BFG RV/3100838/2015

24) Obschon von der gesamten Nutzfläche des auf dieser Liegenschaft errichteten Gebäudes von 369 m² nur rd. 27 m² (inkl. Waschküche) auf Top 1 entfällt (7% der Wohnnutzfläche), würde nach der Berechnung der Bf auf Grund der Zuordnung der Gartenfläche zu Top 1 (die ein ortsübliches Ausmaß nicht überschreitet) rd. 84% des Grundwertes Top 1 zugerechnet. Hingegen würde auf die Wohnungen im Erd- und Obergeschoß mit einer Nutzfläche von rd. 135 m² nur ein Grundanteil von jeweils rd. 6% (21.426 € von 326.920 €) entfallen. Obwohl die Bf unstrittig mit 136/467 Anteilen (29%) Miteigentümerin an der Gesamtliegenschaft ist, geht sie hinsichtlich der Bewertung ihres Grundanteiles nur von einem Anteil von rd. 6% und in ihrer zweiten Berechnung vom 31.10.2018 nur mehr von rd. 5% (17.470 € von 225.920 €) an der Gesamtliegenschaft aus. Allein daran ist erkennbar, dass die von der Bf vorgenommene Grundaufteilung zu keinem wirtschaftlich vertretbaren, sachgerechten Ergebnis führt. 25) Auch wenn der Großteil der nicht bebauten Fläche (Garten, Abstandsfläche) der Wohnung Top 1 zur alleinigen Nutzung zugeordnet ist, sieht der Senat keinen Anlass, von der Zuordnung des anteiligen Grundwertes zu den einzelnen Wohnungen entsprechend den mit den einzelnen Wohnungen verbundenen Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft abzuweichen. 26) Wie bereits der Bf im Schreiben vom 25.07.2018 zur Kenntnis gebracht, ist bei einem Grundwert der gesamten Liegenschaft von 336.920 €, für die gegenständliche Eigentumswohnung bei einem Miteigentumsanteil von 136/467 der anteilige Grundwert mit gerundet 98.000 € anzusetzen. Kapitalisierungszinssatz: 27) Der vom Bundesfinanzgericht ermittelte und den Parteien zur Kenntnis gebrachte Jahresreinertrag der gegenständlichen Wohnung von 8.817,35 € ist unstrittig. Die Bf richtet sich, abgesehen von dem oben angeführten Bodenwertanteil, dessen Ertragsanteil zur Ermittlung des Gebäudeertragswertes vom Jahresreinertrag in Abzug zu bringen ist, gegen die Höhe des Liegenschaftszinssatzes (Kapitalisierungszinssatzes) von 4%, obschon die Bf selbst diesen Zinssatz in ihrer ursprünglichen Berechnung des Ertragswertes und den davon abgeleiteten fiktiven Anschaffungskosten angesetzt hat. 28) Für Mietwohnhäuser, die keiner Mietzinsbeschränkung nach dem Mietrechtsgesetz unterliegen, wird nach der Fachliteratur für Immobilienbewertung im Allgemeinen ein Zinssatz von 2,5% bis 5% für angemessen erachtet. Nach Kranewitter, Liegenschaftsbewertung 6 (2010), Seite 94 und 95, ist für Einfamilienhäuser von einem Zinssatz von 2,5 bis 3,5%, für Zweifamilienhäuser von 3,5 bis 4% und für Mietwohnhäuser von einem Zinssatz von 4,0% bis 5,0% auszugehen. Ross-Brachmann, aaO, führt als Orientierung für Einfamilienhäuser ebenfalls einen Zinssatz von 2,5 bis 3,5 % an und für Miethäuser in bevorzugter bis guter Lage einen Zinssatz von 2,5% bis 5,0%. Der Vorstand des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs (Zeitschrift: „Sachverständige“, Heft 3/2012, 137) empfahl im Jahr 2012 für Wohnliegenschaften in sehr guter Lage (schöne Wohnlage in mittlerer Umgebung von Städten) einen Zinssatz von 2,5% bis 4,5%, wobei er keine Unterteilung in Ein- und Zweifamilienhäuser und Miethäuser trifft. 29) Die Ansicht der Bf, wonach aufgrund der zwischenzeitig am Kapitalmarkt gesunkenen Verzinsung auch der Liegenschaftszinssatz für die Berechnung des Ertragswertes der gegenständlichen Wohnung auf 2% zu senken sei, vermag der Senat in dieser allgemeinen Form nicht zu teilen. 