BFG RV/7102821/2015

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter ***R*** in der Beschwerdesache ***Bf***, ***Bf-Adr***, vertreten durch ***Stb***, über die Beschwerde vom 19.03.2003 gegen den Bescheid des seinerzeitigen ***Finanzamtes A*** vom 19.02.2003, betreffend Einkommensteuer 2001, zu Recht erkannt: I. Der Beschwerde wird gemäß § 279 BAO teilweise Folge gegeben. Der angefochtene Bescheid wird abgeändert. Die Bemessungsgrundlage und die Höhe der festgesetzten Abgabe sind dem als Beilage angeschlossenen Berechnungsblatt zu entnehmen und bilden einen Bestandteil des Spruches dieses Erkenntnisses. II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang Die Beschwerdeführerin erwarb Ende 2000 mit Stichtag 01.01.2001 im Rahmen einer gemischten Schenkung von ihrem Onkel ein Mietwohngrundstück und machte in ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2001 im Sinne des § 16 Abs 1 Z 8 lit b zweiter Satz EStG 1988 (idF vor dem Schenkungsmeldegesetz 2008) als Absetzung für Abnutzung 4 % von (fiktiven) Anschaffungskosten in der Höhe von 455.000 €, somit 18.200 €, geltend. In ihrer Berufung gegen den Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2001 vom 19.02.2003, in dem nur eine Absetzung von 497,70 € anerkannt wurde, begehrte sie ausgehend von den schon geltend gemachten fiktiven Anschaffungskosten die Berücksichtigung von (nur mehr) 2 % abzüglich eines Anteils von 10,92 % Eigennutzung für die von ihr selbst in dem Objekt bewohnte Wohnung, somit 8.106,28 €. Im September 2010 legte die Beschwerdeführerin ein Sachverständigengutachten vor, aus dem sich ein jährlicher Abschreibungsbetrag in der Höhe von 12.814 € ergab: [Grafik]   [Grafik]   [Grafik]   [Grafik]   Mit dem angefochtenen Bescheid vom 24.11.2011 gab der unabhängige Finanzsenat der Berufung teilweise Folge, indem er auf Grund eigener, an das Gutachten vom September 2010 angelehnter und dessen Ansätze modifizierender Berechnungen zu fiktiven Anschaffungs-kosten in der Höhe von 301.000 € gelangte, woraus sich unter Abstandnahme von der Annahme einer Restnutzungsdauer von nur 50 Jahren und Anwendung des in § 16 Abs 1 Z 8 lit e (nunmehr lit d) EStG 1988 genannten Prozentsatzes von 1,5 % (und nicht 2 %) für jährliche Absetzung nach Abzug von 10,92 % Privatnutzung eine "anzuerkennende Afa" von gerundet 4.022 € ergab: | Grundkostenanteil | 957,48 m² | zu 686 € = | 657.511,00 € | Restnutzungsdauer (n) = 67 Jahre, Liegenschaftszinssatz (i) = 3,0 %, Diskontierungs(Abzinsungs)faktor = 1/qn q = 1 + i, q = 1,03 | | Diskontierungsfaktor = 1/1,0367 = | 0,138008535 | abgezinster (diskontierter) Bodenwert = 657.511 x 0,138008535= | 90.742,00 € adaptierte Zinsliste 01/2001 | lfn | Top | Widm | Status | Fläche m² | Nettomiete pro Monat | fiktive Miete | | 1 | 1 | G | leer | 122,90 m² | 0,00 € | 502,00 € | | 2 | 3 | W | verm | 38,00 m² | 36,23 € | | | 3 | 4 | W | leer | 38,67 m² | | 170,15 € | | 4 | 5 | W | verm | 70,40 m² | 139,16 € | | | 5 | 7 | W | eigen | 81,34 m² | | 357,90 € | | 6 | 9 | W | verm | 39,50 m² | 51,96 € | | | 7 | 10 | W | verm | 42,56 m² | 55,98 € | | | 8 | 11 | W | verm | 64,48 m² | 129,28 € | | | 9 | 13 | W | verm | 47,40 m² | 62,35 € | | | 10 | 14 | W | verm | 42,66 m² | 24,71 € | | | 11 | 15 | W | verm | 42,72 m² | 31,05 € | | | 12 | 16 | W | verm | 32,00 m² | 88,55 € | | | 13 | 17 | W | verm | 82,57 m² | 60,01 € | | | 14 | DG | W | leer | 212,28 m² | | 424,56 € | | Summe/Monat | 957,48 m² | 679,28 € | 1.454,60 € | 2.133,88 € | Summe/Jahr | 2.133,88 x 12 = | 25.606,56 € | Jahresrohertrag, gerundet | 25.607,00 € | - nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten | 3 % | -768,21 € | - Mietausfallwagnis | 5 % | -1.280,35 € | - Instandhaltung (€/m² p.m.) | 0,50 € | -5.744,88 € | adaptierter Jahresreinertrag | 21.376,27 € | | | | | gesetzliche Restnutzungsdauer | 67 Jahre | | Liegenschaftszinssatz laut Berufungsentscheidung | 3,0 % | | Rentenbarwertfaktor | 28,73305 | | kapitalisierte Reinerträge aus Vermietung und Verpachtung | 614.205,43 € | | | | | Berechnung Verkehrswert (bzw fiktive Anschaffungskosten) | | kapitalisierte Reinerträge aus Vermietung und Verpachtung | 614.205,43 € | + diskontierter Bodenwertanteil bezogen auf die Bestandsflächen | +90.742,00 € | - Sanierungsbedarf Top 4 (548,12 € x 38,67 m²) | -21.196,00 € | - Errichtungskosten Dachgeschossausbau Errichtungskosten lt Vorhalt Pkt. 3.1, Werte lt Ing. Imlinger: 2000: 1.792,36 € 2001: 1.832,37 € arithm. Durchschnitt: 1.812,00 €, davon Ansatz mit 80 % wegen Dachgeschossausbau lt Ing. Imlinger, ds 1.450 € x 212,28 m² = | -307.806,00 € | fiktive Anschaffungskosten der Liegenschaft | 375.945,00 € | - 20 % Grundanteil | -75.189,00 € | fiktive Anschaffungskosten Gebäude | 300.756,00 € | fiktive Anschaffungskosten Gebäude, gerundet | 301.000,00 € | davon 1,5 % AfA, gerundet | 4.515,00 € | - Privatnutzung 10,92 % | -493,04 € | AfA vom vermieteten Teil | 4.021,96 € | AfA gerundet | 4.022,00 € | | | | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lt Erklärung insgesamt | -17.955,00 € | + nicht anerkannte AfA von fiktiven Anschaffungskosten lt Erklärung | +18.200,00 € | - AfA von fiktiven Anschaffungskosten lt Berufungsentscheidung | -4.022,00 € | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lt Berufungsentscheidung | -3.777,00 € Mit Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 29.04.2015, 2012/13/0004, wurde die Berufungsentscheidung des unabhängigen Finanzsenates vom 24.11.2011 wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben. Nach Wiedergabe des Verfahrenslaufes erwog der Verwaltungsgerichtshof wie folgt: "Die Beschwerde übt umfangreiche Kritik an der Berechnung der belangten Behörde und zeigt mit einem Teil dieser Ausführungen wesentliche Begründungsmängel auf. Dies gilt zunächst für den von der belangten Behörde aufgegriffenen Umstand, dass das Gutachten vom September 2010 zwar fiktive Erträge des ausbaufähigen Dachbodens, aber keine Herstellungs-kosten für den Ausbau berücksichtigte. Dieser Umstand kam im Bedenkenvorhalt der belangten Behörde zur Sprache (vgl. Seite 42 des angefochtenen Bescheides). Wenn die belangte Behörde in ihrer Berechnung Herstellungskosten aufnahm (als deren Grundlage sie entgegen den Behauptungen in der Beschwerde Werte "ohne