BFG RV/7102731/2013

Wenn sich die X-GmbH darauf beruft, dass der UFS in seiner Entscheidung v. 14.09.2010, RV/0899-G/07 ausgeführt habe, „dass die Höhe der Anschaffungskosten, die über dem Durchschnitt liegt,für sich allein noch keine hinreichende Begründung dafür ist, dass die angeschaffte Liegenschaft (im Entscheidungsfall eine Eigentumswohnung) nahezu ausschließlich für die Bedürfnisse ”der privaten Wohnversorgung gedacht gewesen sei", so vermag dies nichts an dem objektiven Umstand zu ändern, dass Herstellungskosten, die die bundesländerspezifischen Richtpreise für Wohngebäude mit sehr guter Ausstattung (noch ohne Luxusausstattung) in erheblichem Umfang (>25%) übersteigen, als Indiz für einen gesellschaftsrechtlich veranlassten Anschaffungs- bzw. Herstellungsvorgang gewertet werden können. (Vgl. Pröll, ÖStZ 2009/583;). Dass die Höhe der Baukosten für eine luxuriöse Ausgestaltung der Liegenschaft zu sprechen vermag, bestätigte der UFS im Erkenntnis v. 30.05.2012, RV/9994/I-12;) Im E v. 13.09.2012, RV/2519-W/10 verweist der UFS auf die UFS-Entscheidung v. 23.02.2009, RV/0779-G/07 und erkennt, dass bei Baukosten iHv € 550.000 kein Zweifel bestehen könne, dass es sich um ein repräsentatives Gebäude handelt. Das Vorbringen der X-GmbH, wonach sich „die Investitionskosten pro Kubikmeter umbauten Raum zwar im gehobenen, aber durchaus noch üblichen Bereich bewegen ", geht insofern also ins Leere. Den Ausführungen der X-GmbH, wonach das gegenständliche Objekt generell auf die Bedürfnisse einer mehrköpfigen Familie mit gehobenen Ansprüchen Rücksicht nehme und nicht auf die Bedürfnisse des B2 zugeschnitten sei, ist entgegenzuhalten, dass schon das äußere und anhand von Fotos belegbare Erscheinungsbild hinreichend veranschaulicht, wie stark das gegenständliche Wohngrundstück speziell auf die Bedürfnisse des B2 abgestimmt wurde. Zudem verhandelte B2 selbst mit den Architekten. Die Vorgabe an das Architekturbüro, Materialen mit einem geringen Pflegeaufwand zu verwenden, um den künftigen Erhaltungsaufwand für das Objekt möglichst gering zu halten, stellt ein weiteres Indiz für die an den persönlichen Bedürfnissen des B2 ausgerichtete Konzeption des „Luxusvillengrundstücks“ dar, zumal im Mietvertrag auch festgeschrieben wurde, dass der Bestandnehmer für die Erhaltung der „Luxusvilla" aufzukommen hat. Das „Luxusvillengrundstück" wurde im Hinblick auf die Anlage und Größe der Räumlichkeiten auch noch für eine fünfköpfige Familie konzipiert. Dem Vorbringen der X-GmbH, wonach zwei von drei Kindern des B2 erst nach Abschluss der Planungsarbeiten bzw. Fertigstellung des Einfamilienhauses geboren worden seien, kann zwar gefolgt werden. Die Kinder des B2 wurden in den Jahren 2004 (12.03.04), 2006 (24.06.06) und 2009 (30.9.09) geboren. Das jüngste Datum spricht aber schon dafür, dass die gegenständliche „Luxusvilla" unter Bedachtnahme auf die individuellen Wohnbedürfnisse des B2 erbaut wurde. (Siehe dazu a. Protokoll über die Zeugenaussage der Architektin DI (FH) A1). Vor dem Hintergrund, dass die X-GmbH in ihrer Berufungsschrift sogar hervorhebt, dass die Instandhaltungskosten im Regelfall vom Vermieter zu tragen sind, lt. geschlossenem Mietvertrag aber alle Erhaltungskosten zu Lasten des Mieters B2 gehen, legt der - dem Architekturbüro von GF B1 erteilte - Auftrag, Materialien zu verwenden‚ die keinen erhöhten Pflegeaufwand benötigen, um den Erhaltungsaufwand so gering wie möglich zu halten, den Verdacht nahe, dass der Mieter im gegenständlichen Fall bereits vor Baubeginn feststand. (Vgl. Zeugenaussage von 'DI (FH) A1 v. 29.03. 2010) -„Betriebliche Nutzung" Inwiefern die Ausführungen der X-GmbH, wonach ein Teil des Einfamilienhauses von B2 für berufliche Zwecke (Büroraum und Nebenräume mit einer Nutzfläche von rd. 32 m2) genutzt werde, einer gesellschaftsrechtlichen Veranlassung des in Rede stehenden Anschaffungs- bzw. Herstellungsvorganges entgegenzustehen vermag, erschließt sich für die Abgabenbehörde nicht. Selbst wenn es sich tatsächlich so verhalten sollte, wie von der X-GmbH behauptet und ein einzelner Raum der „Luxusvilla" mit einer Nutzfläche von 32 m2 für betriebliche Zwecke genutzt würde, so ändert dies nichts an der untergeordneten Bedeutung dieses Gebäudeteils, zumal dieser weniger als 20% des Objekts umfasst. Die Anschaffungs- Herstellungskosten einerseits und die Nutzfläche anderseits erlauben als geeignete Abgrenzungskriterien diese Schlussfolgerung. (Vgl. Pröll‚ UFS 2007/10; vgl. auch Stangl‚ ÖStZ 2005/71; vgl. weiters Pröll‚ ÖStZ 2009/583;) - Betriebsgegenstand - Branchenerfahrung Die X-GmbH bringt vor, dass die Vermietung von Immobilien als Betriebsgegenstand der Kapitalgesellschaft ein Indiz für die Zuordnung der gegenständlichen Liegenschaft zum Betriebsvermögen darstelle. Das Einfamilienhaus sei von der X-GmbH in ihrer Eigenschaft als ImmobilienbesitzgeselIschaft der GT Unternehmensgruppe errichtet worden. Das Vermieten von Immobilien sei Geschäftsgegenstand der X-GmbH, die zuletzt (2008) aus der Vermietung von Immobilien einen Jahresumsatz von 1,86 Mio € erwirtschaftet habe. Die Errichtung des Einfamilienhauses sei eindeutig durch das betriebliche Geschehen in der X-GmbH begründet. Geschäftsgegenstand war im Prüfungszeitraum allenfalls die Vermietung und Verpachtung von Lagerhallen und Büroräumlichkeiten des Bestandobjektes in Strasse an die Fa. NN GmbH. Umsatzerlöse aus der Vermietung zu Wohnzwecken erwirtschaftete die Berufungswerberin ab Juni 2008 ausschließlich aus dem Einfamilienhausgrundstück Adresse-EFH. Andere Mietobjekte zu Wohnzwecken wurden von der X-GmbH weder angeschafft, noch hergestellt. Die Ausführungen der