UFSS RV/0332-S/07

Es steht nicht die Vermietung dieser Liegenschaft im Vordergrund, sondern die Erhaltung der Liegenschaft im Familienbesitz. Aus Renditeüberlegungen müsste die Liegenschaft veräußert und der Veräußerungserlös in ein rentableres Objekt investiert werden, da jedenfalls ein Veräußerungserlös in Höhe von über EUR 650.000,00 und damit deutlich über den von der Amtspartei errechneten Ertragswert erwartet werden kann (siehe die Stellungnahme von [ImmobilienmaklerGmbH] in der Anlage 3). Es sind daher ausschließlich private Gründe, warum die Vermietungstätigkeit begonnen und unverändert aufrecht erhalten wird. Die Einkünfte aus einer derart nur aus privaten Gründen ausgeübten Tätigkeit sind jedoch einkommensteuerrechtlich unbeachtlich (Beiser, Steuern9, 26ff, 40ff; Doralt, EStG13, § 2 Tz 1, 302). Es ist daher in Übereinstimmung mit dem oben zitierten Erkenntnis des UFS vom 29.10.2004, GZ RV/0211-G/04, davon auszugehen, dass die fiktiven Anschaffungskosten bei diesem, im guten Zustand befindlichen Objekt unter Berücksichtigung der Immobilienmarktsituation deutlich über jenem Wert liegen werden, der sich auf Grund der erzielten Miete unter Anwendung des Ertragswertverfahrens errechnet. Dieser Umstand wird durch die neu angeforderten Stellungnahmen von Baumeister [GutachterI] (Anlage 2) und [ImmobilienmaklerGmbH] (Anlage 3) sowie durch die bereits bisher im Zuge des Verfahrens eingebrachten Gutachten von Baumeister [GutachterI] (Anlage 4) und [GutachterII] (Anlage 5) mehrfach nachgewiesen. Zur Eignung des Ertragswertverfahrens für die Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten im Zusammenhang mit der Beurteilung der Frage, ob die vorliegende Vermietung einkommensteuerrechtlich und umsatzsteuerrechtlich beachtlich ist oder ob es sich um eine solche handelt, die der privaten und damit einkommen- und umsatzsteuerrechtlich unbeachtlichen Sphäre zu zuordnen ist, muss zudem folgender systematischer Zusammenhang gewürdigt werden: Ermittelt man bei einem unentgeltlich erworbenen Mietobjekt die fiktiven Anschaffungskosten ausschließlich auf Basis der erzielten Nettomieten, kann ein solches Objekt nur bei Vorliegen hoher, üblicherweise nicht mit einem Mietobjekt verbundener Aufwendungen ein Liebhabereiobjekt darstellen. Denn aufgrund der Methodik des Ertragswertverfahrens wird sich immer ein Gebäudewert ergeben, aus dem sich eine Abschreibung errechnet, die in den Einnahmen gedeckt ist. Die Höhe der Einkünfte ist daher nur mehr abhängig von der Differenz des AfA-Satzes und dem Kalkulationszinssatzes. Solange diese Differenz positiv ist und die übrigen Aufwendungen in der Zinsdifferenz Deckung finden, errechnet sich immer ein Renditeobjekt. Es ist daher im Sinne der oben angeführten Rechtsprechung des VwGH unumgänglich, bei unentgeltlich erworbenen Liegenschaften sich bei der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten nicht alleine auf das Ergebnis des Ertragswertverfahrens zu stützen. In diesem Zusammenhang wird daher auf die Stellungnahme des Bausachverständigen [GutachterI] vom 11.07.2012 verwiesen (Anlage 2), der auf diesen Umstand unter Hinweis auf die erzielte Miete je m2 verweist, die rund 43% unter dem Marktwert liegt. Zur Markteinschätzung wird ergänzend zu den bereits vorgelegten Unterlagen neuerlich eine aktuelle und auf den Bewertungsstichtag bezogene Markteinschätzung der [ImmobilienmaklerGmbH] vom 02.07.2012 vorgelegt (Anlage 3), die den Wert des Objektes mit EUR 680.000,00 einschätzt. Die Richtigkeit dieser Markteinschätzung wird durch konkrete Angebote am Markt bestätigt: Diesbezüglich wird beispielhaft auf ein in [Liegenschaftsgemeinde] derzeit am Markt befindliches Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 185 m2 und einer Grundfläche von 699 m2 verwiesen (Anlage 6): Dieses wird mit EUR 450.000,00 angeboten. Abhängig vom Ansatz des Grundwertes, der mit EUR 100 je m2 geschätzt wird, errechnen sich die Anschaffungskosten je m2 für das Gebäude bei diesem Objekt mit rund EUR 2.050,00. Die Anschaffungskosten des Wohngebäudes des Objektes [Liegenschaftsbezeichnung] wurden 2002 mit EUR 1.667,00 je m2 geschätzt, was der Behörde mit Schreiben vom 09.11.2005 (Anlage 7) mitgeteilt wurde. Zum Nachweis der Schlüssigkeit dieser Schätzung wurde dem Schreiben eine Stellungnahme der [ImmobilienmaklerGmbH] vom 14.11.2005 angeschlossen (Anlage 8). Vergleicht man den aktuellen Marktwert von rund EUR 2.050,000 mit dem Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten im Jahr 2002 mit EUR 1.667,00, dann errechnet sich eine Wertsteigerung von rund 23 %. Dies ist im Hinblick auf die Lage des Objektes und der Nachfrageentwicklung in [Liegenschaftsgemeinde] ein schlüssiger Welt. Zu 3. und 4. Restnutzungsdauer: [...]" Mit diesem Schreiben legte der Berufungswerber insgesamt neun Anlagen - zum Teil bereits aktenkundige Schriftsätze und Beilagen - vor. Im Einzelnen betrafen die neu vorgelegten Beweismittel: Eine Sammlung von 17 Fotoaufnahmen von dem verfahrensgegenständlichen Wohngebäude samt Stallungen und Garage, allesamt Außenaufnahmen in Größe A4 (Anlage 1); Eine weitere, ergänzende gutachterliche Stellungnahme von Baumeister [GutachterI] vom 11. Juli 2012 (Anlage 2), in welcher, bei unverändertem Verkehrswert der gesamten Liegenschaft iHv 655.000 €, aufgrund einer geringfügigen Reduzierung der Schätzung des Bodenwertes, der Gebäudewert für Wohngebäude samt Stallungen und Garagen iHv ca 555.000 € für den Bewertungszeitraum 2002/2003 ermittelt wurde. Hierbei wurde die Wertermittlung auf Basis der Richtpreise pro m3 Raum ("Berechnung mittels umbautem Raum") unter Vornahme von Abschlägen ua für Alterswertminderung durchgeführt, wobei der Betrag "jedenfalls die untere Preisspanne [beschreibt], da im Bruttorauminhalt Terrassen, Balkone und ähnliches sowie Außenanlagen nicht enthalten sind". Zudem wurde folgendes erläuternd ausgeführt: "Bezüglich der Anfrage zum Ertragswert der Liegenschaft: In der Regel stellen Vergleichswert- Sachwert- und Ertragswertverfahren geeignete Mittel zur Ermittlung des Verkehrswertes oder gemeinen Wert einer Liegenschaft dar. Zulässig muß auch sein, aus diesen drei Verfahren Erkenntnisse zu gewinnen um endgültige Anhaltspunkte für die Bewertung zu erlangen, was