Mehrwertsteuer" nannte, vgl. Seite 43 des Bescheides), so hätte sie sich zur Begründung des von ihr angenommenen Widerspruchs im vorgelegten Gutachten aber im Sinne der in der Beschwerde geübten Kritik mit der auffallend niedrigen Höhe der im Gutachten für den Dachboden angesetzten fiktiven Miete auseinandersetzen müssen. Die Beschwerdeführerin hatte in ihren Schriftsätzen vom 13. Dezember 2004 und vom 21. Mai 2005 eine Miete von € 15,-- pro m² veranschlagt (und Herstellungskosten berücksichtigt), während die im Gutachten angesetzte fiktive Miete nur € 2,-- pro m² betrug, woraus die Beschwerde ableitet, es sei erkennbar Miete für einen vom Mieter auszubauenden Dachboden gemeint gewesen. Die belangte Behörde bezeichnet dies in der Gegenschrift als "wirklichkeitsfremd", ohne darauf einzugehen, dass sie selbst - dem Gutachten insoweit folgend - für die (Anfang 2001) leerstehende Wohnung Top 4 und für die von der Beschwerdeführerin bewohnte Wohnung Top 7 eine fiktive Miete von € 4,40 und somit mehr als das Doppelte der im Gutachten - und auch von der belangten Behörde - für den Dachboden veranschlagten Miete angenommen hat. Ohne Auseinandersetzung mit dieser Divergenz ist die am Gutachten in diesem Punkt geübte Kritik nicht schlüssig begründet. Ein weiterer Kritikpunkt der Beschwerde betrifft den von der belangten Behörde angesetzten Zuschlag von 20 % "für erhoffte Mietzinssteigerungen (z.B. durch Neuvermietungen)", der nicht Gegenstand ihres Vorhalts gewesen war. Die belangte Behörde führt dazu in der Gegenschrift aus, wenn sich die Beschwerdeführerin "gegen den Ansatz" dieses Zuschlags wende, so sei sie bezüglich der "Notwendigkeit des Ansatzes eines solchen Zuschlages "auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 10. August 2005, 2002/13/0132, VwSlg 8051/F, zu verweisen. Die Beschwerdeführerin wendet sich aber nicht gegen den Ansatz eines solchen Zuschlages. Sie macht geltend, er sei "bei weitem zu gering und hätte mit mindestens 50 %-Punkten angesetzt werden müssen", und verweist dazu auf die bei Erlassung des angefochtenen Bescheides aktenkundige Entwicklung der tatsächlichen Mieteinnahmen, die eine viel stärkere Steigerung erkennen ließen. Warum diese aus der Perspektive des Erwerbszeitpunkts unberücksichtigt zu bleiben und der Zuschlag nicht mehr als 20 % zu betragen hatte, geht aus dem angefochtenen Bescheid nicht hervor, weshalb er sich auch insoweit als nicht ausreichend begründet erweist. Im Zusammenhang mit diesem Kritikpunkt - und nicht, wie die belangte Behörde in der Gegenschrift meint, mit der Frage einer Nutzungsdauer von 50 oder 67 Jahren - steht auch der in der Gegenschrift als "bedeutungslos" bezeichnete Hinweis der Beschwerde auf das hohe Alter einer der Mieterinnen. In der Beschwerde wird schließlich noch dargelegt, der Abzug von 10,92 % Privatnutzung habe sich auf den Flächenanteil ohne Dachboden bezogen, was nach den im angefochtenen Bescheid wiedergegebenen Zahlen zutrifft. Gründe dafür, den Abzug in dieser Höhe in eine Berechnung aufzunehmen, die von fiktiver Vermietung auch des Dachbodens ausgeht, sind dem angefochtenen Bescheid - und auch der Gegenschrift, die auf diesen Punkt nicht eingeht - nicht entnehmbar." Mit Beschluss des Bundesfinanzgerichtes vom 13.09.2022 wurde den Parteien der gegenständ-lichen Beschwerdesache Gelegenheit geboten, bis spätestens 20.10.2022 dazu Stellung zu nehmen, dass das Bundesfinanzgericht beabsichtige - unter Berücksichtigung der vom Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis Zl. 2012/13/0004 zur Berufungsentscheidung GZ. RV/0857-W/05 aufgezeigten Begründungsmängel und der erklärten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Jahre 2002 bis 2019 - für das Jahr 2001 eine Absetzung für Abnutzung von fiktiven Anschaffungskosten in Höhe von 3.967 € in Abzug zu bringen: | Grundkostenanteil | 957,48 m² | zu 686 € = | 657.511,00 € | Restnutzungsdauer (n) = 67 Jahre, Liegenschaftszinssatz (i) = 3,0 %, Diskontierungs(Abzinsungs)faktor = 1/qn q = 1 + i, q = 1,03 | | Diskontierungsfaktor = 1/1,0367 = | 0,138008535 | abgezinster (diskontierter) Bodenwert = 657.511 x 0,138008535= | 90.742,00 € adaptierte Zinsliste 01/2001 | lfn | Top | Widm | Status | Fläche m² | Nettomiete pro Monat | fiktive Miete | | 1 | 1 | G | leer | 122,90 m² | 0,00 € | 502,00 € | | 2 | 3 | W | verm | 38,00 m² | 36,23 € | | | 3 | 4 | W | leer | 38,67 m² | | 170,15 € | | 4 | 5 | W | verm | 70,40 m² | 139,16 € | | | 5 | 7 | W | eigen | 81,34 m² | | 357,90 € | | 6 | 9 | W | verm | 39,50 m² | 51,96 € | | | 7 | 10 | W | verm | 42,56 m² | 55,98 € | | | 8 | 11 | W | verm | 64,48 m² | 129,28 € | | | 9 | 13 | W | verm | 47,40 m² | 62,35 € | | | 10 | 14 | W | verm | 42,66 m² | 24,71 € | | | 11 | 15 | W | verm | 42,72 m² | 31,05 € | | | 12 | 16 | W | verm | 32,00 m² | 88,55 € | | | 13 | 17 | W | verm | 82,57 m² | 60,01 € | | | 14 | DG | W | leer | 212,28 m² | | 424,56 € | | Summe/Monat | 957,48 m² | 679,28 € | 1.454,60 € | 2.133,88 € | Summe/Jahr | 2.133,88 x 12 = | 25.606,56 € | Jahresrohertrag, gerundet | 25.607,00 € | - nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten | 3 % | -768,21 € | - Mietausfallwagnis | 5 % | -1.280,35 € | - Instandhaltung (€/m² p.m.) | 0,50 € | -5.744,88 € | Jahresreinertrag | 17.813,56 € | + 20 % Zuschlag für erhoffte Mietzinssteigerungen | 3.562,71 € | - fiktive Miete für die eigene Wohnung: 357,90 € x 12 Monate = | -4.294,80 € | Jahresreinertrag 2001 | 13.518,76 € | + Jahresreinertrag der Jahre 2002 - 2019 (siehe Tabelle Seite 3 unten) | 150.524,18 € | 91,5 % (= 100 - 8,5 % Privatnutzung) | 164.042,94 € | 100 % | 179.281,90 € | durchschnittlicher Jahresreinertrag der Jahre 2001-2019 (179.281,90 € : 19) | 9.435,89 € | | | | | gesetzliche Restnutzungsdauer | 67 Jahre | | Liegenschaftszinssatz | 3,0 % | | Rentenbarwertfaktor | 28,73305 | | kapitalisierte Reinerträge aus Vermietung und Verpachtung | 271.121,89 € | | | | | Berechnung Verkehrswert (bzw fiktive Anschaffungskosten) | | kapitalisierte Reinerträge aus Vermietung und Verpachtung | 271.121,89 € | + diskontierter Bodenwertanteil bezogen auf die Bestandsflächen | +90.742,00 € | - Sanierungsbedarf Top 4 (548,12 € x 38,67 m²) | -21.196,00 € | - Errichtungskosten Dachgeschossausbau | -307.806,00 € | fiktive Anschaffungskosten