UFSS RV/0332-S/07

Zur Kompetenz von Herrn [Berufungswerber] , eine derartige Kostenschätzung vorzunehmen, verweisen wir auf dessen berufliche Ausbildung und Erfahrung: Herr [Berufungswerber] ist seit rund zehn Jahren in der Planung, Ausarbeitung, Durchführung, Sanierung und Errichtung von Mietobjekten tätig und hat zuvor Bauingenieurwesen studiert. Unter anderem hat er sich auch im Rahmen seines Studiums mit Liegenschaftsbewertungsverfahren beschäftigt. Die eingeholten Angebote (Anlagen 3 bis Anlage 12 und die Zusammenstellung der Kosten in der Anlage 1) haben auch diese Kompetenz von Herrn [Berufungswerber] bestätigt, derartige Schätzungen korrekt und in keiner Weise überzogen vornehmen zu können. Aufgrund der Zweifel an der Korrektheit der angegebenen Kosten, welche die Amtspartei im Rahmen der Stellungnahme vom 12.04.2013 formuliert, hat Herr [Berufungswerber] Angebote zu den einzelnen erforderlichen Maßnahmen von Professionisten eingeholt. Mit E-Mail vom 23.04.2013 haben wir Ihnen bereits das Angebot über anstehende Baumeisterarbeiten der Firma [Baumeister] übermittelt. In der Anlage 1 finden Sie die Zusammenstellung der Kosten für die in Naher Zukunft zu tätigenden Instandhaltungsarbeiten am Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] auf Grundlage schriftlich angeforderter Angebote von Professionisten. Der Nettoaufwand hat sich dabei unter Berücksichtigung einer Kalkulationsreserve von 5 % und Kosten für die Baukoordination ebenfalls von 5 % von einem ursprünglich geschätzten Nettobetrag von rund € 110.000,00 (Anlage 2) auf rund € 131.000,00 netto (Anlage 1) erhöht. Die Prognoserechnung (Anlage 19) wurde entsprechend aktualisiert. Den erforderlichen Instandhaltungsarbeiten sind folgende Offerte zugeordnet: Baumeisterarbeiten: Anlage 3 - Angebot der Firma [Baumeister] Malerarbeiten: Anlage 4 - Angebot der Firma [Maler]. Der Angebotswert wurde dabei um jenen Betrag vermindert, der sich auf die eigengenutzten Gebäudeanteile bezieht. Fensterbauarbeiten: Anlage 5 und Anlage 6 - Angebot jeweils der Firma [Fensterbauer]. Das Angebot der Anlage 5 betrifft die Kosten für den Fenstertausch im Wohnhaus und das Angebot der Anlage 6 die Kosten für den Fenstertausch in den Nebengebäuden. Der Angebotswert für die Arbeiten beim Nebengebäude wurde um jenen Betrag vermindert, der sich auf die eigengenutzten Gebäudeanteile bezieht. Schwarzdeckerarbeiten: Anlage 7 - Angebot der Firma [Schwarzdecker/Spengler/Dachdecker] Tischler- und Zimmereiarbeiten: Anlage 8 - Angebot der Firma [Tischler] Zimmereiarbeiten: Anlage 9 - Angebot der Firma [Zimmerer] Spengler- und Dachdeckerarbeiten: Anlage 10 - Angebot der Firma [Schwarzdecker/Spengler/Dachdecker] das Wohnhaus betreffend Spengler- und Dachdeckerarbeiten: Anlage 11 - Angebot der Firma [Schwarzdecker/Spengler/Dachdecker] die Nebengebäude betreffend Heizungsarbeiten: Anlage 12 - Angebot der Firma [Schwarzdecker/Spengler/Dachdecker] [Schwarzdecker] Zur besseren Übersicht, in welchen Gebäuden konkreten die verschiedenen Arbeiten vorzunehmen sind, ist ein Übersichtsplan des Objektes mit entsprechenden handschriftlichen Vermerken in der Anlage 13 angeschlossen. Zu den Dachdeckerarbeiten werden auch die Aufmaßskizzen zur Dokumentation des Umfangs der Arbeiten in der Anlage 14 dem Schreiben angeschlossen. Im Hinblick auf die Anmerkungen von Herrn [Prüfer] in seiner Stellungnahme vom 12.04.2013 zu den Instandhaltungsarbeiten nimmt Herr [Berufungswerber] wie folgt Stellung: Malerarbeiten Nach Ansicht des Herrn [Prüfer], der das Objekt im Zuge einer Befragung des Pächters am 11.04.2013 auch besichtigt hat, seien Malerarbeiten ,aus heutiger Sicht bzw. auch in naher Zukunft' nicht notwendig. Es sind dieser Rückäußerung neuerliche Fotos über den Zustand der Dächer, der Fenster und insbesondere der Fassaden in der Anlage 15 angeschlossen. Diesen Bildern kann entnommen werden, dass es sich bei diesen Ausführungen des Herrn [Prüfer] um subjektive Einschätzungen handeln dürfte, mit dem Zweck, die Entscheidung des UFS ohne objektive Grundlage zu beeinflussen. Diese Einschätzung bestätigt die Aussage des Pächters. Dieser hat gegenüber Herrn [Berufungswerber] nach Vorlage der Stellungnahme des Herrn [Prüfer] vom 12.04.2013 die zitierte Aussage mit folgender Frage wörtlich kommentiert: ,Ob Herr Wimmer das bei seinem Haus wohl auch sehen würde?' Die Ausführungen der Amtspartei zu den Malerarbeiten sind daher als unsachlich und für die Entscheidung nicht relevant zurückzuweisen. Zimmereiarbeiten Das Angebot für die Zimmerarbeiten betrifft ausschließlich die verpachteten Gebäude. Insoweit war im Gegensatz zu den Kostenzusammenstellungen für die Malerarbeiten und die Fensterbauarbeiten kein Abzug für privat genutzte Gebäudeteile vorzunehmen. Nach den Ausführungen von Herrn [Prüfer] könne der von [Berufungswerber] im Rahmen des Erörterungsgespräches vorgelegten Kostenschätzung nicht entnommen werden, warum, eine Dachhinterlüftung erforderlich sein soll'. Eine Dachhinterlüftung ist laut ÖNORM zwingend vorgeschrieben. Auf Grund dieses Umstandes ist es unwahrscheinlich, einen Zimmereimeister zu finden, der eine Konstruktion ohne Hinterlüftung anbietet. Zur technischen Bedeutung einer Hinterlüftung wird ergänzend auf den Umstand verwiesen, wonach die Reparaturen im Dezember 2009 auf die derzeit fehlende Hinterlüftung und die dadurch verursachte Vereisung erforderlich geworden sind. Aufwand für Vollwärmeschutz Wie der im Rahmen des Erörterungsgespräches vorgelegten Kostenschätzung (Anlage 2) entnommen werden kann, wurden die Kosten für den Vollwärmeschutz nicht im Gesamtansatz der Kosten für die anstehenden Instandhaltungsarbeiten einbezogen. Die Ausführungen von Herrn [Prüfer] sollen offensichtlich dazu beitragen, die vorgelegte Kostenschätzung als unrealistisch darzustellen. Unabhängig davon bringt auch bei ,dicken Mauern' eine Wärmedämmung bautechnisch Vorteile, insbesondere dann, wenn im Zuge einer derartigen Sanierungsmaßnahme bestehende Kältebrücken saniert werden. Kosten für Austausch der Fenster Nach Auffassung des Herrn [Prüfer] weisen die Fenster ,rein äußerlich die dokumentierten Gebrauchsspuren (es blättert sich der Lack aufgrund der Witterung ab) auf, ein Austausch des kompletten Fensters würde