im Allgemeinen mittels Gewichtung zum Ausdruck gebracht wird. Steht für eine zu bewertende Liegenschaft nicht unmittelbar ein Vergleichsobjekt hinsichtlich der maßgeblichen wertbeeinflussenden Faktoren wie zum Beispiel Lage, Größe, Nutzung oder Bauzustand zur Verfügung, können unter Einschätzung der Unterschiede jedenfalls Anhaltswerte abgeleitet werden, die für eine Verprobung der Ergebnisse aus der Anwendung des Sachwert- oder Ertragswertverfahrens herangezogen werden können. Bei der gegenständlichen Liegenschaft handelt es sich keinesfalls um ein Ertragsobjekt was aus den tatsachlichen Mieteinnahmen von 1090 € pro Monat (Aufgeteilt auf Wohngebäude 815,56 €, und Garagen und Lagerflächen 274,44 € prozentuell nach Gebäudesachwert), also 2,99 € / m2 Wohnfläche (815,56 € / 272 m2 = 2,99 €) und 0,84 € / m2 Lagerfläche (274,44 € / 328 m2 = 0,84 €) hervorgeht. Laut WKO Immobilienpreisspiegel 2003, [Liegenschaftsbezirk] , ist von Mieten pro m2 Wohnfläche ab 60 m2 für 2002 von 5,2 € auszugehen. Bei mittlerem Wohnwert, also liegt die erzielte Miete pro m2 um 42,5 % unter Durchschnitt (2,99 € / 5,2 € x 100), geht man von gutem Wohnwert aus liegt sie um 51,7 % unter Bezirksdurchschnitt. Zieht man die Lagerflächen zum Vergleich ergibt sich ein noch drastischeres Bild. ,Aus dem Schema für die Berechnung im Ertragswertverfahren' der Abgabenbehörde ist selbiger Schluß zu ziehen, nämlich das Ertragswertverfahren kann zur Ermittlung des Gebäudewertes der Liegenschaft, in dieser Form, nicht zielführend sein. Wenn ein Gebäudeertragswert, von € 127.056,67 (der zu Hinterfragen ist) also weniger als 1/4 des Gebäudesachwertes und des Gebäudeverkehrswertes der am freien Markt, (auch durch Einschätzung eines Markterfahrenen Immobilienmaklers und von zwei beeideten Bausachverständigen festgestellten Verkehrswerten) erzielbar ist, ergibt, kann das Ertragswertverfahren nicht als taugliches Mittel der Bewertung angesehen werden. Somit bleibt das Sachwertverfahren das sich im Gegenständlichen Fall mit den Expertisen von [GutachterII], [ImmobilienmaklerGmbH] und mir im Bereich zwischen € 647.900 und € 655.000 bzw. € 680.000 für den Verkehrswert zur Deckung bringt. Zieht man vom Verkehrswert den Bodenwert von ca. € 100.000 ab, ergibt dies einen Gebäudeverkehrswert von € 547.000 bis € 580.000, der für eine anrechenbare Nutzfläche von 664 m2 jedenfalls realistisch ist." Eine weitere Stellungnahme von [ImmobilienmaklerGmbH] vom 2. Juli 2012 (Anlage 3), worin folgendes bestätigt wurde: "[...] auf Anfrage teile ich mit, dass die o. Liegenschaft mit 273 m2 Wohnfläche samt Nebengebäuden und Garagen im Ausmaß von 328 m2 Nutzfläche und mit dem Grundstücksausmaß von 1408 m2 auf Grund der gegebenen Marktlage jedenfalls um einen Verkaufspreis von € 680.000,- abgesetzt werden kann. Unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse im Jahre 2003 sind die Bewertungsansätze von [GutachterII] und Baumeister [GutachterI] realistisch." Die in der Stellungnahme des Berufungswerbers erwähnte Anzeige (Ausdruck eines Online-Inserats der Raiffeisen Realitäten vom [Inseratdatum]) betreffend ein "hochwertiges Einfamilienhaus" (Baujahr 1997) in [Liegenschaftsgemeinde] des Berufungswerbers mit einem ausgeschriebenen Kaufpreis lt Detailinformationen iHv 2.432,43 € / m2 bei 185 m2 Wohnfläche und 699 m2 Grundfläche (Anlage 7). Diese Stellungnahme des Berufungswerbers wurde zur Äußerung der Amtspartei übermittelt, für die der Prüfer des vorliegenden Falles mit Schreiben vom 11. Jänner 2013 folgendes ausführte: "Zu Pkt. 1., Seite 2, Absatz 1 Zum jetzt angeführten Aktenvermerk kann ich nur auf meine bisher getätigten Stellungnahmen verweisen. Mir ist aber erinnerlich, dass, insoweit die steuerliche Vertretung iZd Schlussbesprechung Vorbringen und Anträge gemacht hat, diese im Schlussbesprechungsprotokoll bzw in der Niederschrift festhalten ließ. Sofern diesbezügliche Vorbringen bzw Anträge gemacht wurden, müssten diese auch aus der Niederschrift bzw dem Besprechungsprotokoll hervorgehen. Zu Pkt, 1., Seite 2, Absatz 2 Es wird auf meine Stellungnahme zu den Ausführungen des Vorlageantrages (siehe Beilage), Seite 2, Absatz 3 verwiesen. Darüber hinaus ist anzuführen, dass der steuerlichen Vertretung die Ansätze der Behörde bereits geraume Zeit vor der Schlussbesprechung (SB wurde auch mehrmals verschoben) bekannt waren und entsprechende Nachweise erbringen hätte können (auch im Rechtsmittelverfahren), was vermutlich bis heute nicht geschehen ist. Zu Pkt. 1., Seite 2, Absatz 3 Die Anschuldigung, der angeblichen ablehnenden Haltung der Behörde, sich mit Vorbringen gegen ihre Rechtsansicht auseinander setzen zu wollen, wird entschieden zurück gewiesen. Dies geht auch aus der Tatsache hervor, dass der, iZd SB angebotene Nachweis einer weiteren Überprüfung zugeführt wurde. Entgegen der Behauptung der Partei wurde von der Behörde die Anzeige einer ernsthaften Überprüfung zugeführt und das Ergebnis (wie es auch im Bp-Bericht zu Tz 1 angeführt wurde) der Partei mitgeteilt und sie dazu aufgefordert umgehend bekannt zu geben, ob sie eine weitere Besprechung wünsche. Es wird auf meine Stellungnahme zu den Ausführungen des Vorlageantrages (siehe Beilage), Seite 2, Absatz 2 verwiesen. Zu Pkt. 1., Seite 2. Absatz 4 Das ernsthafte, sachliche Interesse in diesem Verfahren fehlte wohl der Partei und zwar aus folgenden Gründen: Die Ansätze der Behörde waren lange vor Abhaltung der SB (wurde auch auf Wunsch der Partei verschoben) bekannt und man hätte genügend Zeit gehabt, Nachweise vorzulegen. Der Agpfl bzw sein steuerlicher Vertreter haben es nicht der Mühe wert gefunden, eine kurze Rückmeldung (telefonisch oder per Email), ob eine weitere Besprechung (um klarzustellen: es ging eindeutig um eine Rückmeldung ob eine weitere Besprechung stattfinden sollte und nicht um eine Rückäußerung zur mitgeteilten Entscheidung wie der BW in seiner Stellungnahme anführt) erfolgen sollte, zu tätigen. Zu Pkt. 1., Seite 2, letzter Absatz und Seite 3 erster u[nd] zweiter Absatz In der SB wurden alle Prüfungsergebnisse durchbesprochen und es blieb aufgrund des iZd SB vorgelegten Immobilieninserates, in der eine Liegenschaft in [Liegenschaftsgemeinde] (Nachbargrundstück) angeboten wurde, zu diesem Punkt offen und