der Liegenschaft | 361.863,89 € | - 20 % Grundanteil | -72.372,78 € | fiktive Anschaffungskosten Gebäude | 289.491,11 € | fiktive Anschaffungskosten Gebäude, gerundet | 289.000,00 € | davon 1,5 % AfA, gerundet | 4.335,00 € | - Privatnutzung 8,5 % (= 81,34 m²/957,48 m²) | -368,48 € | AfA vom vermieteten Teil | 3.966,52 € | AfA gerundet | 3.967,00 € | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lt Erklärung insgesamt | -17.955,00 € | + nicht anerkannte AfA von fiktiven Anschaffungskosten lt Erklärung | +18.200,00 € | - AfA von fiktiven Anschaffungskosten lt Bundesfinanzgericht | -3.967,00 € | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lt Bundesfinanzgericht | -3.722,00 € | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | Jahr | lt Erklärung | + AfA | Jahresreinertrag | 2002 | -9.760,00 € | +17.563,00 € | +7.803,00 € | 2003 | -6.739,23 € | +17.563,00 € | +10.823,77 € | 2004 | -4.986,85 € | +17.563,00 € | +12.576,15 € | 2005 | -16.866,10 € | +17.563,00 € | +696,90 € | 2006 | -23.195,33 € | +17.563,00 € | -5.632,33 € | 2007 | -20.414,83 € | +17.563,00 € | -2.851,83 € | 2008 | -21.437,39 € | +17.563,00 € | -3.874,39 € | 2009 | -16.780,59 € | +17.563,00 € | +782,41 € | 2010 | -11.594,40 € | +17.200,00 € | +5.605,60 € | 2011 | 1.425,36 € | +17.200,00 € | +18.625,36 € | 2012 | -702,04 € | +17.200,00 € | +16.497,96 € | 2013 | -9.872,31 € | +17.200,00 € | +7.327,69 € | 2014 | -4.411,48 € | +17.200,00 € | +12.788,52 € | 2015 | -10.797,96 € | +17.200,00 € | +6.402,04 € | 2016 | 20,93 € | +20.065,00 € | +20.085,93 € | 2017 | -9.989,76 € | +20.065,00 € | +10.075,24 € | 2018 | -4.559,80 € | +20.065,00 € | +15.505,20 € | 2019 | -2.778,04 € | +20.065,00 € | +17.286,96 € | Jahresreinertrag der Jahre 2002 - 2019 | 150.524,18 € In der Begründung wurde ausgeführt, dass der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis Zl. 2012/13/0004 zur Berufungsentscheidung GZ. RV/0857-W/05 bemängle, dass die belangte Behörde, wenn sie in ihrer Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten - im Gegensatz zum Gutachten vom September 2010 - Herstellungskosten für den Dachboden aufgenommen habe, sie sich mit der auffallend niedrigen Höhe der im Gutachten für den Dachboden angesetzten fiktiven Miete hätte auseinandersetzen müssen. Da die im Gutachten angesetzte fiktive Miete von 2 € pro m² wohl nur für einen unausgebauten Dachboden erzielbar gewesen sein werde, und im Gutachten auch keine Herstellungskosten für den Ausbau des Dachbodens berücksichtigt worden seien, seien in der oben wiedergegebenen Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten - entsprechend dem Gutachten - keine Errichtungskosten für einen Dachbodenausbau in Abzug gebracht worden. In diesem Zusammenhang werde die beschwerdeführende Partei ersucht, mitzuteilen, ob zwischenzeitlich ein Dachbodenausbau erfolgt sei und gegebenenfalls die entsprechenden Rechnungen und Zahlungsbelege sowie Mietverträge nachzureichen. Wenn der Verwaltungsgerichtshof in seinem erwähnten Erkenntnis einen weiteren Kritikpunkt der Beschwerde aufgreife, wonach der von der belangten Behörde angesetzte Zuschlag von 20 % für erhoffte Mietzinssteigerungen bei weitem zu gering sei und mit mindestens 50 % Punkten angesetzt hätte werden müssen, und die bei Erlassung des angefochtenen Bescheides aktenkundige Entwicklung der tatsächlichen Mieteinnahmen, eine viel stärkere Steigerung erkennen ließen, werde bei der Ermittlung der kapitalisierten Reinerträge aus Vermietung und Verpachtung - entsprechend der aktenkundigen Entwicklung der Jahresreinträge der Jahre 2001 bis 2019 - nunmehr ein durchschnittlicher Jahresreinertrag der Jahre 2001 bis 2019 berücksichtigt und - wie im Gutachten der ***B*** GmbH - vom Ansatz eines Zuschlages für erhoffte Mietzinssteigerungen abgesehen. Wenn der Verwaltungsgerichtshof in seinem erwähnten Erkenntnis schließlich noch ausführe, dass in der Beschwerde darlegt worden sei, dass der Abzug von 10,92 % Privatnutzung sich auf den Flächenanteil ohne Dachboden bezogen habe während bei der Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten von einer fiktiven Vermietung auch des Dachbodens ausgegangen worden sei, werde auf die oben wiedergegebene Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten verwiesen, in der nunmehr ein Abzug von 8,5 % Privatnutzung (= 81,34 m²/957,48 m²) berücksichtigt worden sei. Mit Schriftsatz vom 18.10.2022 teilte das Finanzamt Österreich mit, dass grundsätzlich gegen die Berechnung entsprechend des VwGH-Erkenntnisses auf Grundlage des ursprünglichen BFG-Erkenntnisses (gemeint: der ursprünglichen UFS-Berufungsentscheidung) nichts einzuwenden sei. Der dargelegten Berechnung könne jedoch schon deshalb nicht zugestimmt werden, da die Berechnung anhand der tatsächlichen Jahresreinerträge aufgrund der Veranlagung bis ins Jahr 2019 nicht dazu geeignet sei, die fiktiven Anschaffungskosten für einen Zeitpunkt in der Vergangenheit zu berechnen. Mit Schriftsatz vom 29.11.2022 teilte der steuerliche Vertreter der Beschwerdeführerin mit, dass der Dachbodenausbau derzeit noch nicht erfolgt sei. Zur im Beschluss angeführten Berechnung führte der steuerliche Vertreter aus, dass die Abschreibung vom Verkehrswert des Gebäudes erfolge, und zwar auf Basis des Ertragswertes unter Einbeziehung des Sachwertes als Plausibilisierungsfaktor. Allerdings sei der objektive Ertragswert in Ansatz zu bringen, nämlich jener Wert, der sich aus der bestmöglichen Nutzung der Liegenschaft ergebe, ohne jegliche Individualisierung, denn auch auf dem Immobilienmarkt würden die Preise dergestalt ermittelt, dass ein Investor die bestmögliche Nutzung der Liegenschaft für seine Kaufentscheidung einfließen lasse. Dies gehe auch so weit, dass Investoren durchaus eine gemischte Nutzung dergestalt vorsähen, dass Teile des Gebäudes in Wohnungseigentum veräußert würden und restliche Teile nur vermietet würden, weil es wirtschaftlich vernünftig sei, den Mieter im Objekt zu belassen, im Hinblick auf sein Lebensalter, denn dann, wenn eine Wohnung bestandfrei verkauft werden könne, sei naturgemäß ein wesentlich höherer Ertrag zu erzielen. Dies spiele auch im gegenständlichen Fall eine Rolle, weil beispielsweise die Wohnung Top 17 mit rund 82,5 m² von einer nunmehr 96 Jahre alten Mieterin