UFSW RV/2064-W/06

Im Bereich der Innenhoffassade sind an mehreren Stellen Feuchtigkeitsschäden sichtbar. Auch in der Garage bestehen im Deckenbereich einzelne undichte Stellen. Wert der Baufläche: Aus der Vergleichspreisaufstellung (26 Grundstücke in Mariahilf betreffend die Jahre von 1987 bis 1998; Preis für unbebaute Grundstücke zwischen S 15.000,00 und S 25.000,00) wird für die gegenständliche Liegenschaft ein Vergleichswert von S 19.500,00/m2 abgeleitet; x Baufläche 1.967 m2 - 10% Abminderung für Verbauung = S 34.520.850,00 Wert der Baufläche. Bauzeitwert: Nach den Angaben der Hausverwaltung und der Finanz ist mit einer Nutzfläche von 2.796,68 m2 zu rechnen. Neuherstellungswert (unterschiedliche Baustufen und erhöhten Aufwand für Denkmalschutz berücksichtigend) S 24.000,00 x 2.797 m2 - Abschlag für wirtschaftliche Wertminderung und Alterswertminderung 38,42% (nach Zustand 30 Jahre, Restnutzungsdauer inkl. Renovierung 60 Jahre, Alterswertminderung nach Ross 33%; erweiterte Wertminderung bei 33% Lebensdauer und Zustandsstufe 2,5: 38,42%) = Bauzeitwert S 41.337.422,00 Garage: 312 m2 x S 6.500,00 = Bauzeitwert S 2.028.000,00 Sachwert Gebäude: S 43.365.422,00 Summe der Sachwerte (Grund und Boden und Gebäude): S 77.886.272,00 Ertragswertverfahren: | Nachhaltig erzielbare Erlöse | | | S 110,00/m 2 /Monat | Nutzfläche 2.797 m 2 | S 307.670,00 | S 1.300,00/Monat | 26 Garagenboxen | S 33.800,00 | Summe Mieteinnahmen im Monat | S 341.470,00 | Jahresrohertrag | S 4.097.640,00 | - Mietausfallswagnis (8% vom Jahresrohertrag) | - S 327.811,00 | - Instandsetzungskosten (0,2% des Herstellungswertes) | - S 138.312,00 | - Instandhaltungskosten(0,3% des Bauzeitwertes) | - S 130.096,00 | - Verzinsung des Bodenwertes (5,5% des Wertes der Baufläche) | - S 1.898.647,00 | = Liegenschaftsreinertrag | S 1.602.774,00 | Reinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger (RND 60 Jahre, p=5,5%) V=17,45 | S 27.968.406,00 | - Wertminderung wg. Baumängel (0,4% von Herstellungskosten) | - S 276.624,00 | Gebäudeertragswert | S 27.691.782,00 | + Bodenwert | S 34.520.850,00 | Ertragswert | S 62.212.632,00 Gewichtung von Sachwert zu Ertragswert erfolgt im Verhältnis 1:3 (da Ertragsliegenschaft), das ergibt einen Rechenwert von S 66.131.042,00. Für die Marktanpassung (renoviertes Gebäude, vorhandene Parkplätze, zentrale Lage) wird ein Zuschlag und für den Denkmalschutz ein Abschlag angesetzt; in Summe wird ein Zuschlag von 2% berücksichtigt. Der Verkehrswert der Liegenschaft beträgt nach diesem Gutachten gerundet S 67.454.000,00. Das Gutachten der Z. Gruppe von Jänner 2005 enthält folgende Aussagen: Denkmalgeschütztes Gebäude; Baujahr 1803, Aufstockung 1808: Generalsanierung und teilweiser Neubau 1993; 4 Geschäftslokale im Erdgeschoss, 9 Büros und 17 Wohnungen in den Ober- und ausgebauten Dachgeschossen, 26 Stellplätze in einer Garage. Eckliegenschaft besteht aus 3 Trakten: X.Straße (Stiege 1), Hoftrakt (Stiege 2), Y.gasse (Stiege 3) und einer ebenerdigen Garage (Zufahrt Y.gasse). Der Trakt Y.gasse wurde bei der Generalsanierung bis auf die Straßenfassade abgetragen und zur Gänze neu errichtet. Das gutachtensgegenständliche Objekt befindet sich ... in einem guten Bau- und Erhaltungszustand. Dem Baualter entsprechende Abnützungserscheinungen ... sind feststellbar. Die Nutzfläche der Liegenschaft beträgt 2.816,68 m2 (Mietzinsliste 01/1997). Drei Büros, zwei Wohnungen und sieben Stellplätze sind zum Bewertungsstichtag leerstehend. Grundwert: Grundfläche 1.967 m2 x Preis /m2 Freigrundfläche in Höhe von S 13.500,00 - 10% Abschlag für Bebauung = S 23.899.050,00 Grundwert. Bauzeitwert: Errichtungskosten vergleichbarer Gebäude zwischen S 24.000,00 und S 29.000,00/m2 Nutzfläche Restnutzungsdauer von 60 Jahren, Abschlag für Baualter in Höhe von 20% | Trakt | Baukosten/m 2 | Nutzfläche | Baukosten | Abschlag | Bauzeitwert | Stiege 1 | S 28.500,00 | 1.402,35 m 2 | S 39.966.975,00 | 20% | S 31.973.580,00 | Stiege 2 | S 24.500,00 | 295,94 m 2 | S 7.250.530,00 | 20% | S 5.800.424,00 | Stiege 3 | S 25.500,00 | 1.118,39 m 2 | S 28.518.945,00 | 20% | S 22.815.156,00 | Garage | S 130.000,00 | Anzahl: 26 | S 3.380.000,00 | 20% | S 2.704.000,00 | Außenanlagen | S 1.500.000,00 | pauschal | | 20% | S 1.200.000,00 | Bauzeitwert gesamt | S 64.493.160,00 | Grundwert | S 23.899.050,00 | Sachwert gesamt | S 88.392.210,00 Ertragswert: Der Kapitalisierungszinssatz wird (ausgehend von der Sekundärmarktrendite 10-Jahres-Bundesanleihe Dezember 1996) grundsätzlich mit 5% berechnet. Es wird für jede Bestandseinheit aus den vertraglich vereinbarten Mieten des Jahres 1996 die Jahresmiete errechnet und hiebei in nachhaltig erzielbare Mieten bzw. Mietenanteile und solche Mietenanteile, die höher als die Vergleichswerte (jeweils pro m2: S 180,00 für Geschäftslokal; S 140,00 bzw. S 150,00 für Büros; S 100,00 bis S 120,00 für Wohnungen; S 1.500,00 pro Garagenstellplatz) sind, unterschieden. Die nachhaltig erzielbaren Mieterträge (jährlich S 3.274.417,32) werden für die gesamte Restlaufzeit von 60 Jahren bei dem Zinssatz von 5% angesetzt (Vervielfältiger: 18,93). Die über diese nachhaltig erzielbaren Mieten hinausbezahlte Differenz wurde je nach Mietvertrag über einen Zeitraum von 1 Jahr, 2, 3, 5 oder 7 Jahren als Mehrertrag berücksichtigt. Bei Kapitalisierung dieser Mehrerträge (in Summe S 360.933,36) wird wegen des erhöhten Risikos der Nicht-Nachhaltigkeit ein erhöhter Kapitalisierungszinssatz (zwischen 5,5% und 6,5%) angesetzt. Weiters werden bei zwei Mietobjekten zusätzliche Zahlungen aus freien Vereinbarungen (jährlich S 27.228,00) für 7 Jahre sowie für die leerstehenden Büros, Wohnungen und Stellplätze fiktive Erträge (jährlich S 1.105.995,00 und S 126.000,00) für die gesamte Restlaufzeit hinzugerechnet (jeweils mit dem Kapitalisierungszinssatz von 5%). Von den jährlich nachhaltigen Mieterträgen (S 3.274.417,32) und den fiktiven Erträgen (S 1.105.995,00 und S 126.000,00) werden Abschläge von 6% für nicht auf die Miete umlegbare Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten sowie Abschläge von 3% für Leerstehungsrisiko abgezogen. Zusammenstellung der Ertragswerte: | Ertragswert Mieterträge (nachhaltig erzielbare und