UFSW RV/1547-W/12

Mit Mietvertragsrechnung vom 1. Jänner 2012 stellte der Bw. seinem Sohn "gem. mündlichem Vertrag vom 31.7.2010" für Jänner 2012 € 872,41 inkl. 10% MwSt. in Rechnung. Mit Mietvertragsrechnung vom 1. Jänner 2013 stellte der Bw. seinem Sohn "gem. mündlichem Vertrag vom 31.7.2010" für Jänner 2013 € 816,89 zuzüglich 10% MwSt. € 81,69, gesamt € 898,58, in Rechnung (Mietvertragsrechnungen, dem Schreiben vom 11. April 2013 beigelegt). In der am 4. Juni 2013 abgehaltenen mündlichen Berufungsverhandlung ergab sich Folgendes: "2) Vermietung Eigentumswohnung Wohnungsanschrift : Der Referent verliest die im bisherigen Verfahren eingebrachten Schriftstücke sowie die Ermittlungsschritte. Steuerlicher Vertreter: Ergänzen möchte ich, dass diesbezüglich sehr wohl eine Prognoserechnung eingebracht wurde; diese weist bereits im 17. Jahr einen Gesamtüberschuss aus, wobei darauf hinzuweisen ist, dass in den ersten 10 Jahren auf Grund der Zehntelabschreibungen ein weitaus schlechteres Ergebnis erzielt werden konnte als in den Jahren danach. Berufungswerber: Auch in diesem Fall habe ich bei sämtlichen Schritten das Einvernehmen mit dem Finanzamt hergestellt. So habe ich Herrn Kohl vom Finanzamt 3/11 gefragt, welchen Mietzins zwischen mir und meinem Sohn das Finanzamt als angemessen betrachten würde; dies bereits bei Mietbeginn. Er hat daraufhin - ich habe dies in einem Aktenvermerk festgehalten - gemeint, dies wäre ein Mietzins von rund 850 Euro inkl. USt und Betriebskosten. Diesen Mietzins habe ich dann auch von meinem Sohn verlangt. Ergänzen möchte ich noch, dass keineswegs von Anfang an beabsichtigt war, dass mein Sohn in die in Rede stehende Wohnung einzieht. Es war vielmehr so, dass er zunächst in Mistelbach in einer Genossenschaftswohnung gewohnt hat, wobei es relativ schwer ist, aus der Wohnung auszuziehen, da die Genossenschaft das Recht hat, einem Mieterwechsel zuzustimmen. Er hat schließlich einen Bekannten gefunden, der die Wohnung in Mistelbach als Nachmieter nutzen wollte, wobei auch zunächst die Rede davon war, dass der Bekannte in die Wohnung in Wien einziehen könnte. Mein Sohn ist dann vorübergehend auf ca. 5 Monate in unser eigenes Haus eingezogen, da die Angelegenheit mit der Genossenschaft sofort erfolgen musste. Was die angemessene Miethöhe anbelangt, möchte ich dazu ausführen, dass die Nachbarwohnung in der Wohnungsanschrift in Wien bereits seit 15 Jahren vermietet wird, und dies zu Zwecken, die die Miethöhe der umliegenden Wohnungen beeinflussen kann. Ursprünglich nämlich war die Wohnung an Prostituierte vermietet. Als dies schließlich nach einem Polizeieinsatz abgestellt wurde, wohnen nach einer Leerstehungsphase 15 Armenier im gegenständlichen Objekt, wobei auch hierdurch eine große Lärmbelästigung entsteht. Dies war auch Gegenstand eines Gerichtsverfahrens, an dem ich beteiligt war, das mit einem Vergleich geendet hat. Die Nebenmeldung meines Sohnes ist deshalb erfolgt, weil betriebsfremden Personen der Eintritt in die Wohnhausanlage verboten ist. Der Referent verliest die E-Mail