UFSW RV/1540-W/05

Nähe zu dem im Sachverständigen-Gutachten ausdrücklich als schön bezeichneten Park berücksichtigt wurde. Die gute bzw. nur mäßig gute (Mischwert) Verkehrslage wird im überlappenden Bereich der beiden Kategorien "gut" und "mäßig" mit 4,5% angesetzt. Der Liegenschaftszinssatz für die W-Gasse beträgt somit 3,5%. Das Gebäude A-Platz im 10. Bezirk befindet sich nur in mäßig guter und relativ ruhiger Wohnlage und sehr guter Verkehrslage hinsichtlich öffentlicher Verkehrsmittel, unweit von einer U-Bahn. Infrastruktur, sowie alle notwendigen Versorgungseinrichtungen, Strom, Gas, Wasser und Kanalisation sind vorhanden, sämtliche Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in einer sehr kurzen Entfernung (siehe vom Bw. vorgelegtes Sachverständigen-Gutachten vom 17. August 1998). Für dieses Gebäude ist daher der vom Bw. vertretene Mittelwert für hochwertige Lage 3% ebenfalls nicht anwendbar. Der UFS ermittelt den Liegenschaftszinssatz nach den oben für die W-Gasse genannten Grundsätze wie folgt: | A-Platz: | | Wohnlage mäßig gut und relativ ruhig | 4,5% | Verkehrslage sehr gut | 2,5% | Liegenschaftszinssatz | 3,5% Da die Wohnlage nur mit mäßig gut und überdies nur relativ ruhig angegeben wird, wird diese im Bereich von 4,5% angesetzt. Die sehr gute Verkehrslage insbesondere die Nähe zu der in die Innenstadt führenden U-Bahn wird im untersten Bereich der Kategorie "sehr gut" mit 2,5% angesetzt. Der Liegenschaftszinssatz für den A-Platz beträgt daher 3,5%. Ertragswert Liegenschaft: | | W-Gasse | A-Platz | | | S | S | | Rohertrag: | | | | Mieten monatlich laut Zinsliste | 34.079,00 | 45.198,00 | | zukünftige Mietzinserwartung S 15,00 pro Nutzfläche 1122 m³ | 16.830,00 | 7.000,00 | zukünftige Mietzinserwartung S 7,00 pro Nutzfläche 1000 m³ | monatlich | 50.909,00 | 52.198,00 | | Jahresrohertrag | 610.908,00 | 626.376,00 | | 10% Bewirtschaftungskosten | -61.091,00 | -93.956,00 | 15% Bewirtschaftungskosten | 3,5% Bodenverzinsung von S 7,341.443,38 | -256.950,52 | -127.858,47 | 3,5% Bodenverzinsung von S 3,653.099,16 | Reinertrag Gebäude | 292.866,48 | 404.561,53 | | wirtschaftliche RND 34 Jahre und Zinssatz 3,5% ergeben Kapitalisierungsfaktor 19,70068 ergibt: | | | wirtschaftliche RND 40 Jahre und Zinssatz 3,5% ergeben Kapitalisierungsfaktor 21,35507 ergibt: | Ertragswert Gebäude | 5.769.668,84 | 8.639.439,78 | | gerundet | 5.770.000,00 | 8.639.000,00 | | Bodenkomponente | 7.341.000,00 | 3.653.000,00 | | Summe | 13.111.000,00 | 12.292.000,00 | Bodenkomponente: Zunächst ist im Schätzungsweg der Ertragswert der gesamten Liegenschaft (Grundstück und Gebäude) und in einem zweiten Schritt aus dem sich ergebenden Gesamtwert der Wert des der Abschreibung unterliegenden Gebäudes zu ermitteln. Beim Ertragswert ist zu beachten, dass darin auch ein auf Grund und Boden entfallender Anteil enthalten ist. So wurde beim Ertragswert Gebäude nach oa. Berechnung auch eine Verzinsung des Bodens ausgeschieden. Die Bodenkomponente des Ertragswertes ist getrennt zu ermitteln. Der Amtsachverständige ermittelt die Bodenkomponente ausgehend von den vom Bw. beauftragten Sachverständigen angesetzten Preis für den Freigrund (vom Amtsachverständigen als mit den amtlich bekannten Preisen übereinstimmend beurteilt) abzüglich der ebenfalls vom Sachverständigen angesetzten Abbruchskosten. Von diesem Betrag (Freigrund - Abbruchskosten) setzt der Amtsachverständige die Differenz zu vergleichbaren bebauten Grundstücke an