alleine bewohnt werde, und daher nach deren Ableben die Wohnung frei werde und daher jedenfalls statt der bisherigen Nettomiete von 60,01 € eine solche von rund mind. 300 € pro Monat erzielt werden könne. Desweiteren sei noch zu berücksichtigen, dass im Hof der Liegenschaft mindestens 50 Abstellplätze für einspurige Fahrzeuge eingerichtet werden könnten, sodass unter der Annahme einer monatlichen Miete von 50 € pro Platz alleine aus diesem Titel eine monatliche Zusatzeinnahme von 2.500 € generiert werden könne. Zur Berechnung sei Folgendes auszuführen: Die selbst genutzte Wohnung Top 7 habe einen zu geringen fiktiven Mietzins, weil sie eine Kategorie A Wohnung sei. Die Position "nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten" von jährlich 768,21 € seien nicht in Ansatz zu bringen, denn es handle sich entweder um Betriebskosten, die eins zu eins an die Mieter weiterverrechnet werden könnten, oder um Instandhaltungsaufwendungen, für welche ohnedies ein jährlicher Betrag von 5.700 € in Ansatz gebracht worden sei. Dabei sei noch zu bemängeln, dass der Quadratmetersatz für die Instandhaltung auch auf den Dachboden umgelegt worden sei, was aus nachstehenden Gründen unrichtig sei. Dann, wenn der Dachboden vermietet werde und dieser ausgebaut sei, sei für mindestens 20 Jahre mit einer Instandhaltung nicht zu rechnen. Desweiteren sei bei der gesamten Ertragswertschätzung unberücksichtigt, dass dann, wenn der rohe Dachboden vermietet werde und dieser ausgebaut werden soll, zwingend ein Lift ins Haus eingebaut werden müsse, was eine mindestens 20 %ige Mietzinssteigerung bewirke, denn der Komfort eines Personenlifts bewirke einen eklatanten Zuschlag für die Mietzinshöhe. Diesbezüglich sei noch anzumerken, dass dann, wenn der "nackte Dachboden" vermietet werde, der Mieter des Dachbodens selbstverständlich für die Lifterrichtungskosten aus Eigenem aufzukommen habe. Als weiteres Potenzial sei noch der hofseitige Ausbau von Balkonen anzuführen, was einen weiteren mindestens zusätzlichen Mietertrag von 1.000 € pro Monat, sohin 12.000 € pro Jahr, ergebe. Der Zuschlag für die erhofften Mietzinssteigerungen von mindesten 20 % sei vollkommen plausibel und vorzunehmen, weil sich auch zeige, dass die jährlichen Mietzinseinnahmen derzeit etwa 33.000 € netto exkl. USt und Betriebskosten (und ohne die fiktive Miete der Eigentümerwohnung) betrügen und noch zu bedenken sei, dass in der derzeitigen Lage durch die starke Inflation noch weitere Steigerungen möglich seien. Desweiteren sei es unrichtig, die fiktive Miete für die eigene Wohnung in Abzug zu bringen, denn es solle der objektive Verkehrswert der Liegenschaft ermittelt werden, und nicht der subjektive, und wenn das Haus am Immobilienmarkt verwertet werde, dieses ohne Mietrecht des Hauseigentümers verkauft werde. Die Werte laut Erklärung seien deswegen nicht maßgeblich, weil der Verkehrswert nach objektiven Kriterien zu berechnen sei, das heißt, es müsse der maximal erzielbare Ertrag ermittelt werden. Da die Eigentümerin das Haus selbst verwalte, habe sie nicht die organisatorischen Möglichkeiten eines Investors, der für alle Bereiche Spezialisten besitze. Andererseits würde es ihr zu hohe Kosten verursachen, für alle Bereiche der Verwaltung hochqualifizierte Spezialisten beizuziehen. Dieser wesentliche Grundsatz werde auch bei der Unternehmensbewertung angewandt und diese sei hilfsweise auch bei der Immobilienbewertung heranzuziehen. Auch ein Zinshaus stelle die Basis einer unternehmerischen Tätigkeit dar. Daher sei auch die Umrechnung des Jahresreinertrags lt. Steuererklärung unrichtig, sondern das Potential des Objektes auszuloten. Es sei daher nachstehende Rechnung vorzunehmen. Bei dieser Rechnung sei äußerst vorsichtig nur 500 € p.m. für die Geschäftsräume und 400 € für den Keller in Ansatz gebracht worden. Die zu den Geschäftsräumen gehörigen Kellerräume seien gleich groß wie die Geschäftsräume und zeichneten sich durch ihre gute Zugänglichkeit aus. Im Hof sei Platz für die Vermietung einspuriger Fahrzeuge (für 50 Stück à 50 € p.m.): | Jahresmiete laut BFG | 25.600,00 | + Miete einspuriger Fahrzeuge | 30.000,00 | + Miete Balkone | 12.000,00 | + Mietdifferenz Geschäftsräume | 6.000,00 | + Miete Kellerräume | 5.000,00 | Zwischensumme | 78.600,00 | + 20 % Steigerung | + 15.720,00 | Summe | 94.320,00 Aber selbst bei Ansatz der Abschläge für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Mietzinsausfall ergebe sich nachstehende Rechnung: | Jährlicher fiktiver Mietertrag (s.o.) | 78.600,00 | - 3 % nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten | -2.358,00 | - 5 % Mietausfallwagnis | -3.939,00 | | 72.312,00 | + 20 % Steigerung (mindestens) | + 14.462,00 | Summe | 86.774,00 | 86.774,00 x 28,73 = 2.493.017,02 | | entspricht rund | 2.493.017,00 | - 20 % Grundanteil | - 498.603,00 | | 1.994.414,00 | x 1,5 % = | 29.916,00 Warum der Liegenschaftszinssatz im Beschluss mit 3 % in Ansatz gebracht worden sei, sei der Berechnung nicht zu entnehmen, denn 2 % sei angemessen. Schließlich sei noch darauf zu verweisen, dass in der Berechnung laut Beschluss eine Position "Instandhaltung" in Abzug gebracht worden sei, wobei bei der Berechnung auf Seite 3 des Beschlusses, mit welcher der Jahresreinertrag der Jahre 2002 - 2019 ermittelt werde, de facto eine doppelte Erfassung gegeben sei, da in den Einnahmen-/Ausgabenrechnungen Instandhaltungen und Instandsetzungen und Ähnliches enthalten seien. Gleiches gelte für die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Das Mietausfallswagnis sei im gegenständlichen Fall mit Null zu bewerten, da ohnedies alle Objekte laufend vermietet seien und die Mieter regelmäßig ihre Mietzahlungen leisteten. Was das Mietausfallswagnis betreffe, so sei Nachstehendes anzuführen: Dieses sei de facto nicht gegeben, weil bei dieser Wohnungsstruktur die Mieter regelmäßig ihre Mieten zahlten bzw eine laufende Vermietung möglich sei. Warum der Zuschlag für erhoffte Mietzinssteigerung, der ohnedies nur mit 20 % angesetzt worden sei, nunmehr in der Berechnung wieder eliminiert worden sei, sei unklar, weil die Berechnungsgrundlage deswegen denkunlogisch sei, weil sie, selbst wenn man nur den jährlichen Mieteingang von € 25.600,00 (lt BFG) in Ansatz brächte, der 20 %ige Zuschlag