständigengutachten betreffend der Häuser A-Zeile 84, L-Gasse 93, und M-Gasse 11, in Verbindung mit den Überschussrechnungen für die in Rede stehenden Streitjahre dem Unabhängigen Finanzsenat die Gewissheit über das Vorliegen einer kontinuierlichen Betätigung des Bw. in den in Rede stehenden Häusern, somit der Neigung des Bw., sein aus Liegenschaften bestehendes Kapitalanlagevermögen in seinem Wert zu erhalten und, wenn möglich, zu vermehren. Schon allein aufgrund der obigen Ausführungen zum gegenständlichen strittigen Punkt bestanden seitens des UFS keine Bedenken, sich den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshof betreffend der Gutachten anzuschließen, weil eine neuerliche Befundaufnahme längere Zeit nach dem Bewertungsstichtag zur Folge gehabt hätte, dass der Gutachter auch Aussagen darüber zu treffen gehabt hätte, auf Grund welcher Anhaltspunkte (Vorliegen zeitnaher Dokumentationen, Hinweise auf vorgenommene Erhaltungsarbeiten, Nutzungsintensität) aus dem vorgefundenen Ist-Zustand auf die zum früheren Bewertungsstichtag gegebenen Verhältnisse geschlossen werden konnte. Eine bloße Rechenoperation (Restnutzungsdauer im Zeitpunkt der Gutachtenserstellung zuzüglich der seit dem AfA-Stichtag vergangenen Jahre) wird diesen Anforderungen im Regelfall nicht gerecht, weil dabei außer Acht gelassen wird, dass die Restnutzungsdauer durch erst nach dem Erwerb eingetretene Umstände (Schadensereignisse, unterlassene Erhaltungsmaßnahmen) eine Verkürzung erfahren haben konnte. In analoger Anwendung des Erkenntnisses des Verwaltungsgerichtshofs vom 20. Dezember 2006, 2002/13/0112, demzufolge im Einzelfall unter Auseinandersetzung mit den im Gutachten getroffenen Feststellungen und Schlussfolgerungen zu beurteilen ist, ob der Nachweis als erbracht zu würdigen ist, waren für den UFS die dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 25. April 2001, GZl. 99/13/0221, betreffend Einkommensteuer und Umsatzsteuer jeweils für die Jahre 1989 bis 1993, vorangegangenen Ausführungen in den Berufungen gegen die Bescheide betreffend Einkommen- und Umsatzsteuer jeweils für die Jahre 1994 bis 1999 mangels entsprechender inhaltlicher Substanz nicht dazu geeignet, die Anwendung eines höheren als den gem. § 16 Abs.1 Z 8 lit. e EStG 1988 vorgesehenen 1,5 % Prozentsatz bei der Ermittlung der Afa von den Anschaffungskosten für alle der in Rede stehenden Objekte zu begründen. d) 18., B-Gasse 22, H-Gasse 10 Mit den nachfolgend zitierten Gutachten wurden die oben genannten Wohnhäuser vom Gerichtssachverständigen Dipl. Ing. HG wie folgt beschrieben: Gutachten (vom 25. Mai 2002) betreffend Restnutzungsdauer 1180 Wien, B-Gasse 22 "Die augenscheinlich solide, offensichtlich im Errichtungsjahr auf den Regeln der Technik aufbauende Gebäudeerrichtung, gepaart mit der Umsetzung des architektonischen Konzepts eines einfacheren Einfamilienhauses bezüglich des Raumangebotes, der Raumgrößen und der Gesamtnutzfläche, dies in Verbindung mit der Lage und daraus resultierend mit der Wohnqualität, die dieses Objekt zulässt und somit der begrenzt möglichen Anlagegutverwertung bzw. Möglichkeit der Erträgniserzielung ergibt auf Basis der stattgefundenen eingehenden Prüfung, wie dies im vorliegenden Gutachten zum Ausdruck kommt, in der Beurteilung des endgefertigten Sachverständigen eine Nutzungsdauer von ca. 80 Jahren. | Die Restnutzungsdauer beträgt: | | zum Zeitpunkt der Befundaufnahme 7. März 2002 80 Jahre - 43 Jahre (Alter des Objekts bis zur Befundaufnahme) | 37 Jahre | Wegen den oa. Anmerkungen zum gegenständlichen Objekt erfolgt eine Abrundung der Restnutzungsdauer zum Zeitpunkt 7. März 2002 auf |   35 Jahre | Zum Zeitpunkt der Anschaffung (Nov. 1996) 80 Jahre - 38 Jahre (Alter des Objekts bis zum Zeitpunkt des Ankaufs Nov. 1996) |   42 Jahre | Wegen den o.a. Anmerkungen zum gegenständlichen Objekt erfolgt eine Abrundung der Restnutzungsdauer zum Zeitpunkt der Anschaffung (Nov. 1996) auf |   40 Jahre Gutachten (vom 26. September 2002) betreffend B-Gasse 22 Das Gutachten, gegliedert in Teil A: Ermittlung des Verkehrswerts als AfA-Basis des Einfamilienwohnhauses; Teil B: Ermittlung des Grundwerts, beschreibt den Bau- und Erhaltungszustand des seit rund 1958 bestehenden Objekts unter Punkt 5, als einen solchen, der entsprechend der technischen Konstruktion und der Bestandsdauer in einem mäßig bis mittleren Zustand sei. Anstehende Reparaturen sowie laufende Investitionen, diverse Erneuerungen seien laut Information durch den Bw. stets umgehend durchgeführt worden. Die laufende Instandhaltung (außen und innen) des gesamten Gebäudes sei auf Grund eines Gerichtsurteils eine festgelegte Verpflichtung des Vermieters gewesen. Das Wohnobjekt mache einen mäßigen Gesamteindruck. Das Objekt sei vermietet und in einem, entsprechend der Benützungsdauer mäßigen bis mittleren Zustand. Die erforderlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten (Parkettböden, Wände, Decke) seien lt. Information des Bw. laufend erfolgt. Im Zuge der Befundaufnahme hätten durch bloßen Augenschein keine überfälligen Instandhaltungsarbeiten, die die technisch-wirtschaftliche Wertminderung überschreiten, festgestellt werden können. Dem Punkt 6. des Gutachtens zufolge bestehen die Außenanlagen aus den nachfolgenden Positionen Einfriedung: zur Straße Betonmauer rd. 80 cm hoch, mit Fundament, lanzenförmige Eisenelemente, weiß gestrichen, gesamt 2,4 m hoch, Garteneingangstüre aus Metall integriert in Einfriedung, vom Wohnobjekt elektrisch zu öffnen sonst Maschendrahtzaun Traufenpflaster Einfahrtstore aus Metall (2-flügelig, mechanisch), integriert in Einfriedung, Garagenabfahrten befestigt, mit beidseitiger Wangenmauer Zugang zum Haus: betonierte Stiege, betonierter Weg auch zum hinteren Teil des Gartens Unter Punkt 8.3 des Gutachtens wurde als Zeitwert für die unter Punkt 6 angeführten Außenanlagen eine Pauschale von € 8.500 angesetzt. Unter Punkt 9 wurde die Ermittlung des Ertragswerts in folgender Form dargestellt: Bei dem Objekt, sehr gute Lage "handelt es sich um ein Ertragsobjekt gesamte WNFL/NFL 308 m² (mit anteil. Keller, Balkone und 2 Garagen) Dachboden ausgebaut, tw. Trockenboden Laut. Aufstellung ist das Objekt zu 100 % vermietet; keine Leerstehungen, Ertrag aus reiner Wohnungsmiete erzielt (keine Geschäfts- oder Büroflächen) | Mieteinnahmen mtl., exkl. BK, USt. € 1.090 (S 15.000) inkl. Nutzung des Gartens (€ 1.090 x 12 =) |   € |   13.080,- | abzügl. laufende Erhaltung (Gesamtansatz für Instandhaltung und Instandsetzung): | | | 1,2% von Neubauherstellungskosten netto ger. (-) 3.619.