und nimmt die Abzinsung auf Basis dieser Differenz vor. Dass es sich um vergleichbare bebaute Grundstücke handelt, ergibt sich aus der Gegenüberstellung von Freigrund und bebautes Grundstück. Die Werte für die vergleichbaren bebauten Grundstücke werden vom Amtsachverständigen in seinen beiden Stellungnahmen vom 4. November 2004, Seite 2, unter detaillierter Berücksichtigung von jeweils Geschoß-Flächen-Zahl (GFZ), Verkehrs- und Versorgungslage, Lärm- und Staubbelastung, Parknähe, Ausländer- und Akademikeranteil aus der zitierten Modellrechnung der Technischen Universität Wien abgeleitet. Gegen die vom Amtsachverständigen auf diese Weise ermittelten Vergleichspreise für bebaute Grundstücke (S 12.000,00 pro m² W-Gasse und S 8.000,00 pro m² A-Platz) werden vom Bw. keine Einwendungen erhoben. Der Amtsachverständige nimmt eine Verzinsung der Differenz zwischen Bodenwert-Freimachungskosten und Vergleichspreis vor mit der Begründung, dass der Wert von vergleichbaren bebauten Grundstücken den Umstand unberücksichtigt lasst, dass das Grundstück am Ende der Nutzungsdauer des Gebäudes, zu einem Zeitpunkt also, an dem definitionsgemäß das Gebäude nicht mehr verwendbar ist, als unbebaut abzüglich Abbruchskosten zur Verfügung steht. Daher ist die Wertdifferenz zum unbebauten Grundstück auf die Nutzungsdauer der Gebäude abzuzinsen. Der Abzug der Abbruchskosten ist logisch nur vom Freigrundwert möglich. Da die Abbruchskosten erst in der Zukunft am Ende der Nutzungsdauer des Gebäudes anfallen, ist abzuzinsen. Der UFS schließt sich dieser Betrachtungsweise an, wendet jedoch den an Hand von Gebiet und Objektkategorie unter besonderer Berücksichtigung der Lage ermittelten Liegenschaftszinssatz an: | | W-Gasse | A-Platz | | | S | S | | | | | | Freigrund laut Sachverständiger | 11.158.500,00 | 5.626.000,00 | | Abbruchskosten laut Sachverständiger | -1.344.300,00 | -1.413.300,00 | | Bodenwert - Freimachungskosten | 9.814.200,00 | 4.212.700,00 | | ergibt m²-Preis bei 519 m² | 18.909,83 | 9.729,10 | ergibt m²-Preis bei 433 m² | Vergleichspreis bebaute Liegenschaft | -12.000,00 | -8.000,00 | | | 6.909,83 | 1.729,10 | | x 519 m² | 3.586.200,00 | 748.700,00 | x 433 m² | Zinssatz 3,5% und ND 34 Jahre ergeben Abzinsungsfaktor 0,31048, ergibt Abwertungsfaktor 0,68952, ergibt Abzinsung: | 2.472.756,62 | 559.600,84 | Zinssatz 3,5% und ND 40 Jahre ergeben Abzinsungsfaktor 0,25257, ergibt Abwertungsfaktor 0,74743, ergibt Abzinsung: | Bodenwert - Freimachungskosten | 9.814.200,00 | 4.212.700,00 | | Abzinsung | -2.472.756,62 | -559.600,84 | | Bodenkomponente | 7.341.443,38 | 3.653.099,16 | | gerundet | 7.341.000,00 | 3.653.000,00 Sachwertverhältnis (Aufteilung Grund und Boden sowie Gebäude): Die Ertragswertmethode ist nur für die Ermittlung des Gesamtwertes ausschlaggebend, nicht jedoch für die Ermittlung des Wertverhältnisses, somit nicht für die Aufteilung des Gesamtwertes der Liegenschaft auf Grund und Boden einerseits und Gebäude anderseits (vgl. Prodinger/Kronreif, aaO, Seite 170 unter Hinweis auf die Rechtsprechung). Dies hat den Grund darin, dass in den Ertragswert sowohl Komponenten des Grund und Bodens als auch des Gebäudes Eingang gefunden haben. Bei Aufteilung des Gesamtwertes ist daher sowohl beim Grund und Boden als auch beim Gebäude auf den Sachwert des jeweiligen Wirtschaftsgutes abzustellen. Sachwert von Grund und Boden sowie Gebäude sind getrennt zu ermitteln. Prodinger/Kronreif, aaO, Seite 171, vertreten unter