von Herbert Y. vom 22. November 2012. Berufungswerber: Die Aussage von Herrn Y. ist insofern zu relativieren, als er gemeint hat, 600 Euro seien angemessen. Er hat mir auch empfohlen, den Beginn des Mietverhältnisses dem Finanzamt anzuzeigen und jedenfalls die erste Mietzahlung im Überweisungswege zu begleichen. Wir handhaben dies auch immer so, dass bei jeder Mietzinserhöhung die erste Zahlung im Überweisungsweg erfolgt, die übrigen Zahlungen erfolgen monatlich bar. Finanzamtsvertreter: Strittig ist im gegenständlichen Berufungsfall weniger das ortsübliche Mietentgelt, sondern die Frage, ob der abgeschlossene Mietvertrag fremdüblich ist. Hierzu ist darauf zu verweisen, dass zu Beginn bloß ein mündlicher Mietvertrag existiert hat und überdies Barzahlungen unter Fremden regelmäßig unüblich sind. Steuerlicher Vertreter: Derzeit gibt es allerdings sehr wohl eine schriftliche Vereinbarung, und zwar ein Mietanbot, dass faktisch angenommen wurde, aber zum Zwecke der Gebührenersparnis nicht von beiden Vertragsparteien unterfertigt wurde. (Der Referent) hält dem Berufungswerber eine Internetabfrage vor: "Maisonette mit Loggia inkl. Heizung und Warmwasser". Aus der Abfrage ist ersichtlich: Wohnfläche 88 m2, Zimmer: 3, Adresse: 1220 Wien, Donaustadt, Gesamtmiete € 1.050,--. Berufungswerber: Es ist möglich, dass es sich dabei um das Haus Wohnungsanschrift handelt. Steuerlicher Vertreter: Hinweisen möchte ich darauf, dass auch die Miete, die verlangt wird, eine Bruttomiete inkl. USt, Betriebskosten, Heizung und Warmwasser ist. Überdies ist völlig unklar, ob auch die Miete in dieser Höhe tatsächlich erzielt werden kann. Berufungswerber: Überdies wurde mir auch vom Magistrat bestätigt, und dies im Juli 2010, dass die angemessene Miete 850 Euro brutto beträgt. Darauf hingewiesen wurde bereits, dass die geringe Miethöhe im ersten Jahr darauf zurückzuführen ist, dass mein Sohn bei der Renovierung des Objektes mitgeholfen hat." In rechtlicher Hinsicht ergibt sich Folgendes: Verträge zwischen nahen Angehörigen werden - selbst bei zivilrechtlicher Gültigkeit - für den Bereich des Steuerrechts nur dann anerkannt, wenn sie - nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen (Publizitätswirkung) - einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben, und - zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären (Fremdvergleich) (Doralt, EStG-Kommentar, Tz. 160 zu § 2). Diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen (Doralt, aaO, Tz 160 zu § 2). Hinsichtlich der Frage der Fremdüblichkeit ist die im allgemeinen Wirtschaftsleben geübte Praxis maßgebend. Es ist zu hinterfragen, ob der Vereinbarung ein angemessener Leistungsaustausch oder aber das Naheverhältnis zugrunde liegt; im letzten Fall ist die Ernsthaftigkeit der Leistungsbeziehung zweifelhaft (Doralt, aaO, Tz 165 zu § 2). Es besteht keine steuerliche Vermutung gegen die Anerkennung von Rechtsbeziehungen zwischen Angehörigen; bei eindeutigen Ermittlungsergebnissen können daher auch Rechtsbeziehungen anerkannt werden, bei denen nicht alle der