- abzüglich Mietausfallwagnis: 2 % des Mietzinses von € 13.080 p.a. = ger. (-) 262.- | | | Abzüglich | € | 3.881 | Jahresreinertrag ger. | € | 9.200 | Jahresreinertrag des Bauobjekts | € | 9.200 | | ATS | 126.595 Wenn man von einer weiteren Vermietungsdauer von 35 Jahren (bezogen auf den Zeitpunkt der Bestandsaufnahme März 2002) bzw. 40 Jahren (ab dem Zeitpunkt der Anschaffung Nov. 1996) ausgeht, weil unterstellt wird, dass quasi eine unternehmerische Einheit zwischen Grundstück und Gebäude besteht, ist daher der vorig angeführte Mietzinsbetrag grundsätzlich als Ausgangsbasis in Ansatz zu bringen. Allerdings muss bedacht werden, dass in einem Zeitraum von 35 Jahren die Wertsicherungsklausel von Mietverträgen eine Rolle spielen wird, das heißt, dass für die Ertragswertermittlung im Weg der Schätzung ein rund 35%-iger Zuschlag zum angesetzten Mietzins vorzunehmen ist, wobei nachstehende Überlegungen zusätzlich anzustellen sind. Wenn man daher für den weiteren Zeitraum von 40 Jahren einen identischen Zuschlag von 35 % für die Mietzinsentwicklung vornimmt, so ist derselbe den Vorsichtsprinzipien für zukünftige Ertragschancen durchaus angemessen. Sinngemäß werden die in Pkt VI.2. des Fachgutachtens KFS BW1 angeführten Fakten berücksichtigt - somit ergibt sich nachstehende Berechnung: | Jahresreinertrag des Bauobjekts | € | 9.200 | + 35% Zuschlag für Wertsicherung ger. | € | 3.220 | | € | 12.420 | Jährlicher nachhaltiger Nettoertrag | € | 12.420 | Kapitalisiert mit 4,5 % Zinsfuß (entspricht der Marktlage für derartige Objekte) Der Zinssatz liegt innerhalb der Bandbreite der Empfehlungen des Hauptverbandes zur Höhe des Kapitalisierungszinssatzes Restnutzungsdauer: 40 Jahre (siehe Pkt. 5) Vervielfältiger nach Ross-Brachmann: 18,23 € 12.420 * 18,23 = € 226.417 | | | Gebäudeertragswert | € | 226.417 | Zuzüglich Grundwert | € | Entfällt | Ertragswert (ohne Grundwert) | € ATS | 226.417 3.115,566 Unter Punkt 10 wurde zum "Verkehrswert/Absetzung für Abnutzung" Folgendes vorgebracht: "Der Verkehrswert wird im Sinn der §§ 3 Abs. 2 und 7 Abs. 2 LBG aus dem Sachwert und dem Ertragswert ermittelt und der Marktlage angepasst. Eine Gewichtung nach dem Sachwert kann entfallen, da das Objekt mit den angesetzten Mietertrag (rechtlich möglich und marktwirtschaftlich erzielbar) einen Ertragskäufer anspricht. Der Verkehrswert entspricht dem Ertragswert. Gesondert sind dazu die Außenanlagen zu rechnen. | 9. | Ertragswert | € | 226.417 | 8.3 | Außenanlagen | € | 8.500 | Verkehrswert/Absetzung für Abnutzung | € S | 234.917 3.232.528 Dieser Wert entspricht nicht dem im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) definierten "Verkehrswert" Gutachten (vom 26. August 2002) betreffend Restnutzungsdauer H-Gasse 10, "Auf Grund der Bebauungsbestimmungen (Plandok. 6195) ergibt sich, dass eine Erweiterung des Grundrisses sowie eine höhere Gebäudehöhe nicht möglich sind. Die Gebäudehöhe beträgt rd. 10 m und ist daher nur deswegen zulässig, weil es sich um einen Altbestand handelt. Da somit weder Fläche noch Kubatur erweitert werden können, muss mit den gegebenen Verhältnissen das Auslangen gefunden werden. Aus den Grundrissplänen ergibt sich, dass im 1. OG zwei größenmäßig ausreichende Schlafzimmer zur Verfügung stehen, während die restlichen zu klein dimensioniert sind. Da jedoch für eine entsprechende Vermietungsnutzung mindestens vier vollwertige Schlafzimmer zur Verfügung stehen müssen, ist hiedurch auf längere Sicht gesehen mit einer eingeschränkten Vermietungsnutzung zu rechnen. Nach der Einschätzung des endgefertigten Sachverständigen beträgt die Restnutzungsdauer zum Zeitpunkt der Befundaufnahme 28. Dezember 2001 rd. 30 Jahre. Mit der Zusammenfassung des Gutachtens hielt der Sachverständige fest: "Die augenscheinlich qualitativ solide, offensichtlich auf den Regeln der Technik aufbauende Gebäudeerrichtung, gepaart mit der Umsetzung eines gelungenen architektonischen Konzepts, dies in Verbindung mit der Lage und daraus resultierend mit der Wohnqualität, die dieses Objekt zulässt und somit der möglichen erfolgreichen Anlagegutverwertung ergibt auf Basis der stattgefundenen eingehenden Prüfung, wie dies im vorliegenden Gutachten zum Ausdruck kommt, in der Beurteilung des endgefertigten Sachverständigen eine Nutzungsdauer von 100 Jahren, woraus sich eine aktuelle Restnutzungsdauer von rund 30 Jahren ergibt. Die Restnutzungsdauer beträgt zum Zeitpunkt der Befundaufnahme 28. Dezember 2001 (100 Jahre minus 70 Jahre (Alter des Objekts bis zur Befundaufnahme)) rd. 30 Jahre . Die Rückprojektion der Restnutzungsdauer auf Juni 1997 erfolgt zufolge des Bauzustandes und des Baualters des Objekts linear, weil es sich nur um einen vierjährigen Zeitraum handelt. Die Restnutzungsdauer beträgt zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages (Vermietung ab Juni 1997) für die Ermittlung des Verkehrswerts (100 Jahre minus 67 Jahre) rd. 33 Jahre." Gutachten (vom 30. November 2002) betreffend Verkehrswerts H-Gasse 10 Unter Punkt 5 wurde der Bau- und Erhaltungszustand des Objekts u. a. wie folgt beschrieben: "Das Objekt besteht seit rd. 1930... Der Bauzustand ist entsprechend der technischen Konstruktion und der Bestandsdauer in einem guten Zustand, der Erhaltungszustand in einem guten bis sehr guten Zustand. Anstehende Reparaturen sowie laufende Investitionen, diverse Erneuerungen wurden lt. Information durch" den Bw. stets umgehend durchgeführt. Im Jahr 1983 erfolgten umfangreiche Erneuerungsarbeiten (Parkettböden, Wände, Decke, etc.). Im Jahr 1984 wurde das Schwimmbecken im Garten (8*4m) hergestellt. Das Objekt ist lt. Information durch" den Bw. "seit Juni 1997 wieder vermietet, macht einen guten bis sehr guten und sehr gepflegten Gesamteindruck. Im Zuge der Befundaufnahme konnten durch bloßen Augenschein keine überfälligen Instandhaltungsarbeiten festgestellt werden, die die technisch-wirtschaftliche Wertminderung überschreiten." Unter Punkt 6. des Gutachtens wurden die Außenanlagen wie folgt beschrieben: Einfriedung: Betonsockel rd. 30cm hoch, Metallfelder zwischen Betonstehern Eingangstor aus Metall Traufenpflaster Einfahrtstore aus Metall, Garageneinfahrt befestigt Schwimmbecken im Garten 8*4 m, mit Kunststoff-Folie ausgekleidet, Rundstiege aus Kunststoff Stützmauer jeweils zum nördlichen Anrainer (rd. 17m lang, 3m hoch) und zur Straßenfront V-Gasse (rd, 15m lang, Im 2m hoch) Gartengestaltung, diverse Büsche und Sträucher, Blumenbeete, sonst Wiese" Unter Punkt 8.3 des Gutachtens wurde als Zeit für die unter Punkt 6 angeführten Außenanlagen eine Pauschale mit € 54.500 angesetzt. Unter Punkt 9 des Gutachtens wurde die Ertragswertermittlung in folgender Form dargestellt: "Auf dem Vermietungsmarkt wird für erstklassige Lagen derzeit beispielsweise von Botschaften und ausländischen Konzernen eine monatliche Miete von € 15/m² NFL exkl. BK, UST bezahlt. Dieser Wert ist für Wohnungen und Einfamilienhäuser gleich hoch, wodurch nachgewiesen ist, dass bei Vermietung der Wert des Grund und Bodens bzw. der Mietwert des Gartens für die Ertragswertermittlung zu vernachlässigen ist. Gleiches zeigt sich auch beim Vergleich der Mietpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, denn auch hier wird im Immobilienpreisspiegel der Verkehrswert aus der Multiplikation der m²-NFL und dem m² -Preis errechnet, wobei in beiden Preisen der "Grundstücksanteil" enthalten ist. Bei dem Mietwohnobjekt in sehr guter Lage handelt es sich um ein gesamt vermietetes Gebäude/Ertragsobjekt mit einer WNFL/NFL von 307 m² (mit UG inkl. Whirlpool, Saunabereich, Garage, Terrasse und Dachterrassen (zu 35% angesetzt). Dachboden ausgebaut), Schwimmbecken im Garten (8*4m) Mit der nachfolgenden Tabelle wird die Berechnung dargestellt: Laut. Aufstellung ist das Objekt zu 100 % vermietet; keine Leerstehungen, Ertrag aus reiner Wohnungsmiete erzielt (keine Geschäfts- oder Büroflächen) | Mieteinnahmen mtl., exkl. BK, USt. € 3.270 (S 45.000) inkl. Nutzung des Gartens (€ 3.270 x 12 =) |   € |   39.240,- | abzügl. laufende Erhaltung (Gesamtansatz für Instandhaltung und Instandsetzung): | | | 0,5% von Neubauherstellungskosten netto ger. (-) 2. 352.- abzüglich Mietausfallwagnis: 2 % des Mietzinses von € 39.240 p.a. = ger. (-) 785.- | | | Abzüglich | € | 3.137 | Jahresreinertrag ger. | € | 36.103 | Jahresreinertrag des Bauobjekts | € | 36.103 | | ATS | 496.788 Von diesem Betrag wird die Miete für das Gartengrundstück herausgerechnet, um so den Anteil der Miete, die dem Gebäude zugeordnet wird, zu ermitteln. Die Gartenfläche beträgt ger. 400m², inkl. Schwimmbecken, inkl. Stützmauer (wurde aus ökonomischen Gründen jedoch nicht abgezogen). Die restliche Fläche von ger. 300 m² sind Vorgarten, bebaute Fläche, Seitenabstände, Garagenabfahrt und Restflächen, die als Gartenflächen entsprechend nicht nutzbar sind. Als Miete für das Gartengrundstück wird vergleichsweise angesetzt: € 2,30/m² p.a. Unter Berücksichtigung der Bestandzinse, die die Stadt Wien für die Vermietung unbebauter Grundstücksflächen verrechnet - sofern es sich nicht um Kleingartengründe handelt - gem. Beilage (Bestandsvertrag für den Standort A ZZZZ , A-Weg (EZ WWWW, KG. A-Dorf) wurde dem SV vom Bw. übergeben) vom 29. November 1994 S 30/m² p.a. (€ 2,18/m² p.a.).Ergibt valorisiert für Juli 1997 ger. € 2,30/m² p.a. (ger. S 31,65/m² p.a.). In Analogie zu dem zur Verfügung gestellten Mietvertrag wird vom Jahresmietertrag des Bauobjekts ein Betrag von: 400 m² * € 2,30/m² p.a. = € 920 (S 12.659) als Mietanteil für die Gartenfläche ausgeschieden. | Jahresreinertrag | € | 36.103 | Abzügl. Mietertrag für das Gartengrundstück (-) | € | 920 | Jahresreinertrag des Bauobjekts abzügl. Gartenmiete ger. | € | 35.183 | | S | 484.129 Da die Lage des Gebäudes in den kommenden Jahren immer gesuchter werden wird, zumal in der Regel bei Freiwerden einer Liegenschaft diese in gesuchten Gegenden möglichst optimal mit Wohnungen verbaut wird, ist mit großer Wahrscheinlichkeit neben der Wertsicherung auch mit einem allgemeinen Preisanstieg für Objekte wie das gegenständliche Objekt zu rechnen. Wenn man von einer weiteren Vermietungsdauer von ger. 33 Jahren ausgeht, weil unterstellt wird, dass quasi eine unternehmerische Einheit zwischen Grundstück und Gebäude besteht, ist daher der oben angeführte Mietzinsbetrag grundsätzlich als Ausgangsbasis in Ansatz zu bringen. Es muss bedacht werden, dass in einem Zeitraum von ger. 33 Jahren die Wertsicherungsklausel von Mietverträgen eine Rolle spielen wird, das heißt, dass für die Ertragswertermittlung im Wege der Schätzung ein ger. 35%-iger Zuschlag zum angesetzten Mietzins vorzunehmen ist, wobei nachstehende Überlegungen zusätzlich anzustellen sind: Seit der neuerlichen Vermietung des Objekts (im Juli 1997) ist der Mietzins lt. Information durch Dr. H. von € 3.270 (S 45.000) auf € 3.634,64 (S 50.000) ab Juli 2001 gestiegen, das heißt innerhalb eines Zeitraums von rd. 5 Jahren hat sich eine Erhöhung um rund 11 % ergeben. Für die verbleibende Restnutzungsdauer von rd. 33 Jahren ist daher zum Mietzins ein Zuschlag von 35 % durchaus angemessen: Daher ist für den restlichen Zeitraum bis rd. 2030 (aufgrund der "Technischen Lebensdauer" des Gebäudes) im Wege der Schätzung ein um 35% erhöhter Wert als nachhaltig erzielbarer Mietzinsertrag in Ansatz zu bringen. Der angeführte Zuschlag trägt einerseits dem Vorsichtsprinzip Rechnung (Leerstehungen etc.) und berücksichtigt jedoch auch die branchentypischen Chancen eines Vermieters durch Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel eine entsprechende Ertragssteigerung erzielen zu können. Somit ergibt sich nachfolgende Berechnung: | Jahresreinertrag des Bauobjektes | € 35.183 | € | | + 35% Zuschlag für Wertsicherung | € 12.314 | | | Jährlicher nachhaltiger Nettoertrag | € 47.497 | € | 47.497 | | | ÖS | 653.573 | kapitalisiert mit 4,5% Zinsfuß (entspricht der Marktlage für derartige Objekte) Der Zinssatz liegt innerhalb der Bandbreite der Empfehlungen des Hauptverbandes zur Höhe des Kapitalisierungszinssatzes Restnutzungsdauer: rd. 33 Jahre (siehe Pkt.5) | | | Vervielfältiger nach Ross-Brachmann: 17,02 € 47.497*17,02= € 808.399,- | | | Gebäudeertragswert | € | 808.399 | Zuzüglich Bodenwert | € | 435.321 | Ertragswert | € | 1.243.720 | | ÖS | 17.113.960 Vergleichsweise ist zu überlegen, dass es sich beim gegenständlichen Objekt um einen Bau aus rd. 1930 handelt, welcher neben dem Vorteil einer Einfamilienvilla auch den Vorzug von Ziegelbauweise und höheren Wohnräumen bieten kann. Als Gegenprobe kann der Verkaufspreis von Eigentumswohnungen in dieser Lage herangezogen werden. Für Wohnungen in einem vergleichbaren Zustand in dieser Region ist gemäß Markterfahrung des SV sowie dem Immobilienpreisspiegel 2002 in sehr guter Lage bzw. sehr guter Wohnwert ein m² Preis von iM. € 4.350/m² NFL (S 59.857/m²) im Eigentum angemessen - ohne Mitberücksichtigung eines Zuschlages für die vorhandene exklusive Ausstattung, sowie mit einem Garagenplatz (mit einem Marktwert in dieser Region von ger. € 18.170 (ger. S 250.000)). Legt man zum Vergleich die Gesamtfläche des Hauses auf den Gesamtwert/Ertragswert (inkl. anteilig anzusetzendem Grundwert = Grundwert*0,35, anteilig zufolge mehreren Wohneinheiten) um, so ergibt sich die nachstehende Rechnung: € 960.760/: 255 m² = ger. € 3.768/m² (ÖS 13.220.346/255 m² = ger. S 51.844/m²) Das ergibt den Rechenwert von ger. € 3.770/m² (ger. S 51.875/m²) WNFL/NFL (inkl. Zuschlag für die exklusive Ausstattung, inklusive Garagenplatz, inklusive anteilig angesetztem Grundstücksanteil), Dieser Wert entspricht den Marktverhältnissen entsprechend der Objektart mit der vorhandenen exklusiven Ausstattung und der Lage des Objekts gem. Markterfahrung des SV sowie auch den Preiserhebungen gem. Immobilienpreisspiegel. Vergleichsweise wurden im Jahr 1996/97 Eigentumswohnungen im gegenüberliegenden, neu errichteten Objekt H-Gasse 11 um € 3.635/m² netto (S 50.000/m²) WNFL/NFL verkauft - es wurden alle Eigentumswohnungen verkauft. Unter Punkt 10 des Gutachtens wurde der Verkehrswert zum Bewertungsstichtag Juli 1997/ Absetzung für Abnutzung in folgender Form beschrieben: Eine Gewichtung nach dem Sachwert kann entfallen, da das Objekt mit den angesetzten Mietertrag (rechtlich möglich und marktwirtschaftlich erzielbar) einen Ertragskäufer anspricht. Der Verkehrswert entspricht dem Ertragswert. Gesondert sind dazu die Außenanlagen zu rechnen. | | | Euro | 9. | Ertragswert | 1.243.720 | 8.3 | Außenanlagen | 54.500 | | | 1.298.220 | Verkehrswert zum Bewertungsstichtag Juli 1997/ Afa (inkl. Grundwert) ger. | 1.298.220 | Ger. S | 17.863.897 Dieser Wert entspricht der Lage auf dem Realitätenmarkt und wird ohne Anpassung gerundet als Verkehrswert ausgewiesen." Diese vom Bw. nachgereichten Gutachten waren als Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer als 67 Jahre (entspricht 1,5 % AfA) insoweit nicht geeignet, als der Sachverständige die Nutzungsdauer der Gebäude aus dem Alter der jeweiligen Gebäude ableitet. | | B-Gasse 22 | H-Gasse 10 | Baujahr | Baubewilligung vom 4. Juni 1958 Datum des 1. Mietvertrags: 25. November 1958 | Baubewilligung vom 12. Oktober 1930 Errichtungsjahr rd. 1930/1931 |   Baualter | Im März 2002: 43 Jahre | im Dezember 2001: 70 Jahre | Wirtschaftliche Gesamtlebensdauer | 80 Jahre | 100 Jahre | Restnutzungsdauer | 37 Jahre | 30 Jahre Die Nutzungsdauer kann aber nicht aus der Sicht des jeweiligen Baujahres des Gebäudes, sondern muss aus der derzeitigen Sicht beurteilt werden. Wurde ein Gebäude solide, offensichtlich im Errichtungsjahr dem Stand der Technik entsprechend errichtet, so kommt seinem Alter nur untergeordnete Bedeutung zu. Dem Gutachten zum Haus 18., H-Gasse 10, zufolge ist dieses Haus einige Jahrzehnte nach seiner Errichtung noch immer augenscheinlich qualitativ solide, offensichtlich auf den Regeln der Technik aufbauend errichtet worden. Daher war, sofern nicht besondere anderweitige Umstände gegeben sind, die die Nutzungsdauer verkürzen könnten, die Wahrscheinlichkeit, dass die ursprünglich konzipierte Gesamtlebensdauer überschritten werden wird, sehr groß. Als Folge dieses Umstands kam dem Gutachten, das die Restnutzungsdauer aus der ursprünglich konzipierten Gesamtnutzungsdauer ableitet, keine Beweiskraft mehr zu. Auf das (abweisende) Erkenntnis vom 27. Jänner 1994, Zl. 92/15/0127, demzufolge für die Schätzung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer Erfahrungswerte herangezogen werden können, wobei sich auch eine 100 jährige Gesamtnutzungsdauer im Rahmen dieser Erfahrungswerte halten könne, sei verwiesen. Hat das Haus H-Gasse 10 trotz eines Alters von 70 Jahren eine Qualität, die sich der über dem üblichen Standard liegenden Ausführungen ergibt, so war die vom Sachverständigen geschätzte Restnutzungsdauer von 30 Jahren ab 2001 unschlüssig. Für die Vergleichbarkeit der in Rede stehenden Objekte in qualitativer Hinsicht sprachen die diesbezüglichen Gutachten, weil jenem Sachverständigengutachten zum Haus H-Gasse 10 zufolge bei diesem Objekt, soweit augenscheinlich erkennbar, "eine solide, ordnungsgemäße, den bei der Errichtung derartiger Objekte in mittlerer Wohnqualität zugrunde liegende Ausführungsstandards bezüglich Materialauswahl, Materialverarbeitung, dies auch in Richtung Haustechnik, der Grundrisszuschnitte in den einzelnen Geschossen und der damit dieserart den Gebäuden (in derartigen Lage) inne habenden Großzügigkeit bei der Gesamtgestaltung stattgefunden hat.... ".Die Beurteilung des Bauzustands im Gutachten betreffend das Objekt B-Gasse 22 ist im Vergleich zu