BMF-010206/0058-VI/5/2016

Ist bei einer Sachausschüttung einer GmbH (zB eines Grundstückes an den Alleingesellschafter) die Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert (nicht vom Verkehrswert) zu berechnen? Welche Bemessungsgrundlage kommt zur Anwendung, wenn eine Stiftung eine Sachzuwendung (Zuwendung eines Grundstückes an einen Begünstigten) vornimmt? Lösung: Nach § 82 Abs. 2 GmbHG erfolgt die Verteilung des Bilanzgewinnes im Verhältnis der eingezahlten Stammeinlagen, sofern der Gesellschaftsvertrag keine davon abweichende Regelung vorsieht. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass mit dem Beschluss über die Ausschüttung des Bilanzgewinnes der Anspruch der Gesellschafter auf (Bar-)Auszahlung des auszuschüttenden Gewinnes entstanden ist. Wird allerdings vereinbart, dass ein Teil des Gewinnes als Sachausschüttung durch Übertragung eines Grundstückes auszuschütten ist, liegt darin eine Hingabe an Zahlungs statt iSd § 1414 ABGB. Durch die Übereignung des Grundstückes an Zahlungs statt, erlischt der Anspruch auf Auszahlung des Bilanzgewinnes (in entsprechender bzw. vereinbarter Höhe), womit dieser Wert (der Wert des erloschenen Zahlungsanspruches) die Gegenleistung für die Übertragung des Grundstückes ist (vgl zuletzt VwGH 25.11.2015, 2015/16/0034). Die Grunderwerbsteuer ist daher gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 vom Wert dieser Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert des erworbenen Grundstückes zu berechnen. Hat ein Begünstigter einer Stiftung keinen Rechtsanspruch auf einen bestimmten Geldbetrag, erfolgt eine Grundstückszuwendung anders als im Fall der Sachausschüttung nicht als Hingabe an Zahlungs statt. Mangels Gegenleistung ist daher der Grundstückswert des erworbenen Grundstückes Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. 3.5. Erwerbe gemäß § 14 WEG 2002 Wie bemisst sich die Grunderwerbsteuer bei einem Erwerb durch den Wohnungseigentumspartner gemäß § 14 WEG 2002 ? Lösung: Die im Erlass des BMF vom 22.01.2010, BMF-010206/0007-VI/5/2010, veröffentlichte Rechtsansicht zu Erwerben gemäß § 14 WEG 2002 wird aufgrund der geänderten Rechtslage wie folgt adaptiert: A) Erwerb des halben Mindestanteils nach dem verstorbenen Eigentumspartner 1. Erwerb durch Anwachsung nach § 14 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 Erfolgt der Erwerb aufgrund des § 14 Abs. 1 Z 1 WEG 2002, liegt gemäß § 7 Abs. 1 Z 1 lit. b GrEStG 1987 ein unentgeltlicher Erwerb vor, für den auch die Steuerbefreiung des § 3 Abs. 1 Z 7a GrEStG 1987 in Betracht kommt, sofern eine Ehe oder eingetragene Partnerschaft bestanden hat, das Grundstück dem Erwerber im Zeitpunkt des Todes als Hauptwohnsitz gedient hat und soweit die Wohnnutzfläche 150m2 nicht übersteigt. 2. Vereinbarung gemäß § 14 Abs. 5 WEG 2002 Die Eigentumspartner können gemäß § 14 Abs. 5 WEG 2002 zu Lebzeiten vor einem Notar oder unter anwaltlicher Mitwirkung schriftlich vereinbaren, dass anstelle des gesetzlichen Eigentumsübergangs an den überlebenden Eigentumspartner eine andere natürliche Person den Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum erwerben soll. Diese Person (Begünstigte) erwirbt hierbei nicht unmittelbar das Eigentum am halben Mindestanteil, sondern lediglich einen Anspruch auf dessen Übereignung. Wenn der Begünstigte von seinem Übereignungsanspruch keinen Gebrauch macht oder vorverstirbt, kommt es zur Anwachsung an den überlebenden Partner gemäß § 14 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 (siehe Punkt 1.). Der Erwerb des halben Mindestanteils durch den Begünstigten nach Geltendmachung des Übereignungsanspruches unterliegt der Grunderwerbsteuer. Der Begünstigte hat gemäß § 14 Abs. 5 WEG 2002 für die Übereignung des Anteils des Verstorbenen am Mindestanteil an die Verlassenschaft den Übernahmspreis gemäß § 14 Abs. 2 WEG 2002 - dies ist die Hälfte des Verkehrswertes (§ 2 Abs. 2 LBG) des Mindestanteils - zu bezahlen. Die Begünstigung des § 14 Abs. 3 WEG 2002 ist zu beachten. Der Übernahmspreis und die mit dem halben erworbenen Mindestanteil in wirtschaftlicher Beziehung stehenden Schulden und Lasten stellen die Gegenleistung dar. Die Zahlung des Übernahmspreises kann dem Begünstigten unter bestimmten Voraussetzungen gemäß § 14 Abs. 5 letzter Halbsatz iVm Abs. 4 WEG 2002 durch eine letztwillige Verfügung oder durch eine Schenkung auf den Todesfall (teilweise) erlassen werden. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist bei Erwerben im Familienverband gemäß § 26a Abs. 1 Z 1 GGG (Verhältnis Verstorbener gegenüber Begünstigtem) der Grundstückswert, im Übrigen die Gegenleistung laut Vereinbarung, mindestens jedoch der Grundstückswert (§ 4 Abs. 1 GrEStG 1987) 3. Bei einer Vereinbarung gemäß § 14 Abs. 1 Z 2 WEG 2002 erfolgt die Steuerberechnung nach den allgemeinen Regeln der §§ 4 und 7 GrEStG 1987. 4. Verzicht des überlebenden Eigentumspartners Verzichtet der überlebende Eigentumspartner gemäß § 14 Abs. 1 Z 3 WEG 2002 auf den Eigentumsübergang, gilt das Eigentum am halben Mindestanteil des Verstorbenen als nie auf den überlebenden Partner übergegangen (zur Besteuerung siehe Erlass des BMF vom 18. Februar 2009, BMF-010206/0040-VI/5/2009, Teil III., Abschnitte 1.1.4., 1.3. und 1.4.). B) Erwerb des gesamten Mindestanteils durch einen Erben/Vermächtnisnehmer außerhalb der Konstellation einer Eigentümerpartnerschaft Erwirbt der Erbe/Vermächtnisnehmer den gesamten Mindestanteil des Verstorbenen, handelt es sich um einen Erwerb von Todes wegen; § 14 WEG 2002 kommt nicht zur Anwendung (zur Besteuerung siehe Erlass des BMF vom 18. Februar 2009, BMF-010206/0040-VI/5/2009, Teil III.). 