BFG RV/3100594/2016

Das Bundesfinanzgericht kann sich den von der Abgabenbehörde gegen die streitgegenständlichen Gutachten des Sachverständigen Gutachter_A erhobenen Einwendungen aufgrund nachfolgender Überlegungen nicht anschließen: C.1) Nachdem in dem anhängigen Verfahren der gemeine Wert von Grund und Boden der eingebrachten Liegenschaften außer Streit steht, bedurfte es in den nachgereichten Gutachten des Sachverständigen Gutachter_A lediglich der ergänzenden Ermittlung der gemeinen Werte der strittigen Gebäude. Entgegen dem Vorbringen der Abgabenbehörde stößt sich das Bundesfinanzgericht daher nicht an dem Umstand bzw. an der Formulierung des Sachverständigen Gutachter_A, dass "der Grund und Boden nicht Gegenstand der vorliegenden Bewertung" sei. Der Sachverständige ermittelte den für die Ertragswertmethode erforderlichen Bodenwert entsprechend den Vorgaben des Bewertungsverfahrens mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens. Die Gutachten geben hierin zum einen nicht nur die zum Bewertungsstichtag zeitnahen Kauftransaktionen vergleichbarer Grundstücke in unmittelbarer Nähe der streitgegenständlichen Liegenschaften dezidiert wieder, sondern leiten zum anderen auch nachvollziehbar den Vergleichspreis für diese im Betrag von Betrag_37,00 € pro m² Grundstücksfläche ab. Die Abgabenbehörde hat in ihren Vorbringen keine sachlichen Einwendungen gegen das vorliegende Vergleichswertverfahren erhoben, sondern sich lediglich unter Verweis auf den außer Streit stehenden gemeinen Wert der eingebrachten Liegenschaften (im Betrag von Betrag_22 €) gegen die Höhe des in den Gutachten des Sachverständigen Gutachter_A ermittelten (summierten) Bodenwerts (im Gesamtbetrag von Betrag_23,00 €) ausgesprochen. Die Abgabenbehörde übersieht jedoch hierbei, dass dem von ihr zum Ansatz gebrachten Wert sämtliche in die Gesellschaft eingebrachten Liegenschaften, sohin auch die Liegenschaften EZ_5 und EZ_4, beide KG_1_BG_1, den in den Gutachten ermittelten Bodenwerten hingegen lediglich die streitgegenständlichen Liegenschaften zugrunde liegen. Des Weiteren unterließ das Finanzamt, ihre Einwände sachlich präzise darzulegen sowie exakt aufzeigend zu begründen, warum die vom Sachverständigen Gutachter_A in den gegenständlichen Gutachten vorgenommene Ermittlung des Bodenwerts nicht zutreffen würde. Nachdem eine bloß gegenteilige Behauptung, die einer sachverständigen Grundlage entbehrt, nicht geeignet ist, den vom Sachverständigen nachvollziehbar dargelegten Ansatz zu entkräften, bestehen für das Bundesfinanzgericht keine Bedenken hieran, für die Berechnung des Verzinsungsbetrages des Bodenwerts einen ermittelten Grundstückswert von Betrag_37,00 € pro m² zum Ansatz zu bringen. C.2) Wenn eine Liegenschaft Grundstücksflächen ausweist, die zur wirtschaftlichen Nutzung der baulichen Anlagen nicht unbedingt erforderlich sind und selbständig verwertet werden könnten, so sind diese Flächen für die Verzinsung des Bodenwertes nicht heranzuziehen. Solche Flächen sind zB Grundstücksreserven für die Erweiterung von Gewerbe- und Industrieobjekten. Es ist allerdings darauf zu achten, dass für die Ermittlung des Bodenwerts im Rahmen des Ertragswertverfahrens stets die gesamte Liegenschaftsfläche (inklusive Grundstücksreserven) anzusetzen ist, auch wenn für die Verzinsung des Bodenwerts nur eine Teilfläche berücksichtigt wird (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, Seite 95). Die Grundstücksfläche der