X-GmbH, wonach sie sich seit Jahren mit mehreren Liegenschaftsprojekten befasst habe, indiziert, dass das vertretungsbefugte Organ der Kapitalgesellschaft über große Erfahrung iZm der Bewirtschaftung von Immobilien verfügt, wenngleich der Betriebsgegenstand - nach Ansicht der Abgabenbehörde - kein wesentliches, schon gar kein ausschlaggebendes Kriterium für die Zuordnung eines „Luxusvillengrundstücks“ darstellt. (Vgl. Pröll‚ ÖStZ 2009/583;). Die Einsicht, dass es grundsätzlich im Widerspruch zur allgemeinen Verkehrsauffassung steht, exklusivere „Sachwertobjekte“ (z.B. eine „Luxusvilla“, Schloss etc.) anzuschaffen/herzustellen, um diese dann („an wen auch immer“) entgeltlich zur Nutzung zu überlassen (Vgl. Pröll‚ UFS 2007/10;)‚ zumal realistischerweise keine den Investitionskosten in angemessener Weise Rechnung tragende Verzinsung des eingesetzten Kapitals erzielbar ist, müsste eigentlich gerade bei jenen investierenden Kapitalgesellschaften besonders ausgeprägt sein, deren Unternehmensgegenstand die „ Vermietung und Verpachtung von Immobilien“ darstellt. (Vgl. Pröll‚ ÖStZ 2009/583;) Ein erfolgreicher und sorgfältiger Kaufmann mit Erfahrung in der Immobilienbranche sollte schon vor Baubeginn wissen, dass das mit höherem architektonischem Aufwand (komplizierte Formen, übergroßes Bauvolumen) errichtete Wohngebäude, das typischerweise für private Zwecke und Eigennutzung bestimmt sind, auf einen Sachwert iSd § 6 LBG führen wird, der sich im Falle einer atypischer „ Vermietung" des neu fertig gestellten Objekts unzureichend verzinst (Vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung (2007) 112). - Anteilsinhaberähnliche Stellung des Herrn B2 bzw. Nahebeziehung zur Privatstiftung Die X-GmbH bzw. nunmehr auch die PS bringen vor, dass B2 ebenso wie dessen Vater, der X-GmbH Geschäftsführer B1, zwar Begünstigter der PS, aber weder mittelbar noch unmittelbar an der X-GmbH bzw. an der GT Unternehmensgruppe beteiligt sei. Die PS werde von drei unabhängigen Stiftungsvorstandsmitgliedern geführt, die ihrerseits an die Bestimmungen der Stiftungsurkunde und des Privatstiftungsgesetzes gebunden seien. Das PSG gebe weder B1, noch B2 die Möglichkeit, auf die Handlungen des Stiftungsvorstandes Einfluss zu nehmen. Der Stiftungsvorstand sei verpflichtet, das Vermögen der Stiftung bestmöglich zu verwalten‚ indem z.B. in möglichst werthaltige Immobilien investiert werde. Die Verhandlungen über den Mietvertrag seien zwecks Vermeidung von Kollisionen nicht von X-GmbH Geschäftsführer B1, sondern vom Vorstand der Stiftung geführt worden. Aus den dargestellten Gründen sei die Judikatur des VwGH zum außerbetrieblichen Vermögen einer Kapitalgesellschaft, die typischerweise auf die Nutzung von im Eigentum einer Kapitalgesellschaft befindlichen Gebäuden durch Gesellschafter bzw. Gesellschafter-Geschäftsführer abziele, im vorliegenden Fall nicht anwendbar. Den Ausführungen der X-GmbH bzw. der PS hält die Abgabenbehörde wie folgt entgegen: Die Errichtung einer „Luxusvilla‘ zwecks Vermietung hat primär die Geschäftsführung der X-GmbH und nicht der Vorstand der PS zu verantworten. Der - die gegenständliche Nutzungsüberlassung regelnde - Mietvertrag wurde am 19.05.2008 zwischen der X-GmbH und B2 abgeschlossen. Zudem ist anzumerken, dass das gegenständliche „Luxusvillengrundstück“ mit Sicherheit kein „möglichst werthaltiges Immobilienobjekt" darstellt, zumal das vertretungsbefugte Organ der an Renditebetrachtung und Gewinnoptimierung orientierten Kapitalgesellschaft im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses mühelos erkennen hätte müssen, dass selbst bis zum Ende der langen wirtschaftlichen Gebäuderestnutzungsdauer nicht einmal mit einer Amortisation der Investitionskosten gerechnet werden kann. Unter diesem Gesichtspunkt kann mit Sicherheit nicht davon ausgegangen werden, dass das für Zwecke der Vermietung geschaffene „Luxusvillengrundstück“ im betrieblichen Geschehen sinnvoll einsetzbar ist. Das Vorbringen der Berufungswerberin, wonach der Kaufpreis für Grund und Boden im Anschaffungszeitpunkt unter 380,- € pro Quadratmeter gelegen sei, ist für die Abgabenbehörde - mangels Vorlage geeigneter Vergleichspreise - nicht nachvollziehbar und entzieht sich insofern einer weiterführenden Prüfung im Hinblick auf das Kriterium der Schlüssigkeit. Die Behauptung der Berufungswerberin, dass das günstig erworbene Grundstück zusätzlich zur Miete eine gute Rendite erwarten lässt, vermag - für sich allein - noch keine stichhaltige Begründung zu ersetzen. Außerdem ist anzumerken, dass die Errichtung eines luxuriösen Wohnhauses nach einhelliger Auffassung im Schrifttum zu einer Entwertung des nackten Grund und Bodens beiträgt. (Vgl. Pröll, ÖStZ 2009/583;) B1 war Geschäftsführer der X-GmbH und Stifter der PS. B2, der Sohn B1, war Begünstigter der PS. Unbestrittenermaßen kann eine Privatstiftung ihren Begünstigten auch verdeckt Vorteile zuwenden. Nach Fraberger/Ludwig ist eine verdeckte Zuwendung an den Begünstigten bei Gründung, Nachstiftung oder vergleichbaren Zuwendungen durch eine Körperschaft an die Privatstiftung denkbar, wenn der Nutzen aus der Transaktion dem Begünstigten der eigentümerlosen Privatstiftung oder einer dem Begünstigten nahe stehenden Person unmittelbar zufließt und es diesen Zuwendungen an einer betrieblicher Veranlassung fehlt. (Vgl. Fraberger/Ludwig, ZfS I 2005, 26, die auf Rz 1113 KStR und OGH 25.09.20051, 1 Ob 190/01, vgl. auch RdW 2002,90 verweisen.) In den erläuternden Bemerkungen zum Privatstiftungsgesetz 1993 wird wie folgt festgehalten: „Im Gegensatz zu den Stiftungen nach dem Bundes-Stiftungs- und Fondsgesetz und den Landesgesetzen