UFSS RV/0332-S/07

Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufungen des Bw, vertreten durch ECA Treuhand Partner Steuerberatung GmbH in 6020 Innsbruck, Rennweg 25, vom 14. März 2005 gegen die Bescheide des Finanzamtes Salzburg-Land, vertreten durch Mag. Praxmarer, vom 4. März 2005 betreffend Einkommensteuer des Jahres 2002 und vom 7. März 2005 betreffend Einkommensteuer des Jahres 2003; sowie vom 18. Jänner 2007 gegen den Bescheid des Finanzamtes Salzburg-Land, vertreten durch Mag. Praxmarer, vom 21. Dezember 2006 betreffend Einkommensteuer des Jahres 2004 entschieden: Die angefochtenen Bescheide werden abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der Abgaben sind dem als Beilage angeschlossenen Berechnungsblättern zu entnehmen und bilden einen Bestandteil dieses Bescheidspruches. Entscheidungsgründe In den berufungsgegenständlichen Jahren 2002 bis 2004 übte der Berufungswerber allein wie auch im Rahmen zweier Miteigentumsgemeinschaften diverse Vermietungs- und Verpachtungstätigkeiten aus. Mit Einantwortungsurkunde vom 6. Mai 2002 wurde der Berufungswerber Hälfteeigentümer neben seiner Mutter bezüglich einer Liegenschaft an der Adresse [Liegenschaftsadresse], (in Folge: Objekt "[Liegenschaftsbezeichnung]"). Mit Pachtvertrag vom 1. Oktober 2002 wurde vom Berufungswerber die Liegenschaft "[Liegenschaftsbezeichnung] " samt dem darauf befindlichen Wohnhaus und Nebengebäuden verpachtet. In der Beilage zu seiner Einkommensteuererklärung 2002 teilte der Berufungswerber mit, dass die Vermietung des Objektes "[Liegenschaftsbezeichnung] " mit Oktober 2002 begonnen worden sei, die Mieteinnahmen daher den Zeitraum Oktober bis Dezember 2002 beträfen. Weiters führte der Berufungswerber unter Angabe näherer Schätzwerte aus, dass er das Objekt "[Liegenschaftsbezeichnung] " unentgeltlich erworben habe und daher gem § 16 Abs 1 Z 8 lit b EStG beantrage, die fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage anzuerkennen. Diese seien im Anlageverzeichnis ersichtlich und beträfen ausschließlich Gebäudewerte. Da höhere Mietzinse aufgrund er Marktsituation im gegenständlichen Ort nicht zu erzielen seien und daher auch in absehbarer Zeit unter Berücksichtigung des erforderlichen Erhaltungsaufwandes nicht mit der Erzielung eines Einnahmenüberschusses gerechnet werden könne, unterläge das Mietobjekt "[Liegenschaftsbezeichnung] " der Liebhabereivermutung und sei damit nicht Teil des steuerpflichtigen Einkommens. Der rechnerische "Überschuss über die Werbungskosten" wurde iHv - 2.716,10 € (Mieteinnahmen iHv 3.269,97 € abzgl 5.986,07 € Werbungskosten) angegeben. In Folge dessen nahm der Berufungswerber die Einnahmen (samt damit zusammenhängender Vorsteuerbeträge) nicht in die Umsatzsteuererklärung auf und den "Überschuss der Werbungskosten" nicht in die Einkommensteuererklärung. In der Beilage zur Einkommensteuererklärung 2003 verwies der Berufungswerber hinsichtlich der Liebhabereivermutung und den Grundlagen der AfA-Bemessung im Zusammenhang mit dem Objekt "[Liegenschaftsbezeichnung] " auf die dbzgl Erläuterungen für das Jahr 2002. Der rechnerische "Überschuss der Werbungskosten" wurde iHv - 9,09 € (Mieteinnahmen iHv 13.079,88 € abzgl 13.088,97 € Werbungskosten) angegeben und die entsprechenden Beträge wie im Vorjahr als nicht steuerbar behandelt. Mit Vorhalt vom 7. September 2004 betreffend Einkommensteuer 2002 und 2003 ersuchte das Finanzamt den Berufungswerber im Zusammenhang mit dem Objekt "[Liegenschaftsbezeichnung] " um Vorlage des Mietvertrags und einer Prognoserechnung für 20 Jahre über die Entwicklung der Einkünfte sowie um Stellungnahme dazu, dass die Grundlage für die Schätzung der Anschaffungskosten des Gebäudes seitens des Berufungswerbers iHv 1.667 € / m2 angegeben, jedoch aus einem vergleichbaren Schätzgutachten ein vergleichbarer Anschaffungswert von 593 € / m2 ermittelt worden sei. In Beantwortung dieses Vorhaltes legte der Berufungswerber unter näherer Erläuterung einzelner Posten eine Prognoserechnung über den absehbaren Zeitraum von 20 Jahren (2002 bis 2021) betreffend das Objekt "[Liegenschaftsbezeichnung] " vor, welche ab dem Jahr 2004 als Planwerte Mieteinnahmen iHv 13.080 €, die Summe der Werbungskosten iHv 18.241,60 € (davon AfA iHv 11.620 €), ein Jahresergebnis iHv - 5.161,60 € und somit einen Gesamtverlust nach 20 Jahren iHv 95.633,99 € auswies. Zur Überprüfung des Bauzustandes des Hauses und des vom Berufungswerber gewählten Ansatzes der fiktiven Anschaffungskosten wurde eine Fotografie des Hauses beigelegt. Die Grundlagen für die Ermittlung der von der Behörde als angemessen erachteten Anschaffungskosten iHv 593 € / m2 seien ohne Vorlage des genannten Gutachtens für den Berufungswerber nicht nachvollziehbar, weshalb um Übermittlung des im Vorhalt genannten Gutachtens ersucht werde, um die Abgabe einer entsprechenden Stellungnahme zu ermöglichen. Am 4. März 2005 erließ das Finanzamt ua den angefochtenen Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2002 unter Außerachtlassung der Einnahmen bzw Ausgaben des Objektes "[Liegenschaftsbezeichnung]". Der Bescheid wurden gem § 200 BAO vorläufig erlassen und führt als Begründung an: "Da nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens die Abgabepflicht zwar noch ungewiss, aber wahrscheinlich ist, erfolgte die Veranlagung gem. § 200 BAO vorläufig". Am 7. März 2005 erließ das Finanzamt ua den angefochtenen Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2003, ebenso unter Außerachtlassung der Einnahmen bzw Ausgaben des Objektes "[Liegenschaftsbezeichnung] ". Der Bescheid wurde wiederum gem § 200 BAO vorläufig erlassen, diesmal fehlte ihm jedoch zur Gänze eine entsprechende Begründung. Mit Berufung vom 14. März 2005 wendete sich der Berufungswerber ua gegen die vorläufige Veranlagung der Einkommensteuerbescheide der Jahre 2002 und 2003. Die Begründung der vorläufigen Veranlagungen erschöpfe sich (hinsichtlich des Bescheides des Jahres 2002) in der bloßen Wiedergabe des Gesetzeswortlautes von § 200 Abs 1 BAO oder fehle (hinsichtlich des Bescheides des Jahres 2003) überhaupt. Die fehlenden Begründungen würden daher zur Rechtswidrigkeit der Bescheide führen. Zudem sei der