UFSW RV/0857-W/05

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist in der Regel kürzer als die technische Lebensdauer und bezeichnet jenen Zeitraum, innerhalb dessen ein Gebäude zu den jeweils herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein wirtschaftlich nutzbar ist. Die Nutzungsdauer hat mit der technischen Lebensdauer nur insofern etwas zu tun, als sich die Nutzungsdauer innerhalb der Lebensdauer halten muss. Für die Nutzungsdauer und damit auch für die Restnutzungsdauer - sind vor allem wirtschaftliche Faktoren wie zum Beispiel die Lage des Objektes, die Ausstattung, der Grundriss, die Geschosshöhe, die Raumtiefe und Raumaufteilung, die Größe einzelner Räume (Arbeits- od. Wohnraum, Bad, etc.), die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, usw. maßgebend. Diese Faktoren bestimmen den Wohn- bzw. Geschäftswert und damit den Ertrag und die Nutzungsdauer. 3.2.3. Gewöhnliche Lebensdauer Die gewöhnliche Lebensdauer hängt im Wesentlichen von der Bauart (Konstruktion und verwendete Baustoffe), der Bauweise (Massivbau, Fertigteilbau) und der Nutzung sowie etwaigen Adaptionsmöglichkeiten ab. Die gewöhnliche Lebensdauer berücksichtigt damit in angemessener Weise sowohl die technische Lebensdauer als auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Zu einer Verkürzung der Lebensdauer führen nicht behebbare Baumängel (z.B. Fundierungsmängel) und -schäden (z. B. Bergschäden, Erschütterungsschäden) sowie Schäden, die nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten behoben werden können. Eine Verlängerung der Restlebensdauer tritt dann ein, wenn das Gebäude in seinen wichtigsten Bauteilen wie Mauer, Decken, Treppen, Dach erneuert oder verbessert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Teilen (z.B. Neugestaltung der Fassade) oder normaler Instandhaltungsaufwand führen zu keiner Verlängerung der Lebensdauer. Hat die technische Altersentwertung 100% erreicht, tritt die Abbruchreife ein. Dank der massiven Bauweisen und dauerhaften Materialien hätte ein Gebäude heute eine Lebensdauer von hundert, zweihundert oder mehr Jahren bis zum Eintritt der technischen Abbruchreife. Die wirtschaftliche Abbruchreife dagegen kann schon nach wenigen Jahrzehnten eintreten. Das Schicksal einer zu Ertragszwecken genutzten Immobilie wird vorwiegend durch die wirtschaftliche Abbruchreife bestimmt. Die Erfahrung hat gezeigt, dass der eher auf funktionelle und wirtschaftliche Ursachen denn auf rein technische Ursachen zurückzuführende Teil der Wertminderung in der Regel in den mit den Bauzyklen korrespondierenden Schritten und mit den sich wandelnden Anforderungen, die den funktionellen Nutzen und den Stil beeinflussen, vor sich geht. Die Verfahren, mit denen die Anpassungen von linearen Schätzungen vorgenommen werden, können unterschiedlich sein. Prinzipiell stehen dazu direkte Methoden (z.B. Kostenmethode) und indirekte Methoden (z.B. Vergleichswert- oder Ertragswertmethode) zur Verfügung. Die Fachliteratur (vgl. Heimo Kranewitter, "Liegenschaftsbewertung", 5. Auflage-Wien 2007) setzt für Mehrfamilienwohnhäuser städtischer Art mit zwei bis vier Wohngeschoßen, voll unterkellert, in massiver Bauweise (Ziegel- oder Hohlblockmauerwerk) mit Holzbalken-, Gewölbe- oder Stahlbetondecken und Holz-, Stein- oder Stahlbetontreppen, Dachkonstruktionen aus Holz mit Ziegel- oder Eterniteindeckung bzw. Flachdach (als Kalt- oder Warmdach ausgeführt) und Fassaden mit Klinkersockel, glattem Putz, Kalkedelputz bzw. Verblendungen, eine gewöhnliche Lebensdauer von 100 bis 150 Jahren an. Der Nutzungsdauerkatalog baulicher Anlagen und Anlagenteile 2006 des Arbeitskreises des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs, Landesverband Steiermark und Kärnten weist für Wohn- und Geschäftsgebäude in besonderer städtischer Ausführung (z.B. aus der Gründerzeit) eine gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer von 100 bis 120 Jahre aus. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Differenz von Gesamtnutzungsdauer und Gebäudelebensalter. RND=GND- Alter RND Restnutzungsdauer GND Gesamtnutzungsdauer Alter Gebäudelebensalter Bei dem Gebäudelebensalter kann aufgrund der im Befundteil angeführten historischen Erhaltungsmaßnahmen und des augenscheinlichen Zustandes von einem fiktiven Baujahr 1931 ausgegangen werden, wodurch sich bei einer Gesamtnutzungsdauer von 120 Jahren eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren ergibt. 3.3. Ertragswert Die Berechnung des Ertragswertes erfolgt nach der vereinfachten Ertragswertformel: [Grafik]   EW Ertragswert RE Reinertrag BW Bodenwert V Vervielfältiger P Zinssatz 3.3.1. Bodenwert Der Bodenwert ergibt sich bei mehrgeschossigen Objekten im dicht verbauten Gebiet aus jenem Wertansatz, den ein Bauträger bereit wäre, als Grundkostenanteil für einen Quadratmeter erzielbare Nutzfläche zu bezahlen. Diesen Ansatz multipliziert mit der gesamten Nutzfläche ergibt den Grundwert der Liegenschaft. Gemäß MA 25, technisch-wirtschaftliche Prüfstelle für Wohnhäuser der Stadt Wien, beträgt der Grundkostenanteil für Wohnhäuser in dieser Region € 250,-- / m². Dieser Wertansatz wird aufgrund der Gebundenheit durch mietengeschützte Objekte auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes diskontiert. Der Bodenwert fließt in die Kalkulation als diskontierter Bodenwert ein. [Grafik]   | | m² | €/m² | | Grundkostenanteil | 957,48 | € 250,00 | € 239.370,00 | Wertminderung / spezifischer Bebauung | | | 0,00 | Wertminderung / Servitut | | | 0,00 | | | | € 239.370,00 | Restnutzungsdauer / Jahre | 50 | | Liegenschaftszins | 2,0 % | | Diskontierungsfaktor q n | 2,69159 | | diskontierter Bodenwert | | € 88.932,63 3.3.2. Plausibilisierung des Grundkostenanteils mittels Regressionsanalyse Im Vergleichswertverfahren nach § 4 LBG 1992 ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. 