weisen Privatrechtsstiftungen, soweit sie nicht ausschließlich gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke verfolgen, trotz ihrer Grundstruktur als eigentümerlose juristische Person eine Personenbezogenheit auf die mehr oder weniger ausgeprägte Ähnlichkeit mit einer Beteiligungsstruktur hat." Steuersystematisch sah der Gesetzgeber eine Gleichstellung von Begünstigten der Privatstiftung mit dem Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft vor. (Vgl. EB zum PSG 1993, in: Doralt/Nowotny/Kalss, Privatstiftungsgesetz (1995) 564,Vgl. Kofler, Der steuerliche Durchgriff bei der Privatstiftung (2001) 26; BMF 25.04.1994, SWK 18/1994, A 397). Richtungsweisend brachte der VwGH 21.02.2013, 2009/13/0257 erst kürzlich zum Ausdruck: „Wenn der belangten Behörde nicht widersprochen werden kann, dass es sich bei der in Rede stehenden Zahlung der W GmbH um den anteiligen Kaufpreis für eine im Privatvermögen von Henrik W stehende Liegenschaft gehandelt hat, trifft auch ihre rechtliche Beurteilung zu, die dadurch bewirkte Entnahme stelle, auch für ”den Fall, dass die entnommenen Mittel dem zum Kreis der Begünstigten der Beschwerdeführerin zählenden Henrik W zugeflossen seien, eine durchgeleitete verdeckte Ausschüttung an die Beschwerdeführerin dar. Wendet eine GmbH, die im Eigentum einer Privatstiftung steht, dem Begünstigten der Stiftung einen Vermögensvorteil zu, und liegt die wirtschaftliche Veranlassung hierfür nicht in gegenüber der GmbH erbrachten Leistungen, sondern in der Stellung des Zuwendungsempfängers als Begünstigtem der Stiftung, wird also das Vermögen der GmbH und damit der ihre Anteile haltenden Stiftung vermindert während das Vermögen des Begünstigten eine Vermehrung erfährt, so liegt einerseits eine (verdeckte) Ausschüttung der GmbH an die Stiftung und andererseits eine (verdeckte) Zuwendung der Stiftung an den Begünstigten vor (vgl. in diesem Sinn zur sogenannten "durchgeleiteten” verdeckten Ausschüttung das bereits zitierte Erkenntnis VwSlg. 8088/6). Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vorgang auf einer auf Vorteilsgewährung gerichteten Willensentscheidung der Stiftung beruht. Die auf Vorteilsgewährung gerichtete Willensentscheidung kann sich schlüssig aus den Umständen des betreffenden Falles ergeben und liegt z.B. auch dann vor, wenn der Stiftungsvorstand - ausdrücklich oder schlüssig - mit einem Vorteil, den sich der Begünstigte ursprünglich ohne dessen Kenntnis zuwendet, in der Folge einverstanden ist. Die belangte Behörde ging davon aus, dass "mangels Rückforderungsanspruch " von einem Einverständnis auszugehen sei. Gegenteiliges geht aus den Verwaltungsakten und der Beschwerde nicht hervor, in der u.a. der Standpunkt vertreten wird dass auch dann "keine kapitalertragsteuerlich relevante verdeckte Ausschüttung” vorliegen könne, wenn die W GmbH Henrik W durch Bezahlung eines Kaufpreisteiles seiner Privatliegenschaft einen Vorteil zugewendet hätte." - Mittelwertbildung Die X-GmbH führt ins Treffen, dass für die Ermittlung einer - unter dem Gesichtspunkt der verdeckten Gewinnausschüttung - fremdüblichen Miete nach der Judikatur des VwGH (20.04.1982, 81/14/0120-0123, 82/14/0094, 0095; 20.06.2000, 98/15/0169;) ein Mittelwert einerseits aus dem Betrag, der der Kapitalgesellschaft neben einer Erstattung des Wertverzehrs und der Nebenkosten auch eine Verzinsung des investierten Kapitals sichert (sog. Kostenmiete), und andererseits aus jenem Betrag, den die Kapitalgesellschaft bei Fremdvermietung äußerstenfalls als Mietzins erzielen könnte (sog. „Marktmiete“), zu errechnen sei. Auch in seinem Erkenntnis v. 23.02.2010 spreche der VwGH im Prinzip die zwei erwähnten Komponenten an, nämlich einerseits die „Marktmiete“ („was unter einander fremd gegenüberstehenden Personen vereinbart worden wäre") und andererseits die Kostenmiete („was ein Investor als Rendite aus der Investition der konkret aufgewendeten Geldsumme erwartet"). Die Mittelwertbildung ist nach Ansicht der Abgabenbehörde vor dem Hintergrund einer wirtschaftlicher Betrachtungsweise schon deshalb nicht zu bejahen, weil die kalkulatorische Kostenmiete (Verzinsung + AFA + NK) als Untergrenze für eine Bestimmung des angemessenen Nutzungsentgelts angedacht war, bei typischen Sachwertobjekten (Einfamilienhaus- u. Villengrundstücken, Eigentumswohnungen, Schlössern) aber das im gewöhnlich-redlichen Geschäftsverkehr maximal erzielbare Nutzungsentgelt beträchtlich übersteigen wird. Das liegt erstens daran, dass übergroße Mietflächen in vielen Fällen nicht getrennt verwertet werden können. Zweitens sind Baulichkeiten zumeist sehr stark auf die individuellen Wohnbedürfnisse des gedachten Eigennutzers zugeschnitten, sodass ein Teil der Gebäudeherstellungskosten vom Mieter nicht honoriert wird; ein Umstand, der darauf zurückzuführen ist, dass eine luxuriöse Wohnliegenschaft den geschmacklichen oder bautechnischen Vorstellungen des Nutzungsberechtigten nicht zur Gänze entspricht. Da eine maximal erzielbare Miete i. S. e. objektbezogen typischen Nutzungsentgelts ohnehin nicht aus dem Marktgeschehen abgeleitet werden kann, liegt es daher - dem Gebot der wirtschaftlichen Betrachtungsweise folgend - nahe, auf die Mittelung zu verzichten und statt dessen ausschließlich auf die um AFA und Nebenkosten erhöhte Verzinsung des eingesetzten Kapitals Bezug zu nehmen. (Vgl. Pröll, UFS Journal 2009/9;) Die „Mittelwertbildung" ist - nach Ansicht der Abgabenbehörde - auch aus einem anderen Grund abzulehnen. Bei der Berechnung einer kalkulatorischen Kostenmiete bleibt die Erfahrungstatsache, dass Erträge aus der Bewirtschaftung einer Wohnliegenschaft nicht „auf ewig" erzielbar