BFG RV/2101058/2019

Laut Auskunft bei einschlägigen Fachbetrieben beträgt der Aufwand pro Kubikmeter Aufschüttung rund 30 € pro Kubikmeter. Damit ergibt sich ein notwendiger Gesamtaufwand für die Aufschüttung der gegenständlichen Liegenschaft mit insgesamt 94.163 € (valorisiert zum Bewertungsstichtag 2011). Der Baupreisindex Straßenbau hat sich gegenüber dem Bewertungsstichtag 10.10.2011 zum 4. Quartal 2021 mit insgesamt 13,50 % verändert. [Grafik]   [Grafik]   Weiters wurden die Kosten für die Steinschlichtung der Stützmauer wie folgt berechnet: [Grafik]   Umgelegt auf den Quadratmeter Grundstücksfläche errechnet sich aus den beiden Kostenblöcken ein Wert von 55,60 €/m2 Grundstücksfläche. Ableitung Wertsteigerung Grundstückspreis: In der Stellungnahme Seite 2/9 wird angeführt, dass der Ankauf der gegenständlichen Liegenschaft im Jahre 1998 mit einem Wert von 52,64 € mit einer Wertsteigerung um das 2,5-fache bis zum Jahre 2012 als nicht nachvollziehbar erscheint. Diese Ableitung erfordert folgende Richtigstellung; Zieht man nun den oben ermittelten Wert von 55,60 €/m2 für die Aufschüttung vom Verkehrswert mit 125 €/m2 ab, so erhält man den reinen Bodenwert von 69,40 €/m2. [Grafik]   Gegenüber dem Einkaufswert aus 1998 mit 52,64 €/m2 leitet sich daraus eine Wertsteigerung des reinen Bodenwertes von 2,65 % ab, was den Marktverhältnissen entspricht. Aus Sicht des Eigentümers W.E., entspricht die Investition mit dem Ankauf des Grundstückes 1998, der späteren Brauchbarmachung (für eine gewerbliche Nutzung) durch eine Aufschüttung und dem anschließenden Verkauf um 125 €/m2 einer marktüblichen Investitionsentscheidung, die auch ein Dritter so durchgeführt hätte. Plausibilisierung des Verkehrswertes durch den Bestandsvertrag: Wie oben bereits dargestellt liegt für die gegenständliche Liegenschaft ein aufrechter Bestandsvertrag für die Überlassung des Grundstückes für die Bebauung mit einem Superädifikat vor. Der jährliche Bestandszins wurde mit 17.441,52 € angegeben. Daraus leitet sich eine Verzinsung des Verkehrswertes der Liegenschaft mit 5,16 % ab. [Grafik]   Die angemessene Verzinsung eines Liegenschaftswertes ist mit dem Liegenschaftszinssatz zu bewerten. In der unten angeführten Tabelle (der Vorstand des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen hat die unten angeführte Liste der Richtwerte als Empfehlung veröffentlicht) beträgt bei sehr guter Lage die Einstufung der Bandbreite mit den Nutzungen entsprechend der Widmung Kerngebiet mit Wohnen, Büro, Geschäft und gewerbliche Nutzung 2,5 - 9,0 %. Die oben errechnete Verzinsung mit 5,16 % liegt im mittleren Bereich der ausgewiesenen Bandbreite. [Grafik]   Aus Sicht eines Käufers der Liegenschaft ergibt sich eine Verzinsung des Kaufpreises mit 5,16% (wertgesichert), das entspricht den Marktverhältnissen. Anpassung der Baudichte und Valorisierung: Zu der in der Stellungnahme durchgehend angeführten Kritik der Nicht-Nachvollziehbarkeit der Valorisierung und der Harmonisierung der Vergleichspreise ist anzumerken, dass die Valorisierung mit einem Valorisierungsfaktor von 2,0 % pa jeweils über den Zeitraum des Kaufvertragsdatums zum Bewertungsstichtag valorisiert wurde. Bei Erhebung der Vergleichspreise wurde die Widmung und die dazugehörige Baudichte erhoben und im Rahmen der Harmonisierung bei Vorliegen eines Unterschiedes zwischen der Baudichte der gegenständlichen Liegenschaft mit 1,5 und der maximal zulässigen Baudichte des Vergleichsgrundstückes nach der Formel von Tiemann (nicht lineare Anpassung) mit einem Faktor angepasst. Beide Vorgehensweisen entsprechen den Vorgaben des LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz), der ÖNORM B 1802-1/2022 und der einschlägigen Fachliteratur. Fazit: Unter Berücksichtigung der Kosten für die durchgeführte Aufschüttung auf der gegenständlichen Liegenschaft und des Bestandszinses für das Superädifikat kann der Kaufpreis von 125 €/m2 als marktüblich nachgewiesen werden." Was die in der Beschwerde relevierten Anschaffungsnebenkosten des Grundstücks K. wurde seitens der Bf. auf weitere Ausführungen verzichtet." Mit Stellungnahme vom 12.7.2022 erwiderte die belangte Behörde auf die bf. Ausführungen vom 29.4.2022 Folgendes: "In Würdigung der vorgelegenen Beweismittel ist die Betriebsprüfung zum Schluss gekommen, dass W.E. fiktive bzw. überhöht bewertete Einlagen geleistet hat, um möglichst hohe KESt-freie Ausschüttungen (in Form von Einlagenrückzahlungen) aus der Bf. (GmbH) zu lukrieren. Herr W.E. hat den Grund für seinen Geldbedarf (Wohnungskauf für seinen zweiten Sohn) in der Besprechung vom 17.03.2017 selbst angeführt (vgl. dazu die Niederschrift vom 17.03.2017, OZ. 58, Punkt II., Fragen 1-7). Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass das BFG in der Beschwerdesache St.E. - Einkommensteuerbescheid 2012 betreffend das Motiv für die fiktiven bzw. überhöht bewerteten Einlagen zum selben Ergebnis gekommen ist wie die Betriebsprüfung (vgl. RV/2100823/2019 vom 08.03.2021). 2. Zur Bewertung des Grundstücks Nr. 50, 64xxx U. im Gutachten H. 2.1. Gegenäußerung Ing. Mag. H. - Stellungnahme vom 31.03.2022 Betreffend das Grundstück Nr. 50, 64xxx U. wurde die Stellungnahme des Sachverständigen H. vom 31.03.2022 vorgelegt. Zu den einzelnen Punkten der Stellungnahme wird folgendes ausgeführt: Zu den Punkten "Aufschüttung" und "Ableitung Wertsteigerung Grundstückspreis": Auf den Seiten 1-4 versucht Ing. H. den hohen Einlagewert 2012 i.H.v. € 125/m2 zum einen mit der umfangreichen Aufschüttung inkl. Stützmauer (mit einem rechnerischen Wert von € 55,60/m2 zum Zeitpunkt der Einlage) und zum anderen mit einer jährlichen Wertsteigerung von 2,65% (vgl. Seite 3 der Stellungnahme H.) zu erklären. Dabei wird jedoch übersehen, dass vorstehend genannte Investitionen von der bf. GmbH und nicht vom Gesellschafter getragen wurden. Selbst wenn man nun von einer Werterhöhung i.H.v. € 55,60/m2 durch Aufschüttung und Stützmauer ausgehen könnte, müsste dieser bereits von der GmbH getragene Anteil vom Sacheinlagewert abgezogen werden. Jede andere Vorgangsweise wäre nicht fremdüblich und somit steuerlich nicht anzuerkennen, zumal die GmbH in diesem Fall zweimal die Kosten für die