UFSF RV/0104-F/06

Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat durch den Vorsitzenden Dr. Peter Steurer und die weiteren Mitglieder Dr. Wolfgang Kofler, Prok. Bernd Feldkircher und Mag. Gerda Danzl-Gabl im Beisein der Schriftführerin Veronika Pfefferkorn über die Berufungen der Bw., Gde L, S-Weg 5a, vertreten durch die Wr & Partner Wirtschaftstreuhand und Steuerberatungs GmbH, Gde L, A-Straße 23, vom 19. Oktober 2005 bzw. vom 17. August 2006 gegen die Bescheide des Finanzamtes Feldkirch, vertreten durch Mag. Thomas Huemer, vom 21. September 2005 bzw. vom 28. Juli 2006 betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2001 und 2005, Vorauszahlungen an Körperschaftsteuer für 2006 und Folgejahre sowie vom 20. September 2005 betreffend Haftung für Kapitalertragsteuer gemäß § 95 Abs. 2 EStG 1988 für das Jahr 2001 nach der am 3. Juli 2008 in 6800 Feldkirch, Schillerstraße 2, durchgeführten mündlichen Berufungsverhandlung entschieden: 1) Den Berufungen betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2001 und 2005 sowie Haftung für Kapitalertragsteuer gemäß § 95 Abs. 2 EStG 1988 für das Jahr 2001 wird teilweise Folge gegeben. Die angefochtenen Bescheide werden abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der Abgaben betragen: | Körperschaftsteuerbescheid 2001 | Die festgesetzte Körperschaftsteuer im Jahr 2001 beträgt Das Einkommen im Jahr 2001 beträgt | 1,108.842,00 S 3,591.376,00 S | 80.582,69 € 260.995,47 € | Berechnung der Körperschaftsteuer in Schilling: | Einkünfte aus Gewerbebetrieb Verrechenbare Verluste der Vorjahre | 14,649.994,00 S - 284.489,00 S | Gesamtbetrag der Einkünfte | 14,365.505,00 S | Verlustabzug | - 10,774.129,00 S | Einkommen | 3,591.376,00 S | Die Körperschaftsteuer vom Einkommen beträgt: Gem. § 22 KStG 1988......34,00% von 3,591.400,00 S | 1,221.076,00 S | Anrechenbare Mindestkörperschaftsteuer | - 112.234,00 S | Körperschaftsteuer | 1,108.842,00 S | Haftung- und Zahlungsbescheid 2001 | Verdeckte Gewinnausschüttung 2001 | 555.947,00 € | Die Kapitalertragsteuer beträgt: 25% von 555.947,00 € | 138.986,00 € | Körperschaftsteuerbescheid 2005 | Die festgesetzte Körperschaftsteuer im Jahr 2005 beträgt Das Einkommen im Jahr 2005 beträgt | 29.509,04 € 118.036,17 € | Berechnung der Körperschaftsteuer: | Einkünfte aus Gewerbebetrieb | 174.829,29 € | Gesamtbetrag der Einkünfte | 174.829,29 € | Verlustabzug | - 56.793,12 € | Einkommen | 118.036,17 € | Die Körperschaftsteuer vom Einkommen beträgt: Gem. § 22 KStG 1988......25,00% von 118.036,17 € | 29.509,04 € | Körperschaftsteuer | 29.509,04 € 2) Die Berufung betreffend Vorauszahlungen an Körperschaftsteuer für 2006 und Folgejahre wird als unbegründet abgewiesen. Der angefochtene Vorauszahlungsbescheid bleibt unverändert. Entscheidungsgründe Die berufungsführende Gesellschaft mbH (vormals SH GmbH; Firmenänderung mit Stichtag 23. August 2001; in der Folge kurz: Bw.) ist in der Produktion von Baugruppen für diverse Maschinenhersteller verschiedenster Branchen sowie in der Produktion und dem Handel von E und Modernisierungen für S-Maschinen tätig. In dem mit 9. September 2005 datierten Bericht über das Ergebnis einer die Jahre 2001 bis 2003 erfassenden abgabenbehördlichen Prüfung wurden in hier interessierender Hinsicht folgende Feststellungen getroffen (vgl. Tz 1, 2 des Berichtes): Die SH GmbH habe ihr betriebliches Engagement in Österreich beendet, da die österreichische Tochter mit ihrem Produktprogramm nicht mehr in das Unternehmenskonzept der SH Gruppe gepasst habe. Mit 20. Juli 2001 seien sämtliche Geschäftsanteile der SH GmbH (an deren Stammkapital von 3 Mio. S hielt bis dahin die S AG Anteile von 2,999.000,00 S sowie JG Anteile von 1.000,00 S) an W SZ übertragen worden. Mit gleichem Datum seien sämtliche Liegenschaften der SH GmbH an W SZ zum Restbuchwert laut Bilanz (Grund und Boden: 93.813,21 €; Gebäude: 451.698,00 €; gesamt: 545.511,21 €) übertragen worden. Werde mit einem Anteilsinhaber bereits vor dem Anteilserwerb eine unangemessene Vereinbarung getroffen, die mit der späteren Stellung als Anteilsinhaber in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehe, so sei die Leistungsbeziehung auf Fremdüblichkeit zu prüfen. Verträge zwischen Kapitalgesellschaften und ihren Gesellschaftern seien an jenen Kriterien zu messen, die für die Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen entwickelt worden seien. Maßstab für das Ausmaß einer verdeckten Ausschüttung sei der Fremdvergleich, dh. der verwirklichte Sachverhalt sei mit einem Vorgang, wie er unter Wegdenken der Eigentümereigenschaft oder der Nahebeziehung üblich sei, zu vergleichen. Bestehe eine erhebliche Abweichung zwischen dem Veräußerungspreis und dem Quadratmeterpreis der angrenzenden Grundstücke, lasse dieser Umstand auf die Absicht einer Vorteilsgewährung für den Gesellschafter schließen. Werde die betriebsnotwendige Liegenschaft von der Gesellschaft an den Anteilsinhaber veräußert und rückgepachtet, sei zu prüfen, ob und unter welchen Bedingungen das Geschäft zwischen völlig Fremden zustande kommen würde und welchen Wert ein unbeteiligter Dritter in diesem Fall aufwenden würde (Verweis auf VwGH 23.11.1977, 410, 618/77). Veräußere eine Körperschaft ein Grundstück an den Anteilsinhaber zu einem unangemessen niederen Preis, liege eine verdeckte Ausschüttung vor (Verweis auf VwGH 26.9.1985, 85/14/0051). Ein Fremdvergleich habe ergeben, dass durch die Übertragung sämtlicher Liegenschaften zum Restbuchwert laut Bilanz eine Zuwendung von Vermögensvorteilen an den Alleingesellschafter W SZ erfolgt sei. Der enge zeitliche Zusammenhang der Leistung der Gesellschaft (Verkauf der Liegenschaften) mit der Begründung des Gesellschaftsverhältnisses (Übernahme sämtlicher Anteile mit selbem Datum) führe zu einer Änderung zugunsten fremdüblicher Konditionen. Es sei ein fehlender Ertrag der Körperschaft aus der Übertragung sämtlicher Liegenschaften an den Alleingesellschafter W SZ aufgrund eines unangemessen niedrigen Kaufpreises gegeben, was zu einer verdeckten Gewinnausschüttung in Höhe von 616.861,79 € führe [508.709,88 € (Gewinn bisher) + 616.861,79 € (verdeckte Gewinnausschüttung) = 1,125.571,67 € (Gewinn laut