Mehrerträge) | S 57.310.743,00 | Ertragswert frei vereinbarte Zahlungen | S 157,650,00 | Ertragswert fiktiv Wohnungen/Büros | S 19.052.212,00 | Ertragswert fiktiv Garagenstellplätze | S 2.170.514,00 | Ertragswert gesamt | S 78.691.119,00 Unter Gewichtung des Sach- und des Ertragswertes im Verhältnis 2:1 ermittelt dieses Gutachten den Verkehrswert der Liegenschaft mit gerundet S 85.200.000,00. Desweiteren sind im Zusammenhang mit der Ertragswertermittlung der Liegenschaft Objekt folgende zwei weitere Bewertungsgutachten zu berücksichtigen: Mit Bewertungsgutachten vom 28. Juni 1996 wurde zum Wert der Geschäftsanteile an der X. und der Y. zum 31. Dezember 1995 Stellung genommen (Gutachten Stb.., AB 001034ff). Zielsetzung des Gutachtens war die Ermittlung des Wertes der Geschäftsanteile als Grundlage bzw. Orientierungshilfe für die geplante Abtretung dieser durch die B.. GmbH an die privaten stillen Gesellschafter (im Ergebnis um den symbolischen Wert von S 1,00). In diesem Gutachten wird u.a. festgehalten, dass sich das Vermögen der X. dem Sanierungskonzept folgend ausschließlich aus dem Objekt Objekt zusammensetzt (AB 001041); der Wert der Geschäftsanteile der Y. könne angesichts der Verschmelzung mit der X. nur in einer Rückprojektion des Wertes der X. gesehen werden und erscheine vom Wert des Objekts determiniert (AB 001053). Der Ertragswert des Objektes Objekt wurde in diesem Gutachten (ausgehend von zukünftigen Mieterträgen in Höhe von S 4,5 Mio. minus Verwaltungs- und sonstigen Kosten von S 617.000,00) auf Basis einer ewigen Rente mit einem Kapitalisierungszinssatz von 5% mit S 77.660.000,00 errechnet (AB 001051, 001057). Der Kapitalisierungszinssatz zur Abzinsung der zukünftigen Erträge auf den Bewertungsstichtag wurde ausgehend von einem Durchschnittszinssatz langfristiger Anleihen von rund 7% vermindert um einen Inflationsabschlag von 2% bestimmt. Diesem Ertragswert des Objektes wurden die entsprechenden Guthaben und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, die sonstigen Forderungen und Vermögensgegenstände, Rückstellungen und Verbindlichkeiten aus einer prospektiven Bilanz der Infra 21 nach Sanierung zum 31.12,1995 gegenübergestellt. Daraus wurde ein negativer Verkehrswert der Geschäftsanteile in Höhe von S 5,676.000,00 ermittelt. Der Anteil der stillen Einlagen an diesem Verkehrswert wurde mit S 5.596.000,00 ausgewiesen. Schließlich ist das Bewertungsgutachten durch die P. GmbH (deren geschäftsführender Gesellschafter Mag. St. war ein Gesellschafter der X.) anzuführen, in welchem im Zusammenhang mit einer (weiteren) a.o. Abschreibung der maßgeblichen Liegenschaft deren Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren zum 31. Dezember 1998 ermittelt wurde (siehe hiezu im Folgenden: Gutachten St.. vom 26. Mai 1999). Zum Punkt "Ertrag" wurde festgehalten: "... Mit Ausnahme der Bestandsobjekte G2 und G5 ('Altmieter') sind die Flächen sehr gut vermietet. Die Mieteinnahmen scheinen gesichert, eine Ertragssteigerung ist allerdings bei der derzeitigen Marktsituation nicht zu erwarten." Ausgehend von einem Jahresertrag von rund S 3,84 Mio. wird mit einem Kapitalisierungszinssatz von 5 7/8 % der Verkehrswert der Liegenschaft - ebenfalls auf Basis einer ewigen Rente - mit S 65,36 Mio. ermittelt (AB 1092). Zur Berechnung des Ertragswertes und der Höhe des Kapitalisierungszinssatzes (laut Gutachten 1: 4%; laut Gutachten 2: 5,5%; laut Gutachten MRG: grundsätzlich 5% bzw. für Mehrerträge 5,5% - 6,5%; laut Gutachten Stb..: 5%; laut Gutachten "St..": 5 7/8 %) sind folgende Punkte zu berücksichtigen: In der Niederschrift über die Schlussbesprechung (III.B.1.a) wird zu dieser Thematik festgehalten: "Das zu beurteilende Objekt ist ein gemischt genutztes Gebäude mit Wohn-, Büro- und Geschäftseinheiten in zwar guter, zentraler Lage inmitten des ...Bezirkes jedoch nicht mit jener Attraktivität des Standortes ausgezeichnet wie z.B. die Innere Stadt, die einen potentiellen Investor aufgrund der Lage eine langfristig sichere Vermietbarkeit, d.h. geringeres Risiko, daher geringerer Zinssatz, erwarten lässt. Die Empfehlungen des Hauptverbandes der (allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten) Sachverständigen (Österreichs) hinsichtlich des Kapitalisierungszinssatzes für Liegenschaften in guter Lage lauten Wohnliegenschaft 3,0-5,0% Büroliegenschaft 4,5-6,5% Geschäftsliegenschaft 5,0-7,0% (aus "Der Sachverständige" 3/95, 4/95, 2/97, 2/99, 2/00) Für gemischtgenutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil am Rohertrag ("Bruttomietertrag") über 50% beträgt der Liegenschaftszinssatz 5,5%, in "übrigen Gemeinden" (im Gegensatz zu ländlichen Gemeinden) (Kleiber/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstücken, 7. Auflage (1996), S 211). Nach Ross/Brachmann/Holzner, Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, 28. Auflage (1997), S 317, ist der Kapitalisierungszinssatz für Reinertragsverfahren bei Wohn- und Geschäftshäusern 5,0 - 5,5%, bei Büro- und Geschäftshäusern 5,5-6,0%. Die Aufteilung des Rohertrages/Monat betreffend der Nutzung des Liegenschaft beträgt S 138.768,00 betreffend Wohnungen, S 177.784,00 betreffend Büros, S 60.916,00 betreffend Geschäfte/Lager, d.h. der gewerbliche Rohertrag beträgt S 238.700,00 (63,24% vom Gesamtrohertrag in Höhe von S 377.468,00 (ohne Garagen)). (Zahlen aus der Ertragswertberechnung des Gutachtens 1)" In Bezug auf die Höhe des Kapitalisierungszinssatzes ist auch auf die zum Stichtag 31.12.1998 vorgenommene Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft durch das Gutachten St.. vom 26. Mai 1999 Jahr hinzuweisen, in dem u.a. ausgeführt wird: "Lage der Liegenschaft: Die Lage der im ...Wr.Gemeindebezirk situierten Liegenschaft ist als gut zu bezeichnen. Positiv ist die Nähe zur Innenstadt sowie die Verkehrsanbindung für den öffentlichen und privaten Verkehr zu bewerten. Demgegenüber steht, dass weder die X.Straße noch die Y.gasse eine 'Einkaufsstraße' ist, weshalb die im Erdgeschoss gelegenen Flächen schwer zu vermieten sein werden. Objekt: ... Insbesondere die im Erdgeschoss gelegenen Geschäftslokale (367, 81 m²) sowie die als Büro adaptierten Räumlichkeiten (1.252,64 m²) sind schwer