Aufschüttung/Stützmauer tragen müsste. Ausgehend von den Daten der Stellungnahme H. vom 31.03.2022 würde sich bei Abzug des Wertes für die Aufschüttung/Stützmauer i.H.v. € 55,60/m2 somit ein "fremdüblicher Einlagewert" i.H.v. € 69,40/m2 ergeben. Dieser liegt erheblich unter dem von der Bp ermittelten Einlagewert i.H.v. € 80/m2. Dass der Gesellschafter W.E. die Kosten der Aufschüttung und Stützmauer getragen hat, ist aus nachfolgenden Gründen auszuschließen: - Gegenständliches Grundstück wurde von W.E. am 3.11.1998 gekauft und ab 1.1.1999 an die bf. GmbH vermietet (Vertrag vom 14.7.2000 in der Anlage 1). Gegenstand des Mietvertrages war das Grundstück laut Lage- und Höhenplan vom 25.2.1999 mit einer Monatsmiete vor Geländeaufschüttung von ATS 20.000. Unter Punkt 3. des Mietvertrages räumte W.E. der GmbH ein Bebauungsrecht ein. Unter Punkt 3.4. wurde die (alleinige) Kostentragung durch die GmbH geregelt. Unter Punkt 11.1. wurde die GmbH darüber hinaus zur Kostentragung für die Zufahrtsstraße verpflichtet. Die Geländeaufschüttung und Errichtung der Stützmauer erfolgte erst im Jahr 2000 und zog keine Mieterhöhung nach sich, zumal ohnedies die GmbH alle damit zusammenhängenden Kosten getragen hat. - Die Herstellungskosten für die Erdaufschüttung und für die Stützmauer hat die GmbH auf dem Anlagenkonto "27002 Außenanlage H. neu (GW/A.)" ab 31.12.2000 erfasst. Insgesamt wurden Herstellungskosten i.H.v. € 343.000 aktiviert, der Großteil davon entfällt auf Leistungen der Firma T.-A. (Inv.Nr. 1-00 und 1-05) und des Architekten E. GmbH (vgl. Anlagenverzeichnis in der Anlage 2.) - Im Rahmen von weiteren Erhebungen hat das Finanzamt vor Abgabe gegenständlicher Stellungnahme die Gemeinde H., die Baufirma T.-A. und den Architekten Baukoord DI E. GmbH ersucht, Unterlagen betreffend Bauvorhaben der bf. GmbH bzw. des Herrn W.E. in der R.-straße (eingeschränkt auf die Jahre 1998 - 2001 bzw. auf die Stützmauer) vorzulegen. Die von der Gemeinde H. ausgehobenen Unterlagen zeigen, dass die bf. GmbH und nicht der Gesellschafter W.E. als Bauherr aufgetreten ist (Antrag Baufreistellung, Einreichen der Pläne, Abgaben geleistet usw.) (vgl. dazu Mails Gemeinde vom 3.6.2022 und vom 13.6.2022 in der Anlage 3 - Teil 1 und Teil 2). - Im Zuge des Auskunftsersuchens an die Firma P. konnten Unterlagen iZm der Außenanlagengestaltung durch die Firma T.-A. aus dem Jahr 2000 ausgehoben werden. Aus diesen Unterlagen geht hervor, dass die GmbH und nicht W.E. den Auftrag vergeben hat. Die Rechnung wurde an die GmbH gerichtet, womit auch von der Bezahlung durch die GmbH ausgegangen werden kann. Die Schlussrechnung der Firma T.-A. vom 10.12.2001 weist zweifelsohne darauf hin, dass im Außenbereich umfangreiche Kosten für die Erdaufschüttung angefallen sind (Erdarbeiten i.H.v. ATS 1,4 Mio. für Mutterboden abtragen, Schüttmaterial, Dammkörper schütten, Schüttung Kies usw.). Des Weiteren wurden auch Kosten für Beton- und Stahlbetonarbeiten iHv TATS 572 getragen wie bspw. für 486,05 m2 Schalungswand (Anmerkung: Stützmauer). Vgl. dazu Auskunftsersuchen Firma P. in der Anlage 4. - Auch die Firma Bauk. DI E. GmbH (Architekt) legte ausschließlich Unterlagen vor, welche auf den Auftraggeber "bf. GmbH" hinweisen. Vgl. dazu Auskunftsersuchen Firma Bauk. in der Anlage 5. In Berücksichtigung vorstehender Ausführungen ist eine Kostentragung für Erdaufschüttung und Stützmauer durch den Gesellschafter W.E. höchst unwahrscheinlich. Sollte dies im weiteren Verfahren jedoch behauptet werden, hat der Gesellschafter geeignete Unterlagen wie Zahlungsnachweise vorzulegen. Zum Punkt "Plausibilisierung des Verkehrswertes durch den Bestandsvertrag": Von einer fremdüblich hohen Mietzahlung der bf. GmbH an W.E. kann in gegenständlichem Fall nicht ausgegangen werden, womit über die Miete und über den Liegenschaftszinssatz kein Rückschluss auf den fremdüblichen Verkehrswert i.H.v. € 125/m2 möglich ist. Auf die Ausführungen unter Punkt 2.2. wird verwiesen. Zum Punkt "Anpassung der Baudichte und Valorisierung": Die Anwendung der nur in Deutschland und nur für Wohnbauland geltenden Umrechnungskoeffizienten in Österreich ist unzulässig. Herr Ing. H. hat auch in der Stellungnahme vom 31.3.2022 keine Begründung zur Wertsteigerung von 2% p.a. vorgebracht. Auf die Ausführungen des Herrn N.B./Bereich KMU vom 29.11.2021 wird verwiesen. Fraglich ist zudem, welche Wertsteigerung nach Ansicht des Sachverständigen nunmehr tatsächlich "den Marktverhältnissen entspricht" (und welche er somit gegenständlicher Bewertung zugrunde zu legen hat). Trotz Wertsteigerung von 2,65% p.a. (vgl. Seite 3 der Stellungnahme vom 31.03.2022), hält Ing. H. auf Seite 5 der Stellungnahme offenbar weiterhin am Valorisierungsfaktor 2 % p.a. fest. 2.2. Grundstückswert i.H.v. € 216.320 nicht plausibel - marktunübliche Verzinsung In der Vorhaltsbeantwortung führt die Bf. aus, dass der vom Finanzamt ermittelte Grundstückswert i.H.v. € 216.320 nicht plausibel sei. Unter Berücksichtigung der jährlichen Mieteinnahmen i.H.v. € 21.970 ergebe sich nämlich eine marktunübliche Verzinsung von über 10%. Dem Vorbringen der Bf. ist entgegen zu halten, dass vorstehende Kontrollrechnung (sprich: "Plausibilisierung" des Grundstückswertes über die marktübliche Verzinsung) nur möglich ist, wenn man davon ausgehen kann, dass die bf. GmbH eine fremdüblich hohe Miete an den Gesellschafter-Geschäftsführer W.E. bezahlt hat. Vor dem Hintergrund der Feststellungen der Betriebsprüfung (fiktive Einlage eines Optionsrechts, überhöhter Einlagewert Grundstück) und des neuen Vorbringens im Beschwerdeverfahren (Herr W.E. behauptet hohe Investitionen für das Grundstück, welche in Wahrheit die GmbH selbst getragen hat (vgl. Ausführungen in Punkt 2.1.), ist ein fremdübliches Verhalten zwischen der bf. GmbH und Herrn W.E. ganz allgemein auszuschließen. Das Verhalten des Gesellschafters ist wohl eher darauf ausgerichtet zu Lasten der GmbH möglichst viel Geld "steueroptimal" aus der GmbH zu schleusen. Es ist somit viel wahrscheinlicher, dass die Miete fremdunüblich hoch ist (laufende verdeckte Ausschüttung), womit eine Plausibilisierung des Grundstückswertes über die Miete unzulässig ist, da das Ergebnis schlichtweg falsch ist. Fakt