BP)]. Die Kapitalertragsteuer der verdeckten Gewinnausschüttung errechne sich mit 154.215,00 € (25% von 616.861,79 €). Diesbezüglich sei eine Forderung gegen Gesellschafter und eine Verbindlichkeit gegen Finanzamt in der Bilanz einzustellen. Die Berechnungen im Einzelnen mit einer Zusammenfassung der Stellungnahme der steuerlichen Vertretung der Bw. vom 12. Juli 2005 anlässlich der Schlussbesprechung vom 7. Juli 2005 seien der Beilage (zum gegenständlichen BP-Bericht vom 9. September 2005) zu entnehmen; auf die diesbezüglichen Ausführungen der Prüferin sowie auf das genannte Schreiben von der steuerlichen Vertretung der Bw. wird an dieser Stelle verwiesen (siehe dazu auch weiter unten). Diesen Feststellungen der Prüferin folgend nahm das Finanzamt mit Bescheid vom 21. September 2005 gemäß § 303 Abs. 4 BAO das Verfahren betreffend der Veranlagung der Bw. zur Körperschaftsteuer für das Jahr 2001 wieder auf und erließ für dieses Jahr einen entsprechend geänderten Körperschaftsteuerbescheid (datiert mit 21. September 2005). Mit Haftungs- und Zahlungsbescheid vom 20. September 2005 zog das Finanzamt die Bw. zur Haftung für die auf die verdeckte Gewinnausschüttung entfallende Kapitalertragsteuer heran. Die Bw. erhob gegen den genannten Körperschaftsteuerbescheid 2001 bzw. Haftungs- und Zahlungsbescheid das Rechtsmittel der Berufung. Im Berufungsschriftsatz vom 19. Oktober 2005 führte die steuerliche Vertretung der Bw. dazu im Wesentlichen Folgendes aus: Mit Kaufvertrag vom 20. Juli 2001 habe die SH GmbH an W SZ, Gd H, A-Gasse 12a, die Liegenschaften mit den Einlagezahlen xxx, yyy und zzz, alle Grundbuch L, zum Preis von 7,506.403,00 S verkauft. Dies habe dem Buchwert in der Bilanz der SH GmbH entsprochen. Ebenfalls mit Vertrag vom 20. Juli 2001, eine juristische Sekunde nach Verkauf der Liegenschaft (Verweis auf Pkt. III. des Abtretungsvertrages), hätten die Gesellschafter der SH GmbH, nämlich die S AG, G A, und JG, Ga K, die Gesellschaftsanteile der SH GmbH an W SZ abgetreten. Die Berufung stütze sich im Wesentlichen darauf, dass es sich grundsätzlich bei diesem Geschäft um ein Rechtsgeschäft unter Fremden handle, für die Besteuerungsgrundlage der Verkaufspreis maßgeblich sei; eine Verschiebung des Kaufpreises zwischen der Liegenschaft einerseits und dem Betrieb andererseits habe nicht stattgefunden; da sowohl der Liegenschaftsverkauf, als auch der Verkauf des Betriebes zum Buchwert erfolgt sei, hatte der Wert des Betriebes bei Verschieben des Kaufpreises von der Liegenschaft auf den Betrieb negativ sein müssen; das Kapital des Betriebes zum Zeitpunkt des Kaufes sei in etwa ausgeglichen gewesen und der Kaufpreis habe 1,00 S betragen; alle Kaufpreise seien einvernehmlich mit den Eigentümern der SH GmbH bestimmt worden. Zur Aussage im Betriebsprüfungsbericht, wonach die SH GmbH ihr betriebliches Engagement in Österreich beendet habe, da die österreichische Tochter mit ihrem Produktprogramm nicht mehr in das Unternehmenskonzept der SH Gruppe gepasst habe, sei zu bemerken, dass laut Pkt. I. (6) des Abtretungsvertrages vom 20. Juli 2001 die Vertragsparteien ausdrücklich erklärt hätten, dass sowohl seitens der Unternehmensgruppe S als auch seitens des übernehmenden Gesellschafters der Wunsch bestehe, die bisherigen Geschäftsbeziehungen nach Möglichkeit weiterzuführen; diesbezüglich werde sich die S AG bemühen, ohne jedoch dazu verpflichtet zu sein, dass auch weiterhin die bisherigen Vertragspartner aus der Sgruppe Teile von Maschinen von der Gesellschaft beziehen und ihren diesbezüglichen Bedarf jeweils rechtzeitig im Voraus bekannt geben würden; im Sinne der bisherigen Übung würde weiterhin zwischen den Unternehmen eine offene Kommunikation praktiziert werden. Dies bedeute, dass sich die Sgruppe keineswegs aus dem Geschäft - wie dies von der SH GmbH geführt worden sei - zurückziehen habe wollen. Vor allem sei daraus abzuleiten, dass die Sgruppe ohne Druck und ohne zeitliche Eile die Anteile an der SH GmbH verkaufen habe wollen. Diese Geschäftsgrundlage bestehe bis zum heutigen Tag und es würden laufend Geschäfte, die auch das Kerngeschäft der S AG beträfen, in der SZ GmbH weitergeführt. Dass auch andere Geschäftsfelder zu den traditionellen Geschäftsfeldern hinzugekommen seien, heiße nicht, dass dieser Betrieb dadurch für die S AG uninteressant geworden sei. Es sei auch keinesfalls daraus abzuleiten, dass die S AG in irgendeiner Art unter Druck gestanden sei, die SH GmbH unter Preis abzustoßen. Was immer die Betriebsprüfung aus diesem Satz ableiten wolle, die Schlussfolgerung, dass die S AG bereit gewesen sei, den Betrieb der SH GmbH unterpreisig abzugeben, woraus sich womöglich ein Verkauf des Gesamtvermögens (Liegenschaft und Betrieb) zum Buchwert ergeben habe können, sei durch nichts belegt und entbehre jeder logischen Grundlage. Weiters habe die Betriebsprüfung ausgeführt, dass mit einem Anteilsinhaber bereits vor dem Anteilserwerb eine unangemessene Vereinbarung getroffen worden sei, die mit der späteren Stellung als Anteilsinhaber in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehe und so die Leistungsbeziehung auf Fremdüblichkeit zu prüfen sei. Die Betriebsprüfung unterlasse es, zu begründen, weshalb bei den vorliegenden Verträgen eine unangemessene Vereinbarung vorliege. Werde ein Betrieb und eine Liegenschaft zu einem zweifellos günstigen Preis erworben, so lasse sich daraus nicht ableiten, dass es sich um eine unangemessene Vereinbarung handle. In erster Linie sei zu beachten, dass die Verträge zwischen Fremden abgeschlossen worden seien. Die S AG einerseits und Herr SZ anderseits stünden in keinerlei gesellschaftlichem Verhältnis zueinander. Es könne unmöglich sein, dass jeder günstige Kauf deshalb als unangemessen bezeichnet werde, weil er zu einem Preis erzielt werde, der am Markt üblicherweise etwas höher liege. Erst wenn es zu einer unbegründeten Verschiebung des Kaufpreises zwischen der Liegenschaft und dem Betrieb gekommen sei, könne von einer unangemessenen Vereinbarung gesprochen werden. Die Betriebsprüfung habe aber keinerlei Feststellungen dazu getroffen, ob eine Unangemessenheit in dieser Beziehung vorliege. Bei der Schlussbesprechung sei diese