UFSW RV/2052-W/11

Die beiden vorgelegten Planungsrechnungen beinhalten mit einer Ausnahme - nämlich betreffend die Position "Abschreibung Gebäude" - unterschiedliches Zahlenmaterial: - Die Mieteinnahmen wurden in der zweiten Planungsrechnung hinsichtlich der bereits vergangenen Jahre auf die tatsächlich erzielten Einnahmen vermindert (2007 von € 3.500 auf gerundet € 3.200, laut Erklärung: € 3.180,00; 2008 von € 3.600 auf 3.200, laut Erklärung: € 3.180,00; 2009 von € 3.700 auf 3.200, laut Erklärung: € 3.180,00) und hinsichtlich der weiteren Jahre entsprechend vermindert. - Der Zinsaufwand wurde in der zweiten Planungsrechnung für das Jahr 2006 von € 2.300 auf € 1.200 (laut Erklärung: € 2.211,94) vermindert, für das Jahr 2007 in gleicher Höhe belassen, für das Jahr 2008 von € 3.100 auf € 3.200 erhöht (laut Erklärung: € 3.289,31) und für das Jahr 2009 von € 2.700 auf € 1.500 vermindert (laut Erklärung: € 1.521,85), hinsichtlich der weiteren Jahre 2010 bis 2013 wie folgt vermindert: von € 2,400 auf € 1.000, von € 2.000 auf € 1.000, von € 1.600 auf € 1.000, von € 1.200 auf € 1.000 und hinsichtlich der Jahre 2014 und 2015 in gleicher Höhe belassen: € 700 bzw. € 300. Es besteht keine sachliche Rechtfertigung zur Reduktion des im März 2008 bekannt gegebenen Zinsaufwandes, der mit dem Inhalt des Darlehensvertrages in Übereinstimmung gebracht werden kann. - Die Verwaltungs- und Erhaltungskosten wurden in der zweiten Planungsrechnung für die Jahre 2006 bis 2009 erhöht (2006 von € 1.100 auf € 1.200, 2007 von € 1.100 auf € 5.000, 2008 von € 1.100 auf € 5.800 und 2009 von € 1.200 auf € 3.200) und hinsichtlich der weiteren Jahre um € 100 bzw. € 200 vermindert. Auf der Grundlage der tatsächlich angefallenen Verwaltungs- und Erhaltungskosten (in den Jahren 2006, 2007, 2008 und 2009) und unter Bedachtnahme auf die Umstände, dass das Gebäude im letzten Drittel der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer angelangt ist (vgl. Seite 7 des Gutachtens) und bspw. noch keine thermische Sanierungsmaßnahmen am 25 cm-Ziegel-Haus vorgenommen wurden, sind die angesetzten "Verwaltungs- und Erhaltungskosten" als unrealistisch zu bezeichnen; einen Mindestansatz stellen bei derartigen Verhältnissen jährliche Aufwendungen von 1,5% des Neubauwertes (€ 114.625,00) dar, wodurch sich € 1.719,38 errechnen. Die vorgelegte Planungsrechnung ist dementsprechend wie folgt abzuändern: | Jahr | Mieteinn. | Zinsaufw. | Weiterv. Instandh. | Verwalt. u. Erhalt.kost. | Abschr. Gebäude | Steuerl. Ergebnis | kum. st. Ergebnis | 2006 | 3,2 | 2,2 | | 1,7 | 1,5 | -2,2 | -2,2 | 2007 | 3,2 | 3,2 | | 1,7 | 1,5 | -3,2 | -5,4 | 2008 | 3,2 | 3,3 | | 1,7 | 1,5 | -3,3 | -8,7 | 2009 | 3,2 | 2,7 | | 1,7 | 1,5 | -2,7 | -11,4 | 2010 | 3,2 | 2,4 | | 1,7 | 1,5 | -2,4 | -13,8 | 2011 | 3,2 | 2,0 | | 1,7 | 1,5 | -2,0 | -15,8 | 2012 | 3,3 | 1,6 | | 1,7 | 1,5 | -1,5 | -17,3 | 2013 | 3,4 | 1,2 | | 1,7 | 1,5 | -1,0 | -18,3 | 2014 | 3,5 | 0,7 | | 1,7 | 1,5 | -0,4 | -18,7 | 2015 | 3,6 | 0,3 | | 1,7 | 1,5 | 0,1 | -18,6 | 2016 | 3,7 | | | 1,7 | 1,5 | 0,5 | -18,1 | 2017 | 3,8 | | | 1,7 | 1,5 | 0,6 | -17,5 | 2018 | 3,9 | | | 1,7 | 1,5 | 0,7 | -16,8 | 2019 | 4,1 | | | 1,7 | 1,5 | 0,9 | -15,9 | 2020 | 4,2 | | | 1,7 | 1,5 | 1,0 | -14,9 | 2021 | 4,3 | | | 1,7 | 1,5 | 1,1 | -13,8 | 2022 | 4,4 | | | 1,7 | 1,5 | 1,2 | -12,6 | 2023 | 4,6 | | | 1,7 | 1,5 | 1,4 | -11,2 | 2024 | 4,7 | | | 1,7 | 1,5 | 1,5 | -9,7 | 2025 | 4,8 | | | 1,7 | 1,5 | 1,6 | -8,1 Nach 20 Jahren errechnet sich somit ein Werbungskostenüberschuss von € 8.100,00. Die Beurteilung aus einem weiteren Blickwinkel zeigt, dass eine bei weitem zu