ist, dass W.E. ab 1.1.1999 ein noch nicht aufgeschüttetes Grundstück um ATS 20.000 p.m. an die GmbH vermietet hat. Die GmbH hat im Jahr 2000 sämtliche Kosten der Aufschüttung bzw. der Stützmauer selbst getragen. Mietgegenstand war somit immer das nicht aufgeschüttete Grundstück (auch nach erfolgter Aufschüttung durch die GmbH!). Der Sachverständige H. hat nun selbst auf Seite 3 seiner Stellungnahme einen reinen Bodenwert (ohne Aufschüttung/Stützmauer) für das Jahr 2012 i.H.v. € 69,40/m2 errechnet. Unter Berücksichtigung eines Bodenwerts i.H.v. € 69,40/m2 und der Liegenschaftsverzinsung i.H.v. 5,16% (H., Seite 4) beträgt die fremdübliche Miete € 3,58/m2 (nicht € 6,45/m2 wie von Ing. H. auf Seite 4 dargestellt), somit insgesamt € 9.683,53 für 2012 (nicht: € 17.441,52). Schlussendlich bestätigt der Sachverständige Ing. H. durch seine Ausführungen selbst, dass die GmbH seit 1999 eine zu hohe Miete an den Gesellschafter W.E. bezahlt hat (laufende verdeckte Ausschüttung), womit eine Plausibilisierung über die Miete wie vorstehend ausgeführt nicht möglich ist. |   | | H. (Bf.) | FA | Bestandzins | € | 17.441,52 | 9.683,53 | Grundstücksfläche | m2 | 2.704,00 | 2.704,00 | Bestandzins/m2 | €/m2 | 6,45 | 3,58 | Verkehrswert | €/m2 | 125,00 | 69,40 | Verzinsung | in % | 5,16 | 5,16 Der Vollständigkeit halber weist das Finanzamt auf einen Fehler in der Berechnung des Gutachters H. hin. Der Bestandzins betrug zum 1.1.1999 ATS 20.000 (€ 1.453,46 p.m. bzw. € 17.441,48 im Jahr 1999). Im Jahr 2011 wurden - da wertgesichert - Mieteinnahmen iHv € 21.970 nicht € 17.441,52 erzielt (vgl. Ausführungen des Steuerberaters unter ad. II, Seite 2 seiner Stellungnahme). 3. Zusammenfassend: Ing. H. hält offenbar an seinem Gutachten vom 22.11.2011 (Vergleichswertverfahren) fest und möchte nunmehr mit neuen Argumenten die Ermittlung des Verkehrswertes i.H.v. € 125/m2 begründen bzw. plausibilisieren. Zum einen argumentiert er nunmehr mit umfangreichen (teuren) Aufschüttungen und der Stützmauer. Zum anderen versucht er den Verkehrswert über die verrechnete Miete zu plausibilisieren. Zur Geländeaufschüttung/Stützmauer ist Folgendes auszuführen: Geländeaufschüttung und Stützmauer dürfen beim Einlagewert nicht berücksichtigt werden (vgl. Ausführungen unter Punkt "Aufschüttung und Ableitung Wertsteigerung Grundstückspreis"). Angemerkt wird jedoch, dass Geländeaufschüttung/Stützmauer im Gutachten vom 22.11.2011 zur Ermittlung eines Verkehrswertes i.H.v. € 125 (wertmäßig) auch gar nicht berücksichtigt wurden (reine Vergleichspreisermittlung)." In der mündlichen Verhandlung verwiesen die Amtspartei und die Bf. auf ihre bisherig erstatteten Vorbringen. ad 1) Grundstück HB: Die Bf. führte dazu Folgendes aus: "Die Bf. hat im Jahr 2012 ein anerkanntes Sachverständigenbüro mit der Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft im Sinne des § 2 Liegenschaftsbewertungsgesetzes beauftragt und ist einmal davon ausgegangen, dass der vom Gutachter ermittelte Wert dem gemeinen Wert bzw. dem Verkehrswert entspricht. Die vom Gutachter in der ergänzenden Stellungnahme vorgebrachte Argumentation wonach die Höhe des Verkehrswertes der Liegenschaft auch auf den umfangreichen Geländeveränderungen fußt, welche nach dem Erwerb durch W.E. im Jahr 1998 stattgefunden haben, ist nach Auffassung des Finanzamtes in der dazu abgegebenen Stellungnahme nicht dem Liegenschaftseigentümer, sondern der Bf. zuzuordnen und daher bei Ermittlung des Verkehrswertes unberücksichtigt zu lassen. Dies trifft zivilrechtlich nicht zu, zumal diese Investionen (zivilrechtlich) dem Liegenschaftseigentümer zuzurechnen sind, welche steuerlich in Zeitpunkt der Beendigung des Bestandsverhältnisses dem Vermieter als Einkünfte von Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind. Deren Wert ist in Höhe der Differenz des Wertes der Liegenschaft mit und ohne der vom Mieter getätigten Investitionen anzusetzen. Diese Investitionen wären daher im Jahr 2012 dem W.E. als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen. Entgegen der Meinung des Finanzamtes erhöhen diese den Einlagewert der Liegenschaft." Die Vertreterin der Amtspartei entgegnet dazu: "Das gegenständliche Grundstück ist nach Vergleichsgrundstücken, die in zeitlicher Nähe verkauft wurden, zu bewerten. Das FA hat einen Vergleichswert von rund 65 € erhoben. Durch die Aufschüttung und Errichtung der Stützmauer hat das Grundstück nicht an Wert in Höhe von 55,60 €/m²gewonnen. Dies zeigt sich auch im direkten Vergleich zum gegenüberliegenden Grundstück Sch. - Punkt Z in der Übersicht - mit einem Wert von 65 €. Die Bf. hatte nur mit dem Grst. Nr. 50 die Möglichkeit, ihren Betrieb zu erweitern und musste daher alle anfallenden Investitionen für die bessere Nutzung in Kauf nehmen." Ad 2) Optionsrecht: Die steuerliche Vertreterin führt zu diesem Punkt ergänzend aus: "Wie aus dem Schreiben des Notars Dr. J.K. vom 7.5.1992, welches über die gegenständlichen Verträge handelt, insbesondere die Kaufoption, zur Prüfung vorgelegt worden sind, hervorgeht, bestand immer die Absicht, dass ausschließlich Herr W.E. die mit Schreiben vom 25.6.1992 eingeräumte Kaufoption erhalten soll. Der wirtschaftliche Hintergrund für diese Absicht ist die Tatsache, dass Herr W.E. mit Beitrittserklärung vom 25.6.1992 zwischen dem der I. GmbH und der bf. GmbH abgeschlossenen Mietvertrag mit allen daraus resultierenden Pflichten beigetreten ist und er sich dafür dieses Recht ausbedungen hat. Wie aus der Kaufoption vom 25.6.1992 hervorgeht, ist dies eine Beilage zum Mietvertrag der I. GmbH und Herrn W.E. Die Tatsache, dass dieser in der Folge als Mieter bezeichnet wird bedeutet nicht, dass auch der GmbH dieses Optionsrecht zugestanden ist." Das FA entgegnet dazu Folgendes: "Aus dem Schreiben von Dr. J.K. vom 7.5.1992 geht hervor, dass zwei Schriftstücke zu ändern sind. Erstens der Kaufvertrag und zweitens die Optionsvereinbarung. Hierbei handelt es sich nicht um die Kaufoption vom 25.6.1992, sondern um die Optionsvereinbarung zwischen der I. GmbH und Herrn J.E. vom 20.5.1992 bzw. 26.5.1992. Dies ist unstrittig ableitbar aus dem Inhalt des Pkt. 2. Darin steht, dass Berichtigungen hinsichtlich der Absätze II und V vorzunehmen sind und der Name falsch geschrieben wurde. Die I. GmbH hat unstrittig den Mietern, nämlich der Bf. und Herrn W.E. eine Kaufoption ausgestellt. Tatsache ist, dass die I. GmbH beiden das Recht eingeräumt hat." Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: In verfahrensrechtlicher Sicht ist Folgendes voranzustellen: Mit elektronischer Eingabe via FinanzOnline vom 07.06.2017 erhob die steuerliche Vertreterin Beschwerde und verwies auf einen nachzureichenden Text. In einem als Nachtrag zur Beschwerde bezeichneten Schriftsatz vom 08.06.2017 führte sie aus, gegen die bezeichneten Bescheide Beschwerde zu erheben und stellte den Antrag die angefochtenen Bescheide in der Weise zu ersetzen, der den Beschwerdegründen Rechnung trage. Gleichzeitig wurde ein Antrag auf Entscheidung durch den gesamten Senat gemäß § 272 Abs. 2 Z 1 BAO sowie auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung gemäß § 274 Abs. 1 Z 1 BAO gestellt. Nähere Ausführungen über die Beschwerdegründe erhält der Schriftsatz nicht. Der Verhandlungsantrag wurde im Vorlageantrag aufrechterhalten. Der in der seinerzeitigen Beschwerdeergänzung gestellte Antrag auf Entscheidung durch den gesamten Senat bleibt unerwähnt. Gemäß § 272 Abs. 2 BAO obliegt die Entscheidung dem Senat, wenn dies in der Beschwerde, im Vorlageantrag (§ 264 BAO) oder in der Beitrittserklärung beantragt wird. Gemäß § 274 BAO hat eine mündliche Verhandlung stattzufinden, wenn es in der Beschwerde, im Vorlageantrag oder in der Beitrittserklärung beantragt wird. Der VwGH hat in ständiger Rechtsprechung (VwGH 27.2.2001, 2000/13/0137) ausgeführt, dass es nicht genügt, wenn die diesbezüglichen Anträge in einem ergänzenden Schriftsatz vorgetragen werden (Ritz/Koran, BAO7, § 272, Tz. 4). Somit wurde lediglich der Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung nach § 274 BAO prozessordnungsgemäß gestellt. Sachverhalt Ad 1) Sacheinlage Grundstück HB.: Strittig ist die Bewertung der gegenständlichen Sacheinlage mit der von der bf. GmbH angenommenen Bewertung von 338.000 € (125 €/m2). Vergleichsgrundstücke H. im Gutachten v. 22.11.2011 samt Ergänzungen: (Bei den nachstehend angeführten Kaufpreisen handelt es sich um tatsächliche und historische ohne Valorisierungs- und Umwidmungsfaktoren) Streitgegenständliches Grundstück   | Pos. | KG | VK | Fläche | KP €/m2 | Widmung | Dichte | K, (X) | U. | 30.03.2012 | 2.704 | 125,00 | 0,5-1,5 | 1,5 Vergleichsgrundstücke Gutachten (Ing. Mag. H.): Bewertungsobjekt X wird auch in K genannt. | Pos. | KG | VK | Fläche | KP €/m2 | Widmung | Dichte | B | G. | 01.02.2011 | 1.400 | 64,94 | 0,3 | 0,8 | D | U. | 12.07.2004 | 1.064 | 45,00 | 0,3 | 0,8 | F, (O) | U. | 15.04.2004 | 2.518 | 120,00 | 0,5-1,5 | 1,5 | G | R. | 23.05.2005 | 1.136 | 61,62 | 0,3 | 0,8 | H | R. | 24.03.2005 | 1.321 | 90,84 | 0,3 | 0,8 | K, (X) | U. | 03.11.1998 | 2.761 | 52,64 | 0,5-1,5 | 1,5 | L, (Y) | U. | 05.07.2000 | 6.720 | 38,30 | 0,5-1,5 | 1,5 | M | U. | 23.10.2003 | 1.270 | 60,00 | 0,5-1,5 | 1,5 Vergleichsgrundstücke Gutachtensergänzung (Ing. Mag. H.) | Pos. | KG | VK | Fläche | KP €/m2 | Widmung | Dichte | O wie F | U. | 15.04.2004 | 2.518 | 120,00 | 0,5-1,5 | 1,5 | P | U. | 21.06.2005 | 1.969 | 155,94 | 0,5-2,0 | 2 | Q | U. | 24.08.2005 | 905 | 104,97 | 0,5-2,0 | 2 Vergleichsgrundstücke belangte Behörde | Pos. | KG | VK | Fläche | KP €/m2 | Widmung | Dichte | Y (L) | U. | 22.05.2012 | 6.908 | 49,85 | 0,3 | 0,8 | Z | U. | 17.12.2012 | 5.329 | 65,00 | 0,3 | 0,8 Zu den einzelnen oa. Grundstücken ist im Einzelnen zu erläutern: Ad B) Es handelt sich um einen Verkaufsfall (Kaufvertrag vom 1.2.2011) in der Nähe des Stichtags der streitgegenständlichen Sacheinlage. Laut Vertrag wurden 1.252 m² zu einem Preis von 81.300 € veräußert, was einen Preis pro m² von 64,94 € ergibt. Wie der Preis von 58,13 €/m² errechnet wird, ist ebenfalls - wie die Valorisierung begründet wurde, nicht näher nachvollziehbar. Für eine derartige Valorisierung auf 81,16 € infolge der Nähe zum Stichtag besteht kein Grund. Ad D) Das Vergleichsgrundstück liegt zwar in räumlicher Nähe zum Bewertungsobjekt (X, K), jedoch zum Kaufzeitpunkt aus dem Jahr 2004 schon etwas weiter entfernt. Auch dieser Kaufpreis wurde nicht näher nachvollziehbar valorisiert. Ad F, O) Das Grundstück wurde sowohl im Gutachten als auch in der gutachterlichen Ergänzung zweimal angeführt. Diese Liegenschaft wurde an eine Gesellschaft verkauft, die das im Grundbuch eingetragene Superädifikat errichtet hat. Mit dem Vorkaufsrecht verzichtete die Käuferin sowohl auf das ihr grundbücherlich eingeräumte Vorkaufsrecht für die Liegenschaft als auch auf das bis 2036 einverleibte Bestandrecht, weil das Eigentum an Grund und Boden und Superädifikat durch den Kauf ohnedies zusammenfallen. Aus wirtschaftlichen Überlegungen ist der Käufer bei solchen Transaktionen i.d.R. bereit, einen höheren Preis für die Wiedervereinigung von Stamm- und Baurechtseinlage zu bezahlen, weshalb der bezahlte Preis nicht isoliert betrachtet rein auf die Grundstücksfläche umgerechnet werden kann. Ein fremder Dritter hätte niemals für den bloßen Grund und Boden € 120/m² bezahlt. Daher handelt es ich um einen Preis der besonderen Vorliebe, der aus wirtschaftlichen Überlegungen bezahlt wurde. Ad G, H) Dieses Grundstück wurde im Jahr 2005 verkauft. Es handelt sich um ein Grundstück, welches als Baufläche veräußert wurde. Der Gutachter errechnet einen Preis von € 61,62 m², wobei er außer Acht lässt, dass unter anderem auch Liegenschaftsanteile der EZ 680 mitveräußert wurden, bei denen es sich um sonstige Grundstücksteile (Weg) handelt, die zu 2/8-Anteilen mitverkauft wurden (Fläche 156,6 m²). Bei Berücksichtigung dieser Fläche ergebe sich ein Kaufpreis von € 54,15/m². Auch hier berichtigt der Gutachter den Kaufpreis auf nicht nachvollziehbare Weise und setzt für seine Berechnung einen Wert von € 95,71/m² an. Die Transaktion ist auch relativ weit vom Bewertungsstichtag entfernt. Ad K/X) Der Gutachter hat den Kauf des hier bewertungsgegenständlichen Grundstücks Nr. 50 angeführt, das Herr J.E. (= Vater des W.E.) im Jahr 1998 (!) erworben hat. Damals hat er € 52,64/m² bezahlt. Nach Berichtigung und Valorisierung kommt der Gutachter auf einen