sind, sondern nur für die Dauer der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer iSd § 5 LBG, die sich ihrerseits nicht notwendigerweise mit der betriebsgewöhnlichen Restnutzungsdauer iSd § 7 EStG decken muss, unberücksichtigt. (Vgl. Pröll, ÖStZ 2008/801, 392) In Anbetracht der vom VwGH bestätigten Verfahrensweise zur Berechnung des angemessenen Nutzungsentgelts stellt sich aus betriebswirtschaftlicher Sicht auch die zusätzliche Frage, in welcher Höhe der „ Verzinsungsbetrag" angesetzt werden sollte. Dass der Vermieter bei Gebrauchsüberlassung des Einfamilienhausgrundstücks eine - im Verhältnis zum Kapitalmarktzinssatz geringere - Rendite erwartet, ist darauf zurückzuführen, dass Grund und Boden als wertbeständiger und sicherer gilt als Geldvermögen. Daher begnügt sich der Immobilieneigentümer mit einem niedrigeren Jahresreinertrag als es bei einer alternativen Investition in nominelle Geldwerte der Fall wäre. (Vgl. Engelbrecht; Grundsätze und Technik ordnungsgemäßer Immobilienbewertung (1998) 133) Während die Rendite aus einer Kapitalmarktanlage idR von der „Ausschüttung" herrührt, setzt sich der Gesamtprofit einer Immobilie aus einem Teil „Ausschüttung“ und einem weiteren Teil „Wertsteigerung‘ zusammen. Das Äquivalent für den im Falle der Alternativveranlagung des eingesetzten Kapitals erzielbaren Ertrag resultiert zum einen aus der bei Einfamilienhausgrundstücken typischenweise erzielbaren Verzinsung, zum anderen aus der zu erwartenden Wertsteigerung von Grund und Boden. Obgleich es sich bei Luxusvillen, Einfamilienhäusern und Penthouse Wohnungen um Investitionsobjekte handelt, deren Gesamtnutzungsdauer auf der Grundlage dokumentierter Erfahrungswerte geschätzt werden kann, wird für die Berechnung der kalkulatorischen Kostenmiete iSd vom VwGH bestätigten Mittelwertbildung auf eine unbegrenzte Lebenserwartung des Gebäudes abgestellt. Die Auswirkungen dieser Verfahrensweise auf die Höhe des angemessenen Nutzungsentgelts sind nur deshalb gering, weil im Falle des neu errichteten Wohnhauses von einer verhältnismäßig langen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (60 - 80 Jahre) auszugehen ist. Anders als beim eher langlebigen Einfamilienhaus ist im Hinblick auf die einem GmbH-Gesellschafter entgeltlich zum Gebrauch überlassenen und kurzlebigeren Möbel bzw. Einrichtungsgegenständen das Divergieren von wirtschaftlicher Nutzungsdauer und „unbegrenzter" Lebenserwartung von ungleich größerer Bedeutung für die Bestimmung des angemessenen bzw. objektbezogen typischen Nutzungsentgelts. (Vgl. Prö/l, ÖStZ 2008/801;) Sofern der auf das - zum Gebrauch überlassene Inventar entfallende - Mietanteil - durch „Umkehrung des Ertragswertverfahrens“ - aus den Anschaffungskosten der Einrichtungsgegenstände hergeleitet wird, muss jedenfalls darauf Bedacht genommen werden, dass ein wesentlich - über dem repräsentativen Liegenschaftszinssatz liegender - Kapitalisierungszinssatz (> 6%) zum Ansatz gebracht wird, der - wie die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Wohnhauses - unter Bedachtnahme auf die Erkenntnisse der Betriebswirtschaftslehre - im Erhebungswege festgestellt werden kann. (UFS 13.03.2012, RV/2052-W/10; UFS 21.12.2011, RV/3946-W/10; UFS 13.09.2012, RV/2519-W/10 unter Berufung auf VwGH 10.07.1996, 94/15/0039 u. Pröll‚ UFS Journal 2009/9) Sofern die angemessene „Miete“ aus dem Sachwert eines Einfamilienhausgrundstücks (Villengrundstücks, Eigentumswohnung, Schloss, Burg etc.) - durch „Umkehrung des Ertragswertverfahren" (VwGH-E 07.07.2011, 2008/15/0317; UFS 13.03.2012, RV/2052-W/10; UFS 21.12.2011, RV/3946-W/10; UFS 13.09.2012, RV/2519-W/10 unter Berufung auf VwGH 10.07.1996, 94/15/0039 u. Pröll‚ UFS Journal 2009/9;) - schlüssig nachvollziehbar hergeleitet wird, erfasst dieses Entgelt wohl sämtliche Bedürfnisbefriedigungspotentiale, die mit der Nutzung der betreffenden Immobilie in Zusammenhang stehen. Es sind die höheren Herstellungskosten für die - nach persönlichen Vorlieben des Begünstigten gestalteten - Annehmlichkeiten, welche den Wert der Nutzungszuwendung in die Höhe treiben. Unter diesen Umständen ist es wenig verwunderlich, wenn eine angemessene Verzinsung des Sachwert bzw. investierten Kapitals zu Mieterträgen/m2 führt, die auf den örtlichen Grundstücksmärkten nicht einmal annähernd erzielbar sind. Das aus dem Sachwert hergeleitete Nutzungsentgelt findet bei überdurchschnittlich ausgestalteten Wohnhausgrundstücken mit einer an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit keine Deckung im örtlichen Marktgeschehen. Die Schätzung der kalkulatorischen Kostenmiete führt zu einer „rein fiktiven Marktmiete". Im Ergebnis spricht dies für eine Unangemessenheit des Anschaffungs-/Herstellungsvorgangs dem Grunde nach. Ein mehr oder weniger großer Teil der tatsächlichen Herstellungskosten, die bei der Körperschaft anfallen, würde von potentiellen Bestandnehmern nicht abgegolten, weil das - auf dem nackten Grund und Boden aufstehende - Gebäude nicht zur Gänze ihren Vorstellungen entspricht. (Vgl. Pröll‚ SWK 2008/ 17;)- In seinem Erkenntnis v. 10.07.1996, 94/15/0039 bestätigte der VwGH erstmals die Herleitung kalkulatorischer Nutzungsentgelte aus dem Sachwert durch „Umkehrung des Ertragswertverfahrens", wenngleich davon keine für Wohnzwecke geeignete Liegenschaft betroffen war. In einem mittlerweile durch das VwGH 07.07.2011, 2008/15/0317 bestätigten Judikat v. 24.08.2007, RV/0540-L/04 befasste sich der UFS mit der Nutzungsüberlassung eines „Luxusvillengrundstücks" an den Begünstigten einer Privatstiftung und gelangte dabei zur Auffassung, dass bei Mietobjekten mit geringer Marktgängigkeit, für die