…Richtwert-Mietzins). Einziger Streitpunkt ist die Ermittlung des gemeinen Wertes der hingegebenen Grundstücke. Die belangte Behörde stützt die Wertermittlung auf das Vergleichswertverfahren, der Bf hingegen auf das Ertragswertverfahren. Die Tauschobjekte werden seit Jahren bzw. Jahrzehnten vermietet und unterliegen dem MRG. Laut Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, Seite 19…

…Die Wohnungen Top 1, 3 und 4 wurden von **1** D übernommen und die Wohnung Top 3 übergab er im Zuge der Ehescheidung als Anteil am ehelichen Gebrauchsvermögen an **2** D. Sowohl in der Fachliteratur der Immobilienschätzung (vgl. ua Kranewitter, Liegenschaftsbewertung 7 (2017), Seite 65…

…360, Fn 54). Diese Bruttorendite ist stets höher als der Liegenschaftszinssatz (Real-Nettorendite). Der Grund für die Differenz liegt darin, dass für die Berechnung der Bruttorendite - anders als für die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes - die Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag nicht abgezogen werden (vgl Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 2017, 105…

…jedenfalls in dieser dritten Phase. Nach Ablauf des dritten 15-Jahre-Zeitraumes wird mit noch höheren Instandhaltungskosten zu rechnen sein . Daher wird voraussichtlich in diesem letzten Abschnitt der voraussichtlichen Lebensdauer des Gebäudes altersentsprechend mit Instandhaltungskosten von 2 % zu rechnen sein (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 6. Auflage…

…in die Berechnung der Restnutzungsdauer, sondern es wurden zur Schätzung der Restnutzungsdauer nur die "übliche Gesamtnutzungsdauer" für Kaufhäuser und Supermärkte lt. Heimo Kranewitter herangezogen. Es besteht somit keinerlei Zusammenhang zwischen einem Befund hinsichtlich des konkreten Bauzustands und der angesetzten Restnutzungsdauer, sodass schon aus diesem Grund…

…das Alter des Gebäudes, seine bauliche Beschaffenheit sowie die Ausstattung des Objektes (vorhandener Aufzug, etc.) zu berücksichtigen. Da eine fundierte Prognose der zu veranschlagenden Kosten ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht möglich sein wird, wurden von der Lehre (Kranewitter, a.a.O., S. 91; Ross-Brachmann…

…gesondert nach ihrer Nutzungsart festzulegen. Die gewöhnliche Nutzungsdauer von Ein- und Zweifamilienhäusern in gewöhnlicher Bauweise beträgt zwischen 60 und 70 Jahren, jene für Wellblechschuppen -oder Holzschuppen in einfacher Bauweise zwischen 20 und 30 Jahre (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7 (2017), Seite 76f.). Dem zufolge waren im Beschwerdefall…

…Gebäudes habe zum 31. August 2017 177.747,13 Euro betragen und belaufe sich die geplante Gesamtinvestitionssumme auf 2.232.276,00 Euro brutto. Das Gebäude stehe unter Denkmalschutz und sei daher grds von einem Wertabschlag von bis zu 15% auszugehen (Verweis auf Kranewitter, Liegenschaftsbewertung…

…Liegenschaftsbewertungsgesetz Praxiskommentar, S. 201). Kranewitter halte für Einfamilienhäuser eine fremdübliche Mindestrendite von 2,5 % (Bandbreite 2,5 bis 3,5 %) für angemessen (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 94). Pröll verweise in seinem Artikel über die Bedeutung von Restnutzungsdauer und Objektgröße für die Höhe des Liegenschaftszinssatzes auf Untersuchungen von…

…Bewertungsmethode (Gewichtung): Bauwert der Gebäude lt. Heimo Kranewitter übliche Gesamtnutzungsdauer von Handelsimmobilien - Geschäftshäuser und Kaufhäuser 30-50 Jahre - Supermärkte 20-30 Jahre - Durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer 35 Jahre 3.3. Begründung: Da derartige Objekte aufgrund ihrer Bauart (spezifische Geschäftslokale) und ihrer Bauweise (Konstruktion und verwendete Baustoffe) kaum…