1.1.2. Vergleichspreise für Bodenwerte Bei der Erhebung der folgenden Vergleichspreise wurde von Liegenschaften mit gleicher Widmung ausgegangen. Im Zuge der Gutachtenerstellung konnte auf Daten folgender Objekte aus eigener Datensammlung bzw. aus Aufzeichnungen der Kollegenschaft zugegriffen werden: | PLZ | Straße | Kaufdatum | Widmungs-Bauklasse | €/m² Grundfläche | Vergleichs-fall | TZ | 1120 | C-Str.. 3 | 28.03.2000 | WIII/GBIII | 252,39 | 1 | 1717/00 | 1120 | I-Gasse. 34 | 05.12.2000 | WIII/GBIII | 208,35 | 2 | | 1120 | Z-Gasse. 42 | 07.03.2000 | WIII/GBIII | 254,35 | 3 | 1020/01 | 1120 | E-Gasse. 5 | 18.10.2001 | WIII/GBIII | 268,53 | 4 | 3340/01 | 1120 | A-Str.. 37 | 18.12.2001 | WIII/GBIII | 239,82 | 5 | | 1120 | I-Gasse . 34 | 12.12.2001 | WIII/GBIII | 241,09 | 6 | 333/02 | 1120 | Z-Gasse . 42 | 16.05.2003 | WIII/GBIII | 285,71 | 7 | 1644/04 | 1120 | W-Str.. 48 | 17.08.2004 | WIII/GBIII | 288,60 | 8 | 2185/04 (Im Folgenden untersuchten die Gutachter diese Werte mittels Standardabweichung auf Ausreißer.) 1.1.3. Bodenwert pro Quadratmeter Der Bodenwert der bewertungsgegenständlichen Immobilie kann unter Zuhilfenahme der oben hergeleiteten Geradenformel nun wie folgt errechnet werden. Der Bewertungsstichtag, der 1. Jänner 2001, liegt 0,76 Jahre nach dem kalkulatorischen Bezugsstichtag, den, 28. März 2000. Daraus folgt y als Bodenwert/m²: Y = ø y + b*(x - ø x) = 254,93 + 14,143 x -1,12 = € 239,05 Daraus ist erkennbar, dass der Grundkostenanteil mit dem Markttransaktionen abgeleiten (richtig wohl: abgeleiteten) Bodenwert in einem sinnvollen Zusammenhang steht. 3.3.3 Kapitalisierte Erträge Die Kapitalisierung der Reinerträge mittels des Vervielfältigers ergibt sich aus folgender Formel: RE x V Der Reinertrag gestaltet sich wie folgt: RE = RO - (M ietausfall + B ewirtschaftung + I nstandhaltung) RE Reinertrag RO Rohertrag Wobei V sich wie folgt darstellt: [Grafik]   V Vervielfältiger P Kapitalisierungszinsfuß I p/ 100 n Jahre Restnutzungsdauer Der Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs hat folgende nach Objektarten und Lagekriterien gegliederte Empfehlung zum Kapitalisierungszinssatz herausgegeben: | Liegenschaftsart | Lage | hochwertig | sehr gut | gut | mäßig | Wohnliegenschaft | 2,0 - 4,0% | 2,5 - 4,5% | 3,0 - 5,0% | 3,5 - 5,5% | Büroliegenschaft | 3,5 - 5,5% | 4,0 - 6,0% | 4,5 - 6,5% | 5,0 - 7,0% | Geschäftsliegenschaft | 4,0 - 6,0% | 4,5 - 6,5% | 5,0 - 7,0% | 5,5 - 7,5% | Einkaufszentrum | 4,5 - 7,5% | 5,0 - 8,0% | 5,5 - 8,5% | 6,0 - 9,0% | Gewerbl. genutzte Liegenschaft | 5,5 - 8,5% | 6,0 - 9,0% | 6,0 - 9,5% | 7,0 - 11,0% | Industrieliegenschaft | 6,5 - 9,5% | 6,0 - 10,0% | 5,5 - 10,5% | 7,0 - 11,0% | Landwirtschaftliche Liegenschaft | 2,5 - 3,5% | Forstwirtschaftliche Liegenschaft | 2,5 - 3,5% In Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, 2007 wird für österreichische Mietzinshäuser eine Bandbreite für Kapitalisierungszinssätze angegeben, wobei je nach Höhe der Durchschnittsmiete und des dadurch gegebenen Entwicklungspotentials wie folgt unterschieden wird: | Lage | Kapitalisierungszinssatz | ausgezeichnet | 1,0 - 2,0% | sehr gut | 2,5 - 3,5% | gut | 3,0 - 5,5% | mäßig | 5,0 - 7,5% Je geringer die Durchschnittsmiete desto mehr Entwicklungspotential ist gegeben. Von den Marktteilnehmern wird so ein Potential durch eine erwartete geringere Rendite ausgedrückt. Der Liegenschaftszinssatz in der Höhe von 2 % wird aufgrund der Lage, des durchschnittlichen Mietertrages, des geringen Verwertungsrisikos und aus Vergleichswerten von stichtagsbezogenen Transaktionen ähnlicher Liegenschaften am Wiener Immobilienmarkt für angemessen erachtet. Die Restnutzungsdauer wird nach den allgemein üblichen Kriterien und dem Erhaltungszustand des Hauses wie oben dargestellt mit 50 Jahren bemessen. | Lfn | Top | Widm | Status | Fläche m² | Nettomiete p.m. | fikt. Miete | Ertrag / m² | 1 | 1 | G | verm | 122,90 m² | 1.004,00 € | | 8,17 € | 2 | 3 | W | verm | 38,00 m² | 36,23 € | | 0,95 € | 3 | 4 | W | leer | 38,67 m² | | 170,15 € | 4,40 € | 4 | 5 | W | verm | 70,40 m² | 139,16 € | | 1,98 € | 5 | 7 | W | eigen | 81,34 m² |   | 357,90 € | 4,40 € | 6 | 9 | W | verm | 39,50 m² | 51,96 € | | 1,32 € | 7 | 10 | W | verm | 42,56 m² | 55,98 € | | 1,32 € | 8 | 11 | W | verm | 64,48 m² | 129,28 € | | 2,00 € | 9 | 13 | W | verm | 47,40 m² | 62,35 € | | 1,32 € | 10 | 14 | W | verm | 42,66 m² | 24,71 € | | 0,58 € | 11 | 15 | W | verm | 42,72 m² | 31,05 € | | 0,73 € | 12 | 16 | W | verm | 32,00 m² | 88,55 € | | 2,77 € | 13 | 17 | W | verm | 82,57 m² | 60,01 € | | 0,73 € | 14 | DG | W | leer | 212,28 m² | | 424,56 € | 2,00 € | Summe | | | 957,48 m² | 1.683,28 € | | 2,75 € | Fläche ohne DG | 745,48 m² | Ertrag/m² inklusive fiktive Mieten Für das Top 4 wird ein fiktiver Richtwertmietzins auf Basis Kat - A in Ansatz gebracht und entsprechende Sanierungskosten berücksichtigt. Für die sanierte und eigengenutzte Einheit Top 7 wird ein fremdüblicher Mietzins auf Basis Richtwert Kat A kalkulatorisch in Ansatz gebracht. Unter Berücksichtigung der für Leerstände angesetzten fiktiven Mieten führt das zu folgenden Mieterträgen: | Nettomieten Zinsliste | 1.683,28 € | Nettomieten fiktiv | 952,60 € | Nettomieten erzielbar | 2.635,88 € | erzielbare Nettomiete | m² | pro Monat | pro Jahr | | 957,48 | 2.635,88 € | 31.630,61 € | | | | | Jahresrohertrag | | | 31.630,61 € | nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten in % | | 3% | -948,92 € | Mietausfallwagnis in % | | 5% | -1.581,53 € | abzügl. Instandhaltung (€/m²/p.m.) | | 0,50 € | -5.744,88 € | Jahresreinertrag | | | 23.355,28 € | Restnutzungsdauer/Jahre | 50 | Liegenschaftszinssatz | 2% | Rentenbarwertfaktor V | 31,42361 | kapitalisierte Reinerträge aus Vermietung | 733.907,09 € | Berechnung Verkehrswert | | | kapitalisierte Reinerträge aus Vermietung | | 733.907,09 € | zzgl. diskontierter Bodenwertanteil bezogen auf die Bestandflächen | | 88.932,63 | abzüglich Sanierungsbedarf Top 4: 400,00 € / m² | | -15.468,00 | Summe | | 807.371,72 Fiktive Anschaffungskosten der Liegenschaft lastenfrei gerundet rd. € 810.000 Zur Plausibilisierung werden die fiktiven