niedrige Miete vereinbart wurde: In der Verwaltungspraxis (Pröll, UFS 2004/5, S. 190 ff) erfolgt - gestützt auf die Judikatur (VwGH 10.7.1996, 94/15/0039) - die Herleitung fremdüblicher Mieten durch Umkehrung des Ertragswertverfahrens. Dabei wird der Liegenschaftszinssatz laut Gutachten herangezogen. Mit diesem Zinssatz ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes ein Jahresreinertrag des Gebäudes zu ermitteln und um die Verzinsung des Bodenwertes zu erhöhen, und in weiterer Folge die Summe der Gebäude- und Bodenwertreinerträge um Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallsrisiko zu erhöhen. Danach ermittelt sich folgendes angemessene Mietentgelt: | Gebäude € 40.000,00 : 17,29 | | 2.255,64 € | Grund und Boden € 31.000,00 x 0,04 | | 1.240,00 € | Jahresreinertrag zuzüglich Bodenwertverzinsung | 65 % | 3.495,64 € | Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallswagnis | 35 % | 1.882,27 € | Jahreskaltmiete | 100 % | 5.377,91 € | Monatskaltmiete | | 448,16 € Die zwischen dem Bw. und seiner Schwiegermutter vereinbarte Miete beträgt nur einen Bruchteil dieser Miete. Zur Vorläufigkeit der Bescheiderlassung: Zutreffend wurde unter Tz. 4 des Berichtes ausgeführt: Die Annahme von Liebhaberei kann nach Maßgabe des § 2 (4) LVO ausgeschlossen sein, d.h. wenn in einem absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. Allerdings ist vorher zu prüfen, ob eine Fremdüblichkeit der Vertragsbeziehungen gegeben ist. Unter Tz. 5 des Berichtes wurde zutreffend ausgeführt: In Zusammenfassung der oben angeführten Punkte 1 - 3 kommt die BP zu dem Schluss, dass das in Rede stehende Mietverhältnis nicht fremdüblich und daher steuerlich nicht anzuerkennen ist. Auf Seite 6 des Berichtes hielt die Prüferin Folgendes fest: Da eine tatsächliche Weiterverrechnung an die (Schwiegermutter des Bw.), die tatsächliche Zahlung des Bruttobetrages von ca. € 13.800,-- ihrerseits und auch eine effektive Mieterhöhung abzuwarten bleibt, ist eine endgültige Beurteilung des zu erzielenden Gesamtergebnisses noch nicht möglich. Die Einkommensteuerbescheide 2006 bis 2008 und der Umsatzsteuerbescheid 2008 ergehen deshalb vorläufig, basierend auf Tz. 1 - 3. Das zu erwartende Gesamtergebnis bewegt sich aus der Sicht der BP von einem bestenfalls kleinen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten im 20. Jahr bis hin zu einem Nichterreichen eines Gesamtüberschusses der Einnahmen über die Werbungskosten im absehbaren Zeitraum von 20 Jahren. Es war daher vorläufig von Liebhaberei, d.h. vom Nichtvorliegen einer Einkunftsquelle auszugehen. Wenn die Prüferin am Ende der Feststellungen unter Tz. 5 auf Seite 6 des Berichtes trotz der vorangegangenen zutreffenden Ausführungen die rechtliche Schlussfolgerung zog, dass die Bescheide vorläufig ergehen, kann dem nicht gefolgt werden: War eine Fremdüblichkeit der Vertragsbeziehungen, wie oben im Einzelnen erörtert, nicht gegeben, ist es mit Rücksicht auf die im Februar 2010 erlassenen Bescheide nicht mehr entscheidungswesentlich, ob es - veranlasst durch die Außenprüfung - nach Beendigung der Prüfung zu einer Weiterverrechnung und Zahlung sowie zu einer effektiven Mieterhöhung kommt oder nicht. Ein Grund für eine vorläufige Bescheiderlassung war im Februar 2010 nicht (mehr) gegeben. Die berufungsgegenständlichen Bescheide waren daher dahingehend abzuändern, dass sie aussprechen: Die gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufigen Bescheide werden gemäß § 200 Abs. 2 BAO zu endgültigen Bescheiden erklärt. Es war somit spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 13. März 2012