UFSW RV/0857-W/05

Berufungsentscheidung Nicht zutreffende Spruchteile löschen bzw. ggf. anpassen! »Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw;, Revisionsassistentin, 1120 Wien, L-Gasse, vom 19. März 2003 gegen den Bescheid des Finanzamtes Wien 12/13/14 Purkersdorf, vertreten durch HR Dr. Walter Klang, vom 19. Februar 2003 betreffend Einkommensteuer 2001 entschieden: Der Berufung wird teilweise Folge gegeben. »Die Bemessungsgrundlage und die Höhe der Abgabe sind dem Ende der folgenden Entscheidungsgründe sowie dem als Beilage angeschlossenen Berechnungsblatt zu entnehmen und bilden einen Bestandteil dieses Bescheidspruches. Entscheidungsgründe Die als Revisionsassistentin in einer Wirtschaftsprüfungskanzlei nichtselbständig tätige Berufungswerberin (=Bw.) erwarb Ende 2000 ein Mietwohngrundstück in Wien 12. Als Stichtag zur Verrechnung der Nutzungen und Erträge sowie Lasten und Aufwendungen wurde der 1.1.2001 vertraglich vereinbart. Der Kaufpreis (öS 513.000,00) entsprach exakt dem zum Stichtag gültigen Einheitswert des Grundvermögens. In der Einkommensteuererklärung für 2001 machte die Bw. im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Afa nicht vom Kaufpreis lt. Vertrag, sondern von nicht näher aufgeschlüsselten "Anschaffungskosten" in Höhe von 455.000,00 € mit 4% geltend. Das Finanzamt richtete an die Bw. folgenden Vorhalt: "Der Kaufvertrag über das vermietete Objekt sowie der Mietvertrag mit dem Gasthausbetreiber ist vorzulegen. Wie viele Wohnungen werden vermietet? Wie wurde die AfA (€ 18.200) ermittelt? Bitte um rechnerische Darstellung. Wurde ein Grundanteil bereits ausgeschieden? Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beträgt der AfA-Satz bei Gebäuden grundsätzlich 1,5% (§ 16 (1) Z 8 lit. e EStG). Wieso werden hier 4% AfA geltend gemacht? Die AfA übersteigt die Mieteinnahmen um fast das Doppelte. Anhand einer Prognoserechnung ist daher darzulegen, wann mit einem Gesamtüberschuss aus der Vermietung zu rechnen ist Da Sie in dem vermieteten Gebäude wohnen wird um Mitteilung ersucht, ob ein Privatanteil für Eigennutzung bei den Werbungskosten bereits berücksichtigt wurde. Aus den Beilagen ist diesbezüglich nichts ersichtlich." Die Bw. beantwortete diesen wie folgt: "1. Den Kaufvertrag und Pachtvertrag übermittle ich in der Beilage. Der Pachtvertrag lautet auf den Voreigentümer, weil ich im Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages mangels Grundbucheintragung noch nicht zivilrechtlicher Eigentümer war. 2. Es werden insgesamt 11 Wohnungen vermietet. 3. Bezüglich der Berücksichtigung eines Privatanteiles/Eigenverbrauch für die von mir bewohnte Wohnung teile ich mit, dass dieser bisher bei der Abschreibung nicht berücksichtigt wurde. Der Privatanteil beträgt 10,92 % der gesamten Nutzfläche. Die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung entnehmen sie bitte der Beilage. 4. Eine Prognoserechnung habe ich noch nicht vorgenommen, weil die Abschreibung noch nicht endgültig festgesetzt ist." Der Eingabe schloss sie eine Kopie des Kaufvertrages und des - mangels Grundbucheintragung - noch vom Vorgänger abgeschlossenen Pachtvertrages über das im Gebäude befindliche Gasthaus an. Im Zusammenhang mit dem Ersuchen um Bekanntgabe der Afa-Bemessungsgrundlage übermittelte die Bw. folgende Berechnung Sachwert: | Fiktiver Neubauwert Gebäude | | EURO | Keller | | 178.200,00 | Geschosse | | 1.845.000,00 | | | 2.023.200,00 | Wertminderung | 75% | - 1.517.400,00 | | | 505.800,00 Ertragswert | | | EURO | Jahresrohertrag | | 26.140,00 | 20 % Pauschalabschlag Wagnis Instandhaltung | | -5.230,00 | fiktive Eigenmiete | | 4.140,00 | Jahresreinertrag | | 25.050,00 | Verzinsung Bodenwert 20 % | | -5.010,00 | Reinertrag Gebäude | | 20.040,00 | Vervielfacher | 21,48 | | 4 % Rendite, Nutzungsdauer 50 J | | 430.459,20 | | gerundet | 430.500,00 Liegenschaftswert (ohne Grund und Boden) | Sachwert | | 505.800,00 | Ertragswert | x2 | 861.000,00 | | | 1.366.800,00 | | :3 | 455.600,00 | | gerundet | 455.000,00 Das Finanzamt wich von der Erklärung insoweit ab, als es statt der beantragten Afa lediglich eine Afa vom Einheitswert des Grundvermögens unter Anwendung eines Prozentsatzes von 1,5% /Restnutzungsdauer rd. 67 Jahre) berücksichtigte. "Gem. § 16(1) Z 8 lit. a EStG sind für die Berechnung der AfA die tatsächlichen Kosten zugrunde zulegen. Diese Anschaffungskosten sind um die Eigennutzung zu kürzen. Von dieser Bemessungsgrundlage kann bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, ohne Nachweis der Nutzungsdauer eine jährliche AfA von 1,5% abgesetzt werden (§ 16(1)Z8 lit. e EStG). Die AfA wurde wie folgt ermittelt: | Anschaffungskosten | € 37.281,16 | | | | Eigennutzung 11% | € -4.100,93 | | | | Bemessungsgrundlage | € 33.180,23 | x 1,5% | jährliche Afa | € 497,70 Der Überschuss aus der Vermietung beträgt nunmehr € 1.585,10." Die Bw. erhob Berufung und begründete diese wie folgt: "1. Bemessungsgrundlage für die Afa Für die Bemessung der Gebäudeabschreibung gilt gemäß § 16 EStG 1988 folgendes: Wird das Wirtschaftsgut entgeltlich erworben, ist die Afa von den tatsächlichen Anschaffungskosten vorzunehmen (§ 16 Abs. 1 lit. a EStG 1988, Doralt, Kommentar EStG 4. Auflage, § 16 Tz 138). Bei einem unentgeltlichen Erwerb eines Gebäudes, das im Zeitpunkt des Erwerbs zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt und vom Erwerber weitervermietet wird ("durchgehende" Vermietung) kommt die Sondervorschrift des § 16 Abs. 1 lit. b EStG 1988 zur Anwendung. Für die Afa ist wahlweise der zuletzt festgestellte Einheitswert oder die fiktiven Anschaffungskosten im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbes (§ 6 Z 9) anzusetzen. Im Einkommensteuerbescheid 2001 vom 19.02.2003 wurde von einem entgeltlichen Erwerb ausgegangen und die Abschreibung gemäß § 16 Abs. 1 lit. a EStG von den tatsächlichen Anschaffungskosten berechnet. Tatsächlich liegt aber eine gemischte Schenkung, die als unentgeltlicher Erwerb anzusehen ist, vor. Für ertragsteuerliche Zwecke ist ein gemischtes (teils entgeltliches, teils unentgeltliches) Rechtsgeschäft in seiner Gesamtheit nach seinem