sich keine vergleichbaren Marktmieten feststellen lassen, eine angemessene Miete nur fingiert werden könne.Dieses kalkulatorische Nutzungsentgelt sei dann - der hA im Schrifttum zufolge - durch „Umkehrung des Ertragswertverfahrens“ - zu ermitteln. (VwGH 07.07.2011, 2008/15/0317; UFS 13.03.2012, RV/2052-W/10; UFS 21.12.2011, RV/3946-W/10; UFS 13.09.2012, RV/2519-W/10 unter Berufung auf VwGH 10.07.1996, 94/15/0039 u. Pröll‚ UFS Journal 2009/9;) Sind die für jede Ertragswertschätzung wesensimmanenten Parameter des Liegenschaftszinssatzes und der wirtschaftlichen Gebäuderestnutzungsdauer bekannt, so kann aus dem Sachwert der Immobilie - im Einklang mit dem aktuellen Stand der Immobilienbewertungswissenschaft sehr präzise auf die kalkulatorische Kostenmiete geschlossen werden. Wird der Gebäudewert durch den Kapitalisierungsfaktor 2 dividiert und der sich dabei ergebende Reinertrag d. baulichen Anlagen in weiterer Folge um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts erhöht, so resultiert aus dieser Addition ein Liegenschaftsreinertrag, der um die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungsabschlag, Instandhaltungsabschlag, Mietausfallwagnis) „aufgestockt werden muss, weil nur der Jahresrohertrag der Immobilie mit einer Nettokaltmiete (= Miete ek. Betriebskosten) gleichgesetzt werden kann. (Vgl. Pröll, UFS 2004/5;) Eine Nichtanerkennung des iZm der Errichtung/Sanierung eines Wohngrundstücks geltend gemachten Vorsteuerbeträge iSd § 2 (1) UStG bzw. Art 9 MwStRL, iSd § 12 (2) Z 2 UStG 1994, die im Einklang mit der EUGH-Judikatur v. 21.02.2006, las. C-255/02, Halifax und v. 21.02.2008, Rs. C 425/06 Part Service steht und in der VwGH-Rechtsprechung v. 16.05.2007, 2005/14/0083 Deckung findet, hat - in ertragsteuerlicher Hinsicht zur Konsequenz, dass die Umsatzsteuer aus den Leistungsbezügen bei Errichtung des Gebäudes zu einem Bestandteil der Anschafifungs- bzw. Herstellungskosten wird. Die i. Z. m. gesellschaftsrechtlich veranlassten Geschäftsvorgang stehende - und als Vorsteuer nicht abzugsfähige - Umsatzsteuer wird insofern zu einem Bestandteil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten iSd § 6 Z 11 EStG. Bei der Berechnung des Sachwerts, aus dem die kalkulatorische Kostenmiete hergeleitet werden kann, kommt es aber ohnedies - ungeachtet der steuerlichen Rechtsprechung - nicht auf die tatsächliche (unternehmerische/ nicht unternehmerische) Nutzung einer Immobilie an, sondern nur auf die im örtlichen Marktgeschehen vermutete Nutzung. Gehen die potentiellen Käufer im gewöhnlich-redlichen Geschäftsverkehr davon aus, dass die Liegenschaft - ihrer Beschaffenheit nach - typischerweise nicht unternehmerisch genutzt wird (z.B. Einfamilienhausgrundstücke, Villen,)‚ so müssen „Neuherstellungswert“ und „Ertrag“ - für Zwecke der Liegenschaftsbewertung - als Bruttobeträge gem. UStG 1994 zum Ansatz gebracht werden. (Vgl. Funk/Koess/er/Stocker, in: Bienert/Funk (Hrsg.), Immobilienbewertung Österreich (2007) 280; vgl. Pr0"/l, SWK 17/2008 u. ÖStZ 2010/312 u. ÖStZ 2009/163; ) - Kostenmiete - Prima facie-Beweisführung Den Ausführungen der X-GmbH hinsichtlich der Wiedergabe des von der Abgabenbehörde eingeschlagenen Weges zur Berechnung einer objektbezogen typischen Verzinsung des in das Wohnhausgrundstück investierten Kapitals kann gefolgt werden. Die X-GmbH bringt in ihrer Berufungsschrift allerdings zum Ausdruck, dass eine „marktübliche" Miete von der Abgabenbehörde nicht erhoben worden sei. Den Ausführungen der X-GmbH Speditions- mbH bzw. der PS ist diesbezüglich - wie folgt - entgegenzuhalten: Bei einer „Vermietung" von Liegenschaften mit geringer bzw. kaum wahrnehmbarer Marktgängigkeit (infolge besonderer Ausstattung, individuellen Zuschnitts etc.)‚ die - wie im gegenständlichen Fall - atypischerweise für Ertragszwecke genutzt werden, erfahren einerseits die Bewirtschaftungskosten, andererseits auch das (im gegenständlichen Fall real außergewöhnlich hohe) Leerstehungsrisiko Berücksichtigung, wenn es darum geht, die kalkulatorische Kostenmiete eines Einfamilienhausgrundstücks - durch eine „Umkehrung des Ertragswertverfahrens" - zu erheben. (UFS 13.03.2012, RV/2052-W/10; UFS 21.12.2011, RV/3946-W/10; UFS 13.09.2012, RV/2519-W/10 unter Berufung auf VwGH 10.07.1996, 94/15/0039 u. u. Pröll, UFS Journal 2009/9;). Berechnungsgrundlage ist der Sachwert iSd § 6 LBG, der - bei neu errichteten Gebäuden - den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gleichgesetzt werden kann,dazu ein stichhaltig begründbarer Liegenschaftszinssatz, die wirtschaftliche Gebäuderestnutzungsdauer iSd 5 5 LBG und die - der Fachliteratur zur Liegenschaftsbewertung ebenfalls zu entnehmenden - Erfahrungssätze hinsichtlich einzelner Bewirtschaftungskosten. Das Mietausfallwagnis wird - den Erfahrungssätzen des Schrifttums folgend - mit nur 2% v. Jahresrohertrag zum Ansatz gebracht, obgleich dadurch eigentlich nur die Neuvermietung eines durchschnittlich ausgestalteten Einfamilienhausgrundstücks fingiert wird. Tatsächlich wächst das Mietausfallwagnis bei einem, Kapitaleinsatz entsprechendem, uns insofern angemessenem Mietertrag aus Sicht der Vermieterin nämlich „geradezu in den Himmel". Bei Bruttoinvestitionskosten iHv € 2.546.643,96, einer wirtschaftlichen Gebäuderestnutzungsdauer iSd § 5 LBG von 67 Jahren, einem einfamilienhausadäquaten Liegenschaftszinssalz von 3% ‚ bei Instandhaltungskosten von 9% des Jahresrohertrags, Verwaltungskosten von 2% des Jahresrohertrags und einem unterstellten Mietausfallwagnis von nur (2%) des Jahresrohertrages‚ ergibt sich eine monatliche Nettokaltmiete iHv € 6.976,89 exklusive der vom Mieter B2 zu tragenden