Anschaffungskosten in Form von zwei marktüblichen Kenngrößen, der Bruttorendite bezogen auf eine ewige Rente sowie den Wert der gerundeten fiktiven Anschaffungskosten bezogen auf die Gesamtnutzungsfläche der Liegenschaft dargestellt: | Bruttorendite bezogen auf Bestandflächen & eine ewige Rente | 3,92% | Wert pro m² Nutzfläche bezogen auf die Nfl. Gem. Zinsliste | 843,23 Die jährliche Abschreibungsquote ergibt sich daraus wie folgt: | fiktive Anschaffungskosten der Liegenschaft lastenfrei gerundet | | € 810.000,00 | Nebenkosten | 4,5% | € 36.450,00 | | | € 846.450,00 | abzüglich Grundanteil | 20% | - € 169.290,00 | Gebäudeanteil | | € 640.710,00 | Abschreibungsquote pro Jahr | 2% | € 12.814,00 4. Zusammenfassung Unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag, den 1. Jänner 2001, ergeben sich somit folgende gerundete FIKTIVE ANSCHAFFUNGSKOSTEN der Liegenschaft per Adresse 1120 Wien, L--Gasse;, inneliegend im Grundbuch 01305 Meidling, EZ YYY , GSTNR(n) .ZZZ . € 810.000,- (in Worten: Euro achthundertzehntausend) Daraus ergibt sich unter Ausscheidung des Grundanteils | fiktive Anschaffungskosten der Liegenschaft lastenfrei gerundet | | € 810.000,00 | Nebenkosten | 4,5 % | € 36.450,00 | | | € 846.450,00 | abzüglich Grundanteil | -20,0% | -€ 169.290,00 | Gebäudeanteil | | € 640.710,00 und einer Abschreibungsquote p.a. in der Höhe von 2,0% der folgende JÄHRLICHE ABSCHREIBUNGSBETRAG € 12.814,- (in Worten: zwölftausendachthundertvierzehn Büro) Wien, 1. September2010" An die Bw. erging ein Bedenkenvorhalt: "Nach Durchsicht der von Ihnen vorgelegten Sachverständigengutachten und unter Bedachtnahme auf die Ausführungen im auch von den Gutachtern zitierten Werk Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, Juli 2007 (Mitautor: MR, Msc), Stabentheimer, Liegenschaftsbewerrtungsgesetz², Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, Wien 2002, (4. Auflage), einem von Ing. I vom Bundesweiten Fachbereich zur Verfügung gestellten Arbeitsbehelf und nach Befragung von Ing. I vertritt der Sachbearbeiter die Auffassung, dass das Gutachten zur Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten aus den im folgenden dargestellten Gründen nicht berücksichtigt werden kann. Es wird Ihnen freigestellt, innerhalb einer Frist von einem Monat ab Erhalt dieses Schreibens eine Stellungnahme oder ein allenfalls ergänztes Sachverständigengutachten abzugeben. Falls durch Ihre Stellungnahme oder ein ergänztes Gutachten die Bedenken des Sachbearbeiters nicht beseitigt werden sollten, werden die fiktiven Anschaffungskosten - in Anlehnung an den Aufbau des Gutachtens - durch eine Ertragswertermittlung des Gebäudes teils unter Berücksichtigung von Angaben der Gutachter, teils unter Heranziehung der im Folgenden angeführten Sachverhaltsfeststellungen (Angaben aus Mietenspiegeln etc. ) eigenständig ermittelt. 1. Anwendung des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (Allgem. Vorbemerkungen, S. 3) Die Gutachter weisen eingangs darauf hin, dass das Gutachten ausschließlich nach den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992, BGBl. 1992/150 erstellt worden sei. Der Verwaltungsgerichtshof hat im Zusammenhang mit der Schätzung fiktiver Anschaffungskosten jedoch wiederholt die Ableitung der fiktiven Anschaffungskosten auf Grund der Bestimmungen der früheren Realschätzordnung, RGBl. Nr. 175/1897) und der Nachfolgernorm des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 als untauglich bezeichnet, weil beide Bestimmungen den Wert einer bebauten Liegenschaft aus den Herstellungskosten ableiten (vgl. Verwaltungsgerichtshof v. 10.08.2005, 2002/13/0132 und vom 23.05.2007, 2004/13/0091). 2. Befund 2.1. Lage Die Gutachter stellen die Lage und nähere Umgebung der zu bewertenden Liegenschaft zwar relativ ausführlich dar, machen aber keine Aussagen über die teils gute aber teils auch ziemlich schlechte Gebäudestruktur in der unmittelbaren Umgebung. Die (wohl derzeitige) Parksituation (S. 8 des Gutachtens) als "unproblematisch" zu bezeichnen hält der seit fast 30 Jahren im Bezirk ansässige Sachbearbeiter als schlichtweg verfehlt. (Die auf Seite 13 des Gutachtens enthaltene Fotografie (die so gut wie keine freien Parkplätze zeigt) widerlegt diese Aussage wohl eindeutig. Der auf S. 9 enthaltene Hinweis auf die S 1 (Wiener Außenringschnellstraße) beweist einmal mehr, dass die Gutachter die derzeitige Lage und Situation zu Grunde legten, nicht aber die zum Bewertungsstichtag 1.1.2001. Das Gutachten enthält auch keine eindeutigen Aussagen zur Bevölkerungsstruktur. Zum Stichtag betrug der Anteil der die in der Nähe befindliche Volkschule Ruckergasse besuchende Anteil an SchülerInnen mit Immigrationshintergrund über 70%. Auf Seite 14 führen die Gutachter hinsichtlich "Anschlüsse" aus, dass sie vom Vorhandensein aller notwendigen Anschlüsse "ausgehen". Diesbezügliche Erhebungen wurden offenbar nicht durchgeführt. Der Befund zum allgemeinen Bauzustand der Liegenschaft (S. 17 ff.) fällt sehr kurz und unergiebig aus: "Das Objekt wird gemischt für Wohn- und Geschäftszwecke genutzt. Das Bauwerk befindet sich in einem dem Alter entsprechenden Bauzustand, wobei insgesamt von einem gepflegten, durchschnittlichen Erhaltungszustand gesprochen werden kann. Die laufend notwendigen Instandhaltungskosten werden großteils durchgeführt, weshalb kein deutlich rückgestauter Erhaltungsaufwand festgestellt werden konnte" (S. 17). "Bauzustand: durchschnittlich" (S. 19) "Die Bestandobjekte konnten im Zuge der Befundaufnahme größtenteils nicht besichtigt werden, weshalb keine umfassende Aussage über die Gesamtbeschaffenheit gemacht werden kann." (S 19) Besichtigt wurden lt. Gutachten nur die Eigentümerwohnung (Top 8), eine leer stehende, in Renovierung befindliche Wohnung (Top 3) und das seit Jahren leer stehende Gastrolokal (Top 1), (S. 20). Unter "Bestandobjekte und Erträge" (S. 21) werden 13 Bestandeinheiten aufgezählt. "1 Einheit wird gewerblich genutzt, die restlichen 12 Einheiten sind als Wohnungen ausgewiesen. 