Liegenschaft EZ_1 beträgt laut Grundbuchsauszug ein Ausmaß von [...] m², wovon jedoch nur ein Teil das streitgegenständliche Vermietungsobjekt Ort_A, Adresse-1, umfasst, weitere Teile hingegen die - nicht entscheidungswesentlichen - (Bauerwartungs)Flächen Ort_A, [...], betreffen. Nachdem dem Bewertungsgutachten jedoch ausschließlich die Bau-/Grundstücksflächen zugrunde gelegt werden dürfen, die der wirtschaftlichen Nutzung des strittigen Gebäudes dienen, ist für die Verzinsung des Bodenwerts nur diese entsprechende Teilfläche zum Ansatz zu bringen. Dementsprechend sind die in Folge für die später errichteten Wohnblöcke Ort_A, [...], genutzten Grundflächen von der gegenständlichen Bewertung auszuscheiden. Entgegen dem Vorbringen der Abgabenbehörde erhebt das Bundesfinanzgericht daher auf Grundlage der aus den vorliegenden Grundbuch- sowie Katastralmappenauszügen ersichtlichen Liegenschaftsform und -nutzung keine Bedenken, für die Ermittlung des strittigen Verzinsungsbetrages des Bodenwerts lediglich eine (anteilige) Arrondierungsfläche für das Mehrwohnungshaus Ort_A, Adresse-1, im Ausmaß von 500 m² heranzuziehen. Nachdem dem Bodenwert der im Vergleichswertverfahren ermittelte Vergleichspreis von Betrag_37,00 € (siehe hierzu C.1) dieser Entscheidung) zugrunde zu legen ist, besteht keine Veranlassung hierfür, den von der Abgabenbehörde begehrten abweichenden Preis pro m² Grundstücksfläche zum Ansatz zu bringen. C.3) Das Bundesfinanzgericht erhebt - abweichend von der Ansicht der Abgabenbehörde - keine Bedenken gegen die Höhe der in den vorliegenden Gutachten vom Sachverständigen Gutachter_A vom 19. März 2019 ausgewiesenen Jahresroherträgen, welche als nachhaltig erzielbare (Miet-)Erträge den streitgegenständlichen Gebäudebewertungen zugrunde gelegt wurden. Der Jahresrohertrag umfasst nach herrschender Lehre alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Hierbei sind entgegen der Auffassung des Finanzamtes nicht ausschließlich die erzielten Mieterlöse der Vergangenheit heranzuziehen, da diesen lediglich Indizwirkung zukommt, sondern ist auf die für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden bzw. nachhaltig erzielbaren (Miet)Erträge abzustellen. Für leerstehende und eigengenutzte Räume ist dabei ebenfalls eine Miete anzusetzen (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, Seite 90f). Die Beschwerdeführerin hat zum einen sämtliche bestehende Mietverträge wertgesichert abgeschlossen und verfügt(e) zum anderen unzweifelhaft ausreichend Kenntnis über die marktüblich erzielbaren Mieten im Großraum Ort_A, sodass für diese die entsprechenden Mietzinsanpassungen bzw. -erhöhungen ua. bei in absehbarer Zeit vorzunehmenden Neuvermietungen ua. vom Leerstand abschätzbar gewesen sind. Für die Abgabepflichtige waren sohin zum Bewertungsstichtag die zukünftig dauerhaft zu erzielenden Mietzinserlöse bereits klar vorhersehbar und kalkulierbar. Aufgrund der bestehenden Mietverträge sowie der anstehenden (Neu-)Vermietungen (mit Mietzinserhöhungen) war der Abgabepflichtigen beim Bewertungsstichtag sowohl bewusst, dass die erklärten Umsätze der Vorjahre in den Folgejahren nicht mehr zutreffen, sondern übertroffen werden, als auch für diese realistisch abschätzbar, in welchem Umfang zukünftig dauerhaft die Mietzinserlöse zu lukrieren sind. Für das Bundesfinanzgericht bestehen daher keine Bedenken hieran, den Ermittlungen der Jahresroherträgen in den streitgegenständlichen Gutachten nicht