UFSG RV/0211-G/10

Soweit von Seiten der Bw vorgebracht wird, die so errechnete "Mietrendite" liege im Rahmen der für Wohnimmobilien in sehr guten Lagen erzielbaren Renditen von zwei bis vier Prozent (siehe Seite 4 der Niederschrift über den Verlauf der mündlichen Verhandlung sowie Seite 6 des Vorhaltbeantwortungsschreibens 16. November 2012 samt Beilage), so wird dabei verkannt, dass es sich bei den Vergleichswerten nicht um "Mietrenditen", sondern um die (vom Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs empfohlenen) Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze) für das Ertragswertverfahren handelt. Einwendungen gegen die (als Ganzes abgelehnte) Berechnung der Abgabenbehörden wurden von Seiten der Bw in der mündlichen Verhandlung nicht erhoben. Wohl aber wurden von Seiten der Bw schriftlich Einwendungen gegen diese (mit Schreiben vom 22. Jänner 2013 vorgehaltene und durch das Vorhaltschreiben vom 14. Juni 2013 berichtigte) Berechnung der Abgabenbehörden bezüglich des Ansatzes von Bewirtschaftungskosten und der Berechnung des Liegenschaftszinssatzes erhoben. Bezüglich der Bewirtschaftungskosten wurde von Seiten der Bw bemängelt, dass bei der Ermittlung des Liegenschaftsreinertrags vom Jahresrohertrag solche Kosten in Höhe von 3.000 Euro abgezogen würden. Nach der Literatur seien aber Bewirtschaftungskosten hier nur dann in Abzug zu bringen, soweit sie vom Vermieter getragen werden müssten und nicht an den Mieter weiterverrechnet werden könnten. Da im gegenständlichen Fall nach den Bestimmungen des Mietvertrags sämtliche Bewirtschaftungskosten auf den Mieter überwälzt werden könnten, bestehe kein Anlass für einen derartigen Abzug (siehe Seite 2 letzter Absatz des Vorhaltbeantwortungsschreibens vom 8. März 2013). Dem ist entgegenzuhalten, dass als Bewirtschaftungskosten lediglich die (für die Nutzungsdauer) angenommenen Kosten der Instandhaltung, nicht jedoch vom Mieter getragene Verwaltungs- und Betriebskosten Berücksichtigung gefunden haben. Hinsichtlich der Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters wird auf Punkt V des im Prüfungsverfahren vorgelegten Hauptmietvertrages verwiesen. Bezüglich der Berechnung des Liegenschaftszinssatzes wurde von Seiten der Bw bemängelt, dass von der durchschnittlichen Sekundärmarktrendite für Bundesanleihen für den 12-jährigen Zeitraum von 1996 bis 2007 in Höhe von rund 4,13 % ausgegangen würde. Würde man hingegen auf den 10·Jahres-Durchschnittswert des Zeitraums von 2003 bis 2012 abstellen, würde die durchschnittliche Sekundärmarktrendite des Bundes lediglich rund 3,2 % (nominell) betragen, woraus sich nach Bereinigung um die durchschnittliche Inflationsrate dieses Zeitraums in Höhe von rund 2,1 % ein Liegenschaftszins in Höhe von lediglich 1,1 % errechnen würde. Diese Überlegung zeige, dass es für die Schätzung des Liegenschaftszinses einen sehr hohen Ermessensspielraum gebe. Aus heutiger Sicht erscheine jedenfalls der angenommene reale Liegenschaftszins in Höhe von 2,5 % deutlich überhöht, da derzeit Realverzinsungen in dieser Höhe nur in Ausnahmefällen erwirtschaftet werden könnten. Es müsste daher von einem deutlich niedrigeren realen Liegenschaftszins ausgegangen werden (siehe Seite 3 erster Absatz des Vorhaltbeantwortungsschreibens vom 8. März 2013). Dem ist entgegenzuhalten, dass die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes aus der Sicht zu Betätigungsbeginn anzustellen war. Im Übrigen entspricht die Höhe des Liegenschaftszinssatzes der Empfehlung des Hauptverbands der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs, und zwar sowohl jener zum Zeitpunkt des Betätigungsbeginns (vgl. SV 2006/2, 95) als auch jener zum Zeitpunkt der Berufungsentscheidung (vgl. SV 2012/3, 137). Abschließend wird im Hinblick auf das Vorbringen von Seiten der Bw zur inflationsbedingten Wertsicherung des Mietzinses (siehe Seite 2 vorletzter Absatz des Schreibens vom 25. Mai 2012) festgehalten, dass die Inflation beim Ertragswertverfahren bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes in Form eines Geldwertanpassungsabschlags entsprechend Berücksichtigung findet, weshalb bei der Ermittlung der Zukunftserträge geldwertbedingte Erhöhungen nicht angesetzt werden (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 96). Was die Wertsteigerungsrendite der Immobilie (siehe Seite 2 des letzten Absatzes des Schreibens vom 25. Mai 2012, Seite 6 des Schreibens vom 14. Dezember 2012 sowie Seite 5 der Niederschrift über den Verlauf der mündlichen Verhandlung) betrifft, so ist darauf hinzuweisen, dass die zeitliche Wertsteigerung lediglich Grund und Boden betrifft, während das Gebäude laufend einem altersbedingten Wertverlust unterliegt. Die Berücksichtigung von Grund und Boden erfolgte - der Intention eines Fremdvergleiches entsprechend - gemäß den allgemeinen Regeln des Ertragswertverfahrens. Eine konkrete Veräußerungsabsicht wurde von Seiten der Bw nicht behauptet. Die Berufung war daher als unbegründet abzuweisen. Graz, am 12. September 2013