Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat durch den Vorsitzenden Dr. Michael Mandlmayr und die weiteren Mitglieder HR Dr. Helmut Mittermayr, Dr. Ernst Grafenhofer und Mag. Waltraud Schirz über die Berufung der A Handelsgesellschaft mbH, 4865 U am B , I1 23, vertreten durch Vertreter, Steuerberater, Adresse1, vom…

Zur gutachtlichen Stellungnahme des Sachverständigen K1 bezüglich der Aufteilung des Kaufpreises der Liegenschaften EZ 90 und 405 führte SV J Folgendes aus: Ad Flächenwidmung: Auf die Besonderheiten der Flächenwidmung im gegenständlichen Fall wurde nicht gesondert eingegangen, weil eine Risikoabwägung zum Zeitpunkt der Besichtigung und Gutachtenserstellung…

der Fa. H1 wurde nicht angenommen, sodass eine Storno- gebühr verrechnet wurde. Lt. Herrn A handelte es sich hierbei um eine Vermittlungsleistung betreffend Verkauf . Nach Ansicht der Bp. steht diese Provision (Stornogebühr für nicht zustande gekommene Vermittlungsleistung Verkauf Liegenschaft) direkt im Zusammenhang mit unecht befreiten…

Für Gebäude, die zur entgeltlichen Überlassung an Dritte (ausgenommen betriebszugehörige Arbeitnehmer) bestimmt sind, steht für vor dem 1. Februar 1993 anfallende Anschaffungs- oder Herstellungskosten ein Investitionsfreibetrag nur zu, wenn der ausschließliche Betriebsgegenstand die gewerbliche Vermietung von Wirtschaftsgütern ist. Ein Gebäude dient unmittelbar dem Betriebszweck, wenn…

…den Vorschriften des §§ 166ff BAO auf seine Beweiskraft hin zu untersuchen (z.B. VwGH 19.3.2002, 97/14/0034; Keppert, Immobilienbewertungen für ertragsteuerliche Zwecke - Teil 2, in ÖStZ 2007/485ff; Windberger, Liegenschaftsbewertung im Abgabenverfahren, in ÖStZ 2005/58ff; Stingl/Rauscher, Zur Frage der Bewertung…

…Ort- bzw. Massivbauweise anzusiedeln sein, die mit 70 bis 100 Jahren zu bemessen ist (vgl. in Funk/Kössler/Stocker in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, Punkt II/3.6.1.2). Die Berufungswerberin brachte dazu im Schreiben vom 13. März 2013 nur allgemein vor, die Gesamtnutzungsdauer…

…streitgegenständlichen Liegenschaften ging der Gutachter von einem sehr geringen Risiko und einer sicheren Wertsteigerung aus und ermittelte an Hand der Tabellen des Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, 2007 für österreichische Mietzinshäuser einen dementsprechende Prozentsatz für Wohnliegenschaften mit mindestens fünf Wohnungen in Österreich inklusive näher ausgeführte Risikozuschläge…

…der Hand. Zu bemerken ist noch, dass das Ergebnis der Kalkulation des Bodenwertes nahezu exakt mit den Lagezuschlägen der Richtwertmietzinsrichtlinien der Gemeinde Wien übereinstimmt. Hinsichtlich der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes wurden seitens des Gutachters die Empfehlungen in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, 2007, der veröffentlichten Zinssätze zitiert…

…worden sei, da bei der Bewertung des Verkehrswertes der ggst. Wohnung diese keine Berücksichtigung gefunden habe und vom ermittelten Reinnachlass auch der Pflichtteilsanspruch der Tochter des Erblassers berechnet worden sei. Der Berufung wurde die Immobilienbewertung der ggst. Wohnung des DI R.W. vom 24. Oktober…

…vom 21.04.2008 wird hinsichtlich der Kosten für das Arbeitszimmer darauf hingewiesen, dass der Berufungswerber einerseits Arbeitnehmer der Ärztekammer und andererseits Immobilientreuhänder und allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung sei. Die Raumkosten für sein Büro in Wattens stünden ausschließlich mit der gewerblichen…