wurde die Niederschrift aus diesem Grunde nicht unterfertigt. Wie schon oben angeführt, teilte die Behörde dem Agpfl das Ergebnis zum vorgelegten Inserat mit und gab auch die Möglichkeit, durch die Abhaltung einer weiteren Besprechung auch diesen Punkt einem Abschluss zuzuführen. Es wird auf meine Stellungnahme zu den Ausführungen des Vorlageantrages (siehe Beilage), Seite 2, Absatz 2 und 3 verwiesen. Im Absatz 2 (erster Satz) der Seite 3 führt der BW an, dass sich die, für die Entscheidung relevante Immobilienmarktsituation aus dem vorgelegten Inserat ableiten lasse. Man muss nach Ansicht der Behörde kein Immobilienfachmann sein, um zu erkennen, dass ein einziges Inserat, indem eine Liegenschaft angeboten wurde, nicht die Immobilienmarktsituation repräsentieren kann. Zu Pkt. 1., Seite 3, Absatz 4 Die in diesem Absatz angeführten Anschuldigungen des BW sind aus der Luft gegriffen und deshalb auch nicht konkret, sondern nur allgemein formuliert und stellen nach Ansicht der Behörde lediglich den Versuch dar, den Abschluss des Verfahrens, aufgrund der schlüssigen und nachvollziehbaren Ermittlung/Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten durch die Behörde, als nicht mit dem Verfahrensrecht im Einklang stehend, abzulehnen. Zu Pkt. 2., Seite 4 § 6 Z 9 EStG definiert die fiktiven Anschaffungskosten als jenen Betrag, den der Empfänger des Wirtschaftsgutes ,im Zeitpunkt des Empfanges hätte aufwenden müssen'. Als fiktive Anschaffungskosten wird der Betrag anzusetzen sein, den ein entgeltlicher Erwerber unter der Voraussetzung, dass er die Liegenschaft zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nutzen will, bezahlen würde. Es wird auf meine Stellungnahme zu den Ausführungen des Vorlageantrages (siehe Beilage), Seite 3, letzter Absatz verwiesen. Auf Seite 5 der Stellungnahme führt der BW an, dass das Vorbringen des Wertes eines Vergleichsobjektes iRd Schlussbesprechung entscheidungsrelevant war. Die Gründe wurden dem Agpfl vor Erstellung d[er] Bescheide mitgeteilt bzw wie schon oben angeführt, ihm angeboten noch einmal diesen Punkt in einer Besprechung zu erörtern. Mitgeteilt wurde dabei folgendes Ergebnis: Die im Zuge der Schlussbesprechung vorgelegte Immobilienanzeige [AnzeigedetailsI] stellt nach Ansicht der Behörde kein geeignetes Vergleichsobjekt dar bzw bildet It. VwGH die Heranziehung eines Vergleichsobjektes/Veräußerungsgeschäjtes kein taugliches Mittel für die Ermittlung eines Marktpreises. Zudem steht nicht einwandfrei fest ob es sich um das Nachbargrundstück von [Liegenschaftsbezeichnung] handelt. Es handelt sich um einen Angebotspreis, Außerdem konnte festgestellt werden, dass dieses Objekt eine Nutzfläche (inkl Kellerflächen) von insgesamt über 300 m2 aufweist. Die Bauweise u[nd] Struktur der Liegenschaft mit der GrdstNr [AnzeigedetailsII] (erbaut 1973) haben ua wesentlichen Einfluss auf den erzielbaren Kaufpreis - ist auf keinen Fall mit der Liegenschaft [Liegenschaftsbezeichnung] (erbaut 1760, dicke Steinmauern, Holzbalkendecken, zT kleine niedrige Räumlichkeiten) zu vergleichen. Die Erhebungen iZm dem vorgelegten Immobilienanbot führten ua auch zu dem Ergebnis, dass wenn man das angebotene Objekt (Inserat über ein Verkaufsanbot [AnzeigedetailsIII] ), als Vergleichsobjekt heranziehen würde, sich der, von der Behörde ermittelte Gebäudeertragswert It nachfolgend angeführter Berechnung bestätigte. [Ermittlung eines hochgerechneten Gebäudewertes des Objektes A iHv 130.424,26 und Gegenüberstellung dieses Wertes zu dem Ertragswert lt. Berechnung im BP-Bericht iHv 127.056,87 €] Mittlerweile konnte festgestellt werden, dass das seinerzeit vorgelegte Anbot über ein Vergleichsobjekt (Nachbargrundstück, Liegenschaft mit der GrdstNr [AnzeigedetailsII]) am 11.4.2007 zum Verkauf geführt hat. Der Verkaufspreis It Kaufvertrag (siehe Beilage) wurde mit EUR 170.000,- vereinbart. Die nachfolgend angeführte Berechnung mit dem tatsächlichen Verkaufspreis bestätigt vielmehr, dass mit Immobilien in dieser Lage, der Größe bzw diesem Segment die seitens der Behörde ermittelten fiktiven Anschaffungskosten (Ertragswertmethode) der Realität und auf jeden Fall der Immobilienmarktsituation entsprachen. [Ermittlung eines hochgerechneten Gebäudewertes des Objektes A iHv 73.120,10 € und Gegenüberstellung dieses Wertes zu dem Ertragswert lt. Berechnung im BP-Bericht iHv 127.056,87 €] Wie der VwGH im Erkenntnis vom 20. Juli 1999, 98/13/0109 ausführt, ist für die Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten, das Ertragswertverfahren ein taugliches Instrument. Es sei plausibel, dass für einen möglichen Liegenschaftskäufer der von ihm zu erzielende Überschuss maßgebend und preisbestimmend ist, auf welchen dann ein Vervielfacher angewandt werde. Auch in der Literatur wird die Ansicht vertreten, dass sich der Marktpreis von Mietobjekten - um eine solches handelt es sich im gegenständlichen Fall - am Ertragswert orientiert, weshalb auch die fiktiven Anschaffungskosten vom Ertragswert abgeleitet werden können (Doralt, EStG Tz 109 zu § 6). Darüber hinaus stellte die Behörde oa Plausibilitätsberechnungen vom angebotenen Vergleichsobjekt an und kam zum Ergebnis, dass die ermittelten fiktiven Anschaffungskosten aufgrund der Ertragswertermittlung den tatsächlichen Verhältnissen am Immobilienmarkt in dieser Gegend entsprachen. Bei den im Absatz 5 zur Seite 5 angeführten Anlagen wird für diese Gegend von unrealistischen, nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Werten ausgegangen. Dass für die bewertungsgegenständliche Liegenschaft der optimale Ertrag erzielt wurde, kann den Angaben des steuerlichen Vertreters entnommen werden. Der Immopreisspiegel für den [Liegenschaftsbezirk] stellt lediglich einen Durchschnittspreis von Transaktionen dar, wobei davon ausgegangen werden kann, dass dem Raum [Liegenschaftsgemeinde] mangels entsprechender Verkäufe nur eine untergeordnete Rolle (aufgrund der Siedlungsstruktur/weniger Wohnungen, mehr Einfamilienhäuser) für die Durchschnittswertermittlung im [Liegenschaftsbezirk] zukommt. Im GA von [GutachterII] wurden die Wertansätze für die Mieten mit einem Wert über alle Geschoß- bzw Nutzflächen angesetzt und entsprechen in dieser Gegend keinen nachhaltig erzielbaren Mieten und