vermietbar. Erstgenannte wegen der fehlenden Qualität der Lage als Einkaufsstraße, letztgenannte, weil Büroflächen in einem Altbau wegen der antiquierten Raumaufteilung und fehlender technischer Infrastruktur gegenüber Neubauobjekten zweitrangig sind. ... Verkehrswert: "Gemischt genutzte Gebäude in guter Lage und gesichertem Ertrag werden derzeit von institutionellen Investoren mit einer Kaufpreisrendite zwischen 5 3/4 und 6% erworben. Für die Ermittlung des Verkehrswertes wird eine Kaufpreisrendite von 5 7/8 % angenommen." (Dieses Gutachten errechnete - wie bereits angeführt - den Verkehrswert der Liegenschaft auf Basis einer ewigen Rente mit S 65,36 Mio.) (AB 1092). Die angeführten Umstände untermauern die Zugrundelegung eines höheren als 4%-igen, mindestens 5%-igen Kapitalisierungszinssatzes. Hinsichtlich der Berechnung des Ertragswertes auf Basis einer ewigen Rente (wie bspw. im Gutachten A..) anstatt unter Heranziehung des vom Kapitalisierungszinssatz und der Restnutzungsdauer abhängigen Vervielfältigers zur Ermittlung des Gebäudeertragswertes (wie in den Gutachten H.. und Z....) sind folgende Ausführungen in der Niederschrift über die Schlussbesprechung hervorzuheben: "Die Berechnung auf Basis einer ewigen Rente (Gutachten 1) lässt außer Acht, dass Gebäude nur eine zeitlich begrenzte Nutzungsdauer haben. Dieser 'Berechnungsmangel' wirkt sich gerade bei niedrigeren Zinssätzen, wie hier 4%, stärker aus als wenn ein höherer Zinssatz gewählt worden wäre. Auch geht die Ermittlung des Ertragswertes der Liegenschaft als Jahresbetrag einer ewigen Rente von der Annahme eines unbegrenzt fließenden Ertrages aus. ... Gerade die Annahme eines unbegrenzt fließenden Ertrages kann für dieses Objekt auch aufgrund der Lage nicht zutreffend sein (Hohe Fluktuation der gewerblichen Mieter auch im Umfeld der bewerteten Liegenschaft)." Nach den Ermittlungen der Betriebsprüfung wurde im Rahmen des Insolvenzverfahrens der B.. GmbH, der ehemaligen Muttergesellschaft der X. und der Y., ein Bewertungsgutachten zum Wert der Geschäftsanteile an der X. und Y. erstellt (Gutachten Stb.. vom 28.6.1996, vgl. AB 001034 ff). Anlass dieser Bewertung war die geplante Abtretung der Geschäftsanteile. Obzwar diesem Gutachten der Bewertungsstichtag 31.12.1995 zugrunde gelegt wurde und primär die Anteilsbewertung zum Ziel hatte, gibt es doch Aufschluss über die damaligen Bewertungsverhältnisse, zumal einerseits für die Wertermittlung der Anteile an der Infra 21 davon ausgegangen wurde, dass sich das Vermögen der Infra 21 ausschließlich aus dem Liegenschaftsobjekt Objekt zusammensetzen wird und sich andererseits die Verhältnisse zwischen dem 31.12.1995 und dem 30.6.1996 nicht geändert haben. Ausgegangen wird in diesem Gutachten von den zukünftigen Mieterlösen (S 4,5 Mio) minus den damit verbundenen Kosten als nachhaltig erzielbaren Zukunftserfolg, die auf Basis einer ewigen Rente mit einem Kapitalisierungszinssatz von 5% diskontiert werden. Der so ermittelte Ertragswert der Liegenschaft beträgt rd. S 77.660.000,00. Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, Kassenbestände, Rückstellungen sowie die bereits um die Schuldnachlässe verminderten Verbindlichkeiten finden in dieser Verkehrswertermittlung ihren Niederschlag. Nach diesem Gutachten beträgt der Anteil der stillen Einlagen unter Einarbeitung der Sanierungsmaßnahmen am Verkehrswert - S 5.596.000,00 (AB 001057). Wenn der, in einem Gutachten, das am 28. Juni 1996 erstellt wurde, ermittelte Wert zum Stichtag 31. Dezember 1995 negativ ist und in demselben Gutachten ausgeführt wird, dass die "zu treffenden Forderungsverzichte notwendig wurden, da insbesondere die Werthaltigkeit der von der X. gehaltenen Liegenschaft nicht mehr in dem Ausmaß gegeben war, womit auf Basis einer insolvenzrechtlichen Betrachtung die X. rechtlich überschuldet gewesen wäre." (vgl Gutachten Stb., S 13; AB 001049), dann liegen diese Verhältnisse umso mehr am 30. Juni 1996 vor, zumal die Verbindlichkeiten zu diesem Zeitpunkt durch inzwischen angefallene Zinsen eher mehr denn geringer geworden sind und im Zeitraum vom 31.12.1995 bis 30.6.1996 kein Ereignis eingetreten ist, das einem entsprechende Wertsteigerung des Immobilienobjektes Objekt rechtfertigen würde. Ein solches Ereignis war nicht vorhanden, auch die von den Bw. vorgelegten Gutachten Z.... und A.. sowie das von der Abgabenbehörde in Auftrag gegebene Schätzungsgutachten enthalten hiezu keine Angaben. Berücksichtigt man ausgehend von den vorliegenden Gutachten diese damit im Zusammenhang stehenden Umstände ergeben sich folgende Anpassungen (Variante 1): Zum Sachwert: Grundwert: Der Bodenwert ist im Gutachten A. GmbH unter Heranziehung von drei tatsächlich verkauften Grundstücken ermittelt worden und nachvollziehbar begründet und in Höhe von S 20.751.850 errechnet (vgl. hiezu Stellungnahme im Z....-Gutachten, S 39). Gebäudewert: Besteht ein Gebäudekomplex aus drei Trakten und wurde ein Trakt 1803 erbaut und 1808 aufgestockt, der zweite 1822 - 1832 erbaut und der dritte abgesehen von der erhalten gebliebenen alten Straßenfassade neu errichtet, sind die beiden historischen Trakte und der dritte Trakt (dritte Stiege) gesondert zu bewerten. Diesen vorhandenen unterschiedlichen Bausubstanzen wurde im Gutachten A. GmbH insofern Rechnung getragen, als betreffend die Stiege 3 X.gasse die Abwertung wie folgt vorgenommen wurde: Physische Abnutzung 0,0%, Funktionelle Abnutzung 5,0%, wodurch sich für den Trakt Stiege X.gasse ein CRNLD (= cost of reproduktion new less depreciation; Bauzeitwert) von S 30.590.000,00 errechnet. Betreffend die beiden historischen Trakte ist auszuführen: Das Gutachten der Z. Gruppe setzte den Abschlag für "Alter, verlorenen Bauaufwand, Reparaturrückstau sowie derzeitigen Bau- und Erhaltungszustand" für alle Gebäudeteile mit 20% an. Eine Begründung erfolgte nicht. Auch das Gutachten A. GmbH berücksichtigte eine "Abwertung Phys. Abnutzung 20,0%". Abgesehen von der allgemein gehaltenen Erläuterung: "Physische Abwertung bezieht sich auf den Zustand des Objektes und ist eine Form von Wertminderung die sich durch normale Nutzung der Bausubstanz und durch Einfluss der Naturelemente ergibt." erfolgte auch in diesem Gutachten keine Begründung. Im Gegensatz dazu enthält das Gutachten H.. eine Begründung: Der Gutachter ermittelt die Alterswertminderung (nach Ross) im Hinblick auf eine 60-jährige Restnutzungsdauer mit 33% und unter Bedachtnahme auf eine Zustandsstufe 2,5 eine erweiterte Wertminderung von 38,42%. Bei Beibehaltung der (im Vergleich zu den anderen beiden Gutachten höher angesetzten) Baukosten laut Z....