von diesem Wert, also rund € 5.200,00 vorzunehmen wäre, und überhaupt kein sachgerechter Grund sei, keinen Zuschlag in Ansatz zu bringen, wobei aufgrund der langen Verfahrensdauer und der damit vorhandenen Werte klar sei, dass der Mietzinseingang um fast 100 % auf rund € 40.000 jährlich habe gesteigert werden können. Dies ergebe sich aus den abgegebenen E/A-Rechnungen (unter Berücksichtigung des fiktiven Mietzinses der Eigentümerwohnung). Eine Plausibilisierung anhand des Sachwertes sei jedoch in der Berechnung des BFG nicht enthalten, weshalb diesbezüglich auf Nachstehendes hinzuweisen sei: Würde man unterstellen, dass das gesamte Haus parifiziert werde und die Einheiten verkauft würden, so sei laut Immobilienpreisspiegel 2001 (siehe Beilage) von einem m²-Preis von € 1.617,00 (guter Wohnwert) auszugehen, weshalb nachstehende Berechnung vorzunehmen sei: | 745 m² x 1.617,00 | = | 1.204.665,00 | + Dachboden 212 m² x 800,00 | = rd. | 170.000,00 | + Balkone 120 m² x 800,00 | = | 96.000,00 | + Abstellplätze einspurige Fahrzeuge 50 Plätze à 5.000,00 | = | 250.000,00 | + Kellerflächen, Hof, Garten | = | 280.000,00 | ergebe rd. | € | 2.000.000,00 In der Praxis werde sehr häufig ein Abverkauf nach Parifizierung durchgeführt. Somit sei der Gesamtgebäudewert nach dem Sachwertverfahren rund € 2 Mio, wovon der Grundstückswert von 20 %, sprich € 400.000,00, abzuziehen sei, somit eine Bemessungs-grundlage von € 1,6 Mio ergebe, wovon 1,5 % AfA, € 24.000,00 jährlich ausmachten. Weiters wurde darauf hingewiesen, dass auch noch die Frage im Raum stehe, ob im gegenständlichen Fall nicht eine AfA-Quote von 2 % in Ansatz zu bringen sei, zumal das Haus 1897 erbaut worden sei und somit im Zeitpunkt des Erwerbs mehr als 100 Jahre alt gewesen sei. Fraglich sei auch, welchen Grund es dafür gebe, dass die aktivierungsfähigen Transaktions-kosten (4,5 %), die beim Erwerb anfielen, nicht berücksichtigt worden seien. Daraus folge schließlich, dass der in Ansatz gebrachte Afa-Wert von € 17.200,00 sogar geringer sei und daher, da dieser im Zuge der Abgabe der Steuererklärung 2010 mit diesem Betrag fixiert worden sei, von diesem Wert auszugehen sei, nämlich € 17.200,00 pro Jahr, wobei diesbezüglich bereits die Eigennutzung der Wohnung abgezogen sei. Somit werde im Rahmen der Beschwerde gegen den Einkommensteuerbescheid 2001 beantragt, eine jährliche AfA-Quote unverändert mit € 18.200,00 in Ansatz zu bringen. Dies vor allem deswegen, weil der Sachwert eine wesentliche Rolle spiele, zumal auch schon im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbs der Großteil der Bestandsflächen befristet vermietet gewesen seien, bzw überhaupt leer gestanden seien, daher ein Investor den vollen Verkehrswert pro m² bezahlt hätte. Allenfalls mit einem geringen Abschlag, der aber immer noch in der Basis für die Berechnung der AfA Deckung finde. Als Beilage wurde das Deckblatt und die Seite 179 des Immobilienpreisspiegels 2001 übermittelt, aus dem unter anderem hervorgeht, dass der "gute Wohnwert" von gebrauchten Eigentumswohnungen in ***X***, im Jahr 2000, 1.617 € betrage. Mit Schriftsatz vom 20.01.2023 übermittelte die Abgabenbehörde eine Stellungnahme zum Schreiben des steuerlichen Vertreters vom 29.11.2022 und führte darin aus, dass das Stichtagsprinzip ein wesentlicher Grundsatz des klassischen Ertragswertverfahrens sei. Bei der Bestimmung nachhaltig erzielbarer Erträge könnten daher immer nur Ereignisse Berücksichtigung finden, die am Bewertungsstichtag bereits bekannt gewesen seien. Soweit der Ansatz einer hohen nachhaltig erzielbaren Miete damit begründet werde, dass beispielsweise die an der Landstraße gelegene Raststätte vom geplanten Autobahnbau profitieren werde, dann sei das nur insofern schlüssig und nachvollziehbar, als der Grundstein für das Projekt zum Stichtag bereits gelegt sei, die Baupläne bereits erarbeitet seien oder der Straßenbau zumindest politisch abgesegnet worden sei. Ein Gutachten, das sich im Hinblick auf den Bewertungsstichtag vergriffen habe, könne nicht als Beweismittel dienen (UFSaktuell 2004, 380). Wenngleich bei der Verkehrswertermittlung einer typischerweise für die private Eigennutzung bestimmten Immobilie der Sachwert im Vordergrund stehe, so sei iSd § 16 Abs 1 Z 8 EStG auf das "Konzept der Einkünfteerzielung" abzustellen, sodass die fiktiven Anschaffungskosten vorrangig mithilfe des Ertragswertes zu ermitteln seien. Das aus der VwGH-Judikatur abzuleitende Primat des Ertragswertverfahrens bei der Ermittlung fiktiver Anschaffungskosten gemäß § 16 Abs 1 Z 8 EStG komme auch in den EStR zum Ausdruck. Soweit die Ermittlung fiktiver Anschaffungskosten angesichts der Verwendungsabsicht ("Konzept der Einkünfte-erzielung") auf Basis des Ertragswertverfahrens erfolge, führe dies bei klassischen Sachwert-objekten wie etwa Einfamilienhäusern zu einem Ergebnis, das mit dem - am highest and best use aus der Perspektive eines typischen Marktteilnehmers ausgerichteten - Verkehrswert höchstwahrscheinlich nicht übereinstimme (siehe "Die falsche Äquivalenz" Pröll in SWK 14/2020, 799). Wie in der Stellungnahme dargelegte hypothetische weitere Einnahmequellen (z.B. die Miete der eigene Wohnung) / Änderungen sowie zukünftige außergewöhnliche Ereignisse (derzeitige Inflation) seien daher nicht zu berücksichtigen. Auch andere Ausführungen, wie etwa, dass bei einem fiktiven Dachbodenausbau 20 Jahre keinerlei Instandhaltungsaufwendungen nötig wären, seien nicht nachvollziehbar. Weiters sei laut Stellungnahme der Beschwerdeführerin ein solcher Ausbau auch nie erfolgt. Letztlich könne auch den Ausführungen zu "nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten" nicht gefolgt werden, da es sich dabei eben nicht um weiter verrechenbare Betriebskosten oder Instandhaltungsaufwendungen handle. Mit Beschluss des Bundesfinanzgerichtes vom 10.02.2023 wurden der Beschwerdeführerin die Stellungnahmen der Abgabenbehörde vom 18.10.2022 und 20.01.2023 übermittelt und wurde den Parteien der gegenständlichen Beschwerdesache Gelegenheit geboten, bis spätestens 16.03.2023 dazu Stellung zu nehmen, dass das Bundesfinanzgericht nunmehr beabsichtigte - ausgehend vom Jahresreinertrag laut Gutachten ***B*** GmbH und unter Berücksichtigung einer Restnutzungsdauer von 67 Jahren, eines