1 Wohnung ist zum Stichtag als Leerstand ausgewiesen. Es gibt keine Stellplätze. Es gibt keine zusätzlichen Einnahmen aus Werbeflächen oder Mobilfunkantennen." (21) 2.2. Vergleichspreise für Bodenwerte Die SV verstehen darunter offenbar den Wert von Grund und Boden pro m² Nutzfläche eines Gebäudes. Lt. Auskunft der MA 25 habe (im Zeitpunkt der Gutachtenserstellung oder zum 1.1.2001?) der Grundkostenanteil in dieser Region € 250,00 betragen. Eine Diskontierung wegen Mieterschutz erscheint dem Sachbearbeiter als nicht nachvollziehbar, zumal in dieser Region der Großteil der Bauwerke dem Mieterschutz unterliegt. Dieser Wert mag eine wirtschaftliche Obergrenze für einen Bauträger darstellen, sagt aber nichts über den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens aus, da der Wert des Grund und Bodens nicht davon abhängen kann, ob darauf ein einstöckiges Gebäude oder im Rahmen der Bebauungsbestimmungen ein Hochhaus mit 30 Stockwerken errichtet werden soll. Der Sachbearbeiter nahm in die Bewertungsakten für die auf S. 54 des Gutachtens genannten Liegenschaften Einsicht. Bis auf den nicht aktenkundigen Vertrag über den Liegenschaftserwerb A_Straße; 37, bei dem es sich um einen Grundstücksübertragung zwischen der Gemeinde Wien und der G handelte, konnten alle Kaufpreisdaten nachvollzogen und die Preise/m² erhoben werden. | Adresse | Kaufdatum | m² | Kaufpreis | SV: €/m² | Preis €/m² | 1.C_Str; 3 | 28.03.2000 | 383 | öS 2.900.000,00 = € 210.751,22 | € 252,39 | € 550,00 | 2. I-Gasse; 34 | 05.12.2000 | 353 | öS 2.400.000 = € 174.414,80 | 208,35 | € 494,09 | 2a. I-Gasse; 34 | 12.12.2001 | 353 | öS 2.985.700,00 € 216.979,28 | 241,09 | € 614,67 | 3. Z_Gasse; 42 | 07.03.2001 | 241 | öS 2.450.000,00 € 178.048,44 | 254,35 | € 738,79 | 3a. Z_Gasse; 42 | 16.05.2003 | 241 | öS 2.752.060,00 € 200.000,00 | 285,71 | € 829,88 | 4. E-Gasse; 5 | 18.10.2001 | 414 | öS 6.000.000,00 € 436.037,00 | 268,53 | € 1.053,23 | 5. A_Straße; 37 | 18.12.2001 | | - | 239,82 | - | 6.) W-Straße; 48 | 17.08.2004 | 456 | € 240.000,00 | 288,60 | € 526,31 1.) Verkauf Privat an Wohnbaugesellschaft, unbebautes Grundstück (Bodenwertabgabe!) 2.) 1. Verkauf Privat an Wiener Bodenbereitstellungs- und Stadterneuerungsfonds, ursprünglich Einfamilienhaus mit Werkstätten, Mindestbewertung 2a.) Verkauf Wiener Bodenbereitstellungs- und Stadterneuerungsfonds an Bauträger-Gesellschaft. 3 und 3a) Verkauf von Unternehmen an privat, Werkstättengebäude 1850, Holzbarackenbüroraum, 2. Verkauf von Unternehmen an Unternehmen 4) Abbruchgrundstück (Bescheid v. 21.5.1992, Fa. K. Wohnungseigentumsgesellschaft an W. Baugesellschaft I GmbH 5) Verkauf von Stadt Wien an G: Kein Verkauf am freien Markt, daher untauglich als Vergleichsgrundstück 6) Verkauf von Unternehmen an Immobilienverwaltungsgesellschaft Das arithmetische Mittel aus den 7 Veräußerungen ermittelten m²-Preisen beträgt € 686.71. Wie der SV angesichts der von ihm selbst angeführten Veräußerungsdaten unter Hinweis auf eine ihm erteilte Auskunft einer MA 25 zu Grundstückspreisen / m² von € 250,00 gelangen kann, ist für den Sachbearbeiter nicht ohne weiteres nachvollziehbar. Der Sachbearbeiter hält es daher im Rahmen der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten für erforderlich, statt des von den SV ohne erkennbaren Grund abgezinsten Grundanteiles von € 239,05 einen von € 686,71/m² der Berechnung des auf Grund und Boden entfallenden Teiles des Ertragswertes zu Grunde zu legen. 3. Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten 3.1. Allgemeines Die Aussage über die gewerbliche Nutzung einer Einheit ist lt. Aktenlage unrichtig. Das Gastlokal stand bis zum Herbst 2001 leer. Eine Vermietung zum Stichtag 1.1.2001 zu der in der angeblich wiedergegebenen Zinsliste (in €) "1/2001", (Hauptakt S. 89, 90/2001) ausgewiesenen Miete lag daher erst ab Herbst 2001 vor, noch nicht aber zum Stichtag 01.01.2001. Erst am 19.09.2001 (Pachtverhältnis anscheinend nur bis April 2002) wurde der Pachtvertrag per 01.10.2001 abgeschlossen. Die Einnahmen/Ausgabenrechnung weist ebenfalls nur aliquote Einnahmen aus dem Lokal im Jahr 2001 aus. Im Zeitpunkt der Gutachtenserstellung stand das Lokal jedenfalls seit etlichen Jahren - bis dato - leer. Der frühere Pächter (Walter M) ist zwischenzeitig verstorben und steht daher für nähere Auskünfte nicht mehr zur Verfügung. Die den Gutachtern offenbar zur Verfügung gestellte Zinsliste aus 2001 ("1/2001") stellt daher nicht den Vermietungsstand zum Stichtag dar. Auch wäre eine solche Zinsliste wohl noch (zumindest auch) in öS verfasst worden. Im Gutachten wurde der Ansatz der Renovierungskosten für die zum 1.1.2001 leerstehende Wohnung Top 4 mit € 400/m² geschätzt und auf Seite 60 des Gutachtens als Abzugspost berücksichtigt, obwohl die tatsächlichen 2001 und 2002 entstandenen Renovierungskosten (€ 12.099,31 u. 9.096,73, d.s. € 21.196,04 betragen. Daraus errechnen sich bei 38,67 m² Nutzfläche lt. Gutachten Kosten /m² von € 548,12 statt von € 400 lt. Gutachten. Die Kosten für den nie bei der Baubehörde eingereichten und daher auch nie baubehördlich bewilligten Dachgeschossausbau scheinen im Gutachten offenbar nicht auf; dies obwohl die fiktiven Mieterlöse (€ 424,56) im Gutachten sehr wohl Berücksichtigung finden. Für den Sachbearbeiter ist diese Vorgangsweise nicht nachvollziehbar: Wenn man den Ansatz von fiktiven Mieterlösen berücksichtigt, so bedingt dies jedenfalls auch die Berücksichtigung der dafür erforderlichen Herstellungskosten. Kranewitter führt in dem oben zitierten, 2002 erschienenen Werk, Richtpreise für Herstellungskosten zur Bewertung von Mehrwohnungshäusern mit normaler Raumhöhe pro m² (inkl. USt) voll ausgestattete Wohnfläche (unter Verweis auf "Ing. Peter Steppan", (Anmerkung: einem inländischen SV), als Quelle) für Wien folgende Werte an: sehr einfache Ausstattung: € 711 - 871 durchschnittliche Ausstattung: € 1.107 - 1.266 gute Ausstattung: € 1.266 - 1.501 und sehr gute Ausstattung: € 