BFG RV/7103498/2012

Gutachten gelten im Abgabenverfahren als Beweismittel, die der Abgabenbehörde zur Feststellung eines maßgeblichen Sachverhaltes dienen. Die Feststellung des Sachverhaltes selbst obliegt aber ausschließlich der Behörde (VwGH 17. 10. 2001/2000/13/0157). Die Beweiskraft eines Sachverständigengutachtens kann insbesondere durch den Nachweis erschüttert werden, dass es mit den Denkgesetzen oder den Erfahrungen des täglichen Lebens in Widerspruch steht (VwGH 21.7.1993, 91/13/0231). Wie die Einsicht ins Grundbuch ergeben hat, wurde ein Teil der Liegenschaft bereits im Jahr 2012 an die X Projektentwicklung GmbH verkauft und konnte für (vorläufig) 1488/2406 Anteile (ds rund 62% der Liegenschaft) ein Kaufpreis iHv € 1.790.000,00 lukriert werden. Rechnet man diesen Betrag auf die gesamte Liegenschaft um (1.790.000,00 : 1488/2406= x : 2406/2406) ergibt sich ein Betrag (X) iHv € 2.894.314,515. Da für Liegenschaftsanteile am Immobilienmarkt geringere Preise zu erzielen sind als für eine gesamte Liegenschaft, spricht dies dafür, dass der vom Sachverständigen ermittelte Verkehrswert iHv € 2.970.000,00 grundsätzlich auch für eine Bewertung nach § 10 BewG als geeigneter Ausgangswert im Sinne eines Vergleichswertes anzusehen ist. Die geeignetste Grundlage für die Feststellung des gemeinen Wertes eines Grundstückes werden in der Regel die tatsächlich gezahlten Preise für Vergleichsliegenschaften bilden. Zutreffende, für die Ableitung des gemeinen Wertes taugliche Vergleichspreise liegen dann vor, wenn die Wertfaktoren des zu bewertenden Grundstückes und der Vergleichsgrundstücke in den wesentlichen preisbestimmenden Merkmalen übereinstimmen, wozu insbesondere Größe, Form, Lage und Beschaffenheit eines Grundstückes gehören, oder, obwohl eine solche Übereinstimmung nicht hinsichtlich aller wesentlichen preisbestimmenden Merkmale besteht, immerhin noch eine zuverlässige Wertableitung aus den Vergleichspreisen möglich ist. Unter Bedachtnahme auf die preisbildenden Faktoren kann der gemeine Wert gegebenenfalls durch Vornahme von Ab- und Zuschlägen ermittelt werden (VwGH 26.7.2006, 2005/14/0019). Dass der bei einer nachfolgenden Veräußerung eines Wirtschaftsgutes erzielte Betrag ein Indiz für einen in dieser Höhe gelegenen Wert eben dieses Wirtschaftsgutes sein kann, entspricht der Rechtsprechung des VwGH (vgl. VwGH 6.4.1994, 91/13/0211; dort: Veräußerung von Mietrechten fünfzehn Monate nach Entnahme; vgl. auch VwGH 4.2.1971, 288/69, VwSlg. 4180/F). Bei einer Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft - im Wege des Vergleichswertverfahrens - ist es zulässig, auch länger zurückliegende Kaufpreise zu berücksichtigen (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 60: "Ideal sind Kaufpreise, die nicht älter als 4 Jahre sind"; vgl. auch Stabentheiner, Liegenschaftsbewertungsgesetz2, § 4, Anm. 5, wonach der zeitliche Abstand zum Wertermittlungsstichtag "durchaus Jahre betragen" könne). Auch derartige Verkäufe können daher (noch) als "zeitnahe" beurteilt werden (vgl. VwGH 24.11.2011, 2009/15/0115). Insgesamt konnte für den Verkauf der Liegenschaft ein Verkaufserlös von € 2.780.000,00 lukriert werden. Von der Bf. wurde aber zu Recht vorgebracht, dass dabei die Räumungskosten etc. in Höhe von rund € 150.000,00 nicht berücksichtigt wurden (ergibt rund € 2.630.000,00). Damit im Einklang steht, dass im Gutachten bei der Bewertungsmethode III vom Sachverständigen angegeben wurde, dass der Schätzwert "exklusive Nebenkosten" ist. Der Bf. ist beizupflichten, dass die Finanzkrise und der Immobilienboom zu einer derartigen Nachfrage nach sog. "Vorsorgewohnungen" geführt hat, dass es gerade im Zeitraum rund um den Bewertungsstichtag innerhalb kürzester Zeit zu erheblichen Steigerungen von Verkaufspreisen im innerstädtischen Bereich gekommen ist und dies für einen zum Stichtag doch noch etwas geringeren gemeinen Wert spricht. Im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld stand überdies noch nicht fest, dass die Gebäude letztendlich abgerissen werden und das "Verwertungsszenarium III – Abbruch Neubau von Vorsorgewohnungen" realisiert werden kann. Nach Ansicht der erkennenden Richterin entspricht hier die "Schätzmethode I" im Gutachten am besten den tatsächlichen Gegebenheiten zum Bewertungsstichtag, da dabei von der bestehenden Gebäudekonfiguration, dem damaligen Erhaltungszustand und den unter dieser Prämisse erzielbaren Erträgen ausgegangen wurde und bei dieser Methode der Sachverständigen eine Gewichtung von Sachwert und Ertragswert vornahm und so zu einem Schätzwert iHv € 2.622.063,75 gelangte. Neben der Beschaffenheit, die den gemeinen Wert eines Wirtschaftsgutes bestimmt, sind auch alle äußeren Umstände zu berücksichtigen, die den gemeinen Wert beeinflussen. Ein kontaminiertes Baugrundstück kann im Verkehrswert gemindert sein. Diese Wertminderung ist in Form eines Abschlages nach den Umständen des Einzelfalles zu berücksichtigen. Der Abschlag muss sich an den auf den Feststellungszeitpunkt umgerechneten Kosten für Sicherung, Untersuchung und Sanierung sowie an einem grundstücksverkehrsmäßigen Wertverlust orientieren. Hiebei ist es irrelevant, ob die Sanierung behördlich angeordnet wurde oder nicht (vgl. BFG 19.10.2018, RV/7100379/2013 unter Hinweis auf VwGH 26. 7.2006, 2005/14/0019). Wird eine Kontamination festgestellt, so ist abzuschätzen, welchen Einfluss diese auf den Wert der Liegenschaft hat. Da die Art und das Ausmaß von Kontaminationen und die daraus resultierenden notwendigen Sicherungs-, Sanierungs- sowie Nachbehandlungsmaßnahmen sehr unterschiedlich ausfallen, gibt es kein allgemeingültiges Rezept für den Ansatz dieser wertbeeinflussenden Faktoren im Zuge einer Liegenschaftsbewertung. Jeder Fall muss individuell beurteilt werden. Eine wesentliche Wertbeeinflussung ergibt sich zudem auch durch die Nutzbarkeit nach Sicherung oder Sanierung der Liegenschaft. Käufer von potenziell gefährdeten, kontaminierten, aber auch dekontaminierten Liegenschaften versuchen durch entsprechende Kaufvertragsgestaltung das daraus bedingte Investitionsrisiko hintanzuhalten. Grundsätzlich haftet der Verursacher einer Kontamination. Es werden aber durchaus auch Liegenschaftseigentümer oder deren Rechtsnachfolger zur Verantwortung gezogen. (ZLB 2012/55: Kontaminierte Liegenschaften (Heimo Kranewitter). Im Sachverständigengutachten wurde zwar auf die mögliche Kontaminierung hingewiesen, dann bei der Wertermittlung aber - da offensichtlich aus Kostengründen keine baubiologische Untersuchung in Auftrag gegeben wurde – ausdrücklich davon ausgegangen, dass hinsichtlich des Grund und Bodens sowie des darauf errichteten Gebäudes keine Kontaminierung besteht. Die frühere Nutzung des Grundstücks kann bereits einen ernstzunehmenden Altlastenverdacht begründen. Bei bestimmten Nutzungen wie die Herstellung von Kunststoffen ist einem Grundstück der Altlastenverdacht gewissermaßen auf die „Stirn geschrieben“ (BGH, 18.5.2006, V