Ansicht ausführlich dargelegt worden und hätte grundsätzlich Einigkeit in der Überlegung bestanden, dass eine Verschiebung nur dann stattgefunden habe können, wenn der Wert des Betriebes geringer als 1,00 S gewesen wäre. Zum Wert des Betriebes erklärte die steuerliche Vertretung der Bw. wie folgt: In den meisten Bewertungsverfahren fließe in die Bewertung sowohl der Substanzwert als auch der Ertragswert eines Unternehmens ein. Die Kapitalentwicklung der SH GmbH habe sich folgendermaßen dargestellt: | 1997 | + 115.274,00 € | | 1998 | + 17.051,00 € | | 1999 | - 269.604,00 € | | 2000 | - 273.927,00 € | | 2001 | + 206.048,00 € | | Die dazugehörenden Verluste bzw. Gewinne hätten wie folgt betragen: | | 1997 | + 21.052,00 € | | 1998 | - 98.222,00 € | | 1999 | - 286.655,00 € | | 2000 | - 4.323,00 € | | 2001 | + 469.668,00 € | (398.074,00 € lfd. Ergebnis 71.594,00 € an Bewertungsreserve) Aus der Kapitalentwicklung ergebe sich, dass vom 1. Jänner 2001 bis 31. Dezember 2001 das Kapital von - 273.927,00 € auf + 206.048,00 € angestiegen sei. Dies bedeute, dass - eine lineare Entwicklung vorausgesetzt - zum Verkaufszeitpunkt das Kapital in etwa ausgeglichen gewesen sei. Stille Reserven im Anlagevermögen seien in diese Überlegung nicht einbezogen worden. Beim Maschinenpark der SH GmbH seien stille Reserven sicherlich in erheblichem Umfang ermittelbar gewesen. Noch stärker in Richtung positiven Wert zeige die Entwicklung der Gewinngrößen. Bei sämtlichen Bewertungsverfahren werde versucht, eine Gewinnprognose für die Zukunft zu erstellen. Meist behelfe man sich dadurch, dass entweder ein Durchschnittswert der letzten Jahre herangezogen werde, verlässlicher erscheine (im Sinne einer Prognose aus der Entwicklung der Ergebnisse der Vorjahre), die Ergebnisse der Zukunft vorherzusagen. Die Entwicklung zeige im konkreten Fall ein eindeutiges Bild. Der Umstand, dass die Ergebnisse im Jahre 2002 + 300.829,46 € und im Jahre 2003 + 386.402,00 € betragen hätten, deute ebenfalls daraufhin, dass hier keine Durchschnittsbetrachtung angebracht gewesen sei, sondern eine Schätzung des Ergebnisses auf Grund der Entwicklung im Jahre 2001. Würde man hier eine Nachhaltigkeit von fünf bis acht Jahren, wie dies üblich sei, unterstellen, so sei der Ertragswert der SH GmbH mit eigenem Wert jenseits von 1 Mio. Euro festzusetzen gewesen. Dem gegenüber könne eingewendet werden, dass das Ergebnis des Jahres 2001 zum Zeitpunkt des Verkaufes, nämlich am 20. Juli 2001, noch nicht vollständig bekannt gewesen sei. Dies sei sicher richtig, jedoch zu glauben, dass der Eigentümer nicht erkannt habe, dass die Entwicklung in eine sehr positive Richtung gehe, könne nicht ernstlich vertreten werden. Dies umso mehr, als die SH GmbH laufend verpflichtet gewesen sei, "reportings" bei der S AG über den aktuellen Geschäftsstand abzuliefern. Es sei sowohl aus dem Kapital, als auch aus der Gewinnentwicklung jedenfalls davon auszugehen, dass ein positiver Wert des tätigen Unternehmens SH GmbH vorgelegen und dass dies der Verkäuferin (S AG) auch bewusst gewesen sei. Auf Grund dieser Ausführungen werde die Meinung vertreten, dass die stillen Reserven (Firmenwert), die mit der SH GmbH veräußert wurden, sogar höher gewesen seien, als die in der Liegenschaft beinhalteten stillen Reserven. Den Ausführungen im BP-Bericht "Besteht eine erhebliche Abweichung zwischen dem Veräußerungspreis und dem Quadratmeterpreis der angrenzenden Grundstücke, lässt dieser Umstand auf die Absicht einer Vorteilsgewährung für den Gesellschafter schließen. Wird die betriebsnotwendige Liegenschaft von der Gesellschaft an den Anteilsinhaber veräußert und rückgepachtet, ist zu überprüfen, ob und unter welchen Bedingungen das Geschäft zwischen völlig Fremden zustande gekommen wäre und welchen Wert ein unbeteiligter Dritter in diesem Fall aufgewendet hätte" wird Folgendes entgegnet: Gehe man im Sinne der obigen Ausführungen davon aus, dass sowohl die Liegenschaft als auch der Betrieb zu einem (unbestritten) günstigen Preis von Herrn SZ erworben wurden, so sei eben von einem günstigen Kauf, aber trotzdem von einem realen Geschäft und nicht von einer willkürlichen Verschiebung des Kaufpreises zwischen einzelnen Kaufkomponenten auszugehen. In diesem Sinne sei der übliche Quadratmeterpreis unerheblich und komme es lediglich auf den tatsächlich vereinbarten und bezahlten Kaufpreis an. Betrachte man den Sachverhalt von Seiten der S AG, so trage diese tatsächlich einen Verlust, den die Betriebsprüfung nunmehr bei der SZ GmbH zusätzlich zu versteuern gedenke. Dies führe letztendlich zu einer nicht gerechtfertigten Steuerbelastung, da ein Gewinn erzeugt werde, der sich weder in den wirtschaftlichen Gegebenheiten noch im vereinbarten Kaufpreis widerspiegle. Aus den obigen Ausführungen gehe hervor, dass auch das Argument der Betriebsprüfung "Veräußert eine Körperschaft ein Grundstück an den Anteilsinhaber zu einem unangemessen niedrigen Preis, liegt eine verdeckte Gewinnausschützung vor" ins Leere gehe. Der Ausdruck "unangemessen" sei eben deshalb im vorliegenden Fall unangebracht, weil es sich zwar um einen günstigen Kaufpreis handle, im Sinne der obigen Ausführungen aber nicht um einen "unangemessenen" Kaufpreis. Weiters werde im BP-Bericht Folgendes ausgeführt: "Ein Fremdvergleich ergab, dass durch die Übertragung sämtlicher Liegenschaften zum Restbuchwert laut Bilanz eine Zuwendung von Vermögensvorteilen an den Alleingesellschafter WSZ erfolgt sind. Der enge zeitliche Zusammenhang der Leistung der Gesellschaft (Verkauf der Liegenschaften) mit der Begründung des Gesellschaftsverhältnisses (Übernahme sämtlicher Anteile mit seIbem Datum) führt zu einer Änderung zu Gunsten fremdüblicher Konditionen. Es ist ein fehlender Ertrag der Körperschaft aus der Übertragung sämtlicher Liegenschaften an den Alleingesellschafter WSZ auf Grund eines unangemessenen niedrigen Kaufpreises gegeben, was zu einer verdeckten Gewinnausschüttung führt." Diese Überlegungen würden versuchen, zu suggerieren, dass W SZ als Käufer der Liegenschaft und des Betriebes darauf Einfluss genommen habe, dass eine Verschiebung des Kaufpreises von der Liegenschaft hin zum Betrieb stattgefunden habe. Woraus die