die zum Bewertungsstichtag (29. März 2012), sondern die zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich im Oktober 2014 (siehe die vorgelegten Mietverträge sowie die Verrechnungskonten) gegebenen Mietverträge und -zinse (ergänzt um den fiktiven Mietzins für den Leerstand) zugrunde zu legen. Da die Mietzinserwirtschaftung in dieser Höhe bereits zum Bewertungsstichtag für die Zeit danach auf Dauer zulässig prognostizierbar war, können diese als nachhaltig erzielbare Erträge zum Ansatz gebracht werden. Entgegen den Ausführungen der Abgabenbehörde sind im vorliegenden Fall die nachhaltig erzielbaren Erträge nicht auf Grundlage der erklärten Mietzinserlöse der Vorjahre zu bemessen, zumal diese - basierend auf den Jahresabschlüssen/Einnahmen-Werbungskosten-Überschüssen der Jahre bis 2011 - auch nicht die Mietrückstände entsprechend § 19 EStG umfassen. Zudem weisen diese auch keinen Ansatz für den in die Ermittlung der Jahresroherträge aufzunehmenden Leerstand aus. Die Verrechnungskonten der Folgejahre zeigen unmissverständlich auf, dass ein derartiger Ansatz nicht den tatsächlich erzielbaren Erlösen entsprechen würde. C.4) Die übliche Gesamtnutzungsdauer ist die üblicherweise zu erwartende Zeitspanne von der Errichtung des Gebäudes bis zum Ende seiner wirtschaftlich vertretbaren Nutzung, die im Wesentlichen von der Bauart (Gebäudetyp), der Bauweise (Konstruktion und verwendete Baustoffe), der Nutzungsart sowie der technischen Entwicklung und den sich wandelnden Anforderungen an Gebäude des jeweiligen Typs abhängt. Die übliche Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt daher in angemessener Weise sowohl die technische Lebensdauer als auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Im Allgemeinen kann bei Mehrwohnungshäuser (Miet- und Eigentumswohngebäude) von üblichen Gesamtnutzugsdauer von 60 bis 70 Jahren ausgegangen werden (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 76). Die Restnutzungsdauer ist eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer, die angibt, wie viele Jahre das Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden kann. Wenn ein Gebäude seit seiner Errichtung nicht wesentlich verändert und ordnungsgemäß instandgehalten wurde, so wird die Restnutzungsdauer wie folgt ermittelt: übliche Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter des Gebäudes ergibt Restnutzungsdauer (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 77). Eine Abweichung von der rechnerischen Ermittlung erfolgt nur dann, wenn besondere Umstände vorliegen, die zu einer Verlängerung oder Verkürzung der Restnutzungsdauer führen. Beim Ertragswertverfahren bestimmt die Restnutzungsdauer gemeinsam mit dem Liegenschaftszinssatz (Kapitalisierungszinssatz) die Höhe des Vervielfältigers, mit dem die Jahresreinerträge kapitalisiert werden (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 77f). Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer tritt dann ein, wenn das Gebäude in seinen wichtigen Bauteilen wie Mauern, Decken, Treppen, Dach erneuert oder verbessert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Teilen (zB Neugestaltung der Fassade) oder normaler Instandhaltungsaufwand führen zu keiner Verlängerung der Restnutzungsdauer. Die Verlängerung der Restnutzungsdauer, zB durch Renovierung und Modernisierung, bedeutet, dass sich das Gebäude in einem, gegenüber dem tatsächlichen Gebäudealter, jüngeren Zustand präsentiert. Das Gebäude "verjüngt" sich