prägenden Gehalt einheitlich entweder als entgeltlich oder als unentgeltlich zu beurteilen (Einheitlichkeitsgrundsatz). Es ist zu untersuchen, ob der Schenkungscharakter (Vorliegen einer einheitlichen Schenkung) oder der Entgeltlichkeitscharakter (Vorliegen eines Leistungsaustausches) überwiegt. Demnach wird von der Judikatur und Verwaltungspraxis und dem Schrifttum ein Überwiegen des Schenkungscharakters und damit nach der Einheitstheorie insgesamt eine unentgeltliche Übertragung angenommen, wenn sich beide Vertragspartner des doppelten Charakters der Leistung als teilweise unentgeltlich und als teilweise entgeltlich bewusst gewesen sind, beide die teilweise Unentgeltlichkeit des Rechtsgeschäftes gewollt oder ausdrücklich oder schlüssig zum Ausdruck gebracht haben (VwGH 18.2.1999, 97/15/0021) und zwischen Leistung und Gegenleistung ein offenbares Missverhältnis besteht (VwGH 5.11.1991, 91/14/0092). Für die Beurteilung als Schenkungsvertrag ist nicht die zivilrechtliche Bezeichnung der Vermögensübertragung, sondern allein der Umstand, dass Unentgeltlichkeit das Handeln bestimmt hat, maßgeblich (VwGH 19.10.87, 86/15/0097). Für die Frage, ob ein offenbares Missverhältnis vorliegt, ist der gemeine Wert des übertragenen Wirtschaftsgutes dem gemeinen Wert der Gegenleistung gegenüberzustellen. Ein Missverhältnis liegt dann vor, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 50 % des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes beträgt. Mit dem StRefG 2000 wurde die Abgrenzung entgeltlicher und unentgeltlicher Erwerbsvorgänge auch gesetzlich geregelt. Nach § 20 Abs. 1 Z 4 EStG liegen freiwillige Zuwendungen und damit ein unentgeltlicher Erwerb vor, wenn die Gegenleistung für die Übertragung von Wirtschaftsgütern weniger als die Hälfte ihres gemeinen Wertes beträgt. Damit wurde für die gemischte Schenkung das Überwiegensprinzip auch gesetzlich festgeschrieben. Beträgt die Gegenleistung weniger als die Hälfte des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes, liegt insgesamt ein unentgeltlicher Erwerbsvorgang vor (Doralt, Kommentar EStG, 4. Auflage, § 24 Tz. 121/1). Im vorliegenden Fall beträgt die Gegenleistung (Euro 37.281,00) weniger als 50 % des Wertes der Leistung (Liegenschaftswert inkl. Grund und Boden: Euro 546.000), so dass ein offenbares Missverhältnis vorliegt und eine Bereicherung im Vermögen der Bedachten auf Kosten des Geschenkgebers eintritt. Eine gemischte Schenkung setzt weiters voraus, dass aus den Verhältnissen der Personen zu vermuten ist, dass sie einen aus entgeltlichen und unentgeltlichen Elementen vermischten Vertrag schließen wollen. Entscheidend ist, dass beiden Vertragsteilen bewusst ist, dass ein Missverhältnis der gegenseitigen Leistungen gegeben ist und dass sie übereinstimmend das Übermaß unentgeltlich empfangen oder zuwenden wollen, d.h. einen Teil der Leistung schenken wollen (VwGH 18.2.1999, 97/15/0021). Der Schenkungswille lässt sich aus den Umständen des Einzelfalles, zu welchen das Vorliegen eines offenbaren Missverhältnisses der beiden Leistungen gehört, erschließen. Nach Ansicht des VwGH ist bei Vermögensübertragungen an erbberechtigte Personen, durch die eine Erbschaft zu Lebzeiten vorweggenommen werden soll, bei einem offenbaren Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung die Annahme des subjektiven Bereicherungswillens nicht rechtswidrig, sondern wird dadurch im besonderen gerechtfertigt, dass Familienbande Gestaltungen nahe legen, zu denen gegenüber Fremden üblicherweise kein Anlass besteht (VwGH 12.7.1990, 89/16/088, 19.4.1995, 94/16/0258). Auch eine Lebensgemeinschaft zwischen den Vertragspartnern legt bei einem offenbaren Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung den Schluss nahe, dass eine gemischte Schenkung vorliegt (VwGH 17.2.1994, 93/16/0126). Zwischen den vertragsschließenden Parteien bestanden eine mehrjährige Lebensgemeinschaft sowie ein Testament mit Alleinerbschaft zugunsten der durch den Vertrag vom 13.12.2000 Bedachten. Bei diesem Vertrag, der durch ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gekennzeichnet ist (objektive Bereicherung) und eine spätere Vermögensübertragung durch Erbschaft vorweggenommen hat (subjektive Bereicherung) überwiegt der Schenkungscharakter. Es liegt daher nach der Einheitstheorie insgesamt eine unentgeltliche Übertragung vor. Bei einem unentgeltlichen Erwerb eines Gebäudes, das im Zeitpunkt des Erwerbs zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt und vom Erwerber weitervermietet wird ("durchgehende" Vermietung) kommt die Sondervorschrift des § 16 Abs. 1 lit. b EStG 1988 zur Anwendung. Ich beantrage daher, dass als Bemessungsgrundlage für die Afa die fiktiven Anschaffungskosten herangezogen werden. Die fiktiven Anschaffungskosten ohne Grund und Boden wurden mit Euro 455.000,00 ermittelt und sowohl in der Einkommensteuererklärung als auch in der Beilage zum Ergänzungsschreiben vom 11.2.2003 angegeben. Die genaue Ermittlung dieser fiktiven Anschaffungskosten ist aus der Beilage zum Ergänzungsschreiben vom 11.2.2003, die diesem Schreiben nochmals beiliegt, ersichtlich. Der Anteil für Grund und Boden wurde bei einem Abschreibungssatz von 2 % mit 20 % ausgeschieden (EStRl 2000, Abschn. 21.2.5., Rz. 6447), indem vom Jahresreinertrag eine 20%ige Verzinsung für den Bodenwert in Abzug gebracht wurde. 2. Afa-Satz Das Gebäude wurde vor 1915 erbaut. Ich beantrage daher, der Afa eine Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde zu legen und den Afa-Satz mit 2 % jährlich festzusetzen (EStRl 2000, Abschn. 21.2.3., Rz 6444). 