-Gutachten und Ansatz eines Abschlages von 38,42% anstelle von 20% errechnen sich betreffend die Stiegen 1 und 2 folgende Bauzeitwerte: Stiege 1 (X.Straße): S 39.966.975,00 - Abschlag 38,42% = S 24.611.664,00 Stiege 2 (Hoftrakt): S 7.250.530,00 - Abschlag 38,42% = S 4.464.876,00 Die Außenanlagen waren im A. GmbH-Gutachten mit S 290.000,00 bewertet worden, im Z....-Gutachten wurde dieser Wert ohne nachvollziehbare Begründung mit der Bemerkung "pauschal" auf S 1.200.000,00 erhöht. Einschließlich Berücksichtigung des Bauzeitwertes Garagenstellplätze (laut Z....-Gutachten) und Außenanlagen (laut A..-Gutachten) errechnet sich folgender Bauzeitwert und Sachwert (vgl. Z....-Gutachten, S 49): Bauzeitwert: | Bauzeitwert Trakt X.Straße | 24.611.664,00 S | Bauzeitwert Hoftrakt | 4.464.876,00 S | Bauzeitwert Trakt Y.gasse | 30.590.000,00 S | Garagenstellplätze | 2.704.000,00 S | Außenanlagen | 290.000,00 S | Bauzeitwert gesamt | 62.660.540,00 S Sachwert: | Grundwert | 20.751.850,00 S | Bauzeitwert gesamt | 62.660.540,00 S | Sachwert gesamt | 83.412.390,00 S Zum Ertragswert: (ausgehend von den detaillierten Berechnungen im Z....-Gutachten) Nachhaltige Jahresmiete S 3.274.417,32 (Z....-Gutachten. S 52): Die nachhaltige Jahresmiete beinhaltet die Mieten der tatsächlich vermietet gewesenen Räumlichkeiten im Ausmaß von insgesamt 2.098,71 m²; die leerstehenden Räumlichkeiten im Ausmaß von insgesamt 717,97 m² wurden unter der Position 'Ertragswert fiktiv' berücksichtigt. Die Summe dieser Flächen (2.098,71 + 717,97 =) von 2.816,68 m² entspricht der bereits im Gutachten der A. GmbH ausgewiesenen Fläche. Nachhaltige Mieterträge gesamte Restnutzungsdauer = Ertragswert S 56.406.100,00: - Von der jährlichen Mietsumme S 3.274.417,32 wird laut Z....-Gutachten ein Abschlag 1 nicht auf die Miete umlegbare Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten iHv 6% (S 196.465,04) abgezogen: Waren im 1. Gutachten A.. Verwaltungskosten von 6% (S 256.422,00) und angenommene Renovierungskosten von 12% (jährl. S 600.000,00), ingesamt somit S 856.422,00 und im 2. Gutachten H.. immerhin Instandsetzungskosten 0,2% des Herstellungswertes (S 138.312,00) und Instandhaltungskosten 0,3% des Bauzeitwertes (S 130.096,00), insgesamt S 268.408,00, in Ansatz gelangt, wurde die Verminderung auf Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten 6% (S 196.465,04) ohne jede Begründung vorgenommen. Bei den Ansätzen von H.. handelte es sich um Mindestansätze und sind zudem Verwaltungskosten in Höhe von (nur) 3% zu berücksichtigen (im Gutachten A.. wurden vergleichsweise 6% abgezogen). Anstelle des Abschlages 1 von S 196.465,04 ist ein solcher von (S 138.312,00 + S 130.096,00 + S 98.232,52 =) S 366.640,52 zu berücksichtigen. (Anm.: 0,2% der Herstellungskosten bzw. Baukosten laut Z....-Gutachten wären: S 39.966.975,00 + S 7.250.530,00 + S 28.518.945,00 + S 3.380.000,00 + Außenanlagen laut Gutachten A.. laut obigem Ansatz S 320.000,00 (= S 79.436,450,00 x 0,2% =) S 158.872,90. 0,3% des Bauzeitwertes laut Z....-Gutachten wären (bei Berücksichtigung der obgenannten Abschläge) S 24.611.664,00 + S 4.464.876,00 + S 30.590.000,00 (Stiege 3 laut Gutachten A.., vgl. oben) + 2.704.000,00 + S 290.000,00 (Außenanlagen laut Gutachten A.. , vgl oben) (= S 62.660.540,00 x 0,3% =) S 187.981,62. Somit wirkt sich der Ansatz der entsprechenden Werte laut Gutachten H.. zugunsten der Berufungswerber aus.) - Von jährlicher Mietsumme S 3.274.417,32 wird laut Z....-Gutachten ein Abschlag 2 Leerstehungsrisiko iHv 3% S 98.232,52) abgezogen: Auf Grund der tatsächlichen Verhältnisse, die im 1. Gutachten angesprochen sind, und durch die Leerstehungen von 717,97 m² (vgl. Z....-Gutachten, S 53) der gesamten Fläche von 2.816,68 m², das sind mehr als 20%, bestätigt werden, ist anstelle des Abschlages 2 von 3% ein solcher von 10% zu berücksichtigen (S 327.441,73). Auf Grund dieser Änderungen berechnet sich der Jahresreinertrag anstelle von S 2.979.720,00 in folgender Höhe: S 3.274.417,32 - S 366.640,52 - S 327.441,73 = S 2.580.335,07. Der Ertragswert der nachhaltigen Mieterträge errechnet sich bei Anwendung des Vervielfältigers 18,93 (anstelle von S 56.406.100,00) in Höhe von S 48.845.743,00. Einschließlich der Mehrerträge aufgrund der vertraglichen Situation (lt. Z....-Gutachten, S 52) errechnet sich dieser Ertragswert (anstelle von S 57.310.743,00) in Höhe von S 49.750.386,00. Ertragswert fiktiv Wohnungen/Büros (Z....-Gutachten, S 53): Anstelle des Abschlages 1 von S 66.359,74 (6%) ist ein solcher von S 110.599,56 (10%) und anstelle des Abschlages 2 von S 33.179,87 (3%) ein solcher in Höhe von S 110.599,56 (10%) zu berücksichtigen. Diese Anpassung entspricht den bei den nachhaltigen Mieterträgen der Höhe nach geänderten Abschlägen. Auf Grund der jährlichen Mietsumme S 1.105.995,60 errechnet sich ein Jahresreinertrag von S 884.796,48. Auf Basis eines Vervielfältigers von 18,93 ergibt sich ein Ertragswert (fiktiv) Wohnungen/Büros von S 16.749.198,00. Ertragswert fiktiv Garagenstellplätze (Z.... -Gutachten, S 53): Unter Bedachtnahme auf die Anzahl der Wohnungen und Büros einerseits und der Stellplätze andererseits ist das im Gutachten angenommene Leerstehungsrisiko mit 3% gerechtfertigt. Zusammenstellung der Ertragswerte (S 54): | Ertragswert | nachhaltige Mieterträge u. Mehrerträge | 49.750.386,00 S | Ertragswert | Zahlungen fr. Vereinb. | 157.650,00 S | Ertragswert fiktiv | Wohnungen/Büros | 16.749.198,00 S | Ertragswert fiktiv | Stellplätze | 2.170.514,00 S | Ertragswert gesamt | 68.827.748,00 S Verkehrswert: Im Z....