Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat durch den Vorsitzenden Dr. Peter Steurer und die weiteren Mitglieder Dr. Wolfgang Kofler, Prok. Bernd Feldkircher und Mag. Gerda Danzl-Gabl im Beisein der Schriftführerin Veronika Pfefferkorn über die Berufungen der Bw., Gde L, S-Weg 5a, vertreten durch die…

…ein pauschal unterstelltes Mietausfallwagnis. Die üblicherweise ebenfalls vom Vermieter/Verpächter zu tragende Grundsteuer gehört nach österreichischem Recht (im Gegensatz zu Deutschland) nicht zu den Bewirtschaftungskosten. Die Abschreibung entfällt beim Ertragswertverfahren als Unkostenfaktor, da sie im Vervielfältiger berücksichtigt wird (vgl. Kranewitter5, a.a.O., Seite 89)…

…Gutachtens GA3 (2,25% Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer 70 Jahre, Vervielfältiger 35,08208)- dieser ging aufgrund der unzutreffenden Angaben der Bf. von Investitionskosten von 1.591.128 € (Gebäude) und 366.911 € (Grundanteil) aus - ein Reinertrag von 57.300,68 €, ein Rohertrag bei 4% Bewirtschaftungskosten…

…Höhe von € 24.751, die Verzinsung mit 3%, die Restnutzungsdauer mit 42 Jahren und der Vervielfältiger (lt. Tabelle im Kranwitter) mit 23,70 angesetzt. Im Vorlageantrag wurde dann eine jährliche Abschreibung in Höhe von € 14.812,66 geltend gemacht. (fiktive AK abzüglich Grund…

…richtigerweise bei etwa 9,7 Prozent liege. Auch sei der Kapitalisierungszinssatz zu hoch angesetzt worden, weshalb der Vervielfältiger abzuändern sei. Mit Beschwerdevorentscheidung lehnte die belangte Behörde die Durchführung eines Vergleichswertverfahrens ab und verwies die Bf. diesbezüglich auf einen Sachverständigen. Die belangte Behörde führte neuerlich eine…

…worden. In Bezug auf den Mietzins habe man vereinbart, dass sich dieser von den Herstellungskosten ableitete. Diese Ermittlung sei durch die Anwendung eines Vervielfältigers von 31 erfolgt, welcher sich wiederum aus einem Liegenschaftszins von 3 % und einer Nutzungsdauer von 90 Jahren ergeben habe (vgl. Kranewitter7…

…Dem gegenüber steht der Wert der Liegenschaft, welcher nach dem Ertragswertverfahren (Rohertrag 21.000,00, Vervielfältiger 19,24) mit € 404.000,00 ermittelt wurde. Der Rentenbarwert beträgt 95 % des übernommenen Wirtschaftsgutes, somit liegt eine Kaufpreisrente vor. Abschreibungsbasis für die vermietete Liegenschaft ist der Rentenbarwert…

…der Wohnung von 11.474,49 €. Das entsprach bei einer Verzinsung von 4% und einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren (und einem sich daraus ergebenden Vervielfältiger von 20,72) einen Ertragswert des Gebäudeteiles der Wohnung von 237.751,54 €. Der Mittelwert aus Sach- und…

…Streit gestellt. Strittig ist vor dem Bundesfinanzgericht nur mehr die Höhe des Kapitalisierungszinssatzes und des sich daraus ergebenden Vervielfältigers. [Grafik] Mit Eingabe vom 22.12.2016 wurde der Antrag auf mündliche Verhandlung zurückgezogen. Über die Beschwerde wurde erwogen: II) Sachverhalt Die Liegenschaft E., welche seit…

…eine Restnutzungsdauer von 77 Jahren, ein Kapitalisierungszins von 3,5%, ein Vervielfältiger von 26,5506 sowie eine Bodenwertverzinsung von 3,5% zugrunde gelegt. Auf Basis der Berechnungen des Gutachters aus denen sich ein Jahresreinertrag von Euro 92.534,65 ergab, war von einer zu erzielenden…