Instandhaltungs-‚ und Betriebskosten. Eine „Umkehrung des Ertragswertverfahrens“ (VwGH 07.07.2011, 2008/15/0317; UFS 13.03.2012, RV/2052-W/10; UFS 21.12.2011, RV/3946-W/10; UFS 13.09.2012, RV/2519-W/10 unter Berufung auf VwGH 10.07.1996, 94/15/0039 u. Pröll, UFS Journal 2009/9;) veranschaulicht, dass die kalkulatorische Kostenmiete, welche den VwGH-Kriterien der Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit entsprechend - aus dem Sachwert des gegenständlichen „Luxusvillengrundstücks“ hergeleitet wurde, mit € 6.976,89,- netto weit höher ist als die von der X-GmbH vorgelegten „Vergleichsmieten‘. Dies verwundert insofern nicht, als der Sachwert eines durchschnittlich ausgestalteten Einfamilienhausgrundstücks nur € 280.000,- beträgt, die X-GmbH iZm der Ausgestaltung des „Luxusvillengrundstücks“ aber Anschaffungs-/Herstellungskosten iHv € 2.546.643,96 in Kauf nahm. Insbesondere die hohen Herstellungskosten für die nach persönlichen Vorlieben gestalteten Annehmlichkeiten treiben den Wert der Nutzungsüberlassung empfindlich in die Höhe. Immerhin räumte auch GF B1 selbst ein, dass das - von der Abgabenbehörde im Hinblick auf die Investitionskosten für angemessen gehaltene - monatliche Nutzungsentgelt iHv € 6.976,89 netto, das von der Abgabenbehörde - den Grundsätzen der Liegenschaftsbewertung folgend und im Einklang mit dem aktuellen Stand der Immobilienbewertungswissenschaft stehend - berechnet wurde, keinerlei Deckung im gewöhnlich-redlichen Geschäftsverkehr des örtlichen Marktgeschehens finden kann. Die Aussage des vertretungsbefugten Organs gibt Aufschluss über die Unangemessenheit des iZm dem „Luxusvillengrundstück“ stehenden Anschaffungs- bzw. Herstellungsvorgangs und stellt einen Indizienbeweis für das Vorliegen einer gesellschaftsrechtlichenVeranlassung dar. Der Behauptung der X-GmbH, wonach es die Finanzbehörde verabsäumt habe zu den vorgelegten Informationen über die Höhe einer fremdüblichen Miete Stellung zu nehmen bzw. selbst Erhebungen über die Höhe einer fremdüblichen Miete vorzunehmen, sodass ein wesentlicher Verfahrensmangel vorliege, wird mit aller Entschiedenheit entgegengetreten. Auch in diesem Zusammenhang wird auf die von der Abgabenbehörde vorgenommene Ermittlung einer kalkulatorischen Kostenmiete hingewiesen, welche methodisch im Einklang mit der dafür in Betracht kommenden Immobilienbewertungswissenschaft steht. Insbesondere die Gegenüberstellung von kalkulatorischer Kostenmiete‚ einerseits, und im gewöhnlich-redlichen Geschäftsverkehr erzielbarer Miete, andererseits, vermag als objektiver Anhaltspunkt die Tragweite und betriebswirtschaftliche Auswirkung der gesellschaftsrechtlichen Bedingtheit des iZm dem „Luxusvillengrundstück" stehenden Anschaffungs- bzw. Herstellungsvorgangs zu verdeutlichen. Wenn die X-GmbH in ihrer Berufungsschrift ausführt, dass mit Baukosten iHv € 1.400.000,- und einer dauerhaft erzielbaren Miete von mindestens € 2.400 (entspricht 1,4% Verzinsung) kalkuliert worden und zusätzlich auf Grund von Erfahrungswerten angenommen worden sei, dass bei Objekten in dieser Lage langfristig-mit einer Wertsteigerung von 2 - 3% p. a. gerechnet werden könne, so erschließt sich für die Abgabenbehörde nicht, was die X-GmbH mit diesem Vorbringen für ihren Standpunkt gewinnen will. Der von der Berufungswerberin ins Treffen geführte Zinssatz iHv 1,4% findet nämlich weder bei durchschnittlichen noch bei überdurchschnittlich ausgestalteten sowie neu gestalteten Einfamilienhausgrundstücken Deckung in den dokumentierten und repräsentativen Erfahrungssätzen der Immobilienbewertungswissenschaft. Der auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Beachtung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes nach den Grundsätzen des Renditeverfahrens empirisch hergeleitete Liegenschaftszinssatz liegt im Falle von Einfamilienhausgrundstücken bei 2,5% - 3,5%. (Vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung (2010) 94; vgl. auch Kleiner/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken (2007) 1084 ff; Sommer/Kröll, Lehrbuch zur Immobilienbewertung (2010) 218; vgl. weiters Ross/Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen; vgl. auch Simon/Kleiber/Joeris/Simon (2004) 270; vgl. Pröll‚ UFS 2004/5;) In der Verwaltungspraxis (Vgl. Pröll‚ UFS 2004/5 190 ff) erfolgt gestützt auf die Judikatur (VwGH 07.07.2011, 2008/15/0317; VwGH 10-07.1996‚ 94/15/0039;) - die Herleitung fremdüblicher Mieten durch „Umkehrung des Ertragswertverfahrens. Dabei ist der Liegenschaftszinssatz, der „wegen der Berücksichtigung der Wertsteigerung bei derartigen Immobilien niedriger als die Verzinsung am Kapitalmarkt (Sekundärmarkrendite) ist und bei Einfamilienhäusern zwischen 2,5% und 3,5% liegt, heranzuziehen. Mit diesem Zinssatz ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes ein Jahresreinertrag des Gebäudes zu ermitteln und um die Verzinsung des Bodenwertes zu erhöhen, und in weiterer Folge die Summe der Gebäude- und Bodenwertreinerträge um Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallsrisiko zu erhöhen“. (UFS 13.09.2012, RV/2519-W/10; UFS 13.03.2012, RV/2052-W/11; UFS 21.12.2011, RV/3946-W/10; UFS 19.10.2011, RV/3252-W/10;) - Zuordnungskriterien lt. VwGH-Rechtsprechung Aufgrund der nach § 7 (2) KStG bestehenden Maßgeblichkeit einkommensteuerlicher Gewinnermittlungsvorschriften ist die Betriebsvermögenszugehörigkeit von Wirtschaftsgütern bei Körperschaftsteuerpflichtigen nach denselben Grundsätzen zu beurteilen wie bei Einkommensteuerpflichtigen (VwGH 20.06.2000, 98/15/0169). Das notwendige Betriebsvermögen schließt nur jene Wirtschaftsgüter ein, die ihrer objektiven Beschaffenheit nach