ZB 142/05). Potenzielle Käufer werden im Zweifel - solange nicht positiv feststeht, dass die Behebung der Kontamination niemals, auch nicht im Fall einer geänderten Nutzung der Liegenschaft, erforderlich sein wird - die dafür erforderlichen Kosten einkalkulieren, also nur einen entsprechend niedrigeren Kaufpreis zu zahlen bereit sein (OGH 16.03.2016, 3Ob34/16w). Der Bf. wird daher gefolgt, dass bereits das Risiko der Kontaminierung des Erdreiches wie es bei einem chemischen Betrieb auf der Hand liegt, bei Ermittlung des gemeinen Wertes zu berücksichtigen ist. Alleine die für entsprechende Bodenuntersuchungen auflaufenden Kosten und die Unsicherheit, welche Kosten bei einem tatsächlichen Sanierungsbedarf entstehen können, stellt einen wertbeeinflussenden Faktor dar. Ein "Risikoabschlag" (anstatt weitere Ermittlungen über die Bodenbeschaffenheit durch Spezialgutachten) kommt in Betracht, wenn weitere Erkenntnisse über die tatsächliche Beschaffenheit nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand erlangt werden können. Kosten für Spezialgutachten sind dann aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das Ergebnis des Gutachtens haben kann (BGH 18.5.2006, V ZB 142/05 in eine Verfahren betreffend Zwangsversteigerung einer Liegenschaft). Im gegenständlichen Fall sind kostenintensive Untersuchungen des Bodens angesichts eines Steuersatzes von 1% und der anzuwendenden Steuerbefreiung hinischtlich der Hälfte des eingebrachten Vermögens jedenfalls unverhältnismäßig. Zudem sind Untersuchungen der zu bewertenden Gebäudebestandteile in der Zwischenzeit gar nicht mehr möglich, weil die Gebäude bereits alle abgerissen sind. Es sind daher keine weiteren Ermittlungen über das tatsächliche Ausmaß der Kontaminierung zum Bewertungsstichtag durchzuführen, sondern ist das Kontamierungsrisiko durch einen "pauschalen" Abschlag in der Bandbreite von 5% - 10% zu berücksichtigen. Ausgehend vom tatsächlichen Verkaufserlös iHv € 2.630.000,00 als Indiz für den gemeinen Wert als Vergleichswert unter Berücksichtigung der notorischen Wertsteigerung zwischen Bewertungsstichtag und Verkauf sowie dem Schätzwert laut Sachverständigengutachten iHv € 2.622.000,00 und Berücksichtigung des Kontaminierungsrisikos gelangte das Bundesfinanzgericht in einer Gesamtschau zu einem Teilwert = gemeinen Wert der Liegenschaft zum Stichtag iHv € 2.400.000,00. Bei Ermittlung der Bemessungsgrundlage durch das Finanzamt wurde die Liegenschaft (unter Berücksichtigung der Steuerbegünstigung des § 22 UmgrstG) im Ergebnis mit der Hälfte des Schätzwertes lt. Gutachten iHv € 2.970.000,00, ds € 1.485.000,00 angesetzt. Ausgehend von einem Teilwert = gemeinen Wert iHv € 2.400.000,00, ist die Bemessungsgrundlage daher von € 1.294.416,13 um € 285.000,00 (Differenz zwischen € 1.485.000,00 und € 1.200.000,00) auf € 1.009.416,13 zu reduzieren. Der Beschwerde ist daher teilweise Folge zu geben und der angefochtene Bescheid wie im Spruch ersichtlich abzuändern. Zulässigkeit einer Revision Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts­hofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im gegenständlichen Fall war letztendlich nicht die Lösung von Rechtsfragen entscheidungswesentlich, sondern die Lösung von Tatfragen (Bewertung der konkreten Liegenschaft). Die zu klärenden Rechtsfragen konnten sich auf die zitierte ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes stützen. Eine Revision ist daher nicht zulässig. Wien, am 21. Mai 2019