gehen daher eindeutig an der Realität vorbei. Zu Pkl. 2., Seite 6. Absatz 1 Es ist unrichtig, wenn behauptet wird, dass aufgrund der Methodik des Ertragswertverfahrens sich immer ein Gebäudewert ergibt, aus dem sich eine Abschreibung errechnet. Es kann durchaus vorkommen, dass von der Miete aufgrund des hohen Bodenwertes kein positiver Anteil für den Gebäudewert übrig bleibt. Liegenschaftsteile Am Ertrag einer Liegenschaft sind sowohl der Grund u Boden (als immerwährend = ewig nutzbarer Liegenschaftsbestandteil), als auch die Baulichkeit (als durch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer zeitlich beschränkt nutzbarer Liegenschaftsbestandteil) beteiligt. Daher ist der Reinertrag der Gesamtliegenschaft in einen Bodenertragsanteil (Verzinsungsbetrag des Grund u Bodens) und in einen Gebäudeertragsanteil (Verzinsungsbetrag der Baulichkeit) aufzuspalten. Anteil des Grund u Bodens Der Anteil des Grund u Bodens (Bodenwertanteil, Verzinsungsbetrag des Grund u Bodens) ist somit der Wert einer ewigen Rente: Bodenwert x p/100 Anteil der Baulichkeit(en) Der Anteil der Baulichkeit (Gebäudeertragsanteil) stellt den Jahreswert einer durch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes begrenzten Zeitrente dar. Der auch die Abschreibung beinhaltende Vervielfältiger "V" zur Berechnung des Rentenbarwertes beträgt: qn - 1/ qn x (q-1) Zum im Absatz 2 zur Seite 6 angeführten Hinweis, dass die tatsächliche Miete 43 % unter der Marktwertmiete (lt Immopreisspiegel für den [Liegenschaftsbezirk] ) liege, wird auf die oa Ausführungen (Seite 4) verwiesen. Die Behörde hat die tatsächlichen, nachhaltig erzielbaren Mieten für die Ertragswertermittlung herangezogen und der so ermittelte Gebäudeertragswert wurde auch aufgrund einer Gegenüberstellung mit dem angebotenen Vergleichsobjekt (Nachbargrundstück) auf seine Plausibilität überprüft und bestätigt (siehe oa Berechnung). Zu Pkt. 2., Seite 6, Absatz 3 Zur jetzt iZd Stellungnahme durch den BW vorgelegte Immobilienanzeige der Raiffeisen Realitäten, mit Stand [Inseratdatum], gab die Raiffeisen Realitäten aufgrund einer Anfrage der Behörde (Auskunft gem. § 143 BAO) aus datenschutzrechtlichen Gründen keinen Bezug (Eigentümer, Adresse oder Grundbuchsdaten) zur Anzeige bekannt (siehe Beilagen/Anfrage und Antwort). Es konnte daher die Lage des Grundstücks nicht näher bestimmt werden. Eine solche wäre für eine Beurteilung der Liegenschaft unumgänglich. Alleine die Grundstückspreise differieren je nach Lage beträchtlich. In 2005 lagen die Preise für Grund u Boden in [Liegenschaftsgemeinde] zwischen € 100,- und € 150,- pro Quadratmeter. Abgesehen, dass das It Anzeige beschriebene Objekt (sonnige Lage mit freiem Ausblick im Zentrum, wirklich hochwertige Ausstattung und Einrichtung, mit Vollunterkellerung auch der Garage) erst 1997 neu errichtet wurde und den Anforderungen an den heutigen Standard auf jeden Fall gerecht wird, und auch die Flächenangaben (reine Wohnfläche) nicht korrekt festgestellt werden können, handelt es sich auch hier wieder nur um einen Angebotspreis, der vermutlich nicht dem tatsächlich erzielbaren Marktpreis entspricht (wie oben zur Liegenschaft mit der GrdstNr [AnzeigedetailsII] festgestellt). Unter diesem Gesichtspunkt kann die vorgelegte Immobilienanzeige ,Hochwertiges Einfamilienhaus in [Liegenschaftsgemeinde] ' bzw die/r angestellte Berechnung/Vergleich keinesfalls auf das bewertungsgegenständliche Objekt angewendet werden. Zusammenfassend wird noch einmal festgehalten, dass die angewandte Ertragswertberechnung (es handelt sich um ein Ertragsobjekt / private Überlegungen sind auf jeden Fall unbeachtlich) sehr wohl der Marksituation in [Liegenschaftsgemeinde] entspricht. Oa Ermittlungen (Plausibilität) iZm den angebotenen Vergleichsobjekt Liegenschaft mit der GrdstNr [AnzeigedetailsII] (Nachbargrundstück) bestätigen den von der Behörde ermittelten Ertragswert und sind oa Berechnungen nachvollziehbar zu entnehmen. Von Seiten der Behörde nicht in den Berechnungen ausgewiesen wurden die Anschaffungsnebenkosten, die in diesem Fall (Schenkung unter Angehörigen) mit max. 2 % GrESt der fiktiven Anschaffungskosten und eventuell tatsächlich belegter Ausgaben iZm der Übertragung angesetzt werden können, aber bei der von Behörde vorgenommenen AfA-Berechnung mit der Differenz zwischen € 131.900,- (fiktive AK Gebäude) und dem Gebäudeertragswert iHv € 127.056,67, also mit € 4.843,33 auch Berücksichtigung fanden. Zu Pkt. 3. u 4., Seite 8 u 9 Aufgrund des vor 1915 errichteten Gebäudes, kam ohnedies ein AfA-Satz von 2 % zum Ansatz. Wie man auf das Jahr der Generalsanierung 1992 kommt ist für die Behörde ebenfalls nicht nachvollziehbar und zwar aufgrund der von der Behörde durchgeführten Ermittlung zur Generalsanierung und den in der Stellungnahme (siehe Seite 5) angeführten Ergebnis: Die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen sind in Beantwortung eines Vorhaltes (siehe Arbeitsbogen) vom Agpfl angeführt worden, wobei er auch hinzufügt, dass er den Zeitpunkt der durchgeführten Arbeiten nicht mehr feststellen kann. Die angeführten Sanierungsmaßnahmen tragen zwar zur Instandhaltung bei, haben aber keine massive Änderung des Altbaues/Hauptgebäudes (Umbau von tragenden Mauern u[nd] Decken, neuer Dachstuhl etc) herbeigeführt, der eine getrennte Berechnung der Alterswertminderung (Altbau/Umbau) rechtfertigen würde (siehe auch Kranewitter zu Alterswertminderung von Ein-, Um- u Aufbauten)." Dieser Stellungnahme des Prüfers beigelegt wurden - neben zum Teil bereits aktenkundigen Schriftsätzen und Beilagen - folgende neue Beweismittel: Ein Grundbuchsauszug der Liegenschaft mit der GrdstNr [AnzeigedetailsII] , deren Inserat im Zuge der Schlussbesprechung seitens des Berufungswerbers vorgelegt wurde; Den diese Liegenschaft betreffenden Kaufvertrag vom 11. April 2007, welcher unter Punkt 2 den Kaufpreis iHv 170.000 € angibt Ein email vom 8. Jänner 2013, in welchem der Prüfer sich unter Berufung auf § 143 BAO an eine konkrete Person des Raiffeisenverbandes des entsprechenden Bundeslandes wandte, mit dem Ersuchen um Bekanntgabe des Eigentümers, der Liegenschaftsadresse oder der Einlagenzahl des vom Berufungswerber in seiner letzten Stellungnahme vorgelegten Immobilieninserats. Ein