…zu 686 € = | 657.511,00 € | Restnutzungsdauer (n) = 67 Jahre, Liegenschaftszinssatz (i) = 3,0 %, Diskontierungs(Abzinsungs)faktor = 1/qn q = 1 + i, q = 1,03 | | Diskontierungsfaktor = 1/1,0367 = | 0,138008535 …

…| Jahresreinertrag lt Beschluss des BFG vom 13.09.2022 | 17.813,15 € | gesetzliche Restnutzungsdauer | 67 Jahre | | Liegenschaftszinssatz | 3,0 % | | Rentenbarwertfaktor | 28,73305 | | kapitalisierte Reinerträge aus Vermietung und Verpachtung | 511.826,13…

…weitere Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten der Liegenschaft laut Gutachten vom 09.05.2023 dahingehend, als von einer Restnutzungsdauer von 67 Jahren, einem Liegenschaftszinssatz von 3 %, (einem sich daraus ergebenden Vervielfältiger von 28,73305), und von Nebenkosten in Höhe von 4,6 % ausgegangen wird sowie ein…

…ergibt sich – wie die belangte Behörde zutreffend festgestellt hat – eine sehr gute Lage. Dies rechtfertigt nach der einschlägigen Fachliteratur grundsätzlich einen Diskontierungszinssatz (Liegenschaftszinssatz) in einer Bandbreite von 2,5 bis 4,5 %. Der ursprünglich vom Bf angesetzte Zinssatz von 3 % bewegt sich in dieser Bandbreite…

Die vom FA angestellte Berechnung der Renditemiete von monatlich gerundet 6.977,00 € netto begründet den angewendeten Liegenschaftszinssatz von 3% - im Gegensatz zum Gutachter GA2 - an keiner Stelle. Im Arbeitsbogen finden sich mehrere Berechnungsvarianten bei welchen ein handschriftlicher Hinweis "lt. XX" angebracht ist. XX…

…auf die Gesamtinvestition von 2.010.227,18 € davon 1.601.912,63 € für das Gebäude und 408.314,55 € für Grund und Boden errechnet sich unter Zugrundelegung der Berechnungsmethode des umgekehrten Ertragswertverfahrens entsprechend den Ansätzen des Gutachtens GA3 (2,25% Liegenschaftszinssatz…

…2007/15/0255, hat der VwGH die Herleitung aus den Investitionskosten mit dem sog umgekehrten Ertragswertverfahren aber als eine zulässige Methode anerkannt. Im vorliegenden Fall hat die belangte Behörde dem umgekehrten Ertragswertverfahren einen Liegenschaftszinssatz von 2,5%, eine Restnutzungsdauer von 32 Jahren (Ende des Baurechtes…

…ermittlet anhand VPI Steiegerung 06/2004 bis 07/2014) = 2,24 % zuzüglich geringe Mobilität der Investition: 0,5 % ergibt einen Liegenschaftszinssatz abgeleitet aus dem Kapitalmarktzinssatz von 1,21 % Soweit dabei für die Berechnung der Durchschnitt der von der Österreichischen Nationalbank veröffentlichten „Sekundärmarktrendite Emittenten gesamt“…

…und daher eine abstrakte Renditenberechnung nicht gerechtfertigt sei. Zudem habe sie unabhängig davon einen angemessenen Renditezins aus dem Mittelwert eines adaptieren Kapitalmarkt- sowie Liegenschaftszinssatzes errechnet und habe der Mittelwert der Methoden einen Renditezinssatz von rund 3% ergeben, welcher somit in der vom VwGH vorgegebenen Bandbreite…

Die Behörde führte in der BVE dargelegte Berechnungen unter Ansatz von Liegenschaftszinsätzen zwischen 2 und 4% durch; berücksichtigte Mietausfallwagnis, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und kam zu folgendem Schluss. Auf Basis der vorgelegte Prognoserechnung und der Werte laut Anlageverzeichnis hätten die Berechnungen ergeben, dass das tatsächlich bezahlte…