Kaufpreis von € 66,27/m² (Grundstücksverkauf K). Im Rahmen seines Gutachtens gelangt dieser schließlich in nicht nachvollziehbare Weise für dieses Grundstück zu einem Wert von € 125/m², also beinahe zum fast doppelten Wert des Preises, den er nach Valorisierung und Berichtigung in seinem Gutachten selbst ansetzt. Der abgeleitete Wert beruht hier fast ausschließlich auf nicht näher begründeten und nachvollziehbaren Aufwertungsfaktoren. Ad L/Y) Unter L. führt der Gutachter den Verkauf der Grundstücke Nr. 271/9 und 271/10 im Gesamtausmaß von 6.720 m² im Jahr 2000 an. Der Grund und Boden ist laut Kaufvertrag 6 vom 05.07.2000 an die L. GmbH veräußert worden und zwar zu einem Preis von € 38,30/m². Nach Valorisierung und Berichtigung gelangt der Gutachter auf einen Kaufpreis von € 46,94/m². Dieses Grundstück befindet sich in unmittelbarer Nähe zum bewertungsgegenständlichen Grundstück X. Es wurde im Mai 2012 (Y) (also in unmittelbarer Stichtagsnähe zur Einlage des Grundstücks X in die bf. GmbH) samt baulichen Anlagen an die R. GmbH verkauft. Der Kaufpreis für Grund und Boden betrug € 49,85/m². Dieses Grundstück ist von der Straße aus gut einsehbar und schon aufgrund seiner Form sogar besser nutzbar als das streitgegenständliche, das nur ein sogenanntes Fahnengrundstück ist. Bei der Transaktion Y handelt es sich um einen Verkauf unter Fremden in zeitlicher und räumlicher Nähe, welcher vergleichbar erscheint. Im Vergleich zum Verkauf im Jahr 2000 ergibt sich eine Preissteigerung von rund 25%. Umgelegt auf den seinerzeitigen Verkauf des Grundstücks an J.E. ergebe sich bei einer solchen Preissteigerung ein Verkaufspreis von lediglich € 65,80/m² (52,64 (VKP 1998) x 1,25), aber keinesfalls eine solcher von von € 125/m² (lt. Gutachten). Ad M) Unter Grundstücksverkauf M führt der Gutachter den Verkauf der Grundstücke Nr. 42/9 und 271/6 im Jahr 2003 an. Auch diese Grundstücke befinden sich an der R.-Straße und somit in der Nähe des streitgegenständlichen Grundstücks X. Es handelt sich um als Gärten ausgewiesene Flächen, die um den Preis von € 60/m² verkauft wurden. Nach Valorisierung und Berichtigung gelangt der Gutachter zu einem Kaufpreis von € 69,57/m². Die Transaktion liegt weder in zeitlicher Nähe zum Stichtag, noch handelt es sich um eine von der Nutzung her vergleichbare Liegenschaft. Ad P) In der ergänzenden Stellungnahme führt der Gutachter unter anderem den Verkauf des Grundstücks 286/1 (vormals 279/2) an. Die K. GmbH (Autohändler) hat im Jahr 2005 für eine landwirtschaftliche Nutzfläche einen Preis von € 155,94/m2 bezahlt. Dieses Grundstück ist ebenfalls an der R.-Straße gelegen. Es handelt sich um ein Grundstück, das an eigene Flächen der K. GmbH angrenzt und sich direkt gegenüber des Standorts des Hauptbetriebs befindet. Dieser Preis wurde rein aus wirtschaftlichen Interessen von Käufer bezahlt und kann als Wert der besonderen Vorliebe qualifiziert werden. Ad Q) Beim Grundstücksverkauf Q handelt sich um einen Grundstückskauf, der in zeitlicher Hinsicht weit entfernt vom Transaktionsstichtag gelegen ist. Räumlich gesehen liegt das Grundstück zwar in einiger Entfernung, jedoch in der Nähe des Einkaufszentrums H., weshalb es für gewerbliche Zwecke interessant erscheint. Im Jahr 2004 wurde laut der Stellungnahme des Gutachters ein Preis von € 104,97/m² bezahlt. Der dazugehörige Kaufvertrag konnte auch von der belangten Behörde in der Urkundensammlung nicht ausgehoben werden, sodass die Modalitäten des Vertrags und der Kaufpreisfindung nicht bekannt sind. Nach telefonischer Rücksprache mit der steuerlichen Vertretung der P. Privatstiftung (Käuferin des Grundstücks) am 26.07.2021 steht fest, dass das Grundstück Q im Jahr 2004 jedenfalls samt Gebäude erworben worden ist. Teile dieses Grundstücks wurden zudem im Jahr 2020 von der P. Privatstiftung weiterveräußert, und zwar an die H.St. GmbH. Veräußert wurden Flächen im Ausmaß vom gesamt 1.843 m2 und das auf Grundstück 257/183 befindlichen Gebäude (F.-L.-Str. 45) zum Gesamtkaufpreis von € 620.000 (siehe beiliegenden Kaufvertrag vom 30.09.2020). Rechnet man mit einem Grundanteil von 20% (wie in der Grundanteils-VO) ergibt sich für den Grund und Boden ein Preis von € 67,29/m2 ((620.000 x 0,2) /1.843 = 67,29). Ad Z) Hier wird der Verkauf des Grundstücks Nr. 46/6 angeführt, der einen zeitlichen und örtlich vergleichbaren Verkauf darstellt. Dieses Grundstück wurde im Jahr 2012 verkauft und befindet sich genau gegenüber des bewertungsgegenständlichen Grundstücks X. Es handelt sich um einen Verkauf unter Fremden, für den noch ein von einem Sachverständigen erstelltes Bewertungsgutachten aus dem Jahr 2012 vorliegt (Bewertungsgutachten K. vom 18.07.2012). Ermittelt wurde der auf Grund und Boden entfallende Preis von € 65/m². Laut Gutachten liegt der Preis für unbebaute, aufgeschlossene Grundstücke in H. zwischen € 60-80/m². Der Gutachter K. hat aufgrund der Grundstücksform (Dreieck) und der Böschung wegen der dadurch eingeschränkten Nutzbarkeit einen Wert von € 65/m² angesetzt. Beim bewertungsgegenständlichen Grundstück X, handelt es sich - wie bereits ausgeführt um ein Fahnengrundstück, das für sich allein schwer nutzbar ist. Inhaltlich ist zu dem von der Bf. beigebrachten Gutachten auszuführen, dass dieses nur Rohdaten von nicht näher qualifizierten Verkäufen liefert. Die Vergleichsgrundstücke werden lediglich durch Katastralgemeinde und Grundbuchseinlagezahlen sowie Widmung- und Baudichten umschrieben. Einerseits handelt es sich um Grundstücke von Wohnhausgrundstücken in Wohngegenden (wie G. und R.) und andererseits wurden die erhobenen Stichproben in zeitlicher Hinsicht aus länger zurückliegenden Verkäufen durch Ansatz eines 2%-Indexierungszuschlages "vergleichbar" gemacht. Abgesehen davon handelt es sich bei einigen aufgelisteten Vergleichsgrundstücken um solche in Zusammenhang mit darauf befindlichen Gebäuden. Je weiter der Verkauf eines Vergleichsgrundstücks zum Stichtag entfernt ist, desto ungenauer wird die Grundstücksbewertung, da eine solche Vorgangsweise von der Annahme getragen ist, dass sich die Wertentwicklung der Grundstückspreise linear (Indexierung) verhält. Die Überlegungen der Grundstücksbewertung mit den herangezogenen