Antwortmail vom 14. Jänner 2013 von der Bereichsleitung Privat- und Geschäftskunden des Raiffeisenverbandes des entsprechenden Bundeslandes, in welchem folgendes mitgeteilt wurde: "Nach Prüfung teilen wir mit, dass aufgrund der gegebenen datenschutzrechtlichen Situation hinsichtlich des angefragten Vermittlungsauftrages eine Herausgabe der gewünschten Information nach aktuellem Stand unmöglich ist". Mit Ladung vom 12. März 2013 wurden die beiden Verfahrensparteien zu einem Erörterungstermin am 8. April 2013 eingeladen, wobei dem Berufungswerber unter einem die Stellungnahme des Prüfers vom 11. Jänner 2013 beigelegt wurde und die Amtspartei um Anwesenheit (auch) des Prüfers als Auskunftsperson ersucht wurde. Im Zuge der Vorbereitung des Erörterungstermins wurde der Berufungswerber um Vorlage einer aktualisierten Prognoserechnung des strittigen Vermietungsobjekts [Liegenschaftsbezeichnung] gebeten und um Auskunft darüber ersucht, ob und unter welchen Bedingungen der aktenkundige Pachtvertrag vom 1. Oktober 2002 noch aufrecht ist, zumal dieser eine Befristung von fünf Jahren vorsah. Mit Schreiben vom 2. April 2013 übermittelte der Berufungswerber insgesamt 14 Anlagen und nahm hierzu ergänzend wie folgt Stellung: "Prognoserechnung Die Abweichung der tatsächlichen Ergebnisse in den einzelnen Jahren im Vergleich zu den Ergebnissen der vorgelegten Prognoserechnung betreffen im wesentlichen den Posten "Instandhaltungsaufwand". Der Sachverhalt dazu stellt sich wie folgt dar: Aufgrund des Bauzustandes des Objektes waren bisher zur Nutzbarhaltung des Objektes keine wesentlichen Instandhaltungsaufwendungen erforderlich. Dies ist auch aus den der Behörde bekannten Bildern über den Zustand des Objekts bekannt. Die Bilder zum Bewertungszeitpunkt über das Objekt sind in der Anlage 4 zu diesem Schreiben ergänzend angeschlossen. Auf Grund der Familiengründung von Herrn [Berufungswerber] und der Sanierung eines ursprünglich in Mitbesitzgemeinschaft mit seinen Schwestern gehaltenen Objektes zur Privatnutzung für seine Familie hat Herr [Berufungswerber] erforderliche Instandsetzungsarbeiten am Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] soweit wie möglich bisher zurückgestellt. Auf Grund Ihrer Anfrage hat Herr [Berufungswerber] den kurz- und mittelfristig anstehenden Instandhaltungsaufwand erhoben und schätzt diesen insgesamt auf brutto rund EUR 133.000,00 (siehe dazu Anlage 5). Diesem Schreiben sind zum Nachweis der anstehenden Instandhaltungsaufwendungen folgende Bilder dazu in der Anlage angeschlossen: Anlage 6: [Sechs] Bilder über den Zustand von Fenstern Anlage 7: [Vier] Bilder über den Zustand des Mauerwerks zum Nachweis der erforderlichen Baumeisterarbeiten Anlage 8: [17] Bilder über den Zustand der Dächer zum Nachweis der erforderlichen Dachdecker- und Spenglerarbeiten Anlage 9: [Neun] Bilder über den Zustand der Fassade zum Nachweis der erforderlichen Malerarbeiten Anlage 10: [Zwei] Bilder über den Zustand des Garagendaches zum Nachweis der erforderlichen Schwarzdeckerarbeiten Anlage 11: [Drei] Bilder über den Zustand der Einzäunung zum Nachweis der erforderlichen Zimmereiarbeiten zur Einfriedung der Liegenschaft Anlage 12: [Drei] Bilder über den Zustand der Dächer als Nachweis der erforderlichen Zimmereiarbeiten Berücksichtigt man diese Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen entsprechend als Erhaltungsaufwendungen in einer fortgeschriebenen Prognoserechnung dann ist auch beispielsweise dann unverändert von einer Liebhabereitätigkeit auszugehen, wenn nicht die von Herrn [Berufungswerber] beantragten fiktiven Anschaffungskosten für die Gebäude des Objektes [Liegenschaftsbezeichnung] in Höhe von EUR 581.000,00 sondern beispielsweise der Mittelwert zwischen diesem und den von der Behörde gemäß Betriebsprüfungsbericht vom 14.12.2006 festgesetzten Wert von EUR 146.000,00 mit EUR 363.500,00 angesetzt wird. Zur Berechnung des Mittelwertes der fiktiven Anschaffungskosten und der insoweit überarbeiteten Prognoserechnung verweisen wir auf die Anlage 13 und zu den erwähnten regelmäßigen Hinweisen in den Steuererklärungen der Vorjahre auf die Anlage 14 zum Beispiel für das Jahr 2011. In der überarbeiteten Prognoserechnung gemäß Anlage 13 wurden die Einnahmen sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen auf Nettobeträge umgerechnet und der erwartete Erhaltungsaufwand gemäß Anlage 5 daher mit netto rund EUR 110.800,00 verteilt auf 5 Jahre beginnend ab 2014 berücksichtigt. Hinsichtlich der übrigen Aufwendungen (Versicherung, Buchhaltung, Büromaterial, sonstiger Betriebsaufwand) wurden die Planwerte unverändert belassen. Die Abweichungen der aktualisierten Prognoserechnung (Anlage 2) zur ursprünglichen Prognoserechnung (Anlage 1) in den übrigen Posten hat folgenden Hintergrund: Im Hinblick auf die Beurteilung der Vermietungstätigkeit das Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] betreffend als eine einkommensteuerlich unbeachtliche Liebhabereitätigkeit wurden Kleinbetragsrechnungen im Detail nicht in Evidenz genommen. Im Zuge einer Gesamtbeurteilung wären daher die Ist-Werte in den übrigen Posten im Schätzungswege noch entsprechend anzupassen. Auf Grund der Anfrage wurde jedoch der konkreten Kostentragung des Versicherungsaufwandes nachgegangen und soweit belegmäßig nachweisbar insoweit die aktualisierte Prognoserechnung (Anlage 2) abweichend von den Überschussrechnungen gemäß Anlage zu den Einkommensteuererklärungen ergänzt. Zusammenfassend kann daher festgehalten werden: Im Hinblick auf den anstehenden Sanierungsbedarf ist auch bei einer deutlichen Reduktion der beantragten fiktiven Anschaffungskosten um beispielsweise rund 40 % unverändert von einer Liebhabereitätigkeit auszugehen. Dass die Behörde selbst von einem derartigen Sanierungsbedarf ausgeht, ist den Ausführungen auf Seite 7 letzter Absatz der Stellungnahme vom 11.1.2013 zur Stellungnahme der Berufungswerberin vom 20.7.2012 zu entnehmen. Die Überlegungen der Behörde sind in diesem Punkt auch systematisch logisch und nachvollziehbar: Denn ein Objekt mit alter Bausubstanz und einem hohen Sanierungsbedarf wird am Markt niedriger bewertet. Auf Grund des bestehenden Sanierungsbedarfs wären in der aktualisierten Prognoserechnung