fiktiv um die Anzahl der Jahre der Verlängerung der Restnutzungsdauer. Das Gebäude wird mit einem ähnlichen Gebäude vergleichbar, welches später als das zu bewertende Gebäude errichtet wurde. Alternativ zur Schätzung der Verlängerung der Restnutzungsdauer kann auch die neue Restnutzungsdauer selbst geschätzt werden (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 78f). Entgegen der Ansicht der Abgabenbehörde erachtet das Bundesfinanzgericht die vom Sachverständigen Gutachter_A betreffend die Gebäude Adresse_3, zum Ansatz gebrachte Restnutzungsdauer mit 40 Jahren (sohin Gesamtnutzungsdauer 72 Jahre bzw. 78 Jahre) für vertretbar, erscheint diese doch im Hinblick auf die im Gutachten erfolgten technischen Beschreibungen in Verbindung mit den Umbauten (1989/1990 bzw. 1999) als plausibel. Das Finanzamt erstattete zudem kein substanzielles Vorbringen, aus welchen expliziten Gründen die vom Gutachter im streitgegenständlichen Fall als angemessen qualifizierte Restnutzungsdauer nicht zutreffen würde, verwies dieses doch ausschließlich auf die - vom Einzelfall losgelöste - abstrakte Schätzung einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren laut Kommentar. Zum Unterschied zur Abgabenbehörde hat der Sachverständige jedoch die tatsächlich gegebenen technischen Bauweisen und -zustände anlässlich eines Lokalaugenscheins erhoben und unter Einbeziehung der baulichen Beschreibungen in den Gutachten vom Architekten_A vom 8. Februar 2013 detailliert und umfassend festgestellt. Für das Bundesfinanzgericht sind die vom Gutachter Gutachter_A diesbezüglich aus diesem Befund gezogenen Schlussfolgerungen schlüssig, zumal kein Zweifel daran besteht, dass der österreichweit als Bewertungsexperte anerkannte Sachverständige aufgrund seiner fachspezifischen Erfahrungswerte eine - nach Ortsbesichtigung und Analyse des Objekts - zutreffende Einschätzung der Restnutzungsdauer aus der Marktbeobachtung heraus vorzunehmen vermag. Im Hinblick darauf, dass der im Gutachten gewählte Ansatz lediglich zu einer nur geringfügigen Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer gegenüber des von der Abgabenbehörde begehrten pauschalen Zeitrahmens führt, sowie die Abgabenbehörde die begründenden Ausführungen des Sachverständigen nicht zu entkräften vermochte, besteht für das Bundesfinanzgericht kein Anlass hierzu, von dem im Gutachten gewählten Ansatz abzuweichen. C.5) Der Liegenschaftszinssatz (Kapitalisierungszinssatz) drückt die Rendite aus, die ein Anleger bzw. Investor für das eingesetzte Kapital erwartet. Ein Kriterium für die Wahl des Zinssatzes ist das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Realbesitz unterworfen ist. Der Zinssatz ist auch von der relativen Höhe der Mieten abhängig. Bei sehr geringen Mieten (zB MRG-geschützten) wird ein sehr niedriger Mietausfallwagnis-Abschlag berücksichtigt und der Liegenschaftszinssatz am unteren Ende der Skala angesetzt. Sehr hohe Mieten werden mit einem höheren Mietausfallwagnis-Abschlag berichtigt und mit einem höheren Zinssatz kapitalisiert. Im Allgemeinen wird man ua. bei Mietwohnhäuser mit einem Zinssatz von 3,5% bis 4,5%, bei Wohn- und Geschäftshäuser mit 4,0% bis 5,0% zu zutreffenden Liegenschaftswerten kommen (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 97f). Der Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs hat nach Objekttypen und Lagekriterien gegliederte Empfehlungen der Kapitalisierungszinssätze für Liegenschaftsbewertungen