ebenfalls in diese Rubrik' (hier wird auf den Begriff ,Geldvernichtung' verwiesen) ,fallen und wird der Verpächter auch nicht vornehmen lassen'. Zur Dokumentation des Zustandes der Fenster und zur Beurteilung dieser Ausführungen in Bezug auf den vorliegenden Sachverhalt sind in der Anlage 15 neuerlich Bilder diesem Schreiben angeschlossen. Zu den Ausführungen von Herrn [Prüfer] wird angemerkt: Bekanntlich bringt ein Fensterstreichen nur kurzfristig optische Effekte, hingegen kann mit einem Fenstertausch Energie eingespart und das Wohnklima verbessert werden. Wäre dies nicht der Fall, würde die öffentliche Hand derartige Sanierungsmaßnahmen zur Senkung der CO2 Werte nicht fördern. Warum eine derartige Maßnahme daher in die Rubrik ,Geldvernichtung' fallen soll, wird als eine nicht entscheidungsrelevante subjektive Äußerung der Amtspartei gewertet werden müssen. Aufwand für Gartenzaun Wie den im Rahmen des Erörterungsgespräches vorgelegten Bildern über den Bauzustand zum Bewertungsstichtag entnommen werden kann, die diesem Schreiben in der Anlage 16 in einem Auszug noch einmal angeschlossen sind, war das Haus mit einem Holzzaun zum Schutz der Pflanzen gegen Schnee zur Straße hin eingezäunt. Im Hinblick auf die vielen subjektiven Wertungen in der Stellungnahme, denen sachliche Grundlagen fehlen, hat Herr [Prüfer] möglicherweise diesen Umstand nicht erwähnt und lediglich auf die bestehende Thujenhecke hingewiesen, um das Vorbringen von Herrn [Berufungswerber] für unbegründet beurteilen zu können. Da die Ausführungen der Amtspartei auch in diesem Punkt nicht im Einklang mit den tatsächlichen Sachverhaltsumständen stehen, vermögen diese in keiner Weise den Instandhaltungsbedarf in Abrede zu stellen. Zudem obliegt es dem Steuerpflichtigen zu entscheiden, mit welchem Aufwand er eine bestimmte Tätigkeit betreibt. Die Wirtschaftlichkeit von Aufwendungen sind für deren Relevanz als Betriebsausgaben oder Werbungskosten unerheblich (vergleiche Marschner, in Jakom, EStG 2013 Rz 272). Die Frage der Wirtschaftlichkeit von Aufwendungen gewinnt nur dann eine Bedeutung, wenn die Einkunftsquelleneigenschaft insgesamt zu beurteilen ist und die gewählt Form der Bewirtschaftung in der Folge nicht geeignet ist, nachhaltig Gewinne beziehungsweise Einnahmenüberschüsse zu erzielen. Gerade die Überlegungen von Herrn [Prüfer] müssten die Behörde veranlassen, der Beurteilung der Tätigkeit als eine einkommensteuerlich nicht relevante Liebhabereitätigkeit zu folgen. Zustand des Blechdaches Gemäß den Ausführungen und der Beurteilung von Herrn [Prüfer] dürfte es sich bei den Rostspuren nur um sogenannten ,Flugrost' handeln. Ein solcher würde nach Einschätzung von Herrn Johann Wimmer keinesfalls einen ,kompletten Austausch des Blechdaches notwendig machen'. Die mit dem Angebot beauftragte Firma kommentierte die zitierte Äußerungen von Herrn [Prüfer] sinngemäß wie folgt: Man würde gerne wissen, wie ein nicht kompletter Austausch eines Blechfalzdaches technisch umgesetzt werden soll. Dabei stelle sich ergänzend die Frage, wie man eine Hinterlüftungsebene und ein dichtes Unterdach bei einem partiellen Austausch eines Blechfalzdaches bewerkstelligt werden soll, wie es die ÖNORM vorschreibt und was auch erforderlich ist, um ein Vereisen der Dachrinnen und des Daches zu verhindern. Die Ausführungen der Amtspartei sind daher auch in diesem Punkt nicht geeignet, deren Standpunkt zu stützen und den Aufwand für die Dachsanierung für einen Ansatz in der Prognoserechnung in Frage zu stellen. Heizungsanlage Die Ausführungen von Herrn [Prüfer] zur Heizungsanlage könnten insoweit missinterpretiert werden, als es sich bei der bestehenden Heizungsanlage um eine handele, die auch längerfristig voll funktionsfähig ist und daher kein Bedarf für einen Austausch anstehend bestehe. Dazu ist auf folgenden Sachverhaltsumstand hinzuweisen: Das Haus [Liegenschaftsbezeichnung] ist 1992 saniert worden und in einem dementsprechenden technischen und abnutzungsbedingten Zustand befindet sich die Heizungsanlage. Wie vom Verpächter und der Amtspartei erhoben, musste der Heizungsbrenner auch auf Veranlassung des Pächters vom Verpächter bereits einmal repariert werden. Es ist daher naheliegend und entspricht auch der allgemeinen Lebenserfahrung, dass eine Heizungsanlage in einem bewohnten Haus laufend gewartet und instand gehalten werden, um das Haus auch benutzbar zu halten. Unabhängig von den dafür notwendigen laufenden Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten ist die Lebensdauer von Heizungsanlagen und ein rechtzeitiger Austausch im Auge zu behalten. Es ist auf Grund dieser Gegebenheiten mit großer Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die Heizungsanlage in den kommenden fünf bis zehn Jahren ersetzt werden muss. Unabhängig davon können bei einem Austausch erfahrungsgemäß die Energiekosten bei gleicher Leistung bis 40% gesenkt werden, was unter Umständen für einen früheren Austausch sprechen kann. Vorgelegte Prognoserechnung im Rahmen des Erörterungsgespräches Nach den Aussagen von Herrn [Prüfer] , würden die in der Prognoserechnung angeführten Beträge ,nicht den tatsächlichen Gegebenheiten' entsprechen. Zudem würden in dieser Abschreibungen angesetzt, die den Marktverhältnissen nicht entsprechen würden und zudem Gegenstand dieses Rechtsmittelverfahrens seien. Es ist unbestritten, dass im gegenständlichen Verfahren im Wesentlichen die Höhe der Abschreibungen abgeleitet von den fiktiven Anschaffungskosten und die Höhe der anstehenden Instandhaltungsaufwendungen entscheidungsrelevant sind. Die Einschätzung der fiktiven Anschaffungskosten und der Instandhaltungsaufwendungen im Rahmen der vorgelegten Prognoserechnung sollen eben gerade die Richtigkeit der Rechtsansicht von Herrn [Berufungswerber] dokumentieren, wonach es sich beim vorliegenden Mietobjekt [Liegenschaftsbezeichnung] um ein solches handelt, das ertragsteuerrechtlich mangels nachhaltiger Einnahmenüberschüsse unbeachtlich ist. Versicherungsaufwand Nach den Ausführungen von Herrn [Prüfer] sei nicht nachvollziehbar, warum Aufwendungen für Versicherungen in der Prognoserechnung angesetzt worden sind, obwohl diese vom Pächter zu tragen seien. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen in der Stellungnahme vom 02.04.2013 auf der Seite 3f verwiesen, die der Amtspartei bekannt sind. In dieser Stellungnahme wurde dargelegt, dass der Pächter entgegen der Vereinbarung den Versicherungsaufwand nicht vollständig getragen hat. Mit der in der Anlage 17 angeschlossenen Notiz hat der Pächter bestätigt, dass er lediglich den vertraglich von ihm zutragenden Versicherungsaufwand in den Jahren 2006 und 2009 bezahlt hat. In allen anderen Jahren wurde der Versicherungsaufwand vom Verpächter getragen. Sofern die Aussage von Herrn [Prüfer] dazu dienen sollte, die Stellungnahme von Herrn [Berufungswerber] in ein unglaubwürdiges Licht zu stellen, ist diese mangels sachlicher Grundlage zurückzuweisen. Fehlende Zuordenbarkeit von Bilder und Sachverhalt ,Doppelgarage' Nicht nachvollziehbar sind die Ausführungen von Herrn [Prüfer] über die mangelnde Zuordenbarkeit der vorgelegten Bilder über den derzeitigen Bauzustand des Objektes [Liegenschaftsbezeichnung] zur Dokumentation des Sanierungsaufwandes im Hinblick auf dessen Augenschein vor Ort am 11.04.2013: Denn im Zuge der Befragung des Pächters vor Ort hätte sich Herr [Prüfer] jedenfalls über die Korrektheit des dargestellten Sachverhaltes gemäß der vorgelegten Bilddokumentation überzeugen können. Dies hat Herr [Prüfer] offensichtlich unterlassen, was aber nicht geeignet ist, die Aussagen und Erläuterungen des Herrn [Berufungswerber] als möglicherweise nicht korrekt in Zweifel zu ziehen. Was den Sachverhalt Doppelgarage betrifft ist folgendes festzuhalten: Die erwähnte Doppelgarage ist an die Scheune angebaut. Die rechte Garage wird als Abstellplatz für einen Traktor verwendet, der auch vom Pächter benutzt wird. Die linke Garage wird privat genutzt. Die darunter liegende Werkstatt sowie der darunter liegende Lagerraum wird zur Gänze vom Pächter genutzt und sind beide Räumlichkeiten Bestandteil des Pachtvertrages. Sofern sich daher Sanierungsarbeiten auf Bauteile dieser Garage beziehen, die auch die Werkstatt und den Lagerraum betreffen, stehen diese mit dem vermieteten Objekt im Zusammenhang. Dies betrifft jedenfalls Aufwendungen für das Dach; denn bekanntlich macht ein undichtes Dach auch nach kürzester Zeit darunter liegende Geschosse unbenutzbar. Ergänzend klarstellend ist festzuhalten: Die Garage auf der gegenüberliegenden Straßenseite das Haupthaus wird von Herrn [Pächter] genutzt und gehört zur verpachteten Liegenschaft. Dass Teile der vorgelegten Fotos allenfalls ,Feldstadel' abbilden, ist zurückzuweisen und hätte ebenfalls leicht von Herrn [Prüfer] im Rahmen seines Augenscheins ausgeschlossen werden können. Es sei hier noch abschließend bemerkt, dass von den zwei ursprünglich bestandenen ,Feldstadeln' nur mehr einer existiert. Mieteingänge Gemäß übermittelter Niederschrift mit Datum 11.04.2013 hat Herr [Prüfer] mit dem Pächter des Objektes am 11.04.2013 ein Gespräch auch über die bezahlten Mieten geführt. Auf Basis dieser Angaben hat Herr [Prüfer] die Prognoserechnung überarbeitet. Herr [Berufungswerber] noch wir als steuerliche Vertreter waren über diese Amtshandlung informiert. Auf Grund der Vorlage dieser Niederschrift hat Herr [Berufungswerber] seine Aufzeichnungen mit jenen des Pächters abgestimmt. In der Anlage 18 finden Sie die vom Pächter unterfertigte Zusammenstellung der Mieterträge für die letzten Jahre auf Grundlage einer Abstimmung der Aufzeichnungen des Pächters mit jenen des Verpächters. Die Zusammenstellung der Mieterträge zeigt die unregelmäßigen Eingänge der Pachterlöse und bestätigt damit den bisher vorgetragenen Sachverhalt von Herrn [Berufungswerber] . Die Mieteingänge gemäß dieser Zusammenstellung sind in der adaptierten Prognoserechnung (Anlage 19) eingearbeitet. Es ergibt sich unter Berücksichtigung der aktualisierten Instandhaltungsaufwendungen kein anderes Bild im Vergleich zu den Ausführungen im Rahmen des Erörterungsgespräches. Beim Mietobjekt [Liegenschaftsbezeichnung] ist unverändert von einem Liebhabereiobjekt auszugehen und zwar auch bei einer wesentlichen Reduktion der erklären fiktiven Anschaffungskosten. Zur Prognoserechnung (Anlage 19) ist ergänzend allgemein anzumerken: Gemäß Stellungnahme vom 02.04.2013 wurden die Aufzeichnungen zu diesem Projekt mangels einkommenssteuerlicher Relevanz in einer Form geführt, die es ermöglicht, die gegenüber der Finanzverwaltung dargelegte rechtliche Beurteilung der Tätigkeit als eine einkommensteuerlich unbeachtliche Liebhabereitätigkeit auch laufend hinsichtlich einer allfälligen Änderung der Sachverhaltsumstände kontrollieren zu können. Daher sind die farblich markierten Posten der Prognoserechnung (Anlage 19) in den abgelaufenen Perioden Schätzwerte; eine exakte Erhebung wurde auf Grund der nicht entscheidungsrelevanten Höhe dieser Beträge im Hinblick auf den ansonsten anfallenden Verwaltungsaufwand für nicht erforderlich erachtet. Berechnung Schätzwert Vergleichsobjekt Hinsichtlich der überarbeiteten Berechnung des Vergleichsobjektes von Herrn [Prüfer] wird auf die von Herrn [Berufungswerber] vorgelegten Gutachten und die dazu bereits vorgebrachten Erläuterungen verwiesen. Danach wiederspricht das Bewertungsergebnis der Amtspartei der allgemeinen Lebenserfahrung. Zu dem leitet die Amtspartei den Ertragswert von den tatsächlich erzielten und nicht von den erzielbaren Mieten ab. Wie bereits mehrfach dargelegt, kann bei einer derartigen Berechnungsmethode eine Vermietungstätigkeit mit einem unentgeltlich erworbenen Gebäude nur in ganz besonderen Fallkonstellationen eine einkommensteuerlich unbeachtliche Liebhabereitätigkeit sein. Ein solches Verständnis liegt dem Konzept der fiktiven Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern aber nicht zu Grunde. Änderung der Einkunftsquelleneigenschaft bei Anfall des Instandhaltungsaufwandes Sofern wir die Ausführungen von Herrn [Prüfer] korrekt verstehen, sei die Vermietungstätigkeit betreffend die Liegenschaft [Liegenschaftsbezeichnung] ab dem Zeitpunkt anders zu beurteilen, ab dem die Instandhaltungsarbeiten tatsächlich anfallen. Zu dieser Feststellung wird zum Beispiel auf die Ausführungen von Laudacher verwiesen, wonach nur eine Änderung der Bewirtschaftungsart auch eine Änderung der Einkunftsquelleneigenschaft einer Tätigkeit bedingen kann (Laudacher, in