vorgenannten Kriterien gleichermaßen ausgeprägt vorhanden sind, wenn an der tatsächlichen Durchführung kein Zweifel besteht und grundsätzlich Fremdüblichkeit gegeben ist (vgl. Wiesner/Atzmüller/ Grabner/Wanke, EStG 1988, § 4 Anm 67). Der Fremdvergleich ist grundsätzlich anhand von Leistungsbeziehungen zwischen einander fremd gegenüberstehenden Personen vorzunehmen, wobei von deren üblichem Verhalten in vergleichbaren Situationen auszugehen ist (VwGH 1.12.1992, 92/14/0149). Nur Leistungsbeziehungen, die ihrer Art nach zwischen einander fremd gegenüber stehenden Personen nicht vorkommen (zB Schenkungen oder unentgeltliche Betriebsübergaben), sind danach zu beurteilen, wie sich dabei üblicherweise andere Personen verhalten, die zueinander in familiärer Beziehung stehen (VwGH 25.10.1994, 94/14/0067). Auf dieser Basis ist eine Vergleichsprüfung in zweifacher Hinsicht anzustellen (vgl. Wiesner/Atzmüller/ Grabner/Wanke, EStG 1988, § 4 Anm 71): - Es ist zunächst zu prüfen, ob der entsprechende Vertrag auch zwischen Fremden in der konkreten äußeren Form abgeschlossen worden wäre, bejahendenfalls - ist ein am Vertragsinhalt orientierter Fremdvergleich anzustellen, wobei zu beachten ist, dass es nahen Angehörigen an einem den Marktgesetzen unterliegenden natürlichen Interessensgegensatz fehlen kann. Vorweg sei zur Frage, wann der Sohn des Bw. die Wohnung tatsächlich bezog, bemerkt: Am 15. Februar 2010, dem Zeitpunkt, an dem der Sohn des Bw. an der Anschrift der in Rede stehenden Wohnung einen Nebenwohnsitz angemeldet hatte, waren die Sanierungsmaßnahmen weitestgehend abgeschlossen. Im Wesentlichen fehlten die drei Tage danach abgeholten Badschränke, die eine Woche danach erfolgten Tischergänzungen und die Anfang April 2010 abgerechneten Geräte der Audio Video SAT-Firma N. Dass der Sohn eines Wohnungsinhabers, der im Übrigen den identen seltenen Familiennamen hat, und im Zuge der Wohnungssanierung in die Wohnung seines Vaters kommt, einen Nebenwohnsitz anmeldet, "weil betriebsfremden Personen der Eintritt in die Wohnhausanlage verboten ist", entspricht nicht der Lebenserfahrung. Das Mietanbot ist erst im Juni 2011 - auf Grund der Ermittlungen des Finanzamtes - nach außen zum Ausdruck gekommen; bezogen auf den Zeitpunkt 15. Februar 2010 über ein Jahr später, auf den Zeitpunkt 1. August 2010 beinahe ein Jahr später. Während des am 31. Dezember 2010 endenden Berufungszeitraumes ist das Mietanbot somit nicht nach außen zum Ausdruck gekommen. Der Nichtabschluss eines (nach außen zum Ausdruck gekommenen) Mietvertrages zog u.a. nach sich, dass das Vorbringen, wonach der Sohn des Bw. "bei der Renovierung des Objektes mitgeholfen hat" und deshalb für das erste Jahr eine geringere Miete angesetzt worden sei, im Dunkeln blieb. Die erste Mietzahlung, die Miete August 2010, wurde überwiesen, die weiteren Mieten für September, Oktober, November und Dezember 2010 wurden laut den vorgelegten Mietvertragsrechnungen "bar bezahlt". Barzahlungen von Mieten stellen, wie von der Vertreterin des Finanzamtes eingewendet, nicht die übliche