…einem Denkfehler, wenn der Bodenwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche berechnet werde, denn der Grundkostenanteil ermittle sich als Verkehrswert dividiert durch die Anzahl erzielbarer Wohnnutzfläche. Dazu zitiert die Bf aus Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 166: "[…] Für die Ermittlung des Bodenwertanteils einer Wohnung werden die Kaufpreise von Grundstücken, die…

…Generalunternehmers ***7*** GmbH dienen. Diese ist ein Anbot eines fremden Unternehmers, das ihm einen Auftrag sichern sollte und ist damit unbedenklich. Überdies entspricht es im Wesentlichen auch den vom Finanzamt im Rahmen der Beschwerdevorentscheidung herangezogenen Werten (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7 (2017), IX. Richtwerte für Herstellungskosten Hallenbauten 2016…

…Es ist allerdings darauf zu achten, dass für die Ermittlung des Bodenwerts im Rahmen des Ertragswertverfahrens stets die gesamte Liegenschaftsfläche (inklusive Grundstücksreserven) anzusetzen ist, auch wenn für die Verzinsung des Bodenwerts nur eine Teilfläche berücksichtigt wird (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, Seite 95). Die Grundstücksfläche der Liegenschaft EZ…

…den Herstellungskosten ableitete. Diese Ermittlung sei durch die Anwendung eines Vervielfältigers von 31 erfolgt, welcher sich wiederum aus einem Liegenschaftszins von 3 % und einer Nutzungsdauer von 90 Jahren ergeben habe (vgl. Kranewitter7, 334). Die Nutzungsdauer habe sich ebenfalls aus der einschlägigen Fachliteratur ergeben, welche bei…

…Literatur sei u.a. auf Ross/Brachmann: "Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken" sowie auf Kranewitter: " Liegenschaftsbewertung" zurückgegriffen worden. In diesem Gutachten wurde - unter Berücksichtigung von Vergleichswerten - ein Grundwert von ATS 8,880.000,00 (Euro 645.334,x.), ein Bauwert …

…des Gebäudes mit 3.276 m3 angegeben. Laut vorliegendem Bewertungsakt betrage die Baumasse jedoch 3.626 m3. Der Kubaturpreis für einfache Gebäude sei lt. Kranewitter Auflage 2010 mit netto € 383,-- (lt. Gutachten € 310,--), erhöht um den Baupreisindex auf 2016, anzusetzen. Der Abschlag für…

…2002/15/0113; VwGH 10.7.1996, 94/15/0044). Im gegenständlichen Fall sind keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass der von der Beschwerdeführerin für die gegenständliche Liegenschaft bezahlte Kaufpreis nicht dem Verkehrswert dieser Liegenschaft entsprach (vgl in diesem Zusammenhang auch Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 85, wonach bei…

…dass der Keller nur als Abstellraum und Keller genutzt werde. Das gleiche gelte für den Spitzbogen. In den Akten einliegende Fotos zeigen im Obergeschoss eine Mansardenbauweise. Bei der Berechnung der Nutzfläche eines Wohngebäudes sind Kellerräume und Dachbodenräume nicht zu berücksichtigen (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage…

…Verzinsung mit 3%, die Restnutzungsdauer mit 42 Jahren und der Vervielfältiger (lt. Tabelle im Kranwitter) mit 23,70 angesetzt. Im Vorlageantrag wurde dann eine jährliche Abschreibung in Höhe von € 14.812,66 geltend gemacht. (fiktive AK abzüglich Grund und Boden, auf 42 Jahre abgeschrieben…

…4.2.1971, 288/69, VwSlg. 4180/F). Bei einer Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft - im Wege des Vergleichswertverfahrens - ist es zulässig, auch länger zurückliegende Kaufpreise zu berücksichtigen (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 60: "Ideal sind Kaufpreise, die nicht älter als 4 Jahre sind"; vgl. auch Stabentheiner…