Jakom, EStG 2013 § 2 Rz 258 und Rz 262). Eine solche liegt allerdings mit dem Anfall abnutzungsbedingter sowie altersbedingter Instandhaltungsarbeiten nicht vor. Der Hinweis der Amtspartei dazu vermag daher deren Standpunkt nicht stützen; dieser ist auch nicht geeignet, die Relevanz der dargelegten Instandhaltungsaufwendungen für die zu entscheidende Frage abzusprechen" Dieser Stellungnahme waren die darin erläuterten folgenden Anlagen beigelegt: Anlage 1: Kostenschätzung für anstehende Instandhaltungsarbeiten für das Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] laut eingeholten und beigelegten Angeboten mit einer Gesamtsumme iHv 157.361,54 € (brutto) Anlage 2: (bereits zuvor eingereichte) Kostenschätzung für anstehende Instandhaltungsarbeiten laut den Schätzungen des [Berufungswerber] (Gesamtsumme: 133.062,72 € brutto) Anlage 3: Angebot Firma [Baumeister] betreffend Baumeisterarbeiten iHv 2.716,80 € (brutto) Anlage 4: Angebot Firma [Maler] betreffend Malerarbeiten iHv 8.289,84 € (brutto) Anlage 5: Angebot Firma [Fensterbauer] betreffend Fensterbauarbeiten Wohnhaus iHv 31.589,83 € (brutto) Anlage 6: Angebot Firma [Fensterbauer] betreffend Nebengebäude iHv 8.176,56 € (brutto) Anlage 7: Angebot Firma [Schwarzdecker/Spengler/Dachdecker] betreffend Schwarzdeckerarbeiten iHv 2.593,20 € (brutto) Anlage 8: Angebot Firma [Tischler] betreffend Tischler- und Zimmereiarbeiten iHv 5.340 € (brutto) Anlage 9: Angebot Firma [Zimmerer] betreffend Zimmereiarbeiten iHv 29.400 € (brutto) Anlage 10: Angebot Firma [Schwarzdecker/Spengler/Dachdecker] betreffend Spengler- und Dachdeckerarbeiten Wohnhaus iHv 24.505,32 € (brutto) Anlage 11: Angebot Firma [Schwarzdecker/Spengler/Dachdecker] betreffend Spengler- und Dachdeckerarbeiten Nebengebäude iHv 7.694,64 € (brutto) Anlage 12: Angebot Firma [Schwarzdecker/Spengler/Dachdecker] betreffend Heizungsarbeiten iHv 23.892 € (brutto) Anlage 13: Übersichtsplan betreffend die jeweiligen Orte der konkreten Erhaltungsaufwendungen Anlage 14: Aufmaßskizzen der Scheune, des Haupthauses und der Garage auf der gegenüberliegenden Straßenseite Anlage 15: 20 Bilder betreffend den Zustand der Dächer, Fenster und Fassaden Anlage 16: Eine Auswahl von acht (bereits aktenkundigen) Bildern betreffend den Bauzustand des Objektes [Liegenschaftsbezeichnung] zum Bewertungsstichtag (vgl Anlage 4 der Stellungnahme vom 2. April 2013) Anlage 17: Vom Pächter unterfertigte Bestätigung betreffend Kostentragung Versicherungsaufwand vom 10. Mai 2013 Anlage 18: Vom Pächter unterfertigte Zusammenstellung betreffend Mietzahlungen für die Monate Jänner 2006 bis Mai 2013 vom 10. Mai 2013 Anlage 19: adaptierte Prognoserechnung über den absehbaren Zeitraum von 20 Jahren (2002 bis 2021), aktualisiert um die Erhaltungsaufwendungen laut den eingeholten Angeboten und Ansatz des bereits in der früheren Stellungnahme beschriebenen Mittelwertes der fiktiven Anschaffungskosten, welche nach Ablauf des absehbaren Zeitraumes einen Gesamtverlust iHv 87.033,47 € auswies. Nach Übermittlung dieser Stellungnahme des Berufungswerbers an die Abgabenbehörde erster Instanz, äußerte sich diese hierzu mit Schreiben vom 24. Mai 2013 wie folgt: "Zu Seite 2: Die iZd Erörterung vorgelegte Kostenschätzung sollte wie jede Schätzung einigermaßen nachvollziehbar und plausibel sein. Aufgrund fehlender Ermittlungs- bzw Dokumentationsunterlagen iZm den angesetzten Positionen bzw Beträgen, konnte die vorgelegte Kostenschätzung nicht nachvollzogen werden. Keine Relevanz sollte nach Ansicht der Behörde der berufliche Werdegang des Erstellers der Kostenschätzung auf die Aussagekraft der Schätzung haben, sofern die Kostenschätzung nachvollziehbar dokumentiert und plausibel ist. Die Anforderungen an eine Schätzung sind auch in jenen Fällen zu erfüllen, wo Berufungswerber und Kostenschätzer identisch sind und mitunter Interessensgegensätze fehlen bzw beide ein und dasselbe Ziel verfolgen. Zu Seite 3ff: Im Zusammenhang mit den Instandhaltungsarbeiten wird Folgendes angemerkt: Es sind natürlich je nach Alter und Zustand des Gebäudes laufend oder in regelmäßigen Abständen Instandhaltungsarbeiten erforderlich, um eine wirtschaftliche Nutzung daraus sicherzustellen. Aufgrund der iZd Erörterungsgespräches vorgelegten Unterlagen (Fotos, Kostenschätzung, Zuordnung der Fotos zu den Gebäudeteilen) war nach Ansicht der Behörde die Schätzung (nochmals betrachtet weisen die Fotos vom Hauptgebäude inkl Dach, aber auch von der Fassade keine sichtbar gravierenden Schäden auf) nicht nachvollziehbar und plausibel. Mittlerweile legte man weitere Fotos (diese Fotos können dem verpachteten Gebäude zugeordnet werden) von Fassade und Dach (weist mehr oder weniger starke Roststellen auf, vermutlich aber keine Stellen die durchgerostet sind und die Dachhaut undicht machten) vor. Der BW ließ auch Angebote/Kostenvoranschläge zu den div Instandhaltungsarbeiten durch ortsansässige Handwerksbetriebe erstellen, woraus sich die zu den Positionen angesetzten Beträge (ein auf die privaten Gebäudeteile entfallender Anteil wurde ermittelt, aber leider nicht nachvollziehbar) ermitteln lassen. Zur Feststellung von Seite 7, zweiter Absatz, weiß ich aus eigener Erfahrung, dass, je nach Ausmaß des Rostbefalles, der komplette Austausch eines Blechfalzdaches nicht erforderlich bzw sinnvoll ist. Zum Beispiel kann dies durch Abschleifen der Roststellen und entsprechender Behandlung bzw neuen Anstrich durchaus über Jahrzehnte verhindert werden. Ein Einbau einer Hinterlüftungsebene erscheint natürlich nur bei einem kompletten Dachaustausch sinnvoll. Hinsichtlich der zum Pachtvertrag gehörigen Gebäudeteile verweise ich auf die mit dem Pächter aufgenommene Niederschrift vom 11.4.2013. Ebenso hinsichtlich der vom Pächter bezahlten Mieten. Die Mieteingänge wurden für 2007 gemeinsam mit Herrn (Pächter) aufgrund der vorgelegten Bankeingänge ermittelt. Für die Folgejahre legte er eine Aufstellung über die bezahlten Beträge vor. Hinsichtlich des Versicherungsaufwandes wird auf das Protokoll iZm dem Telefonat vom 12.4.2013 verwiesen. Zu Berechnung Schätzwert Vergleichsobjekt: Im Betriebsprüfungsbericht sowie den Stellungnahmen vom 26.1.2007 (Vorlageantrag), vom 11.1.2013 und 12.4.2013 sind die ermittelten fiktiven