…leitet sich eine Verzinsung des Verkehrswertes der Liegenschaft mit 5,16 % ab. [Grafik]   Die angemessene Verzinsung eines Liegenschaftswertes ist mit dem Liegenschaftszinssatz zu bewerten. In der unten angeführten Tabelle (der Vorstand des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen hat die unten angeführte…

…Eine durchschnittliche Rendite auf dem österreichischen Rentenmarkt für den Zeitraum 2000-2009 betrug 3,97 %, der Liegenschaftszinssatz für Objekte in ***X*** betrug zum damaligen Zeitpunkt für Mietwohnhäuser rund 4%. Als Prozentsatz für eine angemessene Renditemiete im Jahr 2009 geht der erkennende Senat von 4% aus…

…die Miete des Jahres 2013 (dem ersten "vollen" Jahr der Vermietung durch die Beschwerdeführerin) übersteigenden Jahresmieten sowie zum Liegenschaftszinssatz (der angesetzte Wert 3% liege unter dem in der Literatur vertretenen Richtwert von 4,5% - 5,5% bei Wohn- und Geschäftshäusern) und fehlenden Verwaltungskosten in der…

…den ein Anleger als Rendite aus der Investition der konkret aufgewendeten Geldsumme erwartet. Die Berechnung sei auf Basis der vorgelegten Ankaufsrechnung erfolgt und sei ein Liegenschaftszinssatz von 3% angewendet worden, der in der Bandbreite der gültigen Empfehlung des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten…

…nur auf abstrakte Betrachtungen stützen, sondern habe diese insbesondere auf die Beweisanbote einzugehen. In der Niederschrift vom 23.11.2016 wurde festgehalten: Die Argumentation der Bf gehe ausschließlich auf die vereinbarte Nettomiete und somit auf den erzielbaren Liegenschaftszinssatz von über zwei Prozent ein. Andere Faktoren…

…v. € 6.300,- (600m 2 Mietfläche mal bto € 11,55/1,1). Die Prüfung der Ertragswertmethode lt. UFS mit einem Liegenschaftszinssatz von 2,5% ergäbe eine Monatsmiete i.H.v. € 11.177,61. Der maximal erzielbare Mietzins betrage laut Schätzung der Bf…

…Neuherstellungskosten von 340.397,01 €) und 576,00 € an Mietausfallwagnis (4% des Jahresrohertrages von 14.400 €) ab. Als Liegenschaftszinssatz wurden 4% angesetzt. Abzüglich des Verzinsungsbetrages des Bodenwertanteiles von 647,52 € (4% des Bodenwertes von 16.188 €) ergab sich ein Jahresreinertrag…

…Bodenwertanteil, dessen Ertragsanteil zur Ermittlung des Gebäudeertragswertes vom Jahresreinertrag in Abzug zu bringen ist, gegen die Höhe des Liegenschaftszinssatzes (Kapitalisierungszinssatzes) von 4%, obschon die Bf selbst diesen Zinssatz in ihrer ursprünglichen Berechnung des Ertragswertes und den davon abgeleiteten fiktiven Anschaffungskosten angesetzt hat. 28) Für Mietwohnhäuser…

…ist aufgrund der außergewöhnlichen Lage und der Bauweise (Green Value) mit einer Wertsteigerung zu rechnen. - Durch die langfristige Bindung der Mieter ist das Mietausfallsrisiko wesentlich geringer als im Normalfall. - Bei den in der Fachliteratur angegebenen Liegenschaftszinssätzen für Einfamilienhäuser werden ohne nähere Begründung die Höchstsätze angenommen…

…zeitnähere) Gutachten des Amtssachverständigen zu Grunde, allerdings unter Vorbringen mehrerer Einwände (unrichtig ermittelter Jahresertrag, unzureichende Restnutzungsdauer, überhöhter Liegenschaftszinssatz), deren Berücksichtigung zu einem „Liegenschaftswert“ von 3,275.000,- € führen würde. In der mit 1.150.000,- € nur rd. 35% dieses Wertes erreichenden Gegenleistung komme…