…Ap. ausgehend vom Jahresrohertrag, einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren, einem Kapitalisierungszinssatz von 6%, 20% Bewirtschaftungskosten (einem daraus resultierenden Vervielfältiger von 13,76) und einer Bodenwertverzinsung von 8,5%, ermittelt was zu einem Ertragswert von rund € 2,8 Mio. führte. Die Ap. ermittelte den Verkehrswert…

…wurden. Die Berechnung wurde allein anhand der Ertragswertmethode unter Hinweis auf Kranewitter, 4. Aufl, vorgenommen (Gebäudeertragswert mal entsprechendem Vervielfältiger), wobei auf die im Streitzeitraum tatsächlich erzielten Mieteinnahmen abgestellt wurde. Viertens, die zweite gutachterliche Stellungnahme des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Bausachverständigen und Baumeisters [GutachterI], in…

…Kapitalisierungszinssatz (Liegenschaftszinssatz) beträgt beim vorliegenden Geschäftslokal - wie bereits oben ausgeführt - 8%, die Restnutzungsdauer im Jahr 1998 bei einem Baujahr 1984 und einer (unstrittigen) technischen Nutzungsdauer des Gebäudes von sechzig Jahren 46 Jahre, sodass der Vervielfältiger zur Ermittlung des Ertragswertes 12,14 beträgt (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, 307)…

…kam zu keiner (auch nicht näherungsweisen) Berechnung einer angemessenen Renditemiete, wie von der Referentin beispielhaft ins Treffen geführt: Fiktive Nettomiete = Errichtungskosten dividiert durch den Vervielfältiger von 29,1 (entspricht einem Kapitalisierungszinssatz von nur 3% bei einer Nutzungsdauer von 70 Jahren; vgl Tabelle in Kranewitter…

…Instandhaltungskosten(0,3% des Bauzeitwertes) | - S 130.096,00 | - Verzinsung des Bodenwertes (5,5% des Wertes der Baufläche) | - S 1.898.647,00 | = Liegenschaftsreinertrag | S 1.602.774,00 | Reinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger (RND 60 Jahre…

…beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen mit 120 Jahren angenommen. Die Restnutzungsdauer ergab sich aus der Subtraktion der Gesamtnutzungsdauer minus dem errechneten Gebäudealter. Der Ertragswert wurde nach der vereinfachten Ertragswertformel, Reinertrag mal Vervielfältiger plus diskontierten Bodenwert, berechnet, wobei laut Residualwertverfahren ein Bodenwert zum Bewertungsstichtag in Höhe…

…ergibt. 3.3. Ertragswert Die Berechnung des Ertragswertes erfolgt nach der vereinfachten Ertragswertformel: [Grafik]   EW Ertragswert RE Reinertrag BW Bodenwert V Vervielfältiger P Zinssatz 3.3.1. Bodenwert Der Bodenwert ergibt sich bei mehrgeschossigen Objekten im dicht verbauten Gebiet aus jenem Wertansatz, den ein…

…| 25.409 | 25.409 | 18.509 | | | | | Reinertrag d. baulichen Anlagen | 25.409 | 25.409 | 18.509 | Vervielfältiger lt. Tabelle | 22,9 | 19,59 | 19,59 | Gebäudeertragswert | 581.873…

…17% | | 412.779,82 € | | Gebäudeertrag: 71,17% von 35.973,12 € | 25.602,45 € Vervielfältiger zur Ermittlung des Gebäudeertragswertes bei einer Restnutungsdauer von 59 Jahren und einem Zinssatz von 4%: 22,53. | Ertragswert: 25.602,45…

…180 Jahren. Die Bewertung für den Aufzug ist nicht nachvollziehbar. Die bei den Ertragswerten angesetzten Vervielfältiger entsprechen einer Restnutzungsdauer von jeweils über 100 Jahren. Die Aufteilung auf Grund und Boden erfolgte im Verhältnis des Bauzeitwertes Der Bodenwert wurde mit S 4.000,-/m2 angesetzt. Laut…