Anschaffungskosten iHv EUR 131.900,- inkl Nebenkosten (Ertragswert) schlüssig und nachvollziehbar dargelegt worden und entsprechen nach Ansicht des FA für diese Liegenschaft auch den tatsächlichen Marktverhältnissen in [Liegenschaftsgemeinde] . Durch das Vergleichsobjekt (Nachbargrundstück) wurden die Ergebnisse der Ertragswert- u Sachwertermittlung bestätigt. Als realitätsfremd und die tatsächlichen Verhältnisse ignorierend, müssen die Bewertungsergebnisse des BW betrachtet werden. Die Argumentation hinsichtlich der angesetzten Mieten für die Ermittlung des Rohertrages ist mittlerweile widersprüchlich oder will man sich an frühere Argumente zu diesem Thema nicht mehr erinnern können. Dieses Thema wurde bereits in der Stellungnahme zum Vorlageantrag des BW erörtert: ,In den Absätzen 5 u 6 zu Seite 2 im Ergänzungsanbringen werden ganz allgemein zukünftige Erträge bei optimaler Nutzung u Bewirtschaft iZm Investitionsüberlegungen angeführt, eine Konkretisierung anhand von Berechnungen bzw näheren Darlegungen für diese Liegenschaft fehlt jedoch u dies deshalb, da der Agpfl iZm der Liegenschaft (ehemals landwirtschaftl genutzte Gebäude/jetzt Wohnhaus mit Gästezimmer) eine optimale Nutzung u Bewirtschaftung sicherstellen konnte u daraus auch den optimalen Ertrag erzielt. Dass für den Mietgegenstand der optimale Ertrag erzielt werden konnte bzw erzielt wird, geht aus den Erläuterungen zur Überschussrechnung 2002 zu 2.1. Objekt [Liegenschaftsbezeichnung], erster Satz im letzten Absatz und auch aus dem Schreiben (Stellungnahme hinsichtlich Prognoserechnung) vom 12.10.2004 Seite 2 zu Mietobjekt [Liegenschaftsbezeichnung] (,... da ein höherer Mietzins in absehbarer Zukunft auf Grund der bereits guten Vermietung nicht wahrscheinlich erscheint.') hervor. Dass seit Vermietungsbeginn bis dato die Pacht unverändert blieb, weist auch auf die Tatsache hin, dass höhere Pachtzinse durch laufende Indexanpassungen für diese Liegenschaft in [Liegenschaftsbezeichnung] nicht immer durchsetzbar sind. Wie schon in der Stellungnahme vom 11.1.2013 angeführt, entspricht die Anwendung des Durchschnittspreises lt Immopreisspiegel für den [Liegenschaftsbezirk] nicht den tatsächlichen Gegebenheiten für diese Liegenschaft. ,Der Immopreisspiegel für den [Liegenschaftsbezirk] stellt lediglich einen Durchschnittspreis von Transaktionen dar, wobei davon ausgegangen werden kann, dass dem Raum [Liegenschaftsgemeinde] mangels entsprechender Verkäufe nur eine untergeordnete Rolle (aufgrund der Siedlungsstruktur/weniger Wohnungen, mehr Einfamilienhäuser) für die Durchschnittswertermittlung im [Liegenschaftsbezirk] zukommt.' Prognoserechnung Im Zusammenhang mit den in der Prognoserechnung angesetzten künftigen Instandhaltungskosten fehlt eine Erläuterung dahingehend, weshalb die Summe der Angebote zuzügl der angesetzten Zuschläge auf 5 Jahre verteilt wurde. Nach Ansicht des FA handelt es sich bei den Maßnahmen teilweise (ungefähr EUR 55.000,-/entspricht rd. 47 % d Nettoschätzkosten ohne Zuschläge) um Instandsetzungen (Fensterbauer, Zimmerer/Dachhinterlüftung) und wären zwingend auf 10 Jahre verteilt abzusetzen. Zudem ist nach Ansicht des FA in der Prognoserechnung mit Ausführung der Maßnahmen auf jeden Fall der Ansatz eines höheren Pachtzinses angebracht (in der Prognoserechnung wurde die Pacht um EUR 2.750,- entspricht 5% von EUR 55.000,- angesetzt). Aufgrund der beiliegenden Prognoserechnung kommt das FA auch unter der Annahme, dass die geschätzten Maßnahmen in den nächsten Jahren tatsächlich in diesem Ausmaß ausgeführt werden, zu dem Ergebnis, dass es sich aus heutiger Sicht bei der Tätigkeit um eine Einkunftsquelle handelt. Möglicherweise ist es aber angebracht, über das Ergebnis der Entscheidung vorläufige Bescheide zu erlassen." Dieser Äußerung legte das Finanzamt eine adaptierte Prognoserechnung über den absehbaren Zeitraum von 20 Jahren (2002 bis 2021) bei, worin die vom Berufungswerber durch Angebote begründeten Erhaltungsaufwendungen iHv 131.000 € (abgerundet und netto, inklusive der Zuschläge für Kalkulationsreserve und Baukoordination) differenziert behandelt wurden. Zum Einen wurde ein Anteil iHv 69.430 € (53 %) als Instandhaltungsaufwand qualifiziert und zur Gänze im Jahr 2014 als Werbungskosten berücksichtigt und zum Anderen ein Anteil iHv 61.570 € (47 %) als Instandsetzungsaufwand qualifiziert und beginnend mit dem Jahr 2014 in Zehntelbeträgen (6.157 €), somit bis zum Jahr 2021 zu 8/10 als Werbungskosten berücksichtigt. Weiters wurden ab dem Jahr 2014 erhöhte Mieteinnahmen iHv 15.830 € (brutto) angesetzt. Am Ende des absehbaren Zeitraumes wies diese Prognoserechnung des Finanzamtes einen Gesamtüberschuss der Einnahmen iHv 41.045,57 € aus. Auf entsprechende Nachfrage der Abgabenbehörde zweiter Instanz teilte das Finanzamt mit, dass laut neuerlicher telefonischer Rücksprache mit dem Pächter, dieser die Kosten für den Versicherungsaufwand, wie auch im Pachtvertrag festgehalten, zu übernehmen habe. Laut Angaben des Pächters habe dieser aus finanziellen Gründen in einigen Jahren die Prämie schuldig bleiben müssen. Die Schuld bestehe laut seinen Angaben aber nach wie vor. Im Übrigen habe er die bisher bezahlten Prämien nicht bar bezahlt, sondern direkt auf ein Konto der Versicherung eingezahlt. Zudem übermittelte das Finanzamt auf Ersuchen der Abgabenbehörde zweiter Instanz, die in der Niederschrift des Finanzamtes mit dem Pächter vom 11. April 2013 angesprochenen Aufstellungen des Pächters betreffend seine Pachtzahlungen sowie eine vom Finanzamt erstellte Übersicht über die vorgenommenen, nachgeholten und noch offenen Pachtzahlungen. Weiters übermittelte das Finanzamt eine hinsichtlich der bezahlten Mieteinnahmen aktualisierte Prognoserechnung für den absehbaren Zeitraum von 20 Jahren (2002 bis 2021), worin ein aktualisierter Gesamtüberschuss der Einnahmen iHv 42.681,94 € ausgewiesen wurde. Die eingebrachte Äußerung des Finanzamtes vom 24. Mai 2013 wurde samt der unter einem übermittelten sowie der gesondert nachgereichten Unterlagen wiederum an den Berufungswerber weitergeleitet und dieser um Stellungnahme hierzu, insbesondere zu den Punkten Versicherungsaufwand und Mieterträge, Mieterhöhung ab/nach Durchführung der Erhaltungsarbeiten sowie Trennung der