3.6. Baurecht Welche Bemessungsgrundlage ist ab 1.1.2016 bei grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgängen betreffend Baurechte heranzuziehen? Lösung: Für die Bewertung eines Baurechtes gilt bei Erwerbsvorgängen außerhalb des Familienverbandes des § 26a GGG die allgemeine Bemessungsgrundlage "Gegenleistung, mindestens Grundstückswert"; innerhalb des Familienverbandes ist immer der Grundstückswert heranzuziehen. Die Information zur "Vorgangsweise bei verschiedenen Sachverhalten im Zusammenhang mit der Neufassung des Grunderwerbsteuergesetzes durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 36/2014" (BMF 11.11.2014, BMF-010206/0101-VI/5/2014) enthält unter Punkt 1.1.8 Ausführungen zum gemeinen Wert bei Baurechten. Diese Ausführungen gelten nur für die Rechtslage bis 31.12.2015, für die Rechtslage ab 1.1.2016 ist Folgendes zu beachten: Nach § 1 Abs. 1 Baurechtsgesetz idF BGBl. Nr. 258/1990 ist das Baurecht das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben. Es entsteht durch bücherliche Eintragung als Last des Grundstückes und gilt nach dem Gesetz als unbewegliche Sache. Das Baurecht steht damit als solches dem Grundstück gleich bzw. ist ein grundstücksgleiches Recht. Gemäß § 2 Abs. 1 GrEStG 1987 sind unter Grundstücken im Sinne dieses Gesetzes Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechtes zu verstehen. Nach Abs. 2 stehen unter anderem Baurechte den Grundstücken gleich. Auch nach § 51 Abs. 2 BewG 1955 gilt das Baurecht als Grundstück und zählt daher zum Grundvermögen. Nach § 56 Abs. 1 BewG 1955 sind Baurechte wie bebaute oder unbebaute Grundstücke zu bewerten. Da Betriebsvorrichtungen (Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören) gemäß § 2 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 nicht zum Grundstück gerechnet werden, sind auch Baurechte an Grundstücken mit einer Betriebsvorrichtung wie ein unbebautes Grundstück zu bewerten. Im Ergebnis kann für Baurechte, die an Grundstücken des Grundvermögens eingeräumt werden, die Grundstückswertverordnung angewendet werden. Zur Berücksichtigung der Dauer des Baurechtes bei Ermittlung der Bemessungsgrundlage kann aus Vereinfachungsgründen die Regelung des § 56 Abs. 2 und 3 Z 1 BewG 1955 herangezogen werden (dh anteilsmäßige Berücksichtigung bei Baurechten mit einer [restlichen] Dauer von unter 50 Jahren). Wird daher an einem unbebauten Grundstück ein Baurecht mit einer Dauer von mindestens 50 Jahren begründet, entspricht der Grundstückswert für das (bloße) Grundstück dem Grundstückswert des Baurechts. Wird ein Baurecht an einem Grundstück samt Gebäude als Zugehör begründet, ist der Grundstückswert für das bebaute Grundstück (Grundwert plus Gebäudewert nach dem Pauschalwertmodell bzw. Wert nach dem Immobilienpreisspiegel) bzw. der niedrigere gemeine Wert anzusetzen, sofern das Baurecht für mindestens 50 Jahre eingeräumt wird. Dies gilt auch dann, wenn ein Baurecht samt einem vom Baurechtsberechtigten errichteten Gebäude übertragen wird und die Restdauer des Baurechtes mindestens 50 Jahre beträgt. Übersicht über die Bewertung eines Baurechtes bei Erwerbsvorgängen außerhalb des Familienverbandes gemäß § 26a GGG: | | Entgeltlich/unentgeltlich | GrESt-Bemessungsgrundlage | Begründung eines BR | Bauzins, eventuell SL | Wert der BZV gemäß § 15 BewG + Wert der SL, mindestens GrW des BR | Kein Bauzins, eventuell SL | Wert der SL, mindestens GrW des BR | Übertragung des BR an Dritten | Übernahme der BZV, eventuell SL | BZV im Grundbuch → Wert der SL, mindestens GrW des BR | BZV nicht im Grundbuch → Wert der BZV gemäß § 15 BewG + Wert der SL, mind. GrW des BR | Erlöschen des BR durch Zeitablauf | Ohne Gegenleistung | GrW des Gebäudes | Mit Gegenleistung | Wert der Gegenleistung, mindestens GrW des Gebäudes (zB wenn gemäß § 9 Abs. 2 BauRG dem Bauberechtigten eine Entschädigung in Höhe von 25% des vorhandenen Bauwertes geleistet wird) Legende: BR = Baurecht; BZV = Bauzinsverpflichtung; SL = sonstige Leistung(en); GrW = Grundstückswert Wird auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes im Zusammenhang mit einem Baurecht ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 1 oder 2 GrEStG 1987 verwirklicht, ist immer der Grundstückswert des Baurechtes als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. 3.7. Realteilung Wie erfolgt die Steuerberechnung bei einer Realteilung unter Fremden, denen eine Liegenschaft zu jeweils 50% gehört? ZB Grundstückswert gesamte Liegenschaft 150, A bekommt Liegenschaft mit Grundstückswert 100, B mit Grundstückswert 50. Wie bemisst sich die Steuer für den Mehrerwerb des A? Lösung: Es ist eine Änderung nur in Bezug auf den Mindestansatz für das erworbene Grundstück bzw. für den Grundstücksanteil eingetreten (für A 100 statt 75). Für den Mehrerwerb (25), der ohne adäquate Ausgleichszahlung erfolgt, kommt § 7 Abs. 1 Z 1 lit. a GrEStG 1987 zur Anwendung. Zum Wert der Tauschleistung siehe auch Punkt 3.10. 3.8. Berücksichtigung von Investitionen Können Investitionen, die ein Geschenknehmer vor der Schenkung für das geschenkte Grundstück getätigt hat, bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Schenkung berücksichtigt werden? Beispiel: Frau K besitzt ein Einfamilienhaus, welches sie ihrer Enkelin L zu Wohnzwecken zur Verfügung stellt. L investiert 50.000 € in die Sanierung des Einfamilienhauses und erneuert den Außenverputz (mit Erhöhung des Wärmeschutzes), tauscht die Heizungsanlage und alle Fenster aus (= Teilsanierung iSd GrWV). 2016 schenkt K das Einfamilienhaus an L. Der Grundstückswert im Zeitpunkt der Schenkung beträgt 300.000 €. Lösung: Bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen bzw. bei dem unentgeltlichen Teil von teilentgeltlichen Erwerbsvorgängen ist jener Grundstückswert heranzuziehen, der für das Grundstück im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld ermittelt wird oder der geringere gemeine Wert, der zu diesem Zeitpunkt nachgewiesen wird. Investitionen durch den späteren Erwerber können sich auf die Bemessungsgrundlage im Zeitpunkt der Übergabe erhöhend auswirken, weil etwa der spätere Erwerber ein älteres Gebäude teilsaniert hat und der Grundstückswert im Zeitpunkt der Übertragung an den späteren Erwerber mit 80% anzusetzen ist. Die bereits getätigten Investitionen sind nicht vom so ermittelten Grundstückswert abzuziehen. Findet dieser Vorgang unter Fremden statt und hat der spätere Erwerber eine Forderung gegenüber dem Übergeber, dann stellt der Verzicht auf die Forderung eine Gegenleistung dar. Lösung Beispiel: Als Bemessungsgrundlage für die Schenkung ist der Grundstückswert, der für den Zeitpunkt der Schenkung ermittelt wurde, heranzuziehen (= 300.000 €). L kann die von ihr getätigten Investitionen in Höhe von 50.000 € nicht abziehen. 