Vergleichsgrundstücken wurden der Bf. mit Schreiben vom 25.1.2022 zur Kenntnis gebracht. Sie begegnet diesen lediglich mit dahingehenden Gegenausführungen, dass - wie bereits im ursprünglichen Gutachten erwähnt - umfangreiche Geländeaufschüttungen notwendig waren und andererseits ein Bestandzins auf Grund des bestehenden Superädifikats existiere. Die übrigen mit entsprechenden Erhebungen der belangten Behörde untermauerten und ins Treffen geführten Bedenken gegen die von der Bf. angeführten Vergleichsgrundstücke werden von der Bf. nicht weiter bestritten. Der Preis für die Geländeaufschüttung und Stützmauer sei mit 55,60 €/m² zu veranschlagen. Zusammenfassend bemisst der Gutachter den reinen Grund und Boden mit 69,40 €/m². Selbst bei schematischer Indexierung des seinerzeitigen Ankaufs durch J.E. im Jahr 1998 wie sie der Sachverständige vernimmt, gelangt man bei Annahme einer 2% jährlichen Wertsteigerung (insgesamt rd. 25%) auf einen Wert von 65,80 €/m² und nicht 125 €/m². Die Ableitung einer Werterhöhung des Grundstücks durch vorgenommene Geländeaufschüttungen ist nicht plausibel, denn ein fremder Erwerber hätte in Anbetracht dieser Aufwendungen ein günstigeres Nachbargrundstück erworben. Im gegenständlichen Fall war es jedoch aus dem betrieblichen Zusammenhang (Erweiterung des Betriebs mit zusätzlichen Abstellflächen) zweckmäßig das dem Gesellschafter gehörende Nachbargrundstück anzumieten. Diese Vorgangsweise hat jedoch keine Auswirkung auf den anzusetzenden gemeinen Wert. Die bf. Argumentation geht dabei eher in Richtung eines Wertes "besonderer Vorliebe", der gemäß § 10 Abs. 2 letzter Satz BewG als "ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse" anzusehen und daher nicht zu berücksichtigen ist. Was die ins Treffen geführten Geländeaufschüttungen anlangt, ist zu bemerken, dass die bf. GmbH entsprechend dem Mietvertrag vom 14.7.2000 berechtigt war, das Grundstück auf eigene Kosten zu bebauen und zu adaptieren, sie hat auch die entsprechenden Kosten selbst getragen. Entsprechend dem Anlagenverzeichnis wurden unter Pkt. 1-00 und 1-05 entsprechende Aktivierungen vorgenommen. Daher erscheint eine Kostentragung durch den vermietenden Gesellschafter W.E. unwahrscheinlich und wurden auch in der mündlichen Verhandlung von der Bf. nicht weiter in Frage gestellt. Abgesehen davon kann nicht angenommen werden, dass ein Mieter, der die Kosten dieser Aufschüttungen und der Stützmauer selbst getragen hat, im Falle eines späteren Ankaufs der Liegenschaft, selbst finanzierten "eigenen Investitionen" noch einmal über den Kaufpreis bezahlt. Daher erweist sich die bf. Argumentation als nicht überzeugend und eher ergebnisorientiert, um den dargestellten Einlagewert zu begründen. Die von ihr weitere ins Treffen geführte Argumentation im Falle der Auflösung des Mietvertrages durch den gegenständlichen Einlagevorgang des möglichen Vorliegens von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beim Vermieter W.E. aus den (entschädigungslos übertragenen) Mieterinvestitionen kann nicht überzeugen. Der Bf. wäre es unbenommen geblieben bereits im Mietvertrag aus kaufmännischer Vorsicht für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses eine Ablöse zum noch vorhandenen Wert zu vereinbaren. Abgesehen davon betrifft diese Argumentation einen von der Bf. unterschiedlichen Steuerpflichtigen und daher war im gegenständlichen Verfahren nicht weiter darauf einzugehen. Die Verplausibilisierung des Verkehrswertes aus dem vereinbarten Mietzins ist in seiner Methodik als solche, was den Rechenvorgang als solchen anlangt, nicht weiter zu beanstanden. Wie der vereinbarte Bestandzins selbst ermittelt wurde, wird nicht näher erwähnt, sondern als fixe Tatsache in den Raum gestellt. Nach gängigen Bewertungsmaßstäben errechnet sich dieser in der Regel aus der Verzinsung des Bodenwertes (Anschaffungskosten). Ausgehend vom seinerzeitigen Kaufpreis von (52,64 € x 2.704m²) 142.338,56 € zuzüglich geschätzter Nebenkosten würden sich Anschaffungskosten von ca. 157.000 € errechnen. Unter Annahme einer von vom Gutachter angenommenen Bodenwertverzinsung von 5,16 % würde sich lediglich ein jährlicher Mietzins von (gerundet) 8.100 €/Jahr errechnen. Der vereinbarte Mietzins von 17.441,52 € deutet sohin auf eine nicht fremdübliche und daher überhöhte Miete hin. Daher geht die bf. Argumentation bei dieser Ableitung des Grundstückwerts von unrichtigen und unglaubwürdigen Prämissen aus und es ist daher abzulehnen. Die in der mündlichen Verhandlung erwähnte Bezugnahme auf die Reputation des beauftragten Sachverständigen für die Erstellung des Gutachtens verpflichtet weder die belangte Behörde noch das Bundesfinanzgericht dessen Angaben zu übernehmen, sondern vielmehr seine getroffenen Sachverhaltsannahmen auf seine Schlüssigkeit zu überprüfen. Ad 2) Sacheinlage Optionsrecht (Grundstück Kf.): Zusammenfassend ist davon auszugehen, dass Herr W.E. das Grundstück an eine Leasinggesellschaft verkauft, diese darauf Baulichkeiten für den Betrieb der Bf. errichtet und dann an die Bf. unter Abgabe eines Kündigungsverzichtes von 20 Jahren auf unbestimmte Zeit vermietet hatte. Der damalige Gesellschaftergeschäftsführer trat diesem Mietvertrag "mit allen daraus resultierenden Pflichten" bei. Entsprechend den Intentionen der Kaufoption wurde die kalkulatorische AfA für das Gebäude mit 4% angenommen, was auf eine kalkulierte Nutzungsdauer von 25 Jahren schließen lässt. Damit wurden bei der angenommenen 20-jährigen Grundmietdauer bereits 80% der Anschaffungskosten durch die Zahlung der Mieten durch die Bf. aufgebracht. Das Nichtziehen der Option wäre für die Vermieterin wirtschaftlich nachteilig gewesen. Strittig ist im vorliegenden Fall wie letztendlich die von der I. GmbH eingeräumte Kaufoption als eine mit 413.893,40 € bewertete Sacheinlage des Gesellschafters W.E. zu deuten ist. Da der Bf. aus der Nebenabrede der I. AG zum Immobilienleasing-Mietvertrag bereits selbst das Optionsrecht auf den Erwerb der Liegenschaft zustand, konnte dieses als werthaltiges Wirtschaftsgut nicht eingelegt werden. Folglich konnte die von der belangten Behörde durchgeführte Verminderung der Anschaffungskosten und Verteilung auf die