ergänzend noch längere Mietausfallszeiten und damit im Zusammenhang stehend ein nicht ausschließbarer Mieterwechsel noch zu berücksichtigen. Allerdings wird man bei einem Auszug des derzeitigen Mieters mit den geschätzten Erhaltungsaufwendungen für eine Wiedervermietbarmachung mit großer Wahrscheinlichkeit nicht das Auslangen finden. Diese Sachverhaltsumstände beeinflussen das voraussichtliche Gesamtergebnis gemäß Anlage 2 kumulierend negativ und erhöhen damit den Überschuss der Werbungskosten. Werden in einem Fall der Neuvermietung nur die unbedingt notwendigsten Sanierungen vorgenommen, wird man mit einer niedrigeren Miete rechnen müssen. Gesamthaft betrachtet wird sich daher das Gesamtergebnis der aktualisierten Prognoserechnung bei einer derartigen Sachverhaltsannahme in vergleichbarer Art negativ darstellen. Pachtvertrag In der Anlage finden Sie den Pachtvertrag mit Herrn [Pächter], abgeschlossen am 1.10.2002. Das Objekt wird unverändert zu den gleichen Konditionen von Herrn [Pächter] gepachtet. Eine Indexanpassung wird von Herrn [Berufungswerber] nicht gefordert, da Herr [Berufungswerber] ansonsten mit einem Auszug des Pächters und einer Leerstehung des Objekts rechnet. Dies auch auf Grund des bereits bestehenden Mietzinsrückstandes. Die in der Stellungnahme vom 20.7.2012 angeführten privaten Gründe der Vermietung des Objektes betreffen das Bestreben von Herrn [Berufungswerber] , das Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] nicht leer stehen lassen zu müssen und damit dem Verfall preis zu geben. Zweck der Vermietung ist es, zumindest einen Teil des zeitlich bedingten Substanzverlustes und der Erhaltungskosten des Objektes decken und das Objekt so auch grundsätzlich nutzbar halten zu können." Neben den in der Stellungnahme selbst beschriebenen Anlagen 6 bis 12 fanden sich noch folgende weiteren Anlagen zu dieser Stellungnahme: Anlage 1: Prognoserechnung über den absehbaren Zeitraum von 20 Jahren (2002 bis 2021) zum Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] wie diese im Zuge der Anfragebeantwortung vom 12.10.2004 dem Finanzamt übermittelt worden ist. Anlage 2: Prognoserechnung über den absehbaren Zeitraum von 20 Jahren (2002 bis 2021) für Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] aktualisiert gemäß den Anlagen zu den betreffenden Einkommensteuererklärungen einschließlich 2011 Anlage 3: Pachtvertrag vom 1.10.2002 über das Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] zwischen Herrn [Berufungswerber] als Vermieter einerseits und Herrn [Pächter] als Mieter andererseits Anlage 4: 23 Bilder des Objektes [Liegenschaftsbezeichnung] zum Bewertungszeitpunkt Anlage 5: Kostenschätzung Instandhaltungsarbeiten für das Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] mit einer Gesamtsumme iHv 133.062,72 € (brutto) und folgenden (jeweils unter detaillierter Angabe von Einzelposten berechneten) Zwischensummen (in Nettobeträgen): Baumeisterarbeiten iHv 2.000 €, Malerarbeiten iHv 7.525 €, Kosten für Fensterbauer iHv 22.200 €, Schwarzdeckerarbeiten iHv 2.000 €, Tischler-/Zimmererarbeiten iHv 4.480 €, Zimmererarbeiten iHv 16.000 €, Spengler-, Dachdeckerarbeiten iHv 26.000 € und Kosten für Heizungsbauer iHv 18.800 € zuzüglich einer 5 %igen Kalkulationsreserve und 5 % für Kosten der Baukoordination, jeweils iHv 5.940,30 € Anlage 13: aktualisierte Prognoserechnung über den absehbaren Zeitraum von 20 Jahren (2002 bis 2021), adaptiert um die Erhaltungsaufwendungen und Ansatz des erwähnten Mittelwertes der fiktiven Anschaffungskosten, welche nach Ablauf des absehbaren Zeitraumes einen Gesamtverlust iHv 65.951,10 € auswies Anlage 14: Beispielhafte Erläuterung des Vermietungsobjektes [Liegenschaftsbezeichnung] anhand der Beilage zu den Steuererklärungen des Jahres 2011 wie folgt: "Das Objekt ,[Liegenschaftsbezeichnung] ' wurde von Herrn [Berufungswerber] unentgeltlich erworben. Gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. b EStG wurde daher der Antrag gestellt, die fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage anzuerkennen. Die fiktiven Anschaffungskosten wurden im Zuge der Außenprüfung nicht in der beantragten und nachgewiesenen Höhe anerkannt. Eine Schlussbesprechung war am 16.11.2006 angesetzt und wurde aufgrund weiterer dargelegter Nachweise zum Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten ohne Niederschrift beendet. In den endgültigen Bescheiden bzw. den Berufungsvorentscheidungen vom 21.12.2006 hat die Behörde das Parteiengehör verletzt. Vor Ausstellung der Bescheide bzw. Berufungsvorentscheidungen wurde Herr [Berufungswerber] telefonisch informiert, dass die vorgelegten Nachweise für die Entscheidung der Behörde nicht beachtlich seien und die Behörde daher an ihren Berechnungen und Beurteilungen festhalten wird, wie sie in der Besprechung am 16.11.2006 vorgetragen wurden. Eine Gelegenheit zur Entgegnung wurde nicht gewährt. Deshalb wurde gegen die Bescheide vom 21.12.2006 ein Rechtsmittel erhoben. Das Rechtsmittelverfahren wurde bislang noch nicht abgeschlossen. In der Jahreserklärung für das Jahr 2011 wurden daher die fiktiven Anschaffungskosten wie bisher angesetzt. Da das Gebäude vor 1915 errichtet wurde, wird der Absetzung für Abnutzung in Übereinstimmung mit den EStR 2000, Rz 6444 ein AfA-Satz von 2 % zugrunde gelegt. Höhere Mietzinse sind aufgrund der Marktsituation in [Liegenschaftsgemeinde] nicht zu erzielen. Daher ist in absehbarer Zeit unter Berücksichtigung des erforderlichen Erhaltungsaufwandes nicht mit der Erzielung eines Einnahmenüberschusses zu rechnen. Das Vermietungsobjekt ,[Liegenschaftsbezeichnung] ' unterliegt somit der Liebhabereivermutung und ist damit nicht Teil des steuerpflichtigen Einkommens." Im Zuge des am 8. April 2013 durchgeführten Erörterungstermins wurde dem Vertreter des Finanzamts eine Kopie der Stellungnahme des Berufungswerbers vom 2. April 2013 samt Anlagen übergeben und der weitere Verlauf wie folgt niederschriftlich festgehalten: "Zu Beginn hält der Referent fest, dass allfällige Verfahrensfehler (lt. Berufungsvorbringen: Verletzung des Parteiengehörs) der I. Instanz im Berufungsverfahren durch die 2. Instanz sanierbar sind. Dies ist im folgenden Fall geschehen. Nach einer einführenden Darstellung der vorläufigen