3.9. Unentgeltliche Übergabe eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes außerhalb des Familienverbandes Ist der (einfache) Einheitswert die Bemessungsgrundlage, wenn landwirtschaftliche Grundstücke außerhalb des Familienverbandes unentgeltlich erworben werden, zumal die Bewertung von landwirtschaftlichem Vermögen keinen Bodenwert vorsieht und daher die Grundstückswertverordnung nicht anwendbar ist? Welcher Steuersatz ist anzuwenden? Lösung: Gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert zu berechnen, wobei der Grundstückswert entweder nach dem Pauschalwertmodell oder anhand eines Immobilienpreisspiegels zu ermitteln ist; der Steuerpflichtige kann überdies den geringeren gemeinen Wert nachweisen. Dies gilt grundsätzlich auch für Erwerbsvorgänge betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, bei denen nicht die Sonderregelung des § 4 Abs. 2 GrEStG 1987 (einfacher Einheitswert insbesondere bei Erwerben im Familienverband des § 26a GGG) zum Tragen kommt. Allerdings gehen die Ausführungen hinsichtlich des Grundstückswertes als Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage aus folgenden Gründen inhaltlich ins Leere: Die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell auf Basis des Bodenwertes ist nicht möglich, weil dieses Modell durch den Verweis auf § 53 BewG 1955 nur auf Grundstücke des Grundvermögens angewendet werden darf. Die Ermittlung anhand eines Immobilienpreisspiegels ist jedenfalls für das Jahr 2016 nicht möglich, weil der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich keine Kategorie für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke vorsieht. Da der Grundstückswert bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken daher von vorneherein nicht nach der Grundstückswertverordnung ermittelt werden kann, ist es auch nicht möglich, den demgegenüber geringeren gemeinen Wert nachzuweisen. Im Ergebnis würde hinsichtlich der Ermittlung der Bemessungsgrundlage bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nur die Gegenleistung heranzuziehen sein, ohne eine Mindest- oder Ersatzbemessungsgrundlage zur Verfügung zu haben. Dies würde daher bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen außerhalb des Familienverbandes gemäß § 26a GGG zu einer "Null-Bemessungsgrundlage" führen, was jedenfalls dem eindeutigen Telos der Bestimmung des § 4 GrEStG 1987, aber auch dem in den Erläuterungen zum StRefG 2015/2016 zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, dass "im Bereich der Land- und Forstwirtschaft die seit 1. Juni 2014 bzw. 1. Jänner 2015 geltende Rechtslage beibehalten werden soll", widerspricht. (Anm: Zwischen 1.6.2014 und 31.12.2015 waren Erwerbsvorgänge über land- und forstwirtschaftliche Grundstücke außerhalb des - damals noch enger definierten - Familienverbandes mit 3,5% vom gemeinen Wert zu versteuern). Da es daher eines Maßstabes für die Bewertung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, die außerhalb des Familienverbandes des § 26a GGG übergeben werden, bedarf, das GrEStG jedoch keinen eigenen vorsieht, ist gemäß § 10 Abs. 1 BewG 1955 der gemeine Wert heranzuziehen. Jene Bestimmungen, die auf den Grundstückswert abzielen, sind analog auch auf den gemeinen Wert anzuwenden. Dies bedeutet insbesondere, dass die Gegenleistung, mindestens der gemeine Wert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist, bei Nachweis des gemeinen Wertes durch ein Schätzungsgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen der festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich hat, bei der Frage der Abgrenzung der Entgeltlichkeit/Unentgeltlichkeit/Teilentgeltlichkeit die Höhe einer allfälligen Gegenleistung in Verhältnis zum gemeinen Wert zu setzen und je nach zu treffender Zuordnung der Stufentarif und/oder der Normalsteuersatz von 3,5% anzuwenden ist. 3.10. Bemessungsgrundlage beim Tausch Was ist bei einem Tausch a) innerhalb des Familienverbandes des § 26a Abs. 1 Z 1 GGG b) außerhalb dieses Familienverbandes die Bemessungsgrundlage? Lösung: Die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage richtet sich danach, ob der Tausch innerhalb oder außerhalb des Familienverbandes erfolgt bzw. ob es sich - bei einem Tausch innerhalb des Familienverbandes - um ein land- und forstwirtschaftliches oder um ein anderes Grundstück handelt. Bei Tauschvorgängen außerhalb des Familienverbandes ist jeweils der gemeine Wert des in Tausch gegebenen Grundstückes zuzüglich einer allfälligen weiteren Leistung (Ausgleichszahlung) als Gegenleistung anzusetzen. Beispiel 1: A und B tauschen ihre Liegenschaften A-LS (gemeiner Wert 120.000) und B-LS (gemeiner Wert 80.000); B leistet eine Ausgleichszahlung von 40.000. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer des B ist der gemeine Wert von B-LS (80.000) zuzüglich Ausgleichszahlung (40.000), in Summe also 120.000; für jene des A der gemeine Wert von A-LS, insoweit dieser auf den Erwerb von B-LS entfällt. Der gemeine Wert von A-LS (120.000) ist daher verhältnismäßig auf den gemeinen Wert von B-LS und die von B zu leistende Ausgleichszahlung aufzuteilen, also im Verhältnis 8 zu 4. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer des A ist der Anteil des gemeinen Wertes von A-LS, der auf den Erwerb von B-LS entfällt, im Ergebnis also 8/12 von 120.000, das sind 80.000. Bei Tauschvorgängen im Familienverband ist demgegenüber bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken der Einheitswert, im Übrigen der Grundstückswert des erworbenen Grundstückes die Bemessungsgrundlage. Beispiel 2: C gibt am 1.2.2016 seiner Ehegattin D ein landwirtschaftliches Grundstück und erhält dafür ein Baugrundstück. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer des C ist der Grundstückswert des Baugrundstückes, für jene der D der einfache Einheitswert des landwirtschaftlichen Grundstückes. 