Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat durch den Vorsitzenden Dr. Peter Steurer und die weiteren Mitglieder Dr. Wolfgang Kofler, Prok. Bernd Feldkircher und Mag. Gerda Danzl-Gabl im Beisein der Schriftführerin Veronika Pfefferkorn über die Berufungen der Bw., Gde L, S-Weg 5a, vertreten durch die…

…ein pauschal unterstelltes Mietausfallwagnis. Die üblicherweise ebenfalls vom Vermieter/Verpächter zu tragende Grundsteuer gehört nach österreichischem Recht (im Gegensatz zu Deutschland) nicht zu den Bewirtschaftungskosten. Die Abschreibung entfällt beim Ertragswertverfahren als Unkostenfaktor, da sie im Vervielfältiger berücksichtigt wird (vgl. Kranewitter5, a.a.O., Seite 89)…

…wurden. Die Berechnung wurde allein anhand der Ertragswertmethode unter Hinweis auf Kranewitter, 4. Aufl, vorgenommen (Gebäudeertragswert mal entsprechendem Vervielfältiger), wobei auf die im Streitzeitraum tatsächlich erzielten Mieteinnahmen abgestellt wurde. Viertens, die zweite gutachterliche Stellungnahme des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Bausachverständigen und Baumeisters [GutachterI], in…

…Kapitalisierungszinssatz (Liegenschaftszinssatz) beträgt beim vorliegenden Geschäftslokal - wie bereits oben ausgeführt - 8%, die Restnutzungsdauer im Jahr 1998 bei einem Baujahr 1984 und einer (unstrittigen) technischen Nutzungsdauer des Gebäudes von sechzig Jahren 46 Jahre, sodass der Vervielfältiger zur Ermittlung des Ertragswertes 12,14 beträgt (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, 307)…

…kam zu keiner (auch nicht näherungsweisen) Berechnung einer angemessenen Renditemiete, wie von der Referentin beispielhaft ins Treffen geführt: Fiktive Nettomiete = Errichtungskosten dividiert durch den Vervielfältiger von 29,1 (entspricht einem Kapitalisierungszinssatz von nur 3% bei einer Nutzungsdauer von 70 Jahren; vgl Tabelle in Kranewitter…

…Instandhaltungskosten(0,3% des Bauzeitwertes) | - S 130.096,00 | - Verzinsung des Bodenwertes (5,5% des Wertes der Baufläche) | - S 1.898.647,00 | = Liegenschaftsreinertrag | S 1.602.774,00 | Reinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger (RND 60 Jahre…

…beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen mit 120 Jahren angenommen. Die Restnutzungsdauer ergab sich aus der Subtraktion der Gesamtnutzungsdauer minus dem errechneten Gebäudealter. Der Ertragswert wurde nach der vereinfachten Ertragswertformel, Reinertrag mal Vervielfältiger plus diskontierten Bodenwert, berechnet, wobei laut Residualwertverfahren ein Bodenwert zum Bewertungsstichtag in Höhe…

…ergibt. 3.3. Ertragswert Die Berechnung des Ertragswertes erfolgt nach der vereinfachten Ertragswertformel: [Grafik]   EW Ertragswert RE Reinertrag BW Bodenwert V Vervielfältiger P Zinssatz 3.3.1. Bodenwert Der Bodenwert ergibt sich bei mehrgeschossigen Objekten im dicht verbauten Gebiet aus jenem Wertansatz, den ein…

…| 25.409 | 25.409 | 18.509 | | | | | Reinertrag d. baulichen Anlagen | 25.409 | 25.409 | 18.509 | Vervielfältiger lt. Tabelle | 22,9 | 19,59 | 19,59 | Gebäudeertragswert | 581.873…

…17% | | 412.779,82 € | | Gebäudeertrag: 71,17% von 35.973,12 € | 25.602,45 € Vervielfältiger zur Ermittlung des Gebäudeertragswertes bei einer Restnutungsdauer von 59 Jahren und einem Zinssatz von 4%: 22,53. | Ertragswert: 25.602,45…