Betriebsprüfung diese Meinung ableite, sei aus dem Betriebsprüfungsbericht nicht zu entnehmen und habe sich die Betriebsprüfung trotz Ersuchens in der Schlussbesprechung mit dieser Frage offensichtlich nicht näher beschäftigt. Auf Grund der einfachen Überlegung, dass eine Verschiebung zu Gunsten des Betriebes nur dann stattgefunden habe können, wenn dieser tatsächlich einen negativen Verkehrswert gehabt habe, und unter Zugrundelegung der oben angeführten Überlegungen sei daher die Meinung der Betriebsprüfung für die Bw. nicht nachvollziehbar. Was die Bewertung der Liegenschaft anbelange, werde auf die Stellungnahme vom 12. Juli 2005 und die darin angeführten Begründungen verwiesen. Hinsichtlich der "neuen" Bewertung der Betriebsprüfung seien noch folgende Ergänzungen zu treffen: Die Betriebsprüfung stelle wie folgt fest: "Gemäß Stellungnahme der Gemeinde liegt der Quadratmeterpreis in dieser Gegend zwischen 160,00 € und 240,00 € pro m 2 . Das gegenständliche Objekt befindet sich in zentraler Lage im Baumischgebiet, ca. 500 m vom Zentrum entfernt. Auf Grund der Nähe zum Zentrum und der Größe ist davon auszugehen, dass der Wert des Grundstückes an der oberen Preisgrenze liegt." Gerade zu diesem Sachverhalt werde darauf hingewiesen, dass ein Industrie-(Gewerbe-)Betrieb in dieser Lage falsch platziert sei. Gerade deshalb sei von einer falschen Bebauung dieses Grundstückes auszugehen und jedenfalls von einer Entwertung des Grundstückes wegen falscher Bebauung auszugehen. Um den Bodenwert zu realisieren, sei jedenfalls eine andere Bebauung (und dadurch ein Abbruch des bestehenden Gebäudes) vorausgesetzt. Ein Bebauungsabschlag sei deshalb entgegen der Meinung der Betriebsprüfung jedenfalls vorzunehmen. Im Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass die Betriebsprüfung offensichtlich Quadratmeterpreise von der Gemeinde erfragt habe, die für den heutigen Tag gelten würden. Es sei richtig, von den Quadratmeterpreisen des Jahres 2001 auszugehen. Wenn die Betriebsprüfung noch darauf hinweise, dass auf Grund der Größe und der Lage des Grundstückes insbesondere für Wohnbauträger größeres Interesse bestehen dürfte, so gestehe sie damit ein, dass der Wert des Grundstückes nur durch eine andere Bebauung zu realisieren sei. Zentrumsnähe heiße deshalb bei dieser Bebauung nach Meinung der Bw. nicht, dass die hohen, für zentrumsnahe Wohngrundstücke herrschenden Preise eingesetzt werden könnten. Was die Bewertung des Gebäudes anbelange, so sei zuerst festzustellen, dass die Betriebsprüfung ohne weiteres von einer optimalen Vermietung für die nächsten 25 Jahre ausgehe. Dies sei nicht zulässig, da nicht davon ausgegangen werden könne, dass ein Mieter, der dieses Gebäude optimal nutzen könne, für die nächsten 25 Jahre auch mit Sicherheit zur Verfügung stehe. Es sei daher, um die Miete verlässlich prognostizieren zu können, ein gewisser Abschlag von der derzeit bezahlten Miete für die Zukunft anzunehmen. Es werde diesbezüglich auf die Stellungnahme vom 12. Juli 2005 verwiesen. Die Betriebsprüfung gehe bei ihren Berechnungen von einem Abzinsungssatz von 5% aus und begründe dies mit einer derzeit herrschenden Niedrigzinsperiode. Bei einer unterstellten Nutzungsdauer von 25 Jahren könne nicht eine derzeit herrschende Niedrigzinsphase in die Zukunft prognostiziert werden; es erscheine daher ein Abzinsungssatz von 6% gerechtfertigt. Was die Restnutzungsdauer von 25 Jahren anbelange, so gehe die Betriebsprüfung offensichtlich von einer technischen Restnutzungsdauer aus, welche mit einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nicht zu vergleichen sei. Bei einem Bau, der seit dem Jahre 1970 in verschiedenen Bauetappen und in verschachtelter Bauweise zustande gekommen sei, sei die wirtschaftliche Restnutzungsdauer entsprechend zu kürzen. Insbesondere seien die Reparaturen und Instandhaltungen, welche in der Zukunft sicherlich notwendig würden, von der Betriebsprüfung mit 15% Bewirtschaftungskosten nicht entsprechend berücksichtigt worden. So gehe zB Ross-Brachmann, Seite 306, bei seinen Ausführungen zum Ertragswert von einer durchschnittlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer für Industriebauten in der Größenordnung von 30 bis 40 Jahren aus. Daraus werde ersichtlich, dass in näherer Zukunft sicherlich größere Reparaturen, Umbauten und Instandsetzungen auf den Eigentümer zukommen würden. Denke man insbesondere an die Nutzungsdauer eines Flachdaches, welches in den 70-iger, 80-iger Jahren gemacht worden sei, so seien in näherer Zukunft größere Sanierungskosten zu erwarten. Abschließend sei noch zu bemerken, dass es nicht angehe, dass ein Buchverlust in der Höhe von 21.186,00 €, welcher von der Betriebsprüfung im Gebäude ermittelt worden sei, nicht zum Ansatz gebracht werde, währenddessen die "stillen Reserven" im Grundstück angesetzt würden. Die abschließende Frage, warum die S AG Liegenschaft und Betrieb zu diesem Preis verkauft habe, sei bei den Kaufverhandlungen nicht hinterfragt worden und sei es auch nicht im Interesse von Herrn SZ, die Wertfeststellung der S AG zu hinterfragen. Der Umstand, dass erfahrungsgemäß größere Liegenschaften, insbesondere mit starker Verbauung, vergleichsweise zu kleineren Liegenschaften eher günstiger gekauft und verkauft würden, möge bei diesen Überlegungen eine Rolle gespielt haben. Nach Einholung der Stellungnahme der Betriebsprüferin vom 23. Februar 2006 zum Berufungsschriftsatz erließ das Finanzamt die abweisende Berufungsvorentscheidung vom 30. März 2006, auf deren Begründung an dieser Stelle verwiesen wird. Mit Schriftsatz vom 2. Mai 2006 stellte die Bw. einen Antrag auf Vorlage der Berufung an die Abgabenbehörde zweiter Instanz, womit die Berufung wiederum als unerledigt galt. Im Vorlageantrag verwies die steuerliche Vertretung der Bw. auf ihre Stellungnahme vom 12. Juli 2005 bzw. auf den Berufungsschriftsatz vom 19. Oktober 2005 und führte unter Vorlage eines Bewertungsgutachtens von EH vom April 2006 ergänzend Folgendes aus: In der Berufungsvorentscheidung werde ausgeführt, dass eine verdeckte Ausschüttung grundsätzlich nicht nur bei einer bereits bestehenden Beteiligung, sondern auch bei einer Leistung möglich sei, welche