Sach- und Rechtslage erläutert der steuerliche Vertreter des BW das Anbringen vom 2. April 2013. Zu der vorgelegten Kostenschätzung ,Instandhaltungsarbeiten' bringt der Vertreter des FA vor, dass diese bis dato noch nicht tatsächlich angefallen sind und eben nur allenfalls in Zukunft relevant werden können. Auf Befragen des FA-Vertreters woraus die Kostenschätzung resultiert gibt der BW bezüglich der Malerarbeiten an, dass diese von einem in [Liegenschaftsgemeinde] ansässigen Malermeister stammen. Der BW erläutert dem FA welche konkreten Fotos zu welcher konkreten Position der Kostenschätzung zugehörig sind. Das FA wird ersucht bis Ende April eine Stellungnahme zur Plausibilität der Kostenschätzung und Instandhaltungsarbeiten dem Referenten zu übermitteln. Der steuerliche Vertreter des BW merkt an, dass die vorgenommene Ertragswertmethode des Finanzamtes anhand der tatsächlich erzielten Mieten ohne Berücksichtigung anderer beeinflussender Werte zu keinem korrekten Ergebnis der fiktiven AK führt. Zu dem nach der Schlussbesprechung vorgelegten Vergleichsobjekt, welches im Jahr 2007 veräußert wurde, legt der BW eine adaptierte Darstellung vor, welche die Fläche des Kellers und das Alter des Gebäudes anders berücksichtigt wie das Finanzamt. Vertreter des FA verweist diesbezüglich auf seine Stellungnahme vom 11. Jänner 2013" Mit Schreiben vom 12. April 2013 nahm der Prüfer zu den Äußerungen im Erörterungstermin wie folgt Stellung: "[I]m Zuge des Erörterungsgespräches wurde das Anbringen des steuerlichen Vertreters ECA Treuhand Partner vom 2. April 2013 zuzügl der angeführten Anlagen den Vertretern des FA erstmals präsentiert bzw vorgelegt. Es konnte daher iZd Erörterungsgespräches nicht näher auf das Anbringen eingegangen werden. Unter anderem legte der BW eine "Kostenschätzung Instandhaltungsarbeiten Obj. [Liegenschaftsbezeichnung] " vor. Weitere Anlagen (Fotoausdrucke) wurden als Nachweise präsentiert. Es erfolgte noch eine Zuordnung der Ausdrucke/blätter zu den Kostenschätzungspositionen durch den BW. Nähere Ermittlungsunterlagen zu den Kostenschätzungen wurden jedoch nicht vorgelegt. Die FA-Vertreter wurden vom [Referenten] noch ersucht, eine Stellungnahme zur Plausibilität der Kostenschätzung und Instandhaltungsarbeiten zu übermitteln. Aufgrund der iZd Erörterungsgespräches den Vertretern des Finanzamtes vorgelegten Unterlagen wird folgende Stellungnahme abgegeben: In dem Anbringen des steuerlichen Vertreters wurden die angeforderten (vermutlich vom UFS) Prognoserechnungen ursprünglich und aktualisiert vorgelegt. Die in den Prognoserechnungen angeführten Beträge entsprechen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten bzw enthalten Beträge (AfA iZm fiktiven AK Gebäude/entsprechen nach Ansicht des FA nicht den dortigen Marktverhältnissen), die aktuell Gegenstand eines offenen Rechtsmittels (UFS) sind. Gemäß Pkt. III. des Pachtvertrages sind die Kosten für Feuer- Haftpflicht- und Wasserrohrbruchversicherung (laut Auskunft des Pächters, Herrn [Pächter] , wurden die Versicherungen zwar auf den Namen des Verpächter abgeschlossen, aber die Kosten wurden Herrn [Pächter] verrechnet und hat diese auch bezahlt und getragen) und der Haushaltsversicherung (laut Auskunft des Pächters, Herrn [Pächter], auf seinen Namen abgeschlossen) vom Pächter zu tragen. Wieso der BW die Aufwendungen der Versicherung in der Prognoserechnung ansetzt, kann daher nicht nachvollzogen werden. Bei der seitens des BW jetzt aktualisierten Prognoserechnung machte man ua ab 2014 Instandhaltungsaufwendungen (5 Jahre jeweils €22.000,-) basierend auf eine Kostenschätzung, die iZd Erörterungsgespräches vorgelegt wurde, geltend. Ebenfalls vorgelegt wurden Bilder, die den Instandhaltungsbedarf nachweisen sollen. Die Bilder wurden den in der Kostenschätzung angeführten Positionen zugeordnet. Es wird festgehalten, dass die Kostenschätzung weder dem Grunde nach (Gründe werden anschließend angeführt), noch hinsichtlich seiner angesetzten Beträge nachvollziehbar ist. Bei genauerer Betrachtung der Fotoausdrucke kann festgestellt werden, dass ua auch Bilder (1, 2) von Nebengebäuden (Doppelgarage), die nicht Bestandteil des Pachtvertrages sind, bzw Fotoausdrucke, die einem Gebäudeteil nicht zugeordnet (Foto von Dächern können auch von Gebäudeteilen stammen, die nicht zum Pachtvertrag gehören zB Feldstadel, Doppelgarage) werden können, vorgelegt wurden. Die vorgelegten Bilder zur Fassade des Haupthauses weisen keine Schäden auf, die eine Malerei aus heutiger Sicht bzw auch in naher Zukunft notwendig machen. Ein Vollwärmeschutz bei derart dickem Mauerwerk, wie es bei diesem Haus gegeben ist, anzubringen, wäre unter die Rubrik "Geldvernichtung" einzuordnen. Die Fenster weisen rein äußerlich die dokumentierten Gebrauchspuren (es blättert sich der Lack aufgrund der Witterung ab) auf, ein Austausch des kompletten Fensters würde ebenfalls in diese Rubrik fallen und wird der Verpächter auch nicht vornehmen lassen. Im Übrigen ist gemäß Pkt. VII des Pachtvertrages der Pächter verpflichtet, solche Schönheitsreparaturen wie Fensterstreichen auf eigene Kosten vorzunehmen. Beim Gartenzaun handelt es sich um einen sogenannten "Lebenden Zaun" in Form einer Thujenhecke. Das Blechdach des Haupthauses weist zwar Rostspuren (vielleicht auch nur sogenannter Flugrost) auf und diese müssen auch "behandelt" werden um einen großflächigen Austausch der Dachhaut hintanzuhalten, die Kosten dafür werden aber keinesfalls die angesetzten Beträge bzw einen kompletten Austausch des Blechdaches notwendig machen. Laut Auskunft des Pächters gibt es soweit keine Probleme mit dem Haus (Dachrinnen wurden erst einmal erneuert) und weshalb eine Dachhinterlüftung erforderlich sein soll, kann der Kostenschätzung nicht entnommen werden. Laut Auskunft des Pächters handelt es sich um eine kombinierte Heizanlage (Öl und Holz) und funktioniert einwandfrei. Der Pächter lässt die Anlage auch laufend warten. Die in der Kostenschätzung angeführten Arbeiten und Beträge sind nach Ansicht des FA weder nachvollziehbar noch plausibel. Nach Ansicht des FA entspricht der auf Seite 3 des Anbringens angeführte Mittelwert iHv EUR 363.500,00 (581.000,- und 146.000,-) nicht annähernd den Marktverhältnissen in dieser