3.11. Tausch - Gegenleistung nicht ermittelbar Ist § 7 Abs. 1 Z 1 lit. d GrEStG 1987 (Gegenleistung ist nicht ermittelbar, Erwerbsvorgang gilt zu jeweils 50% als un/entgeltlich) im Fall eines Tausches außerhalb des Familienverbandes anwendbar, wenn zB keine Bewertungsgutachten vorliegen? Lösung: Nein, weil der Tausch ein entgeltlicher Vorgang ist und bei diesem die Gegenleistung in der Höhe des gemeinen Wertes (§ 10 BewG 1955) des hingegebenen Grundstückes als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist. 3.12. Scheidung/Auflösung einer eingetragenen Partnerschaft Was ist die Bemessungsgrundlage, wenn nach Ablauf eines Jahres nach rechtskräftiger Ehescheidung ( § 95 EheG ) der Anspruch auf Übertragung eines Grundstückes (eheliches/partnerschaftliches Gebrauchsvermögen) geltend gemacht wird? Lösung: Als im Familienverband des § 26a Abs. 1 Z 1 GGG erfolgend sind u.a. Grundstückserwerbe durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft). Gemäß § 95 EheG bzw. § 38 Eingetragene Partnerschaft-Gesetz - EPG erlischt der Anspruch auf Aufteilung des (ehelichen) Gebrauchsvermögens, wenn er nicht binnen einem Jahr nach Rechtskraft der Scheidung (Auflösung der eingetragenen Partnerschaft), Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe durch Vertrag oder Vergleich anerkannt oder gerichtlich geltend gemacht wird. Wurde der Anspruch nicht innerhalb der Frist geltend gemacht und erfolgt eine Grundstücksübertragung nach Ablauf der Frist, ist die Übertragung als außerhalb des Familienverbandes liegend zu beurteilen. Bemessungsgrundlage ist daher - soweit der Erwerb nicht gemäß § 7 Abs. 1 Z 1 lit. a GrEStG 1987 als unentgeltlich oder teilentgeltlich gilt - die Gegenleistung, mindestens der Grundstückswert. 3.13. Anteilsberichtigung im Wohnungseigentum Wie ist vorzugehen, wenn es bei Wohnungseigentum zu nachträglichen Anteils-(Nutzwert-)Berichtigungen (zB weil die tatsächlich errichtete Wohnungsgröße von jener laut Bauplan abweicht) kommt? Lösung: Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Grundstückswert der verschobenen Anteile heranzuziehen. Bei Verschiebungen um maximal 15% der gesamten Wohnungseigentumsanteile bestehen keine Bedenken davon auszugehen, dass für die verschobenen Anteile der Grundstückswert mit Null anzusetzen ist, wenn ein (vertraglicher) Anspruch auf eine unentgeltliche Anteilsberichtigung besteht. Punkt 6.7. der Information zur "Vorgangsweise bei verschiedenen Sachverhalten im Zusammenhang mit der Neufassung des Grunderwerbsteuergesetzes durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 36/2014" (BMF 11.11.2014, BMF-010206/0101-VI/5/2014) ist daher weiterhin gültig. 3.14. "Nachgewiesener gemeiner Wert" Wenn der Steuerpflichtige den gemeinen Wert nachweist (zB anhand eines Sachverständigengutachtens mit Beweislastumkehr), muss er dann auch nachweisen, dass die Berechnung des Grundstückswertes nach dem Pauschalwertmodell oder dem Immobilienpreisspiegel der WKÖ bzw. den Immobiliendurchschnittspreisen der Statistik Austria einen höheren Wert als den nachgewiesenen gemeinen Wert ergibt? Lösung: Dem Steuerpflichtigen steht bei der Ermittlung des Grundstückswertes grundsätzlich frei, ob er das Pauschalwertmodell oder einen geeigneten Immobilienpreisspiegel anwenden oder den geringeren gemeinen Wert nachweisen möchte. Da der Wortlaut des § 4 Abs. 1 letzter Absatz GrEStG 1987 darauf abstellt, dass der nachgewiesene gemeine Wert geringer als der nach der GrWV ermittelte Grundstückswert zu sein hat, ist der Steuerpflichtige grundsätzlich auch verpflichtet, darzulegen, dass der nach der GrWV ermittelte Wert höher ist. Deklariert der Steuerpflichtige gegenüber dem zuständigen Finanzamt, dass er den geringeren gemeinen Wert in Anspruch nimmt (zB durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens, das zur Beweislastumkehr führt - vgl. Punkt 3.16.), kann davon ausgegangen werden, dass der Steuerpflichtige eben diese Vergleichsrechnung angestellt hat und der nachgewiesene gemeine Wert tatsächlich geringer ist. Eine Vergleichsrechnung muss somit nur über ausdrückliches Verlangen des Finanzamtes bekannt gegeben werden. Da die Nachweispflicht, dass der gemeine Wert geringer als jener nach der GrWV ist, den Steuerpflichtigen trifft, ist das zuständige Finanzamt nicht dazu verpflichtet, von sich aus zu überprüfen, ob der bekannt gegebene gemeine Wert geringer als ein nach der GrWV ermittelter Wert ist. 3.15. Nachweis geringerer gemeiner Wert durch Gutachten Darf ein nicht allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Immobilien- und Liegenschaftsbewertungen durchführen, wo der ermittelte Verkehrswert anschließend zur Berechnung der Grunderwerbsteuer rechtswirksam herangezogen wird? Lösung: Einleitend ist darauf hinzuweisen, dass nicht der Verkehrswert sondern der geringere gemeine Wert nachgewiesen werden kann. Der gemeine Wert ist definiert in § 10 Abs. 2 und 3 BewG 1955; er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse liegen etwa bei vertraglich festgelegten Veräußerungsverboten und Vorkaufsrechten sowie bei eingeräumten bzw. vorbehaltenen Fruchtgenussrechten oder Wohnrechten vor. Auch die Belastung von Grundbesitz durch eine Hypothek gehört zu den persönlichen Verhältnissen. Der Verkehrswert unterscheidet sich vom gemeinen Wert im Wesentlichen dadurch, dass die in § 10 Abs. 2 und 3 BewG 1955 für den gemeinen Wert angeordnete Außerachtlassung persönlicher und ungewöhnlicher Verhältnisse für den Verkehrswert nicht gilt; derartige Verhältnisse können den Verkehrswert unter Umständen wesentlich beeinflussen (zB bei der Belastung eines Grundstückes durch ein Wohnrecht). Der Nachweis des geringeren gemeinen Wertes (§ 10 Abs. 2 und 3 BewG 1955) unterliegt grundsätzlich der freien Beweiswürdigung. Es kann jedes taugliche Mittel für den Nachweis herangezogen werden, auch ein Gutachten, das nicht von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde. Für das Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen gilt allerdings die Beweislastumkehr (siehe dazu Punkt 3.16). Das zuständige Finanzamt muss bei Vorlage eines solchen Gutachtens gegebenenfalls nachweisen, dass es falsch ist. 3.16. Schätzungsgutachten eines beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen Was sind die Voraussetzungen, dass für ein Gutachten die Beweislastumkehr gemäß § 4 Abs. 1 letzter Satz GrEStG 1987 gilt? Lösung: Der Begriff "Gutachten" ist im GrEStG selbst