30) Der Verweis auf Kranewitter, wonach darin bei der Ableitung des Liegenschaftszinssatzes aus dem Kapitalmarktzinssatz in der 6. Auflage (2010) von einer Sekundärmarktrendite von 4% und in der 7. Auflage (2017) nur mehr von 2,5% ausgegangen wird und sich so beispielhaft für die Bewertung eines Einfamilienhauses der Liegenschaftszinssatz nach Zu- und Abschlägen von 3% (6. Auflage) auf nunmehr 2% (7. Auflage) vermindert habe, vermag den von der Bf nunmehr in ihrer Berechnung auf 2% herabgesetzten Verzinsungsfaktor nicht zu begründen. 31) Zum einen handelt es sich im Streitfall nicht um ein Einfamilienhaus, für das nach der oben angeführten Fachliteratur der Kapitalisierungszinssatz niedriger anzusetzen ist als für ein Mehrparteienwohnhaus und zum anderen ist die Bewertung nicht für das Jahr 2017 sondern für das Jahr 2012 vorzunehmen. 32) Auch der Einwand, wonach durch die auf dem Kapitalmarkt stark gesunkene Verzinsung ertragsorientierte Anleger bereit seien, sich bei einer Investition in Immobilien mit einer Rendite von 0,5% - 1% zufrieden zu geben und teurere Immobilien am Markt nachgefragt würden, obwohl die Rendite von ehemals 3,0% auf 1,0% bis 0,5% gesunken sei, ist eine Behauptung, die empirisch nicht erwiesen ist. Sie trifft jedenfalls nicht für die im Bezirk B gelegene Wohnungen zu. Eine Senkung der Rendite von 3% auf 1% bzw. 0,5% hätte selbst bei gleichbleibenden Mieten je nach Restnutzungsdauer des Gebäudes zu einer nahezu Verdoppelung der Preise für Wohnimmobilien führen müssen. Kurz- und mittelfristige Investitionen am Kapitalmarkt können nicht langfristigen Investitionen in Immobilien gleichgesetzt werden. Die Kapitalisierungszinssätze für Immobilien orientieren sich primär nach der Art der Immobilie und den zum Wertermittlungszeitpunkt auf den örtlichen Immobilienmarkt herrschenden Verhältnissen (vgl. Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten 7 , Seite 209; Martin Pröll, „Liegenschaftsbewertung im Steuerrech III, Zur Herleitung des Liegenschaftszinssatzes“, UFS-Aktuell 2004, Seite 462). 33) Abgesehen davon, dass Preissteigerungen von Eigentumswohnungen in den Jahren nach dem hier vorzunehmenden Bewertungszeitpunkt nicht von wesentlicher Bedeutung sind, sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bezirk B nach den von der Wirtschaftskammer (Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder) herausgegebenen Immobilien-Preisspiegel kaum gestiegen bzw. sogar leicht gesunken. So hat eine gebrauchte Eigentumswohnung im Jahr 2012 im Durchschnitt einen Preis von 1.446 €/m² (Immobilien-Preisspiegel 2012, Seite 249) und im Jahr 2017 von 1.366 €/m² erzielt (Immobilien-Preisspiegel 2018, Seite 335). Neue Eigentumswohnungen (Erstbezug) sind im gleichen Zeitraum von 2.232 €/m² auf lediglich 2.325 €/m² gestiegen. Ebenso ist nach dem Immobilien-Preisspiegel der durchschnittliche Mietzins für Mietwohnungen im Bezirk B nur von 6,1 €/m² (2012) auf 6,4 €/m² (2017) gestiegen und damit weitgehend konstant geblieben. Auch der Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs (Zeitschrift „Sachverständige“ Heft 2/2018) hat die empfohlenen Kapitalisierungszinssätze für Wohnliegenschaften in sehr guter Lage seit 2012 nur um 0,5% von ursprünglich 2,5% bis 4,5% auf 2,0% bis 4,0% im Jahr 2018 gesenkt. Für gute Lagen blieb die Empfehlung unverändert bei 3,0% bis 5,0%. 