-Gutachten werden Sachwert und Ertragswert im Verhältnis 2 : 1 gewichtet. Dies mit der Begründung, dass es "sich um ein Gebäude das unter Denkmalschutz steht (handelt) und daher entsprechend hochwertig saniert wurde. Dem Sachwert ist daher ein höheres Gewicht zuzuordnen." Dieser Meinung stehen die Judikatur des unabhängigen Finanzsenates und des Verwaltungsgerichtshofes gegenüber, gemäß welcher dem Ertragswert das höhere Gewicht beigemessen wird, zumal es sich im gegenständlichen Fall um ein Renditeobjekt handelt, bei dem der damit zu erzielende Ertrag im Vordergrund steht. Bei (gleichteiliger) 1 : 1-Gewichtung ergibt sich der Verkehrswert der Liegenschaft wie folgt: | Sachwert | 83.412.390,00 S | Ertragswert | 68.827.748,00 S | Summe | 152.240.138,00 S | | : 2 | Verkehrswert | 76.120.069,00 S Die Kritik an dem im Gutachten 2 angesetzten Prozentsatz für Wertminderung von 38,42% als rein schematisch auf Ross/Brachmann/Holzer beruhendem Wert, lässt trotz der in den Gutachten unterschiedlich hoch angesetzten Neuherstellungswerte (Gutachten 2 H..: S 24.000,00; Z....-Gutachten: Stiege 1 S 28.500,00, Stiege 2 S 24.500,00, Stiege 3 S 25.500,00) offen, weshalb im Z....-Gutachten ein Abschlag für Baualter von einheitlich 20% abgezogen wurde. Zu bedenken ist nämlich auch nach erfolgter Generalsanierung des Gebäudes, dass die Stiegen 1 (X.Straße) und 2 (Hoftrakt) zu Beginn des 19. Jahrhunderts erbaut wurden, die Stiege 3 (Y.gasse) - bis auf die Straßenfassade - und die Garagenstellplätze zur Gänze um das Jahr 1993 neu errichtet wurden; diesem Umstand wurde in den vorgenommenen Anpassungen der Verkehrswertermittlung Rechnung getragen. Wenn anstelle der adaptierten Bauzeitwertermittlung die entsprechenden Werte laut Z....-Gutachten eingesetzt werden, ergibt sich folgende Berechnungsvariante (Variante 2): Sachwert: | Grundwert lt. Variante 1 | 20.751.850,00 S | Bauzeitwert gesamt lt. MRG-Gutachten | 64.493.160,00 S | Sachwert gesamt | 85.245.010,00 S Ertragswert laut Variante 1: | Ertragswert gesamt | 68.827.748,00 S Verkehrswert bei gleichteiliger Gewichtung: | Sachwert | 85.245.010,00 S | Ertragswert | 68.827.748,00 S | | : 2 | Verkehrswert | 77.036.379,00 S In der Niederschrift über die Schlussbesprechung (III.B.1.a) werden die Verkehrswerte laut Gutachten 1 und 2 gegenüber gestellt: Zu Gutachten 1 | | 30.06.1996 Buchwert | Verkehrswert lt. Gutachten 1 | Stille Reserven lt. Gutachten 1 | Bebaute Grundstücke | S 76.928.316,56 | S 84.700.000,00 | S 7.771.683,44 | (Auszug aus dem Zwischenabschluss zum 30.6.1996 der X.) Zu Gutachten 2 | | 30.06.1996 Buchwert | Verkehrswert lt. Gutachten 2 | Differenz lt. Gutachten 2 | Bebaute Grundstücke | S 76.928.316,56 | S 67.454.000,00 | - S 9.474.316,56 | (Auszug aus dem Zwischenabschluss zum 30.6.1996 der X.) Setzt man den nach obiger Würdigung der Gutachten ermittelten Verkehrswert ein, ergibt sich Folgendes: | | 30.06.1996 Buchwert | Verkehrswert lt. Variante 1 | Differenz | Bebaute Grundstücke | S 76.928.316,56 | S 76.120.069,00 | - S 808.247,56 | (Auszug aus dem Zwischenabschluss zum 30.6.1996 der X.) Im Falle der Berechnungsvariante 2 stellt sich diese Berechnung wie folgt dar: | | 30.06.1996 Buchwert | Verkehrswert lt. Variante 2 | Differenz | Bebaute Grundstücke | S 76.928.316,56 | S 77.036.379,00 | S 108.062,44 | (Auszug aus dem Zwischenabschluss zum 30.6.1996 der X.) Nach der in der Berufung und in der Ergänzung zur Berufung dargestellten Verkehrswertermittlung für die zum 30.6.1996 eingebrachten Mitunternehmeranteile ergibt sich nach der adaptierten Wertermittlung folgende Berechnung: | Eigenkapital zum 30.6.1996 | S | - 48.660.849,95 | zuzügl. Schuldnachlässe | S | 41.294.903,80 | Differenz | S | - 808.247,56 | Negativer Verkehrswert | S | - 8.174.193,71 Die Rechenoperation unter Heranziehung der Berechnungsvariante 2 zeigt Folgendes: | Eigenkapital zum 30.6.1996 | S | - 48.660.849,95 | zuzügl. Schuldnachlässe | S | 41.294.903,80 | Differenz | S | 108.062,44 | Negativer Verkehrswert | S | - 7.257.883,71 Im Übrigen wird angemerkt: Legt man angesichts des Vorliegens eines Vermietungsobjektes und der vorherrschenden Meinung der Judikatur das Gewicht auf den Ertragswert und errechnete man nach dem Z....-Gutachten (anstelle der Gewichtung Sachwert zu Ertragswert 2 : 1) den Mittelwert aus Sach- und Ertragswert ({S 88.392.210,00 + S 78.691.119,00} : 2 = S 83.541.664,50) so ergäben sich zwar stille Reserven iHv S 6.613.347,94; jedoch reichten diese nicht aus, um einen positiven Verkehrswert zu erreichen: | Eigenkapital zum 30.6.1996 | S | - 48.660.849,95 | zuzügl. Schuldnachlässe | S | 41.294.903,80 | Differenz | S | 6.613.347,94 | Negativer Verkehrswert | S | - 752.598,21 Somit ist ein positiver Verkehrswert des Einbringungsvermögens als nicht gegeben gewesen zu erachten. Der Verkauf der Liegenschaft mit Kaufvertrag vom XX. XX. 2011 um (umgerechnet) S 98,386 Mio. vermag nach Ansicht des Senates die Verkehrswerte laut den von Seiten der Bw. vorgelegten Gutachten nicht zu stützen: Im Vergleich dieser ermittelten Verkehrswerte des Objektes X-Schlössl mit dem tatsächlichen Verkaufspreis des Jahres 2011 (€ 7,15 Mio.) ergibt sich folgendes Bild (Beträge in S): | Verkehrswert lt. | | Verkaufspreis | Steigerung in % | Gutachten 1 | 84.700.000,00 | 98.386.145,00 | 16,16 | Z....-Gutachten | 85.200.000,00 | 98.386.145,00 | 15,48 Betrachtet man bspw. den Baupreisindex für den Zeitraum zwischen Bewertungs- bzw. Einbringungsstichtag und tatsächlichem Verkauf, so sind folgende Werte ersichtlich (Quelle: Statistik Austria): Baupreisindex für den Hoch- und Tiefbau gesamt, Basisjahr 1996 (100,0) betrug im 2. Quartal 2011: 137,2. Der Baupreisindex für den Hochbau gesamt, Basisjahr 1996 (100,0) betrug im 2. Quartal 2011: 140,5. Der Baupreisindex für den Hochbau, Wohnhaus- und Siedlungsbau insgesamt, Basisjahr 1996 (100,0) betrug im 2. Quartal 2011: 138,6. Der Baupreisindex für den Hochbau, sonstiger Hochbau insgesamt, Basisjahr 1996 (100,0) betrug im 2. Quartal 2011: 142,8. Im Zusammenhang mit der Preisentwicklung auf dem Sektor Zinshausmarkt ist schließlich auf die in der Berufungsverhandlung verlesenen Absätze der Stellungnahme der Großbetriebsprüfung zu verweisen. Geht man von der dort angesprochenen Nachfragesteigerung ab 2007 bzw. 2008 aus, spricht dies zusätzlich gegen höhere Verkehrswerte des Objekts Objekt bereits im Jahr 1996, die für einen positiven Verkehrswert der