nicht definiert. Aus dem Zusammenhalt, dass ein Schätzungsgutachten eines beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen den geringeren gemeinen Wert nicht nur nachweisen kann, sondern der angegebene Wert die Vermutung der Richtigkeit mit sich bringt, ergibt sich, dass das Gutachten in der Lage sein muss, eben diesen Nachweis zu liefern und dem zuständigen Finanzamt zu ermöglichen, einen allfälligen Gegenbeweis anzustellen. Die erhöhte Beweiskraft eines Gutachtens eines gerichtlich beeideten und zertifizierten Immobiliensachverständigen beruht darauf, dass mit dem Wesen der Zertifizierung auch eine strenge Bindung der zertifizierten Personen an den von ihnen abgelegten Sachverständigeneid (§ 5 Sachverständigen- und Dolmetschergesetz) verbunden ist. Dieser Eid verpflichtet dazu, die Gegenstände eines Augenscheins sorgfältig zu untersuchen, die gemachten Wahrnehmungen treu und vollständig anzugeben und Befund und Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen und nach den Regeln der Wissenschaft (der Kunst, des Gewerbes) anzugeben. Die ebenfalls für alle gerichtlich zertifizierten Sachverständigen verbindlichen Standesregeln (http://www.gerichts-sv.at/standesregeln.html) betonen ausdrücklich, dass die mit dem Eid übernommenen Verpflichtungen bei jeder Sachverständigentätigkeit, in wessen Auftrag sie auch immer erfolgt, sorgfältig und gewissenhaft einzuhalten sind und auch für Privatgutachten gelten. Ein Gutachten, das diesen Anforderungen entspricht, liegt dann vor, wenn bei der Beurteilung des gemeinen Wertes eines Grundstückes die Voraussetzungen der §§ 9 und 10 Liegenschaftsbewertungsgesetz beachtet wurden. Ein "Kurzgutachten" (mit unvollständiger Befundaufnahme oder reduzierter Gutachtensmethodik und -begründung) erfüllt diesen Standard nicht, kann daher auch nicht zur Beweislastumkehr führen, sondern unterliegt ebenso wie ein Gutachten, das von einer anderen Person als einem Immobiliensachverständigen erstellt wird, der freien Beweiswürdigung. In diesem Zusammenhang ist überdies auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes hinzuweisen, wonach ein Gutachten, aus dem weder die zugrunde gelegten Tatsachen noch wie sie beschafft wurden, erkennbar sind, mit einem wesentlichen Mangel behaftet und als Beweismittel unbrauchbar ist (vgl. VwGH 28.5.1998, 96/15/0220). 4. § 4 GrEStG - Grundstückswertverordnung 4.1. Ermittlung Grundstückswert durch FAGVG Muss das zuständige Finanzamt (zB im Rahmen einer Überprüfungshandlung) eine der beiden Grundstückswert-Ermittlungsmethoden bei der Berechnung des Grundstückswertes vorrangig anwenden? Muss der niedrigere ermittelte Grundstückswert angewendet werden? Lösung: 1. Prüfung im Rahmen einer Überprüfungshandlung Im Rahmen einer Überprüfungshandlung ist zu prüfen, ob die Anwendung der gewählten Ermittlungsmethode zulässig ist. Beispielsweise ist bei der Ermittlung des Grundstückswertes anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegel zu prüfen, ob die Beschaffenheit des Grundstückes mit den Vorgaben des Immobilienpreisspiegels für die Grundstückskategorie übereinstimmt. Ist dies der Fall, ist keine andere Ermittlungsmethode zu verwenden. Ist dies nicht der Fall, hat das Finanzamt wie unter Punkt 2 beschrieben vorzugehen. 2. Erstmalige Ermittlung des Grundstückswertes durch das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel Für jede wirtschaftliche Einheit (iSd § 2 BewG 1955) kann gemäß § 1 letzter Satz GrWV die Ermittlungsmethode frei gewählt werden. Diese Wahlfreiheit gilt auch für die Finanzverwaltung. Zuerst ist zu prüfen, ob auf Grund der Beschaffenheit des Grundstückes eine Bewertung mit dem Immobilienpreisspiegel der WKÖ bzw. der Liste der Durchschnittspreise der Statistik Österreich möglich ist. Andernfalls kann der Grundstückswert nur mit dem Pauschalwertmodell ermittelt werden. Ist die Ermittlung mit beiden Methoden grundsätzlich möglich, ist zu prüfen, welche Ermittlungsmethode anhand der übermittelten/vorliegenden Daten angewendet werden kann bzw. - wenn keine/unzureichende Daten übermittelt wurden - welche Daten am einfachsten erhoben werden können. Je nachdem ist das jeweilige Verfahren anzuwenden. Können beide Methoden auf Grund der Beschaffenheit des Grundstückes und der übermittelten/vorliegenden Daten angewendet werden, sind beide Ermittlungsmethoden durchzuführen; der niedrigere Wert ist heranzuziehen. 4.2. Definition Gebäude Wann ist ein Bauwerk ein "Gebäude" iSd GrWV ? Lösung: Der Begriff "Gebäude" bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung (VwGH 21.09.2006, 2006/15/0156). Als Gebäude gilt danach jedes Bauwerk, das durch räumliche Umfriedung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Eintritt von Menschen gestattet (auch wenn es zur dauerhaften Wohnnutzung nicht geeignet oder bestimmt ist), mit dem Boden fest verbunden und von einiger Beständigkeit ist (vgl. VwGH 21.12.1956, 1391/54, VwGH 22.04.2009, 2007/15/0307, betreffend Berg- und Talstation einer Liftanlage). Weitere ausführliche Erläuterungen zur Definition eines Gebäudes siehe EStR 2000 Rz 3140. 4.3. Abbruchreife Gebäude 4.3.1. Gebäudewert Wie ist der Gebäudewert für ein abbruchreifes Gebäude zu ermitteln? Können die Abbruchkosten des Erwerbers beim Grundstückswert berücksichtigt werden? Lösung: Ist ein Gebäude nach objektiver Anschauung weder für Wohn- noch für andere Zwecke nutzbar (zB Bauruine), ist keine Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche iSd § 2 Abs. 3 Z 1 GrWV vorhanden. Deshalb kann für solche Gebäude kein Gebäudewert ermittelt werden. In diesen Fällen ist nur ein Grundwert zu ermitteln. Die Abbruchkosten für das nicht mehr nutzbare Gebäude können allerdings bei der Ermittlung des Grundwertes nach dem Pauschalwertmodell oder Immobilienpreisspiegel nicht berücksichtigt werden, sondern nur beim Nachweis des geringeren gemeinen Wertes. Wenn auf Grund des Zustandes eines Gebäudes eine Nutzung nicht mehr für den ursprünglichen Zweck, jedoch für andere Zwecke möglich ist, ist es nach den anderen Gebäudeartkategorien gemäß § 2 Abs. 3 GrWV zu beurteilen. Beispiel: Ein Wohngebäude kann auf Grund seines Zustandes nicht mehr bewohnt werden. a) Büronutzung ist noch möglich => Ansatz als sonstiges Gebäude b) Es ist nur noch die Lagerung von Gegenständen möglich => Ansatz als einfachstes Gebäude 4.3.2. Nachweis der objektiven Abbruchreife Wie kann die Abbruchreife eines Gebäudes festgestellt werden? Lösung: Der Nachweis, dass ein Gebäude objektiv zu keinem Zweck mehr nutzbar ist (zB Bauruine), unterliegt grundsätzlich der freien Beweiswürdigung. Liegt beispielsweise ein behördlicher Auftrag, dass das Gebäude abgerissen werden muss, oder ein entsprechendes Gutachten vor, kann die Abbruchreife angenommen werden. 