Erhaltungsarbeiten in Instandhaltung und auf 10 Jahre aufzuteilende Instandsetzungen ersucht. Mit Schreiben vom 17. Juni 2013 äußerte sich der Berufungswerber unter Beilage weiterer sechs Anlagen wie folgt: "Versicherungsaufwand Es wird der Sachverhalt bestätigt, wonach gemäß Punkt III. des Pachtvertrages vom 01.10.2002 der Verpächter die Kosten für eine "Feuer-, Haftpflicht- sowie Wasserrohrbruchversicherung" zu tragen hat. Unstrittig ist der Umstand, dass der Pächter im Zeitraum 2002 bis 2011 dieser Zahlungsverpflichtung nachweislich nur in drei Jahren nachgekommen ist. Weiters ist die rechtliche Situation korrekt festgehalten, wonach Herr [Berufungswerber] die nicht entrichteten Prämienzahlungen vom Pächter einfordern kann. Dabei sind allerdings die zivilrechtlichen Verjährungsfristen zu beachten. Unabhängig von dieser rechtlichen Situation, sind weiters auch die faktischen Umstände bedeutend: Denn wie der Behörde bekannt ist, wird der Pachtzins vom Pächter teilweise nicht fristgerecht und teilweise auch nicht in der vereinbarten Höhe entrichtet. Der Pächter ist immer wieder mit der Bezahlung des Pachtzinses im Rückstand. Diese Tatsache hat auch Herrn [Berufungswerber] veranlasst, keinerlei Eintreibungsmaßnahmen hinsichtlich der nicht vergüteten Prämienzahlungen gegenüber dem Pächter zu setzen, um das bestehende Pachtverhältnis nicht zu gefährden. Weiters ist beachtlich: Auch wenn der Pächter grundsätzlich Willens ist, die ausstehenden Versicherungsprämien zu vergüten, ist eine solche Rückvergütung auf Grund der finanziellen Möglichkeiten des Pächters nicht wahrscheinlich und daher auch in der vorgelegten Prognoserechnung nicht berücksichtigt worden. Diesbezüglich wird auf den Umstand verwiesen, wonach der Pächter in einem Zeitraum von elf Jahren nachweislich nur in drei Jahren seiner Verpflichtung zur Tragung des Versicherungsaufwandes nachgekommen ist und die finanzielle Situation sich im Vergleich zu den vergangenen Zeiträumen beim Pächter nicht verändert hat. Bei der unverändert zu unterstellenden Pachtsituation kann daher davon ausgegangen werden, dass die Versicherungsprämien von Herrn [Berufungswerber] als Verpächter weiterhin zu tragen sein werden. Dies ist dementsprechend auch in der vorgelegten Planrechnung so vorgesehen. Abschließend ist dazu anzumerken: Ob der Versicherungsaufwand mit geschätzt rund € 470,00 jährlich in den folgenden Perioden zur Gänze vom Pächter getragen oder wie in der Vergangenheit mit wenigen Ausnahmen vom Verpächter bezahlt wird, hat wegen der geringen Höhe keinen Einfluss auf die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts. Die von der Amtspartei dazu geführte Diskussion vermag daher in keiner Weise deren Rechtstandpunkt zu stützen und Sachverhaltsumstände aufzuzeigen, die wesentlichen wären, um die vorliegende Vermietungstätigkeit als einkommensteuerrechtlich relevante Einkunftsquelle beurteilen zu müssen. Mieterträge Gemäß der übermittelten Korrespondenz hat die Amtspartei die gemeinsam vom Pächter und Verpächter erstellte Auflistung aller geleisteten Pachtzahlungen vom 10.05.2013 nach unserem Verständnis offensichtlich in Frage gestellt. Der Verpächter hat daher neuerlich Kontakt mit dem Pächter aufgenommen und ist mit diesem die gemeinsam am 10.05.2013 erstellte Liste im Detail durchgegangen. Verpächter und Pächter haben dabei folgendes festgestellt: In der per E-Mail am 23.05.2013 an den UFS mit Schreiben vom 22.05.2013 übermittelten Prognoserechnung wurde im Jahr 2009 irrtümlich eine Pachteinnahme mit einem Betrag von € 190,00 und nicht mit € 1.090,00 aufgrund eines Übertragungsfehlers erfasst. In der Zusammenstellung vom 10.05.2013 für das Jahr 2012 ist Herrn [Berufungswerber] bei der Abstimmung mit dem Pächter ein Übernahmefehler eine Pachteinnahme betreffend unterlaufen. Es wurde einmal anstatt einer Pachteinnahme in Höhe von € 1.090,00 lediglich eine Pachteinnahme in Höhe von € 590,00 in die Aufstellung übernommen. Diese beiden Ausfertigungsfehler wurden in der in der Anlage 1 angeschlossenen Prognoserechnung bereinigt. In der Anlage 2 finden Sie die Dokumentation über die Abstimmung der Pachtzahlungen zwischen Pächter und Verpächter unterfertigt mit Datum 07.06.2013 mit den entsprechenden Berichtigungen gemäß den vorhergehenden Ausführungen. In der Anlage 3 ist ergänzend eine Erklärung des Pächters und des Verpächters vom 07.06.2013 dazu angeschlossen. In dieser Erklärung stellen der Pächter und der Verpächter klar, dass die Differenzen zwischen den von Herrn [Pächter] aufgestellten Listen zu den Pachtzahlungen im Vergleich zur gemeinsam erstellten Liste vom 10.05.2013 auf eine unterschiedliche Betrachtungsweise zurückzuführen sind: Denn Herr [Pächter] hat seine Aufstellungen nach dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Zugehörigkeit und nicht nach dem Zufluss- Abflussprinzip zusammengestellt. Dies ist aus der Anlage 4 über die Aufstellung der Pachtzahlungen des Pächters für das Jahr 2009 und aus der Anlage 5 über die Aufstellung der Pachtzahlungen des Pächters für das Jahr 2012 ersichtlich. So hat beispielsweise der Pächter drei im Jänner 2010 geleistete Beträge dem Jahr 2009 und einen Betrag im Februar 2013 geleisteten Betrag dem Jahr 2012 zugeordnet. Diese Aufstellungen sind nach unserer Information der Amtspartei bekannt; denn diese wurden vom Pächter unmittelbar Herrn [Prüfer] zur Verfügung gestellt. Abschließend ist festzuhalten: Die Behörde konnte mit ihren aufwendigen Erhebungen zu diesem Sachverhalt in keiner Weise Umstände aufzeigen, die für die ertragsteuerliche Beurteilung der Vermietungstätigkeit entscheidungsrelevant wären. Unabhängig davon hätte die Behörde die Differenzen aufgrund der Ausfertigungs- und Übernahmefehler sowie aufgrund der unterschiedlichen Betrachtungsweise der Zusammenstellungen der Pachtzahlungen im Zuge ihrer intensiven Ermittlungsarbeit bereits selbst aufklären können. Sofern daher die Ausführungen der Behörde zu diesem Punkt darauf gerichtet waren, die Glaubwürdigkeit der Aussagen von Herrn [Berufungswerber] in Frage zu stellen, ist dies nicht gelungen. Mieterhöhung ab beziehungsweise nach Durchführung der Erhaltungsarbeiten Die in naher Zukunft anstehenden Erhaltungsarbeiten sind darauf gerichtet, das Objekt