1.501 - 1.741 Davon seien für Dachgeschosse rd. 75 - 90% der Richtpreise anzusetzen. Ing. I nannte in einem für den internen Amtsgebrauch bestimmten Skriptum (welches auszugsweise über Wunsch als PDF-Datei per EMail übermittelt wird) für die Jahre 2000 und 2001 folgende Wohnbaukostenrichtwerte und spezifizierte diese wie folgt: "Richtwerte nach dem bis Dezember 1989 von der Bundesinnung der Baugewerbe errechneten Baukostenindex für den Wohnbau (ehemals Maculan-Index, Basis Mai 1945 = 100), verkettet mit dem Baukostenindex Wohnhaus- und Siedlungsbau des ÖSTZA (nunmehr Statistik Austria) (Jahresdurchschnitt 1990 = 100, Gesamtbaukosten, alle Bundesländer, ohne Mehrwertsteuer). Richtwerte je Quadratmeter Nutzfläche zur Ermittlung des Neubauwertes von Gebäuden als Grundlage für das Honorar des Immobilienverwalters (Richtlinien der Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Punkt III A. a. und b. 1)." | Jahr | Index | m³ (öS/€) | m² (öS/€) | 2000 | 136,8 | 5.350,00/ 388,80 | 24.691/ 1.794,36 | 2001 | 139,7 | 5.464,00/ 397,08 | 25.214/ 1.832,37 3.2. Nachhaltige Miet- und Pachterträge angesetzt? Wie oben bereits angeführt, wurden offenbar nicht die Werte vom Stichtag, sondern die erst ab Oktober 2001 erzielten Pachterlöse für das Gastronomielokal angesetzt. Die angesetzten Erlöse wurden nur relativ kurze Zeit erzielt. Seit dem Auszug des damaligen, mittlerweile verstorbenen Pächters stand bzw. steht das Lokal leer. Auch unter Hinweis auf den schlechten Zustand des Lokales im Zeitpunkt der Besichtigung durch den SV liegt der Schluss nahe , dass die ab Oktober 2001 vereinbarte Pacht und die von späteren Interessenten verlangte Pacht nicht den damaligen Marktverhältnissen entsprochen haben dürfte. Im von den Gutachtern zitierten Werk Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4. Auflage, Wien 2002, S. 270 wird unter anderem ein Mietenspiegel der Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder wiedergegeben. Darin werden für 4 Wiener Bezirke (1., 8., 15. und 23. Bez.) und nach der Lage und Größe des Lokals (1a, 1b und Nebenlagen) Mietpreise angeführt. Nach Auffassung des Sachbearbeiters ist der 15. Bezirk am ehesten mit dem 12. Bezirk vergleichbar. Als Lage kommt mangels Lage in einer Einkaufsstraße nur "Nebenlage" in Frage. Für 60 - 150m² große Lokale wird für Nebenlage € 7,40 ausgewiesen. Lt. Gutachten, S. 59 wird der Wert dagegen mit € 8,17 ausgewiesen. Der Sachbearbeiter geht im Hinblick auf die nur kurze Dauer der Verpachtung und die stets gescheiterten Versuche, das Lokal neuerlich zu verpachten, davon aus, dass der im Gutachten angesetzte Wert keinesfalls nachhaltig erzielbar war bzw. auch nicht ist. Im Hinblick auf den im Gutachten erwähnten schlechten Zustand des Lokals (Außentoiletten, renovierungsbedürftiger Lagerraum etc.) erscheint entweder der Ansatz eines wesentlich verminderten Ansatzes der Pacht (z.B. halbe Pacht lt. Zinsliste 2001) oder der Ansatz von ganz erheblichen Renovierungskosten und des im Mietenspiegel angesetzten Durchschnittswertes als zutreffender Wert für einen nachhaltigen Mietertrag zwecks Schätzung der fikt. Anschaffungskosten zwingend notwendig. 3.3. (Rest)Nutzungsdauer 50 Jahre lt. Gutachten? Die Gutachter gehen von einem fiktiven Baualter 1931 aus. Im Gutachten selbst werden etliche baubehördliche Bescheide über diverse Umbauarbeiten - teils bereits durch den Vorbesitzer, teils durch die Berufungswerberin dargestellt. Die Gutachter nehmen aber keinen Bezug auf diese teils vor dem Bewertungsstichtag, teils danach durchgeführten Arbeiten, wie z.B. die Umgestaltung bzw. Einbeziehung von früheren Gangflächen oder von Gangklosettflächen als zusätzlicher Wohnraum. Die Gutachter treffen keine nachvollziehbaren Feststellungen zum Bauzustand - weder zum Besichtigungsstichtag, noch zum Bewertungsstichtag. Auch zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer, die wie die Gutachter anführen, unter der technischen Nutzungsdauer liege, bieten sie, von allgemeinen Erläuterungen abgesehen, keinerlei konkrete Ausführungen. Die Ableitung des fiktiven Baualters und die sich daraus ergebende Restnutzungsdauer von 50 Jahren erweist sich somit als nicht nachvollziehbar und können die fiktiven Anschaffungskosten daher nicht mit einem Afa-Satz von 2% sondern nur mit dem gesetzlichen Afa-Satz von 1,5% als Werbungskosten berücksichtigt werden. Es ist daher beabsichtigt, im Zuge der Ermittlung des Ertragswertes stattdessen von der gesetzlichen Restnutzungsdauer von 67 Jahren auszugehen. 3.4. Kapitalisierungszinssatz von 2% Der Kapitalisierungszinssatz ist, obwohl sich das Gutachten in der Einleitung auf die angewandten Grundsätze des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 (=LGB) nur durch den zeitlich nicht spezifizierten Hinweis auf Aussagen von Sachverständigen und in einem zitierten Werk ohne Stellenangabe begründet. Für die Anwendung des in den Tabellen aufgeführten Kapitalisierungszinssatzes findet sich überdies keine Begründung: Es ist nicht zu ersehen, warum gerade der für Objekte in ausgezeichneten Lagen angeführte Zinssatz angewandt wurde. Nach § 10 Abs. 2 LGB ist der Kapitalisierungszinssatz aber ausführlich zu begründen. (vgl. Bienert-Funk, 352). Der Kapitalisierungszinssatz von nur 2% steht im offenen Widerspruch zu den im Gutachten angeführten Tabellen: Nur für hochwertige Wohnliegenschaften wird in der ersten Tabelle ein solcher Kapitalisierungszinssatz zwischen 2,0 und 4,0% angeführt. Lt. der Lage und der großteils nicht näher ausgeführten Ausstattung kann die Liegenschaft aber höchstens als "gut" im Sinne der ersten Tabelle, eingestuft werden: 3,0 bis 5%) In der 2. Tabelle des eingangs erwähnten Fachbuches Bienert/Funk, Immobilienbewertung, nunmehr 2. Auflage aus 2009, an dem auch einer der beiden Gutachtensersteller mitwirkte, wird ein Kapitalisierungszinssatz von 1-2 % nur für ausgezeichnete Lage angeführt, für sehr gute Lage 2,5 bis 3,5% und für gute Lage 3,0 bis 5,5%. Der von den SV herangezogene Wert von nur 2% kann sich daher nicht einmal auf die selbst zitierten Angaben stützen und erscheint als widersprüchlich. Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass die Bw. selbst in der von ihr erstellten und am 13.02.2003 vorgelegen Ertragswertberechnung von einem 4%igen Abzinsungsfaktor (Rendite) ausging. Nach Rücksprache mit Ing. I ist beabsichtigt, im Fall einer Ertragswertermittlung einen Abzinsungsfaktor von 3,5% zu verwenden. 3.5. Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten mittels Ertragswertberechnung Nach der allgemein üblichen Ermittlung des Ertragswertes des Gebäudes hat dies durch Subtraktion des auf Grund und Boden entfallenden Anteiles vom gesamten Ertragswert der Liegenschaft zu erfolgen und nicht durch Hinzurechnung. Diese im Rahmen der Ertragswertermittlung übliche Vorgangsweise geht im Übrigen aus allen drei von den Sachverständigen zitierten Werken über Liegenschaftsbewertung hervor. Die Hinzurechnung statt Abrechnung des auf Grund und Boden entfallenden Anteiles am Ertragswert kann sich demzufolge nicht auf die allgemein übliche Vorgangsweise unter Sachverständigen berufen. Bei der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten wird daher im Zuge der Ertragswertberechnung der auf Grund und Boden entfallende Ertragswertanteil vom auf die gesamte Liegenschaft entfallenden Ertragswert abgezogen werden." In der Folge langten statt einer Vorhaltsbeantwortung 4 Fristverlängerungsansuchen ein. Die erste Fristverlängerung wurde folgendermaßen begründet: "Für eine fundierte Stellungnahme zu Ihrem Schreiben und darauf aufbauend einem ergänzten und überarbeiteten Sachverständigen-Gutachten sind umfangreiche Datenerhebungen und Auswertungen zum Bewertungsstichtag 1.1. 2001 notwendig. Darüber hinaus ist die Frist für eine Stellungnahme in eine Urlaubs- und Feiertagszeit (Ostern) gefallen. Die beiden Gutachter waren in dieser Zeit großteils abwesend und absolvieren in den kommenden drei Wochen ein Auslandsseminar." Die Begründung des 2. Ansuchens um Fristverlängerung lautete: "Für das Lokal im Erdgeschoss meines Zinshauses in der L--Gasse; steht ein Mietvertrag unmittelbar vor dem Abschluss. Der Mietvertrag für das Lokal wird derzeit vom Anwalt der Mieterin, Herrn Mag. FW, Wien, geprüft. Ich gehe davon aus, dass die Vertragsverhandlungen bis spätestens Ende Juni 2011 abgeschlossen sein werden. Da die Vermietung des Lokals für die nachhaltige Bewertung der Einnahmen aus dem Lokal und damit auch für die Höhe der fiktiven Anschaffungskosten meines Zinshauses wesentlich ist, ersuche ich Sie höflich, die Frist für die Vorlage einer Stellungnahme und ergänztem Sachverständigengutachten bis zum 30. Juni 2011 zu erstrecken." Die Begründung zum 3. Fristverlängerungsansuchen lautete: "Die von der I-GmbH verfasste Stellungnahme zu Ihrem Schreiben vom 28.3.2011 scheint im Hinblick auf die Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit aus meiner Sicht nicht befriedigend. Aus diesem Grund habe ich Herrn KT, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, mit der Erstellung eines neuen Verkehrswertgutachtens zum Stichtag 1.1.2001 beauftragt. Dieses Gutachten wird nach der Auskunft des Herrn KT; bis spätestens Ende August 2011 vorliegen." Die Begründung zum 4. Fristverlängerungsansuchen lautete: "Wie mit Schreiben vom 29.6.2011 mitgeteilt, habe ich Herrn KT , Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, mit der Erstellung eines neuen Verkehrswertgutachtens zum Stichtag 1.1.2001 beauftragt. Dieses Gutachten liegt nach Auskunft des Herrn KT; urlaubsbedingt derzeit noch nicht vor, es wird jedoch bis spätestens Ende September 2011 fertiggestellt sein." Seitens des UFS wurde das 4. Fristverlängerungsansuchen (bis zum 30.09.2011 im Hinblick auf die zahlreichen Fristverlängerungen im Berufungsverfahren vor dem Finanzamt und die im Berufungsverfahren vor dem UFS stillschweigend gewährten Fristverlängerungen abgewiesen. KT: nahm kurz vor Ende der letzten begehrten Frist mit dem Referenten des UFS tel. Kontakt auf und erkundigte sich, ob denn eine verspätete Abgabe eines Gutachtens noch sinnvoll sei. Bei dieser Gelegenheit teilte ihm der Referent mit, mit der Bearbeitung der Berufung noch ein Monat zuzuwarten, um ihm die Abgabe seines Gutachtens zu ermöglichen. Das Gutachten langte jedoch auch innerhalb dieser Zeitspanne bzw. bis dato nicht ein. Zu einer Verpachtung des Lokales kam es bis dato ebenfalls nicht, da das Lokal nach wie vor geschlossen ist. Im Rahmen der Vorsprache eines neuen steuerlichen Vertreters (H für B Wirtschaftstreuhand GmbH) wurde von diesem vorgeschlagen, die fiktiven Anschaffungskosten anhand der Werte von Eigentumswohnungen zum Stichtag zu schätzen. Über die Berufung wurde erwogen: Strittig ist im vorliegenden Fall die für eine per 1.1.2001 erworbene Liegenschaft geltend gemachte Afa. Nicht in Streit steht dagegen, dass es sich beim Erwerbsvorgang um eine gemischte Schenkung handelt. Da der Wert des vereinbarten Entgeltes (in Höhe des zum Stichtag gültigen Einheitswertes) dem Wert der Liegenschaft offenbar nicht entsprach, war der Erwerb auf Grund des Überwiegens der Elemente als unentgeltlich zu beurteilen. Der Bw. stand daher grundsätzlich die Möglichkeit der Geltendmachung von sogenannten fiktiven Anschaffungskosten im Sinne der Bestimmung des § 16 Abs. 1 Z. 8 lit b EStG 1988 anstelle der sonst vorgesehenen Afa vom Einheitswert offen. Die Höhe der fiktiven Anschaffungskosten ist zu schätzen. Dafür kommt grundsätzlich ein Gutachten eines für Liegenschaftsbewertung zuständigen Sachverständigen (=SV) ebenso in Frage, wie im Falle eines Mietwohngrundstückes, das überwiegend nicht für den Eigenbedarf, sondern üblicherweise zur Einkunftserzielung angeschafft wird, auch eine Schätzung auf Basis einer Ertragswertberechnung (vgl. VwGH v. 10.08.2005, 2002/13/0132 und die darin angeführte bisherige Judikatur). Wahl der Methode Auf Grund der ungenügenden bzw. weitgehend fehlenden Feststellungen im Befund