in der Form veröffentlicht, dass diese a) bei Wohnliegenschaften - zum Gültigkeitsdatum 1. Juli 2012 bei "sehr guter Lage" mit 2,5% bis 4,5% sowie bei "guter Lage" mit 3,0% bis 5,0% (siehe Sachverständige, Heft 3/2012) sowie - zum Gültigkeitszeitrahmen ab 1. Juli 2013 bis 21. Juni 2021 bei "sehr guter Lage" mit 2,0% bis 4,0% sowie bei "guter Lage" mit 3,0% bis 5,0% (siehe Sachverständige, Heft 3/2013, Heft 2/2014, Heft 2/2015, Heft 2/2016, Heft 2/2017, Heft 2/2018, Heft 2/2019, Heft 2/2020, Heft 2/2021), b) bei Geschäftsliegenschaften zum Gültigkeitszeitrahmen 1. Juli 2012 bis 21. Juni 2021 bei "sehr guter Lage" mit 4,5% bis 6,5% sowie bei "guter Lage" mit 5,0% bis 7,0% (siehe Sachverständige, Heft 3/2012 und folgende) sowie c) bei Büroliegenschaften zum Gültigkeitszeitrahmen 1. Juli 2012 bis 21. Juni 2021 bei "sehr guter Lage" mit 4,0% bis 6,0% sowie bei "guter Lage" mit 4,5% bis 6,5% (siehe Sachverständige, Heft 3/2012 und folgende) empfohlen wurden. Die diesbezüglichen Lagekriterien werden wie folgt beschrieben: a) Wohnliegenschaften: - sehr gute Wohnliegenschaften: Stadtlagen mit weniger starken verkehrsbedingten Beeinträchtigungen der Wohnqualität. Lagen in guter bzw. schöner Wohnlage in der mittleren Umgebung von Groß-, Mittel- und Kleinstädten mit mittleren Entfernungen zu den Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel, - gute Wohnliegenschaften: Stadtlagen mit stärkeren verkehrsbedingten Beeinträchtigungen der Wohnqualität. Weniger gut bzw. weniger schöne Wohnlagen in größerer Entfernung zu Mittel- und Kleinstädten mit mittleren Entfernungen zu den Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel, b) Büro- und Geschäftsliegenschaften: - sehr gute Büro- und Geschäftsliegenschaften: gute Lagen in den Zentren oder zentrumsnahen Randlagen von Großstädten (Landeshauptstätten) oder in größeren oder mittelgroßen Städten mit überregionaler wirtschaftlicher Bedeutung oder sehr gute bis gute Lagen in kleineren Städten oder in Märkten (Bezirkshauptstädten) mit überregionaler wirtschaftlicher Bedeutung, - gute Büro- und Geschäftsliegenschaften: mittlere oder schlechte Lagen in Großstädten (Landeshauptstätten) oder mittelgroßen Städten, gute bis mittlere Lagen in Kleinstädten oder Märkten mit regionaler wirtschaftlicher Bedeutung (siehe Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 102). Die Abgabenbehörde bemisst den Liegenschaftszinssatz bei sämtlichen Gebäuden einheitlich mit 4% (für Wohn- und Geschäftshäuser bei guter Lage). Nachdem jedoch lediglich das Gebäude Ort_A, Adresse_2, (13 Mietwohnungen und vier Geschäftseinheiten) als Geschäfts- und Wohnhaus einzuordnen ist, die Gebäude Ort_A, Adresse-3, (19 Mietwohnungen) und Ort_A, Adresse-1, (6 Mietwohnungen) hingegen ausschließlich für Wohnzwecke genutzt werden, ist dem Sachverständigen Gutachter_A beizupflichten, dass der Liegenschaftszinssatz für jedes Gebäude entsprechend der Nutzung und der Lage zu bestimmen ist. Sämtliche Gebäude liegen in Ort_A, einer Bezirkshauptstadt in Bundesland_A mit überregionaler wirtschaftlicher Bedeutung. Die Stadt hat knapp Zahl_1 Einwohner und ist sohin als Kleinstadt anzusehen. Die streitgegenständlichen Gebäude sind zwar verkehrstechnisch gut erschlossen, doch kann sich das Bundesfinanzgericht nicht der Auffassung der Abgabenbehörde anschließen, dass diese aufgrund ihrer Lage mit erheblichen Verkehrsproblemen belastet sind. Zutreffend ist zwar, dass die Straße_A - neben