BFG RV/6100603/2016

"5. Aufgrund des eheähnlichen Verhältnisses der Vermieter Friedrich E*** und Heike K*** sind die von beiden Partnern erbrachten Gegenleistungen bei der Ermittlung einer allfälligen Nutzungszuwendung zu berücksichtigen. 6. Das von Friedrich E*** gewährte Darlehen an die Beschwerdeführerin ist eindeutig zur Finanzierung des Bauaufwandes gewährt. Der Zinsvorteil aufgrund der unverzinslichen Darlehensgewährung ist daher als Gegenleistung für die Nutzungszuwendung zu betrachten. 7. Im vorgelagerten Verfahren, welches mit Berufungsentscheidung RV/0418-S/09 des unabhängigen Finanzsenates Außenstelle Salzburg abgeschlossen wurde, hat das Finanzamt Salzburg-Land die am Markt maximal erzielbare Miete mit EUR 48.000,00 p.a. angesetzt (Berufungsentscheidung Seite 22 Punkt 4.5). Stellt man dieser Marktmiete die Gegenleistungen von Friedrich E*** und Heike K***, die sich aus Auflösung der Mietvorauszahlung und einem Zinsvorteil aus dem unverzinslich gewährten Darlehen ergeben, gegenüber so ergibt sich folgendes Bild: [Grafik]     Berücksichtigt man, dass die Mieten für vergleichbare Objekte im unmittelbaren Nahebereich der Stadt Salzburg um 20 - 40% höher liegen als der weiteren Umgebung, deckt sich für das Haus Ort_A*** angesetzte Höchstmiete mit den in Anlage 2 angeführten Vergleichsobjekten. 8. Bejaht man das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes, so ist die vom Schreiben des Bundesfinanzgerichtes von 24. Jänner 2017 geführte Ermittlung eines Renditesatzes entbehrlich. lm Einzelnen erlaube ich mir wie folgt Stellung zu nehmen: - Der tatsächlich getätigte Herstellungsaufwand der Beschwerdeführerin beträgt EUR 1.546.000,00, da insgesamt EUR 236.000,00 an Vorsteuern für die Jahre 2005 und 2006 erstattet wurden. - Ein "marktüblich agierender Investor" wird bei einer Investition üblicherweise auch die Wiederverkaufsmöglichkeiten des Investitionsobjekts bei seiner Verhandlungsstrategie beachten. Die Chancen und Risken einer Wertsteigerung oder Minderung sind diesfalls bei der Bemessung des Renditesatzes zu berücksichtigen. Bei dem Haus Ort_A*** ist aufgrund der außergewöhnlichen Lage und der Bauweise (Green Value) mit einer Wertsteigerung zu rechnen. - Durch die langfristige Bindung der Mieter ist das Mietausfallsrisiko wesentlich geringer als im Normalfall. - Bei den in der Fachliteratur angegebenen Liegenschaftszinssätzen für Einfamilienhäuser werden ohne nähere Begründung die Höchstsätze angenommen. Die angeführten Zuschläge für Immobilität und Bewirtschaftung können der zitierten Fachliteratur nicht entnommen werden. Kranewitter führt an, dass man bei Einfamilienhäusern mit Kapitalisierungszinssätzen von 2,5 - 3,5% zu zutreffenden Liegenschaftswerten kommt. Der Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreich hat für hochwertige Wohnliegenschaften einen Kapitalisierungszinssatz von 2 - 4% empfohlen. Bei der Annahme eines geringen Veranlagungsrisikos ergibt sich dann ein durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz von 2,25%. - Die in Punkt 7 angeführten Gegenleistungen ergeben bei Anschaffungskosten von EUR 1.546.000,00 eine jährliche Rendite von 3,1 - 3,9%." 4. Beweiswürdigung Gem. § 167 Abs. 2 BAO haben die Abgabenbehörde und das Bundesfinanzgericht unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Abgabenverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht. Nach der ständigen Rechtsprechung genügt es dabei, von mehreren Möglichkeiten jene als erwiesen anzunehmen, die gegenüber allen anderen Möglichkeiten eine überragende Wahrscheinlichkeit oder gar die Gewissheit für sich hat und alle anderen Möglichkeiten absolut oder mit Wahrscheinlichkeit ausschließt oder zumindest weniger wahrscheinlich erscheinen lässt (vgl. Ritz, BAO4, § 167 Tz 8 mit vielen weiteren Nachweisen). Verträge (Verpflichtungsgeschäft) zwischen nahen Angehörigen werden - selbst bei zivilrechtlicher Gültigkeit (vgl. VwGH 26.1.1999, 98/14/0095) - für den Bereich des Steuerrechts nur dann anerkannt, wenn sie kumulativ  nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen (Publizitätswirkung),  einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben, und  zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären (Fremdvergleich). Diese vertraglichen Vereinbarungen müssen in der Folge auch nach denselben Kriterien erfüllt und umgesetzt werden (vgl. VwGH 11.5.2005, 2001/13/0209; Erfüllungsgeschäft). Die Rechtsprechung über die steuerliche Anerkennung von Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen beruht auf der wirtschaftlichen Betrachtungsweise (vgl. VwGH 10.5.1988, 87/14/0084) und wirkt sich vor allem im Bereich der Beweiswürdigung aus (vgl. VwGH 6.10.1992, 89/14/0078; 24.9.2003, 97/13/0232). Sie gilt nicht nur für Beziehungen zwischen natürlichen Personen, sondern auch für solche zwischen Kapitalgesellschaften und ihren Gesellschaftern (vgl. VwGH 17.12.2014, 2010/13/0115) und Geschäftsführern (vgl. VwGH 26.4.2012, 2008/15/0315) sowie zwischen Gesellschaften, die von der gleichen Person vertreten oder wirtschaftlich dominiert werden (vgl. VwGH 24.10.2013, 2012/15/0019), und für Verträge zwischen einer Privatstiftung und ihren Begünstigten (VwGH 11.2.2016, 2012/13/0061; 21.2.2013, 2009/13/0257). Die Würdigung des oben dargestellten Sachverhaltes erfolgte in Befolgung dieser Grundsätze. 5. Rechtsgrundlagen, Beweiswürdigung, rechtliche Würdigung Allgemein darf bezüglich der Rechtsgrundlagen sowie zur Bindung an die Entscheidung des Höchstgerichtes auf die unter Punkt 2 dargestellte Ausgangslage sowie die zitierten Ausführungen des Verwaltungsgerichtshofes in VwGH 15.9.2016, 2013/15/0256 mwN verwiesen werden. Klargestellt wurde vom Höchstgericht, dass Zuwendungen jeder Art von nicht unter § 5 Z 6 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 fallenden Privatstiftungen Einkünfte aus Kapitalvermögen sind (§ 27 Abs. 1 Z 7 EStG 1988 idF des Euro-Steuerumstellungsgesetzes, BGBl. I Nr. 59/2001, bzw. § 27 Abs. 5 Z 7 idF des Budgetbegleitgesetzes 2011, BGBl. I Nr. 111/2010). Nach § 93 Abs. 1 EStG 1988 in der für den Streitzeitraum jeweils geltenden Fassung wird die Einkommensteuer bei inländischen Kapitalerträgen durch Abzug vom Kapitalertrag erhoben. Inländische Kapitalerträge liegen nach § 93 Abs. 2 EStG 1988 idF des Strukturanpassungsgesetzes 1996, BGBl. Nr. 201/1996 und des Budgetbegleitgesetzes 2011, BGBl. I Nr. 111/2010, bei Zuwendungen jeder Art von nicht unter § 5 Z 6 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 fallenden Privatstiftungen vor, wenn der Schuldner der Kapitalerträge Wohnsitz, Geschäftsleitung oder Sitz im Inland hat. Dass dies hier alles prinzipiell zutrifft wurde vom Höchstgericht nicht in Zweifel gezogen. Dies trifft auch auf die Geltendmachung der Haftung für die Kapitalertragsteuer zu. Diese Ermessensentscheidung wurde bislang zwar nicht ausführlich begründet, von der Bf. aber auch nicht gesondert bekämpft. Weder wurde vorgebracht, dass die Geltendmachung der Haftung unzweckmäßig sei, noch, dass die Privatstiftung dadurch im Vergleich zur Direktinanspruchnahme der Empfänger der Kapitalerträge übermäßig belastet und damit unbillig behandelt würde. Auf beides gibt es in den Steuerakten keine Hinweise, weshalb die Vorgangsweise prinzipiell im dem Finanzamt eingeräumten Ermessensspielraum gedeckt ist. 5.1. Kapitalertragsteuersatz Auch die Anwendung des Kapitalertragsteuersatzes von 33,33% stieß beim Höchstgericht nicht auf Kritik. Zur Vermeidung von Wiederholungen darf diesbezüglich auf die umfangreichen Ausführungen in Punkt 3.2.2 der Berufungsentscheidung UFS 29.5.2013, RV/0541-S/11 verwiesen werden. Für den konkreten Fall bedeutet das: Die Berufungswerberin wurde hier schon durch den Unabhängigen Finanzsenat aufgefordert, eine Weiterbelastung der vorgeschriebenen Kapitalertragsteuer zu belegen oder bekannt zu geben, warum eine solche unterblieben ist (Vorhalt vom 22. April 2013). Sie reagierte darauf bis dato überhaupt nicht und behauptete - bereits in Kenntnis dieser Rechtslage - auch vor dem VwGH und im fortgesetzten Verfahren vor dem Bundesfinanzgericht nicht, dass eine solche Vorschreibung geplant sei. Damit sind den Akten keine Hinweise darauf zu entnehmen, dass die Bf. von einer Rückzahlungsverpflichtung ausgeht und beabsichtigt, die