des SV-Gutachtens kam im Rahmen der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten eine Sachwertermittlung von vornherein nicht in Frage. Der UFS beschränkt sich daher auf eine Ertragswertermittlung der Liegenschaft unter Heranziehung von erforderlichen Adaptierungen der Mieterträge. Der Wert des Grund und Bodens wurde unter Bedachtnahme auf die von den SV selbst angeführten Grundstücksverkäufe, die im zeitlichen Nahebereich zum Bewertungsstichtag stattfanden, berücksichtigt. Obwohl der UFS die inhaltliche Richtigkeit der im Berufungsverfahren vorgelegten Zinsliste 1/2001, welche von den SV herangezogen wurde, im Berufungsverfahren widerlegen konnte (Angabe in €, Anführung der Miet- und Pachterlöse für das erst ab 01.10.2001 verpachtete Gasthaus etc.) wurden die darin angeführten Mieten dennoch - nach entsprechenden Adaptierungen - für die Ertragswertermittlung herangezogen. Die zuletzt vorgeschlagene Methode, die fiktiven Anschaffungskosten unter Heranziehung der Werte von Eigentumswohnungen zum Stichtag zu schätzen, hält der UFS für untauglich, da eben keine Liegenschaft mit Eigentumsobjekten, sondern ein Mietwohngrundstück mit einem einzigen Lokal vorliegt und somit keine Vergleichbarkeit gegeben ist. Restnutzungsdauer Mangels nachvollziehbarer diesbezüglicher Befundung durch die SV kann das Gutachten keinen Beweis für eine kürzere als die gesetzliche Nutzungsdauer von rd. 67 Jahren bieten. Es wurde deshalb im Rahmen der Ertragswertermittlung die gesetzlich festgelegte Restnutzungsdauer berücksichtigt. Kapitalisierungszinssatz bzw. Liegenschaftszinssatz Aus der nur sehr knapp ausgefallenen Beschreibung der Liegenschaft, vor allem aber aus den dem Gutachten angeschlossenen Fotos geht klar hervor, dass keine hochwertige, gediegen ausgestattete Liegenschaft vorliegt. Vielmehr handelt es sich nach dem äußeren Anschein um ein um die Jahrhundertwende errichtetes Wiener Zinshaus mit schmuckloser Fassade und Fenstern verschiedener Bauart. Aus der Zinsliste kann ersehen werden, dass die Wohnungen überwiegend in die Kategorien D und C eingeordnet wurden. Der im Gutachten herangezogene Kapitalisierungszinssatz von 2% ist, wie aus den im Gutachten wiedergegebenen Zusammenstellungen ersichtlich ist, nur für Liegenschaften in bester Lage und Ausstattung gerechtfertigt. Nach Auffassung des UFS - die Gründe dafür wurden der Bw. mittels Bedenkenvorhalt zur Kenntnis gebracht - kann die Lage der Liegenschaft nur mit "gut" bewertet werden. Nach den von den Gutachtern selbst angeführten Aufstellungen ergeben sich Zinssätze zw. 3,0 und 5% bzw. (Bienert-Funk, 362, für Wohn- und Geschäftshäuser bis 50% gewerblicher Anteil bei sehr geringem Risiko) zwischen 4,0 und 5,0%. Unter diesen Voraussetzungen hält der UFS einen Kapitalisierungszinssatz von 3,0% für angemessen bzw. als an der untersten Grenze gelegen. In einer Berechnung der Bw. im Zuge des Berufungsverfahrens wurde von ihr (einer Wirtschaftstreuhänderin) selbst ein Kapitalisierungszinssatz von 4% herangezogen; ein Umstand der aufzeigt, dass die Einschätzung der Lage und Ausstattung der Liegenschaft durch den UFS mit der der Bw. weitgehend übereinzustimmt. Berücksichtigung von Nebenkosten im Zug der Ertragswertermittlung Aus den von den SV zitierten Fachbüchern Bienert-Funk, Immobilienbewertung Österreich, Stand Juli 2007, 326 - 379, Stabentheiner, Liegenschaftsbewertungsgesetz², 92 ff und Kranewitter, Liegenschaftsbewertung4, 91 ff., ergibt sich in keinem Fall die zusätzliche Berücksichtigung von Anschaffungsnebenkosten, wie sie von den SV mit 4,5% berücksichtigt wurden. (Auch von Ing. I, auf den sich die Bw. selbst berief, wurde gegenüber dem Referenten die Berücksichtigung von Anschaffungsnebenkosten als verfehlt abgelehnt.) Der UFS lehnt aus diesem Grund die Hinzurechnung von Anschaffungsnebenkosten im Rahmen der Ertragswertermittlung ebenfalls ab. Zusammenfassung: Obwohl weder die diversen Berechnungen der Bw., noch das Sachverständigengutachten auf Grund der seitens des UFS dagegen geäußerten Einwände , insbesondere im Bedenkenvorhalt vom 28.03.2011, für die Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten herangezogen werden konnten, lehnte sich der UFS wie im Bedenkenvorhalt angekündigt, grundsätzlich an die Berechnungsweise des Gutachtens, wenn auch mit korrigierten Ansätzen an: Wie bereits dargelegt, kam mangels entsprechender Befundausführungen insbesondere über den Bauzustand zum Stichtag (01.01.2001) und auch nicht zum Zeitpunkt der Besichtigung durch die Gutachter (31.03.2009) die Berücksichtigung einer kürzeren, als der gesetzlich festgelegten Restnutzungsdauer von rd. 67 Jahren, nämlich 50 Jahren, nicht in Frage. Die fiktiven Anschaffungskosten waren daher unter Zugrundelegung einer Restnutzungsdauer von rd. 67 Jahren zu schätzen. Auf Grund der Lage und Ausstattung kam der von den Sachverständigen herangezogene Liegenschaftszinssatz von 2%, der lt. der Angaben im Gutachten selbst, nur für Objekte in besten Lagen und bester Ausstattung gerechtfertigt erscheint, nicht in Frage. Angesichts des von der durchaus fachkundigen Bw. bei ihren eigenen Berechnungen herangezogenen Liegenschaftszinssatzes von 4% erscheint der Satz von 2% jedenfalls als weit überhöht. Unter Hinblick auf die Angaben in den im Gutachten abgelichteten Baubescheide, aus denen klar hervorgeht, dass die diversen Wohnungszusammenlegungen, Einbeziehungen von Gangtoiletten in Wohnraum und Renovierungen noch vom Vorgänger durchgeführt wurden und aus den Fotos der Sachverständigen, aus denen zumindest keine offensichtlichen Bauwerksschäden erkennbar sind und die konkrete Lage hält der UFS einen Liegenschaftszinssatz von 3% für gerade noch vertretbar. Die auf Grund der Erklärungen und Verträge aus den Bewertungsakten ermittelten Preise/m², welche der Bw. vorgehalten wurden, wurden für die Berechnung des diskontierten Bodenwertes unter Verwendung eines Liegenschaftszinssatzes von 3% und einer Restnutzungsdauer von 67 Jahren herangezogen. Wie