Zitierung einer weiteren Literaturstelle die Auffassung, dass beim Sachwert von Grund und Boden dann kein Bebauungsabschlag anzusetzen ist, wenn dieser auch in den anderen Bewertungsschritten nicht berücksichtigt wurde. Da jedoch in der Ermittlung des Ertragswertes ein Bebauungsabschlag angesetzt wurde, ist dieser auch beim Sachwert zu berücksichtigen. Der auf Grund von Vergleichspreisen ermittelte Freigrundwert ist um die Abbruchskosten zu verringern, woraus sich der Sachwert von Grund und Boden ergibt. Der Gesamtwert der Liegenschaft ist daher zuerst nach der - im Fall eines der Vermietung dienenden Gebäudes zu bevorzugenden - Ertragswertmethode zu schätzen. Ausgehend von diesem Gesamtwert sind nun auch die Einzelwerte des Grund und Bodens sowie des Gebäudes aus zu ermitteln, nunmehr aber nach der Sachwertmethode. Im letzten Schritt ist im Verhältnis der Sachwerte des Grund und Bodens sowie des Gebäudes der Gesamtwert der Liegenschaft auf die einzelnen Wirtschaftsgüter aufzuteilen (Prodinger/Kronreif, aaO, Seite 171f). Der Amtsachverständige gibt an, dass zu dem vom Sachverständigen angesetzten Sachwert der beiden Gebäude nichts weiter hinzugefügt werde. Der Amtsachverständige übernimmt jeweils die vom Sachverständigen angesetzten Neuherstellungswerte 18.000,00 pro m² und Abschreibung für Abnutzung 65%, nicht jedoch die Nutzfläche: | | W-Gasse | A-Platz | Sachverständiger | 1420,38 m² | 1439,22 m² | Amtsachverständiger | 1406,00 m² | 1431,00 m² Da der Amtsachverständige seine Abweichung nicht begründet, wird vom Ansatz des Sachverständigen ausgegangen.   | Sachwert Gebäude: | W-Gasse | A-Platz | | | S | S | | 1420,38 m² x S 18.000,00 | 25.566.840,00 | 25.905.960,00 | 1439,22 m² x S 18.000,00 | gerundet | 25.567.000,00 | 25.906.000,00 | | Restwert 35% | 8.948.450,00 | 9.067.100,00 | | gerundet | 8.948.000,00 | 9.067.000,00 | Auf Grund der Verhältnismethode ergeben sich folgende fiktive Anschaffungskosten der beiden Gebäude: | | W-Gasse | | A-Platz | | | S | | S | | Sachwertanteil Grundstück | 9.814.200,00 | = 52,31% | 4.212.700,00 | = 31,73% | Sachwertanteil Gebäude | 8.948.000,00 | = 47,69% | 9.067.000,00 | = 68,27% | fiktive Anschaffungskosten Liegenschaft | 13.111.000,00 | | 12.292.000,00 | | Anteil Grundstück | 6.858.364,10 | = 52,31% | 3.900.251,60 | = 31,73% | Anteil Gebäude | 6.252.635,90 | = 47,69% | 8.391.748,40 | = 68,27% | aufgerundet | 6.253.000,00 | | 8.392.000,00 | Zusammenfassung: | | W-Gasse | A-Platz | | | S | S | | fiktive Anschaffungskosten Gebäude | 6.253.000,00 | 8.392.000,00 | | Anteil 75% | 4.689.750,00 | 6.528.976,00 | Anteil 77,8% | jährliche Afa RND 34 Jahre | 137.933,82 | 163.224,40 | jährliche Afa RND 40 Jahre | Afa Restanteil laut Vorjahre unstrittig | 764,13 | 646,02 | | Afa gesamt | 138.697,95 | 163.870,42 | | | € | € | | | 10.079,57 | 11.908,93 | In den angefochtenen Bescheiden ergeben sich folgende Änderungen: | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: | 2000 | 2001 | 2002 | | S | S | € | laut FA | 481.700,00 | 431.665,00 | 5.483,51 | Korrektur Afa W-Gasse lt. FA | 101.772,56 | 101.772,56 | 7.396,10 | Korrektur Afa A-Platz lt. FA | 125.875,94 | 125.874,95 | 9.147,69 | Afa W-Gasse lt. UFS | -138.697,95 | -138.697,95 | -10.079,57 | Afa A-Platz lt. UFS | -163.870,42 | -163.870,42 | -11.908,93 | | 406.780,13 | 356.744,14 | 38,80 Der Berufung war daher teilweise stattzugeben. Beilage: 3 Berechnungsblätter Einkommensteuer 2000 bis 2002 Wien, am 15. Februar 2007