Restabschreibungsdauer nicht als rechtswidrig erkannt werden. Die Berücksichtigung allfälliger Anschaffungsnebenkosten wurde im finanzgerichtlichen Verfahren von der Bf. nicht weiter aufrechterhalten. Beweismittel: 1. Optionsvereinbarung zwischen der I. GmbH und J.E. (d.i. Vater des W.E.) vom 26.5.1992 (OZ. 51) 2. Kaufvertrag zwischen W.E. und der I. GmbH vom 5.6.1992 (OZ. 52) 3. Immobilienleasing - Mietvertrag zwischen der I. GmbH als Vermieter und der Bf. (ausdrücklich: Firma E. Gesellschaft m.b.H.) als Mieter vom 26.5.1992 (OZ. 51) 4. Beitrittserklärung des W.E. zum Immobilienleasing-Mietervertrag der I. GmbH und der Bf. vom 25.5.1992 (OZ. 58/1) 5. nicht von der I. GmbH unterfertigte Kaufoption als Beilage zum Mietvertrag zwischen der Firma I. GmbH und der "Firma E. Gesellschaft m.b.H." (handschriftlich verbessert auf W. (Vorname des W.E.) (OZ. 58/3) 6. von der I. GmbH unterfertigte Kaufoption als Beilage zum Mietvertrag zwischen der Firma I. GmbH und "Herrn W.E. Gesellschaft" vom 25.6.1992 (OZ. 55 letzte Seite) 7. Schreiben des W.E. vom 12.9.2011 an die I. GmbH betr. Ausübung der Option (OZ. 55) 8. Schreiben des W.E. vom 30.11.2011 an die I. GmbH betreffend Namhaftmachung des Käufers (= Bf.) (OZ. 56 letzte Seite) 9. Schreiben des Notars Dr. J.K. vom 7.5.1992 (OZ. 58/2) 10. Kaufvertrag vom 30.3.2012 betr. Erwerb des seinerzeit gemieteten Grundstücks samt Baulichkeiten durch die Bf. (OZ. 60) 11. Schriftliche Beantwortung des Auskunftsersuchens der belangten Behörde der steuerlichen Vertreterin der I. GmbH vom 8.5.2019 (OZ. 62) Folgende Beweismittel werden hier (auszugsweise) im wesentlichen Inhalt wiedergegeben: 1. Optionsvereinbarung zwischen der I. GmbH und J.E. (d.i. Vater des W.E.) vom 26.5.1992 (OZ. 51): "Einleitung Herr J.E. ist grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft EZ. 430 KG Kf., bestehend aus dem Grundstück Nr. 810/6. Aus diesem Grundstück wurde gemäß Teilungsplan des D.I. W.H. vom 19.2.1992, GZ. 7663/H/92, das Grundstück Nr. 810/7, im Ausmaß von 1.992 m², neu gebildet, für das in der KG Kf. eine neue Einlagezahl eröffnet und welches an I. GmbH veräußert werden soll. I. hat mit der Firma Bf. GmbH einen Immobilienleasingmietvertrag über dieses Grundstück samt darauf befindlichen Baulichkeiten abgeschlossen. I. Herr W.E. hat das Recht das Grundstück Nr. 810/7 KG Kf. samt darauf befindlichen Baulichkeiten nach Ablauf von 20 Jahren, frei von Belastungen, ausgenommen Dienstbarkeitsrechte deren Freistellung öffentlich rechtliche Bestimmungen entgegenstehen, zu erwerben. II. Für den Fall, dass Herr W.E. von diesem Optionsrecht nicht Gebrauch macht oder der Immobilienleasingmietvertrag gemäß den in Punkt XI. angeführten Gründen vorzeitig aufgelöst wird, räumt Herr J.E., I. das Recht ein, die im beiliegenden Lageplan rot umrandete Teilfläche des Grundstück Nr. 810/6, KG Kf., EZ. xxx, zu erwerben. …" 2. … 3. Immobilienleasing - Mietvertrag zwischen der I. GmbH als Vermieter und der Bf. (ausdrücklich: Firma E. Gesellschaft m.b.H.) als Mieter vom 26.5.1992 (OZ. 51) "welcher am heutigen Tage zwischen der - Firma I. GmbH, im folgenden kurz Vermieter genannt, einerseits und der - Firma bf. GmbH, im folgenden kurz als Mieter bezeichnet, andererseits, abgeschlossen wurde wie folgt: I. Mietobjekt Der Vermieter vermietet an den Mieter das wie folgt näher bezeichnete Mietobjekt: Das Grundstück Nr. 810/7, KG Kf., im Ausmaß von 1.992 m², wie im Änderungsausweis des D.I. W.H. vom 12.2.1992, GZ. 7663/H/92 neu gebildet (samt darauf befindlichen Baulichkeiten gemäß Bestandplan), (Beilage./A). II. Beginn und Dauer des Mietvertrages, Übergabe des Bestandobjektes … 3. Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von beiden Vertragsteile unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ende eines jeden Quartals mittels eingeschriebenen Briefes aufgekündigt werden (ordentliche Kündigung). Für die Rechtzeitigkeit gilt das Datum des Postaufgabestempels des Kündigungsschreibens. Der Mieter verzichtet ab Vertragsunterfertigung bis zu Übergabe und sodann auf die Dauer von 20 Jahren, gerechnet von dem der Übergabe des Mietobjektes folgenden Monatsersten auf die Ausübung des Kündigungsrechtes (Grundvertragsdauer). III. Mietentgelt 1. Das vom Mieter zu entrichtende Mietentgelt besteht aus der Miete einer allfälligen Gewerbesteuer gemäß Punkt III. 2. D) und der Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe. Die Verpflichtung zur Bezahlung des so ermittelten gesamten Mietentgeltes beginnt mit dem der Übergabe folgenden Monatsersten, spätestens jedoch am 1.6.1992. 2. a) Die monatliche Miete beträgt für den Grundanteil öS 3.868,19 d.s. 0,73680 % der geschätzten Gesamtinvestitionskosten für den Grundanteil in der Höhe von öS 525.000 und für den Gebäudeanteil öS 40.926,79, d.s. 0,85711 % der geschätzten Gesamtinvestitionskosten für den Gebäudeanteil in der Höhe von öS 4.775.000. b) Ändern sich die Gesamtinvestitionskosten, ist der Vermieter berechtigt, von den tatsächlichen Gesamtinvestitionskosten ab Mietbeginn für den Grundanteil 0,73680 % und für den Gebäudeanteil 0,85711 % p.m. dem Mieter in Rechnung zu stellen. … IV. Kapitalmarktanpassung 1. Die Miete wird den Schwankungen des Kapitalmarktes angepaßt. Als Maßstab dafür dient die Sekundarmarktrendite (insgesamt) der Anleihen im weiteren Sinn (ohne Bundesobligationen), enthalten in Tabelle 5.4 des Statistischen Monatsheftes der österreichischen Nationalbank. …" 4. Beitrittserklärung des W.E. zum Immobilienleasing-Mietvertrag der I. GmbH und der Bf. vom 25.5.1992 (OZ. 58/1): "Mir ist bekannt, daß zwischen der Firma I. GmbH als Vermieter und der Firma bf. GmbH am heutigen Tage ein Immobilienleasing-Mietvertrag über das Grundstück Nr. 810/7, KG Kf. abgeschlossen worden ist und ist mir der Inhalt dieses Vertrages in allen Punkten bekannt. Ich, W.E. erkläre hiermit gegenüber der I. GmbH, daß ich diesem Mietvertrag auf Seite der Firma bf. GmbH mit allen daraus resultierenden Pflichten beitrete." 