3. Afa Eigenverbrauch Der Anteil der Privatnutzung beträgt 10,92 % der gesamten Nutzfläche (siehe Schreiben vom 11.02.03). Ich beantrage daher, die jährliche Afa mit Euro 8.106,28 festzusetzen. | | Euro | Fiktive Anschaffungskosten | 455.000,00 | (ohne Grund und Boden) | | davon 2% Afa | 9.100,00 | Eigennutzung 10,92 % | 993,72 | Afa nach Berücksichtigung Eigennutzung | 8.106,28 Ich ersuche um antragsgerechte Erledigung meiner Berufung." (Die Bw. schloss der Berufung ihre bereits der Vorhaltsbeantwortung beigefügte Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten der Liegenschaft L--Gasse; an.) Das Finanzamt richtete an die Bw. einen 2. Vorhalt: "Die Zinsliste 2001 möge vorgelegt und die Ermittlung des Rohertrages i.H.v. Euro 26.140,00 laut Ertragswertermittlung erläutert werden. Wie wurde im Rahmen der Ermittlung des Ertragswertes der Abschlag für Wagnis, Instandhaltung ermittelt? Wie wurde der fiktive Neubauwert ermittelt? Weiters mögen die Rechnungen und Zahlungsbelege betreffend den Aufwand Top 4 (Euro 12.099,31) vorgelegt werden." Die Bw. erläuterte ihre Ertragswertberechnung wie folgt: 1. Ermittlung Rohertrag i.H. von Euro 26.140,00 | | | | Hauptmietzins, netto pro Monat | Erhaltungsbeitrag, netto pro Monat | | | lt. Zinsliste | 1.016,49 | 38,48 | abzüglich | Top 007 | Bw:, Eigennutzung | -59,11 | -12,41 | " | 017 | RB, (Adaptierung siehe unten) | -60,01 | -12,60 | zuzüglich | 004 | Ertrag bei Neuvermietung, 45,03 m² à 4,24 | 190,93 | | | 017 | RB , 76 Jahre alt, bei Neuvermietung Miete 82,57m² à 4,24/m² | 350,10 | | | | | 1.438,40 | 13,47 | zuzüglich | Top 001 | Walter M, Pacht lt. Pachtvertrag | 726,73 | | | | | 2.165,13 | 13,47 | | | Hauptmietzins/Monat | 2.165,13 | | | | Erhaltungsbeitrag/Monat | 13,47 | | | | | 2.178,60 | | | | für 12 Monate | | | | | (2.178,60*12) | 26.143,20 | | | | | 26.140,00 | gerundet 2. Abschlag für Wagnis und Instandhaltung | Ausfallsrisiko | Miete Gasthaus | 14.423,40 | 2.163,51 | 15% | | | Miete übrige | 11.716,60 | 234,33 | 2% | sehr niedrige MRG Mieten, Mieter schon sehr lange in den Wohnungen, Wahrscheinlichkeit, dass sie ausziehen gering | Instandhaltung | Neubauwert | 2.023.200,00 | 2.838,78 | 1,5 %o | Kellergeschoß 0,4%o Obergeschoß 1,5%o | | | | 5.236,62 | | | | | gerundet | 5.230,00 | | 3. Fiktiver Neubauwert | Verbaute Fläche | 265 m² | Euro | Keller | | | umbauter Raum | 810 m³ à € 220 | 178.200,00 | | | | Erd- und Obergeschosse | 4.100 m³ à 450 | 1.845.000,00 | umbauter Raum | | 2.023.200,00 4. Aufwand Top 4 € 12.099,31 (Anmerkung: Die Bw. listete die 4 Handwerkerrechnungen über die Sanierung bzw. Renovierung der Wohnung Top 4 auf.) Das Finanzamt richtete an die Bw. einen weiteren Vorhalt: "Im Rahmen der Ermittlung des Rohertrages wurden die Einnahmen aus der Verpachtung des Gasthauses (neben dem Mietentgelt für das Geschäftslokal) mitberücksichtigt. Diese Pachteinnahmen stellen jedoch nach ho. Ansicht nicht einen Ertrag des Gebäudes sondern einen Ertrag des verpachteten Betriebes dar, weshalb er bei der Ertragswertermittlung des Gebäudes nicht zu berücksichtigen ist. Darüber hinaus ist bei der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten eines der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienenden Gebäudes der Ertragswert entscheidend, weshalb die fiktiven Anschaffungskosten auf Basis des Ertragswertes allein zu bemessen sind. Im Stellungnahme wird ersucht." Der Vorhaltsbeantwortung der Bw. ist Folgendes zu entnehmen: "Ich beziehe mich auf Ihr Ersuchen um Ergänzung vom 2. Juli 2003 betreffend die Einkommensteuer 2001 und teile Ihnen dazu folgendes mit: Ich habe keinen Betrieb erworben, weil im Zeitpunkt meines Erwerbes (13.12.2000) der bisherige Eigentümer den Betrieb vorher längst aufgegeben hat. Er hat das Gasthaus bis 31.12.1986 selbst geführt. Bereits beim ersten Pachtvertrag (wirksam ab 1.1.1987) wurde kein lebensfähiger Betrieb übernommen. Der Mietvertrag wurde deshalb als Pachtvertrag bezeichnet, um die mietrechtlichen Obergrenzen umgehen zu können und weil ansonsten auch aus konzessionsrechtlichen Gründen eine neue Anlagenbewilligung mit neuer Entlüftungsanlage erforderlich gewesen wäre. Wirtschaftlich gesehen handelt es sich zur Gänze um einen Mietvertrag. Ein weiterer Grund für die Titulierung als Pachtvertrag war, dass die "Pacht" nicht als Miete über die Hausverwaltung in die Hauptmietzinsabrechnung einzubeziehen ist. Das ist ein im Wirtschaftsleben in Wien durchaus üblicher Vorgang. Ich lege daher eine neue, allein auf Basis des Ertragwertes basierende, Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten vor und beantrage die jährliche Abschreibung mit Euro 9.264,00 festzusetzen. In der EST-Erklärung 2001 wurde die Afa mit Euro 18.200,00 berücksichtigt. | ERTRAGSWERT | | Euro | Jahresrohertrag | | 26.140,00 | fiktive Eigenmiete | | 4.140,00" | Jahresreinertrag | | 30.280,00 | Verzinsung Bodenwert (20%) | | -6.056,00 | Reinertrag | | 24.224,00 | Vervielfacher | 21,48 | 520.332,00 | 4% Rendite, Nutzungsdauer 50 Jahre | | gerundet 520.000,00 | ABSCHREIBUNG | | | Fiktive Anschaffungskosten | | 520.000,00 | davon 2% Afa | | 10.400,00 | Eigennutzung 10,92% | | -1.136,00 | Afa nach Berücksichtigung Eigennutzung | | 9.264,00 Ein weiterer Vorhalt erging an die Bw. "Der Mietvertrag mit Herrn M laut Zinsliste 1/2001 über Euro 278,10 netto möge vorgelegt werden. An wen hat Herr M den Pachtzins von ATS 10.000 bezahlt? (Belege!) Die Ertragsermittlung laut Schreiben vom 29.10.2003 geht vom Rohertrag aus, ohne Berücksichtigung von Abschlägen für Wagnis und Instandhaltung (vergleiche Schreiben vom 18.6.2003). Bitte um Erläuterung." In ihrer Vorhaltsbeantwortung führte die Bw. aus: "Ich beziehe mich auf Ihr Schreiben um Ergänzung vorn 26. November 2003 betreffend die Einkommensteuererklärung 2001 und teile Ihnen dazu folgendes mit: 1. Es existiert kein eigener Mietvertrag mit der Hausverwaltung. Es gibt nur einen einzigen Vertrag, der aus den in meinem Schreiben vom 29.10.2003 angeführten Gründen als Pachtvertrag tituliert wurde. 2. Herr M hat an den Voreigentümer bezahlt, weil ich im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages mit Herrn M mangels Grundbucheintragung noch nicht zivilrechtliche Eigentümerin war. Da die Zahlungen lt. Kaufvertrag aber mir zustehen, wurden sie an mich weitergeleitet und von mir auch versteuert. 3. Aufgrund der bestehenden Altmietverträge kann bei einer Neuvermietung der Wohnungen auch ohne Instandsetzung nachweislich ein wesentlich höherer Richtwertmietzins verrechnet werden, sodass das Ausfallsrisiko bei den Wohnungen mit den potentiellen Ertragssteigerungen nicht nur kompensiert wird, sondern darüber hinaus noch ein Zuschlag für unmittelbar bevorstehende Ertragssteigerungen zu berücksichtigen wäre. Bezüglich des Gasthauses ergibt sich, dass die derzeit berücksichtigten Erträge bei jeder anderen Art der Vermietung jederzeit wieder erzielt werden können. 