bereits erwähnt, kann auch der Ansatz der Miet- und Pachtzinse nicht ohne Korrekturen aus den Berechnungen der Bw. und dem Sachverständigengutachten herangezogen werden; dies deshalb, weil in ihnen Miet- und Pachterlöse für das Gasthaus ausgewiesen werden, obwohl das Pachtverhältnis zum Stichtag noch gar nicht existierte und - offenbar auf Grund der nicht marktgerechten Pachthöhe - nur kurze Zeit bestand und eine Neuvermietung bis dato nicht möglich war. Da aber im Rahmen der Schätzung des Verkehrswertes einer Liegenschaft auf Basis des in der Rechtsprechung immer wieder als zutreffend beurteilten Ertragswertes nur nachhaltig erzielbare Mieterlöse berücksichtigt werden dürfen (vgl. Pröll, Liegenschaftsbewertung im Steuerrecht II, Gedanken zur Bestimmung nachhaltig erzielbarer Erträge, UFSaktuell 2004/10, 380 ff.), wurden statt dieser erst 9 Monate nach dem Stichtag für 2-3 Jahre erzielten Pachterlöse im Wege der Schätzung (wie der Bw. vorgehalten) nur die halben Pachtzahlungen als nachhaltig erzielbare Erlöse berücksichtigt. Mangels Üblichkeit eines Ansatzes von Anschaffungsnebenkosten im Zuge der Ertragswertermittlung durch die im Gutachten zitierten, oben bereits angeführten Autoren und auch durch den von der Bw. genannten Fachexperten der Finanzverwaltung, Ing. I, unterblieb ein solcher Ansatz im Rahmen der durch den UFS in Anlehnung an die Berechnungen der Gutachter durchgeführte Ertragswertberechnung. Bei der Berechnung des der Barwertberechnung zugrunde zu legenden jährlichen Reinertrages wurden nicht die - nach Auffassung von Ing. I jedenfalls zu niedrig geschätzten Renovierungskosten (von € 400,00/m²), sondern die tatsächlich getätigten Renovierungskosten lt. Erklärungen der Bw. zum Abzug gebracht. Die im Rahmen der Berechnung der Gutachter zur Gänze unberücksichtigt gebliebenen Errichtungskosten des Dachgeschossausbaues wurde mit dem Durchschnitt der für die Jahre 2000 (€ 1.792,36) und 2001 (1.832,37), d.s. € 1.812,00/m² von Ing. I genannten Baukosten unter Berücksichtigung eines verminderten Ansatzes von 80% für Dachgeschossausbauten mit € 1.450,00 angesetzt. Dem Berufungsbegehren, die Afa von der von ihrem Onkel im Zuge einer gemischten Schenkung erworbenen Liegenschaft, statt vom Einheitswert von den fiktiven Anschaffungskosten zu berechnen, konnte grundsätzlich Folge gegeben werden, der Ansatz der Bemessungsgrundlagen für die fiktiven Anschaffungskosten sowie die zu Grunde zu legende Restnutzungsdauer waren dagegen aus den oben dargestellten Gründen entsprechend zu korrigieren. Insgesamt war der Berufung teilweise Folge zu geben. Neuberechnung der fiktiven Anschaffungskosten sowie der Afa von diesen | Grundkostenanteil | 957,48m² | zu € 686,00 | = € 657.511,00 | Restnutzungsdauer (n) = 67 J., Liegenschaftszinssatz (i) = 3,0%, Diskontierungs(Abzinsungs)faktor = [Grafik] q = 1 + i, q = 1,03) | | Diskontierungsfaktor = | [Grafik]   | [Grafik]   | = 7,24593 | QUOTE ( QUOTE [Grafik] [Grafik] ) | € 90.742,00 Adaptierte Zinsliste 01/2001 | Lfn | Top | Widm | Status | Fläche m² | Nettomiete p.m. | fikt. Miete | | 1 | 1 | G | leer | 122,90 m² | 0,00 € | 502,00 | | 2 | 3 | W | verm | 38,00 m² | 36,23 € | | | 3 | 4 | W | leer | 38,67 m² | | 170,15 € | | 4 | 5 | W | verm | 70,40 m² | 139,16 € | | | 5 | 7 | W | eigen | 81,34 m² |   | 357,90 € | | 6 | 9 | W | verm | 39,50 m² | 51,96 € | | | 7 | 10 | W | verm | 42,56 m² | 55,98 € | | | 8 | 11 | W | verm | 64,48 m² | 129,28 € | | | 9 | 13 | W | verm | 47,40 m² | 62,35 € | | | 10 | 14 | W | verm | 42,66 m² | 24,71 € | | | 11 | 15 | W | verm | 42,72 m² | 31,05 € | | | 12 | 16 | W | verm | 32,00 m² | 88,55 € | | | 13 | 17 | W | verm | 82,57 m² | 60,01 € | | | 14 | DG | W | leer | 212,28 m² | | 424,56 € | | Summe/Monat | | | 957,48 m² | 679,28 € | 1.454,60 | 2.133,88 € | Summe/Jahr | | | | | 2.133,88 x 12 = | 25.606,56 € | = Jahresrohertrag, gerundet: | | | 25.607,00 | nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten | 3% | | -768,21 | Mietausfallwagnis in % | 5% | | -1.280,35 | abzüglich Instandhaltung (€/m² / p.m.) | 0,50 € | | 5.744,88 | Jahresreinertrag: | | | 17.813,56 | Zuschlag für erhoffte Mietzinssteigerungen (z.B. durch Neuvermietungen etc.) | | 20% | 3.562,71 | adaptierter Jahresreinertrag: | | | 21.376,27 | Restnutzungsdauer gesetzlich | | 67 Jahre | | Liegenschaftszinssatz lt. Berufungsentscheidung | | 3,0% | | Rentenbarwertfaktor | | 28,73305 | | ergibt kapitalisierte Reinerträge aus V+V | | | € 614.205,43 | Berechnung Verkehrswert (bzw. fikt. Anschaffungskosten) | | kapitalisiert Reinerträge aus V+V | | | 614.205,00 | zuzüglich diskontierter Bodenwertanteil bezogen auf die Bestandsflächen | +90.742,00 | abzüglich Sanierungsbedarf Top 4 (€ 548,12 x 38,67m² | -21.196,00 | abzüglich Errichtungskosten Dachgeschoss | | | | Errichtungskosten lt. Vorhalt Pkt. 3.1, Werte lt. Ing. I : 2000: € 1.792,36, 2001: € 1.832,37, arithm. Durchschnitt: € 1.812,00, davon Ansatz mit 80% wegen Dachgeschossausbau lt. Ing. Imlinger, d.s. € 1.450,00 x 212,28 m² = € 307.806,00 | -307.806,00 | ergibt fiktive Anschaffungskosten der Liegenschaft | 375.945,00 | abzüglich Grundanteil 20% | | | 75.189,00 | = Fiktive Anschaffungskosten Gebäude | | | 300.756,00 | Fiktive Anschaffungskosten Gebäude, gerundet | | 301.000,00 | davon 1,5% Afa, gerundet: | | | € 4.515,00 | abzüglich Privatnutzung 10,92% | | | 493,04 | Afa vom vermieteten Teil somit | | | 4.021,96 | Anzuerkennende Afa gerundet | | | 4.022,00 | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lt. Erklärung insgesamt | € | -17.955,00 | nicht anerkannte Afa v. fikt. Anschaffungskosten lt. Erklärung | € | +18.200,00 | Afa v. fiktiven Anschaffungskosten lt. Berufungsentscheidung | € | -4.022,00 | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lt. Berufungsentscheidung | € | -3.777,00 wenn nicht zutreffend, Zeile löschen! Beilage: je 1 Berechnungsblatt in € und öS DIESE TEXTVARIABLE BITTE AUF KEINEN FALL VERÄNDERN UND NICHT LÖSCHEN!! Wien, am 24. November 2011