Kapitalertragsteuer weiter zu belasten. Die Kapitalertragsteuer wurde damit den obigen Grundsätzen zufolge durch die Bf. übernommen, weshalb sie richtig mit 33,33% des zugewendeten Nettovorteils zu bemessen ist. Die Sache dieser Rechtsmittelverfahren ist die Haftung für die Kapitalertragsteuer, die auf den Vorteil entfällt, den die Bf. an Heike K*** durch die Gebrauchsüberlassung des Objektes Ort_A*** in den Jahren 2006 bis 2011 zugewendet hat. Diese Sache ist durch das Verwaltungsgericht in alle Richtungen hin neu zu beurteilen. Das inkludiert auch die Pflicht, die Kapitalertragsteuer-Vorschreibung für diesen Vorteil aufgrund der geänderten Bewertung bzw. wie hier der unterlassenen Kapitalertragsteuer-Weiterbelastung gegebenenfalls zu erhöhen (vgl. dazu Schwaiger, SWK Heft-Nr 25/2010, 777 ff unter Hinweis auf VwGH 09.02.2005, 2004/13/0126 zur Haftung für Lohnsteuer). 5.2. Renditesatz Als rechtswidrig beurteilt wurde vom Verwaltungsgerichtshof die bisherige Bewertung der Nutzungszuwendung, die gem. § 15 Abs. 3 Z 2 lit. b EStG 1988 idF des Budgetbegleitgesetzes 2003, BGBl. I Nr. 71/2003, mit dem Betrag zu erfolgen hat, der dafür im Zeitpunkt der Zuwendung hätte aufgewendet werden müssen. Für die rechtsrichtige Bewertung der Zuwendung der Nutzung der hier strittigen Liegenschaft durch die Begünstigte skizzierte der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis zwei Möglichkeiten: 5.2.1. Funktionierender Mietenmarkt Weist der Steuerpflichtige nach, dass es für das von der Körperschaft errichtete Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gibt, sodass ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor Objekte vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde, so ist der Nutzungsvorteil mit der am Markt erzielbaren Miete zu bemessen. Diese Aussage beinhaltet eine Umkehr der Beweislast, die von der Bf. als rechtswidrig abgelehnt wird, was aber nichts an der Bindungswirkung des höchstgerichtlichen Erkenntnisses zu ändern vermag (vgl. VwGH 11.9.2014, 2013/16/0018; 20.10.2015, Ra 2015/09/0003). Die Kritik der Bf. ignoriert zudem die ständige höchstgerichtliche Rechtsprechung: Die Beweislastumkehr ist immer dann von Relevanz, wenn außergewöhnliche Verhältnisse vorliegen. Dies ist dann anzunehmen, wenn eine besonders repräsentative oder auf spezielle Wohnbedürfnisse des Stifters oder einer Begünstigten (vgl. VwGH 25.4.2013, 2010/15/0139 etc.) zugeschnittene Liegenschaft vermietet wird, weil für so extravagante und ausgefallene Liegenschaften ein Markt nicht von vornherein als gegeben und bewiesen eingestuft werden kann. Ein Markt wird dafür nur in Ausnahmefällen existieren (vgl. z.B. auch Marschner, BFGJournal 2016, 388 oder Bienert in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, Stand Juli 2007, 361) und ist keinesfalls offenkundig (§ 167 Abs. 1 BAO). Für solche Fälle weist Ritz (Ritz, BAO5, § 115 Tz 13) zu Recht darauf hin, dass hier die Bf. eine erhöhte Mitwirkungspflicht trifft (vgl. VwGH 28.5.2002, 97/14/0053; 9.9.2004, 99/15/0250; 13.9.2006, 2002/13/0091; 25.6.2007, 2004/17/0105). Dies gilt vor allem deshalb, weil es hier um typische Aufwendungen der privaten Lebensführung der Begünstigten (bzw. des Stifters) geht und die Nutzungsüberlassung von Stiftungsvermögen an die Alleinbegünstigte Heike K*** als Sachzuwendung zum Stiftungszweck gehört. Im Hinblick auf ihre eigene Nähe zum Beweisthema hat die Bf. deshalb von sich aus nachzuweisen oder zumindest glaubhaft zu machen, dass sie - entgegen der allgemeinen Lebenserfahrung - ihre wirtschaftliche Sphäre betreffen und nicht nur ihrem Stiftungszweck entsprechen (vgl. etwa VwGH 22.2.2007, 2006/14/0020). Diese Besonderheit leuchtet auch daraus hervor, dass das Höchstgericht nicht allgemein den Nachweis eines Mietenmarktes fordert, er verlangt vielmehr den Beweis, dass es einen  funktionierenden Markt  für Liegenschaften in der gegebenen Bauart und Ausstattung gibt. Erfordernis ist also, dass auch andere  wirtschaftlich agierende,  (nur) am Mietertrag interessierte Investoren  Objekte vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten  und am Markt gewinnbringend