Begleichungsform für Mietzahlungen dar und wird darauf verzichtet, die tatsächliche Mietbegleichung entsprechend nachzuweisen. Mietverträge enthalten bei Vermietung möblierter Wohnungen (wie im vorliegenden Fall), meistens in Form von Beilagen, so genannten Inventarlisten, ein Verzeichnis betreffend das in der Wohnung befindliche Inventar und dessen Zustand (neu, neuwertig, geringe/starke Gebrauchsspuren). Aus dem vorgelegten Mietanbot ist diesbezüglich nichts zu entnehmen, eine Beilage (Inventarliste) ist nicht angeführt und dem Mietanbot auch nicht angeschlossen. Erst in Reaktion auf die diesbezügliche Vorhaltung mit Schreiben vom 3. Oktober 2012 (Seite 3) wurde im Antwortschreiben vom 5. November 2012 vorgebracht: "Vom Mieter, (dem Sohn des Bw.), wurde die beiliegende Inventarliste, aus welcher sämtliche Investitionen des Vermieters ersichtlich sind, unterfertigt." Das Vorbringen lässt offen, wann die Liste unterfertigt wurde. Die vorgelegte "Inventarliste", überschrieben mit "Finanzamt 2010", wurde unterschrieben, eine Datierung wurde nicht vorgenommen. Die dem Finanzamt am 15. April 2010 persönlich überreichte (ansonsten idente) Aufstellung "Finanzamt 2010" (U-Akt) war nicht unterfertigt. Der Mietzins für die rd. 96 m² große, eben durch Aufwendungen gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 in Höhe von über € 48.000,00 sanierte Eigentumswohnung im 22. Wiener Gemeindebezirk betrug € 500,00 (zuzüglich Umsatzsteuer) und waren die Betriebskosten im Mietzins enthalten, es erfolgte keine gesonderte Weiterverrechnung an den Mieter, den Sohn des Bw. Nach Abzug der monatlichen Betriebskosten in Höhe von (€ 4.836,48 : 12 =) € 403,04 verblieb dem Bw. ein Mietertrag von monatlich € 96,96. Dass einer solchen Mietzinsvereinbarung ein angemessener Leistungsaustausch nicht zugrunde liegt, bedarf mit Rücksicht auf eine soeben aufwendig sanierte Wohnung im Hinblick auf einen Mietzins nach Abzug der Betriebskosten in Höhe von (€ 96,96: 96 m² =) € 1,01/m² (!) keiner weiteren Ausführungen. Der Immobilienpreisspiegel 2010 weist für Wohnungen im 22. Wiener Gemeindebezirk ab 60m² einen Mietzins in Höhe von € 6,80/m² aus (AS 35/10). Wenn im Schreiben vom 11. April 2013 (auf Seite 2) argumentiert wird: "Die Miete über EUR 600,00 brutto ab 1.8.2010 wurde aufgrund des Gesprächs mit Herrn Y. am 30.03.2010 festgelegt. Da zu Beginn nicht klar war, wie lange die Wohnung (vom Sohn des Bw.) gemietet wird, wurde diese entsprechend dem schriftlichen Mietanbot vom 17.05.2011 erhöht." ist auf die damit in Widerspruch stehende eigene Mitteilung des Bw. an das Finanzamt am 2. August 2010 (AS 13/10) zu verweisen: "Vermietung Wohnungsanschrift / 1/ 39 O.g. Wohnung habe ich ab 01.08.2010 an meinen Sohn Manfred ..., geb. ... 