4. Der Abschlag für die Instandhaltungskosten wurde bisher als Prozentsatz von den Neuherstellungskosten berechnet. Dies ist deshalb falsch, weil die Instandhaltungskosten umso höher wären je höher die Neuherstellungskosten sind. Es baut aber nicht deswegen jemand teuer um später auch noch höhere Instandhaltungskosten zu haben als jemand der billiger gebaut hat. Nach herrschender Ansicht kann eine richtige Ermittlung des Abschlages für die Instandhaltung nur darin bestehen, dass sie flächenbezogen erfolgt und dabei von einem in der Praxis auch anerkannten Durchschnittswert von 0,3 Euro/m2/Monat Nutzfläche auszugehen ist. 5. Außerdem weise ich darauf hin, dass der Wert des Kellers, der sich unter dem Gasthaus befindet sowie der Wert des Dachbodens bisher nicht in die Ertragswertermittlung einbezogen wurden. Da insofern eine Ertragsteigerung erzielt werden kann, weil der Keller als Lagerfläche vermietet werden kann und mit dem Ausbau des Dachbodens jederzeit begonnen werden kann, lege ich eine neue Ertragswertermittlung vor, die auch den Wert des Dachbodens und des Kellers berücksichtigt. ERTRAGSWERT A. Ertragswert ohne Keller und ohne Dachboden | Jahresrohertrag ohne Dachboden | 26.140.00 | Fiktive Eigenmiete | 4.140,00 | | 30.280,00 | Abschlag Instandhaltung | | 0,3 €/m², Nutzfläche gesamt 745,20 | -2.680,00 | Jahresreinertrag | 27.600,00 | Verzinsung Bodenwert 20% | -5.500,00 | Vervielfacher 21,48, 4% Rendite, Nutzungsdauer 50 Jahre | 474.700,00 B. Ertragswert Keller | Reinertrag 2,5 €/m², Fläche 130 m², Jahresreinertrag (2,5*130*12) 3.900,00 | | Vervielfältiger 21,48, 4% Rendite, Nutzungsdauer 50Jahre | 83.800,00 C: Ertragswert Dachboden | Jahresertrag Dachboden, 220 m², 15 €/m² | 39.600,00 | Vervielfacher 21,48, 4% Rendite, Nutzungsdauer 50 Jahre | 850.600,00 | Herstellungskosten 1.000 €/m² für 440m² | -440.000,00 | | 410.600,00 | Verzinsung Bodenwert 20% | 82.100,00 | Ertragswert Dachboden | 328.500,00 | | | Ertragswert ohne Keller und ohne Dachboden | 474.400,00 | Ertragswert Keller | 83.800,00 | Ertragswert Dachboden | 328.500,00 | Ertragswert gesamt | 887.000,00 ABSCHREIBUNG | Fiktive Anschaffungskosten | 887.000,00 | Davon 2% Afa | 17.740,00 | Eigennutzung 10,92 % | -1.937,00 | Afa nach Berücksichtigung Eigennutzung | 15.803,00 Ich ersuche daher aufgrund der auf der Seite 2 dieses Schreibens dargestellten Ertragswertberechnung die Jahresabschreibung mit € 15.803,00 (Berechnung siehe Seite 3 dieses Schreibens) festzusetzen. Ich möchte darüber informieren, dass bei der nunmehr vorgelegten Ertragswertberechnung sowohl die Vorgangsweise bei der Berechnung als auch die der Bewertung zugrunde gelegten Daten und Bewertungsparameter mit dem Bewertungsgutachter der Finanz (Herrn Ing. I;) abgestimmt wurden." Aus der von der Bw. vorgelegten Zinsliste 1/2001 geht hervor, dass 1. der Gasthauspächter Walter M als Mieter der Top 1 (= Gasthaus) mit einem Hauptmietzins von € 278,10, Betriebskosten von € 197,12 (Gesamtentgelt € 475,22 zuzüglich 20% USt € 95,04 ergibt ein Bruttoentgelt vom € 570,26.), 2. die Wohnung Top 4 leer stand, 3. unter Top 7 der Vorbesitzer EP (verst. 14.02.2002) als Mieter aufscheint 4. der gesamte monatliche Hauptmietzins € 1.016,99, der Erhaltungsbeitrag 38,48 und die Betriebskosten € 1.184,52 betrugen. In einem weiteren Vorhalt ersuchte das Finanzamt die Bw. um folgende Auskünfte: "Bezug nehmend auf die mit Schreiben vom 13.12.2004 vorgelegte Ertragswertermittlung wird um Mitteilung ersucht, ob hinsichtlich der Kellerflächen von 130m² seit dem Erwerb der Liegenschaft Einnahmen erzielt wurden, wenn ja in welcher Höhe, wenn nein, warum nicht. Welche Maßnahmen wurden zur Vermietung der Kellerflächen gesetzt bzw. warum sind allenfalls diesbezügliche Maßnahmen unterblieben? Hinsichtlich des Dachbodens wird um Nachweis ersucht, dass ein Ausbau baurechtlich möglich ist und in welchem Ausmaß. In welchem Ausmaß sind in den Jahren 2003, 2004 Erhaltungs/-lnstandsetzungsaufwendungen angefallen." Die Bw. äußerte sich dazu wie folgt: "Ich beziehe mich auf ihr Schreiben um Ergänzung vom 4. April 2005 betreffend die Einkommensteuererklärung 2001 und teile Ihnen dazu folgendes mit: 1. Bezüglich der Vermietung der Kellerflächen von 130 m² teile ich ihnen mit, dass mit zwei Inhabern von Gewerbebetrieben (Installateur Elektrounternehmen) Gespräche wegen einer Vermietung als Lagerfläche geführt wurden. Diese Inhaber sind ihrerseits sehr an der Anmietung des Kellers interessiert, weil der Zugang leicht möglich ist, es sich um eine relativ große Lagerfläche von 130 m² handelt und der Preis (2,5 Euro/m²) günstig ist. Ich habe bisher der von diesen Gewerbebetrieben angestrebten langfristigen Vermietung (Bindungsdauer 8 bzw. 10 Jahre) nicht zugestimmt, weil der Keller in Anbetracht der Parkplatzknappheit in dieser Gegend aus langfristiger Sicht bei einer Vermietung für Garagenplätze wesentlich mehr Ertrag (9 Parkplätze à 80 Euro/Monat. jährlicher Ertrag Euro 8.640,00) als bei einer Vermietung als Lagerfläche (Euro 3.900 jährlich lt. vorgelegter Berechnung) bringt. Sollte jedoch die Errichtung der Parkplätze an der Finanzierung scheitern, kann der Keller noch immer langfristig als Lagerfläche vermietet werden. 2. Hinsichtlich des Dachbodens teile ich Ihnen mit, dass nach Auskunft der für Bausachen zuständigen Magistratsabteilung 37, aufgrund der geltenden Bebauungsbestimmungen ein Dachbodenausbau mit einer Nutzfläche von nur 200 m² (statt wie von mir bisher 220 m²) und zusätzlich Dachterrassen von insgesamt 94 m² baurechtlich möglich sind, ich lege daher eine Ertragswertberechnung vor. die diesen geänderten Umstand bei der Berechnung des Ertragswertes des Dachbodens berücksichtigt. 