vor oder zugleich mit der Begründung des Gesellschaftsverhältnisses erbracht werde und ihren Grund in jenem Gesellschaftsverhältnis habe. Diese Ausführungen seien grundsätzlich richtig, jedoch habe es die Finanzbehörde unterlassen, in ihrer Berufungsvorentscheidung darzutun, weshalb eine Leistung vor oder zugleich mit der Begründung des Gesellschaftsverhältnisses erbracht worden sei und ihren Grund in jenem Gesellschaftsverhältnis habe. Hiezu sei festzustellen, dass der Verkauf des gesamten Betriebes (Liegenschaft plus Betrieb) insgesamt zum Gegenwert von 1,00 S erfolgt sei. Dies sei einerseits dadurch bewerkstelligt worden, dass die Liegenschaft mit ihrem Buchwert an den zukünftigen Gesellschafter W SZ verkauft und der Restbetrieb zu 1,00 S ebenfalls an Herrn W SZ übertragen worden sei. Insgesamt könne man daher sagen, dass der Gesamtbetrieb um 1,00 S oder - wie bereits in der Berufung ausgeführt worden sei - ca. zum Buchwert des Gesamtunternehmens veräußert worden sei. Daraus sei abzuleiten, dass die Verkäufer den Gesamtwert des Unternehmens ca. mit dem gesamten Buchwert gleichgesetzt hätten. Da daher die Veräußerung des Gesamtbetriebes [Liegenschaft und Betrieb insgesamt ca. zum Buchwert (0,00)] erfolgt sei, könne der gesamte Aktivierungswert beim Käufer (in der Vermietung und Verpachtung und in der GmbH) auch nur den Wert von 1,00 S (Buchwert) annehmen. Einfacher ausgedrückt: Der gesamte Aktivierungswert könne immer nur dem gesamten Kaufpreis entsprechen. Nur eine Verschiebung des Wertes (bzw. der Kaufpreise) von der Liegenschaft auf den Betrieb bzw. umgekehrt, würde eine vom Buchwert abweichende Aktivierung zur Folge haben. Da von Herrn SZ das angeschaffte Vermögen zwingend zu den Anschaffungskosten (§ 6 EStG) zu aktivieren gewesen sei, sei dem Vermögensgegenstand der Liegenschaft in der Vermietung und Verpachtung zwingend der Kaufpreis laut Vertrag beizulegen (§ 16 Abs. 1 Z 8a EStG). Sowohl von der Betriebsprüfung als auch in der Berufungsvorentscheidung werde offensichtlich angenommen, dass die Liegenschaft mehr wert gewesen sei als der Buchwert und dass auf Grund eines (zukünftigen) Gesellschaftsverhältnisses der Wert beim Verkauf zu niedrig angesetzt worden sei. Es werde wohl niemand ernstlich in Erwägung ziehen, dass eine Liegenschaft deshalb billiger verkauft werde, weil diese an einen zukünftigen Gesellschafter der GmbH verkauft werde. Dies könne höchstens dann der Fall sein, wenn die Liegenschaft zu billig und der Betrieb zu teuer verkauft worden sei. Eine solche Wertverschiebung sei weder von der Betriebsprüfung noch in der Berufungsvorentscheidung behauptet worden. Dies stelle aber den einzigen Fall dar, in dem ein Verkäufer - ohne sich selbst zu schädigen - die Liegenschaft billiger verkaufen und trotzdem den richtigen Gesamtpreis erzielen hätte können. Bereits in der Berufung sei zu erklären versucht worden, dass dieser Fall nur dann vorliegen könne, wenn der Betrieb tatsächlich einen negativen Wert gehabt hätte (geringerer Wert als Buchwert). Offensichtlich sei diese Überlegung in der Berufungsvorentscheidung nicht berücksichtigt worden. Es werde ausgeführt: Im Übrigen ist der Ansatz eines fremdüblichen Wertes bei der Veräußerung des Grund und Bodens durch die SH GmbH an W SZ nach Ansicht des Finanzamtes jedenfalls zwingend vorzunehmen - unabhängig von der Bewertung des Unternehmens bei der Ermittlung des Verkaufpreises bei der Abtretung der Anteile an der SH GmbH. Diese Ausführung lasse eben den Umstand außer Acht, dass zwingend nur der Kaufpreis für den Gesamtbetrieb aktiviert werden könne. Lasse man nämlich den Wert des Unternehmens bei der Wertermittlung für die Liegenschaft außer Acht, so ergebe sich letztendlich ein höherer Aktivierungswert als der gesamte Kaufpreis. Dies sei aber deshalb ausgeschlossen, weil die Gesamtveräußerung eindeutig unter Fremden zustande gekommen sei und Herr SZ jedenfalls bei der Ermittlung des Gesamtkaufpreises noch nicht als Gesellschafter der GmbH mitbestimmen habe können. Da aber - wie in der Berufung bereits ausführlich dargelegt - ein negativer Wert des Betriebes nicht in Frage komme, sei eine solche Wertverschiebung von der Liegenschaft zum Betrieb offensichtlich nicht erfolgt. Hinsichtlich der Bewertung der Liegenschaft werde nochmals mit Nachdruck darauf hingewiesen, dass der Betriebsprüfung bei der Bewertung der Gesamtliegenschaft ein entscheidender Fehler unterlaufen sei. Wie im Schreiben vom 12. Juli 2005 unter Punkt I. 2. bereits dargestellt worden sei, sei einerseits ein Sachwert für den Grund und Boden ermittelt und in einem zweiten Schritt der Ertragswert der Gesamtliegenschaft hinzugezählt worden, ohne zu berücksichtigen, dass in dem Ertragswert der Gesamtliegenschaft nochmals der Ertragswert des Grund und Bodens enthalten sei. Der Wert des Grund und Bodens sei daher doppelt berücksichtigt worden. Die Bewertung werde so aufrechterhalten, wie dies im ob zitierten Schreiben bereits dargelegt worden sei. Es sei weiters zu beachten, dass im Verkaufspreis der Wert nicht in einen Grundwert und einen Gebäudewert zerlegt worden sei, weshalb es auch nicht statthaft sei, dass die Betriebsprüfung den Grundwert und den Gebäudewert getrennt bewerte. Dies werde auch in der Berufungsvorentscheidung gemacht und deshalb sei ein "fiktiver, geringfügiger Buchverlust" in der Höhe von 21.186,00 € (nicht ATS) nicht berücksichtigt worden. Auf Grund der Unsicherheit in der Bewertung der Liegenschaft habe man von Mag. Elmar Hagen, gerichtlicher beeideter Sachverständiger für Immobilienwesen in L, ein Gutachten über die betreffende Liegenschaft anfertigen lassen; um die Vergleichbarkeit zu erhalten, sei der genannte Gutachter ersucht worden, die Bewertungsmethode möglichst an der durch die Betriebsprüfung gewählten Methode zu orientieren. Der Gutachter komme in seinem Gutachten zum Schluss, dass der Wert der Liegenschaft bei ca. 780.000,00 € liege. Obwohl von Seiten der Bw. die Meinung vertreten werde, dass die Bewertung der Liegenschaft eigentlich mit der Rechtsfrage und der Beurteilung dieses Falles nichts zu tun habe, möge dieses Gutachten auch Aufschluss darüber geben und der Erkenntnis dienen, dass der aktivierte