eingebrachten Mitunternehmeranteile nötig gewesen wären. Sanierungsgewinn - rückwirkende Maßnahmen gemäß § 16 Abs. 5 UmgrStG: Doch selbst wenn man den Berechnungen positiver Verkehrswerte in der Berufung und Berufungsergänzung folgte, ist Folgendes zu beachten: Der positive Verkehrswert für die eingebrachten Mitunternehmeranteile wird in der Berufungsergänzung vom 20. April 2005 unter Heranziehung des im Gutachten Z.... ermittelten Wertes in Höhe von S 85.200.000,00 wie bereits dargestellt folgendermaßen ermittelt: | Eigenkapital zum 30.6.1996 | S | - 48.660.849,95 | zuzügl. Schuldnachlässe | S | 41.294.903,80 | zuzügl. stille Reserven | S | - 8.271.683,44 | positiver Verkehrswert | S | 905.737,29 Die stillen Reserven nach dieser Berechnung ergeben sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Liegenschaft und dem Buchwert in Höhe von S 76.928.316,56. Aus dieser Aufstellung ist zu erkennen, dass der positive Wert nur unter Einbeziehung der Schuldnachlässe darzustellen ist. (Der so festgestellte Verkehrswert beträgt bei Beachtung des Gutachtens A.. S 405.737,29; nach dem Gutachten H.. ergeben sich keine stillen Reserven.) Nach dem Gesetz wird verlangt, dass "das Vermögen am Einbringungsstichtag, jedenfalls aber am Tag des Abschlusses des Einbringungsvertrages, einen positiven Verkehrswert besitzt" (§ 12 Abs. 1 UmgrStG). In der Berufung wird - wie schon während des Prüfungsverfahrens - vorgebracht, die in der Form einer Punktation vom 28. Mai 1996 (gegen Abschlagszahlungen) gewährten Schuldnachlässe der Banken Bank Austria, RZB und ÖVAG waren an einzeln angeführte Bedingungen geknüpft, welche bereits vor Abschluss der Einbringungsverträge (vom 24. September 1996), somit im Rückwirkungszeitraum, eintraten. In der Niederschrift über die Schlussbesprechung hat die BP festgehalten: Der positive Verkehrswert kann grundsätzlich durch Sanierungsmaßnahmen nach § 16 Abs. 5 UmgrStG, die eine Rückbeziehung auf den Stichtag zulassen, hergestellt werden. Im gegenständlichen Fall wurden zwar die Bedingungen für den Schuldnachlass großteils im Zeitraum zwischen dem Einbringungsstichtag 30.6.1996 und dem Abschlusstag der Einbringungsverträge, dem 24.9.1996, erfüllt, jedoch stellen die Schuldnachlässe keine Maßnahme iSd § 16 Abs. 5 UmgrStG dar. (siehe auch BMF 24.7.1996, RdW 1996, S 454; zur Herstellung des positiven Verkehrswertes durch rückwirkende Sanierungsmaßnahmen iSd § 16 Abs. 5 UmgrStG wird ausgeführt: "... Ein ausgleichsbedingter Gläubigerverzicht, der nach dem Einbringungsstichtag wirksam wird, ist keine Maßnahme iSd § 16 Abs. 5, sondern ein Betriebsvorfall, der aufgrund der Rückwirkensfiktion des § 18 Abs. 2 UmgrStG der übernehmenden Körperschaft zuzurechnen ist und daher nicht auf den Einbringungsstichtag rückbezogen werden kann. ...") Laut Berufung ist diese Ansicht verfehlt, da die Richtlinien zum Umgründungssteuergesetz dazu ausführen, dass der positive Verkehrswert bis zum Abschluss des Einbringungsvertrages hergestellt werden kann. Laut RZ 677 der UmgrStR kann die Herstellung eines positiven Verkehrswertes durch rückwirkende Maßnahmen unterbleiben, sofern nachgewiesen wird, dass aufgrund Erzielung von Gewinnen bzw. bei nachhaltiger Besserung der Ertragslage im Rückwirkungszeitraum sich ein positiver Verkehrswert ergeben hätte. Der positive Verkehrswert kann nach BMF vom 26.3.1998, RdW 1998, 313, durch eine Besserung der nachhaltigen Ertragslage im Rückwirkungszeitraum hergestellt werden. Der Wert der Mitunternehmeranteile wird durch den Wert der übernehmenden Körperschaft bestimmt, diese wiederum verfügt über das - als einzig werthaltiges Anlagevermögen - Liegenschaftsobjekt Objekt, das die Ertragslage der Gesellschaft bestimmt. Der nachhaltig erzielbare Ertrag ist somit eng umrissen mit den erzielbaren Mieterträgen aus dieser Liegenschaft. In den Gutachten werden die Mieterträge pro Jahr mit rd. S 5 Mio.(A..), rd. S 4,1 Mio. (H..), rd. S 4,9 Mio. (Z....), rd. S 4,5 Mio. (Stb..) sowie rd. S 3,84 (St..) angegeben. Mit diesen erzielbaren Erträgen werden Ertragswerte in einer Bandbreite von S 85,4 Mio. (A..) bis S 62,2 Mio. (H..) ermittelt. (Der Wert der Liegenschaft - der Ertragswert - beträgt nach dem Gutachten Stb. S 77.660.000,00 bei zukünftigen Mieterträgen von S 4.500.000,00 pa). Wenn einerseits der positive Verkehrswert im Zeitraum zwischen dem Stichtag 30.6.1996 und dem Vertragsabschlussdatum 24.9.1996 durch eine Besserung der nachhaltigen Ertragslage hergestellt werden kann, andererseits die Ertragslage des Liegenschaftsobjektes Objekt weder im Rückwirkungszeitraum noch danach weiter gesteigert werden konnte, dann können bei einer Unternehmensbewertung in der Form einer Liegenschaftsbewertung die Schuldnachlässe mangels "Verbesserung der nachhaltigen Ertragslage" (in diesem Fall die Vermietung des Objektes Objekt) nicht zur Darstellung des positiven Verkehrswertes herangezogen werden. Vgl. hiezu das Gutachten St.. aus dem Jahr 1999, in dem zu den Mieteinnahmen ausgeführt wird, diese "scheinen gesichert, eine Ertragssteigerung ist allerdings bei der derzeitigen Marktsituation nicht zu erwarten." Der Schuldnachlass bzw. "Sanierungsgewinn" in Höhe von S 41.294.903,80 setzt sich aus folgenden Teilbeträgen zusammen (vgl. AB 000068): | Nachlass RZB | S | 13.500.000,00 | Marktzinsanpassung RZB | S | 2.452.028,09 | a) a.o. Ertrag betreffend RZB | S | 15.952.028,09 | Nachlass BA | S | 43.863,54 | Nachlass BA | S | 609.463,74 | b) a.o. Ertrag betreffend BA | S | 653.327,28 | c) ÖVAG-Sanierungsgewinn | S | 23.051.928,00 | Forderungsabschreibung betreffend | | d) K., B.., I. | S | 1.637.620,43 Die obenstehend unter lit. a), b) und c) angeführten Teilbeträge waren Gegenstand der Vereinbarung mit den Banken (Punktation), die festlegte, dass ua erst mit der Erfüllung der Abschlagszahlungen der Forderungsnachlass wirksam werden sollte. Die Abschlagszahlung gegenüber der ÖVAG in Höhe von S 5.000.000,00 wurde erst mit 30.6.1997 geleistet. Bis zu diesem Zeitpunkt hat die ÖVAG gemäß der Punktation die Forderung nicht betrieben. Dies belegt auch ein Schriftstück vom 7.1.1997 der ÖVAG Rechtsabteilung an Dr. E., in dem ausgeführt wird, dass "das verbleibende Konto (Konto Nr. 