anderen ua. der Straße_B - von der Straße_C kommend auch als Verbindungsstraße in das Stadtzentrum genutzt wird, doch sind die hiermit verbundenen Verkehrsbeeinträchtigungen als "weniger stark" zu qualifizieren. Das Verkehrsaufkommen in Ort_A entspricht dem einer Kleinstadt und führt demzufolge auch bei uU erhöhtem Verkehr zu keiner starken Belastung der Anwohner. Die vom Finanzamt behaupteten, jedoch im Vorbringen nicht belegten "stärkeren verkehrsbedingten Beeinträchtigungen der Wohnqualität" können daher nicht erkannt werden, zumal die Straße_A ua. auch nur als Zufahrtsstraße in das Zentrum von Ort_A, nicht jedoch als (über)regionale Durchfahrtsstraße genutzt wird. Die Abgabenbehörde hat nicht nur verabsäumt, ihre gegenüber den Gutachten abwertende Behauptung zweckdienlich zu belegen, sondern hat betreffend dem Adresse-3 überhaupt kein diesbezügliches Vorbringen erstattet (die gegenständlichen Ausführungen betreffen ausschließlich die Straße_A). Mangels substanzieller Einwendungen erhebt das Bundesfinanzgericht daher keine Bedenken gegen die vom Sachverständigen Gutachter_A in den vorliegenden Gutachten vorgenommene Einstufung der Lagekriterien der strittigen Wohngebäude in Ort_A, Adresse-3 und Straße_A, als "sehr gute Wohnliegenschaft". Der Umstand, dass die vermieteten Geschäftseinheiten in der Straße_A als "sehr gute Geschäftsliegenschaften" einzuordnen sind, ergibt sich aus deren bereits von der Abgabenbehörde aufgezeigten guten Lage (einschließlich Parkflächen) an einer Zufahrtsstraße zum Zentrum. Die Abgabenbehörde hat in ihrem Vorbringen wiederum ihre Behauptung, es handle sich hierbei lediglich um eine "gute bis mittlere Lage", nicht belegt, sondern vielmehr übersehen, dass es sich bei der Stadt Ort_A um eine Bezirkshauptstadt (Kriterium für die Einstufung als "sehr gute Geschäftsliegenschaft") handelt. Der von der Abgabenbehörde begehrte Liegenschaftszinssatz für sämtliche Gebäude in Höhe von 4% kann bei den als "sehr gut" einzustufenden Lagekriterien nicht nachvollzogen werden, zumal diese nicht mit den Empfehlungen des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs, welche bei Wohnliegenschaften in "sehr guter Lage" Prozentsätze bis 30. Juni 2013 von "2,5% bis 4,5%" und ab 1. Juli 2013 von "2,0% bis 4,0%" sowie bei Geschäftsliegenschaften in "sehr guter Lage" Prozentsätze von "4,5% bis 6,5%" zur Anwendung bringen, in Einklang zu bringen sind. Die vom Sachverständigen Gutachter_A für die jeweiligen Gebäude herangezogenen, in den Gutachten durch einen Verweis auf die Liegenschaftsanalysen und Marktbeobachtungen dargelegten Liegenschaftszinssätze bewegen sich hingegen im mittleren Spektrum obiger Empfehlungen, weshalb das Bundesfinanzgericht aufgrund der vorliegenden Aktenlage keine Veranlassung sieht, hiervon abzuweichen. Die Anpassung der Prozentsätze ab 1. Juli 2013 bei "Wohnliegenschaften in sehr guter Lage" war zweifellos zum Bewertungsstichtag bereits absehbar; ein "gemischter" Ansatz ist bei einem Wohn- und Geschäftsgebäude mit 3,75% nachvollziehbar. Abschließend wird noch bemerkt, dass der von der Abgabenbehörde vorgebrachte Verweis auf die durchschnittlichen Mietpreise vom Bezirk Ort_A gegenüber weiteren Bezirken keine abweichende Beurteilung begründen vermag, da ein regionaler Vergleich auf die Höhe des Liegenschaftszinssatzes keinen Einfluss hat. Der Wahl des Liegenschaftszinssatzes liegt das Risiko, welches der Ertrag aus dem Realbesitz unterworfen