3. Die laufenden Instandhaltungsaufwendungen für das Gebäude betragen: | 2003 | 1.283,64 Euro | 2004 | 996,53 Euro Die Instandsetzungsaufwendungen für das Gebäude betragen: | 2003 | 9.066,78 | 2004 | 4.381,79 Die Instandsetzungsaufwendungen wurden von mir nur deshalb durchgeführt, um die Mieterträge zu steigern Diese Instandsetzungsaufwendungen schlagen sich nicht nur in Zukunft, sondern auch schon jetzt nachweisbar in höheren Mieterträgen nieder. Der Jahresrohertrag müsste daher bei der Ertragswertberechnung des Gebäudes entsprechend angepasst werden ERTRAGSWERT A. Ertragswert ohne Keller und ohne Dachboden | Jahresrohertrag ohne Dachboden | 26.140.00 | Fiktive Eigenmiete | 4.140,00 | | 30.280,00 | Abschlag Instandhaltung | | 0,3 €/m², Nutzfläche gesamt 745,20 | -2.680,00 | Jahresreinertrag | 27.600,00 | Verzinsung Bodenwert 20% | -5.500,00 | Vervielfacher 21,48, 4% Rendite, Nutzungsdauer 50 Jahre | 474.700,00 B. Ertragswert Keller | Reinertrag 2,5 €/m², Fläche 130 m², Jahresreinertrag (2,5*130*12) 3.900,00 | | Vervielfältiger 21,48, 4% Rendite, Nutzungsdauer 50Jahre | 83.800,00 C. Ertragswert Dachboden | Jahresertrag Dachboden, 200 m², 15 €/m² x 12 Monate | 36.000,00 | 94 m² Terrasse, 8 Euro/m² x 12 Monate | 9.024,00 | | 45.024,00 | Vervielfacher 21,48, 4% Rendite, Nutzungsdauer 50 Jahre | 967.100,00 | Herstellungskosten 1.000 €/m² für 400 m² | 400.000,00 | | Zuschlag für Terrasse 8% | 32.000,00 | -432.000,00 | | 535.100,00 | Verzinsung Bodenwert 20% | 107.000,00 | Ertragswert Dachboden | 428.100,00 | Ertragswert ohne Keller und ohne Dachboden | 474.400,00 | Ertragswert Keller | 83.800,00 | Ertragswert Dachboden | 428.100,00 | Ertragswert gesamt | 986.000,00 ABSCHREIBUNG | Fiktive Anschaffungskosten | 986.000,00 | Davon 2% Afa | 19.716,00 | Eigennutzung 10,92 % | -2.153,00 | Afa nach Berücksichtigung Eigennutzung | 17.563,00 Ich ersuche daher aufgrund des oben ermittelten Ertragswertes die Jahresabschreibung mit Euro 17.563,00 festzusetzen. (Neuerlich verwies die Bw. darauf, ihre Ertragswertberechnung mit dem namentlich genannten Finanzbeamten abgestimmt zu haben.) (Nach Vorlage der Berufung richtete die Bw. an den UFS das Ersuchen um eine mündliche Besprechung mit dem Sachbearbeiter.) Über den auf Wunsch der Bw. angesetzten Erörterungstermin am 26. März 2010 wurde Folgendes protokolliert: "Nach kurzer Darstellung des Sachverhaltes durch den Referenten weist die Berufungswerberin (Bw.) darauf hin, das Haus von Ihrem Onkel EP, der das Gasthaus von den 60iger Jahren an bis ca. 1987 selbst geführt hat, im Rahmen einer gemischten Schenkung erworben zu haben. Sie ist immer noch auf der Suche nach einem Pächter. Das Zustandekommen scheitert aber in aller Regel daran, dass die künftigen Pächter nicht einmal das Geld für eine angemessene Kaution aufbringen können. Der Referent weist darauf hin, dass sich aus einer Einsichtnahme in die Bewertungsakten zahlreiche Wohnungszusammenlegungen und Kategorieanhebungen (Gangabmauerung, Klosetteinbeziehung, etc.) durchgeführt worden sind. Aus den Akten ergibt sich im Wesentlichen nur ein Umbau einer einzigen Wohnung im Jahr 2001 ab Übernahme der Liegenschaft. Bei Durchsicht der in den Akten mittlerweile aufliegenden Zinsliste fiel dem Referenten auf, dass Miete sowohl für das Gasthaus (Walter M ) als auch unter der Verpachtung entsprechende Pachterlöse aufscheint. Angesprochen auf den Umstand, dass sowohl unter den Gewerbeeinkünften als auch in der Zinsliste Erlöse vom Gasthauspächter aufscheinen, erklärt die Bw. dies mit mietrechtlichen Erwägungen (Mietzinsreserve). Insgesamt habe sich die Pacht aus beiden Beträgen zusammengesetzt, also rund 1.000,00 € pro Monat ab Oktober. Der Referent spricht die Bw. auf den in den späteren Ertragsberechnungen angesetzten Garagenausbau im Keller an und stellt die Frage, ob irgendwelche diesbezüglichen Anfragen an die Baubehörde gestellt worden sind. Die Bw. verneint dies. Der Referent spricht die Bw. auf den beaufsichtigten Dachgeschossausbau an und stellt die Frage, ob es diesbezüglich Kontakte mit der Baubehörde gegeben habe (Baubefunde, etc.). Die Bw. weist darauf hin, dass sie bei der Baubehörde vorgesprochen hat. Die Bw. gibt an, sich persönlich bei der Baubehörde erkundigt zu haben, schriftliche Anfrage oder Auskünfte seitens der Baubehörde liegen keine vor. Sie stellt einen Querschnitt der Liegenschaft zur Verfügung, der von einem Sachverständigen namens KF erstellt worden ist und in dem unter Bedachtnahme auf die geltenden Bebauungsbestimmungen ein möglicher Ausbau rot eingezeichnet wurde. Aus diesem möglichen Ausbau habe Herr KF. eine Nutzfläche von 550 m² errechnet. Der Referent nimmt Bezug auf eine Eingabe der Bw., in der sie darauf hinwies, ihre Berechnungen des Ertragswertes mit einem Sachverständigen der Finanzverwaltung (Ing. I; ) abgesprochen zu haben. Der Referent weist darauf hin, mit Ing. I; telefonisch Kontakt aufgenommen zu haben. Er gab an, sich an ein Gespräch mit der Bw. nicht erinnern zu können und wies daraufhin, seit ca. 2000 keinerlei privaten Gutachten mehr erstellt zu haben. Den Wert einer Wiener Liegenschaft würde er mit dem 7 bis 10fachen Jahresmietertrag ansetzen. Die Bw. gibt an, sehr wohl mit Ing. I; gesprochen zu haben, sie hat sogar seine Telefonnummer (000000) gespeichert. Er habe ihr die Werte bestätigt. Nach der einfachen Ertragswertermittlung laut Ing. I; (sieben- bis zehnfache Jahresmiete) würden sich rund 300.000,00 € ergeben, ein Betrag, der nach Ansicht der Bw. keinesfalls den tatsächlichen Wert zum Erwerbsstichtag entspricht. Der Referent fasst zusammen, dass die jeweiligen Werte in den beiden zuletzt vorgelegten Ertragswertberechnungen (insbesondere die erwarteten Mieterlöse und erwarteten Herstellungskosten) hinsichtlich des darin angesetzten Dachgeschoss- und Kellerausbaus für ihn nicht nachvollziehbar sind und sich nicht auf konkrete Zahlen (Statistik Austria) stützen. Nachdem eine einvernehmliche Lösung der Festlegung der fiktiven Anschaffungskosten im Rahmen des Erörterungstermines nicht möglich erscheint, weist der Referent darauf hin, dass nur mehr die beiden Methoden einer einfachen Ertragsberechnung oder mittels eines Gutachtens eines Sachverständigen zielführend sind. Die Bw. kündigt an, ein entsprechendes Gutachten über den Wert zum Erwerbsstichtag innerhalb einer Frist vo bi Monaten beizubringen. Die Bw. weist darauf hin, dass sehr wohl bei der einen oder anderen Wohnung Instandsetzungskosten zwecks Kategorieanhebung durchgeführt worden seien." Nach einem Fristerstreckungsersuchen langte schließlich das angekündigte Gutachten beim UFS ein. Das Gutachten wurde durch die beiden Sachverständigen wie folgt eingeleitet: "I. Allgemeines 1.1. Auftraggeber Frau Bw; als Eigentümerin der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft. 1.2. Auftrag SV möge Befund und Gutachten erstellen über die fiktiven Anschaffungskosten der Liegenschaft per Adresse 1120 Wien, L--Gasse;, inne liegend im Grundbuch 01305 Meidling, EZ YYY, GST-NR .ZZZ. 1.3. Zweck Zweck des Gutachtens ist die Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft zum Stichtag für steuerliche Belange. 