4...), aushaftend mit rund S 28,0 Mio., entsprechend der Punktation zinslos gestellt ist" und "beiderseits, nach einer einmaligen Abschlagszahlung der Objekt Verwaltungs GmbH an die ÖVAG in Höhe von S 5,0 Mio., die bis spätestens 30.6.1997 zu leisten ist, keine weiteren Ansprüche in dieser Causa mehr geltend gemacht werden." (AB 000737) Dies bedeutet, dass im Zeitraum vom 30.6.1996 bis zum 24.9.1996 (Vertragsunterzeichnung) ein Sanierungsgewinn in Höhe von S 5.000.000,00 nicht wirksam geworden ist, dieser auch nicht zum 31.12.1996 wirksam wurde, sondern erst mit 30.6.1997. Der unter lit. d) ausgewiesene Betrag in Höhe von S 1.637.620,43 betrifft Verbindlichkeiten gegenüber (vormaligen) Konzerngesellschaften, welche aufgrund eines wechselseitigen Forderungsverzichtes innerhalb des Konzerns nicht erfüllt wurden (Briefe der Dris U. bzw. E. vom 18.12.1996 sowie vom 19.12.1996; AB 000065f). Wirksam konnte dieser Verzicht erst mit der entsprechenden Erklärung von Dr. E. vom 19.12.1996 werden (AB 000066). Wenn daher nach der Argumentation der Bw. der Gläubigerverzicht der Banken als geeignet angesehen wird, einen positiven Verkehrswert bis zum Abschluss der Einbringungsverträge am 24.9.1996 herzustellen, dann ist dem entgegenzuhalten, dass ein Teilbetrag in Höhe von S 6.637.620,43 erst zu späteren Zeitpunkten wirksam werden konnte. Die in den, von der Bw. angestellten Berechnungen zum Nachweis des positiven Verkehrswertes der stillen Einlagen in Höhe von S 405.737,29 (Verkehrswert der Liegenschaft nach Gutachten A..) bzw. S 905.737,29 (Verkehrswert der Liegenschaft nach Gutachten Z....) sind somit um die nicht wirksamen Nachlässe in Höhe von S 6.637.620,43 zu vermindern. Daraus ergibt sich, dass, selbst wenn man sich der Meinung anschließt, dass die Schuldnachlässe zur Darstellung des positiven Verkehrswertes heranzuziehen sind, es durch die später wirksamen gewordenen Teilbeträge des Nachlasses zu keinem positiven Verkehrswert zum 30.6.1996 bzw. 24.9.1996 kommt. Identität der Beteiligungen: § 19 UmgrStG (idF BGBl. Nr.201/1996) bestimmt: Abs. 1: Die Einbringung muss ausschließlich gegen Gewährung von neuen Anteilen an der übernehmenden Körperschaft erfolgen. Abs. 2: Die Gewährung von neuen Anteilen kann unterbleiben, 1. soweit die übernehmende Körperschaft den Einbringenden mit eigenen Anteilen abfindet, 2. soweit die Anteilsinhaber der übernehmenden Körperschaft den Einbringenden mit bestehenden Anteilen an dieser abfinden, 3. soweit die übernehmende Körperschaft zum Zweck der Rundung auf volle Beteiligungsprozentsätze bare Zuzählungen leistet, sofern diese 10% des Gesamtnennbetrages der neuen Anteile nicht übersteigen, 4. soweit die übernehmende Körperschaft Anteile an der einbringenden Mitunternehmerschaft aufgibt, 5. wenn die unmittelbaren oder mittelbaren Eigentums- oder Beteiligungsverhältnisse am eingebrachten Vermögen der prozentuellen Beteiligung an der übernehmenden Körperschaft unmittelbar oder mittelbar entsprechen. Die Niederschrift über die Schlussbesprechung (III.B.1.b) enthält hiezu folgende Feststellungen: "Im § 4 der Einbringungsverträge wird im Abs. 2 normiert, dass im Hinblick auf die Beteiligung der stillen Gesellschafter an der Gesellschaft die Ausgabe einer Gegenleistung entfällt. Diese Bestimmung findet sich sowohl hinsichtlich der Einbringung der "übrigen" Mitunternehmeranteile in die X. als auch hinsichtlich der Einbringung der Mitunternehmeranteile in die Y.. (Die Einbringung des Mitunternehmeranteiles der Y.. an der X.u.Mitges.. erfolgte gegen Gewährung eines Kapitalanteiles von S 1.000,00 der X..) Damit wird die Anwendung von § 19 Abs. 2 Z 5 UmgrStG unterstellt, der bei Vorliegen gleicher unmittelbarer bzw. mittelbarer Eigentums- oder Beteiligungsverhältnisse am eingebrachten Vermögen und an der übernehmenden Körperschaft ein Unterbleiben der Gewährung von neuen Anteilen an der Körperschaft vorsieht. Wenn aber die Beteiligungsverhältnisse am einzubringenden Vermögen nicht exakt mit den unmittelbaren bzw. mittelbaren Beteiligungsverhältnissen an der übernehmenden Körperschaft übereinstimmen, ist eine Einbringung ohne Anteilsgewährung im Rahmen des UmgrStG nicht möglich. Es fehlt somit an einer Anwendungsvoraussetzung. (So u.a. auch Schwarzinger/Wiesner, Der Mitunternehmeranteil in Art. III UmgrStG, SWK 1995, A 298) Wie bereits ausgeführt, übernahm bei der X. Dr. G. statt 4,11% - wie es seinem Anteil an der Mitunternehmerschaft entsprach - lediglich 2,10% der Geschäftsanteile an der X.. Bei der Y. übernahmen Dr. G. und die D. GmbH statt 3,02% bzw. 12,06% 1,63% bzw. 6,52%. Dies ergibt eine "Verschiebung" der Anteile bei der X. um 2,01 Prozentpunkte und bei der Y. eine "Verschiebung" um 6,92%. (Zudem haben weder die Y., die atypisch stiller Gesellschafter im Rahmen der X.u.Mitges.. war, noch die B.., die als atypisch stiller Gesellschafter an der Y. u. Mitges. beteiligt war, an der Übernahme der Geschäftsanteile der X. bzw. Y. teilgenommen.) Die gesetzlich geforderte Identität der Beteiligung jedes einzelnen Mitunternehmers an der Mitunternehmerschaft und der Beteiligung an der übernehmenden Körperschaft ist nicht gegeben." Die Berufung stützt sich hingegen nicht auf § 19 Abs. 2 Z 5 UmgrStG und räumt damit ein, dass eine Identität der Beteiligungen im Sinne dieser Bestimmung nicht gegeben ist. In der Berufung wird vielmehr die Ansicht vertreten, dass durch die vorliegende Formulierung in den Einbringungsverträgen § 19 Abs. 2 Z 2 UmgrStG angesprochen wird. Nach § 19 Abs. 2 Z 2 UmgrStG kann der Einbringende als Gegenleistung für das eingebrachte Vermögen von den Gesellschaftern der übernehmenden Körperschaft mit bestehenden Anteilen an dieser abgefunden werden. Eine Abfindung mit neuen Anteilen kann insoweit unterbleiben. § 19 Abs. 2 Z 2 UmgrStG ist auch dann anwendbar, wenn der Einbringende bereits Anteilsinhaber der übernehmenden Körperschaft ist. Die Identität der Beteiligung jedes einzelnen Mitunternehmers an der Mitunternehmerschaft und der Beteiligung an der übernehmenden Körperschaft ist bei Inanspruchnahme des § 19 Abs. 2 Z 2 UmgrStG nicht erforderlich. Bis auf 2 Gesellschafter bei der Y bzw. bis auf 1 Gesellschafter bei der X war nach den Ausführungen