vermieten. Dazu zählt damit wohl nicht nur der Nachweis, dass solche Objekte (vereinzelt) am Markt angeboten werden. Es inkludiert auch den Nachweis, dass solche Objekte zu einem gewinnbringenden Preis nachgefragt werden. Ins Leere geht der Einwand, das Finanzamt könne einen Mietenmarkt über die Vergebührung der Mietverträge sowie über die (wohl in diversen Einkommensteuerakten enthaltenen) Vermietungen bei den Lagefinanzämtern selbst erheben. Es geht hier um den Nachweis von Marktverhältnissen in einer Gesamtschau, über die in der Regel nur Berufsgruppen wie Immobilientreuhänder bzw. Immobiliensachverständige verfügen. Dabei gibt es durchaus Fachmeinungen, die schon im Regelfall davon ausgehen, dass Einfamilienhäuser überhaupt keine Renditeobjekte sind, in die fremde Investoren investieren (vgl. Bienert in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, Stand Juli 2007, 361) und damit einen solchen funktionierenden Markt a priori kritisch gegenüberstehen. Dies zu widerlegen obliegt der Bf. Eine solche Gesamtschau lässt sich damit weder auf die Finanzverwaltung überwälzen noch durch die Vorlage von überblicksartigen Internetinseraten ersetzen, spiegeln diese doch nicht die tatsächlichen Marktverhältnisse, sondern nur die Erwartungen der Anbieter sowie deren Versuch wider, ihre eigenen Möglichkeiten auszuloten. Weder ist damit belegt, dass solche Objekte auch nachgefragt wurden und dass die Vermietungen tatsächlich zustande kamen, noch, dass die Eigentümer der Immobilien die Vermietung tatsächlich (nur) deshalb anstrebten, um aus der bloßen Vermietung entsprechende Rendite zu erzielen. Bei im Internet angebotenen Objekten kann es sich auch um solche handeln, die nicht zur Renditeerzielung erworben bzw. errichtet wurden, sondern die aus anderen Motiven (etwa nur vorübergehend) verwertet werden sollen (temporäre Wohnsitzverlegung der Eigentümer etc.). Mit Inseraten, die nur einen kleinen Teilaspekt des nachzuweisenden Sachverhaltes beleuchten, kann der vom Höchstgericht geforderte Nachweis deshalb nicht als erbracht beurteilt werden, was man auch daran erkennen mag, dass das Höchstgericht in seiner Entscheidung vom 15. September 2016 der Tatsache keine Bedeutung beigemessen hat, dass die nun neuerlich zum Beweis eines Marktes vorgelegten Beilagen A-F sowie N (siehe Sachverhalt) bereits in der dem VwGH vorliegenden Berufungsentscheidung vom 29. Mai 2013 dargestellt worden waren. Diese Unterlagen reichten ihm offensichtlich nicht als Nachweis eines entsprechenden Marktes. Abgesehen davon, dass die Bf. - trotz der in der Vorhaltsbeantwortung vom 18. März 2017 behaupteten Beobachtung der Entwicklung des "Marktes" seit 2002 - erst ab 2010 konkrete Angebote ausdruckte und aufbewahrte und damit für die Vorjahre ihre Beweisvorsorge unterließ, beinhalten die nun zusätzlich vorgelegten Inserate nicht mehr Informationen als die bereits bekannten, beziehen sich nur auf die Zeit ab 2010 und gehen nicht auf die Verhältnisse bei Errichtung bzw. Bezug der Liegenschaft (2006) ein. 5.2.2. Abstrakte Renditeberechnung Gelingt dem Steuerpflichtigen der Nachweis eines existierenden Marktes nicht, so ist die Höhe des Nutzungsvorteils mit einer abstrakten Renditeberechnung zu ermitteln. Diese ist danach zu bemessen, was ein Investor als Rendite aus der Investition der konkret aufgewendeten Geldsumme erwarten würde. Das ist jene Rendite, die üblicherweise aus dem eingesetzten Kapital durch Vermietung erzielt wird. Maßgeblich ist nach der im Streitfall verbindlichen höchstgerichtlichen Rechtsprechung jener Renditesatz der sich bei optimaler Veranlagung des Gesamtbetrages der Anschaffungs- und Herstellungskosten (gegebenenfalls des höheren Verkehrswerts des Objekts) in Immobilien ergibt, wobei nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes im Allgemeinen ein Renditezinssatz in der Bandbreite von 3 bis 5 % (idR in Abhängigkeit von den Marktverhältnissen beim Beginn der Vermietung) zu erzielen sein müsste. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Körperschaft mindern sich dabei nicht um vom Stifter gewährte Darlehen. Bezogen auf den Beschwerdefall wäre die Miete bei abstrakter Berechnung anhand eines Renditesatzes auf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (für Grundstück und Baulichkeiten) von insgesamt EUR 1.782.000 EUR, die entgegen der in der Beschwerde vertretenen Auffassung nicht um Darlehen und Mietvorauszahlungen zu kürzen sind, zu ermitteln. Daraus lassen sich die folgenden Parameter ableiten: a) Der Vorteil fließt jeweils pro rata temporis zu. Der Ansatz eines verlorenen Bauaufwandes im Jahr des Bezugs des Objektes scheidet aus. b) Es handelt sich um einen festen, gleichbleibenden Prozentsatz von 3-5%, der während der gesamten Nutzungszeit auf das gesamte eingesetzte Kapital und damit die Bruttoanschaffungs- bzw. Herstellungskosten von EUR 1.782.000,00 anzuwenden ist. Da ein zusätzlicher Ansatz einer AfA zu unterbleiben hat, muss der Renditesatz nicht nur diese Position (vgl. auch Marschner, BFGJournal 2016, 388), sondern auch den auf die Mietzeit periodisch aufzuteilenden verlorenen Bauaufwand inkludieren. c) Zu beachten ist, dass für die Bemessung des Renditesatzes vom Fall der optimalen Veranlagung des Gesamtbetrages der Anschaffungs- und Herstellungskosten in Immobilien auszugehen ist. Er hat sich deshalb wohl jeweils am oberen Rand einer möglichen Bandbreite zu bewegen. d) Das Höchstgericht bezifferte die Bandbreite für den konkreten Fall in Kenntnis des Sachverhaltes und damit der Tatsache, dass das Streitgebäude umfangreich mit mitüberlassener (Spezial)Einrichtung und einem Pool ausgestattet ist. Der als Berechnungsbasis fixierte Basisbetrag von EUR 1.782.000,00 inkludiert Einrichtungsgegenstände etc. in Höhe von etwa EUR 156.000,00 (etwa 8,7% der Gesamtinvestition; Pkt. 2.4.2 UFS 29.5.2013, RV/0541-S/11) und damit auch dieses Investment. Solche Ausstattungen treiben den Renditesatz nach oben (siehe dazu etwa Pröll/Baumgartner/Brückner, SWK 18/2014, 834). Auch das spricht für die Orientierung am obersten Rand der gegebenen Bandbreite. e) Der Renditesatz hat sich ausschließlich auf den Mietertrag zu beziehen. Andere Verwertungsüberlegungen (Wertsteigerung, Verkauf etc.) sind dabei auszuklammern (vgl. Rn 14 des Erkenntnisses). f) Die Vergleichsrendite ist (ausschließlich) von den Marktverhältnissen beim Beginn der Vermietung abhängig und ist in den Folgejahren nicht mehr anzupassen. Die Rendite und damit der Nutzungsvorteil bleiben deshalb über die gesamte Nutzungsdauer unverändert. Eine Marktanpassungsmöglichkeit der Miete und vor allem eine Mieterhöhung sind deshalb auszublenden. Allgemein: Das Höchstgericht spricht nur vom "Renditesatz" und meint damit offensichtlich die Bruttorendite, die sich aus dem Vergleich  des Jahresrohertrages und  des Kaufpreises bzw. der Gesamtkosten ergibt. Dabei handelt es sich um eine zwar grobe, in der Praxis als Faustwert aber nicht unübliche Kennzahl (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 101). Der Jahresrohertrag besteht aus der gesamten "Kaltmiete" ohne Abschläge für Mietausfallswagnis, bestandsbedingte Steuern, nicht weiterverrechnete Betriebs- und Verwaltungskosten sowie ohne Abschlag für die Instandhaltung, (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 88). Die Bruttorendite wird deshalb stets höher sein als der Liegenschaftszinssatz, der in der umfangreichen Immobilien-Fachliteratur Verwendung findet (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 101 unten). g) Dieser Liegenschaftszinssatz für Einfamilienhäuser drückt die (Netto)Rendite aus, die ein Anleger für sein mit relativ geringem Risiko eingesetztes Kapital erwartet. Er ist insofern für Einfamilienhäuser mit der langfristigen Veranlagung in festverzinsliche Wertpapiere vergleichbar (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 94). Die Sekundärmarktrendite bewegte sich 2006 im Bereich von 3,66% (vgl. Pkt. 2.4.3 UFS 29.5.2013, RV/0541-S/11). h) Wertpapiere sind allerdings nominell gebunden und bieten keinen Schutz gegen die Geldentwertung (Inflation). Können die Erträge bei Liegenschaften - wie dies regelmäßig der Fall ist - an den geänderten Geldwert angepasst werden, so schlägt sich das auf den Liegenschaftszinssatz durch einen Abschlag vom Kapitalmarktzinssatz