…sei. Ausgehend von ziffernmäßig angegeben Sekundärmarktrenditen der letzten drei vorangegangenen Jahren samt Gewichtung würden sich 5,3% ergeben. Bei einem Risikozuschlag von 1% und einem Inflationsabschlag von 1,8% ergebe sich so ein Liegenschaftszinssatz von 4,5%, mindestens jedoch 4%. Im Vorhalt vom 2. Oktober…

…Die gute bzw. nur mäßig gute (Mischwert) Verkehrslage wird im überlappenden Bereich der beiden Kategorien "gut" und "mäßig" mit 4,5% angesetzt. Der Liegenschaftszinssatz für die W-Gasse beträgt somit 3,5%. Das Gebäude A-Platz im 10. Bezirk befindet sich nur in mäßig guter…

…und markante Kultureinrichtungen der nahen Umgebung nicht derart aufgewogen, dass ein für fiktive Anschaffungskosten (und damit höhere AfA-Basis) noch besserer Liegenschaftszinssatz (zuletzt beantragt: 3,14 oder nach "Inflationsbereinigung" akzeptiert: 3,75) angemessen schiene. Die steuerliche Vertretung der Bw. hat sich niederschriftlich mit einer - hier…

…4b) Das Finanzamt ermittelt den Ertragswert des Gebäudes zum Bewertungsstichtag 1. Dezember 1998 auf Basis einer nachhaltig erzielbaren Miete in Höhe von 40.115,40 € (Liegenschaftsreinertrag 35.350,40 €) und einem Liegenschaftszinssatz von 8%, welche bei einer Restnutzungsdauer des Objektes von 46 Jahren …

…um "Mietrenditen", sondern um die (vom Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs empfohlenen) Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze) für das Ertragswertverfahren handelt. Einwendungen gegen die (als Ganzes abgelehnte) Berechnung der Abgabenbehörden wurden von Seiten der Bw in der mündlichen Verhandlung nicht erhoben. Wohl aber wurden…

…Sachwert Gebäude (Wert für sehr gute Ausstattung) werde anerkannt und um den Baukostenindex reduziert. Der Liegenschaftszinssatz liege bei gewerblich genutzten Liegenschaften bei einer Einstufung von "gut" (mittlere Lage in wirtschaftlich weniger bedeutsamen Gebieten in mittlerer Verkehrslage) zwischen 6,5% und 9%, somit durchschnittlich bei 8%…

…heranzuziehen sind, liegt auf der Hand. Zu bemerken ist noch, dass das Ergebnis der Kalkulation des Bodenwertes nahezu exakt mit den Lagezuschlägen der Richtwertmietzinsrichtlinien der Gemeinde Wien übereinstimmt. Hinsichtlich der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes wurden seitens des Gutachters die Empfehlungen in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, 2007…

…aus einem Mietwert von 8.400,00 € pro Jahr, einer durchschnittlichen Lebenserwertung der 73 jährigen Mieterin von 13,02 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 6,6 % errechneten Abschlag von 72.797,15 € vermindert. Im Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung an die Gesellschafter der…

…sei die Auswahl des Liegenschaftszinssatzes bei der Ermittlung des Ertragswerts. Die Begründung der Außenprüfung, dass der gewählte Zinssatz anhand der Liegenschaftszinssätze der SV-Verbände für kleinere gewerbliche Liegenschaften angenommen werde, habe keinerlei Aussagekraft. Dass von Seite der Bw. "bei der Beanstandung dieses Liegenschaftszinssatzes" keine neue…

…auch die Berechnung des Wohnungsgebrauchsrechtes bekannt gegeben. Nach Kranewitter, aaO, Seite 94 wird man bei Zweifamilienhäusern mit einem Liegenschaftszinssatz (=Kapitalisierungszinssatz) von 3,5% bis 4% zu zutreffenden Liegenschaftswerten kommen. Der Liegenschaftszinssatz drückt die Rendite aus, die ein Anleger bzw. Investor für das eingesetzte Kapital erwartet…