34) Grundsätzlich erachtet der Senat den von der Bf bei der Ermittlung des Ertragswertes ursprünglich angesetzten und sowohl vom Finanzamt als auch vom Bundesfinanzgericht in der Neuberechnung (Schreiben vom 25.07.2018) übernommenen Kapitalisierungszinssatz von 4,0% als nicht überhöht. Es mag aber durchaus sein, dass – wie die Bf einwendet – in LL, eine Nachbargemeinde der Bezirkshauptstadt B, die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bzw. Mietwohnungen höher sein mag als im Bezirksdurchschnitt und damit auch die Preise für Wohnungen etwas höher sind, obschon der von der Bf erzielte Mietzins dies nicht zu erweisen vermag. Die Bf erzielt nach den vorliegenden Mietverträgen einen Mietzins (ohne Betriebskosten) von brutto rd. 900 €/mtl. (2013) bzw. 910 €/mtl. (2014), das entspricht bei einer Wohnnutzfläche von 133 m² einen Mietzins von brutto rd. 6,80 €/m². Wie bereits oben ausgeführt, betrug für Mietwohnungen der durchschnittliche Mietzins im Bezirk B 6,1 €/m² (ohne USt). Berücksichtigt man die USt von 10%, so ergibt sich ein Mietzins von 6,70 €/m². Der von der Bf für die gegenständliche Wohnung erzielte Mietzins von 6,80 €/m² entspricht damit in etwa dem im Bezirk B durchschnittlich erzielten Mietzins. 35) In Anbetracht der Nähe von LL zur Bezirkshauptstadt B, erachtet der Senat einen Kapitalisierungszinssatz von 3,0% - wenn auch an der untersten Grenze liegend – als noch vertretbar. 36) Bei einem Jahresreinertrag von 8.817,35 € und einem Kapitalisierungszinssatz von 3% ergibt sich nach Abzug der Verzinsung des Bodenwertes von 2.940,00 € (98.000 € x 3%) ein Jahresreinertrag des Gebäudeanteils von 5.877,35 €. Ausgehend von einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren, ergibt sich bei einem Kapitalisierungszinssatz von 3%, ein Vervielfältiger von 24,52 und damit für die gegenständliche Wohnung ein Gebäudeertragsanteil von 144.112,62 € (gerundet: 144.000 €). Für die gesamte Wohnung beträgt somit der Ertragswert rd. 242.000 € (Grundwert: 98.000 € + Gebäudeanteil: 144.000 €). Der so ermittelte Ertragswert der Wohnung entspricht annähernd auch dem lediglich zu Vergleichszwecken ermittelten und der Bf zur Kenntnis gebrachten, unstrittigen Sachwert von 254.000 €. 37) Der von der Bf sowohl in der Beschwerde als auch in der mündlichen Verhandlung, vorgebrachte Einwand, wonach bei der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten zumindest für Kontrollzwecke auch Vergleichswerte herangezogen werden sollten, wird vom Senat durchaus geteilt. Wie das Finanzamt aber zu Recht entgegen hielt, konnte die Bf keine vergleichbare, zeitnahe Verkäufe von gebrauchten Eigentumswohnungen in LL nennen, die der gegenständlichen Wohnung auch nur annähernd entsprochen hätten. Auch die Erhebungen des Senats ergaben keine vergleichbaren Wohnungsverkäufe in LL. 38) Die von der Bf im Schreiben (E-Mail) vom 07.11.2018 und in der mündlichen Verhandlung vorgelegte, von der Fa. immonetZT ( www.immoNetZT.at ) erhobene Immobilien- Preisentwicklung für LL, nach der der mittlere Wert für Eigentumswohnungen im Jahr 2017 bei 2.743,03 €/m² gelegen hat, wird nicht in Frage gestellt. Es mag durchaus sein, dass im Jahr 2017 neue Eigentumswohnungen im Durchschnitt diesen Preis erzielt haben. Nach dem Immobilen-Preisspiegel der Wirtschaftskammer lag im Jahr 2017 in Bezirk B der Preis für eine neue Eigentumswohnung (Erstbezug) in guter Wohnlage und mit guten Wohnwert bei 2.449 €/m². Geht man davon aus, dass die Wohnungspreise in LL etwas höher sind als auf Bezirksebene, so ist es durchaus glaubwürdig, dass dieser Wert von 2.743 € das durchschnittliche Preisniveau von neuen Eigentumswohnungen wiedergibt. Selbst wenn der Preis für Neubauwohnungen in LL nach dem vorgelegten Marktbericht bereits im Jahr 2007 bei 2.720 €/m² gelegen haben mag, kann daraus mangels Vergleichbarkeit kein Vergleichswert für die gegenständliche gebrauchte Wohnung gewonnen werden. 