4.4. Rohbau Wie wird der Grundstückswert für ein Gebäude im Zustand der Bebauung (Rohbau, noch nicht bezugsfertiges Haus) ermittelt? Lösung: Für ein "Gebäude in Bau" (Rohbau) kann - je nach Ausbau - entweder kein Gebäudewert oder der Gebäudewert für ein einfachstes Gebäude ermittelt werden. Ab dem Zeitpunkt ab dem ein Gebäude für den jeweiligen Zweck genutzt wird oder ab dem Zeitpunkt ab dem die Voraussetzungen für die Erteilung der Benutzungsbewilligung bzw. die Fertigstellungsanzeige erfüllt werden (maßgeblich ist jenes Ereignis, das zuerst eintritt) handelt es sich um kein "Gebäude in Bau" mehr. Für die Beurteilung, ob es sich bei einem Rohbau um ein Gebäude iSd GrWV handelt, ist auf die allgemeine Definition eines Gebäudes (siehe Punkt 4.2.) abzustellen. Das bedeutet, dass für ein Bauwerk bis zur Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs (Zeitpunkt gemäß § 10 Bauträgervertragsgesetz) kein Gebäudewert ermittelt werden kann. Sobald bei einem Bauwerk der Bauabschnitt Fertigstellung Rohbau und Dach erreicht ist, kann dieses Gebäude als einfachstes Gebäude bewertet werden. Ab Beginn der Nutzung oder ab Erfüllen der Voraussetzungen für die Benutzungsbewilligung/Fertigstellungsanzeige ist für das Gebäude der Gebäudewert nach den allgemeinen Grundsätzen des § 2 Abs. 3 GrWV zu ermitteln. Wird für ein Gebäude in Bau der geringere gemeine Wert nachgewiesen, dann können für diesen die bisher angelaufenen Herstellungskosten (zB Rechnungen für Baumaterialien, Arbeitskosten usw.) herangezogen werden. 4.5. Kellerflächen 4.5.1. Nachweis des geringeren Ausmaßes der Eignung für Wohn- und Geschäftszwecke Wie kann das "geringere Ausmaß der Eignung für Wohn- und Geschäftszwecke" von Kellerflächen gemäß § 2 Abs. 3 Z 1 lit. a GrWV bei der Ermittlung der Nutzfläche gemäß § 2 Abs. 3 Z 1 lit. a GrWV nachgewiesen werden? Ist die Bodenfläche eines Kellers, für die nachgewiesen wurde, dass weniger als 35% dieser Fläche für Wohn- und Geschäftszwecke geeignet sind, in diesem geringeren Ausmaß anzusetzen oder zur Gänze außer Ansatz zu lassen? Lösung: Der Nachweis kann durch Gutachten oder sonstige Beweismittel erfolgen. Die Nutzfläche ist im niedrigeren nachgewiesenen Ausmaß anzusetzen. Beispiel: Das Kellergeschoss eines alten Zinshauses verfügt über keinen Bodenbelag (gestampfter Lehmboden), die Lagerung von Gegenständen ist auf Grund von Feuchtigkeit und Schimmelbefall nicht möglich und auch eine sonstige Nutzung ist ausgeschlossen. In diesen Fällen liegt keine Nutzfläche vor, der Keller ist außer Ansatz zu lassen. 4.5.2. Bruttogrundrissfläche Kann das "geringere Ausmaß der Eignung für Wohn- und Geschäftszwecke" von Kellerflächen gemäß § 2 Abs. 3 Z 1 lit. a GrWV auch bei der Ermittlung der Bruttogrundrissfläche gemäß § 2 Abs. 3 Z 1 lit. b GrWV nachgewiesen werden. Lösung: Nein 4.6. Garagen und Abstellplätze 4.6.1. Nutzflächen-Ansatz und Gebäudeart von Garagen Wie sind die verschiedenen Möglichkeiten einer Garage (in das Haus integriert, angebaut, angebaut mit Tür zum Gebäude, freistehend) bei der Ermittlung des Grundstückswertes zu berücksichtigen? Lösung: Bei Garagen ist die Nutzfläche mit 35% anzusetzen. Ist eine Garage auf Grund der Bauart als einfachstes Gebäude einzustufen, ist dieser Ansatz auszuwählen. In diesen Fällen ist die ungekürzte Nutzfläche bzw. die um 30% gekürzte Bruttogrundrissfläche anzusetzen. Der pauschale Nutzflächen-Ansatz von 35% schließt den Bauart-Abschlag für einfachste Gebäude aus. Eine freistehende Garage ist ein einfachstes Gebäude, wenn es die Vorgaben für einfachste Gebäude (siehe Frage 4.11.) erfüllt. Ist eine freistehende Garage in ähnlicher Bauweise wie das (Haupt-)Gebäude gebaut (zB Ziegelmassiv, Beton, verputzt, Wärmedämmung vorhanden, Dach usw.) kann es sich nicht um ein einfachstes Gebäude handeln. Bei angebauten Garagen ist für die Beurteilung "einfachstes Gebäude ja oder nein", auf die Beschaffenheit der Garage nach den Vorgaben für freistehende Garagen abzustellen. Gegen ein einfachstes Gebäude spricht eine Verbindungstür mit dem Haus. Bei Garagen, die in das Gebäude integriert sind, ist kein einfachstes Gebäude möglich. 4.6.2. Kraftfahrzeug-Abstellplatz Wie sind Kraftfahrzeugabstellplätze im Freien, im Haus, in der Tiefgarage, angebaut, in Carport-Form, auf dem Dach usw. bei der Ermittlung des Grundstückswertes zu berücksichtigen? Lösung: Für einen Kraftfahrzeugabstellplatz (der zum Beispiel einer Eigentumswohnung zugeordnet ist) im Gebäude (Tiefgarage, Dach usw.) kann ein pauschaler Ansatz der Nutzfläche von 12 m² bzw. der Bruttogrundrissfläche von 17 m² gewählt werden. Der Kraftfahrzeugabstellplatz teilt den Ansatz des Baukostenfaktors hinsichtlich Alter und Art mit dem jeweiligen Gebäude. Für Kraftfahrzeugabstellplätze im Freien (ohne Schutz vor der Witterung oder Carports usw.) ist kein Gebäudewert zu ermitteln. 4.7. Nutzung eines Gebäudes für Wohnzwecke Ist bei der Einordnung eines Gebäudes in die Kategorie gemäß § 2 Abs. 3 Z 3 lit. a GrWV (Gebäude zu Wohnzwecken, soweit für diese kein Richtwert- oder Kategoriemietzins gemäß § 16 des Mietrechtsgesetzes , BGBl. Nr. 520/1981 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 100/2014 gilt) auf die Beschaffenheit des Gebäudes oder die tatsächliche Vermietung zu Wohnzwecken abzustellen? Lösung: Bei der Einordnung, ob ein Gebäude zu Wohnzwecken (ausgenommen Gebäude, für die ein Richtwert- oder Kategoriemietzins gemäß § 16 des Mietrechtsgesetzes, BGBl. Nr. 520/1981 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 100/2014 gilt) dient, ist nicht auf die tatsächliche Nutzung eines Gebäudes abzustellen, sondern auf die objektive Beschaffenheit des Gebäudes. Die Ausnahmebestimmung betrifft daher jene Gebäude, die dem Anwendungsbereich für den Richtwert- oder Kategoriemietzins gemäß § 16 MRG unterliegen, auch wenn sie nicht zu Wohnzwecken vermietet, sondern selbst genutzt werden. Gebäude, für die ein angemessener Mietzins gilt, sind von der Ausnahmebestimmung nicht umfasst. 