1.4. Bewertungsstichtag Als Stichtag für die Bewertung gilt der 1. Jänner 2001. 1.5. Grundlagen und Unterlagen Dem Sachverständigen stehen seine erhobenen sowie die vom Auftraggeber übergebenen Grundlagen und Unterlagen und die allgemeinen Grundlagen aus der Literatur und Wissenschaft zur Verfügung. 1.5.1. Vom Sachverständigen erhobene Grundlagen und Unterlagen: Befundaufnahme an Ort und Stelle am 31. März 2009, 9:00 bis 10:30Uhr unter Anwesenheit von: Frau Bw; und dem gefertigten Sachverständigen Grundbuchsauszug, online Ortsplan, online Flächenwidmungs- u. Bebauungsplan, online Verdachtsflächenkataster, online Anfertigen einer Fotodokumentation 1.5.2. Vom Auftraggeber zur Verfügung gestellte Grundlagen und Unterlagen: Zinsliste aus 2001 Zinsliste aus 2010 1.5.3. Bewertungsliteratur: Prodinger/Kornreif, Immobilienbewertung im Steuerrecht, 2006 Stabentheiner, LiegenschaftsbewertungsG², 2005 ÖNORM B 1802 Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4. Auflage, 2007 SV-Landesverband Steiermark und Kärnten, Nutzungsdauerkatalog baulicher Anlagen und Anlagenteile, 3. Auflage, 2006 Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage, 2006 Rössler/Langer, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. Auflage, 2004 Ross/Brachmann/Holzer/Renner, Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, 29. Auflage, 2005 Bienert, Bewertung von Spezialimmobilien, Risiken, Benchmarks und Methoden, 1. Auflage, 2005 Heidinger/Hubalek/Wagner, Immobilienbewertung nach angelsächsischen Grundsätzen, 1. Auflage, 2000 Immobilien-Preisspiegeln, herausgegeben von der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien und Vermögenstreuhänder 1.6. Allgemeine Vorbemerkungen Das Gutachten wurde ausschließlich nach den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992, BGBI. 1992/150 erstellt. Es wird der Verkehrswert gem. § 2 Abs. 2 LBG ermittelt. Die Verkehrswertermittlung erfolgt geldlastenfrei. Währungsbeträge sind in Euro angegeben, Flächenmaße in Quadratmeter. Der Bau- und Erhaltungszustand des Gebäudes wurde ausschließlich durch äußeren Augenschein anlässlich der Befundaufnahme festgestellt und klassifiziert. Detaillierte Untersuchungen des Bauzustandes wurden nicht durchgeführt. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile und Baustoffe aus Auskünften, die dem Sachverständigen gegeben wurden, auf vorgelegten Unterlagen oder Vermutungen beruhen. Die Bewertung allfälliger Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungskosten wird vom Sachverständigen entsprechend seiner Erfahrungen angesetzt und es wird dabei von einer der Lage und der jeweiligen Nutzung des Objektes marktkonformen Ausführung ausgegangen. Der Wertermittlung werden die Umstände zugrunde gelegt, die im Rahmen einer üblichen ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des Sachverhaltes, vor allem bei der örtlichen Besichtigung, erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind. Ein Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes iS der Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlamentes wurde nicht vorgelegt. Im Zuge der Bewertung wird daher bei der Wertermittlung von Durchschnitts- und Erfahrungswerten ausgegangen." In der Folge gaben die Gutachter einen Grundbuchsauszug wieder und äußerten sich über Lage, Infrastruktur und Verkehrsverbindungen usw. Auf S. 12 wird die Lage beschrieben: "2.3. Grundstück Die Liegenschaft ist in einer Mittelparzelle gelegen und die Straßenfassade ist gegen Nordnordosten ausgerichtet. Das Niveau ist leicht fallend von Süden nach Norden mit einem Niveausprung durch eine Böschung ungefähr in der Mitte des Grundstückes. Die Grundstücksform ist als nahezu rechteckig zu bezeichnen. Als Gesamtgröße ist gemäß dem Grundbuchstand eine Fläche von 626 m² angegeben. Die Gutachter fügten 2 Luftaufnahmen und eine Tabelle über Lärmimmissionen ins Gutachten ein." Auf S. 14 führen sie u.a. aus: "1.1.1. Anschlüsse Es wird davon ausgegangen, dass die Liegenschaft an alle zum Betrieb notwendigen, öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen angeschlossen ist bzw. wird. Wasser. Kanal. Strom, Gas u/o Fernwärme" Nach Ausführungen über die konkrete Flächenwidmung beschreiben sie schließlich auf S. 17 den Erhaltungszustand wie folgt: "2.5. Kurzbeschreibung und Erhaltungszustand der Liegenschaft Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um ein fünfgeschossiges Zinshaus, dessen ursprüngliche Errichtung auf 1897 zurückgeht. … Das Objekt wird gemischt für Wohn- und Geschäftszwecke genutzt. Das Bauwerk befindet sich in einem dem Alter entsprechenden Bauzustand, wobei insgesamt von einem gepflegten, durchschnittlichen Erhaltungszustand gesprochen werden kann. Die laufend notwendigen Instandhaltungsarbeiten werden großteils durchgeführt, weshalb kein deutlich rückgestauter Erhaltungsaufwand festgestellt werden konnte." S. 19 ist Folgendes zu entnehmen 2.6. Gebäudekonstruktion und Ausstattung | Nutzung: | Wohnzwecke/Geschäftszwecke | Bauzustand | durchschnittlich | Lage: | Mittellage | Geschosse: | Keller | | 4 Hauptgeschosse | | Dachgeschoss (nicht ausgebaut) | Bauweise | Massivbauweise; vermutlich Holztramdecken | Abfallrohre: | innen liegend | Straßenfassade: | verputzt / strukturiert | Hoffassade | verputzt / glatt | Fenster: | Stiegenhaus: einfache, doppelflügelige Holzfenster | | Wohnungen: größtenteils Kunststofffenster | Haustor: | zweiflügelig, Gegensprechanlage | Stiegenhaus: | zweiläufige Treppe; Schmiedeeisengeländer innenseitig: beiderseitiger Handlauf Holz | Bodenbeläge: | keramische Bodenbeläge / Terrazzo | Wandbeläge: | verputzt / gemalt | Deckenbeläge: | gemalt | Lift: | nein | Außenanlage: | kleine betonierte Hoffläche, dahinter Garten | Nebengebäude: | kleines Nebengebäude 2.7. Kurzbeschreibung und Erhaltungszustand der Bestandobjekte Die Bestandobjekte konnten im Zuge der Befundaufnahme größtenteils nicht besichtigt werden, weshalb keine umfassende Aussage über die Gesamtbeschaffenheit gemacht werden kann. Tatsächlich konnten folgende Objekte besichtigt werden: Top 8: Wohnung im 1 OG; 81,34 m2 Nutzfläche (gem. Zinsliste); wird derzeit von der Eigentümerin genutzt. Die Wohnung - bestehend aus Vorraum, WC, Bad, SZ, WZ, und Kü mit weiterem Nebenraum - befindet sich in einem ordentlichen, sehr gepflegten Zustand. Die Wände und Decken sind durchgehend gemalt - in Bad, WC und Küche ist die Decke abgehängt, aufgrund eingebauter Entlüftung. Beheizt wird die Wohneinheit mittels einer im Badezimmer situierten Kombitherme und Gasetagenheizung mit Heizkörpern in allen Wohnräumen. Im Bad gibt es weiters Wanne, Dusche, Waschtisch sowie einen Wandheizkörper. Das Bad ist über den Vorraum als auch das Schlafzimmer, also über 2 Seiten begehbar. Die Böden sind mit Ausnahme der verfliesten Nassräume als Parkettböden ausgeführt. SZ, WZ und Küche habe je 2 Fenster, der Vorraum 1 Fenster, alle aus Kunststoff. Zustand: sehr gut Top 3: Wohnung im EG. 38,00 m2 Nutzfläche (gem. Zinsliste), derzeit in Sanierung - Rohzustand. Beheizung mittels Heizkörper, Kombitherme und Gasetagenheizung, zumeist Heizkörper montiert sind. Die Wohnung besteht aus Vorraum, Küchenzeile, Bad mit WC und einem Wohn-/Schlafraum. Zustand: sanierungsbedürftig Top 1: Gastrolokal im EG; alte Küche mit Entlüftung in den Hof bzw. über das Dach; Wände und Decke gemalt; alte Einrichtung aus Holz; Schankraum mit dunklem Holzboden, 1 Lagerraum unsaniert; keine Innentoilettanlagen, diese sind über den Hausgang zu erreichen. Elektrik veraltet. Zustand: mäßig Weiters wird hinsichtlich des Hauszustandes festgehalten Kellergeschoß: Der Keller verfügt über Gewölbedecke und Wände aus Mauerziegeln, unverputzt sowie einem gestampften Boden. Es gibt einige gemauerte Parteienabteile. Dachgeschoß: Das Dachgeschoss ist unausgebaut; ein Teil des Dachbodens wird ausschließlich von einem Mieter benutzt. 2.8. Bestandobjekte und Erträge Auf der Liegenschaft befinden sich laut Zinsliste 13 Bestandeinheiten. 1 Einheit wird gewerblich genutzt, die restlichen 12 Einheiten sind als Wohnungen ausgewiesen. 1 Wohnung ist zum Stichtag als Leerstand ausgewiesen. Es gibt keine Stellplätze. Es gibt keine zusätzlichl. Einnahmen aus Werbeflächen oder Mobilfunkantennen. | Lfn | Top | Widm | Vertrag, Kat. Status | Fläche m² | Nettomiete p.m²/€ | Ertrag/ m² | 1 | 1 | G | verm. | 122,90 | 278,10 | 2,26 | 2 | 3 | W | verm. | 38,00 | 36,23 | 0,95 | 3 | 4 | W | leer | 38,67 | - | - | 4 | 5 | W | verm. | 70,40 | 139,16 | 1,98 | 5 | 7 | W | verm. | 81,34 | 59,11 | 0,73 | 6 | 9 | W | verm. | 39,50 | 51,96 | 1,32 | 7 | 10 | W | verm. | 42,56 | 55,98 | 1,32 | 8 | 11 | W | verm. | 64,48 | 129,28 | 2,00 | 9 | 13 | W | verm. | 47,40 | 62,35 | 1,32 | 10 | 14 | W | verm. | 42,66 | 24,71 | 0,58 | 11 | 15 | W | verm. | 42,72 | 31,05 | 0,73 | 12 | 16 | W | verm. | 32,00 | 88,55 | 2,77 | 13 | 17 | W | verm. | 82,57 | 60,01 | 0,73 | 40 | | | | | | | Summe | | | | 745,20 | 1.016,49 | 1,36 | | | | | | Ertrag/m² | laut Zinsliste (Von der Wiedergabe der Diagramme über Zusammensetzung der Mieterträge und Nutzflächen wird Abstand genommen.) Auf S. 22 f. führen die Gutachter aus: "2.9. Kautionen Über die Höhe von etwaig geleisteten Kautionen wurde keine Auskunft erteilt. 2.10. Betriebskosten Über die Höhe der Betriebskostenabrechnung zum Stichtag wurde keine gesonderte Auskunft erteilt. Laut übergebener Zinsliste betragen die Betriebskosten zum Stichtag rd. € 1,60/m2 netto. 2.11. Potential Dachgeschoss Zur Plausibilisierung der Ausbaumöglichkeit und Nutzflächenermittlung den Rohdachboden betreffend, wird auf das nachfolgende durch den SV in Auftrag gegebenes Sub-Gutachten von Arch. DI CB verwiesen: Gutachten über den Ausbau des Dachgeschoßes der Liegenschaft 1120, L--Gasse; Stichtag: 1.1.2001 Plandokument: 6514 Stand: 1.10.1993 Inhalt der Flächenwidmung: Widmung GB III g limitiert auf 13m auf einer Tiefe von 12 Meter, entspricht dem Bestand Dahinter Widmung G Straßenbreite 15,17m Bebauungsbestimmungen: Gemäß II .3.1.3 darf der oberste Abschluß der errichteten Gebäude nicht höher als 4,5 m über der oberen Deckenoberkante des obersten Hauptgeschosses liegen. Es darf daher nur 1 Dachgeschoß errichtet werden." (Nach Wiedergabe eines Flächenwidmungsplanes vom 1.1.1993 führen die Gutachter ab S. 28 aus: "Bestehende Gebäudehöhe: Das bestehende Gebäude hat an der Straßenseite eine Gebäudehöhe von ca. 16,25m. Die Hoffassade des Straßentraktes ist etwa 15,1m, die des Hoftraktes etwa 14,9m hoch. Die kleine abgeschrägte Fassade dazwischen rund 15,0m. Auswertung: Zum Stichtag war es Usus, ein im rechtmäßig bestehendes allerdings überhöhtes Gebäude mittels § 69 der Wiener Bauordnung als Konsens zu legitimieren und erst im zweiten Schritt das Dach auf 45 Grad anzusteilen. Erst ab etwa 2005 kam man seitens der Behörde zur Erkenntnis, dass das Ansteilen eines Daches auf 45 Grad die Gebäudehöhe nicht verändert und Nachbarn daher nicht im Lichteinfall beeinträchtigt werden. Allerdings gilt das nur für die Teile eines Gebäudes, bei denen ein Zubau gemäß § 60 WBO zulässig ist, also nicht für den Seitenflügel mit der Widmung "Gärtnerische Ausgestaltung". In diesem Bereich ist lediglich der Einbau von Wohnungen im bestehenden Umriss möglich. In der Zeit vor dem 1. Merkblatt vom 5.4.2006 war es nicht üblich, fehlende Wände im Erdgeschoß mit Stahlrahmen zu ergänzen. Die vertikalen Lasten wurden über einfache Stahlträger