…erwirtschaftet werden können. Unseres Erachtens müsste daher von einem deutlich niedrigeren realen Liegenschaftszins ausgegangen werden. • Unter Heranziehung eines realen Liegenschaftszinssatzes von 2,5 % wird in der Berechnung ein Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) für einen Zeitraum von 80 Jahren in Höhe von 26,75 angesetzt. Bei der Berechnung…

…dass - vom tatsächlich erzielten Mietzins auszugehen, - der Liegenschaftszinssatz "nicht pauschal mit 20 %" anzusetzen sondern aus Vergleichsgrundstücken abzuleiten - und "beim gemeinen Wert auch der Sachwert (bei Abweichung von 43 % mit einem Fünftel)" anzusetzen sei. Der Vorhalt wurde laut Aktenvermerk des Finanzamtes "durch persönliche Vorsprache des Steuerberaters…

…oder besonders repräsentativ ausgeführt. Ihr Grundriss weist - bis auf die Kellerräume - keine ungewöhnliche Gestaltung auf. Aufgrund der sehr günstigen Baukosten ergibt sich auch für diese große Wohnung eine zumindest marktkonforme Rendite (Liegenschaftszinssatz), die auch außerhalb der Nutzung als Dienstwohnung realisierbar sein dürfte. Es ist deshalb…

…10.7.1996, 94/15/0039) - die Herleitung fremdüblicher Mieten durch Umkehrung des Ertragswertverfahrens. Dabei ist der Liegenschaftszinssatz, der wegen der Berücksichtigung der Wertsteigerung bei derartigen Immobilien niedriger als die Verzinsung am Kapitalmarkt (Sekundärmarktrendite) ist und bei Eigentumswohnungen zwischen 2,5 % und 3 % liegt, heranzuziehen…

…Anwendung kommt, wenn bei einem Objekt von einem geringen Verwertungsrisiko ausgegangen wird. In diesem Fall ist nämlich der Investor bereit, einen tendenziell niedrigeren Liegenschaftszinssatz zu akzeptieren. Die nachfolgende Tabelle basiert auf den Teilern, die aus Gründen der Nachvollziehbarkeit der Tabelle in Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, Anhang XXII…

…Pröll, UFSAktuell 2004/5, 190). Dabei wird aus Sicht eines Vermieters eine fiktive Miete ermittelt, indem auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten ein Divisor angewendet wird, der von einem speziellen Liegenschaftszinssatz abhängig ist (vgl. etwa Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 94 ff). Diese Methode ist nur bedingt anwendbar, da…

…Sachverständige" 3/95, 4/95, 2/97, 2/99, 2/00) Für gemischtgenutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil am Rohertrag ("Bruttomietertrag") über 50% beträgt der Liegenschaftszinssatz 5,5%, in "übrigen Gemeinden" (im Gegensatz zu ländlichen Gemeinden) (Kleiber/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstücken, 7. Auflage …

…Berechnung der Monatsnettokaltmiete in Höhe von 1.532,00 € (basierend auf abweichenden Gesamtanschaffungskosten brutto, Gebäudeanteil statt 80 % nunmehr 90 % und Liegenschaftszinssatz statt 3 % nunmehr 4 %) führte die Abgabepflichtige aus, die Höhe der angemessenen Miete werde praxisüblich durch Umkehrung des Ertragswertverfahrens von den Anschaffungskosten/Herstellungskosten…

…Liegenschaft einen Reinertrag von 49.702 €. Den Liegenschaftszinssatz nahm er mit 3,5% an und gelangte so für den mit 699.000 € (233 € x 3.000 m²) angesetzten Bodenwert zu einem Reinertrag von 24.465 €. Der Restbetrag des Reinertrages von 49…

…7.1996, 94/15/0039) - die Herleitung fremdüblicher Mieten durch Umkehrung des Ertragswertverfahrens. Dabei wird der Liegenschaftszinssatz laut Gutachten herangezogen. Mit diesem Zinssatz ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes ein Jahresreinertrag des Gebäudes zu ermitteln und um die Verzinsung des Bodenwertes zu erhöhen, und…