nieder (in der Fachliteratur findet sich hier für Einfamilienhäuser eine Größenordnung von 0,5%). Ist eine solche Anpassungsmöglichkeit allerdings ausgeschlossen, entfällt ein solcher Abschlag. Das ist hier der Fall, da der VwGH verbindlich postulierte, dass ausschließlich die Marktverhältnisse beim Beginn der Vermietung heranzuziehen sind (vgl. Rn 13) und damit zukünftige Anpassungsmöglichkeiten wohl auszublenden sein werden. i) Wertpapiere stellen in aller Regel eine mobilere Investition als Liegenschaften dar. Diese Tatsache findet allgemein dadurch Berücksichtigung, dass die erwartete Immobilienrendite über der einer festverzinslichen Kapitalanlage liegt. Kranewitter schlägt hier für Einfamilienhäuser einen Zuschlag von 0,5% auf die SMR vor (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6 (2010), 97). j) Für die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes wird der Reinertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige Verwaltungskosten und Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallswagnis) herangezogen. Der Liegenschaftszinssatz ist auch aus diesem Grund niedriger als die Bruttorendite. Bei neueren Wohnhäusern wird dieser Unterschied jedenfalls in einem Bereich von 0,5% der (Gebäude)Herstellungskosten liegen, dem in der bewertungsrechtlichen Literatur regelmäßig anzutreffenden Mindestansatz für die Bewirtschaftungskosten (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 91; Bienert in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich (Juli 2007), 350 etc.). Da hier auf Gebäude und Einrichtung etwa 84% der Gesamtinvestition entfallen, schlägt diese Differenz schon deshalb fast ganz durch. Da auch noch Verwaltungskosten und Betriebskosten teilweise von der Privatstiftung getragen wurden (vgl. Pkt. 3.4.3 UFS 26.5.2013, RV/0541-S/11) und das Investment auch aus Spezialeinbauten und einem Pool besteht, erscheint ein Zuschlag von insgesamt 0,5% der Gesamtinvestition angebracht. k) Der Liegenschaftszinssatz bildet auch Wertsteigerungs- und Verwertungschancen ab. Je höher diese sind, umso eher wird sich ein Investor auch mit einer niedrigeren laufenden Verzinsung zufrieden geben. Da die hier zu ermittelnde Rendite diese Chancen (und Risiken) auszuklammern hat, muss sie sich im Gegenteil an der oberen Grenze einer Zinsbandbreite orientieren. In der Zusammenschau leitet sich die Bandbreite der anzuwendenden Bruttorendite deshalb daraus in freier Beweiswürdigung wie folgt ab: Verwendet man als Basis den Zinssatz für festverzinsliche Wertpapiere Mitte 2006 (SMR 3,66% lt. Pkt. g), so ist dieser um einen Zuschlag für die Immobilität von Liegenschaften (+0,5% lt. Punkt i) und einen Zuschlag für die notwendigen Bewirtschaftungskosten von Liegenschaften (+0,5% lt. Pkt. j) zu erhöhen. Das ergibt eine Vergleichsrendite von 4,66%. Verprobt man diese Schätzung mit der obersten Bandbreitengrenze der in der Fachliteratur angegebenen Liegenschaftszinssätze für Einfamilienhäuser, ergibt sich eine Basis von etwa 3,5% (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 94; Ross-Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen29, 442) bis 4,5% (Empfehlung des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs lt. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 98). Als Durchschnitt ergibt sich daraus ein Liegenschaftszinssatz von 4%. Dieser beinhaltet auch die Wertanpassungsmöglichkeit (Inflation), die hier ausgeschlossen werden muss. Aus diesem Grund kommt es zur Erhöhung dieses Prozentsatzes um den bei der Ausmessung des Liegenschaftszinssatzes allgemein in Abzug gebrachten Inflationsabschlag (+0,5% lt. Punkt h) und den Zuschlag für die Bewirtschaftungskosten (+0,5% lt. Pkt. j). In Summe ergibt sich daraus eine Vergleichsrendite von 5%. Der Durchschnitt der beiden Methoden ergibt 4,83% bzw. auf volle Viertelprozentpunkte abgerundet einen Renditesatz von 4,75%. Dies deckt sich fast exakt mit dem Renditesatz, den die Bf. schon im Schreiben vom 9. September 2010 (Verfahren UFS RV/0418-S/09) selbst errechnet hatte bzw. den sie in der Berufung vom 1. Juni 2011 selbst als ihre Renditeerwartung bezeichnete. Daraus errechnen sich die auf die Zuwendung an Heike K*** entfallenden Zuflüsse mit den folgenden Beträgen (Bezug 1. Juli 2006 = 6 Monate in 2006): [Grafik]     Zu den im Schreiben vom 18. März 2017 dagegen unter Punkt 8 erhobenen Einwendungen ist zu sagen:  Die Basis für die Renditeberechnung wurde vom Verwaltungsgerichtshof - zumindest für den Streitfall - verbindlich mit dem Bruttobetrag von EUR 1.782.000 fixiert. Irrelevant ist deshalb, dass die Vorsteuern vom FA (wie in UFS 26.1.2011, RV/0418-S/09 rechtskräftig festgestellt) rechtswidriger Weise erstattet wurden.  