insgesamt vermietbar zu halten. Warum die Behörde bei einem unveränderten Pachtverhältnis mit dem bestehenden Pächter nach Abschluss der Erhaltungsarbeiten eine Pachterhöhung von € 2.750,00 jährlich für durchsetzbar hält, ist nicht nachvollziehbar: Denn der Pächter ist derzeit schon nicht in der Lage, pünktlich die bisher nicht an den Index angepasste Pacht in voller Höhe und pünktlich zu bezahlen. Im Gegenteil: Der Pächter ist nachweislich immer wieder mit Zahlungen im Rückstand und ist auch nicht in der Lage, die von ihm zu tragende Prämie für die Gebäudeversicherung zu begleichen. Die von der Amtspartei angesetzte Pachterhöhung steht zudem im Widerspruch zu ihrer eigenen Ausführung auf Seite 2 der Stellungnahme vom 24.05.2013. Dort führt die Amtspartei wörtlich aus: ,Dass seit Vermietungsbeginn bis dato die Pacht unverändert blieb, weist auch auf die Tatsache hin, dass höhere Pachtzinse durch laufende Indexpassungen für diese Liegenschaft in [Liegenschaftsbezeichnung] nicht immer durchsetzbar sind.' Diese Feststellung ist zudem insoweit zu berichtigen, als seit Beginn des Pachtverhältnisses im Jahr 2002 und damit seit zwölf Jahren keine Indexanpassung durchgeführt worden ist. Es ist daher entgegen der Auffassung der Behörde auch nach Umsetzung diverser Erhaltungsaufwendungen ein unveränderter Pachtzins der Prognoserechnung zugrunde zu legen. Trennung Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen Nach den Ausführungen der Amtspartei fehle eine konkrete Erläuterung, warum die anstehenden Kosten für Erhaltungsaufwendungen auf fünf Jahre verteilt wurden. Dazu wird wie folgt Stellung genommen: Nachdem Herr [Berufungswerber] auf Grundlage gutachterlicher Stellungnahmen von einer im Vergleich zur Finanzbehörde deutlich höheren Abschreibungsbasis ausgeht und bei Zugrundelegung dieser Abschreibungsbasis die Vermietungstätigkeit als Liebhabereitätigkeit beurteilt werden muss, sollte durch das Aufzeigen der anstehenden Erhaltungsarbeiten ergänzend dargelegt werden, dass es auch bei einem deutlichen Absenken der Abschreibungsbemessungsgrundlage es zu keiner Änderung der Beurteilung kommen kann und unverändert die Werbungskosten die Einnahmen weit übersteigen. In einer adaptierten Prognoserechnung (Anlage 6) wurden unabhängig davon gemäß den Ausführungen der Amtspartei die Aufwendungen für den Fensteraustausch sowie für die Dachsanierung auf zehn Jahre verteilt angesetzt. Dabei wurde im Detail nicht analysiert, ob bestimmte Kostenbestandteile davon abweichend als sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand angesetzt werden müssten. Es wurde vereinfachend pauschal insgesamt von Instandsetzungsaufwendungen ausgegangen. Auch bei Berücksichtigung einer allfälligen Verteilungspflicht bestimmter Aufwendungen kann mit der Vermietungstätigkeit insgesamt kein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden. Die Amtspartei kann daher auch mit diesem Hinweis ihren Standpunkt nicht stützen. Die Vermietungstätigkeit ist auch bei Verteilung bestimmter Sanierungsaufwendungen auf zehn Jahre unverändert als Tätigkeit einzustufen, die einkommensteuerrechtlich nicht relevant ist. Angemessenheit der Erhaltungsarbeiten Sofern die Ausführungen der Amtspartei in ihrer Stellungnahme vom 24.05.2013 zu den Erhaltungsarbeiten so verstanden werden müssen, dass diese aus den vorgelegten Unterlagen und insbesondere dem Fotomaterial als nicht angemessen zu beurteilen wären, wird auf die Besichtigung des Objektes durch Herrn [Prüfer] insbesondere im Anschluss an das Erörterungsgespräch und daher nach Vorlage des Fotomaterials am 11.04.2013 verwiesen. Denn hätte das Fotomaterial die Sachverhaltsumstände nicht wahrheitsgetreu dargestellt, hätte Herr [Prüfer] dies auf Grund der Besichtigung vor Ort konkret aufzeigen können. Widersprüche zu den tatsächlichen Verhältnisse im Vergleich zum vorgelegten Fotomaterial wurden jedoch von der Behörde nicht aufgezeigt. Die Ausführungen der Amtspartei sind daher nicht nachvollziehbar. Was den Hinweis zur fehlenden Nachvollziehbarkeit der Kürzung des Aufwandes hinsichtlich eines ertragsteuerlich nicht relevanten Privatanteils betrifft, so wird auf die detaillierten Angebote und die Ortskenntnisse des Herrn [Prüfer] verwiesen. Da sich dieser intensiv mit dem Umfang der vom Pachtvertrag umfassten Gebäudeteile auseinandergesetzt hat, hätte eine Verbindung der Aufwandskürzung mit der privat genutzten Doppelgarage auch von der Amtspartei hergestellt werden können. Konkret wurde der privat veranlasste Aufwand wie folgt ermittelt: Der Aufwand für Malerarbeiten wurde um die auf die Garage entfallende Fläche von 32 m² anteilig gekürzt. Das Angebot des Fensterbauers umfasst auch drei Fenster für die privat genutzte Garage. Der Aufwand dafür wurde in der Folge im Umfang von 3/14 gekürzt. Verkehrswert des Mietobjektes Nach Auffassung der Behörde seien "als realitätsfremd und die tatsächlichen Verhältnisse ignorierend" die Bewertungsergebnisse des Beschwerdeführers zu betrachten. Diesbezüglich wird wie folgt Stellung genommen: Die Bewertungsgutachten wurden von gerichtlich beeideten Sachverständigen erstellt. Ein Bewertungsgutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen "als realitätsfremd und die tatsächlichen Verhältnisse ignorierend" zu bezeichnen, ist als eine unsachliche Äußerung zurückzuweisen. Es sei an dieser Stelle daher noch einmal in Erinnerung gebracht, dass ein Bewertungsgutachten von Herrn [GutachterII], gerichtlich beeideter Sachverständiger für Hochbau, Tiefbau, autorisierter Experte des Verbandes der Versicherungsunternehmen Österreichs und Zivilingenieur für Hochbau, sowie zwei Gutachten vom allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Bausachverständigen Bmst. [GutachterI] vorgelegt worden sind. Diesbezüglich wird auf die Anlagen zum Schreiben vom 20.07.2012 verwiesen. Die Amtspartei meint weiters, die Argumentation der Beschwerdeführung sei hinsichtlich des erzielbaren Rohrertrages widersprüchlich. Diesbezüglich wird auf die Grundrisspläne des Objektes verwiesen (siehe dazu Anlage zum Schreiben vom 20.07.2012). Daraus ist ersichtlich: Das Objekt verfügt beispielsweise im Erdgeschoss und im Obergeschoss über eine Wohnnutzfläche von jeweils 136,5 m². Das Obergeschoss