39) Der oben (siehe Nr. 36) für die strittige Wohnung ermittelte Ertragswert von rd. 242.000 € entspricht bei einer Nutzfläche von 133 m² einem Quadratmeterpreis von über 1.800 €. Unmittelbare Vergleichswohnungen haben sich nicht finden lassen. Als grober Anhaltspunkt können aber die im Immobilien-Preisspiegel für 2012 angeführten Werte herangezogen werden. Danach hat (wie oben unter Nr. 33 bereits ausgeführt) im Bezirk B eine gebrauchte Wohnung im Durchschnitt einen Preis von 1.446 €/m² erzielt. Selbst Gebrauchtwohnungen mit sehr guten Wohnwert erzielten einen durchschnittlichen Marktpreis von nicht mehr als 1.660 €/m² (Immobilien Preisspiegel 2012, Seite 153). Unter diesem Aspekt wird auch der für die gegenständliche Wohnung errechnete Ertragswert von rd. 1.800 €/m² als nicht zu niedrig erachtet, selbst wenn das Preisniveau in LL geringfügig höher sein mag als auf Bezirksebene. 40) Die Bf hatte mit ihrer Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten und in der Beschwerdeschrift zunächst glauben lassen, bzw. den Eindruck erweckt, die strittige Wohnung habe sich im Zeitpunkt der unentgeltlichen Übernahme in einem sehr gut instandgehaltenen, vermietungsfähigen Zustand befunden. Entsprechend ist auch das Finanzamt bei der Veranlagung und das Bundesfinanzgericht in ihren Ertragswertberechnungen davon ausgegangen, dass die Wohnung den angesetzten Rohertrag in dem von der Schwiegermutter übernommen Zustand zu erzielen vermochte. 41) Tatsächlich hat sich die Wohnung in einem abgewohnten Zustand befunden und die Bf musste vorerst die oben beschriebene (Nr. 2 und 3) umfangreiche Sanierung durchführen, um die Wohnung vermieten zu können. Die oben angeführte Ertragswerberechnung (Nr. 36) geht von jenem nachhaltig zu erzielenden Rohertrag aus, den die Wohnung nach der Sanierung zu erzielen vermag. Den hier anzusetzenden fiktiven Anschaffungskosten ist aber jener Wert zu Grunde zu legen, der der Wohnung vor der Sanierung zuzumessen war. 42) Von den oben ermittelten Gebäudeertragsanteil von 144.000 € sind daher die von der Bf getragenen und als Instandsetzungsaufwand (Zehntelabsetzung) geltend gemachten Sanierungskosten von rd. 31.500 € in Abzug zu bringen. Es ergib sich somit vor der Sanierung ein Gebäudeertragsanteil von 112.500 €. 43) Mit Rücksicht darauf, dass sich nicht nur der Wert einer gebrauchten Eigentumswohnung insgesamt sondern auch das Wertverhältnis (Bodenwert zu Gebäudewert) einer Wohnung trotz sorgfältiger, gewissenhafter und gebührender Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Umstände erfahrungsgemäß nicht mathematisch genau errechnen, sondern nur annähernd ermitteln lässt, erachtet der Senat auch die vom Finanzamt für den Gebäudeteil der strittigen Wohnung ermittelten fiktiven Anschaffungskosten von 126.184 € der Höhe nach als noch vertretbar, auch wenn der Senat hinsichtlich der Berechnungsmethode (Betriebskosten, Grundwertanteil, Kapitalisierungszinssatz) dem Finanzamt nicht gefolgt ist. 44) Bezüglich der im angefochtenen Einkommensteuerbescheid für 2013 vom Finanzamt versehentlich nicht als Werbungskosten angesetzte AfA für die Betriebsausstattung in Höhe von 755,62 €, wird auf die Beschwerdevorentscheidung vom 04.08.2015 verwiesen, in der dieser Fehler berichtigt worden ist. IV) Zulässigkeit einer Revision 1) Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. 2) Im gegenständlichen Beschwerdefall waren im wesentlichen Tatfragen zu beantworten. Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung waren nicht zu beurteilen. Für die Zulässigkeit der ordentlichen Revision besteht daher kein Anlass. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Innsbruck, am 29. November 2018