BFG RV/7102887/2015

Den vorstehenden Ausführungen (vgl. Jakom) ist jedoch zu entnehmen, dass ein zur Entkräftung der gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer erstelltes Gutachten jedenfalls auf den konkreten Bauzustand eingehen und einen nachvollziehbaren Bezug zwischen dem Befund und der vom Gutachter angesetzten Restnutzungsdauer herstellen müsse (s VwGH 11.5.05, 2001/13/0162). Die Ermittlung einer fiktiven Gesamtnutzungsdauer, von der das Alter des Gebäudes abgezogen wird, bildet keine taugliche Grundlage zur Schätzung der Restnutzungsdauer. (Jakom/Lenneis EStG 2011, § 16 RZ 42) Das Bundesfinanzgericht kann daher auch anhand dieses Gutachtens nicht die kürzere Nutzungsdauer für die Ru. von ca. 40 Jahre und für die Pf. von maximal 15 Jahre erkennen. Mit dem dritten Gutachten wurde ein weiterer (neuer) Ertragswert berechnet; der Jahresrohertrag mit 30.000,-, der Jahresreinertrag der baulichen Anlagen in Höhe von € 24.751, die Verzinsung mit 3%, die Restnutzungsdauer mit 42 Jahren und der Vervielfältiger (lt. Tabelle im Kranwitter) mit 23,70 angesetzt. Im Vorlageantrag wurde dann eine jährliche Abschreibung in Höhe von € 14.812,66 geltend gemacht. (fiktive AK abzüglich Grund und Boden, auf 42 Jahre abgeschrieben). Das Bundesfinanzgericht kann unter Heranziehung der im Akt aufliegenden Unterlagen, auch der angeführten anderen Nutzungsdauern (42 Jahre) und den Zinssätze, die der nunmehrigen Berechnungen zugrunde gelegt wurde, nicht folgen. In dem "Übergutachten" wurde eingangs in den allgemeinen Vorbemerkungen festgehalten, dass keine Untersuchung der Bodenverhältnisse stattgefunden hat und die Bausubstanz nicht untersucht wurde; betreffend die Bausubstanz wurde auf das Vorgutachten und der Nachschau des Finanzamtes verwiesen. Wie bereits vorstehend zu dem 2. Gutachten ausgeführt, lässt daher auch dieses Gutachten keinen Schluss zu, dass die Bausubstanz eine kürzere als im Gesetz angeführte Nutzungsdauer bedingt. Das Finanzamt hat bereits in der Beschwerdevorentscheidung dazu Stellung genommen und ausgeführt, dass im Gutachten vom Juni 2013 keine Feststellungen zur Qualität der Bauausführungen oder allenfalls bereits bestehender Schäden, etwa als Folge aufsteigender Feuchtigkeit angeführt sind, und damit eine kürzere Nutzungsdauer bedingen. Wie bereits vorstehend ausgeführt, wurde der Bauzustand in dem Gutachten betreffend den Bauteil Ru. sehr allgemein als mäßig bis gut und der Bauteil Pf. als mäßig bis schlecht beschrieben, was auf eine kürzere Nutzungsdauer nicht schließen lässt. In dem Vorlageantrag wurde auf diese Ausführungen in der Beschwerdevorentscheidung nichts entgegnet. In dem Gutachten durch DCF Analyse wurde die Restnutzungsdauer als Bäckereibetrieb von 42 Jahren festgelegt (gerechnet von 2005). Begründend wurde ua. ausgeführt, dass in diesem Fall nicht nur (bau)technische Fakten für die Bemessung der Restnutzungsdauer herangezogen werden müssten, sondern es müssten auch die wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte berücksichtigt werde. Ein näheres Eingehe n auf den Bauzustand der Liegenschaft erfolgt nicht. Das Bundesfinanzgericht geht daher von einer Nutzungsdauer jährlich von 2 % aus, da die Liegenschaft (vorwiegend) bereits vor 1920 errichtet worden ist. Eine kürzere Nutzungsdauer kann das Bundesfinanzgericht auf Grund der vorgelegten Gutachten nicht erkennen. Vervielfältiger Der zu verwendende Vervielfältiger richtet sich einerseits nach dem Kapitalisierungszinssatz, andererseits nach der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Der Kapitalisierungszinssatz drückt jenen Ertrag (Rendite) aus, den ein Investor für das eingesetzte Kapital erwartet. Ein