in der Berufungsschrift die Identität der Beteiligung jedoch gegeben. Die oben angeführten Verschiebungen resultierten daraus, dass aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Gesellschaften von den stillen Gesellschaftern einmalige Nachschussbeträge geleistet wurden. Dr. G. und die D. GmbH hatten jedoch geringere Nachschüsse geleistet, und daher erfolgte eine Änderung des Beteiligungsausmaßes. Aufgrund der dargestellten Einbringung gegen Gewährung bestehender Anteile nach § 19 Abs. 2 Z 2 UmgrStG ergebe sich - so die Berufung - keine Verletzung einer Anwendungsvoraussetzung des Umgründungssteuerrechts. Der § 4 der Einbringungsverträge (vom 24. September 1996) lautet: "(1) Die den Gegenstand der Einbringung bildenden Mitunternehmeranteile haben jeweils einen positiven Verkehrswert. (2) Mit Hinblick darauf, dass die stillen Gesellschafter als Gesellschafter an der Gesellschaft beteiligt sind und die Vermögenseinlagen der eingebrachten Mitunternehmeranteile im gleichen Verhältnis wie die Beteiligungen an der Gesellschaft stehen und somit die vom UmgrStG geforderte Äquivalenz gegeben ist, entfällt die Ausgabe einer Gegenleistung, sodass die stillen Gesellschafter künftig nur noch an der Gesellschaft beteiligt werden." (AB 000651) Zunächst ist festzustellen: Mit diesen Formulierungen ("... im gleichen Verhältnis wie die Beteiligungen ..."; "... Äquivalenz gegeben ..."; "... entfällt die Ausgabe einer Gegenleistung ...") wird augenscheinlich § 19 Abs. 2 Z 5 UmgrStG in der für das Jahr 1996 geltenden Fassung angesprochen. Im Protokoll über die konstituierende Sitzung des Beirates der X und der Y vom 14.6.1996 (AB 000354ff) wurde betreffend die Teilnahme der stillen Gesellschafter an der Sanierung festgehalten: "Es wird berichtet, dass sich bereits alle privaten stillen Gesellschafter mit Ausnahme von Dr. G. beteiligt haben. Dr. G. hat seinen Wohnsitz in Luxemburg und kann daher die steuerlichen Vorteile nicht nutzen. Um zu verhindern, dass bei einer Auflösung der stillen Gesellschaft die Steuer für Dr. G.. sofort anfällt, schlägt E. vor, Dr. G.. solle vorbehaltlich seiner Zustimmung, die Hälfte seines Nachschusses einbringen und soll entsprechend diesem Verhältnis einen Geschäftsanteil an der GmbH übernehmen. Die D. GmbH, welche als Kapitalgesellschaft steuerlich anders zu beurteilen ist als die privaten stillen Gesellschafter, hat Interesse gezeigt, sich doch an der Transaktion zu beteiligen. Dies jedoch ebenfalls nur durch Leistung der Hälfte ihres Nachschusses sowie Beteiligung in diesem Verhältnis. E. wird ermächtigt, diese Sonderkonditionen für die beiden stillen Gesellschafter zu vereinbaren." Eine dem § 19 Abs. 2 Z 2 UmgrStG entsprechende Formulierung, dass der Einbringende als Gegenleistung für das eingebrachte Vermögen (seinen Mitunternehmeranteil) von den Gesellschaftern der übernehmenden Körperschaft mit bestehenden Anteilen an dieser abgefunden worden wäre, wie in der Berufung vorgebracht, findet sich in den Einbringungsverträgen nicht. Eine Identität der Beteiligungen, wie für die Anwendung des § 19 Abs. 2 Z 5 UmgrStG gefordert, wurde nach dem Wortlaut der Verträge vereinbart, wurde jedoch in Bezug auf die Anteile Dr. G. und D. GmbH aufgrund deren persönlicher Situation nicht eingehalten. Die privaten stillen Gesellschafter (21 natürliche Personen bei der X.u.Mitges..; 23 natürliche Personen und die D. GmbH bei der Y. u. Mitges.) übernahmen die Geschäftsanteile der jeweiligen Geschäftsherren (X. und Y.) entsprechend der Höhe der von ihnen geleisteten Nachschussbeträge; die Höhe der Nachschussbeträge wurden mit 16,2% der stillen Einlage der Gesellschafter bemessen, mit Ausnahme jener des Dr. G. und der D. GmbH, die jeweils nur die Hälfte (8,2%) leisteten. Die Übertragung der Geschäftsanteile wurde am 1. August 1996 im Firmenbuch eingetragen. Bei der X.u.Mitges.. hatten bspw. die Gesellschafter Dipl.Ing. Ba. und Dr. G. ursprünglich gleich hohe stille Einlagen von S 600.000,00 geleistet. Der Nachschuss des Gesellschafters Ba. betrug demgemäß S 97.200,00, jener des Dr. G. jedoch nur S 48.600,00. Die Stammeinlage des Dipl.Ing. Ba. an der X. betrug S 20.979,02, jene des Dr. G. S 10.482,51 (die Hälfte). Während die stille Einlage eines jeden der beiden Gesellschafter iHv S 600.000,00 gemessen an der gesamten stillen Einlage von S 14.600.000,00 (ausgenommen den auf die Infra Data entfallenden Anteil) 4,11% beträgt, beläuft sich der Anteil des Dr. G. am Stammkapital auf (wie bereits wiederholt aufgezeigt) 2,10%, jener des Gesellschafters Ba. jedoch auf 4,20% (also nicht auf 4,11%). Diese Verzerrungen zwischen den Prozentsätzen der stillen Beteiligungen und der Anteile am Stammkapital betreffen sämtliche Gesellschafter. Da bei der X. und Mitges. Dr. G. und bei der Y. und Mitges. Dr. G. sowie die D. GmbH im Verhältnis zu den ursprünglichen Einlagen im Vergleich zu den übrigen Gesellschaftern nur die Hälfte der der ursprünglichen Einlage entsprechenden Nachschüsse leisteten, kommt es - verglichen mit den Beteiligungen an den stillen Gesellschaften - zu einer Verschiebung der GmbH-Anteile aller Gesellschafter. Die bei unterschiedlich hohen GmbH-Anteilen der Gesellschafter mit Verträgen vom 24. September 1996 vereinbarte Einbringung stiller Beteiligungen gleichen Ausmaßes (vgl. bspw. Dipl.Ing. Ba. und Dr. G.) hätte im Falle der Anwendung des - wie in der Berufung vorgebracht - § 19 Abs. 2 Z 2 UmgrStG entsprechende Abtretungen von Geschäftsanteilen zwischen den Gesellschaftern der Gesellschaften mbH bedingt. Jedoch enthalten weder die Verträge - wie bereits dargelegt - derartige Bestimmungen noch ist eine Verschiebung von Geschäftsanteilen der am 1. August 1996 laut Firmenbuch ausgewiesenen Stammeinlagen im Zeitpunkt der Einbringung erfolgt. Die Anwendungsvoraussetzung für Art. III UmgrStG sind somit mangels Vorliegens eines positiven Verkehrswertes des Einbringungsvermögens, wegen späterer Wirksamkeit eines Teiles des Schuldnachlasses sowie mangels Identität der Beteiligungen bzw. nicht vereinbarter und erfolgter Abtretung von Geschäftsanteilen zwischen den Einbringungspartnern nicht erfüllt. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 14. Jänner 2013