…180 Jahren. Die Bewertung für den Aufzug ist nicht nachvollziehbar. Die bei den Ertragswerten angesetzten Vervielfältiger entsprechen einer Restnutzungsdauer von jeweils über 100 Jahren. Die Aufteilung auf Grund und Boden erfolgte im Verhältnis des Bauzeitwertes Der Bodenwert wurde mit S 4.000,-/m2 angesetzt. Laut…

…2 bis 4% für das Mietausfallrisiko und etwa 0,5 bis 5 Prozent des Neubauwertes für die Instandhaltung abgezogen. Der sich daraus ergebende Reinertrag sei um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern und mit einem Vervielfältiger, welcher sich aus dem Kapitalisierungszinsfuß und der Restnutzungsdauer ergebe…

…der Berechnung der Afa vom Ertragswert ausgegangen wurde. Die Berechnung erfolgte dabei folgendermaßen: "Netto-Erträge 126.162,-- Abzgl. 30 % Aufwendungen für Instandhaltung - 37.849,-- Vervielfältiger zur Ermittlung des Gebäudeertragswertes lt. Tabelle für RND 67 Jahre beträgt 19,24, somit ergibt sich ein Betrag von 1…

…LST abziehen!" Diese Berechnung scheint mit den identen Angaben bereits im Jahr 2005 auf http://forum.lindeonline.at als Beispiel für die Berechnung der auf einen sonstigen Bezug nach der Vervielfältigermethode zu ermittelnden Steuer auf. Weiters liegt folgende Berechnung im Veranlagungsakt auf: Vers.Nr. 123…

…600,00 S | | - 7 % Bodenwertverzinsung | 558.612 S | Reinertrag | 1.310.638 S | Zwischensumme bei Vervielfältiger 13,45 | 17.628.081 S | + anteiliger Grundwert | 8.411.600 S | Ertragswert | 26.039.681 S Ertragswerte…

…einer durch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes begrenzten Zeitrente dar. Der auch die Abschreibung beinhaltende Vervielfältiger "V" zur Berechnung des Rentenbarwertes beträgt: qn - 1/ qn x (q-1) Zum im Absatz 2 zur Seite 6 angeführten Hinweis, dass die tatsächliche Miete 43 % unter der Marktwertmiete…

…April 2003 bei 41 Jahre (Baujahr des Gebäudes 1984; Lebensdauer des Objektes unstrittig 60 Jahre), sodass der Vervielfältiger zur Ermittlung des Ertragswerts bei einem Kapitalisierungszinssatz von 8% mit 11,97 anzusetzen ist (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, 307). B 3b) Ermittlung des Ertragswertes: Der Ertragswert setzt sich beim…

…stattdessen das Kapitel zur "Ermittlung des Verkehrswerts im Ertragswertverfahren". Betrachtet man die vorgelegte Berechnung näher, wird der dort ermittelte "Wert der baulichen Anlagen" tatsächlich durch Kapitalisierung eines geschätzten Reinertrags der baulichen Anlagen mit einem Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) ermittelt. Der im Berechnungsblatt geschätzte Wert der baulichen Anlagen…

…999 | Verzinsung Bodenwert mit 6,50 % | | 0 | -4.352 | Jahresreinertrag der baulichen Anlagen | | 6.943 | 7.647 | Kapitalisierung mit Vervielfältiger ergibt Ertragswert der baulichen Anlagen | 13,35 | 92.694 | 102.086 | 3…

…außer Acht lässt, mindestens 100 + Betriebskosten + USt betragen müsste: Diese fiktive Nettomiete errechnet sich - wie in der mündlichen Verhandlung dargelegt - indem die Errichtungskosten durch den Vervielfältiger von 29,1 dividiert werden (entspricht einem Kapitalisierungszinssatz von nur 3% bei einer Nutzungsdauer von 70 Jahren; vgl Tabelle…