jener der H-Gasse 10 nahezu ident im Wortlaut: "Soweit dies augenscheinlich erkennbar, hat bei dem gegenständlichen Objekt eine solide, ordnungsgemäße, den bei der Errichtung derartiger Objekte in mittlerer Wohnqualität zugrunde liegende Ausführungsstandards bezüglich Materialauswahl, Materialverarbeitung, dies auch in Richtung Haustechnik, der Grundrisszuschnitte in den einzelnen Geschossen ... stattgefunden ." Eine weitere Übereinstimmung von Satzteilen in jedem einzelnen der beiden Gutachten betr. H-Gasse 10 und B-Gasse 22 vermochte die Textanalyse des Punkts "Zusammenfassung" offen zu legen, wenn es in den Gutachten heißt: "Die augenscheinlich solide, offensichtlich .... auf den Regeln der Technik aufbauende Gebäudeerrichtung, gepaart mit der Umsetzung des .... architektonischen Konzepts ...., dies in Verbindung mit der Lage und daraus resultierend mit der Wohnqualität, die dieses Objekt zulässt und somit der ... Anlagegutverwertung ergibt auf Basis der eingehenden Prüfung, wie dies im vorliegenden Gutachten zum Ausdruck kommt, in der Beurteilung des endgefertigten Sachverständigen eine Nutzungsdauer von....Jahren ." Auch die Beschreibung der Bausubstanz in jedem einzelnen der beiden Gutachten wies folgende Textidentität aus: "Das Objekt hat seit seiner Errichtung eine unveränderte Bausubstanz - aus den Einreichplänen erkennbar. Unter Bausubstanz sind die Fundierung, das tragende Mauerwerk, die Decken und die Dachstuhlkonstruktion zu verstehen. Es erfolgten zwischenzeitlich auch keine Baumaßnahmen, Sanierungen bzw. Erneuerungen, die geeignet sind, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer zu verlängern ". Da die alte Bausubstanz dem Gutachten betreffend B-Gasse 22 zufolge größenmäßig unverändert ist, während das Gutachten betreffend H-Gasse 10 die Beschreibung "Das größenmäßige Ausmaß dieser alten Bausubstanz ist zum Bewertungsstichtag unverändert", beinhaltet, war von den Gutachten auf den Bestand zweier Objekte ohne gravierend unterschiedlicher Qualität zu schließen. All die vorzitierten Fragmente ließen den Schluss auf die Vorlage einer Textschablone zu, in die einige, in jedem der beiden Gutachten verschiedene Worte eingefügt worden waren, ohne dass dem Unabhängigen Finanzsenat mit diesen Worten ein klares Bild von den für die Abgabenerhebung maßgeblichen Qualitätsunterschiede der Bewertungsobjekte verschafft worden wäre, geschweige denn das Vorliegen der Voraussetzung für die Festsetzung eines AfA-Prozentsatzes im Sinn des Berufungsbegehrens dargelegt worden wäre. Damit waren die vom Senatsvorsitzenden in der ersten der beiden Berufungsverhandlungen thematisierten Ungereimtheiten in den Gutachten nachvollziehbar und der Inhalt des als Beweismittel vorgelegten Auskunftsschreibens des Sachverständigen gerade noch glaubhaft. Weder das Haus B-Gasse 22, noch das Objekt H-Gasse 10 ist ein denkmalgeschütztes Objekt ohne heute übliche Sanitäreinrichtungen. Insofern sprach das Ergebnis der Textanalyse wider die Beeinträchtigung der Nutzungsdauer jedes einzelnen der beiden letztgenannten Objekte im Sinn des Berufungsbegehrens und daher wider die Beweiskraft der Gutachten im gegenständlichen strittigen Berufungspunkt. In analoger Anwendung des Erkenntnisses des Verwaltungsgerichtshofs vom 20. Dezember 2006, 2002/13/0112, demzufolge im Einzelfall unter Auseinandersetzung mit den im Gutachten getroffenen Feststellungen und Schlussfolgerungen zu beurteilen ist, ob der Nachweis als erbracht zu beweiswürdigen ist, waren für den UFS die Ausführungen des Bw. wider die Anwendung des Afa - Prozentsatzes gem. § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 für alle der in Rede stehenden Objekte - mit Ausnahme des errichteten Dachbodenausbaus in dem im neunzehnten Jahrhundert errichteten Haus in der W-Gasse - mangels entsprechender inhaltlicher Substanz und Plausibilität des Inhalts - ungeeignet, die Anwendung eines höheren Prozentsatzes bei der Ermittlung der Afa von den Anschaffungskosten zu begründen. Der besseren Verständlichkeit halber sei schon in diesem Zusammenhang auf "Punkt E) sonstige Wirtschaftsgüter (Außenanlagen)" der Begründung dieses Bescheides mit Ausführungen betreffend der Nutzungsdauer der Außenanlagen auf den Liegenschaften B-Gasse 22 und H-Gasse 10 verwiesen. e) W-Gasse 8 Zunächst sei festgehalten, dass der Sachverständige durch das Schreiben vom 23. November 2007 sein Gutachten ergänzt hatte. Insofern waren keine konkreten Umstände zu ersehen, zu denen der Sachverständige noch hätte vernommen werden sollen. Daher war der in der mündlichen Berufungsverhandlung vom 11. Oktober 2007 gestellte Beweisantrag auf Zeugeneinvernahme von Dipl. Ing. HG wegen Unerheblichkeit abzuweisen. Aus dem zwischen dem Bw. als Bestandnehmer und B. H. als Bestandgeber abgeschlossenen Mietvertrag war zu ersehen, dass das Mietverhältnis am 1. Juli 1997 beginnt und auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist. Mit dem an den Bw. als Bauwerber ergangenen Bescheid der MA 37 vom 19. Oktober 1998 wurde die Bewilligung gem. § 128 BO erteilt, die zufolge der Baubewilligung vom 3. Dezember 1992 im betreff genannten Gebäude abgeänderten Räume der Bestandseinheit top Nr. 10 und die neu geschaffene Wohnung top Nr. 11 im Dachgeschoß in allen Räumen benützen zu lassen. Gutachten (vom 29. Dezember 2001) betreffend Restnutzungsdauer des Dachausbaus im Jahr 1997 in dem ca. im Jahr 1850 errichteten Wohnhaus | "1. | Allgemeines ... | 2. | Sachverhalt Im Zuge der am 17. Juni 2002 (handschriftliches Datum 27. 2. 