Für diesen Fall höchstgerichtlich geklärt ist auch, dass das Wertsteigerungspotential der Liegenschaft (von der Bf. mit "Green Value" bzw. einem Wiederverkauf in Verbindung gebracht) auszuklammern ist.  Die Bf. unterstellt eine "langfristige Bindung der Mieter" und plädiert deshalb für ein sehr geringes Mietausfallsrisiko. Das kann vom Bundesfinanzgericht nicht nachvollzogen werden, existiert doch real überhaupt keine rechtliche Bindung der Mieter. Eine solche ergibt sich weder aus den mit dem Aktenvermerk des Steuerberaters festgehaltenen Bedingungen noch aus anderen Unterlagen.  Die Orientierung an der Obergrenze der in der Fachliteratur angegebenen Renditesätze ergibt sich - wie schon im Vorhalt vom 24. Jänner 2017 zur Diskussion gestellt - aus der Vorgabe des Höchstgerichtes, vom Fall der optimalen Veranlagung des Gesamtbetrages der Anschaffungs- und Herstellungskosten in Immobilien auszugehen. Sie ist auch damit zu begründen, dass ein zusätzlicher Ansatz einer AfA (vor allem für die Spezialeinrichtung) zu unterbleiben hat und damit auch der auf die Mietzeit periodisch aufzuteilende verlorene Bauaufwand abzudecken ist.  Berechtigt ist der Einwand, der im Vorhalt vom Jänner 2017 erwähnte "Zuschlag für Immobilität" sei der zitierten Fachliteratur nicht zu entnehmen. Hier wurde vom Bundesfinanzgericht im Vorhalt irrtümlich der Begriff "Zuschlag für Immobilität" anstatt des Begriffes "Abschlag für Geldwertanpassung" verwendet. Was vom Bundesfinanzgericht im Vorhalt gemeint war, ergab sich allerdings aus dem Hinweis auf die fehlende Wertanpassungsmöglichkeit aufgrund der oben unter Punkt f dargestellten strikten Vorgabe des Höchstgerichtes, die Renditeerwartung und damit die Miethöhe mit dem Beginn der Miete einzufrieren. Im Normalfall drückt die Inflationsanpassungsmöglichkeit den verwendeten Liegenschaftszinssatz nach unten. Hier muss dies aber mangels einer solchen Anpassungsmöglichkeit entfallen, womit der Liegenschaftszins entsprechend zu erhöhen ist.  Nicht nachvollziehbar ist der Einwand, der Zuschlag für Bewirtschaftung könne der zitierten Fachliteratur nicht entnommen werden. Schon im Vorhalt war klar definiert worden, dass sich die Bruttorendite vom Jahresrohertrag ableitet. Der Jahresrohertrag als "Kaltmiete" unterscheidet sich vom Jahresreinertrag, von dem sich der Liegenschaftszins ableitet, schon grundlegend dadurch, dass er - abgesehen vom Mietausfallwagnis - auch die nicht weiterbelastbaren Steuern, Betriebs- und Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten beinhaltet. Die letztgenannten Positionen bezeichnet man als Bewirtschaftungskosten (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 89). Will man also die Bruttorendite aus dem Liegenschaftszins ableiten, muss man diese Bewirtschaftungskosten zuschlagen. Hier wurden dabei insgesamt nur 0,5% der Herstellungskosten berücksichtigt, was schon allein aufgrund der Instandhaltungskosten und des Mietausfallwagnisses (Hinweis auf Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 91) und zusätzlich aufgrund der von der Bf. getragenen Betriebskosten notwendig ist (vgl. Grundsteuer und Versicherung in UFS 29.5.2013, RV/0541-S/11). Eine Beschwer der Bf. aufgrund von Unschärfen oder Schätzungsungenauigkeiten wird zusätzlich dadurch vermieten, dass die errechnete Bruttorendite auf volle ¼ Prozentpunkte und damit um 0,08% abgerundet wurde. 