für den unmittelbaren Einsatz im Betrieb bestimmt sind und diesem auch tatsächlich dienen (VwGH 16.05.2007, 2005/14/0083; VwGH 24.10.2002, 98/15/0169; VwGH 19.11.1998, 96/15/0051; VwGH 25.02.1997, 93/14/0196; 09.05.1995, 94/14/0151). Als entsprechende Zuordnungskriterien sind Zweckbestimmung des Wirtschaftsguts, allgemeine Verkehrsauffassung und betriebliche Spezifika anzusehen. Zum gewillkürten Betriebsvermögen zählen Wirtschaftsgüter dann, wenn sie - z.B. aufgrund des betrieblichen Interesses an fundierter Kapitalausstattung - dem Betrieb förderlich sein können und diesem auch tatsächlich förderlich sind (VwGH 21.11.1995, 92/14/0152; VwGH 28.05.1997; 92/13/0273). Wirtschaftsgüter, die aber weder im notwendigen Betriebsvermögen, noch im gewillkürten Betriebsvermögen Deckung finden, weil sie einer Voluptuartätigkeit" dienen oder objektiv erkennbar (ihrer Erscheinung nach) für private Zwecke bestimmt sind, stellen nach std VwGH- Rechtsprechung (VwGH 20.06.2000, VwGH 24.06.2004, 2001/15/0002;26.03.2007‚ 2005/14/0091;16.05.2007‚ 2005/14/0083) außerbetriebliches Vermögen der Kapitalgesellschaft dar, wenn diese nicht in wirtschaftlicher Betrachtungsweise dem Gesellschafter oder einer Person mit anteilsinhaberähnlichen Stellung zugerechnet werden können. (Vgl. Kofler, ÖStZ 2009/19, Vgl. Pröll, ÖStZ 2009/583 u. 2007/10; Mayr/Treer, Salzburger Steuerdialog 2008, ÖStZ Spezial (2008) 11; vgl. weiters Bruckner/Kainz/Zorn, Aktuelle Rechtsprechung zum Unternehmenssteuerrecht, IWP- Handbuch 2009 (2009) 327 ff; UFSG 14.10.2009, RV/0476). Die Abgabenbehörde hatte im gegenständlichen Fall die Frage zu klären, ob die Voraussetzungen für eine Zurechnung des „Luxusvillengrundstücks“ in die außerbetriebliche Sphäre der X-GmbH und/oder für die Zurechnung des Wirtschaftsguts an den anteilsinhaberähnlich gestellten B2 erfüllt sind. Wie dem VwGH-Erkenntnis v. 26.03.2007, 2005/14/0091 entnommen werden kann, ist die Zuordnung der Immobilie in den außerbetrieblichen Vermögensbereich einer Kapitalgesellschaft nicht schon deshalb gerechtfertigt, weil zahlreiche Anzeichen für die Exklusivität einer - in typisierender Betrachtungsweise - als Renditegrundstück untauglichen Wohnliegenschaft sprechen. Der jüngeren Rechtsprechung des Höchstgerichts folgend ist die Abgabenbehörde zumindest in „Grenzfällen" gehalten, den Nachweis dafür zu erbringen, dass Baulichkeiten, die in bestimmter Art und Weise ausgestattet sind, gar nicht erst zur Vermietung angeboten würden. Die Abgabenbehörde hat diese Beweisregel sogar in gegenständlichem Fall angewendet. VwGH 16.05.2007, 2005/ 14/0083: „Schafft daher eine Kapitalgesellschaft ein Wohngebäude an oder stellt sie ein solches her, um es in der Folge an einen Gesellschafter (oder ihm nahe stehende Person) zu Wohnzwecken zu überlassen, ist zu prüfen, ob dieser Vorgang dem Grunde nach durch den Betrieb der Kapitalgesellschaft oder durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist. Hiebei ist maßgeblich, ob die Kapitalgesellschaft Wohnraum der vorliegenden Größe, Lage und Ausstattung auch zur Überlassung an fremde, den Gesellschaftern nicht nahe stehende Personen angeschafft oder errichtet und zu gleichem Mietentgelt überlassen hätte (Fremdvergleich)". Diese „Beweisregel" ist nach Ansicht der Abgabenbehörde einerseits für die Abgrenzung zwischen betrieblicher und privater Sphäre einer Kapitalgesellschaft, andererseits aber auch für die mögliche Zurechnung des Wirtschaftsgutes an eine anteilsinhaberähnlich gestellte Person maßgeblich. Die Verschiebung eines Wirtschaftsguts in den außerbetrieblichen Vermögensbereich der Kapitalgesellschaft ist ebenso wie auch die Zurechnung des Wirtschaftsguts an den Gesellschafter unter Bedachtnahme auf die VwGH-Rechtsprechung v. 26.03.2007, 2005/14/0091 bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen nur dann zulässig, wenn es sich um Objekte handelt, „die realistischerweise nicht fremdüblich vermietbar sind" (Vgl. Treer/Mayr, Der Salzburger Steuerdialog 2008, ÖStZ Spezial (2008) 10;). Gerade dies ist dann anzunehmen, wenn - wie im gegenständlichen Fall - die für die bestandgebende Kapitalgesellschaft im gewöhnlich- redlichen Geschäftsverkehr des örtlichen Marktgeschehens erzielbare Miete („Marktmiete“) nicht annähernd ausreichen würde, um eine angemessene bzw. objektadäquate Verzinsung des in das „Luxusvillengrundstück" investierten Kapitals sicherzustellen. (Vgl. Pröll‚ ÖStZ 2009/583;) - Fremdvergleich und Sorgfaltsmaßstab als Indizien für die gesellschaftsrechtliche Veranlassung Grundlage für die Feststellung einer verdeckten Ausschüttung ist ein aus Sicht der Körperschaft durchzuführender Fremdvergleich, der - durch den Sorgfaltsmaßstab des ordentlichen Geschäftsführers ergänzt- als Indiz für eine gesellschaftsrechtliche Veranlassung des Anschaffungs-, bzw. Herstellungsvorgangs herangezogen werden kann. (Vgl. Pröll, ÖStZ 2009/583;) Für einen dem Grunde nach unangemessene Geschäftsvorgang spricht der objektive Umstand, dass eine typischerweise für private Zwecke und Eigennutzung bestimmte Immobilie erworben bzw. errichtet wird, um diese entgeltlich zur Nutzung zu überlassen. Neu geschaffene „Sachwertobjekte" werden im gewöhnlich-redlichen Geschäftsverkehr nicht als zinsabwerfende Kapitalanlage angesehen, sondern als Wohnstätten, die ihren Besitzern Lebensqualität vermitteln und einen gewissen Status verleihen. (Vgl. Pröll, UFS 2007/10;) Dagegen, dass eine Kapitalgesellschaft ein Einfamilienhaus bestimmter Art, Größe und Lage tatsächlich für Zwecke der Vermietung errichten lässt, kann nach der Rechtsprechung des VwGH (E 20.06.2000, 98/15/0169) schon die allgemeine Lebenserfahrung