2007) durchgeführten Befundaufnahme wurde eine Begehung durchgeführt.... . Die ... Beurteilung Soweit dies augenscheinlich erkennbar hat bei dem gegenständlichen Objekt x) eine solide, ordnungsgemäße, x) den bei der Errichtung derartiger Objekte x) in mittlerer Wohnqualität x) zugrunde liegende Ausführungsstandards x) bezüglich Materialauswahl, x) Materialverarbeitung x) dies auch in Richtung der Haustechnik x) der Grundrisszuschnitte des Dachausbaus im Jahr 1997 stattgefunden . Das Objekt kennzeichnet sich durch massives, tragendes äußeres Mauerwerk - im KG 95 cm, 55 cm, - im EG 76 cm, 47 cm, - im 1. Stock 63 cm, 47 cm, - im 2. Stock 47 cm sonst und durch seinen Stil aus der Biedermeierzeit aus. Das vorhandene Dachgeschoß wurde 1997 ausgebaut und besteht aus Wohneinheiten mit straßenseitigen Dachflächenfenster und hofseitigen Gaupen sowie Dachflächenfenster. Baubewilligung MA 37/5 - W-Gasse 8/1299/92 vom 3. Dezember 1992 Benützungsbewilligung MA 37/5 - Wehrgasse 8/1957/98 vom 19. Oktober 1998 Aus den aufliegenden Planunterlagen lässt sich die Errichtung des bestehenden Mietwohnobjektes rd. 1850 ableiten. Das Objekt hat seit seiner Errichtung bis auf den Dachgeschoßausbau in den Jahren 1997/98 eine unveränderte Bausubstanz - aus den Einreichplänen erkennbar. Unter Bausubstanz sind die Fundierung, das tragende Mauerwerk und die Decken und die Dachstuhlkonstruktion zu verstehen. Diese alte Bausubstanz ist größenmäßig unverändert. Das Objekt wurde im letzten Jahrzehnt teilweise saniert bzw. erneuert (Fassade instandgesetzt, neuer Anstrich, neue Verblechung, Fenster und Türen schrittweise verbessert). Der Dachgeschoßausbau in den Jahren 1997/98 erfolgte nur innerhalb der Dachkonstruktion. Im Zug des Dachgeschoßausbaus erfolgte eine neue Dacheindeckung mit neuer Verblechung, neue Steigleitungen ins Dachgeschoß, straßenseitigen Dachflächenfenster und hofseitigen Gaupen sowie Dachflächenfenster und neue E-Heizung im Dachgeschoß. Diese Baumaßnahmen, Sanierungen bzw. Erneuerungen sind geeignet, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer zu verlängern..... | 3. 3.1. | Vorüberlegungen des Sachverständigen Vorüberlegungen zur Gebäudelebensdauer/Nutzungsdauer Die technische Lebensdauer/Restnutzungsdauer und in weiterer Folge die wirtschaftliche Lebensdauer ist von einer Anzahl von Faktoren abhängig, .... Bei vermieteten Wohnobjekten ist stets der Aspekt der Ertragsfähigkeit im Vordergrund. Vergleichsweise sind auch bei einem Hotel trotz gutem, nicht schadhaftem Ausstattungszustand laufend Investitionen erforderlich, die aus Gründen der Funktion und des Zeittrends durchgeführt werden müssen, um so die zeitgemäße Nutzungsgewohnheiten zu ermöglichen. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird immer wichtiger, besonders bei vermieteten Objekten. Mit den Jahren sind oftmals bei einem Wohnobjekt die erforderlichen zeitgemäßen Nutzungsgewohnheiten nicht mehr zu realisieren, sodass ein Abbruch wirtschaftlicher ist. Die veränderten Nutzungsgewohnheiten bringen Anforderungen an die Wohnobjekte, die nicht gelöst werden können. Die laufende Wartung eines Objekts ist nicht ausreichend. Ausnahmen davon sind historische Gebäude, bei denen andere Überlegungen zugrunde liegen. | 4. | Feststellungen des Sachverständigen 4.1 Festst. zur Gebäudelebensdauer/Nutzungsdauer .... Tragende Bauteile, die Konstruktion, überwiegend Rohbauteile, haben im allgemeinen eine technische Lebensdauer von mehr als 200 Jahren. Die Gewichtung der Lebensdauer der kurzlebigen Bauteile mit der Lebensdauer der tragenden Konstruktion ergibt im Ergebnis jene technische Lebensdauer, die auch Gleichzeitig die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes darstellt. Hier abschließend ... kommt der ... SV zu der Beurteilung, dass die solcherart (vorstehend) ermittelte technische Lebensdauer für Gebäude unter anderem mit derart massiven Mauerwerk in allen Geschossen, wie in diesem Gutachten gegenständlich, im Mittel rund 150 Jahre beträgt. Das Objekt wurde 1850 errichtet und ist zum Zeitpunkt der Befundaufnahme rd. 152 (handschriftliche Berichtigung: 157) Jahre alt. | | 4.2. .... 4.3. Festst. zur Bauweise, der Baukonstruktion und damit zum Bauzustand des gegenständlichen Objekts Die Feststellungen anlässlich der Befundaufnahme ergeben, dass die Baukonstruktion, oder Teile davon, Baustoffe, Ausstattungen etc. all dies in Verbindung mit der Lebensdauer, keinen Anlass zu einer einschränkenden Beurteilung der technischen Lebensdauer und damit der Nutzungsdauer gibt. Dies ergibt für den endgefertigten Sachverständigen, im Rahmen einer zusammenfassenden Beurteilung, die Feststellung, dass beim gegenständlichen Bauwerk eine durchaus solide, technisch einwandfreie Ausführung bzw. durchschnittliche Ausstattung gegeben ist. | | 5. Gutachten Zusammenfassung ad Gebäudelebensdauer/Nutzungsdauer .... Im Fall der Sachwertermittlung drängt sich die technische Lebensdauer auf, im Fall der Ertragswertermittlung, die wirtschaftliche Lebensdauer. In beiden Fällen kommt es allerdings darauf an und dies ausschließlich, wie lange die bauliche Anlage, somit das Anlagegut, wirtschaftlich verwendungsfähig bzw. nutzbar ist. Ordnungsgemäße Instandhaltung vorausgesetzt, reicht die technische Lebensdauer eines Gebäudes insbesondere wenn es sich um einen in Massivbau errichteten Bautyp handelt, wie hier gegenständlich, erheblich weiter als eine Nutzung bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise noch möglich ist. Es hat allerdings hier der Umkehrschluss zu greifen, dass eine wirtschaftliche Nutzung nur so lange möglich ist, wie es die technisch bedingte Lebensdauer des Bauwerks zulässt. Selbstverständlich gilt es hier zu differenzieren und zeigt sich in der Praxis der Unterschied dermaßen, dass bei gewerblichen Anlagegütern und somit bei Objekten die vorstehend ausgeführte Betrachtungsweise in der Regel fast immer zutreffend ist, hingegen sich bei Wohnbauten ein anderes Bild zeigt. Wie bei allen Wirtschaftsgütern so auch hier im Bereich der Immobilien kommen vom Markt her gewisse Vorgaben. Hier zeigt sich, dass die Nachfrage und damit die Verwertbarkeit von Immobilien mit sogenannter alter Bausubstanz, mit einer scheinbar nach oben offenen und unbegrenzten technischen Lebensdauer ebenso besteht, wie dies bei Bauwerken der Fall ist, deren technische Lebensdauer noch unter den üblichen Vorgaben liegen. Nebst der technischen Lebensdauer, die ihre maßgebenste Grundlage in der tragenden Konstruktion hat, wird die wirtschaftliche Lebensdauer des