Gegend. Dies wurde in den diversen Stellungnahmen seitens des FA auch schon mehrmals dargestellt und begründet. Selbst wenn man das in der letzten Stellungnahme angeführte Vergleichsobjekt ohne Berücksichtigung der Kellerfläche (Quadratmeterpreis für die Wohnfläche) heranzieht, finden die fiktiven AK lt nachfolgend angeführter Darstellung in den von der BP seinerzeit angesetzten fiktiven AK Deckung: | angebotene Vergleichsliegenschaft lt Anzeige v 11/4/2007 | | 170.000,00 | Grundfläche in m² | 877,00 | | Euro/m² Grundfläche 11/4/2007 | 120,00 | | lt Gewinnausgabe 7/8/2006 erstellt für 2005 von € 113-150 | | | Bodenwert unbebaut | 105.240,00 | | abzügl Bebauung 10vH/optimale Grundstücksausnutzung | 10.524,00 | | abzügl Bodenwert bebaut | 94.716,00 | -94.716,00 | Gebäudewert | | 75.284,00 | Wohn/nutzfläche lt Erhebung | | 205,12 | Euro/m² Wohnnutzfläche | | 367,02 | Wohnnutzfläche [Liegenschaftsbezeichnung] | | 299,05 | hochgerechneter Gebäudewert [Liegenschaftsbezeichnung] | | 109.758,58 | Ertragswert Gebäude lt Berechnung per 1/10/2002 lt BP | | € 127.056,67 Weiteres steht nach Ansicht des FA frühestens dann Handlungsbedarf die Liegenschaft [Liegenschaftsbezeichnung] als Einkunftsquelle in Frage zu stellen, wenn Instandhaltungsarbeiten tatsächlich angefallen sind und daraus Verluste über mehrere Jahre geltend gemacht werden. Der Stellungnahme liegen eine Adaptierung der Prognoserechnung des FA sowie auch eine Niederschrift vom 11.4.2013 inklusive der Protokollierung des Telefongesprächs vom 12.4.2013 (Rückseite der Niederschrift) bei." In der beigelegten Prognoserechnung über den Zeitraum von 20 Jahren (2002 bis 2021) wurde ein Gesamtüberschuss der Einnahmen iHv 144.027,42 € ausgewiesen. Weiters wurde vom Prüfer eine am 11. April 2013 aufgenommene Niederschrift übermittelt und in dieser folgendes festgehalten: "Frage: Sie haben die Liegenschaft [Liegenschaftsadresse] gepachtet. Seit wann wird die Liegenschaft gepachtet und können Sie den aktuellen Pachtvertrag vorlegen? Antwort: Der noch aktuelle Pachtvertrag wurde mit 1.10.2002 vorgelegt. Frage: Welche Gebäude- bzw Grundstücksteile sind Gegenstand des Pachtvertrages? Antwort: Die Scheune, nicht aber die angrenzenden Garagen, die auf der anderen Straßenseite gelegene Garage und das Haus mit dem dazugehörigen Grundstück. Frage: Welche Pachtbeträge haben Sie im Zeitraum 2007 bis aktuell geleistet und wie haben. Sie die Beträge bezahlt (zB Überweisung) und können Sie die Zahlungen noch belegen. Antwort: Ich habe die Beträge an das Konto der Verpächter überwiesen. Die Beträge habe ich mit Ausnahme des Jahres 2007 in einer Aufstellung erfasst und kann ich vorlegen. Eine Indexanhebung erfolgte seit Beginn des Pachtverhältnisses nicht. Frage: Laut Pachtvertrag vom 1.10.2002 zu Pkt. VII wurde auch ein Übergabeprotokoll angefertigt. Können Sie das vorlegen bzw was wurde dabei festgehalten? Antwort: Ein Übergabeprotokoll kann ich nicht vorlegen, vermutlich hat das Original der Verpächter und ich habe es nur unterschrieben. Frage: Laut Pachtvertrag haben Sie für sämtliche Betriebskosten und gewöhnliche Reparaturen innen und außen als Pächter selbst zu tragen. Waren bereits Reparaturen notwendig, die Sie selbst zu übernehmen hatten und um welche handelte es sich? Antwort: Wasserhähne und Fußbodenerneuerungen wurden von uns durchgeführt. Frage: Welche Reparaturen bzw Investitionen wurden seit Beginn des Pachtverhältnisse vom Verpächter übernommen? Antwort: Die Dachrinnen sind teilweise erneuert und die Balkone sind gerichtet worden. Frage: Wurden von Ihrer Seite schon Schadensbehebungen am Pachtgegenstand bei den Verpächtern geltend gemacht und wenn ja, welche? Antwort: Anfangs war auch einmal eine Heizungsbrennerreparatur notwendig. Frage: Wie lange läuft der Pachtvertrag noch bzw wie lange beabsichtigen Sie den Pachtgegenstand noch zu bleiben bzw können Sie Gründe nennen, weshalb Sie weiterhin bleiben wollen? Antwort: Wir fühlen uns wohl und das Haus befindet sich nach wie vor in guten Zustand und wir haben ein gutes Einvernehmen mit dem Verpächter. Eine Kopie der Niederschrift wurde ausgehändigt." Auf der Rückseite der Niederschrift wurde ein am 12. April 2013 vom Prüfer mit dem Pächter geführtes Telefonat wie folgt protokolliert: "Lt. Telefonat mit dem Pächter, Herrn [Pächter], am 12/4/2013 gab dieser an, dass die Feuer-, Haftpflicht- und Wasserrohrbruchversicherung zwar auf den Namen d. Verpächters abgeschlossen wurden, die Kosten wurden aber an ihn als Pächter weiterverrechnet und auch von ihm bezahlt. Die Haushaltsversicherung läuft auf seinen Namen." Im Zuge einer ergänzenden Stellungnahme vom 23. April 2013 übermittelte der Berufungswerber ein Angebot eines Baumeisters zum Nachweis bestimmter Erhaltungsaufwendungen und führte zudem folgendes aus: "Im Rahmen des Erörterungsgespräches am 08.04.2013 wurde von den Vertretern des Finanzamtes die Frage an Herrn [Berufungswerber] gerichtet, welche Informationen seinen Kostenschätzungen zugrunde liegen. Beispielhaft wurden im Rahmen des Erörterungsgespräches die Kosten für die Malerarbeiten angesprochen, die auf Grundlage einer Auskunft eines ortsansässigen Malermeisters angesetzt wurden. In der Anlage finden Sie das inzwischen eingeholte Angebot des Baumeisters zur Sanierung der Wandschäden. Die Sanierungskosten hat Herr [Berufungswerber] mit netto € 2.000,00 angesetzt. Im vorliegenden Angebot vom 19.04.2013 werden die erforderlichen Arbeiten beschrieben und die Kosten dafür mit netto € 2.264,00 angeführt. Dieses Angebot bestätigt die Einschätzung der Höhe dieser Aufwendungen von Herrn [Berufungswerber] ." Mit Schreiben vom 22. Mai 2013 äußerte sich der Berufungswerber zu der ihm übermittelten Stellungnahme des Finanzamtes vom 12. April 2013 unter Beilage weiterer 19 Anlagen wie folgt: "Nachweis der Kosten für anstehende Instandhaltungsmaßnahmen Zusammenfasende Ausführungen Wie im Rahmen des Erörterungsgespräches am 08.04.2013 dargelegt, hat Herr [Berufungswerber] seine Kostenschätzung für in nächster Zeit anstehende Instandhaltungsarbeiten am Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] auf Grundlage seiner eigenen Fachkenntnisse teilweise nach Rücksprache mit ortsansässigen Professionisten zusammengestellt (Anlage 2).