ins Treffen geführt werden. (Vgl. Bruckner, ÖStZ 2003/71) Es steht auch im Widerspruch zur allgemeinen Verkehrsauffassung, exklusivere „Sachwertobjekte" (z.B. eine „Luxusvilla‘, Schloss etc.) anzuschaffen bzw. herzustellen, um diese dann (an wen auch immer) entgeltlich zur Nutzung zu überlassen (Vgl. Pröll‚ UFS 2007/10;)‚ zumal realistischerweise keine den Investitionskosten in angemessener Weise Rechnung tragende Verzinsung des eingesetzten Kapitals erzielbar ist. Diese Einsicht müsste gerade bei jenen investierenden Kapitalgesellschaften besonders ausgeprägt sein, deren Unternehmensgegenstand die „Vermietung und Verpachtung von Immobilien“ darstellt. (Vgl. Pröll‚ ÖStZ 2009/583;) Ein erfolgreicher und sorgfältiger Kaufmann mit Erfahrung in der Immobilienbranche sollte schon vor Baubeginn wissen, dass das mit höherem architektonischem Aufwand (komplizierte Formen, übergroßes Bauvolumen) errichtete Wohngebäude, das typischerweise für private Zwecke und Eigennutzung bestimmt sind, auf einen Sachwert iSd § 6 LBG führen wird, der sich im Falle einer atypischer „ Vermietung" des neu fertig gestellten Objekts unzureichend verzinst (Vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung (2007) 112). Der von der Rechtsprechung u.a. im Hinblick auf ungewöhnliche Sachverhalte entwickelte prima facie Beweis (Vgl. Stoll, BAO, 1750; vgl. auch Ritz, BAO Rz 5 (2005) 471), von dem nur bei häufig verwirklichten Sachverhalten mit typischem Geschehensablauf ausgegangen werden kann, stellt - wie auch im gegenständlichen Fall - eine „Vermutungsbasis“ dar, mit deren Hilfe (unabhängig vom Vergleich zwischen „Kostenmiete" und „nachhaltig tatsächlich erzielbarer Marktmiete‘) das Vorliegen einer gesellschaftsrechtlichen Veranlassung schon nachgewiesen werden kann (Vgl. Kohlhepp, Verdeckte Gewinnausschüttung (2008) 74;), deren Widerlegung durch den Steuerpflichtigen aber möglich ist. GF B1 war im gegenständlichen Fall auf Ebene der X-GmbH gehalten, den von der Abgabenbehörde geführten Beweis des ersten Anscheins, wonach die Errichtung der gegenständlichen „Luxusvilla" für Zwecke der Vermietung jeden betriebswirtschaftlichen Sinn vermissen lässt, durch einen entsprechenden Gegenbeweis zu erschüttern. (Vgl. Gassner, Interpretation (1971) 61;). Als Geschäftsführer der X-GmbH hatte B1 ausreichend Gelegenheit, um nachzuweisen bzw. zumindest glaubhaft zu machen, dass sich - abgesehen vom anteilsinhaberähnlich gestellten B2 - ein anderer Interessent gefunden hätte, der bereit gewesen wäre, ein der kalkulatorischen Kostenmiete adäquates Bestandsentgelt als Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung des gegenständlichen "Luxusvillengrundstücks" zu entrichten. Nur unter der Voraussetzung, dass das - unter Bedachtnahme auf den objektbezogen repräsentativen Liegenschaftszinssatz und die wirtschaftliche Gebäuderestnutzungsdauer iSd § 5 LBG - aus dem in § 6 LBG definierten Sachwert der Wohnliegenschaft abgeleitete Nutzungsentgelt auch bei Vermietung an einen fremden Dritten tatsächlich erzielbar gewesen wäre, hätte B1 als Geschäftsführer der X-GmbH - der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht entsprechend - annehmen dürfen, dass es im eigenwirtschaftlichen Interesse der von ihm vertretenen Kapitalgesellschaft gelegen sein könnte, eine luxuriös ausgestaltete Wohnliegenschaft wie die gegenständliche Immobilie zu entwickeln, um sie in weiterer Folge („an wen auch immer“) zu vermieten. Der nach dem Wirtschaftlichkeitsprinzip handelnde Geschäftsführer einer renditeorientierten Kapitalgesellschaft ist nämlich gehalten, ein marktkonformes Streben dem Grunde und der Höhe nach an den Tag zu legen. Die Anschaffung/Herstellung des gegenständlichen „Luxusvillengrundstücks" durch die X-GmbH für Vermietungszwecke lässt sich unter einen, im Schrifttum anerkannten Erfahrungssatz („wenn - dann meist‘) subsumieren, der sich aus einer - im Schrifttum verankerten - allgemeinen Verkehrsauffassung ergibt. Die Abgabenbehörde geht daher prima facie vom Regelfall aus, in dem ein überdurchschnittlich ausgestaltetes Einfamilienhausgrundstück im gewöhnlich- redlichen Geschäftsverkehr des örtlichen Marktgeschehens nicht für Zwecke der Vermietung errichtet würde. Die prima-facie-Beweisführung für die in der Gesellschaftersphäre „wurzelnde" Anschaffung bzw. Herstellung wurden von der X-GmbH durch keinerlei „Gegenbeweis" erschüttert, geschweige denn widerlegt. Die Anstrengungen der X-GmbH führten vielmehr zu Ergebnissen, die geeignet sind, als zusätzliche Indizien den von der Abgabenbehörde geführten Anscheinsbeweis zu untermauern, wonach der von der Kapitalgesellschaft eingeschlagene Weg schon dem Grunde nach unangemessen und gesellschaftsrechtlich veranlasst war. (Vgl. Pröll, ÖStZ 2009/583;) Von der X-GmbH Speditions mbH als „Vergleichsmieten“ bezeichnete Nutzungsentgelte stützen - soweit ihnen überhaupt Beweiskraft zukommt - als zusätzliche Indiziensogar die „Vermutungsbasis“ der Abgabenbehörde, wonach die für vergleichbare Immobilien im gewöhnlich-redlichen Geschäftsverkehr erzielbaren „Marktmieten“ nicht ausreichend sind, um eine - den hohen Investitionskosten in angemessener Weise Rechnung tragende Verzinsung des investierten Kapitals (€ 2.546.643,96) sicherzustellen. Die beigebrachten „Vergleichsmieten“ legen Zeugnis ab von der Erfahrungstatsache, dass eine kalkulatorische Kostenmiete für die Nutzungsüberlassung des atypischerweise als Renditegrundstück genutzten Objekts der persönlichen Bedürfnisbefriedigung" auf dem freien Markt gar nicht erzielbar ist. - Indizienbeweise für die gesellschaftsrechtliche Veranlassung des Anschaffungs- bzw. Herstellungsvorgangs