Anlagegutes ... auch dadurch berührt, ob auch die allgemeinen Anforderungen eines zeitgemäßen, modernen Wohnkomfort erfüllt werden. Unter diesen allgemeinen Anforderungen sind einerseits die gesetzlichen Bestimmungen und die gewöhnlichen Verhältnisse auf dem Liegenschaftsmarkt anzuführen, allerdings auch sehr entscheidend die Konzeption des Gebäudes, z.B. Grundißzuschnitte, zB. lässt das Gebäude Flexibilität bei der Nutzung zu, lässt die Planung des Architekten zu, dass die Lebensgewohnheiten sich ändern können, ohne dass das Haus in seinem Zuschnitt, seiner Raumkonzeption zu einem Korsett wird, etc. Bei allen diesen Überlegungen ist auch noch die Lage des Objekts/Anlagegutes mit sehr hoher Priorität auszustatten. All diese Vielzahl von Aspekten lassen sich resultierend aus der dualen Abhängigkeit der Lebensdauer mit der Forderung einer wirtschaftlichen Nutzung auf die maßgebende Lebenszeit des betreffenden Anlageguts zusammenführen, womit man wieder bei der Nutzungsdauer steht..... .... Anmerkungen zum gegenständlichen Objekt Dachgeschoßausbau ... Wie aus dem Befund ersichtlich hat das Gebäude, in welchem der gutachtensgegenständliche Dachausbau durchgeführt wurde, zum Zeitpunkt der Befundaufnahme ein Baualter von rd. 150 Jahren erreicht. Das Objekt kennzeichnet sich durch massives, tragendes äußeres Mauerwerk ... aus. Nach den herkömmlichen Beurteilungskriterien wäre man daher nahezu am Ende der "Technischen Lebensdauer" angelangt. In den Jahren 1997/1998 erfolgten seitens der Eigentümerin des Hauses folgende Reparaturarbeiten: x) Fassade instandgesetzt, mit neuem Anstrich x) neue Verblechung x) Fenster und Türen schrittweise verbessert x) Im Zug des Dachgeschossausbaus erfolgte eine neue Dacheindeckung mit neuer Verblechung, neue Steigleitungen ins Dachgeschoß, straßenseitigen Dachflächenfenster und hofseitigen Gaupen sowie Dachflächenfenster und neue E-Heizung im DG mit einem Gesamtaufwand von rd. S 1,3 Mio, exkl. USt. Es erschien demnach eine Restnutzungsdauer von ger. 10 Jahren ab Beendigung der Reparaturarbeiten (1998) angemessen. Dieselbe Restnutzungsdauer ist für den Dachausbau anzusetzen, weil dieser im Gesamtgebäude integriert ist und beide eine gemeinsame Baueinheit bilden. | Zusammenfassung: Die mit einem in den Jahren 1997/1998 augenscheinlich qualitativ solide, offensichtlich auf den Regeln der Technik aufbauende Gebäudeerrichtung durchgeführten Dachgeschoßausbau in einem Objekt mit massiven, tragenden äußeren Mauerwerk und somit der möglichen erfolgreichen Anlagegutverwertung ergibt auf Basis der stattgefundenen eingehenden Prüfung, wie dies im vorliegenden Gutachten zum Ausdruck kommt, in der Beurteilung des endgefertigten Sachverständigen eine Nutzungsdauer im Mittel von gesamt 150 Jahren. Die durchgeführten Baumaßnahmen, Sanierungen bzw. Erneuerungen sind geeignet, die aktuelle Restnutzungsdauer ab Beendigung der Reparaturarbeiten (1998) mit 10 Jahren anzusetzen. Dieselbe aktuelle Restnutzungsdauer wird auch für den Dachausbau angesetzt, weil dieser im Gesamtgebäude integriert ist und beide eine gemeinsame Baueinheit bilden. Auch von diesem Gutachten war auf das Interesse des Bw. an der Erzielung von Einkünften aus der Inbestandgabe eines bestimmten Typs von Wohnung, was die Qualität anbelangt, rückzuschließen, weil bei dem Objekt W-Gasse 8, "soweit augenscheinlich erkennbar, eine solide, ordnungsgemäße, den bei der Errichtung derartiger Objekte in mittlerer Wohnqualität zugrunde liegende Ausführungsstandards bezüglich Materialauswahl, Materialverarbeitung, dies auch in Richtung Haustechnik, stattgefunden hat". Das ca. im Jahr 1850 erbaute Wohnhaus im Biedermeierstil ist gekennzeichnet durch ein massives, tragendes äußeres Mauerwerk. Dem Gutachten auf Seite 9 zufolge "haben tragende Bauteile, die Konstruktion, überwiegend Rohbauteile, im allgemeinen eine technische Lebensdauer von mehr als 200 Jahren". Die mit 3. Dezember 1997 datierte Baubewilligung und die am 19. Oktober 1998 erteilte Benützungsbewilligung jeweils der MA 37 sprach für die Rechtmäßigkeit des baupolizeilichen Verfahrens nach der Wiener Bauordnung, was eine Nutzung der auf dem Dachboden geschaffenen Wohnungen für die Dauer von 67 Jahren erwarten lässt. Alle Räume im Erdgeschoß wurden von einem Gastronomiebetrieb, also für gewerbliche Zwecke genutzt; von den zehn Wohnungen waren sechs Wohnungen (zwei Wohnungen im ersten Stock, vier Wohnungen im Dachgeschoß) jeweils mit Bad und WC, vier Wohneinheiten (eine Wohnung im ersten Stock, alle drei Wohnungen im zweiten Stock) jeweils mit Gang-WC ausgestattet. Insofern ließ der Bestimmungszweck der Raumangebote im Erdgeschoss, Dachgeschoß und in den zwei Stöcken des Hauses in Verbindung mit der Denkbarkeit dessen, dass das nicht denkmalgeschützte Gebäude in A 5., W-Gasse Nr. 8, ca. bereits im Jahr 1830 errichtet worden sein hätte können, die Annahme einer Restnutzungsdauer der Wohnungen auf dem Dachboden von zumindest 50 Jahren zu. Es war daher die AfA in Höhe von (nicht mehr als) 2 % der erklärten Herstellungskosten als Werbungskosten gem. § 16 Abs. 1 EStG 1988 anzuerkennen. Aufgrund der Annahme, dass auch diesem Gutachten eine Textschablone zugrunde gelegen war, wäre die Textschablone eine mögliche Begründung dafür, dass der Bw. den Grund dafür, warum der Bewertungsstichtag beim Gutachten betreffend Ermittlung der Restnutzungsdauer des Dachbodenausbaus W-Gasse 8 zunächst der 17. Juni 2002 gewesen sei, jedoch dieser Tag danach händisch auf den 27. Juni 2007 ausgebessert worden sei, nicht sagen könne. Von der inneren Unschlüssigkeit des vom Bw. in Auftrag gegebenen Gutachtens war auf das Vorliegen eines Beweismittels, welches nur im eingeschränkten Umfang aussagekräftig war, zu schließen. Abgesehen von den anlässlich der Berufungsverhandlung vom 11. Oktober 2007 protokollierten Angaben des Bw. zum Zeitpunkt der Vorlage der Gutachten, demzufolge der Bw. nicht daran gedacht habe, die aus dem Jahr 2002 stammenden und in weiterer Folge nachgereichten Gutachten zu einem früheren Zeitpunkt