Kriterium für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes ist das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Realbesitz unterworfen ist (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 5 Aufl., S 94). Einfamilienhäuser unterliegen dabei einem geringeren Risiko als gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften. Der Kapitalisierungszinssatz ist auch von der relativen Höhe der Miete abhängig; bei Mietverhältnissen, die unter das MRG fallen (was gegenständlich laut Pkt 1. des Mietvertrages nicht der Fall ist), wird der Kapitalisierungszinssatz am unteren Ende der Skala anzusetzen sein (Kranewitter, aaO). Kranewitter geht betreffend Wohn-und Geschäftshäuser von Kapitalisierungssätze in Höhe von 5- 5,5% und Büro- und Geschäftshäuser 5,5% bis 6% aus. Gleichzeitig hält Kranewitter fest, dass bei sehr guten Innenstadtlagen in Großstädten auch deutlich geringere Kapitalisierungszinssätze für Wohn- und Geschäftshäuser angenommen werden können. Dies sollte dann der Fall sein, wenn die Nachfrage nach derartigen Objekten wesentlich größer ist als das am Markt vorhandene Angebot. (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 5. Aufl. S 174) Im gegenständlichen Fall handelt es sich um eine gewerbliche Liegenschaft, welche im gegenständlichen Zeitraum als Bäckerei und Verkaufslokal verwendet wurde. Nur im zweiten Stock befindet sich eine Wohnung, welche als Büro mitvermietet wurde. Die gewerbliche Liegenschaft befindet sich in Stadt****. Auf eine sehr gute Lage wird in den Gutachten nicht hingewiesen. Das Bundesfinanzgericht teilt den von der belangten Behörde und im 2. Gutachten vertretenen Vervielfältiger von 4,5% und steht damit in Einklang mit der gängigen Fachliteratur. Unter Zugrundelegung der per Gesetz vorgegebenen Restnutzungsdauer von 50 Jahren ergibt sich somit ein Vervielfacher in der Höhe von 19,76 (1972; vgl. Tabelle XIX, Vervielfältiger zur Ermittlung des Ertragswertes in Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 5.Aufl., S. 308). Das Beschwerdevorbringen, wonach ein Vervielfältiger von 23,70 in Ansatz zu bringen wäre, vermag nicht zu überzeugen. Das Bundesfinanzgericht kommt auf Grund der nachfolgenden Berechnung zu der anerkannten AfA: | Nutzungsdauer | 50 Jahre | AfA | 2% | Monatsrohertrag netto | 2.500,00 | Jahresrohertrag netto | 30.000,00 | Bewirtschaftungskosten | 1.350,00 | Liegenschaftsreinertrag | 28.650,00 | Liegenschaftszinssatz | 4,50% | Instandhaltung | 1,50% | Mietausfallwagnis | 3,00% | Bodenwert pro/m2 | 150,00 | m2 laut Grundbuch | 423 | Bodenwert Gebäude | 63.450 | Verzinsungsbetrag des Bodenwert | 2.855,25 | Vervielfältiger bei RND 50 | 19,76 | Jahresrohbetrag | 30.000,00 | -Bewirtschaftungskosten | 1.350,00 | Liegenschaftsreinertrag | 28.650,00 | -Verzinsungsbetrag Bodenwert | -2.855,25 | Jahresreinertrag für baul. Anlagen | 25.794,75 | Vervielfältiger | 19,76 | Ertragswert | 509.704,26 | Anschaffungsnebenkosten 6% | 30.582,25 | Ertragswert inkl. Nebenkosten | 540.286,51 | gerundet | 540.287,00 | AfA 2% | 10.805,72 Zulässigkeit einer Revision Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts­hofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im vorliegenden Beschwerdefall wurden keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Das Bundesfinanzgericht orientiert sich bei den zu lösenden Rechtsfragen an der einheitlichen höchstgerichtlichen Judikatur, darüber hinaus hing die Entscheidung im Wesentlichen von den Umständen des Einzelfalles sowie auf der Ebene der Beweiswürdigung zu beantwortenden Sachfragen ab. Die Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist daher unzulässig. Wien, am 30. Juli 2019