Liegenschaftswert nicht derart erheblich vom tatsächlichen Wert abweiche, wie dies offensichtlich von der Betriebsprüfung angenommen worden sei. Mit Schriftsatz vom 17. August 2006 erhob die Bw. noch Berufung gegen den Körperschaftsteuerbescheid 2005 sowie gegen den Bescheid betreffend Vorauszahlungen an Körperschaftsteuer für 2006 und Folgejahre jeweils vom 28. Juli 2006. Begründend verwies die steuerliche Vertreterin der Bw. auf den obgenannten Vorlageantrag betreffend Körperschaftsteuer 2001 und erklärte, dass die Höhe der für 2005 zur Verfügung stehenden Verlustvorträge direkt von dieser Berufung (Körperschaftsteuer 2001) abhänge. Das Finanzamt legte diese Berufung ohne Erlassung einer Berufungsvorentscheidung dem Unabhängigen Finanzsenat zur Entscheidung vor. Im Rahmen eines Vorhalteverfahrens des Unabhängigen Finanzsenates wurde der steuerlichen Vertretung der Bw. schließlich noch ein Lösungs- bzw. Kompromissvorschlag unterbreitet (vgl. Schriftsatz an das Finanzamt vom 3. Dezember 2007 bzw. E-Mail an die steuerliche Vertretung der Bw. vom 14. Jänner 2008), dem jedoch von Seiten der Bw. nicht zugestimmt werden konnte. Am 3. Juli 2008 wurde eine mündliche Berufungsverhandlung vor dem gesamten Berufungssenat abgehalten; im Detail wird auf die diesbezügliche Verhandlungsniederschrift sowie bezüglich des wesentlichen Kerns der Aussagen der steuerlichen Vertretung der Bw. bzw. der Amtspartei und deren Würdigung auf die nachfolgenden Ausführungen verwiesen. Über die Berufung wurde erwogen: Streit besteht im gegenständlichen Berufungsfall im Wesentlichen darüber, ob im Zusammenhang mit dem gegenständlichen Liegenschaftsverkauf stille Reserven aufzudecken waren bzw. ob der Bw. unter diesem Titel im Berufungsjahr 2001 eine verdeckte Ausschüttung zuzurechnen war und gegebenenfalls in welcher Höhe diese anzusetzen war. Gemäß § 8 Abs. 2 KStG 1988 ist es für die Ermittlung des Einkommens ohne Bedeutung, ob das Einkommen im Wege offener oder verdeckter Ausschüttungen verteilt oder entnommen oder in anderer Weise verwendet wird. Die Notwendigkeit des Aufgreifens verdeckter Ausschüttungen ist Folge des Trennungsprinzips. Danach sind die Kapitalgesellschaften regelmäßig als solche und unabhängig von ihren Gesellschaftern Steuersubjekt. Das objektive Tatbild der verdeckten Ausschüttung setzt eine Vermögensminderung bei der Körperschaft voraus. Grundsätzlich können verdeckte Ausschüttungen das Einkommen der Körperschaft in zwei Formen mindern: Zum einen kann die verdeckte Ausschüttung in der Form überhöhter (scheinbarer) Ausgaben auftreten, zum anderen in der Form zu geringer (fehlender) Einnahmen. Die ersterwähnte Erscheinungsform führt zu einer Aufwandskürzung, die zweiterwähnte zu einer Einnahmenerhöhung (vgl. VwGH 29.1.2003, 98/13/0055; VwGH 19.1.2005, 2000/13/0162 und 0165). Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind verdeckte Ausschüttungen ua. Vermögensminderungen einer Kapitalgesellschaft, die durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst sind, sich auf die Höhe des Einkommens auswirken und in keinem Zusammenhang mit einer offenen Ausschüttung stehen. Verdeckte Ausschüttungen sind somit alle außerhalb der gesellschaftsrechtlichen Gewinnverteilung gelegenen, nicht ohne weiteres erkennbaren Zuwendungen (Vorteile) einer Körperschaft an den Anteilsinhaber, die das Einkommen der Körperschaft zu Unrecht vermindern und ihre Wurzeln bzw. ihre Ursache in der Anteilsinhaberschaft bzw. im Gesellschaftsverhältnis haben. Diese Ursache wird an Hand eines Fremdvergleiches ermittelt. Vorteile, die eine Gesellschaft ihren Gesellschaftern zuwendet, die sie aber anderen Personen nicht oder nicht unter den gleichen günstigen Bedingungen zugestehen würde, sind durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst. Eine verdeckte Ausschüttung setzt somit grundsätzlich die Vorteilszuwendung einer Körperschaft an eine Person mit Gesellschafterstellung voraus, wobei die Zuwendung eines Vorteils an den Anteilsinhaber auch darin gelegen sein kann, dass eine dem Anteilsinhaber nahe stehende Person begünstigt ist. Entscheidend ist somit, dass sich die Zuwendungen nur aus dem Gesellschaftsverhältnis erklären lassen. Subjektive Voraussetzung für eine verdeckte Ausschüttung ist eine ausdrücklich auf Vorteilsgewährung gerichtete Willensentscheidung der Körperschaft, wobei sich die Absicht der Vorteilsgewährung auch schlüssig aus den Umständen des Falles ergeben kann; sie liegt daher auch vor, wenn die Gesellschaft von einem zu Unrecht in Anspruch genommenen Vorteil Kenntnis erlangt und nichts unternimmt, um ihn rückgängig zu machen (vgl. zB VwGH 27.5.1999, 97/15/0067; VwGH 31.3.2000, 95/15/0056; VwGH 3.8.2000, 96/15/0159; VwGH 23.4.2002, 2000/13/0208; VwGH 30.10.2003, 99/15/0072; VwGH 31.5.2005, 2000/15/0059; VwGH 25.1.2006, 2002/13/0027; VwGH 31.5.2006, 2002/13/0168; VwGH 29.11.2006, 2002/13/0173; VwGH 16.5.2007, 2005/14/0005; VwGH 24.7.2007, 2007/14/0013; siehe auch Bauer-Quantschnigg, KStG 1988, Rz 31 zu § 8 KStG; Hofstätter-Reichel, EStG 1988, Tz 18 zu § 27). Offene wie verdeckte Gewinnausschüttungen setzen - wie oben dargelegt - definitionsgemäß eine Vorteilszuwendung einer Körperschaft an eine Person mit Gesellschafterstellung voraus, ein bloßer "Machthaber" (etwa ein an der Gesellschaft nicht beteiligter Geschäftsführer) kann - wie von Seiten der Bw. im Übrigen richtig vorgebracht wird - nicht Empfänger von Gewinnausschüttungen sein (vgl. VwGH 7.7.2004, 99/13/0215, 0216; VwGH 24.12.2005, 2002/13/0022). Hinsichtlich der gegenständlich strittigen Frage, ob es sich bei W SZ im Zeitpunkt der Vorteilszuwendung überhaupt um eine Person mit Gesellschafterstellung handelte und damit dem Grunde nach eine verdeckte Ausschüttung vorliegen konnte, wird in diesem Zusammenhang auf die zutreffenden Ausführungen des Finanzamtes, wonach eine verdeckte Ausschüttung grundsätzlich nicht nur bei einer bereits bestehenden Beteiligung, sondern auch bei einer Leistung möglich sei, welche vor oder zugleich mit der Begründung des Gesellschaftsverhältnisses erbracht werde und ihren Grund in jenem Gesellschaftsverhältnis habe (siehe Berufungsvorentscheidung vom 30. März 2006), verwiesen, die sich ihrerseits auf Lehre und Verwaltungspraxis (siehe Renner, in: Bauer/Quantschnigg/Schellmann/Werilly, Die Körperschaftsteuer 1988, Rz 148 zu § 8 KStG; Hermann/Heuer/Raupach, Kommentar zur Einkommen- und Körperschaftsteuer, Anm. 300 zu § 20 EStG, Kennwort: "Künftige Gesellschafter"; KStR 2001, Rzen 775, 883) als auch auf die Rechtsprechung des dt. Bundesfinanzhofes (vgl. BFH 24.1.1989, VIII R 74/78, BStBl. II S. 419 f; BFH 14.3.1990, I R 6/89, BStBl. II 1990 S 795; BFH 31.10.1990, I R 47/88, BStBl. II 1991 S 255, 258) stützen. Eine verdeckte Ausschüttung ist danach auch dann anzunehmen, wenn die Leistung zwar vor Begründung des Gesellschaftsverhältnisses erbracht wird, ihren Grund aber in diesem Gesellschaftsverhältnis hat. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Leistung in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Begründung des Gesellschaftsverhältnisses steht und der Empfänger dann auch tatsächlich Gesellschafter wird. Aufgrund des Trennungsprinzips sind schuldrechtliche Beziehungen zwischen den steuerlich selbständigen Körperschaften und ihren Gesellschaftern steuerlich prinzipiell anzuerkennen (vgl. VwGH 23.10.1997, 94/15/0160). Es darf aber nicht übersehen werden, dass Gesellschafter maßgeblichen Einfluss auf die Kapitalgesellschaft haben können, insbesondere dann, wenn sie als überwiegend am Stammkapital beteiligte Gesellschafter-Geschäftsführer einer GesmbH die Willensbildung der Gesellschaft zu bestimmen vermögen. In solchen Fällen besteht die Möglichkeit, über entsprechende Gesellschafterbeschlüsse zu Lasten des Gesellschaftserfolges und des Gesellschaftsvermögens eigene Vorteile zu erwirken. Die Steuerersparnis, die eine derartige Vorteilszuwendung bei der Gesellschaft über die korrespondierende Betriebsausgabe bzw. Schuldpost zur Folge hat, kann durchaus der einzige Grund der Zuwendung sein. Schrifttum und Rechtsprechung haben daher die steuerliche Anerkennung von Vorteilszuwendungen an Gesellschafter einer GesmbH an strenge Voraussetzungen geknüpft (vgl. VwGH 14.9.1979, 1264/78). Nach Lehre und Rechtsprechung ist - gerade bei einer Verflechtung von Interessen der an den für die steuerliche Beurteilung maßgeblichen Vorgängen beteiligten Personen - die einkommensteuerliche Angehörigenjudikatur auch für die Nahebeziehung zwischen Körperschaft und Anteilsinhaber anzuwenden. Es sollen nicht entgegen dem aus den §§ 114 f BAO hervorleuchtenden Grundsatz der Gleichmäßigkeit der Besteuerung steuerliche Folgen willkürlich herbeigeführt werden können (vgl. Renner, in: Bauer/Quantschnigg/Schellmann/Werilly, a.a.O., Rz 169 ff zu § 8 KStG; VwGH 30.6.1994, 92/15/0221; VwGH 29.11.2006, 2002/13/0173). Rechtsgeschäfte finden somit - mögen sie auch den Gültigkeitserfordernissen des Zivilrechtes entsprechen - zwischen nahen Angehörigen für den Bereich des Abgabenrechtes nur Anerkennung, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und auch zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. Bei den obgenannten von der Judikatur aufgestellten und von der Praxis übernommenen besonderen Anerkennungskriterien für Angehörigenvereinbarungen handelt es sich um Behauptungs- oder Beweislastregelungen. Sie haben somit keine tatbestandsartige Bedeutung. Diese Anerkennungsgrundsätze kommen in Fällen zum Tragen, in denen berechtigte Zweifel am wahren wirtschaftlichen Gehalt einer behaupteten zivilrechtlichen Vereinbarung bestehen und somit den Verdacht nahelegen, das Rechtsgeschäft würde nur zum Zwecke der Steuerersparnis behauptet (vgl. VwGH 17.9.1979, 2223, 2235/78; VwGH 11.11.1980, 1175, 1533/80; VwGH 20.11.1990, 89/14/0090, VwGH 22.6.1993, 93/14/0067; VwGH 30.6.1994, 92/15/0221; Doralt, a.a.O., Tz 159 f zu § 2 EStG 1988, Quantschnigg/Schuch, Einkommensteuerhandbuch, Tz 44 zu § 20 EStG 1988). Ob eine Rechtsbeziehung auch unter Fremden in gleicher Weise zustande gekommen und abgewickelt worden wäre, ist eine Tatfrage, die von der Abgabenbehörde in freier Beweiswürdigung zu lösen ist. Die Abgabenbehörde hat gemäß § 167 Abs. 2 BAO unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Abgabenverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, welche Tatsachen als erwiesen anzunehmen sind. Im Rahmen von Geschäftsbeziehungen zwischen einer juristischen Person und dem Anteilsinhaber kann auch bei ausreichender formeller Absicherung der fehlende Ertrag bzw. die verdeckte Ausschüttung in der unangemessen nieder bemessenen Honorierung von Leistungsvorgängen liegen. Bei der Angemessenheitsprüfung sind die vertraglichen Leistungsverpflichtungen mit den Umständen des konkreten Falles zu verbinden und vergleichbaren Leistungsvereinbarungen außerhalb des konkreten Falles gegenüberzustellen. Grundsätzlich ist vom Gesamtvergleich zwischen Leistung und Gegenleistung aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt der Vereinbarung auszugehen; im Hinblick auf die Angemessenheitsprüfung wird auf die weiter unten dargelegten Überlegungen verwiesen. Der Berufungssenat teilt die Auffassung des Finanzamtes, dass der strittige Liegenschaftsverkauf der Bw. an den künftigen Alleingesellschafter kein kaufmännischen Regeln entsprechendes Geschäft darstellt, das auch mit einer dritten, der Bw. fremd gegenüberstehenden Person (Unternehmen) abgeschlossen worden wäre, damit einem Fremdvergleich nicht standhält. Im Streitfall ist davon auszugehen, dass dieser unangemessene Liegenschaftsverkauf ihren Grund allein im (zukünftigen) Gesellschaftsverhältnis von Herrn SZ hat. Die Leistung steht in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Begründung des Gesellschaftsverhältnisses von Herrn SZ und ist dieser auch tatsächlich Gesellschafter der Bw. geworden. Die Wurzel der Einkommensverminderung bei der Bw. liegt in der Anteilsinhaberschaft des zukünftigen (Allein-)Gesellschafter-Geschäftsführers. Bei Wegdenken gesellschaftsrechtlicher Verbindungen wäre der gegenständliche Vorgang nicht so abgewickelt worden. Die Bw. vermochte im Übrigen auch sonst keine Gründe aufzuzeigen, die im Jahre 2001 aus anderen als im Gesellschaftsverhältnis gelegenen Motiven einen derartigen Liegenschaftsverkauf gerechtfertigt hätten. Hinsichtlich des betreffenden Liegenschaftsverkaufes