verfügt dabei über sieben Zimmer. Bei einer Vermietung zur Nutzung durch eine Familie kann bei einer derartigen Zimmeraufteilung auch nur jener Ertrag erwirtschaftet werden, der bei einer passenden Raumaufteilung verrechnet und der von einer Familie auch aufgebracht werden kann. Unter diesem Aspekt ist die Vermietung an eine Familie mit einem monatlichen Betrag von € 1.090,00 als gut vermietet zu beurteilen. Bei der Bewertung eines Mietobjektes sind allerdings die zur Verfügung stehenden Nutzflächen und der mit diesen Nutzflächen erzielbare Ertrag bei optimaler Nutzung relevant. Handelt es sich jedoch nicht um ein Ertragsobjekt, dann ist der Wert eines Mietobjektes nach anderen Methoden zu schätzen. In Betracht kommt dann zum Beispiel die Vergleichswertmethode oder aber auch der Substanzwert. Diesbezüglich wird insbesondere auf die Ausführungen im Schreiben vom 20.07.2012 unter Punkt 2. verwiesen. Hier sei noch ergänzend darauf aufmerksam gemacht: Bereits eine Geschossfläche im Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] umfasst eine Wohnnutzfläche, die im Regelfall derzeit geförderte Einfamilienreihenhäuser nicht erreichen. Der Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten für das Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] samt Nebengebäude mit einem Betrag von EUR 146.900,00 kann daher den tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht werden. Dies wurde bereits durch die Einholung einer Einschätzung des am Markt erzielbaren Veräußerungspreises für dieses Objektes durch die [ImmobilienmaklerGmbH] nachgewiesen (siehe dazu Anlage 3 zum Schreiben vom 20.07.2012). Auch die vorgelegten Gutachten und Nachweise über die Marktverhältnisse bestätigen dies." Diesem Schreiben wurden die folgenden sechs Anlagen beigelegt: Anlage 1: Prognoserechnung über den absehbaren Zeitraum von 20 Jahren (2002 bis 2021) mit Berichtigung der in der vorstehend zitierten Stellungnahmen erwähnten Ausfertigungsfehler, welche nach Ablauf des absehbaren Zeitraumes einen Gesamtüberschuss der Werbungskosten iHv 86.106,24 € auswies Anlage 2: Dokumentation der in der Stellungnahme beschriebenen, vom Berufungswerber und vom Pächter unterfertigten Korrektur der tatsächlichen Pachtzahlungen Anlage 3: Erklärung zu Pachteingängen wie in der Stellungnahme dargestellt Anlage 4: Pachtaufstellung Pächter 2009 wie in der Stellungnahme beschrieben Anlage 5: Pachtaufstellung Pächter 2012 wie in der Stellungnahme beschrieben Anlage 6: Prognoserechnung wie in der Anlage 1, adaptiert um eine differenzierte Behandlung des Erhaltungsaufwands, wie in der Stellungnahme beschrieben, wonach die Baumeisterarbeiten, die Malerarbeiten, die Schwarzdeckerarbeiten, die Tischler- und Zimmererarbeiten sowie die Heizungsarbeiten als Instandhaltungsaufwendungen behandelt und in den Jahren 2014 bzw 2015 bzw 2017 als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Die Fensterbauarbeiten, die Dachhinterlüftung und die Spenglerarbeiten wurden demgegenüber als Instandsetzungsaufwendungen behandelt und in Zehntelbeträgen ab dem Jahr 2015 bzw 2016 als Werbungskosten berücksichtigt. Nach Ablauf des absehbaren Zeitraumes wurde solcherart ein Gesamtüberschuss der Werbungskosten iHv 47.577,16 ausgewiesen. Nach Übermittlung dieser Stellungnahme des Berufungswerbers an das Finanzamt, teilte dieses am 25. Juni 2013 mit, dass zum Wesentlichen bereits Stellung bezogen wurde. Über die Berufung wurde erwogen: Sachverhalt: Die Abgabenbehörde zweiter Instanz stellt auf Basis des oben geschilderten Verwaltungsgeschehens und der aktenkundigen Unterlagen folgenden entscheidungswesentlichen Sachverhalt fest: Mit Einantwortungsurkunde vom 6. Mai 2002 wurde der Berufungswerber Hälfteeigentümer neben seiner Mutter bezüglich einer Liegenschaft an der Adresse [Liegenschaftsadresse], (in Folge: Objekt "[Liegenschaftsbezeichnung]"). Die Liegenschaft unterlag bislang der Eigennutzung und wurde nicht vermietet. Die Mutter des Berufungswerbers hat den auf sie entfallenden Anteil an der Einkunftsquelle an ihren Sohn, den Berufungswerber, übertragen. Mit Pachtvertrag vom 1. Oktober 2002 wurde vom Berufungswerber die Liegenschaft "[Liegenschaftsbezeichnung] " samt dem darauf befindlichen Wohnhaus und Nebengebäuden erstmalig verpachtet. Das Pachtverhältnis ist unverändert aufrecht. In den Streitjahren 2002 bis 2004 - wie auch in den Folgejahren - wurde die Verpachtungstätigkeit im Zuge der Abgabe der Steuererklärungen seitens des Berufungswerbers weder als einkommensteuerbar noch als umsatzsteuerbar behandelt. Der Berufungswerber beantragte den Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten im Zeitpunkt der unentgeltlichen Übertragung des gegenständlichen Gebäudekomplexes zur Bemessung der entsprechenden Absetzung für Abnutzung. Die fiktiven Anschaffungskosten des abschreibbaren gegenständlichen Gebäudekomplexes (Wohngebäude samt Nebengebäude) werden von der Abgabenbehörde zweiter Instanz iHv 473.620 € festgestellt. Es gelangt ein AfA-Satz von 2% zur Anwendung. Der Entscheidung wird im Wesentlichen die vom Berufungswerber im Verfahren zuletzt vorgelegte Prognoserechnung idF vom 17. Juni 2013 zugrunde gelegt, jedoch mit der Maßgabe, dass der vom Berufungswerber errechnete Mittelwert als Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung durch den vorhin genannten Schätzwert der Abgabenbehörde zweiter Instanz ersetzt wird, sowie die seitens des Berufungswerbers für die Jahre ab 2012 angenommenen Schätzwerte betreffend Buchhaltungsaufwand und Aufwand für Büromaterial auch für die Jahre 2004 bis 2011 angesetzt werden. Nach der solcherart von der Abgabenbehörde zweiter Instanz adaptierten Prognoserechnung ergibt sich für die verfahrensgegenständliche Vermietungstätigkeit in einem absehbaren Zeitraum von 20 Jahren, beginnend mit dem Jahr 2002 (Jahr des Beginns der Verpachtung) und endend mit dem Jahr 2021 kein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Der Gesamtüberschuss der Werbungskosten über die Einnahmen beträgt nach 20 Jahren im Jahr 2021: 94.923,96 €. Die adaptierte Prognoserechnung stellt sich wie folgt dar: [Grafik] [Grafik] Beweiswürdigung: Zu diesen Sachverhaltsfeststellungen gelangt die Abgabenbehörde zweiter Instanz aufgrund folgender Beweiswürdigung: