…falsch platziert sei. Gerade deshalb sei von einer falschen Bebauung dieses Grundstückes auszugehen und jedenfalls von einer Entwertung des Grundstückes wegen falscher Bebauung auszugehen. Um den Bodenwert zu realisieren, sei jedenfalls eine andere Bebauung (und dadurch ein Abbruch des bestehenden Gebäudes) vorausgesetzt. Ein Bebauungsabschlag sei…

…Verzinsungsbetrag des Bodenwertes [Verzinsungsbetrag = Bodenwert x (Zinssatz : 100)] zu kürzen. Bei der Verzinsung des Bodenwertes ist im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass dann, wenn die vorhandene Grundstücksfläche größer ist, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht, die Mehrfläche bei der Verzinsung des…

…bei der Berechnung des Verzinsungsbetrages des Bodenwertes derselbe Zinssatz zugrunde gelegt wird wie bei der Kapitalisierung des Wertes der baulichen Anlage, da die Kapitalverzinsung für den Grund und Boden ebenso wie für die bauliche Anlage des Grundstücks abhängt. Die Ermittlung der Bodenwertverzinsung auf Basis eines…

…| - Ausfallwagnis | - 418,02 | 3,00% vom Jahresrohertrag | = Liegenschaftsreinertrag | 12.351,57 | | - Verzinsungsbetrag des Bodenwertes | - 1.589,70 | 2,50% von den AK G+B | = Jahresreinertrag der baulichen Anlagen | 10.761,87 |…

…3 %, einem Abschlag für Instandhaltung und Instandsetzung von 1,8 % (berechnet vom Herstellungswert des Gesamtgebäudes), einem Abschlag von 4 % wegen Mietausfall und um einen mit einem Zinssatz von 5,5 % errechneten Verzinsungsbetrag des Bodenwertes (den Bodenwert errechnete der Gutachter mit 665.000,00 S) vermindert…

…bis 30% des Jahresrohertrages oder mehr bei zu erwartendem Reparaturaufwand) oder aber 2 bis 4% für das Mietausfallrisiko und etwa 0,5 bis 5 Prozent des Neubauwertes für die Instandhaltung abgezogen. Der sich daraus ergebende Reinertrag sei um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern und…

…zusammen. Für die Ermittlung des Bodenwerts wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Der Wert der baulichen Anlagen wird als Barwert einer Zeitrente (Rentenbarwert) betrachtet und in der Weise errechnet, dass der Liegenschaftsreinertrag um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts vermindert wird, und der auf die baulichen Anlagen entfallende Jahresreinertrag…

…indem der durch das Grundstück insgesamt erwirtschaftete Reinertrag um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes gekürzt wird und der auf das Gebäude (Bauwert) entfallende Anteil am Reinertrag als Barwert einer nachschüssigen Rente mit dem festgesetzten Kapitalisierungszinsfuß unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der einzelnen Gebäudeteile kapitalisiert wird. Die Bw…

…Abzugsposition "Verzinsungsbetrag des Bodenwertes" benötigt. Dazu hat jedoch der Gutachter Gutachter-A exakt auf Seite 19 und 20 bzw. 21-23 der jeweiligen Gutachten Stellung bezogen und Vergleichsgrundstücke erhoben. Sollte der Amtsbeauftragte jedoch rügen wollen, dass der Gutachter Gutachter-A für die Verzinsung des Bodenwertes…

…zur Ermittlung des Verkehrswerts im Ertragswertverfahren hervorgeht, ist im Ertragswertverfahren vom Liegenschaftsreinertrag der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts, der sich aus der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszinssatz ergibt, abzuziehen. Der danach verbleibende Jahresreinertrag der baulichen Anlagen ist zu vervielfältigen. Die Höhe des Vervielfältigungsfaktors wird durch den Liegenschaftszinssatz…

…ist in einen Verzinsungsbetrag des Bodenwertes und in einen Reinertragsanteil der baulichen Anlage zu teilen. Der Zinssatz für Gebäude wird auch bei der Verzinsung für Grund und Boden gerechnet, da der Grund und Boden ebenso wie die baulichen Anlagen von der Nutzung des Grundstückes abhängt…

…ist in einen Verzinsungsbetrag des Bodenwertes und in einen Reinertragsanteil der baulichen Anlage zu teilen. Der Zinssatz für Gebäude wird auch bei der Verzinsung für Grund und Boden gerechnet, da der Grund und Boden ebenso wie die baulichen Anlagen von der Nutzung des Grundstückes abhängt…

…Jahresrohertrag | = Liegenschaftsreinertrag | 32.910,89 | | | - Verzinsungsbetrag des Bodenwertes | -7.537,48 | 2,50% | der AK G+B | = Jahresreinertrag der baulichen Anlagen | 25.373,41 | | | x Vervielfältiger (= Kapitalisierung) | 34…

…dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebskosten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten, Verwaltungskosten), sowie der Abschreibung und des Ausfallwagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern…

…des Gutachtens) Der Vergleichspreis für die bewertungsgegenständliche Liegenschaft werde vom durchschnittlichen m²-Preis unter Berücksichtigung eines Lageszuschlages von 25% gerundet mit € 280 pro m² Grundstücksfläche abgeleitet. Daraus werde ein Bodenwert von € 26.600 (95 m² à 280 €) errechnet. Der Verzinsungsbetrag des Bodenwertes…

…einen Bodenertragsanteil (Verzinsungsbetrag des Grund und Bodens) und in einen Gebäudeertragsanteil (Verzinsungsbetrag des Gebäudes) aufzuspalten. 3.3.2.7.1-Anteil des Grund und Bodens Der Bodenertragsanteil ist somit der Jahreswert einer ewigen Rente: Bodenwert x p/100 Für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des gegenständlichen Gebäudebestandes…

…um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu bekommen. Dieser wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und das Resultat ist der Ertragswert der baulichen Anlage. Berücksichtigt wird der Ertragswert unter der Voraussetzung einer Neuvermietung des Objektes…

…des Grund u Bodens Der Anteil des Grund u Bodens (Bodenwertanteil, Verzinsungsbetrag des Grund u Bodens) ist somit der Wert einer ewigen Rente: Bodenwert x p/100 Anteil der Baulichkeit(en) Der Anteil der Baulichkeit (Gebäudeertragsanteil) stellt den Jahreswert einer durch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des…

…| Instandhaltung | 1,50% | Mietausfallwagnis | 3,00% | Bodenwert pro/m2 | 150,00 | m2 laut Grundbuch | 423 | Bodenwert Gebäude | 63.450 | Verzinsungsbetrag des Bodenwert | 2.855,25 | Vervielfältiger bei RND 27 | 15,45 …

…Verzinsungsbetrag des Bodenwerts erhöht, so resultiert aus dieser Addition ein Liegenschaftsreinertrag, der um die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungsabschlag, Instandhaltungsabschlag, Mietausfallwagnis) „aufgestockt werden muss, weil nur der Jahresrohertrag der Immobilie mit einer Nettokaltmiete (= Miete ek. Betriebskosten) gleichgesetzt werden kann. (Vgl. Pröll, UFS 2004/5;) Eine Nichtanerkennung des…