5. nicht von der I. GmbH unterfertigte Kaufoption als Beilage zum Mietvertrag zwischen der Firma I. GmbH und der "Firma E. Gesellschaft m.b.H." (handschriftlich verbessert auf: W. (Vorname des W.E.) (OZ. 58/3): "Beilage zum Mietvertrag zwischen der Firma I. GmbH und der Firma E. Gesellschaft m.b.H. (gestrichen) verbessert auf "Vorname" des W.E., betreffend das Grundstück Nr. 810/7, KG Kf. samt darauf befindlichen Baulichkeiten. Kaufoption (1) Bis spätestens 6 Monate vor Ablauf der Grundvertragsdauer ist der Mieter berechtigt, vom Vermieter zu begehren, daß dieser das Mietobjekt per Ablauf der Grundvertragsdauer an ihn verkauft. Der Kaufpreis per Grundvertragsende entspricht den Gesamtinvestitionskosten für Grund und Boden zuzüglich der Gesamtinvestitionskosten des Gebäudes unter Abzug einer kalkulatorischen AfA laut Mietvertrag, d.s. derzeit 4 % p.a. zuzüglich der nicht amortisierten Teile der vom Vermieter auf das Mietobjekt allenfalls getätigten Aufwendungen sowie zuzüglich allenfalls während der Grundvertragsdauer, aus welchen Gründen auch immer, nicht bezahlter Mietentgelte samt Betriebskosten und Zinsen. Die mit der Veräußerung des Mietobjektes entstehenden Kosten und Abgaben (auch hinsichtlich § 12 Abs. 10 UStG) hat der Mieter zu tragen. Bei der Berichtigung des Kaufpreises wird die bereits bezahlte Kaution samt Zinsen angerechnet. Gibt der Mieter bis spätestens 6 Monate vor Ablauf der Grundvertragsdauer seine Absicht zur Ausübung dieser Option nicht bekannt, so erlischt sie. Der Vermieter verpflichtet sich, im Falle der Rückerstattung der Umsatzsteuer gemäß § 12 (10) UStG dem Mieter darüber eine entsprechende Rechnung auszustellen. (2) Die I. AG steht dafür ein, daß dem Mieter der Kauf unter o.a. Bedingungen angeboten wird. (3) Der Mieter kann den Verkauf nur dann verlangen, wenn der Mietvertrag bis zu diesem Zeitpunkt ordnungsgemäß erfüllt wurde. (4) Weiters steht die I. AG dafür ein, daß der Vermieter von seinem ordentlichen Kündigungsrecht nicht vor Ablauf von 20 Jahren Gebrauch macht. I. Aktiengesellschaft." 6. von der I. GmbH unterfertigte Kaufoption als Beilage zum Mietvertrag zwischen der Firma I. GmbH und "Herrn D. W.E. Gesellschaft" vom 25.6.1992 (OZ. 56 letzte Seite): "Beilage zum Mietvertrag zwischen der Firma I. GmbH und ,Herrn D. W.E. Gesellschaft' betreffend das Grundstück Nr. 810/7, KG Kf. samt darauf befindlichen Baulichkeiten. Kaufoption (1) - (4) (wie vorheriges Beweismittel 5) 7. … 8. … 9. Schreiben des Notars Dr. J.K. vom 7.5.1992 (OZ. 58/2): "An die Firma I. GmbH L.-gasse xx 80xx Graz Betrifft: Verträge mit Firma Bf. Ges.m.b.H. bzw. Herrn W.E. Sehr geehrter Herr W.! An Herrn W.E. wurden von der I. GmbH Entwürfe zu einem Kaufvertrag, einer Optionsvereinbarung bzw. einer Kaufoption und eines Immobilienleasing-Mietvertrag übermittelt. Höflich darf ich Ihnen mitteilen, daß ich die Firma Bf. Gesellschaft m.b.H. und auch Herr W.E. in außerstreitigen Angelegenheiten rechtsfreundlich vertrete und daher wurden mir die vereinbarten Vertragsentwürfe zur Überprüfung weitergereicht. Bei den Entwürfen sind nachstehende Änderungen vorzunehmen: 1.) Kaufvertrag: Der Verkäufer ist Herr W.E. und dessen Wohnsitz ist in 8xxx H., R. xxx. Der Absatz I. wäre dahingehend zu berichtigen, daß Herr W.E. außerbücherlicher Eigentümer des Grundstückes 810/7 der KG. Kf. im Ausmaße von 1.992 m² ist. 2.) Optionsvereinbarung: Auch bei dieser Urkunde ist der Vorname und der Wohnort von Herrn E. nicht richtig. In dieser Vereinbarung wäre der Vorname auch in den Absätzen II., V. und in der Einleitung zu berichtigen. Im Absatze V. ist das Grundstück mit der falschen Nummer bezeichnet. Außerdem ist der erste Satz der Einleitung nicht richtig, wobei ich in diesem Zusammenhang auf meine Bemerkung bezüglich des Kaufvertrages verweise. Höflich darf ich Sie ersuchen, die vorgenannte Urkunde in entsprechender Weise zu berichtigen und entweder an Herrn W.E. oder an mich neue Entwürfe zuzusenden. Abschließend darf ich Ihnen höflich mitteilen, daß zwischen Herrn W.E. und dessen Vater, Herrn J.E. ein not. Schenkungsvertrag abgeschlossen worden ist, der das Grundstück 810/7 der KG Kf. betrifft. Dieser Schenkungsvertrag ist soweit gediehen, daß er zur grundbücherlichen Durchführung eingereicht werden kann, doch auf Grund der zwischen uns getroffenen telefonischen Vereinbarung wird eine sogenannte "Sprungeintragung" vorgenommen werden. Wenn der Ihrer geschätzten Gesellschaft errichtete Kaufvertrag über das Grundstück Nr. 810/7 durchführungsreif ist, werde ich Ihnen den not. Schenkungsvertrag zum Zwecke der Vornahme der Sprungeintragung einschließlich Undenklichkeitsbestätigung zusenden. Eine Fotokopie dieses Schreibens habe ich direkt an Herrn W.E. übermittelt. Inzwischen zeichne ich hochachtungsvoll." 10. … 11. Schriftliche Beantwortung des Auskunftsersuchens der belangten Behörde der steuerlichen Vertreterin der I. GmbH vom 8.5.2019 (OZ. 62): 1. Handelte es sich gegenständlich um ein sogenanntes "Mietkaufmodell"? Dem Mieter wird eine Kaufoption zu vorher festgelegten Konditionen eingeräumt das Mietobjekt nach Ablauf der Grundmietzeit zu einem Kaufpreis unter dem Verkehrswert zu erwerben. Im gegenständlichen Fall liegt ein Immobilienleasingvertrag mit einer Kaufoption des Mieters (Leasingnehmers) vor. Das Mietobjekt (Leasinggut), eine Immobilie, welche im rechtlichen und wirtschaftlichen Eigentum des Vermieters (Leasinggebers) steht, wird an den Mieter (Leasingnehmer) vermietet, wobei der Vertrag für eine bestimmte Zeit (Grundmietzeit) grundsätzlich unkündbar ist. Der Mieter (Leasingnehmer) hat das Recht, aber nicht die Pflicht, das Mietobjekt (Leasinggut) nach Ablauf der Grundmietzeit zu einem bereits im vorherein bestimmten Preis zu kaufen. Übt der Mieter (Leasingnehmer) dieses Recht nicht aus, dann verbleibt das Mietobjekt (Leasinggut) im (rechtlichen und wirtschaftlichen) Eigentum des Vermieters (Leasinggebers). Beim Mietkaufmodell wird die Immobilie dagegen sofort an den Kunden verkauft und übergeben, womit dieser wirtschaftlicher Eigentümer wird. Das rechtliche Eigentum verbleibt aus Gründen der Kreditsicherheit beim Verkäufer (Eigentumsvorbehalt). Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt in Raten. 2. Der Mietvertrag (Beilage 2) wurde mit der bf. GmbH als Mieterin abgeschlossen. Aus welchen Gründen kam es zum Beitritt zum Mietvertrag (Beilage 5) von W.E.? Wurde dies vom Vermieter gefordert? Wenn ja, warum?