Liegenschaftszinssatzes von 3,0 %, eines Grundkostenanteils von 686,71 €/m², von Anschaffungsnebenkosten im Ausmaß von 4,6 % und einer Privatnutzung von 8,5 % - für das Jahr 2001 eine Absetzung für Abnutzung von fiktiven Anschaffungskosten in Höhe von 8.570 € in Abzug zu bringen: | Jahresreinertrag laut Gutachten ***B*** GmbH (Seite 59 unten) | 23.355,28 € | gesetzliche Restnutzungsdauer | 67 Jahre | | Liegenschaftszinssatz | 3,0 % | | Rentenbarwertfaktor | 28,73305 | | kapitalisierte Reinerträge aus Vermietung und Verpachtung | 671.068,43 € | Übertrag | 671.068,43 € | Grundkostenanteil | 957,48 m² | zu 686,71 € = | 657.511,09 € | Restnutzungsdauer (n) = 67 Jahre, Liegenschaftszinssatz (i) = 3,0 %, Diskontierungs(Abzinsungs)faktor = 1/qn q = 1 + i, q = 1,03 Diskontierungsfaktor = 1/1,0367 = 0,138008535 | abgezinster (diskontierter) Bodenwert = 657.511,09 € x 0,138008535 = 90.742,14 € | zzgl. diskontierter Bodenwertanteil bezogen auf die Bestandsflächen | 90.742,14 € | abzügl. Sanierungsbedarf Top 4 | -15.468,00 € | Summe | 746.342,57 € | fiktive Anschaffungskosten der Liegenschaft lastenfrei gerundet | 746.000,00 € | Nebenkosten: | Grunderwerbsteuer | 3,5 % von 746.000 € | 26.110,00 € | | Eintragungsgebühr | 1,1 % von 746.000 € | 8.206,00 € | 34.316,00 € | | 780.316,00 € | abzüglich 20 % Grundanteil | -156.063,20 € | Gebäudeanteil | 624.252,80 € | Abschreibungsquote pro Jahr: 1,5 % | 9.363,79 € | abzüglich Privatnutzung 8,5 % | -795,92 € | AfA vom vermieteten Teil | 8.567,87 € | AfA gerundet | 8.570,00 € Hingewiesen wurde, dass Bedenken gegen diese Vorgangsweise anhand von geeigneten Unterlagen, insbesondere der Vorlage eines weiteren Gutachtens, zu begründen seien. In der Begründung wurde darauf verwiesen, dass im Hinblick darauf, dass Abweichungen vom Gutachten der ***B*** GmbH, die im Rahmen des Erkenntnisses des unabhängigen Finanzsenates vom 24.11.2011, GZ. RV/0857-W/05 vorgenommen worden seien, vom Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis Zl. 2012/13/0004 vom 29.04.2015 bemängelt worden seien, das Bundesfinanzgericht bei seiner nunmehrigen Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten der Liegenschaft ***Adresse*** von dem von den Sachverständigen ermittelten Jahresreinertrag ausgehe und sich auf Adaptierungen beschränke, die vom Verwaltungsgerichtshof nicht aufgegriffen worden seien bzw folge seinem Kritikpunkt. Wenn die beschwerdeführende Partei in ihrer Stellungnahme vom 29.11.2022 vorbringe, dass "auch die Frage im Raum stehe, ob im gegenständlichen Fall nicht eine AfA-Quote von 2 % in Ansatz zu bringen sei", werde darauf verwiesen, dass ihr Vorbringen in ihrer Beschwerde vom 05.01.2012 an den Verwaltungsgerichtshof, wonach der Bauzustand des Gebäudes nicht entsprechend berücksichtigt worden sei, wodurch sie in ihrem Recht auf Einhaltung der amtswegigen Ermittlungspflicht iSd § 115 BAO verletzt worden sei, im dazu ergangenen Erkenntnis vom Verwaltungsgerichtshof nicht aufgegriffen worden sei, weshalb in der oben dargelegten Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten unverändert von einer Restnutzungs-dauer von 67 Jahren ausgegangen werde. Soweit die beschwerdeführende Partei in ihrer Stellungnahme vom 29.11.2022 ausführe, dass "der Berechnung nicht zu entnehmen sei, warum der Liegenschaftszinssatz im Beschluss mit 3 % in Ansatz gebracht worden sei, obwohl 2 % angemessen sei", werde auf die Ausführungen auf Seite 48 unten im angefochtenen Erkenntnis des unabhängigen Finanzsenates vom 24.11.2011 verwiesen und darauf, dass der Verwaltungsgerichtshof in seinem dazu ergangenen Erkenntnis diese Abweichung vom Gutachten nicht bemängelt habe, weshalb in der oben dargelegten Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten unverändert ein Liegenschaftszinssatz von 3 % in Ansatz gebracht werde. Bezüglich des Ansatzes eines Grundkostenanteils für Wohnhäuser in Höhe von 686,71 €/m² in Abkehr von jenem laut Gutachten in Höhe von 250 €/m² werde auf die Ausführungen auf Seite 41 unten im angefochtenen Erkenntnis des unabhängigen Finanzsenates vom 24.11.2011 verwiesen und darauf, dass der Verwaltungsgerichtshof in seinem dazu ergangenen Erkenntnis diese Abweichung vom Gutachten nicht bemängelt habe, weshalb in der oben dargelegten Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten unverändert ein Grundkostenanteil für Wohnhäuser in Höhe von 686,71 €/m² in Ansatz gebracht werde. Hinsichtlich des Vorbringens in der Stellungnahme vom 29.11.2022 der beschwerdeführenden Partei, wonach "fraglich sei, welchen Grund es dafür gebe, dass die aktivierungsfähigen Transaktionskosten (4,5 %), die beim Erwerb anfielen, nicht berücksichtigt worden seien", werde auf den Ansatz von Nebenkosten (4,6 %), nämlich von Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % (§ 7 Z 3 GrEStG 1987) und von Grundbuchseintragungsgebühren in Höhe von 1,1 % (§ 32 TP 9 lit b Z 1 GGG 1984) der fiktiven Anschaffungskosten der Liegenschaft verwiesen. Wenn der Verwaltungsgerichtshof in seinem erwähnten Erkenntnis noch ausführe, dass in der Beschwerde darlegt worden sei, dass der Abzug von 10,92 % Privatnutzung sich auf den Flächenanteil ohne Dachboden bezogen habe während bei der Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten von einer fiktiven Vermietung auch des Dachbodens ausgegangen worden sei, werde auf die oben wiedergegebene Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten verwiesen, in der nunmehr ein Abzug von 8,5 % Privatnutzung (= 81,34 m²/957,48 m²) berücksichtigt werde. Mit E-Mail vom 08.03.2023 14:49 ersuchte der steuerliche Vertreter um Fristverlängerung bis 30.04.2023, da er Herrn Sachverständigen ***C*** beauftragt habe, den Verkehrswert im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbs zu ermitteln, zumal im seinerzeitigen Gutachten ***B*** die Entwicklung der Mietzinse nur hätten abgeschätzt werden können, jedoch hingegen in der nunmehrigen Verfahrenssituation die Werte der letzten 20 Jahre zur Verfügung stünden und bekanntlich für die Schätzung des zukünftigen Ertrags bzw für die Verkehrswertermittlung diese Werte äußerst hilfreich und aussagekräftig seien. Mit E-Mail vom 08.03.2023 16:48 führte der steuerliche Vertreter aus, dass wenn man den Immobilienpreisspiegel 2001, welcher von der Wirtschaftskammer