4.8. Gebäude, die der gewerblichen Beherbergung dienen Sind Gebäude, die der gewerblichen Beherbergung dienen, als Wohngebäude gemäß § 2 Abs. 3 Z 3 lit. a GrWV oder sonstige Gebäude gemäß § 2 Abs. 3 Z 3 lit. d GrWV einzustufen? Lösung: Dient ein Gebäude der gewerblichen Beherbergung, handelt es sich nicht um ein Gebäude gemäß § 2 Abs. 3 Z 3 lit. a GrWV, welches Wohnzwecken dient. In diesem Fall ist das Gebäude dem Auffangtatbestand "alle anderen Gebäude" gemäß § 2 Abs. 3 Z 3 lit. d GrWV zuzuordnen. 4.9. Definition Fabriksgebäude und Werkstättengebäude Was ist unter einem Fabriksgebäude und einem Werkstättengebäude iSd § 2 Abs. 3 Z 3 lit. b GrWV zu verstehen? Lösung: Unter einer "Fabrik" ist die vorherrschende Form des Industriebetriebes, die durch die Bearbeitung und Verarbeitung von Werkstoffen unter Einsatz mechanischer und maschineller Hilfsmittel bei räumlicher Zentralisation der Arbeitsplätze innerhalb einer Fertigungsstätte (im Gegensatz etwa zur Heimarbeit) gekennzeichnet ist, zu verstehen (VwGH 6.4.1995, 93/15/0059). Ein weiteres Merkmal einer Fabrik ist die Vereinigung einer größeren Anzahl von unterschiedlichen Arbeitsvorgängen innerhalb einer Produktionsstätte. Eine Werkstatt ist eine Arbeitsstätte (idR eines Handwerkers oder Handwerksbetriebes) mit vorhandenen Werkzeugen oder Maschinen zur Fertigung oder Reparatur von Produktionsgütern. Ein Fabriksgebäude oder ein Werkstättengebäude ist ein Gebäude, welches seiner objektiven Beschaffenheit nach für die oben beschriebenen Zwecke errichtet wird. Sind in einem Gebäude Räume vorhanden, die auf Grund ihrer Beschaffenheit verschiedenen Gebäudearten zuzuordnen sind, jedoch voneinander nicht abgegrenzt werden können, ist jener Gebäudeartansatz heranzuziehen, der auf die vorwiegende Nutzfläche zutrifft (zB Büroflächen in geringfügigem Ausmaß in einem vorwiegend unter die Gebäudeart Fabriksgebäude fallenden Gebäude). 4.10. Lagerhaus eines Werkstättengebäudes Welcher Ansatz der Baukostenfaktoren ist für ein Lagerhaus, welches Teil der wirtschaftlichen Einheit eines Werkstättengebäudes ist, zu wählen? Lösung: Das Lagerhaus, welches Teil der wirtschaftlichen Einheit eines Werkstättengebäudes ist, teilt den Baukostenfaktor mit dem Werkstättengebäude. 4.11. Einfachste Gebäude Was ist unter einem einfachsten Gebäude bzw. behelfsmäßiger Bauweise iSd § 2 Abs. 3 Z 3 lit. c GrWV zu verstehen? Lösung: Als einfachstes Gebäude bzw. Gebäude in behelfsmäßiger Bauweise ist ein Gebäude zu verstehen, welches auf Grund seiner Bauart (zB verwendete Baumaterialien) und/oder seiner Ausführung nur einen geringen Wertansatz hat. Dies kann sich unter anderem auch in einer eingeschränkten sachlichen Nutzbarkeit (zB nur Nutzung zur Lagerung von Gegenständen möglich) oder einer eingeschränkten zeitlichen Nutzbarkeit (zB Nutzung nur im Sommer möglich) widerspiegeln. Die Abgrenzung zu den übrigen Gebäudearten gemäß § 2 Abs. 3 Z 3 GrWV kann anhand der Beispiele der GrWV vorgenommen werden: Glashaus, Kalthalle, Gerätehaus, nicht ganzjährig nutzbares Schrebergartenhaus. Bei diesen Gebäuden werden in der Regel wenig werthaltige Baumaterialien verwendet. Außerdem bieten sie nur einen eingeschränkten Schutz vor der Witterung (zB Kalthalle ist nicht beheizbar, bietet aber Schutz vor Regen und Schnee) oder können nur eingeschränkt benutzt werden (zB Geräteschuppen eignet sich zur Lagerung von Gartengeräten, nicht aber für den längeren Aufenthalt von Personen). Ein Indiz für das Vorliegen eines einfachen Gebäudes ist die Möglichkeit, die klimatischen Verhältnisse innerhalb des Gebäudes nicht unabhängig von den außerhalb des Gebäudes vorherrschenden klimatischen Bedingungen steuern oder verändern zu können (zB durch eine Heizung, Wärmedämmung usw.). Ein Nebengebäude zu einem Hauptgebäude (zB Gerätehaus im Garten eines Einfamilienhauses) kann als einfaches Gebäude beurteilt werden, es sei denn, die Bauart bzw. die Ausführung des Nebengebäudes ist ähnlich der des Hauptgebäudes (zB das Poolhaus [Nebengebäude] zu einem Einfamilienhaus [Hauptgebäude] ist baulich ähnlich ausgeführt wie das Hauptgebäude). 4.12. Aufteilung des Abschlages für Gebäudeart Wie ist der Ansatz des Baukostenfaktors gemäß § 2 Abs. 3 Z 3 GrWV anzuwenden, wenn Teile eines Gebäudes/mehrere Gebäude innerhalb einer wirtschaftlichen Einheit die Voraussetzungen für unterschiedliche Gebäudearten erfüllen? Lösung: Jedes Gebäude bzw. jeder abgrenzbare Gebäudeteil (Eigentumswohnung, Anbau, Zubau) ist anhand seiner Beschaffenheit losgelöst zu beurteilen. 4.13. Fertigstellungszeitpunkt eines Gebäudes Welcher Zeitpunkt gilt als Fertigstellung gemäß § 2 Abs. 2 Z 4 GrWV ? Lösung: Als Zeitpunkt der Fertigstellung ist auf den Zeitpunkt entweder der tatsächlichen Nutzung (Inbetriebnahme) oder des Vorliegens der Voraussetzungen für die Erteilung der Nutzungsbewilligung oder Fertigstellungsanzeige abzustellen. Es gilt jener Zeitpunkt als Fertigstellungszeitpunkt, der früher eintritt. Weitere Indizien können ein Übergabeprotokoll, ein vertraglich festgelegtes Übergabe- oder Fertigstellungsdatum, Rechnungen für die erste Wohnungsausstattung etc. sein. Für die Beurteilung des Altersabschlages und der Sanierungsmaßnahmen gilt grundsätzlich das Stichtagsprinzip. Kann der Zeitpunkt nicht mit einem bestimmten Tag festgemacht werden, ist auf das Kalenderjahr der Fertigstellung/Sanierungsmaßnahmen abzustellen. In diesem Fall sind das Kalenderjahr des Erwerbes und die 19 vorangegangenen Kalenderjahre (100% bzw. 80% Ansatz) sowie die 20 bis 39 vorangegangenen Kalenderjahre (65% Ansatz) als Beobachtungszeitraum heranzuziehen. 4.14. Altersabschlag bei Zubauten Wie werden Zubauten hinsichtlich der Altersabschläge beurteilt? Sind Altbau und Zubau separat zu beurteilten? Lösung: Ja, bei abgrenzbaren Teilen des Gebäudes ist - analog abgrenzbaren Sanierungen von Gebäudeteilen - ein unterschiedlicher Altersabschlag vorzunehmen. 