abgefangen. Es wird daher nicht näher auf die Konsensmäßigkeit der Erdgeschoßzone bzw. der übrigen Wohnungen eingegangen. Ebenso wurden damals in der Einreichstatik die Verhältnisse der Fundamente nicht durch Aufgrabung untersucht. Daher wurde innerhalb der gutachterlichen Feststellung darauf verzichtet. Im Jahr 2001 durften Lichthöfe überbaut werden, wenn die Entlüftungen der darunter liegenden Geschoße gewährleistet war, daher ist diese Fläche auch berücksichtigt. Zulässige Kubatur: Die Fläche des Rohdachbodens wird in diesem Fall in 3 Wohneinheiten geteilt. Der Wohnung im Hoftrakt wird eine Terrasse vorgelagert, damit mindestens 50% der Bodenfläche der Aufenthaltsräume eine Raumhöhe von 2,5 m hat. Die beiden Wohnungen erhalten die Terrasse auf dem Flachdach und werden über das weitergeführte Stiegenhaus erschlossen. Der Aufzug wird an der kleinen abgeschrägten Fassade errichtet. An allen Fassaden ist, unter der Voraussetzung der Zustimmung der Abteilung für Architektur und Stadtgestaltung Magistratsabteilung 19, die Schaffung von Gaupen im Ausmaß von je einem Drittel zulässig und in der Planung berücksichtigt. In einer Aufstellung wurde die Größe und Aufteilung der geplanten 3 Wohnungen angeführt: Für die 3 geplanten Wohnungen wurden folgende Nutzflächen angeführt: | | Wohnnutzfläche m² | (Dach)Terrasse m² | Summe m² | Wohnung A | 68,62 | 30 | | Wohnung B | 94,19 | 45 | | Wohnung C | 49,47 | 5,79 | | Summen | 212,28 | 80,79 | (Weiters enthält das Gutachten 6 Schaubilder eines derart geplanten Umbaues und 9 Ablichtungen von 9 Baubescheiden über Wohnungsumbauten, Zusammenlegungen und Einbeziehung von Gangtoiletten in die neu geschaffenen Wohneinheiten. Alle Baubescheide ergingen im Zeitraum vor dem Erwerb der Liegenschaft durch die Bw.) Die Sachverständigen gaben dazu an: "Die nachstehend angeführten Baubescheide bzw. Unterlagen aus dem Bauakt der Liegenschaft stellen eine, aus Sicht des SV, bewertungsrelevante Erhebung für die gutachtensgegenständliche Liegenschaft dar. Wie aus den auszugsweise unten angeführten Bescheiden bzw. Planunterlagen ersichtlich wurden diverse Umbauten, Verbesserungen von Bestandsobjekten, Standardanhebungen, Wohnungszusammenlegungen und Widmungsänderungen vorgenommen." 3. Gutachten Auftragsgemäß sind die fiktiven Anschaffungskosten zu ermitteln. Diese entsprechen jenem Betrag, den der Käufer zum Stichtag, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Liegenschaft und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, aufwenden müsste, um die Immobilie zu erwerben. Die fiktiven Anschaffungskosten beziehen sich zwar auf einen bestimmten Zeitpunkt, Umstände, welche am Wertermittlungsstichtag bereits voraussehbar sind, müssen jedoch Berücksichtigung finden. Da die fiktiven Anschaffungskosten vom Käufer ausgehen, sind darunter auch die üblich anfallenden Anschaffungsnebenkosten zu verstehen. Als fiktive Nebenkosten können gemäß Wartungserlass zu den ESTRL vom 16.6.2008 nur jene Kosten berücksichtigt werden, die bei einem gedachten Erwerb jedenfalls angefallen wären. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, nicht aber Maklergebühren oder Kosten für Inserate. Grundbuchseintragungsgebühren, Unterschriftsbeglaubigungsgebühren usw. sind bei tatsächlichem Anfall in der entsprechenden Höhe anzusetzen. 3.1. Bewertungsverfahren Die Bewertung erfolgt nach dem Stand der Wissenschaft und nach Maßgabe aller in vorstehender Beschreibung enthaltener wertbeeinflussender Merkmale und Feststellungen sowie unter Bedachtnahme der Verhältnisse am Realitätenmarkt zum Stichtag. Im Falle von Neuerungen bleibt eine Anpassung des Gutachtens vorbehalten. Als Bewertungsverfahren wurde das Ertragswertverfahren gewählt. Darunter wird die Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrages zum angemessenen Zinssatz, entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Baulichkeiten, verstanden. Da Ertragsliegenschaften meist zur Kapitalanlage dienen, stellt das Ertragswertverfahren eine adäquate Wertermittlungsmethode dar. Für die Flächenangaben im Grundbuch bzw. in natura haftet der SV nicht; ein digitaler Auszug liegt vor und es wurde von diesem ausgegangen. Allenfalls gegebene Nutzflächendifferenzen zwischen den vorgelegten Plänen und den festgestellten Flächen in natura anlässlich des Augenscheines sowie Detailabweichungen in der Materialbeschreibung, der Beschreibung der Mängel und des Reparatur- und Pflegerückstaus, oä., verändern die hier ermittelten fiktiven Anschaffungskosten keinesfalls, da in den Beschreibungen keine taxativen Aufzählungen erfolgt sind. Für nicht erwähnte Mängel haftet der SV nicht. 3.2. Restnutzungsdauer Für die Festsetzung der Restnutzungsdauer erscheint es notwendig, die Begriffe Nutzungs- und Lebensdauer zu definieren, weil diese oft missverständlich angewendet oder verstanden werden: 3.2.1. Technische Lebensdauer Die technische Lebensdauer eines Gebäudes hängt im Wesentlichen von der Haltbarkeit der tragenden Bauteile ab und wird von der Qualität des Baumaterials bestimmt. An den Rohbauteilen eines Gebäudes (z.B. Außenwände, Decken, Treppen) können faktisch keine Erneuerungs- oder Ausbesserungsarbeiten vorgenommen werden. Neben der Güte der gewählten Baustoffe kommt auch der fachgerechten Verarbeitung ein großer Stellenwert zu. Die Qualität des Rohbaues bestimmt somit die Lebensdauer eines Gebäudes. Die Ausbauteile eines Gebäudes (hierzu zählen im wesentlichen Innen- und Außenverputz, Dacheindeckung, Fußböden, Fenster und Türen, Installationen, Heizungen, etc.) haben eine kürzere Lebensdauer und müssen, will man die Lebensdauer des Rohbaues annähernd nutzen, ein- bis mehrmals erneuert werden. Es ist jedoch ausdrücklich festzustellen, dass die Erneuerung von Ausbauteilen nicht geeignet ist, die Lebensdauer des Rohbaues zu verlängern. Neben der Qualität des Baumaterials sind auch die durchgeführten Instandhaltungsarbeiten entscheidend, da bei deren Unterlassen die tragenden Teile ungehindert Witterungseinflüssen ausgesetzt sein können und daher erheblich schneller altern (z.B. schadhaftes Dach). 3.2.2. Wirtschaftliche Nutzungsdauer