Österreich herausgegeben werde, heranziehe, ergebe sich für eine Wohnung in mittlerer Wohnlage ein m²-Preis von € 1.280,00 (Anmerkung: für gebrauchte Eigentumswohnungen in ***X***). Multipliziere man diesen Betrag mit der Bestandsfläche von 745 m² (siehe Seite 21 des Gutachtens ***B***), so ergebe sich ein Wert von € 935.600,--, welcher noch um den unausgebauten Dachboden zu erhöhen sei. Wenn man weiter berücksichtige, dass im Dachboden rund 200 m² Wohnfläche geschaffen werden könnten, so werde ein Preis von € 150.000,-- dafür durchaus angemessen sein, sodass sich ein Gebäudegesamtwert (inkl. Grundstücksanteil) von € 1.103.600,--, somit rund € 1,1 Mio zuzüglich 4,6 % Nebenspesen, somit insgesamt rund € 1.150.000,-- ergebe. Wenn man davon den Grundstückswert mit 20 % im Betrag von rund € 230.000,-- in Abzug bringe, ergebe dies eine Bemessungsgrundlage von rund € 920.000,-- und bei einem AfA-Satz von 1,5 % ergebe dies einen AfA-Betrag von gerundet € 13.800,-- ganzjährig. Der steuerliche Vertreter führte weiter aus, dass er mit der Beschwerdeführerin klären könnte, ob sie unter dieser Maßgabe bereit wäre, ein Erkenntnis des BFG mit einem solchen Ergebnis zu akzeptieren. In ihrer Stellungnahme vom 29.03.2023 führte die Abgabenbehörde aus, dass der dargelegten vereinfachten Berechnung in der E-Mail anhand des Immobilienpreisspiegels schon deshalb nicht zugestimmt werden könne, da es sich dabei lediglich um durchschnittliche Marktpreise handle und bereits ein Gutachten vorliege. Ergänzend sei nicht nachvollziehbar, wie sich der für den Dachboden angesetzte Wert ergebe, zudem sei auch die eigengenützte Wohnung nicht berücksichtigt worden. Die Abgabenbehörde verwies darauf, dass anhand dieser Berechnung die Bemessungs-grundlage über dem vorgebrachten Gutachten und dem ursprünglichen BFG-Erkenntnis (gemeint: der ursprünglichen UFS-Berufungsentscheidung) sowie der Berechnung durch das BFG vom 10.02.2023 liege: | Gutachten: | EUR 640.710,00 | BFG-Erkenntnis: | EUR 301.000,00 (+ 307.806,00 Errichtungskosten = EUR 608.806,00) | BFG vom 10.02.2023: | EUR 624.252,80 | E-Mail: | EUR 920.000,00 Hinsichtlich des Schreibens vom 08.03.2023 werde auf die bereits erfolgten Stellungnahmen vom 18.10.2022 und 20.01.2023 hingewiesen, insbesondere betreffend die Verwendung der faktischen Werte der letzten 20 Jahre. Betreffend die Berechnung vom 10.02.2023 werde auf das bisherige Vorbringen verwiesen, insbesondere auf die zu hohen Werte für die Vermietung des Gastlokals. Bezüglich des Zuschlages im Hinblick auf eine erhoffte Mietzinssteigerung werde auf das Stichtagsprinzip verwiesen. Ein solcher wäre daher laut Ansicht des Finanzamtes nur sehr begrenzt möglich und auch nur wo ein entsprechendes Delta (Bewertung des Potentials) berechnet und nachgewiesen werde und nicht pauschal für sämtliche Wohnungen - ein solcher (pauschaler) sei aus Sicht des Finanzamtes unzulässig im Sinne des Stichtagsprinzips. Es werde daher im Wesentlichen wie bereits vorgebracht beantragt, grundsätzlich die bereits im BFG-Erkenntnis (gemeint: in der UFS-Berufungsentscheidung) ausgeführte Berechnung zu übernehmen und diese entsprechend des Erkenntnisses des VwGH zu adaptieren. Ein Quadratmeterpreis für den unausgebauten Dachboden wie im Gutachten angenommen mit 2 EUR pro m² scheine schlüssig. Mit Schriftsatz vom 11.04.2023 teilte der steuerliche Vertreter mit, dass der m²-Preis für Wohnungseigentum deswegen maßgeblich sei, da ja eine Verkehrswertermittlung zu erfolgen habe und zwar das Gutachten ***B*** vorliege, dieses jedoch den Gesamtwert des Hauses auf Basis der Anschaffungskosten berechne. Dies deswegen, da die Verwertung des Hauses durch Begründung von Wohnungseigentum und Abverkauf der einzelnen Wohnungen alternativ möglich sei und dann der erwähnte m²-Preis als Verkehrswert heranzuziehen sei. Es sei wohl klar, dass jeder Hauseigentümer den für ihn ökonomisch günstigsten Weg der Verwertung beschreiten werde. Bei Abverkauf der Wohnungen spiele daher auch das Alter der Mieter eine Rolle, weil dies bei unbefristeten Mietverträgen den Wert der Wohnung beinflusse. Weiters übersehe das Finanzamt, dass im Gutachten ***B*** (siehe Seite 60 desselben) die fiktiven Anschaffungskosten angeführt seien, nicht jedoch der fiktive Verkehrswert, der jedoch im gegenständlichen Fall maßgeblich sei. Weiters werde übersehen, dass das Gebäude vor mehr als 10 Jahren oder das sonstige Wirtschaftsgut vor mehr als einem Jahr angeschafft bzw hergestellt worden sei und der höhere gemeine Wert heranzuziehen sei (siehe Tz 142 zu § 16 EStG in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, Kommentar zum Einkommensteuergesetz). Dazu sei auch auf die im gegenständlichen Fall anzuwendende Fassung des § 16 Abs 1 Z 8 lit d) verwiesen, sowie beispielhaft Tz 73.3 zu § 16 in Quantschnigg/Schuch, Einkommensteuerhandbuch. Was den Wert des Dachbodens betreffe, so sei dieser mit einem m²-Preis von € 750,00 in Ansatz gebracht worden, weil unausgebaute Dachböden auch schon im Jahr des Erwerbs einen solchen Wert aufgewiesen hätten. Wenn schließlich im letzten Absatz ein m²-Preis für den unausgebauten Dachboden von € 2,00 in Ansatz gebracht werde, so sei hier offenbar ein grobes Missverständnis vorliegend, denn es müsste auch dem Finanzamt Österreich bekannt sein, dass man einen unausgebauten Dachboden im Eigentum nicht um € 400,00 (€ 2,00 x 200) erwerben könne. Offenbar habe hier eine Verwechslung mit dem fiktiven Mietertrag stattgefunden. Schließlich sei noch darauf hingewiesen, dass, wie sich aus der Seite 59 des Gutachtens ***B*** ergebe, eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren in Ansatz gebracht worden sei, nunmehr aber eine solche von 67 Jahren sowohl vom Finanzamt Österreich als auch vom BFG unterstellt werde. Allein wenn man den Rentenbarwertfaktor mit einer Restnutzungsdauer von 67 Jahren heranziehe, so ergebe sich, wie aus der beiliegenden Kopie ablesbar, ein solcher von 36,73, was alleine bereits einen Betrag von € 857.829,15 (statt € 733.907,09) ergebe und die Berechnung des Bodenwertanteils von € 88.932,00 einen Wert von rd. € 950.000,00, wobei hier nur von einer Vermietung des Dachbodens ausgegangen werde, nicht jedoch von einem Verkauf. Wie bereits im Schreiben vom 08.03.2023 dargelegt, scheine der AfA-Satz von € 13.800,00 durchaus plausibel, wenn man eine 67jährige Restnutzungsdauer in Ansatz bringe. Sollte diese, so wie auch im Gutachten ***B***, nur 50 Jahre ausmachen, so müsste der jährliche AfA-Betrag mit 18.400,00 in Ansatz gebracht werden. Was schließlich die Mietzinssteigerungen betreffe, so wäre hier durchaus auch ein Potential argumentierbar und könne daher in Ergänzung des Schreibens vom 08.03.2023 ein pauschaler AfA-Satz von € 16.000,00 jährlich in Vorschlag gebracht werden, zumal die Mietzins-steigerungen evident seien. Schließlich werde noch darauf hingewiesen, dass im Gutachten ***B*** die Restnutzungs-dauer mit 50 Jahren als 2 %ige AfA p.a. angegeben werde, was einer AfA-Quote von rd. € 21.300,00 erspräche. Im Zeitpunkt des Erwerbes (2001) sei das Haus bereits ca 120 Jahre alt gewesen (Anmerkung: Errichtung laut ***B***-Gutachten, Seite 17: 1897, unentgeltlicher Erwerb laut Kaufvertrag vom 13.12.2000, somit 103 Jahre), was durchaus für eine Restnutzungsdauer von (nur) 50 Jahren spreche. Wenn schließlich das Finanzamt Österreich moniere, die eigengenützte Wohnung wäre anders zu behandeln, so werde hier darauf vergessen, dass der AfA-Satz ohnedies um den Privatanteil für die selbst genutzte Wohnung zu vermindern sein werde, andererseits aber im Falle des Verkaufs natürlich eine bestandfreie Wohnung eine Werterhöhung der gesamten Liegenschaft und der diesbezüglichen Wohnung bedeuten werde. Der steuerliche Vertreter übermittelte die Tabelle mit dem Kapitalisierungsfaktor von 36,73 für 67 Jahre und 2 % und ersuchte um Mitteilung, ob der AfA-Betrag von € 16.000,00 p.a. (abzüglich Privatanteil für die selbst benutzte Wohnung) auch dem BFG plausibel erscheine oder noch ein Gutachten vorzulegen sei. Mit Beschluss vom 19.04.2023 wurde der beschwerdeführenden Partei Gelegenheit geboten bis spätestens 22.05.2023 ein Gutachten vorzulegen, mit dem gemäß § 16 Abs 1 Z 8 lit b EStG 1988 die fiktiven Anschaffungskosten des unentgeltlich erworbenen Gebäudes, ***Adresse***, im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbes ermittelt würden. Gleichzeitig werde an die fehlende Übermittlung einer Stellungnahme zum Beschluss des Bundesfinanzgerichtes vom 10.02.2023 erinnert. Zu den bis dahin erfolgten Ausführungen der beschwerdeführenden Partei werde Folgendes festgehalten: Da für die Bemessung der Absetzung für Abnutzung eines unentgeltlich erworbenen Gebäudes die fiktiven Anschaffungskosten im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbes anzusetzen seien, im gegenständlichen Beschwerdefall weder im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbes Wohnungseigentum bestanden habe, noch bis dato Wohnungseigentum begründet worden sei, sei nicht nachvollziehbar, weshalb eine Verkehrswertermittlung zu erfolgen habe. Ebenso wenig nachvollziehbar sei der Umstand, weshalb die beschwerdeführende Partei im Gutachten ***B*** laut Seite 49 die Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten beauftragt habe, wenn laut Schreiben vom 11.04.2023 der fiktive Verkehrswert zu ermitteln sei. Weiters sei nicht nachvollziehbar, weshalb die beschwerdeführende Partei davon ausgehe, dass im gegenständliche Fall die Fassung des § 16 Abs 1 Z 8 lit d anzuwenden sei, obwohl § 16 Abs 1 Z 8 lit b EStG 1988 ausdrücklich die Bemessung der Absetzung für Abnutzung eines unentgeltlich erworbenen Gebäudes regle, wovon im gegenständlichen Beschwerdefall auszugehen sei. Wenn die beschwerdeführende Partei im Schreiben vom 11.04.2023 ausführe, dass der Wert des Dachbodens mit einem m²-Preis von € 750,00 in Ansatz zu bringen sei, weil unausgebaute Dachböden auch schon im Jahr des Erwerbs einen solchen Wert aufgewiesen hätten, so bleibe die beschwerdeführende Partei für diese Behauptung jeglichen Nachweis schuldig. Wenn die beschwerdeführende Partei im Schreiben vom 11.04.2023 ausführe, dass dem Finanzamt Österreich bekannt sein müsste, dass man einen unausgebauten Dachboden im Eigentum nicht um € 400,00 (€ 2,00 x 200) erwerben könne, und hier eine Verwechslung mit dem fiktiven Mietertrag stattgefunden habe, sei diesem Vorbringen entgegen zu halten, dass die Abgabenbehörde in ihrer Stellungnahme vom 29.03.2023 ausführe, dass "ein Quadratmeterpreis für den unausgebauten Dachboden wie im Gutachten angenommen mit 2 EUR pro m² schlüssig scheine". Im Gutachten wird auf Seite 59 ein fiktiver Mietertrag für den Dachboden in Höhe von 2 € pro m² in Ansatz gebracht und darauf habe sich die Abgabenbehörde ausdrücklich ("wie im Gutachten") bezogen. Von einem Kaufpreis des Dachbodens von 2 € pro m² sei im Gutachten ***B*** nicht die Rede. Wenn, wie von der beschwerdeführenden Partei ausgeführt, hier offenbar ein grobes Missverständnis vorliegend sei, so wohl von Seiten der beschwerdeführenden Partei. Hinsichtlich des Vorbringens der beschwerdeführenden Partei im Schreiben vom 11.04.2023 bezüglich der Restnutzungsdauer von 50 Jahren und des auf einen Liegenschaftszinssatz von 2 % basierenden Rentenbarwertfaktors von 36,73, werde auf die Ausführungen im zweiten und dritten Absatz der Begründung des Beschlusses des Bundesfinanzgerichtes vom 10.02.2023 (Seite 3 von 4 oben) verwiesen. Wenn die beschwerdeführende Partei im Schreiben vom 11.04.2023 ausführe, dass "der AfA-Satz von € 13.800,00 durchaus plausibel scheine" (vorletzter Absatz Seite 2 unten) und bezüglich Mietzinssteigerungen "ein pauschaler Afa-Satz von € 16.000,00 jährlich in Vorschlag gebracht werde, zumal die Mietzinssteigerungen evident seien" (erste Zeile Seite 3 oben), ergebe sich aus der Differenz von 13.800 € und 16.000 € für Mietzinssteigerungen ein Betrag von 2.200 € bzw ein Zuschlag von 16 %. Demgegenüber führe die beschwerdeführende Partei in ihrer VwGH-Beschwerde vom 05.01.2012 gegen die Berufungsentscheidung vom 24.11.2011 auf Seite 25 zweiter Absatz aus: "Der von der belangten Behörde vorgenommene Zuschlag von 20 % ist bei weitem zu gering und hätte mit mindestens mit 50 %-Punkten angesetzt werden müssen". Weshalb die beschwerdeführende Partei nunmehr Mietzinssteigerungen im Ausmaß von 16 % in Vorschlag bringe, während sie in ihrer VwGH-Beschwerde einen in Ansatz gebrachten Zuschlag von 20 % moniert und einen Zuschlag von mindestens 50 % gefordert habe, sei nicht nachvollziehbar.