1969, vermietet. Der Mietvertrag wurde mündlich auf die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen. Der monatliche Mietzins beträgt EURO 600,--- (inkl. 20 % MWSt)." Auf Basis des in Höhe von € 500,00 vereinbarten Mietzinses und folgender Ausgaben stellt sich die Prognoserechnung wie folgt dar: Indexsteigerung der Miete: Bezogen auf einen zwanzigjährigen Zeitraum ist die Annahme jährlicher Mietzinssteigerungen in Höhe von 3% (laut der dem Schreiben vom 3. Juni 2011 vorgelegten Prognoserechnung) nicht realistisch. Als realistisch können jährliche Steigerungen in Höhe von 2% angesehen werden (vgl. z.B. UFS 29.3.2011, RV/3380-W/07), die nach Überschreiten des Indexsprunges alle zwei Jahre zu Mietanpassungen führen. Instandhaltung: Auf Grund der getätigten Instandhaltungsarbeiten erfolgt trotz des Alters des Gebäudes bzw. der Wohnung ("die Wohnung [vor Durchführung der Investitionen in Höhe von € 48.594,46] 33 Jahre lang bewohnt wurde") ein Mindestansatz für Instandhaltungsarbeiten in Höhe von 0,5% von € 128.000,00. Der sich in Höhe von € 640,00 errechnende Betrag ergibt von 2011 bis 2029 € 12.160,00 (und macht bspw. bezogen auf die angesprochenen Investitionen in Höhe von € 48.594,46 rund ein Viertel aus). | Miete pro Monat | 500,00 € | Indexsteigerung der Miete - alle zwei Jahre | 4% | AfA | 1.920,00 € | 1/10 AfA p.a. ab 2010 | 4.859,45 € | Betriebskosten p.a. | 4.836,48 € | Indexsteigerung der Betriebskosten - pro Jahr | 1,5% | Instandhaltung: 0,5% von € 128.000,00 | 640,00 € Prognoserechnung Miete € 500,00: | Jahr | Miete | AfA | Instandh./ Sonstiges | Betriebsk. | Instandh. | Ergebnis | kum. Ergebnis | 2008 | 0,00 | 1.920,00 | 2.568,37 | 0,00 | 0,00 | -4.488,37 | -4.488,37 | 2009 | 0,00 | 1.920,00 | 1.114,86 | 4.960,68 | 0,00 | -7.995,54 | -12.483,91 | 2010 | 2.500,00 | 1.920,00 | 5.469,77 | 4.836,48 | 2.183,71 | -11.909,96 | -24.393,87 | 2011 | 6.000,00 | 1.920,00 | 4.859,45 | 4.836,48 | 640,00 | -6.498,93 | -30.892,80 | 2012 | 6.240,00 | 1.920,00 | 4.859,45 | 4.909,03 | 640,00 | -6.088,48 | -36.981,28 | 2013 | 6.240,00 | 1.920,00 | 4.859,45 | 4.982,67 | 640,00 | -6.162,12 | -43.143,40 | 2014 | 6.489,60 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.057,41 | 640,00 | -5.987,26 | -49.130,66 | 2015 | 6.489,60 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.133,27 | 640,00 | -6.063,12 | -55.193,78 | 2016 | 6.749,18 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.210,27 | 640,00 | -5.880,54 | -61.074,32 | 2017 | 6.749,18 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.288,42 | 640,00 | -5.950,95 | -67.025,27 | 2018 | 7.019,15 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.367,75 | 640,00 | -5.768,05 | -72.793,32 | 2019 | 7.019,15 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.448,26 | 640,00 | -5.848,56 | -78.641,88 | 2020 | 7.299,92 | 1.920,00 | 0,00 | 5.529,99 | 640,00 | -790,07 | -79.431,95 | 2021 | 7.299,92 | 1.920,00 | 0,00 | 5.612,94 | 640,00 | -873,02 | -80.304,97 | 2022 | 7.591,92 | 1.920,00 | 0,00 | 5.697,13 | 640,00 | -665,21 | -80.970,18 | 2023 | 7.591,92 | 1.920,00 | 0,00 | 5.782,59 | 640,00 | -750,67 | -81.720,85 | 2024 | 7.895,60 | 1.920,00 | 0,00 | 5.869,32 | 640,00 | -533,72 | -82.254,57 | 2025 | 7.895,60 | 1.920,00 | 0,00 | 5.957,36 | 640,00 | -621,76 | -82.876,33 | 2026 | 8.211,42 | 1.920,00 | 0,00 | 6.046,72 | 640,00 | -395,30 | -83.271,63 | 2027 | 8.211,42 | 1.920,00 | 0,00 | 6.137,43 | 640,00 | -486,01 | -83.757,64 | 2028 | 8.539,88 | 1.920,00 | 0,00 | 6.229,49 | 640,00 | -249,61 | -84.007,25 | 2029 | 8.539,88 | 1.920,00 | 0,00 | 6.322,93 | 640,00 | -343,05 | -84.350,30 | kumuliertes Ergebnis | -84.350,30 Das Schreiben des Finanzamtes vom 5. Mai 2011 veranlasste den Bw. gemäß dem Schreiben vom 3. Juni 2011 zur Vornahme einer Mietzinserhöhung ab dem nächstfolgenden Monat, per 1. August 2011, um 54% (!) auf einen Betrag in Höhe von € 770,00 zuzüglich Umsatzsteuer; die Betriebskosten sind im Mietzins enthalten, es erfolgte keine gesonderte Weiterverrechnung an den Mieter. Dass die 54%-ige Mietzinserhöhung Mitte des Jahres 2011 als Reaktion auf die Ermittlungen des Finanzamtes vorgenommen wurde, ist auch aus dem Schreiben des Bw. vom 2. August 2010 abzuleiten, in welchem keine Rede davon ist, dass die Miete zwecks Berücksichtigung einer Mithilfe seines Sohnes lediglich für ein Jahr eine niedrigere sei und sodann um mehr als 50% angehoben werde. Wäre im August 2010 tatsächlich festgestanden, dass der mithilfebedingte niedrige Mietzins in einem Jahr beendet sein wird, wäre die Mitteilung: "Der Mietvertrag wurde mündlich auf die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen. Der monatliche Mietzins beträgt EURO 600,-- (inkl. 20% MWSt)." dahingehend zu ergänzen gewesen, dass am 1. August 2011 nach dem Auslaufen der berücksichtigten Mithilfe des Sohnes eine Erhöhung um mehr als 50% erfolgen wird. Gleiches (reagieren auf die finanzbehördlichen Ermittlungen) gilt hinsichtlich der Mietvertragsrechnungen, mit welchen für Jänner 2012 € 872,41 inkl. 10% MWSt. und für Jänner 2013 € 816,89 zuzüglich 10% MWSt. € 81,69, gesamt € 898,58, in Rechnung gestellt wurden. Auch im Falle, dass man zugunsten des Standpunktes des Bw. davon ausgeht, die Mietzinserhöhung war im August 2010 bereits zwischen dem Bw. und seinem Sohn vereinbart, ergibt sich bis zum Jahr 2029 kein Einnahmenüberschuss: 1. Prognoserechnung Miete € 770,00: | Jahr | Miete | AfA | Instandh./ Sonstiges | Betriebsk. | Instandh. | Ergebnis | kum. Ergebnis | 2008 | 0,00 | 1.920,00 | 2.568,37 | 0,00 | 0,00 | -4.488,37 | -4.488,37 | 2009 | 0,00 | 1.920,00 | 1.114,86 | 4.960,68 | 0,00 | -7.995,54 | -12.483,91 | 2010 | 2.500,00 | 1.920,00 | 5.469,77 | 4.836,48 | 2.183,71 | -11.909,96 | -24.393,87 | 2011 | 7.350,00 | 1.920,00 | 4.859,45 | 4.836,48 | 640,00 | -4.905,93 | -29.299,80 | 2012 | 9.240,00 | 1.920,00 | 4.859,45 | 4.909,03 | 640,00 | -3.088,48 | -32.388,28 | 2013 | 9.609,60 | 1.920,00 | 4.859,45 | 4.982,67 | 640,00 | -2.792,52 | -35.180,80 | 2014 | 9.609,60 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.057,41 | 640,00 | -2.867,26 | -38.048,06 | 2015 | 9.993,99 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.133,27 | 640,00 | -2.558,73 | -40.606,73 | 2016 | 9.993,99 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.210,27 | 640,00 | -2.635,73 | -43.242,46 | 2017 | 10.393,75 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.288,42 | 640,00 | -2.314,12 | -45.556,58 | 2018 | 10.393,75 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.367,75 | 640,00 | -2.393,45 | -47.950,03 | 2019 | 10.809,50 | 1.920,00 | 4.859,45 | 5.448,26 | 640,00 | -2.058,21 | -50.008,24 | 2020 | 10.809,50 | 1.920,00 | 0,00 | 5.529,99 | 640,00 | +2.719,51 | -47.288,73 | 2021 | 11.241,88 | 1.920,00 | 0,00 | 5.612,94 | 640,00 | 3.068,94 | -44.219,79 | 2022 | 11.241,88 | 1.920,00 | 0,00 | 5.697,13 | 640,00 | 2.984,75 | -41.235,04 | 2023 | 11.691,56 | 1.920,00 | 0,00 | 5.782,59 | 640,00 | 3.348,97 | -37.886,07 | 2024 | 11.691,56 | 1.920,00 | 0,00 | 5.869,32 | 640,00 | 3.262,24 | -34.623,83 | 2025 | 12.159,23 | 1.920,00 | 0,00 | 5.957,36 | 640,00 | 3.641,87 | -30.981,96 | 2026 | 12.159,23 | 1.920,00 | 0,00 | 6.046,72 | 640,00 | 3.552,51 | -27.429,45 | 2027 | 12.645,60 | 1.920,00 | 0,00 | 6.137,43 | 640,00 | 3.948,17 | -23.481,28 | 2028 | 12.645,60 | 1.920,00 | 0,00 | 6.229,49 | 640,00 | 3.856,11 | -19.625,17 | 2029 | 13.151,43 | 1.920,00 | 0,00 | 6.322,93 | 640,00 | 4.268,50 | -15.356,67 | kumuliertes Ergebnis | -15.356,67 2. Dem auf € 770,00 erhöhten Mietzins (zuzüglich Umsatzsteuer), von welchem - infolge Nichtüberwälzung - nach Abzug der Betriebskosten von € 403,04 ein Mietzins in Höhe von € 366,96 verbleibt, liegt ein angemessener Leistungsaustausch nicht zugrunde: Das zeigen nachstehende Berechnungen: In der Verwaltungspraxis (Pröll, UFS 2004/5, S. 190 ff) erfolgt - gestützt auf die Judikatur (VwGH 10.7.1996, 94/15/0039) - die Herleitung fremdüblicher Mieten durch Umkehrung des Ertragswertverfahrens. Dabei ist der Liegenschaftszinssatz, der wegen der Berücksichtigung der Wertsteigerung bei derartigen Immobilien niedriger als die Verzinsung am Kapitalmarkt (Sekundärmarktrendite) ist und bei Eigentumswohnungen zwischen 2,5 % und 3 % liegt, heranzuziehen. Mit diesem Zinssatz ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes ein Jahresreinertrag des Gebäudes zu ermitteln und um die Verzinsung des Bodenwertes zu erhöhen, und in weiterer Folge die Summe der Gebäude- und Bodenwertreinerträge um Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallsrisiko zu erhöhen. Danach ermittelt sich im konkreten Fall folgendes angemessene Mietentgelt: | Gebäude (€ 128.000,00 + € 48.000,00 = € 176.000,00): 28,73 | | 6.126,00 € | Grund und Boden € 32.000,00 (€ 32.000,00 x 0,03) | | 960,00 € | Jahresreinertrag zuzüglich Bodenwertverzinsung | | 7.086,00 € | Instandhaltung € 128.000,00 x 0,5% |   | 640,00 € | Jahreskaltmiete | | 7.726,00 € | Monatskaltmiete | | 643,83 € Die Monatsmiete in Höhe von € 643,83 übersteigt (weil die Betriebskosten im vom Bw. und seinem Sohn vereinbarten Mietzins enthalten sind und entgegen der in der Regel gehandhabten Vorgangsweise keine gesonderte Weiterverrechnung an den Mieter erfolgte) die zwischen dem Bw. und seinem Sohn erhöhte Miete von (€ 770,00 abzüglich Betriebskosten von € 403,04=) € 366,96 um rd. 75%. Von einem angemessenen Mietentgelt bzw. Leistungsaustausch kann somit nicht gesprochen werden. Die Berufung war daher als unbegründet abzuweisen. Wien, am 4. Juni 2013