ist, zugrunde. Lediglich bei Einzelfällen (zB bei Wertermittlungen in Hochpreisregionen) kann die Anwendung von in den empfohlenen Bandbreiten liegenden Kapitalisierungszinssätze zu keinen marktkonformen Ergebnissen führen (siehe Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 101), was jedoch im konkreten Fall bei der Stadt Ort_A nicht gegeben ist. D.) Rechtslage: D.1) Die Einlage oder die Einbringung von Wirtschaftsgütern und sonstigem Vermögen in eine Körperschaft (§ 1 des Körperschaftsteuergesetzes 1988) gilt gemäß § 6 Z 14 lit. b EStG 1988 als Tausch im Sinne der lit. a, wenn sie nicht unter das Umgründungssteuergesetz fällt oder das Umgründungssteuergesetz dies vorsieht. Beim Tausch von Wirtschaftsgütern liegt nach § 6 Z 14 lit. a EStG jeweils eine Anschaffung und eine Veräußerung vor. Als Veräußerungspreis des hingegebenen Wirtschaftsgutes und als Anschaffungskosten des erworbenen Wirtschaftsgutes sind jeweils der gemeine Wert des hingegebenen Wirtschaftsgutes anzusetzen. Der gemeine Wert ergibt sich nicht aus einer Definition im EStG. Vielmehr ist § 10 BewG heranzuziehen. Der gemeine Wert wird nach § 10 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Beim gemeinen Wert handelt es sich um eine fiktive Größe, die mithilfe der Preisschätzung zu ermitteln ist (VwGH 29.11.2001, 2001/16/0296). Die Wahl der Schätzungsmethode steht der Abgabenbehörde grundsätzlich frei, es ist aber jene Methode zu wählen, durch die die Besteuerungsgrundlagen möglichst nahe den tatsächlichen Gegebenheiten eruiert werden können. Bei der Schätzung ist überdies erforderlich, dass das Ergebnis der durchgeführten Beweiswürdigung mit den Denkgesetzen und den Erfahrungen des täglichen Lebens in Einklang steht. Dabei sind zwar alle Umstände, die den Preis beeinflussen, nicht aber ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen. Unter der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes sind die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu verstehen, die als Eigenschaften dem zu bewertenden Wirtschaftsgut anhaften (VwGH 28.4.1994, 93/16/0186). Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr herrschen Angebot und Nachfrage, die das Spannungsfeld für die Preisspanne bilden (VwGH 6.3.1989, 86/15/0109). Bei der Wertermittlung ist anzusetzen der erzielbare Einzelveräußerungspreis. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Wertes ist der Markt, in der Regel umfasst der gemeine Wert keine Umsatzsteuer (VwGH 25.10.2006, 2004/15/0093). Bei Liegenschaften gehören zu den preisbeeinflussenden Umständen die Lage und die Größe des Grundstücks (VwGH 15.9.1993, 91/13/0125; Jakom/Ehgartner, EStG, 2022, § 6 Rz 48ff). D.2) Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist bei bebauten Liegenschaften üblich, bei denen durch Vermietung oder Verpachtung Erträge erzielt werden können bzw. könnten. Der Liegenschaftswert wird durch den marktüblich erzielbaren Liegenschaftsertrag bestimmt. Der Ertragswert setzt sich beim klassischen Ertragswertverfahren aus der Ertragswertkomponente, die aus Grund und Boden stammt, und der Ertragswertkomponente, die aus den Gebäuden (baulichen Anlagen) stammt, zusammen. Für die Ermittlung des Bodenwerts wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Der Wert der baulichen Anlagen wird als Barwert einer Zeitrente (Rentenbarwert) betrachtet und in der Weise errechnet, dass der Liegenschaftsreinertrag um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts vermindert wird, und der auf die baulichen Anlagen entfallende Jahresreinertrag mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommenen Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Das Ertragswertverfahren wird vor allem für Mehrwohnungshäuser, Geschäfts- und Bürogebäude, die vermietet werden und gemischtgenutzte Liegenschaften (teils zu Wohn- und teils zu gewerblichen Zwecken vermietet) zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 19). D.3) Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt (abnutzbares Anlagevermögen), sind nach § 7 Abs. 1 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig verteilt auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzusetzen (lineare Absetzung für Abnutzung). Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer bemisst sich nach der Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung. Von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Gebäude beträgt nach § 8 Abs. 1 EStG in der im strittigen Zeitraum geltenden Fassung die Absetzung für Abnutzung ohne Nachweis der Nutzungsdauer - abgesehen von anderen im vorliegenden Fall nicht anzuwendenden Ausnahmen - bis zu 2%, soweit diese anderen betrieblichen Zwecken dienen. E.) Erwägungen: Im vorliegenden Fall steht der Wert des (nackten) Grund und Bodens der eingebrachten bebauten Liegenschaften außer Streit; strittig ist hingegen der gemeine Wert der auf diesen Liegenschaften befindlichen Gebäude. E.1) Die Parteien legen der Ermittlung der streitgegenständlichen gemeinen Werte das Ertragswertverfahren zugrunde (siehe die vorliegenden Gutachten des Gutachter_A in Verbindung mit der Bescheidbegründung zu den Beschwerdevorentscheidungen des Finanzamtes vom 27. August 2015). Das Bundesfinanzgericht qualifiziert im vorliegenden Fall diese Bewertungsmethode unter Verweis auf die herrschende Lehre (siehe ua VwGH 6.3.1989, 86/15/0109) als sachgerechte Wertermittlung, erhebt daher gegen einen derartigen Ansatz keine Bedenken und schließt sich diesem Schätzungsverfahren an. E.2) Das Bundesfinanzgericht erhebt laut obigen Ausführungen keine Einwendungen gegen die in den strittigen Gutachten des Sachverständigen Gutachter_A ermittelten gemeinen Werte der streitgegenständlichen Gebäude Ort_A, Adresse-1+2, und Ort_A, Adresse-3, welche damit im vorliegenden Fall als Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung Anwendung finden. Der Beschwerde ist daher Folge zu geben und die bekämpften Körperschaftsteuerbescheide für die Jahre 2012 und 2013 sind entsprechend zu berichtigen. Die Berechnungen der Absetzung für Abnutzung und die Einkünfte aus Gewerbebetrieb der strittigen Jahre 2012 und 2013 sowie die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der festgesetzten Abgaben sind dem als Beilage angeschlossenen Berechnungsblatt zu entnehmen und bilden einen Bestandteil des Spruches dieses Erkenntnisses. F.) Zulässigkeit einer Revision: Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im vorliegenden Beschwerdefall wurden keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Das Bundesfinanzgericht orientierte sich bei den zu lösenden Rechtsfragen an der zitierten einheitlichen höchstgerichtlichen Judikatur, darüber hinaus hing die Entscheidung im Wesentlichen von den Umständen des Einzelfalles ab. Die Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist daher unzulässig. Beilage: Berechnungsblatt Körperschaftsteuer für die Jahre 2012 und 2013 Innsbruck, am 4. Juli 2022