vorzulegen, war für den Bw. aus dessen Einwendungen zum gegenständlichen strittigen Berufungspunkt nichts zu gewinnen, wenn dem Gutachten zufolge "die durchgeführten Baumaßnahmen, Sanierungen bzw. Erneuerungen geeignet sind, die aktuelle Restnutzungsdauer ab Beendigung der Reparaturarbeiten (1998) mit 10 Jahren anzusetzen." Mit der Vorschrift des § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG stellt das Gesetz die Vermutung iSd § 167 Abs. 1 BAO auf, dass die Nutzungsdauer eines Gebäudes, das der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient, 66 2/3 Jahre und nicht weniger beträgt; die Beweislast für die Widerlegung dieser Vermutung mit der Behauptung des Vorliegens einer kürzeren (Rest-)Nutzungsdauer trifft den Steuerpflichtige, wobei ein solcher Beweis nach ständiger Rechtsprechung des VwGH im Regelfall durch die Vorlage eines Sachverständigengutachtens zu erbringen ist (sh. zB VwGH 29. März 2007, 2004/15/0006). Diese gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer gilt sowohl bei neu erbauten als auch bei erworbenen Gebäuden, wobei in letzterem Fall die Restnutzungsdauer vom Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbs abhängt (sh. zB VwGH 20. Dezember 2006, 2002/13/0112). Die Verwaltungspraxis akzeptiert allerdings bei vor 1915 erbauten Gebäuden einen AfA-Satz von 2 % (Rz 6444 EStR). Ein zur Entkräftung der gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer erstelltes Gutachten muss jedenfalls auf den konkreten Bauzustand eingehen und einen nachvollziehbaren Bezug zwischen dem Befund und der vom Gutachter angesetzten Restnutzungsdauer herstellen (sh. VwGH 11. Mai 2005, 2001/13/0162). Eine solche Entkräftung der gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer ist dem Gutachter auch bei obiger Liegenschaft in keiner Weise gelungen. Nach der Rechtsprechung des VwGH können bei alten Gebäuden, die in Massivbauweise errichtet sind, auch Nutzungszeiten von (insgesamt) 200 und mehr Jahren gerechtfertigt sein, da (eben) nicht das Alter, sondern der Bauzustand des Gebäudes entscheidet (vgl. beispielsweise die Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofs vom 15. Juni 1971, 918/69, VwSlg 4249 F/1971, 8. November 1972, 2364/71, sowie vom 27. Juni 1978, 2116/77). Auch der Gutachter selbst konzediert - wie oben ausgeführt - auf S. 9 seines Gutachtens, dass tragende Bauteile, die Konstruktion, überwiegend Rohbauteile, im Allgemeinen eine technische Lebensdauer von mehr als 200 Jahren haben. Gerade diese Teile sind aber für die Restnutzungsdauer entscheidend. Es ist schlichtweg nicht nachvollziehbar, auf welche Umstände der Gutachter die Ermittlung einer bloß 10-jährigen Restnutzungsdauer stützt; hinzuzufügen ist, dass das Objekt im Widerspruch zum Gutachten zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung, also neun Jahre nach Beendigung der Arbeiten zum Gebrauch für Bestandzwecke tauglich war und Indizien für ein absehbares Ende der Bewohnbarkeit des neu geschaffenen Wohnraumanbots fehlten. Für die Heranziehung der gesetzlichen Nutzungsdauer spricht auch der Umstand, dass das Miethaus "im letzten Jahrzehnt", also offensichtlich in den 90er-Jahren des vorigen Jahrhunderts, teilweise saniert und erneuert wurde, und insbesondere auch, dass der Bw., dessen Ertragstreben stets eindeutig zu Tage getreten ist, wohl kaum bereit gewesen wäre, eine hohe Investition zu tätigen, die nach nur zehn Jahren verloren geht. Somit war grundsätzlich ein AfA-Satz von 1,5% anzusetzen; wenn das Finanzamt - der Verwaltungspraxis folgend - 2% berücksichtigt hat, so kann der Bw. dadurch nicht beschwert sein. Es waren daher nur die Einkommensteuerbescheide für die Jahre 1998 und 1999 im gegenständlichen Streitpunkt insoweit, als er das Gebäude 5., W-Gasse 8 betrifft, abzuändern. D) Instandhaltungskosten M-Gasse 11 Gem. § 28 Abs. 2 EStG 1988 sind Instandsetzungsaufwendungen jene Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und allein oder zusammen mit Herstellungsaufwand den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Aus dem Text des zuvor zitierten Absatzes war zu folgern: Instandhaltungsaufwand liegt vor, wenn lediglich unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden oder wenn es zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzwertes oder der Nutzungsdauer kommt. Rechnung der Fa. F. vom 16. Dezember 1999 Gemäß § 64 Abs. 1 lit. b der Bauordnung für Wien haben Baupläne die Grundrisse sämtlicher Geschosse mit der Angabe der Raumwidmungen im Sinne dieses Gesetzes ohne Verwendung nicht allgemein gebräuchlicher Abkürzungen, die Schnitte und Ansichten, die zur Beurteilung der baulichen Anlage erforderlich sind, insbesondere die Darstellung der Rauch- und Abgasfänge, Abluftfänge, Zuluftschläuche und Luftleitungen mit allen Ziehungen, Anschlussstellen und Reinigungsöffnungen zu enthalten; gegebenenfalls sind die Anschlüsse an Nachbargebäude darzustellen; wenn dies zur Beurteilung erforderlich ist, sind auch die Rauchfanganlagen der angrenzenden Teile benachbarter Baulichkeiten in Bezug auf Höhe und Lage zum Bauvorhaben darzustellen. Gemäß § 15 Abs. 1 der Verordnung der Wiener Landesregierung über die Reinigung und Überprüfung von Feuerungsanlagen (Wiener Kehrverordnung 1985) hat bei Vorliegen einer unmittelbaren Gefahr der Fachkundige - Rauchfangkehrer - den Benützer der Feuerungsanlage vom gesetzlichen Verbot der Benützung der Feuerungsanlage (§ 15 e des Wiener Feuerpolizei- und Luftreinhaltegesetzes) nachweislich unter Angabe des Grundes in Kenntnis zu setzen. Kann dem Benützer der Feuerungsanlage die schriftliche Mitteilung über das Bestehen des Heizverbotes (Anlage./A) nicht persönlich ausgehändigt werden, ist diese an der Zugangstür zu der Wohn- oder Betriebseinheit deutlich sichtbar und haltbar zu befestigen. Stellt der Fachkundige - Rauchfangkehrer - Umstände fest, die ein Heizverbot begründen, ist er dem Absatz 2 der letztgenannten Norm nach dazu verpflichtet, der Behörde unter Angabe der Gründe unverzüglich Anzeige zu erstatten.