4.15. Ansatz des Baukostenfaktors bei Kellerflächen Wie sind die Ansätze hinsichtlich des Alters, des Sanierungszustandes und der Gebäudeart für Kellerflächen zu ermitteln (zB Keller eines Gebäudes, in dem sich im ersten Stock ein Geschäftslokal und in den darüber liegenden Stockwerken Nutzfläche für Wohnzwecke befindet)? Lösung: Die Kellerflächen teilen die rechtliche Beurteilung hinsichtlich des Alters (Sanierungszustandes) und der Gebäudeart mit dem darüber liegenden Gebäude bzw. mit jenen Teilen des Gebäudes, denen sie zuzuordnen sind (Wohnungseigentum). Es bestehen keine Bedenken, wenn die Kellerflächen einem bestimmten Gebäudeteil nicht zugeordnet werden können, das Verhältnis der Ansätze betreffend des Alters (Sanierungszustandes) und der Gebäudeart des Gebäudes auf die Kellerflächen zu übertragen. Bei der Ermittlung eines Grundstückswertes für ein Wohnungseigentumsobjekt sind beispielsweise Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze nur dann bei der Ermittlung des Grundstückswertes anzusetzen, wenn diese gemäß § 5 Abs. 3 WEG 2002 iVm § 58c WEG 2002 als Zubehör-Wohnungseigentum zum Wohnungseigentumsobjekt gelten. 4.16. Sanierung 4.16.1. Aufteilung der Sanierungsmaßnahmen Wie sind Sanierungsmaßnahmen, die in einem Teil eines Gebäudes durchgeführt wurden, zu berücksichtigen (beispielsweise der Austausch der Heizungsinstallationen im Erdgeschoß eines zweistöckigen Wohnhauses als Sanierungsmaßnahme für das ganze Gebäude)? Lösung: Eine Sanierungsmaßnahme ist grundsätzlich dann erfüllt, wenn sie im überwiegenden Teil des Gebäudes durchgeführt wurde. Können die Sanierungsmaßnahmen einem abgrenzbaren Gebäudeteil zugeordnet werden (Zubau, Eigentumswohnung), dann kann die Erfüllung einer Sanierungsmaßnahme für den entsprechenden Gebäudeteil beurteilt werden. Beim erstmaligen Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen bzw. beim Austausch von mindestens 75% der Fenster (Anzahl) ist auf das Gebäude bzw. den abgrenzbaren Gebäudeteil abzustellen. Zur Maßnahme "erstmaliger Einbau oder Austausch von Badezimmern" siehe Frage 4.16.2. 4.16.2. Sanierungsmaßnahme "erstmaliger Einbau oder Austausch von Badezimmern" Ab welchem Grad der Erneuerung liegt der Austausch eines Badezimmers gemäß § 2 Abs. 3 Z 5 lit. d GrWV vor? Wie ist die Bestimmung bei Vorhandensein mehrerer Badezimmer in einem Gebäude zu beurteilen? Lösung: Der Austausch ist als umfassende Maßnahme zu verstehen. Der bloße Tausch der Einrichtung (zB Armaturen, Möbel) reicht nicht aus, diese Maßnahme zu erfüllen. Anhaltspunkte für einen Austausch wären, wenn neben der kompletten Einrichtung auch die Boden- und Wandbeläge (zB Fliesen) ausgetauscht werden, die Aufteilung verändert wird oder eine Badewanne in eine Dusche (bzw. umgekehrt) umgebaut wird. Weiteres Indiz für den Austausch eines Bades ist der Tausch der Leitungen. Bei mehreren Badezimmern muss zuerst geprüft werden, ob die Badezimmer einem Gebäudeteil zugeordnet werden können (zB Eigentumswohnung, Zubau). Wenn ja, dann erfolgt die Beurteilung für jeden Gebäudeteil extra. Kann eine Zuordnung zu einem Gebäude/Gebäudeteil nicht erfolgen, müssen für das Erfüllen der Sanierungsmaßnahme bei zwei Badezimmern beide Badezimmer, bei mehreren Badezimmern die überwiegende Anzahl an Badezimmern eingebaut/ausgetauscht werden. 4.16.3. Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren, Teilsanierung innerhalb der letzten 20 Jahre Kann eine Teilsanierung auch dann vorliegen, wenn die Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt erfolgte? Lösung: Ja 4.16.4. Sanierungszeitpunkt Wie ist der Erfüllungszeitpunkt einer umfassenden Sanierung oder Teilsanierung zu bestimmen? Lösung: Es ist auf die Fertigstellung jener Sanierungsmaßnahme abzustellen, die am längsten zurückliegt (aber in den 20-Jahre-Zeitraum fällt). Es gilt das Stichtagsprinzip. Wenn der Fertigstellungszeitpunkt nur jahresbezogen bekannt ist, kann wie in Punkt 4.13. vorgegangen werden. Beispiel: Gebäude, Baujahr 1960. Im Jahr 1999 Austausch von mindestens 75% der Anzahl der Fenster; 2001 Erneuerung des Außenverputzes mit Erneuerung der Wärmedämmung; 2005 Austausch der Heizungsanlage; 2012 Austausch der Badezimmer. Demnach wurde das Gebäude innerhalb der letzten 20 Jahre umfassend saniert, der Baukostenfaktor ist mit 100% anzusetzen. 4.17. Land- und Forstwirtschaft 4.17.1. Übertragung Wohngebäude auf land- und forstwirtschaftlichem Grundstück Wie ist bei einer Übergabe innerhalb des Familienverbandes gemäß § 26a GGG die Grunderwerbsteuer für ein Wohngebäude (Grundvermögen-Einheitswert), welches sich auf einem land- und forstwirtschaftlichen Grundstück (L&F-Einheitswert) befindet, zu ermitteln? Lösung: Das Bewertungsgesetz sieht mehrere Fallkonstellationen der Berücksichtigung eines Wohngebäudes auf einem land- und forstwirtschaftlichen Grundstück vor: Übersteigender Wohnungswert Gemäß § 33 BewG 1955 wird bei landwirtschaftlichem Vermögen, Weinbauvermögen und forstwirtschaftlichem Vermögen (nur dann, wenn mit dem forstwirtschaftlichen Vermögen zugleich landwirtschaftliches Vermögen mitbewertet wird) der Wert jener Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Betriebsinhaber, seinen Familienangehörigen, den Ausnehmern und den überwiegend im Haushalt des Betriebsinhabers beschäftigten Personen als Wohnung dienen (Wohnungswert), bis zu einem Betrag von 2.180,185 € dem land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert hinzugerechnet. Ein diesen Betrag übersteigender Wert wird im Einheitswertberechnungsblatt bzw. im Einheitswertbescheid als so genannter "übersteigender Wohnungswert" oder "Wohnungswert" ausgewiesen. Es wird nur ein Einheitswertakt (mit einem Einheitswertaktenzeichen) geführt. Da es sich hinsichtlich des (übersteigenden) Wohnungswertes um ein Gebäude des Grundvermögens handelt, ist ein Gebäudewert nach § 2 Abs. 3 GrWV zu ermitteln. Der Wert von 2.180,19 € wird für diese Wohngebäude bereits im land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert berücksichtigt, weshalb dieser Betrag vom ermittelten Gebäudewert abzuziehen ist. Gesonderte Einheitswerte