muss somit nach Ansicht des Berufungssenates von einer eindeutigen Vorteilsgewährung gesprochen werden, die eine verdeckte Gewinnausschüttung darstellt. Dass kein wirtschaftlich vernünftig denkender Mensch (Formel des ordentlichen und gewissenhaften Kaufmanns) unter sonst gleichen Umständen zu gleichen Bedingungen einer ihm fremden Person bzw. einem Nichtgesellschafter ohne attraktiven Ertrag eine derart große Liegenschaft im Zentrum von L zu veräußern, bereit gewesen wäre, ist so offensichtlich, dass die Überlegungen der Prüferin bzw. des Finanzamtes grundsätzlich keiner weiteren Kommentierung mehr bedürfen. Das Ausmaß der Preisdivergenz und die Kenntnis der gegenständlichen Vertragsparteien von den lokalen Grundstückspreisen (noch in den Vertragsverhandlungen wurde ein wesentlich höherer Quadratmeterpreis angesetzt) lässt auf eine subjektive auf Vorteilsgewährung gerichtete Willensentscheidung der Körperschaft schließen, zumal auf diese Weise die stillen Reserven aus der steuerpflichtigen Gesellschaftssphäre in die diesbezüglich steuerlich unbeachtliche Privatsphäre des Gesellschafters verlagert wurden. Die festgestellte Nahebeziehung zwischen der Bw. und Herrn SZ erfordert - wie bereits oben dargelegt - die Überprüfung der Gestaltung des gegenständlichen Kaufvertrages im Hinblick darauf, ob diese von einem Vertragsinhalt (wesentlich) abweicht, der zwischen Fremden als üblich angesehen werden muss. Zum Aspekt des Fremdvergleiches bzw. zur Angemessenheitsprüfung des in Rede stehenden Liegenschaftsverkaufes (Bewertung der verdeckten Ausschüttung) ist nun Folgendes zu sagen: Der angefochtene Bescheid gelangt auf der Tatsachenebene zu der Feststellung, dass der Kaufpreis, welchen Herr SZ für die gegenständliche Liegenschaft geleistet hat, unangemessen niedrig gewesen ist. Die Betriebsprüferin bzw. das Finanzamt leitet dies aus dem Missverhältnis zwischen dem tatsächlich angesetzten Kaufpreis (Restbuchwert Grund und Boden: 93.813,21 €; Restbuchwert Gebäude: 451.698,00 €; gesamt: 545.511,21 €) und dem im Rahmen eines Vergleichs- bzw. Ertragswertverfahrens ermittelten Verkehrswertes der gegenständlichen Liegenschaft zum Zeitpunkt des gegenständlichen Kaufvertrages (20. Juli 2001) ab. Die Betriebsprüferin errechnete dabei die Teilwerte (Grund und Boden, Gebäude) sowie die bereits oben bezifferten stillen Reserven wie folgt: | Grund und Boden: | Fläche | Wert/m 2 | Verkehrswert GuB | 4.061,00 m 2 | 175,00 € | 710.675,00 € | Grundwert | 710.675,00 € | Restbuchwert | 93.813,21 € | Stille Reserven GuB | 616.861,79 € | GEBÄUDE: | Ertrag pro Monat, n/b | 6.430,00 € | Jahresertrag | 77.160,00 € | abzgl. Bewirtschaftungskosten 15% | - 11.574,00 € | Ertrag bereinigt | 65.586,00 € | abzgl. Abschlag für Grund (4.061,00 m 2 x 175,00 € x 5,00%) | - 35.534,00 € | Ertrag p.a. | 30.052,00 € | Kapitalisierungsfaktor (Zinssatz: 5,00%; RND: 25 Jahre) | 14,33 | Ertragswert abgezinst | 430.712,00 € | Gebäudewert | 430.712,00 € | Restbuchwert | 451.698,00 € | Bei abnutzbaren Anlagegütern entspricht der Teilwert den seinerzeitigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um die AfA. Die fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten stellen als Hilfswert den fiktiven Sachwert für das Gebäude dar. Der Ertragswert liegt nur unwesentlich unter dem Restbuchwert. | Stille Reserven Gebäude: | 0,00 € Gemäß § 6 Z 4 EStG 1988 sind Entnahmen mit dem Teilwert im Zeitpunkt der Entnahme anzusetzen, wobei der Teilwert der Betrag ist, den der Erwerber des ganzen Betriebes im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelnen Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt (§ 6 Z 1 EStG 1988). Beim Anlagevermögen liegt der Teilwert regelmäßig über dem gemeinen Wert und kann selbst im ungünstigsten Fall nicht darunter sinken (vgl. Quantschnigg/Schuch, a.a.O., Tz 90 zu § 6 EStG 1988; Doralt/Mayr6, Einkommensteuergesetz, Kommentar, Tz 140 zu § 6 EStG 1988). Bei Grundstücken (Gebäuden) besteht im Ergebnis regelmäßig kein Unterschied zum gemeinen Wert (Verkehrswert), weshalb bei der Ermittlung des Teilwertes die für die Ermittlung des gemeinen Wertes (Verkehrswert) in der Judikatur erarbeiteten Kriterien auch für die Ermittlung des Teilwertes herangezogen werden können (vgl. VwGH 28.4.1994, 93/16/0186). Im Hinblick auf die Wahl der Wertermittlungsmethode (Grund und Boden: Vergleichswertverfahren; Gebäude: Ertragswertverfahren) ist zu sagen, dass es einerseits der Abgabenbehörde regelmäßig freisteht, welche Schätzungsmethode sie wählt, sofern die Wahl der Methode und die Durchführung der Schätzung mit den Denkgesetzen übereinstimmt, und andererseits der Verkehrswert grundsätzlich je nach Charakteristik der zu bewertenden Liegenschaft entweder nur aus dem Vergleichswert, dem Ertragswert oder dem Sachwert abgeleitet werden soll. Es ist zulässig, die nach den verschiedenen, in sich geschlossenen Berechnungsmethoden gewonnenen Ergebnisse miteinander zu vergleichen und daraus Anhaltspunkte für die endgültige Bemessung der Grundstückswerte zu gewinnen. Das Ertragswertverfahren ist bei bebauten Liegenschaften üblich, bei denen durch Vermietung und Verpachtung Erträge erzielt werden können bzw. könnten. Der Liegenschaftswert wird durch den nachhaltig erzielbaren Liegenschaftsertrag bestimmt. Das Ertragswertverfahren dient damit gerade auch zur Bewertung von gewerblich genutzten oder reinen Industrieliegenschaften, bei denen die Rentabilität ausdrücklich im Vordergrund steht. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen; dabei wird für die Ermittlung des Bodenwertes das Vergleichswertverfahren herangezogen, wobei der Vergleich mit Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke die marktgerechteste Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes ist. Voraussetzung ist allerdings eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und Grundstücken, die wirklich vergleichbar sind, oder, obwohl eine solche Übereinstimmung nicht hinsichtlich aller wesentlichen preisbestimmenden Merkmale besteht, immerhin noch eine zuverlässige Wertableitung aus den Vergleichspreisen möglich ist (Kranewitter5, Liegenschaftsbewertung, Seiten 16 f; siehe zB auch VwGH 7.2.1992, 90/15/0155).