…Gegensatz zum Wohnungsgebrauchsrecht um eine rechtliche Verfügungsbeschränkung. Fraglich ist, ob dieses gesondert im Rahmen der Verkehrswertermittlung als verkehrswertmindernd zu bewerten ist. In der dem UFS zur Verfügung stehenden Literatur über Immobilienbewertung (der bereits erwähnte Kranewitter und Kothbauer/Reithofer, Liegenschaftsbewertungsgesetz, Linde, 2013) findet sich diesbezüglich nichts…

…Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken27, 335; Lehmann/Conca, Einführung in die Immobilienbewertung, 33). Nägeli kennt sohin lediglich Gewichtungsfaktoren auf volle Zehnerpotenzen aufgerundet, nicht jedoch die vom Finanzamt zum Ansatz gebrachten ungerundeten 3,25. Im vorliegenden Fall beträgt die Abweichung 32…

…885,00 €). Die zu Pkt. II vorgenommene Berechnung auf Grundlage einer Immobilienrendite (4,5%) sowie einem Mietausfall und Reparaturwagnis (10%) entspricht keiner anerkannten Methode der Immobilienbewertung, da eine derartige Rechnungsweise lediglich einen Rückschluß auf den für die (angestrebte) Renditeerzielung erforderlichen Kaufpreis, nicht jedoch auf…

… 6 EStG 1972 allgemein). Diese Schätzung kann nach den im Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelten Verfahren erfolgen (vgl. Prodinger/Kronreif, Immobilienbewertung im Steuerrecht, S 65 ff sowie z.B. VwGH 10.08.2005, 2002/13/0132 wonach die im Liegenschaftsbewertungsgesetz festgeschriebenen Bewertungsregeln für die steuerrechtliche Bewertung einer bebauten…

…Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen29, 433 finden sich 2-3% und in Bienert in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, Stand Juli 2007, 351 2% zuzüglich Leerstehung). Die Verwaltungskosten und nicht weiterbelastbaren Betriebskosten wurden sehr vorsichtig mit 2% angesetzt (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6…

…Zum Teil wird für solche Objekte die Anwendung der Ertragswertmethode überhaupt nicht in Erwägung gezogen, da bei ihnen die Renditeerzielungsüberlegung in den Hintergrund tritt (Bienert in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, Stand Juli 2007, 266 ff und 327). Das umgekehrte Ertragswertverfahren zeigt für das hier strittige…

…4.Aufl, 1333, RZ 147) ist die korrekte Ermittlung der Restnutzungsdauer beim Ertragswertverfahren ausschlaggebend. (in diesem Sinne auch Prodinger/Kronreif, Immobilienbewertung im Steuerrecht, S. 189). Wird daher mit anderen Worten der Verkehrswert einer Liegenschaft auf Basis des Ertragswertverfahrens so in einem Gutachten ermitteln, dass dieses…

…würde. Bei einer Berechnung eines Teilwertes nach dem Sachwertverfahren ist dieser wertbeeinflussende Faktor natürlich zu berücksichtigen. Betreffend dem Superädifikatszins stellt die aktuelle Fachliteratur (Bienert, Funk, Immobilienbewertung in Österreich, Seite 424/425) fest, dass bei der Bewertung von Baurecht und Superädifikat auf denselben wirtschaftlichen Überlegungen beruhen…

…1988, § 6 Z 4 EStG, Rz 31). Bei der Berechnung des Verkehrswertes von bebauten Grundstücken gehört es zu den anerkannten Regeln der Immobilienbewertung, dass das Wertgutachten mindestens zwei voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren enthält; daneben kann auch die Bewertung mit einem dieser Werte und dem Vergleichswert erfolgen…

…Die Anwendung eines gleich hohen Zinssatzes erscheint dem Senat nicht plausibel. Die in der Immobilienbewertung zum Ansatz gelangenden Liegenschaftszinssätze orientieren sich an den Kapitalmarktzinssätzen. Diese haben laut den von der OeNB veröffentlichten Renditenwerte (Emissionswerte Anleihen Bund) ab dem Jahr 2008 (nach der Finanzkrise) kontinuierlich von…