Behörde in Erledigung des Vorhaltes eine entsprechende Prognoserechnung samt Erläuterungen übermittelt worden, weshalb der Berufungswerber der Behörde alle für die Ermittlung der Abgabenpflicht notwendigen Tatsachen zur Kenntnis gebracht habe. Es werde daher die endgültige Festsetzung der Einkommensteuer der Jahre 2002 und 2003 beantragt. Am 16. März 2005 erließ das Finanzamt aufgrund geänderter Grundlagenbescheide gem § 295 Abs 1 BAO neue Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2002 und 2003, wieder vorläufig gem § 200 Abs 1 BAO, wieder ohne Begründung. Am 9. November 2005 nahm der Berufungswerber in Beantwortung eines weiteren Vorhaltes vom Finanzamt betreffend die Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten des auf der Liegenschaft "[Liegenschaftsbezeichnung] " befindlichen Wohngebäudes wie folgt Stellung: "Grundlagen für die Schätzung der fiktiven Allschaffungskosten Die fiktiven Anschaffungskosten wurden auf Grundlage einer Baukostenschätzung und einem Vergleich mit Marktpreisen für Immobilien im Ort ermittelt. Die erforderlichen Daten dazu wurden von Herrn [Berufungswerber] erhoben, der Bauingenieurwesen studiert und die Marktverhältnisse in seiner Heimatgemeinde [Liegenschaftsgemeinde] kennt. Zur Dokumentation der Richtigkeit der Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten hat Herr [Berufungswerber] eine Stellungnahme von Herrn [GP], [ImmobilienmaklerGmbH], zum möglichen erzielbaren Verkaufspreis für den Gebäudebestand der Liegenschaft [Liegenschaftsbezeichnung] eingeholt. Diese ist diesem Schreiben in der Anlage angeschlossen. Darin wird für das Wohngebäude ein Verkehrswert zwischen ca. EUR 1.700,00 und EUR 2.000,00 und für die Stallungen und Remisen ein Verkehrswert von ca. EUR 600,00 bis ca. EUR 900,00 bestätigt. Ermittlung der fiktiven Allschaffungskosten für das Wohngebäude Die Neuerrichtungskosten eines Gebäudes mit einer dem Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] vergleichbaren Ausstattung und Struktur wurden mit EUR 2.000,00 je m2 geschätzt. Bei einer geschätzten Nutzfläche für das Wohngebäude von rund 240 m2 errechnen sich die Neuerrichtungskosten für das Wohngebäude mit EUR 480.000,00. Das Gebäude ist vor 10 Jahren generalsaniert worden. Im Hinblick auf die in Zukunft noch erforderlichen Instandhaltungsaufwendungen für Wärmedämmung und Feuchtigkeitsschutz wurden die fiktiven Anschaffungskosten für das Objekt mit EUR 1.667,00 je m2 angesetzt. Bezogen auf die Neuerrichtungskosten beträgt damit der Abschlag darauf rund 17 %. Gerechnet vom Zeitpunkt der Generalsanierung vor rund 10 Jahren berücksichtigt der Abschlag eine um die Inflation bereinigte netto Wertminderung von rund 1,7 %. Bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von jährlich 2% beträgt damit die im Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten berücksichtigte nutzungs- und zeitbedingte Wertminderung rund 3,7%. Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten für das Wirtschaftsgebäude Die Neuerrichtungskosten für die Stallungen und Remisen wurden mit EUR 1.300,00 je m2 geschätzt. Bei einer Nutzfläche von 300 m2 betragen die Neuerrichtungskosten für das gesamte Wirtschaftsgebäude damit EUR 390.000,00. Die Anlagen wurden laufend instand gehalten. Eine Generalsanierung des Wirtschaftsgebäudes wurde allerdings nicht vorgenommen. Die fiktiven Anschaffungskosten wurden daher auf Grund des Alters der Gebäude und dem Bauzustand mit EUR 600,00 je m2 angesetzt. Dies entspricht einem Abschlag auf die Neuerrichtungskosten von rund 54 %." In der erwähnten, dem Schreiben des Berufungswerbers beigelegten Stellungnahme eines Immobilienmaklers, bestätigte dieser wie folgt: "[...] Unter Berücksichtigung des Zustandes, der Lage und der Ausstattung ist für das Wohnhaus ein erzielbarer Verkaufspreis von Euro 1700.- bis Euro 2000.- und für die Remise (Scheune) ein erzielbarer Verkaufspreis von Euro 600.- bis Euro 900.- gegeben." In der Beilage zur Einkommensteuererklärung 2004 verwies der Berufungswerber hinsichtlich der Liebhabereivermutung und den Grundlagen der AfA-Bemessung im Zusammenhang mit dem Objekt "[Liegenschaftsbezeichnung] " auf die dbzgl Erläuterungen für das Jahr 2002. Der rechnerische "Überschuss der Werbungskosten" wurde iHv - 641,95 € (Mieteinnahmen iHv 11.445,45 € abzgl 12.087,10 € Werbungskosten) angegeben und die entsprechenden Beträge wie in den Vorjahren als nicht steuerbar behandelt. Am 7. April 2006 erließ das Finanzamt ua den angefochtenen Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2004, wie in den Vorjahren jeweils unter Außerachtlassung der Einnahmen bzw Ausgaben des Objektes "[Liegenschaftsbezeichnung] ". Auch dieser Bescheid wurde gem § 200 BAO vorläufig erlassen und auch diesem fehlte wie im Vorjahr zur Gänze eine entsprechende Begründung. Diese vorläufige Veranlagung des Jahres 2004 blieb unbekämpft. Mit Prüfungs- und Nachschauauftrag vom 21. April 2006 begann eine abgabenbehördliche Prüfung des Berufungswerbers der Jahre 2002 bis 2004 betreffend ua die Einkommensteuer sowie eine Nachschau betreffend Jänner 2005 bis März 2006. Mit Schreiben vom 26. September 2006 legte der Berufungswerber im Zuge einer Stellungnahme zu den bisherigen Prüfungsergebnissen ein Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Bausachverständigen und Baumeisters ([GutachterI]) zur Bewertung der Liegenschaft [Liegenschaftsbezeichnung] vor. Der Zweck des Gutachtens war mit "Feststellung des Verkehrswertes und Verkehrswertes ohne Grund u. Boden zur Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten" und die Grundlagen und Unterlagen mit "Besichtigung durch den Sachverständigen, Grundbuchsauszug, Einsichtnahme in den Bauakt, Erhebung der Vergleichspreise und Auskünfte [Berufungswerber]) angegeben (Seite 2). Das Ergebnis der Wertermittlung zum Stichtag 1.1.2003 lautete zusammengefasst wie folgt: | Sachwert | 608.064 € | Ertragswert | 670.094 € | Gewichtung Sachwert zu Ertragswert - 1 zu 3 | 654.587 € | Verkehrswert gerundet | 655.000 € | Verkehrswert ohne Grund und Boden | 541.947 € | Verkehrswert ohne Grund und Boden gerundet | 542.000 € Laut Bericht vom 14. Dezember 2006 wurden im Zuge der Prüfung und der am 16. November 2006 durchgeführten Schlussbesprechung ua folgende Feststellungen getroffen: "Der Agpfl hat den Hälfteanteil an oa Liegenschaft mit Einantwortungsurkunde 6/5/2002 übertragen bekommen. Die andere Hälfte ist im Eigentum von [MutterBw] (Mutter des Agpfl). Verpächter der Liegenschaft It Pachtvertrag ist der Agpfl. Lt Auskunft des Agpfl hat seine Mutter ihm die auf sie entfallenden Einkunftsquelle übertragen. Die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung der Einkunftsquellenübertragung sind aufgrund des festgestellten Sachverhaltes erfüllt. Die Liegenschaft wurde bisher nie vermietet. Als AfA-Bemessungsgrundlage wurden gem. § 16 Abs 1 Z 8 fit b EStG fiktiven Anschaffungskosten·beantragt. Lt Anlageverzeichnis wurde die Bemessungsgrundlage mit insgesamt € 581.000,- ermittelt. Im Zuge des Verfahrens legte der Agpfl ein Gutachten (Ermittlung Sachwert u Ertragswert) vor und weist einen Verkehrswert für das Gebäude iHv € 542.000,- aus. In wesentlichen Punkten ist der Ansatz von Werten nicht nachvollziehbar (zB für den mtl Mietertrag pro Quadratmeter Nutzfläche kamen € 5,- zum Ansatz obwohl der mtl Mietertrag aufgrund des Vertrages vorliegt) bzw wurde bei der Ertragswertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 70 Jahren, während bei der Sachwertermittlung von einer technischen Restlebensdauer von 59 Jahren ausgegangen wurde. Nach Ansicht der Behörde kann die wirtschaftliche RND nicht länger als die technische RND sein. Der Marktpreis von Mietobjekten orientiert sich am Ertragswert; daher können auch die fiktiven Anschaffungskosten vom Ertragswert abgeleitet werden. Für die Wertermittlung wurde daher die Ertragswertmethode ausgewählt (Bewertung siehe Liegenschaftsbewertung). Der somit ermittelte Gebäudeertragswert (nach der Ertragswertmethode) entspricht dem Wert den ein Marktteilnehmer bei wirtschaftlicher Vorgehensweise berücksichtigte. Die im Zuge der Schlussbesprechung vorgelegte Immobilienanzeige [AnzeigedetailsI], stellt nach Ansicht der Behörde kein geeignetes Vergleichsobjekt dar bzw bildet It. VwGH die Heranziehung eines Vergleichsobjektes/Veräußerungsgeschäftes kein taugliches Mittel für die Ermittlung eines Marktpreises. Zudem steht nicht einwandfrei fest, ob es sich um das Nachbargrundstück von [Liegenschaftsbezeichnung] handelt. Es handelt sich um einen Angebotspreis. Außerdem konnte festgestellt werden, dass dieses Objekt ein Nutzfläche (inkl Kellerflächen) von insgesamt über 300 m2 aufweist. Die Bauweise u Struktur der Liegenschaft mit der GrdstNr [AnzeigedetailsII] (erbaut 1973) - haben ua wesentlichen Einfluss auf den erzielbaren Kaufpreis - ist auf keinen Fall mit der Liegenschaft [Liegenschaftsbezeichnung] (erbaut 1760, dicke Steinmauern, Holzbalkendecken, zT kleine niedrige Räumlichkeiten) zu vergleichen. [...] Laut adaptierter Prognoserechnung (in erster Linie durch die Änderung der AfA-Bemessungsgrundlage/siehe Beilage) handelt es sich beim Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] um eine Einkunftsquelle und stellt damit Teil des steuerpfl Einkommens dar bzw unterliegt das Entgelt der 10%igen Umsatzsteuer." Die zahlenmäßige Folge dieser Feststellungen wurde ua wie folgt dargestellt: | | | lt Erkl | lt Bp | Differenz | Fiktive AK Gebäude/Oktober 2002 | | 400.000,00 | 131.900,00 | 268.100,00 | Fiktive AK Scheunen/Oktober 2002 | | 180.000,00 | 15.000,00 | 165.000,00 | Summe fiktive AK | | 580.000,00 | 146.900,00 | 433.100,00 | AfA 2002 | 2% | 5.800,00 | 1.469,00 | 4.331,00 | BW 31/12/2002 | | 394.200,00 | 130.431,00 | 263.769,00 | AfA 2003 | 2% | 11.600,00 | 2.938,00 | 8.662,00 | BW 31/12/2003 | | 382.600,00 | 127.493,00 | 255.107,00 | AfA 2004 | 2% | 11.600,00 | 2.938,00 | 8.662,00 | BW 31/12/2004 | | 371.000,00 | 124.555,00 | 246.445,00 Im Anschluss an diese Feststellungen fand sich die konkrete Berechnung der oben angegeben fiktiven Anschaffungskosten im Jahr 2002. Weiters fand sich als angesprochene Beilage eine adaptierte Prognoserechnung über den Zeitraum von 20 Jahren (2002 bis 2021), welche ab dem Jahr 2005 als Planwerte Mieteinnahmen iHv 11.890 € (netto), die Summe der Werbungskosten iHv 5.266,86 € (davon AfA iHv 2.938 €) und ein Jahresergebnis iHv 6.623,14 € auswies. Am 21. Dezember 2006 erließ das Finanzamt im Rahmen von Berufungsvorentscheidungen ua neue Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2002 und 2003. Beide Bescheide wurden endgültig erlassen und enthielten in ihren Begründungen jeweils einen Verweis auf die Begründungen des Prüfungsberichts. Ebenso erließ das Finanzamt am 21. Dezember 2006 ua einen neuen - gem § 200 Abs 2 BAO endgültigen - Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2004 und verwies auch in dessen Begründung auf die Begründung des Prüfungsberichtes. Den oben wiedergegebenen Prüfungsfeststellungen folgend, wurde in den Einkommensteuerbescheiden der Jahre 2002 bis 2004 die Vermietung des Objektes [Liegenschaftsbezeichnung] als Einkunftsquelle behandelt. Am 15. Jänner 2007 stellte der Berufungswerber ua hinsichtlich der Berufungsvorentscheidungen betreffend die Einkommensteuerbescheide der Jahre 2002 und 2003 den Antrag auf Vorlage der Berufungen zur Entscheidung an die Abgabenbehörde zweiter Instanz und führte hierin aus, dass der Berufungswerber vor Ausstellung der Bescheide telefonisch darüber informiert worden sei, dass die vorgelegten Nachweise für die Entscheidung der Behörde nicht beachtlich seien und die Behörde daher an ihren Berechnungen und an ihren Beurteilungen festhalten werde. Die Behörde habe nicht nur die im Rahmen der Schlussbesprechung vom 16.11.2006 vorgebrachten Nachweise für nicht beachtlich erachtet, sondern auch weitere Beweisanträge abgelehnt. Zudem habe die Behörde keine Gelegenheit gegeben, vor Erlassung der Bescheide zu ihren Feststellungen und rechtlichen Würdigungen Stellung zu nehmen. Damit sei das Recht auf Parteiengehör des Abgabepflichtigen verletzt worden. Die im Rahmen der Schlussbesprechung angebotenen Nachweise würden nunmehr vorbereitet und mit einer eingehenden Auseinandersetzung zur Bescheidbegründung voraussichtlich bis 15.03.2007 nachgereicht werden. Am 16. Jänner 2007 erhob der Berufungswerber ua gegen den Einkommensteuerbescheid des Jahres 2004 vom 21. Dezember 2006 mit inhaltlich identen Ausführungen wie im vorstehenden Vorlageantrag Berufung und kündigte auch hier den Nachtrag einer eingehenden Auseinandersetzung mit der Bescheidbegründung an. Innerhalb verlängerter Frist übermittelte der Berufungswerber sodann ein 41-seitiges Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen für Hoch- und Tiefbau ([GutachterII]). Zweck des Gutachtens war die "Ermittlung des Verkehrswertes und Verkehrswertes ohne Grund und Boden zur Feststellung der AfA Grundlage" (Seite 2). Unter "Bewertung" findet sich auf Seite 19 des Gutachtens folgende einleitende Bemerkung: "Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Berücksichtigung aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Der Bewertungsvorgang folgt den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes. Die Liegenschaft wird einer zweifachen Bewertung unterzogen, nämlich einer Bewertung nach Boden- und Bauzeitwert (Sachwertverfahrens im Sinne des § 6 LBG) und der nach dem kapitalisierten Zinsertrag (Ertragswertverfahren im Sinne des § 5 LBG). Der Verkehrswert wird aus den Ergebnissen bieder Bewertungsvorgänge abgeleitet." Der Verkehrswert ohne Grund und Boden wurde solcherart auf Seite 23 zusammengefasst wie folgt ermittelt: | Sachwert | 667.600 € | Ertragswert | 628.200 € | Gewichtung Sachwert zu Ertragswert nach Naegeli (A+B / 2) | 647.900 € | Verkehrswert | 647.900 € | Verkehrswert ohne Bodenwert (gerundet) | 543.200 € In seinem Begleitschreiben zum Gutachten stellte der Berufungswerber darauf abstellend zunächst fest, dass der von [GutachterII] fundiert mit 543.200 € ermittelte Gebäudewert um (nur) 37.000 € vom seitens des Berufungswerbers ermittelten und in den Steuererklärungen 2002 bis 2004 angesetzten fiktiven Anschaffungskosten abweiche. Daraus ergäbe sich Folgendes: Entgegen der Einschätzungen der Behörde ist in einem absehbaren Zeitraum ein Einnahmenüberschuss nicht zu erzielen und die Verpachtung der Liegenschaft [Liegenschaftsbezeichnung] damit unverändert als Liebhabereitätigkeit einzustufen. Die fehlende Eigenschaft als Einkunftsquelle, wie sie der Behörde in den Einkommensteuererklärungen 2002 bis 2004 in Übereinstimmung mit der Liebhabereiverordnung jeweils zutreffend offengelegt wurde, wird durch das Gutachten von [GutachterII] nochmals eindeutig belegt. Der vom Organ der Außenprüfung ermittelte Gebäudewert in Höhe von 131.906,60 € wird den tatsächlichen Verhältnissen in keinster Weise gerecht. Basis der Ertragswertberechnung der Behörde sind die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen; eine solche Berechnung kann aber dem Erfordernis der Ermittlung jenes Betrages, den ein Investor für den Erwerb der betreffenden Liegenschaft tatsächlich aufgewendet hätte (fiktive Anschaffungskosten), aus folgenden Gründen nicht Rechnung tragen: Die Ertragswertmethode beruht auf Investitionsüberlegungen: Für den Investor ist nicht entscheidend, welche Erträge im Zeitpunkt der Investition gerade erzielt werden. Ein Investor stellt bei einer Kaufentscheidung vielmehr darauf ab, welche Erträge die zu erwerbende Liegenschaft bei möglicher und optimaler Nutzung und Bewirtschaftung in Zukunft abwirft. Das Abstellen auf erzielbare Zukunftserträge ist im Fachtgutachten KWS/BW1 des Fachsenats für Betriebswirtschaft und Organisation des Instituts für Betriebswirtschaft, Steuerrecht und Organisation der Kammer der Wirtschaftstreuhänder für den Bereich der Unternehmensbewertung ausdrücklich verankert; die Grundätze dazu sind auf die Berechnung des maßgeblichen Zukunftserfolges für die Berechnung des Ertragswertes von Liegenschaften analog anwendbar." Die inhaltliche Rechtswidrigkeit der Berufungsvorentscheidung bzgl der Jahre 2002 und 2003 bzw des Einkommensteuerbescheides des Jahres 2004 sei daher durch das vorliegende Gutachten eindeutig belegt. Der im vorliegenden Berufungsfall tätige Prüfer nahm am 29. Mai 2007 mit gleichlautenden Ausführungen zum Vorlageantrag betreffend die Jahre 2002 und 2003 sowie zur Berufung betreffend das Jahr 2004 samt deren gutachterlichen Ergänzung in einem Schreiben "zH Rechtsmittelbearbeiter der II. Instanz" ua wie folgt Stellung: "Darstellung zum Veranlagungsstand bzw Verfahrensablauf: Wie im Vorlageantrag angeführt, ergingen die Umsatz- u Einkommensteuerbescheide 2002 u[nd] 2003 vorläufig. Gegen die Vorläufigkeit der Bescheid erhob man am 14.3.2005 das Rechtsmittel der Berufung u[nd] beantragte die endgültige Festsetzung der Umsatz- u Einkommensteuer 2002 u[nd] 2003. Mit der Berufungsvorentscheidung vom 21.12.2006 erfolgte die endgültige Festsetzung u[nd] damit die Stattgabe des beantragten Berufungsbegehrens. Eine Begründung iZm dem Berufungsbegehren war daher nicht mehr notwendig. Eine am 25.4.2006 begonnene Außenprüfung zur Umsatzsteuer u Einkommensteuer für die Jahre 2002 - 2004 sollte mit der für 16.11.2006 angesetzten Schlussbesprechung abgeschlossen werden. Die Sachverhaltsermittlung, dessen Würdigung u das daraus resultierende Ergebnis wurde im Besprechungsprotokoll geraume Zeit vor Abhaltung der Schlussbesprechung (nachdem die SB auf Wunsch des Agpfl verschoben wurde) dem Agpfl u[nd] seinem steuerlichen Vertreter übermittelt. Im Zuge der Schlussbesprechung legte man außer der Anzeige [AnzeigedetailsIII] (siehe Pkt. 1. des Protokolls) keine neuen Nachweise vor bzw brachte man keine neuen Beweisanträge ein. Die Schaltung der Anzeige (siehe auch Arbeitsbogen im Anhang der SB-Niederschrift) - unter der Rubrik Immobilien Inland Verkauf Häuser - erfolgte durch das Immobilienbüro [...] u[nd] hatte folgenden Text: "[AnzeigedetailsIV]" Lt Angabe des Agpfl handelte es sich um das angrenzende Nachbargrundstück von [Liegenschaftsbezeichnung] (Beantragung der fiktiven AK gem. § 16 Abs 1 Z 8b EStG 88), u[nd] teilte der Behörde die vermutliche Grundstücksnummer mit. Sagis ermöglichte noch im Zuge der SB einen Ausdruck von der Grundstücksnummer (siehe Arbeitsbogen). Auf die Frage weshalb der Agpfl glaube, dass es sich bei der Anzeige genau um das Nachbargrundstück von [Liegenschaftsbezeichnung] handeln soll, gab dieser an, dass er es eben wisse bzw es sich nur um diese Liegenschaft/Grundstücksnummer handeln kann. Der Agpfl gab weiters noch an, dass unter Berücksichtigung der angebotenen Nachbarliegenschaft als Vergleichsobjekt der Ansatz der Bewertung von [Liegenschaftsbezeichnung] wie sie im Besprechungsprotokoll dargelegt wurde, nicht richtig sein kann. Aufgrund der in der Schlussbesprechung vorgelegten Anzeige blieb die Bewertung der Liegenschaft [Liegenschaftsbezeichnung] offen. Das Ergebnis der Überprüfung der im Rahmen der Schlussbesprechung vorgelegten Anzeige, bei der es sich um das Nachbargrundstück handeln sollte, wurde dem Agpfl telefonisch am 19.12.2006 entsprechend der im Bericht dazu ausgeführten Begründung mitgeteilt. Weiters wurde mitgeteilt, dass, sollte eine weitere Besprechung gewünscht sein, dies gleich bekanntgeben werden müsse, ansonsten der Bescheid entsprechend den Feststellungen des Besprechungsprotokolls zur SB vom 16.11.2006 erstellt werde. Der Agpfl gab zu verstehen, dass er sich mit seinem Vertreter besprechen u[nd] die notwendigen Schritte unternehmen werde. Eine Rückmeldung über eine weitere gewünschte Besprechung langte nicht ein. Die Bescheidausfertigung erfolgte daher mit 21.12.2006. [...] Zu den Anforderungen an eine Bescheidbegründung wird folgendes festgehalten: Um den Anforderungen einer Bescheidbegründung zu entsprechen, ist die Anführung des Sachverhaltes, den die Behörde (als Ergebnis ihrer Überlegungen zur Beweiswürdigung) als erwiesen annimmt, darzulegen. Die im Bericht über das Ergebnis der Außenprüfung (Pkt.1.-4.) angeführten Begründungen entsprechen nach ho Ansicht auf jedenfall den Anforderungen einer Bescheidbegründung. Aus dieser zusammenhängenden Sachverhaltsdarstellung kann schlüssig das Ergebnis der behördlichen Überlegungen zur Beweiswürdigung nachvollzogen werden. Es kann der Darstellung auch entnommen werden, weshalb den Ansätzen zum Gutachten des Sachverständigen Herrn [GutachterI] nicht bzw nur teilweise gefolgt wurde bzw weshalb die Ertragswertmethode zur Anwendung kam. Die dem Ertragswertverfahren zugrunde gelegten Werte/Ansätze sind ebenfalls schlüssig u nachvollziehbar dargestellt. Weshalb es sich bei der anlässlich der Schlussbesprechung vorgelegten Anzeige um kein geeignetes Vergleichsobjekt handelt, ist dem Prüfungsbericht ebenfalls zu entnehmen. Wie schon zuvor erwähnt, war in Anbetracht der Tatsache, dass dem beantragten Berufungsbegehren mit Erledigung der BVE stattgegeben wurde, eine diesbezügliche Begründung nicht notwendig. Zusammenfassend wird daher festgehalten, dass sowohl hinsichtlich der Bestimmungen des Parteiengehörs als auch der nach § 93 Abs. 3 lit. a BAO gebotenen Begründung eines Abgabenbescheides entsprochen wurde. Stellungnahme zur Ergänzung der Rechtsmittelbegründung des Vorlageantrage vom 27.4.2007 bzw zum GA über die Ermittlung des Verkehrswertes u[nd] Verkehrswertes ohne Grund u[nd] Boden: Zu Seite 2 Absatz 4ff des Ergänzungsanbringens: Der Marktpreis von Mietobjekten orientiert sich am Ertragswert; daher können auch die fiktiven Anschaffungskosten vom Ertragswert abgeleitet werden (Ertragswertmethode; vgl. dazu VwGH 5.10.1988, 87/13/0075; VwGH 20.7.1999, 98/13/0109). Dem Ertragswert wird deshalb die Bedeutung beigemessen, da die Liegenschaft nur so viel wert ist, als letztendlich Nutzen daraus gezogen werden kann (Kranewitter). Dies liegt insbesondere auch darin begründet, dass der Ansatz einer AfA die einkommensteuerliche Bemessungsgrundlage mindert und es nur konsequent ist, der AfA-Berechnung dann auch den steuerlich zu erfassenden Ertrag zugrunde zu legen. Da auch der Zweck des Liegenschaftserwerbes zu berücksichtigen ist, ist es angebracht, als fiktive Anschaffungskosten nur den Betrag anzusetzen, den ein entgeltlicher Erwerber unter der Voraussetzung, dass er die Liegenschaft zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung u Verpachtung nutzen will, bezahlen würde. Dieser Betrag wird dann sofern keine anderen Motive für den Erwerb vorliegen, mit dem Ertragswert ident sein. Grundlage der Wertermittlung im Ertragswert ist der jährliche Rohertrag. Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Als Rohertrag sind nur solche nachhaltig erzielbaren Einnahmen anzusetzen, die sich auf den Gegenstand der Wertermittlung selbst beziehen. Das heißt: Zum Rohertrag rechnen nur Einnahmen aus der Nutzung des Grundstücks und seiner baulichen Anlagen. Grundstück in diesem Sinne sind der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör. Entgelte für die Benutzung von Einbauschränken oder von Küchenmöbeln, die Bestandteile des Gebäudes sind, sind deshalb Teil des Rohertrags. Ebenso gehören Entgelte, die üblicherweise für besondere Einrichtungen (z. B. zentrale Waschanlage, Fernsehgemeinschaftsantenne) gezahlt werden, zum Grundstücksrohertrag. In den Absätzen 5 u[nd] 6 zu Seite 2 im Ergänzungsanbringen werden ganz allgemein zukünftige Erträge bei optimaler Nutzung u[nd] Bewirtschaft[ung] iZm Investitionsüberlegungen angeführt, eine Konkretisierung anhand von Berechnungen bzw näheren Darlegungen für diese Liegenschaft fehlt jedoch u[nd] dies deshalb, da der Agpfl iZm der Liegenschaft (ehemals landwirtschaftI genutzte Gebäude/jetzt Wohnhaus mit Gästezimmer) eine optimale Nutzung u[nd] Bewirtschaftung sicherstellen konnte u[nd] daraus auch den optimalen Ertrag erzielt. Dass für den Mietgegenstand der optimale Ertrag erzielt werden konnte bzw erzielt wird, geht aus den Erläuterungen zur Überschussrechnung 2002 zu 2.1. Objekt [Liegenschaftsbezeichnung] , erster Satz im letzten Absatz und auch aus dem Schreiben (Stellungnahme hinsichtlich Prognoserechnung) vom 12.10.2004 Seite 2 zu Mietobjekt [Liegenschaftsbezeichnung] (,[...] da ein höherer Mietzins in absehbarer Zukunft auf Grund der bereits guten Vermietung nicht wahrscheinlich erscheint.') hervor. Neben den bereits vorliegenden GA von Baumeister [GutachterI] wurde jetzt im Ergänzungsanbringen ein weiteres GA von [GutachterII] vorgelegt. Bewertungsstichtag ist der 1.10.2002. Zweck des GA: Ermittlung des Verkehrswertes u Verkehrswertes ohne Grund u Boden zur Feststellung der AfA-Grundlage Methoden der Ermittlung: Die Bewertung erfolgte nach der Sach- bzw auch Ertragswertmethode, wobei der Verkehrswert durch die Gewichtung SW zu EW nach Naegeli (A+B)/2 ermittelt wurde. Bodenwert: Gegenstand des Pachtvertrages sind die Grundstücksnummern [xxx] mit einer Gesamtfläche von 2.530 m2. Von den darauf befindlichen Baulichkeiten gehören die Doppelgarage (Bestandteil der Stall- u Garagengebäude) sowie die Feldstadl nicht zum Pachtgegenstand. Die auf Grundstücksnummer [yyy] befindliche Garage wurde im GA für die Bodenwertermittlung miteinbezogen. Bauzeitwert des Wohnhauses: Gegenüber dem ersten GA von [GutachterI] (hat die Nettobaukosten aufgrund von Ausstattung u Bauweise mit € 1.280,-/m2 festgesetzt/allerdings zum Stichtag 1.1.2003) haben sich die durchschnittlichen Neubaukosten netto (eine Einstufung entsprechend der Bauweise u[nd] Ausstattung erfolgt hier nicht) inkl 5 % Aufschließungskosten auf € 1.512,-/m2 geändert. Nach Kranewitter 4. Auflage würde dieser Wert einer sehr guten Ausstattung (noch keine Luxusausstattung) entsprechen (Bruttowerte It Kranewitter sehr gute Ausstattung 1.546 € - 1.793 €). Gesamtnutzungsdauer: Im GA mit Jahren angenommen von [GutachterII] mit 80 Jahren im GA von [GutachterI] mit 70 Jahren bestimmt. Das Gebäude wurde bereits um 1700 errichtet. So besteht das Hauptgebäude noch aus den dicken massiven Steinmauern bzw sind die Decken großteils aus Holzbalken. Die Räume haben nicht die den heutigen Standard entsprechende Höhe. Nach Ansicht der Behörde hängt die gewöhnliche Lebensdauer nicht nur von der technischen Lebensdauer ab, sondern hat auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer entsprechenden Einfluss. Unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer versteht man die Zeitspanne, in der ein Gebäude zu den jeweils herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein wirtschaftlich nutzbar ist. Gründe für eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer sind in diesem Fall der nicht den modernen Bedürfnissen entsprechende unwirtschaftliche Aufbau (zB Grundriß, Gesch[o]ßhöhe, Konstruktion, Raumtiefe) Alterswertminderunq: Im GA geht man von einer progressiven Wertminderung wegen Alters nach Ross aus, wobei für die Ermittlung ein fiktives Alter des Gebäudes herangezogen wurde. Als Begründung sind im GA eine Generalsanierung vom Jahr 1992 angeführt. Nach Ross sind die Absetzungsbeträge zu Beginn der Nutzungsdauer gering. Sie nehmen mit steigendem Alter zu. Aufgrund des im GA angenommenen fiktiven Alters, kommt es natürlich zu einer sehr geringen Alterswertminderung. Die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen sind in Beantwortung eines Vorhaltes (siehe Arbeitsbogen) vom Agpfl angeführt worden, wobei er auch hinzufügt, dass er den Zeitpunkt der durchgeführten Arbeiten nicht mehr feststellen kann. Die angeführten Sanierungsmaßnahmen tragen zwar zur Instandhaltung bei, haben aber keine massive Änderung des Altbaues/Hauptgebäudes (Umbau von tragenden Mauern u[nd] Decken, neuer Dachstuhl etc) herbeigeführt, der eine getrennte Berechnung der Alterswertminderung (Altbau/Umbau) rechtfertigen würde (siehe auch Kranewitter zu Alterswertminderung von Ein-, Um- u[nd] Aufbauten). Bei den Garagen u[nd] Lagerräumlichkeiten handelt es sich um ehemalige Scheunen u[nd] Einstellräume für Maschinen u[nd] Geräte sowie Stallgebäude für Kleintiere. Der Alterswertminderung wurde wieder ein fiktives Alter (Sanierung in 1984) zugrundegelegt. Seitens der Behörde wurden Herstellkosten aufgrund der Baurichtpreise zur Bewertung landwirtschaftlich genutzter Gebäude (Kranewitter, 4. Auflage) bezogen auf den Rauminhalt, ermittelt. Den Abschlag für die Alterswertminderung ermittelte die Behörde im Schätzungswege. Sonstige wertbeeinflussende Umstände (zB ungünstige Lageverhältnisse, verlorener Bauaufwand) kamen nur im GA [GutachterI] zum Ansatz. In keinem der GA erfolgte jedoch eine Anpassung des ermittelten Sachwertes an den Verkehrswert (Berücksichtigung der Marktlage, ungünstige Objektgröße bzw Standort). Dazu kommt, dass bei Liegenschaften wie diesen sich üblicherweise die Sachwerte bis zu € 250.000,- mit denen der Kaufpreise decken. Bei Sachwerten über € 250.000,- reduziert sich die Zahl der Kaufinteressenten stark, da die Käuferschicht, die bereit ist, entsprechende Mittel für das Wohnen einzusetzen, eher dahin tendiert, sich ein Haus nach eigenen Vorstellungen neu zu bauen. Ertragswert: Die in der Berufungsentscheidung ermittelte Bemessungsgrundlage für das Gebäude beruht auf den tatsächlich erzielten Erträgen. Diese stellen einen wie schon oben angeführt nachhaltig erzielbaren Rohertrag dar u[nd] wird auch von den oben angeführten Schreiben des Agpfl bzw seines steuerlichen Vertreters bestätigt. Die In den GA angeführte Nettomiete entspricht einem Durchschnitt bezogen auf den [Liegenschaftsbezirk] (frei vereinbarter Mietzins für Mietwohnungen bis 60m2) u[nd] geht in keinster Weise auf die tatsächlichen Gegebenheiten ein u[nd] entspräche auch keiner nachhaltig erzielbaren Einnahme für diese Liegenschaft. Verkehrswert u[nd] Gewichtung: Der im GA ausgewiesene Verkehrswert ohne Bodenwert stellt einen Nettowert dar u[nd] wäre noch um die Umsatzsteuer zu erhöhen. Der Verkehrswert/Marktwert ist immer ein Bruttowert u[nd] würde in diesem Fall den erzielbaren Marktwert noch weniger entsprechen. Die im GA von [GutachterII] vorgenommene Gewichtung ist in Anbetracht der Tatsache, dass es sich um eine Ertragsliegenschaft handelt keinesfalls angebracht." In Folge wurde die Berufung ohne (hinsichtlich des Jahres 2004) bzw ohne weitere (hinsichtlich der Jahre 2002 und 2003) Erlassung von Berufungsvorentscheidungen der Abgabenbehörde zweiter Instanz unter gleichzeitiger Verständigung des Berufungswerbers vorgelegt. Mit Vorhalt vom 29. Juni 2012 holte die Abgabenbehörde zweiter Instanz die Übermittlung der Stellungnahme des Prüfers an den Berufungswerber nach und ersuchte um Äußerung hierzu, sowie zu den folgenden Punkten: 1. In Ihrem Vorlageantrag/Ihrer Berufung rügen Sie, die Amtspartei habe im Rahmen der Schlussbesprechung am 16.11.2006 nicht Ihr Parteiengehör gewahrt und "vorgebrachte Nachweise für nicht beachtlich erachtet und weitere Beweisanträge abgelehnt". Siehe dagegen die Seiten 1-2 der übermittelten Stellungnahme, wonach von Ihnen im Zuge der Schlussbesprechung lediglich eine Immobilienanzeige eines vermeintlichen Nachbargrundstückes Ihrer Liegenschaft "[Liegenschaftsbezeichnung] " vorgelegt wurde, über dessen Würdigung Sie am 19.12.2006 telefonisch verständigt wurden, samt der Frage, ob Sie eine weitere Besprechung wünschen würden. 2. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH stellt der bei im Schätzungswege vorzunehmenden Ermittlung fiktiver Anschaffungskosten der Ertragswert regelmäßig die taugliche Grundlage dar (vgl für viele VwGH 26.6.2007, 2004/13/0122). Während die fiktiven Anschaffungskosten aus Sicht eines (historischen) fiktiven Käufers ermittelt werden (Beschaffungsmarkt), stellt der Verkehrswert oder gemeine Wert den von einem Verkäufer erzielbaren Wert dar (Absatzmarkt). In diesem Zusammenhang muss den Ausführungen der Stellungnahme auf Seite 6 betreffend den Ertragswert zugestimmt werden, wonach nur die konkreten erzielten und erzielbaren Erträge der gegenständlichen Liegenschaft von Relevanz sein können, nicht aber eine regionale Durchschnittsbetrachtung. Im vorstehend zitierten Erkenntnis hat der VwGH überdies die Negierung vorgebrachter "Zukunftschancen" und die Heranziehung der tatsächlich erzielten Mieteinnahmen durch die Abgabenbehörde als nicht rechtswidrig beurteilt. Ausgehend davon überzeugen die Ausführungen der Amtspartei auf Seite 4 der Stellungnahme, wonach keine Konkretisierungen einer "besseren" Nutzung der konkret zu beurteilenden Liegenschaft vorgebracht wurden, zumal Sie in Ihrem aaO von der Amtspartei erwähnten Schreiben festhalten, dass ein höherer Mietzins in absehbarer Zukunft auf Grund der bereits guten Vermietung nicht wahrscheinlich erscheine. 3. Gem § 16 Abs 1 Z 8 lit e EStG 1988 können bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Mit dieser Vorschrift stellt das Gesetz iSd § 167 Abs 1 BAO die Vermutung auf, dass die Nutzungsdauer eines Gebäudes, das der Erzielung von Einkünften aus der im § 2 Abs 3 Z 6 EStG 1988 genannten Einkunftsart dient, 66,6 Jahre und nicht weniger beträgt; die Beweislast für die Widerlegung dieser Vermutung mit der Behauptung des Vorliegens einer kürzeren Restnutzungsdauer trifft den Steuerpflichtigen, wobei ein solcher Beweis regelmäßig durch die Vorlage eines Sachverständigengutachtens zu erbringen ist (vgl für viele VwGH 10.8.2005, 2002/13/0132 mwN). Der Nachweis kann grds nur mit einem Gutachten über den (technischen) Bauzustand erbracht werden. Finden sich in einem Gutachten keine hinreichenden Aussagen über den Bauzustand, keine Feststellungen zur Qualität der Bauausführungen oder zu allfälligen bereits bestehenden Schäden, ist es nicht geeignet, einen höheren AfA-Satz zu stützen (VwGH 17.12.2003, 2001/13/0277). Erfolgt die Befundaufnahme - so wie im vorliegenden Berufungsfall - längere Zeit nach dem Bewertungsstichtag, hat der Gutachter auch Aussagen darüber zu treffen, aufgrund welcher Anhaltspunkte (zB das Vorliegen zeitnaher Dokumentation, vorgenommene Erhaltungsarbeiten, Nutzungsintensität) aus dem vorgefundenen Ist-Zustand auf die zum früheren Bewertungsstichtag gegebenen Verhältnisse geschlossen werden konnte (VwGH 20.12.2006, 2002/13/0112). Die Ermittlung einer fiktiven Gesamtnutzungsdauer, von der das Alter des Gebäudes abgezogen wird, bildet keine taugliche Grundlage zur Ermittlung einer Restnutzungsdauer (Doralt, EStG13, § 16 Tz 159/1). Die im Laufe des Verfahrens vorgebrachten Nutzungsdauern des sich auf der gegenständlichen Liegenschaft befindlichen Gebäudes variieren je nach Gutachten von 70 Jahren (wirtschaftliche ND) bzw 59 Jahren (technische ND) zu 80 Jahren (GesamtND). Die Amtspartei hat die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes mit 70 Jahren geschätzt. 4. Gem § 16 Abs 1 Z 8 lit b EStG 1988 in der im Streitfall maßgeblichen Fassung vor dem SchenkMG können im Fall der unentgeltlichen Übertragung eines Gebäudes die fiktiven Anschaffungskosten im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbes angesetzt werden. Dies war aktenkundig der 6.5.2002 (Einantwortungsurkunde). Von diesem Zeitpunkt weg wäre im vorliegenden Fall demnach auch eine Restnutzungsdauer zu ermitteln, wobei wiederum auf die unter Punkt 3 dargestellte gesetzliche Vermutung eines 66 2/3 - jährigen Zeitraums hinzuweisen ist. Mit Schreiben vom 20. Juli 2012 wurde für den Berufungswerber in Beantwortung des Vorhaltes folgendes mitgeteilt: "Zu 1. Verletzung des Parteiengehörs: Das Ergebnis der Schlussbesprechung vom 16.11.2006 ist von uns als steuerliche Vertretung von Herrn [Berufungswerber] wie folgt in einem Aktenvermerk wörtlich festgehalten: ,Für eine Anhebung des Wertes gemäß unseren Argumenten und dem Gutachten sieht die Behörde keinen Anlass. Wir haben daher in der Besprechung eine Zeitungsannonce in den [AnzeigedetailsV] vorgelegt, wonach das Nachbargrundstück zu einem Kaufpreis angeboten wird, der je qm mit lediglich rund € 130 unter den in der Erklärung angesetzten fiktiven Anschaffungskosten liegt. Es wurde der Behörde über die Gis Online die Lage des Objektes gezeigt und die Grundstücksnummer ([AnzeigedetailsII]) bekanntgegeben. Die Behörde konnte auch auf Grund dieser Nachweise in der Schlussbesprechung nicht zu einer Änderung ihres Ansatzes bewegt werden. Herr [Prüfer] wird auf Grund dieser Tatsachen neue Erhebungen vornehmen und uns mitteilen, wie sich die Behörde auf Grund dieser Umstände entscheiden wird. Eine Niederschrift dazu wurde nicht verfasst." Wie im Antrag auf Vorlage der Berufung an die Abgabenbehörde 2. Instanz vom 15.01.2007 ausgeführt, wurde im Zuge der Schlussbesprechung angeboten, noch weitere Nachweise beizubringen, was von der Behörde aber vehement als für sie nicht mehr relevant abgelehnt wurde. Diese ablehnende Haltung der Behörde, sich mit Vorbringen gegen ihre Rechtsansicht auseinander setzen zu wollen, wird im weiteren Vorgehen der Behörde auch objektiv evident: Wie die Amtspartei in ihrer Stellungnahme vom 29. Mai 2007 festhält, wurde Herr [Berufungswerber] am Dienstag, den 19.12.2006, telefonisch über die Entscheidung der Behörde informiert, wonach diese keinen Anlass sehe, von ihrer dargelegten Auffassung abzuweichen. Am Donnerstag, den 21.12.2006, und damit unmittelbar vor den Weihnachtsfeiertragen hat die Behörde in der Folge die Bescheide ausgefertigt. Hätte die Behörde ernsthaft Interesse gehabt, entgegen den Aussagen bei der Schlussbesprechung vom 16.11.2006 doch die im Rahmen der Schlussbesprechung angebotenen weiteren Nachweise abzuwarten und ernsthaft prüfen zu wollen, hätte diese einen Termin für eine Rückäußerung zur mitgeteilten Entscheidung nach den Weihnachtsfeiertagen angeboten, wie dies allgemein üblich ist und nicht die Bescheide noch vor den Feiertagen ausgefertigt. Wenn die Amtspartei weiter ausführt, es sei ,lediglich' das Zeitungsinserat als ein Nachweis angeboten worden, so entspricht dies nicht den Tatsachen: Wie im oben zitierten Aktenvermerk festgehalten, hat das Zeitungsinserat die Behörde sehr wohl veranlasst, diesen Nachweis doch zu würdigen und die Prüfung nicht abzuschließen. Dementsprechend wurde auch keine Niederschrift verfasst. Es konnte daher auch davon ausgegangen werden, dass die Behörde durch Ausfertigung einer Niederschrift in dieser konkret darlegen wird, warum dieser Nachweis allenfalls nicht beachtlich ist und damit der Partei Gelegenheit geben, abschließend und allenfalls unter Beibringung von weiteren Nachweisen zur Stützung ihrer Argumente Stellung zu nehmen, wie dies auch verfahrensrechtlich vorgesehen ist. Von einer eingehenden Auseinandersetzung der Behörde mit der für die Entscheidung relevanten Immobilienmarktsituation, wie sich diese aus dem vorgelegten Inserat ableiten ließ, konnte zudem ausgegangen werden, da Herr [Prüfer] im Rahmen der Schlussbesprechung angekündigt hat, selbst weitere Erhebungen durchzuführen. Es ist davon auszugehen, dass solche Erhebungen stattgefunden haben, da diese offensichtlich mit dem Anruf von Herrn [Prüfer] bei Herrn [Berufungswerber] am 19.12.2006 und damit fast genau ein Monat später abgeschlossen worden sein dürften. Die Ergebnisse dieser Erhebungen wurden dem Steuerpflichtigen jedoch nachweislich nicht - auch nicht in Form einer Niederschrift zur Schlussbesprechung - zur Kenntnis gebracht. Es konnte daher nicht dazu Stellung genommen werden, ob die Ergebnisse der Erhebungen und deren rechtliche Würdigung für den hier zu entscheidenden Fall relevant waren. Abschließend ist festzuhalten: Die Ausführungen der Amtspartei in diesem Punkt sind im Hinblick auf die Wortwahl nicht von Sachlichkeit geprägt und stehen zudem im Widerspruch zu den tatsächlichen Verhältnissen. Diese sind offensichtlich tendenziös und daher als mit dem Verfahrensrecht nicht im Einklang stehend abzulehnen. Zu 2. Maßgeblichkeit des Ertragswertes im konkreten Fall: Die fiktiven Anschaffungskosten sind durch einen Schätzungsakt zu ermitteln. Der VwGH hat diesbezüglich die Auffassung vertreten, dass das Gesetz keine detaillierte Vorschrift enthalte, wie die fiktiven Anschaffungskosten zu ermitteln seien. Somit gelten hierfür die diesbezüglichen Vorschriften der Bundesabgabenordnung (VwGH 05.10.1988, 87/13/0075). Es ist daher jene Schätzungsmethode zu wählen, deren Ergebnis den tatsächlichen Gegebenheiten am nächsten kommt beziehungsweise eine größtmögliche Annäherung an die Wirklichkeit erreicht (Doralt, EStG13, § 16 Tz 151/1 unter Hinweis auf die Judikatur des VwGH). Auch wenn der VwGH bei der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten das Ertragswertverfahren als geeignete Schätzungsmethode präferiert, so ist das Vergleichsverfahren nach VwGH doch nicht unbeachtlich: Denn das Vergleichswertverfahren bietet ,einen wertvollen Beitrag' zur Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten, in dem es eine wirksame Kontrolle ist und erforderlichenfalls eine Korrekturhilfe im Zuge der Beurteilung des Ergebnisses einer Wertermittlung auf Grundlage eines anderen Verfahrens liefert (VwGH 10.08.2005, 2002/13/0132, ÖStZB 2006, 117 mit weiteren Nachweisen). Doralt hält dazu wörtlich fest: ,Gemäß dieser Rechtsprechung räumt der VwGH dem Vergleichswertverfahren als Kontrollverfahren im Ergebnis eine größere Bedeutung ein als dem Ertragswertverfahren' (Doralt, EStG13, § 16 Tz 152/1). Das Liegenschaftsbewertungsgesetz ist für Bereiche des Abgabenrechts gemäß Rechtsprechung des VwGH nicht anwendbar, jedoch liefern die im LBG normierten Bewertungsregeln Ergebnisse, die zur Beurteilung der Schlüssigkeit eines von der Behörde durchgeführten Schätzungsvorganges herangezogen werden können (VwGH 10.08.2005,2002/13/0132). Eine Bindung der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten an das Ertragswertverfahren, wie dies die Amtspartei offensichtlich darzulegen versucht, steht daher nicht im Einklang mit der Rechtsprechung des VwGH und wird auch vom UFS nicht vertreten: So liegen die fiktiven Anschaffungskosten einer gut verkaufbaren aber schlecht vermietbaren Immobilie über dem Ertragswert (UFS 29.10.2004, GZ RV/021 l -G/04, UFS 2004, 467). Doralt weist in diesem Zusammenhang auch auf die faktisch fehlende Wertdifferenz zwischen dem gemeinen Wert als einen von einem Verkäufer erzielbaren Verkaufspreis und den fiktiven Anschaffungskosten als einen von einem Erwerber zu entrichtenden Preis hin, weil es im Immobilienbereich praktisch keinen Händlermarkt gibt. Dies ist insbesondere für die Frage relevant, ob übliche Anschaffungsnebenkosten bei der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten ebenfalls zu berücksichtigen sind (Doralt, EStG13, § 16 Tz 152/2). Wie hier nachgewiesen wird, war das Vorbringen des Wertes eines Vergleichsobjektes im Rahmen der Schlussbesprechung sehr wohl entscheidungsrelevant und somit wäre eine konkrete Kenntnis der Gründe der Ablehnung dieses Vergleichswertes von Bedeutung. Dies auch aufgrund folgenden Sachverhalts: Bei der vorliegenden Liegenschaft handelt es sich um ein Gebäude, dessen Errichtung auf 1700 zurückdatiert. Das Gebäude ist generalsaniert. Dies kann aus den in der Anlage 1 angeschlossenen Bildern entnommen werden. Bei diesem Objekt handelt es sich nicht um ein klassisches Mietobjekt, sondern um ein Wohnhaus in Verbindung mit Wirtschaftsgebäuden. Es ist das Anwesen, in dem [Berufungswerber] mit seinen Eltern gelebt hat und in dem er mit seinen Geschwistern aufgewachsen ist.