5.2.3. Gegenleistung der Heike K*** Die Bf. brachte im Schreiben vom 13. März 2013 vor, Friedrich E*** und Heike K*** seien zwar nicht verheiratet, lebten aber schon seit mehreren Jahrzehnten in einer eheähnlichen Gemeinschaft. Aufgrund dieser Gemeinschaft sei eine allfällige höher als bisher anzusetzende Miete um die Leistungen der Mieter zu kürzen und auf die beiden Nutzer zu verteilen. In der Stellungnahme vom 18. März 2017 ergänzte die Bf., "aufgrund des eheähnlichen Verhältnisses der beiden Nutzer der Liegenschaft seien die von beiden Parteien erbrachten Gegenleistungen bei der Ermittlung einer allfälligen Nutzungszuwendung zu berücksichtigen". Schon vom UFS wurde das Faktum festgestellt, dass die Darstellung der Bf. immer schon von einem Nutzungsverhältnis zwischen ihr und beiden Lebensgefährten ausging (vgl. Aktenvermerk vom 18. August 2005). Das Bundesfinanzgericht folgt deshalb insoweit in freier Beweiswürdigung der Auffassung der Bf. und rechnet den beiden Bewohnern den Nutzen jeweils zu 50% zu. Schon vom UFS festgestellt wurde auch, dass in diesem Beschwerdeverfahren einzig der Vorteil zu beurteilen ist, der auf die Alleinbegünstigte Heike K*** entfällt. Von ihr erhielt die Bf. unbestrittenermaßen keinerlei Gegenleistungen, denn sie setzte weder eigene Mittel dafür ein noch wurde behauptet, ihr Lebensgefährte Friedrich E*** habe ihr für diese Zwecke Mittel zur Verfügung gestellt. Die buchhalterisch erfasste Gegenleistung bestand ausschließlich in der Auflösung der von Friedrich E*** dotierten Bilanzposition "Mietvorauszahlung". Selbst wenn man - entgegen UFS 29.5.2013, RV/0541-S/11 - davon ausgehen würde, dass diese Position zusammen mit der Position "Darlehen Friedrich E***" steuerliches Fremdkapital der Bf. wäre (zur gegenteiligen Würdigung siehe Pkt. 3.1.2 der Berufungsentscheidung vom Mai 2013), würde diese über Umbuchungen erfolgte Auflösung von jährlich zwischen ca. EUR 16.000 (2006) und EUR 37.000 (2010 und 2011) nicht einmal dafür ausreichen, den oben errechneten 50%-igen Nutzungsvorteil des Friedrich E*** (zwischen ca. EUR 21.000 und EUR 42.000) abzugelten. Dafür, die Auflösung dieser Position auch der Alleinbegünstigten zuzurechnen, fehlt dem Sachverhalt jeder Hinweis. Eine Kürzung des Nutzungsvorteils der Heike K*** um Gelder ihres Lebensgefährten kam deshalb nicht in Frage. 5.3. Zusammenfassung Wie schon aus den Entscheidungen des UFS (vgl. Pkt. 3.1.1 UFS 29.5.2013, RV/0541-S/11 unter Hinweis auf Pkt. B/1.1 UFS 26.1.2011, RV/0418-S/09) klar hervorgeht, erfolgte die Nutzung des Objektes Ort_A*** durch Heike K*** nicht auf Basis eines steuerlich anzuerkennenden Mietverhältnisses, sondern als bloße Gebrauchsüberlassung im Wege der satzungsgemäßen Zuwendung der Bf. an die Alleinbegünstigte. Für die Zurechnung dieser verdeckten Zuwendung als Einkünfte als Kapitalvermögen kommt es darauf an, ob, wann und in welcher Höhe Heike K*** ein vermögenswerter Vorteil zugeflossen ist. An diesen nach § 19 Abs. 1 EStG 1988 zu bestimmenden Zeitpunkt des Zuflusses knüpft in der Folge der Kapitalertragsteuerabzug bzw. die Haftung für dessen Unterlassung an (vgl. VwGH 29.3.2012, 2008/15/0170, mwN). Dass Heike K*** die Liegenschaft seit Juli 2006 (anteilig) nutzen durfte, wurde niemals bestritten. Da der aus dieser (anteiligen) Nutzung resultierende Vorteil nun als Zuwendung zu qualifizieren ist, floss er ohne Zweifel in den Streitjahren zu. Wie oben unter Punkt 3.2.2 ausführlich dargestellt, wurde die KESt durch die Bf. übernommen. Der KESt-Satz beträgt deshalb 33,33%. Die Berechnung der auf diesen Vorteil entfallenden Kapitalertragsteuer ergibt damit die folgenden Haftungsbeträge der Bf. für die auf Heike K*** entfallenden Vorteilszuflüsse (Einkünfte aus Kapitalvermögen): [Grafik]     5.4. Revision Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen (§ 25a Abs. 1 VwGG). Gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes ist eine Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird (Art. 133 Abs. 4 B-VG). Soweit Rechtsfragen für die hier zu klärenden Fragen entscheidungserheblich sind, sind sie durch den VwGH ausreichend geklärt (siehe oben), nicht von grundsätzlicher Bedeutung oder die anzuwendenden Normen sind klar und eindeutig. Damit liegt hier kein Grund vor, eine Revision zuzulassen.       Salzburg-Aigen, am 4. Mai 2017