UFSG RV/0172-G/04

In der Berufung räumte der Bw. ein, dass es sich grundsätzlich um Kosten der N.- GmbH gehandelt habe. Diesem Umstand sei aber ohnehin durch die Weiterverrechnung und Erstattung der Kosten im Jahr 1996 Rechnung getragen worden. Er habe diese Betriebskosten keineswegs willkürlich für die N.- GmbH getragen, sondern hätten teilweise eingerichtete Daueraufträge erst im Laufe der Zeit umgestellt werden können. Zum Teil hätten auch ehemals von ihm beauftragte Lieferanten die Rechnungen an ihn als ihren Vertragspartner gelegt. Bei der Betriebsprüfung seien weder ein Missbrauch von Formen und Gestaltungsmöglichkeiten noch das Vorliegen von durchlaufenden Geldern festgestellt worden. Die in Rede stehenden Beträge seien bei ihm in den Jahren 1994/1995 tatsächlich abgeflossen. § 19 Abs.2 EStG erfordere eine Berücksichtigung im Jahr der Verausgabung. Ohne Weiterverrechnung wären die zunächst von ihm getragenen Kosten bei der N.- GmbH nicht aufwandswirksam geworden. Verausgabung und Weiterverrechnung seien einheitlich zu betrachten. Der im Jahr 1995 endende Prüfungszeitraum bewirke ein künstliches Aufspalten dieses Vorgangs und, daraus abgeleitet, falsche steuerliche Konsequenzen. Die richtige, rechtliche Beurteilung ergebe sich aus einer Analogie zu dem vom VwGH im Erkenntnis vom 17.5.1963, Zl. 871/62 entschiedenen Fall eines Rechtsanwalts, bei welchem dem Zufluss der gesamten Honorareinnahmen aus einem Auftrag in einem Jahr, die zugehörigen Substitutionshonorare aber erst im Zeitpunkt ihrer Verausgabung in den Folgejahren berücksichtigt worden seien. Mit der BVE bestätigte das FA die in den Erstbescheiden eingenommene Sichtweise und die daraus gezogenen, steuerlichen Konsequenzen, wobei es von einem Darlehenscharakter der geleisteten Zahlungen ausging. Es bestehe kein Veranlassungszusammenhang zwischen den bezahlten Aufwendungen und den früheren Einnahmen des Bw. Dieser habe Aufwendungen Dritter bezahlt, die mit seiner Einkünfteerzielung "weder in objektiver noch in subjektiver Hinsicht in einem Zusammenhang" stünden. Da der Bw. nicht im Namen und auf Rechnung der N.- GmbH geleistet habe, lägen auch keine durchlaufenden Posten vor. Die zitierte VwGH-Entscheidung habe einen nicht vergleichbaren Sachverhalt betroffen. Im Falle des Bw. und der N.- GmbH sei ein Vertragsverhältnis zwischen einem Generalunternehmer und einem Subunternehmer weder behauptet noch erwiesen worden. Den Zahlungen des Bw. fehle es an einer Leistungsverpflichtung und damit an einem entscheidenden Merkmal für deren Aufwandscharakter im steuerlichen Sinn. Für die Beurteilung als Darlehen spreche im Übrigen auch der Umstand, dass es der Bw., als damaliger Prokurist der N.- GmbH, in der Hand gehabt habe, die strittigen Ausgaben sogleich durch die Gesellschaft tragen zu lassen. In der Berufungsverhandlung verwies der Bw. darauf, dass weder eine Darlehensvereinbarung mit der N.- GmbH noch Zinsenzahlungen festgestellt worden seien. Im fraglichen Zeitraum sei die Gesellschaft liquid gewesen. Es habe kein Bedarf nach Fremdmittelzufuhr bestanden. Das FA sei bei der BP zu Unrecht von einem Naheverhältnis zwischen der N.- GmbH und ihm ausgegangen. Tatsächlich habe er bereits im Dezember 1993 die Prokura für das Unternehmen zurückgelegt. Allerdings habe das Firmenbuchgericht die Entscheidung über seine Eingabe im März 1994 wegen eines zu dieser Zeit beim OGH anhängigen Verfahrens mit Vorfragenqualität ausgesetzt. Erst im Jahr 1996 sei die Durchführung seines Antrages im Firmenbuch erfolgt. Das Fortbestehen von Daueraufträgen bzw. die Bezahlung von Kosten, welche mittlerweile von der N.- GmbH zu tragen waren, sei erst im Zuge der Erstellung seiner Abgabenerklärungen im Jahr 1996 entdeckt worden. Daraufhin habe er diese Kosten korrekt an die N.- GmbH weitergeleitet. Gleiches sei mit den nachträglichen Einnahmen aus Stromguthaben erfolgt. Die N.- GmbH habe nach dem Verkauf des Grundstücks mit dem neuen Eigentümer eine Vereinbarung über die Nutzung der Liegenschaft in U.-Ort abgeschlossen. Wegen der Verzögerungen bei der Kaufpreisentrichtung durch den Erwerber, habe er die Liegenschaft aber vorerst weiter genutzt. Aus diesem Grund sei die Umstellung der Daueraufträge zunächst zurückgestellt worden. Bis März 1994 seien ihm die Gelder des Landes Steiermark für die Unterbringung der Flüchtlinge zugeflossen, ab April 1994 habe das Land die Zahlungen vermutlich an die N.- GmbH geleistet. Das FA hielt dem Vorbringen des Bw. entgegen, dass ein Aufrechterhalten von Daueraufträgen über ein bis zwei Jahre nach Beendigung einer Zahlungsverpflichtung im Widerspruch zur allgemeinen Lebenserfahrung stehe. Diesem Streitpunkt liegt nach dem Verfahrensergebnis folgender Sachverhalt zu Grunde: Im Objekt in J.-Ort hatte der Bw. die Flüchtlingsunterbringung von Beginn an (7/92) gegen ein monatliches Bruttopauschalentgelt von 17.000,- S (exklusive Betriebskosten) vertraglich der N.- GmbH übertragen, die ihrerseits die G.- GmbH mit der Betreuung der Flüchtlinge beauftragt hatte. Entsprechend waren nie Gelder des Landes Steiermark für die Unterbringung und Betreuung der Flüchtlinge in J.-Ort an den Bw. als Eigentümer der Liegenschaft geflossen. Dessen Einnahmen hatten sich auf den mit der N.- GmbH vereinbarten monatlichen Pauschalbetrag beschränkt. Im Gegenzug hatte er die Gebäudebetriebskosten, aber auch Kosten für Strom, Beheizung und Instandhaltung des Objektes (1993 zusätzlich Telefonkosten und allein für "Fremdarbeit" einen Aufwand in Höhe der Hälfte der erzielten Einnahmen) bezahlt. Nach den Angaben in den Abgabenerklärungen waren ihm diese Kosten bis zum Jahr 1996 weder von der N.- GmbH noch von dritter Seite (etwa vom Land Steiermark oder den eingemieteten Flüchtlingen) erstattet worden. Mit Vertrag vom 16. Dezember 1993 hatte der Bw. die Liegenschaft in J.-Ort an seinen Geschäftspartner Günther Ja. und dessen Lebensgefährtin Gerda Si. veräußert. Mit Wirksamkeit ab 1.1.1994 hatten die neuen Eigentümer das Erdgeschoß des Hauses ebenfalls an die N.- GmbH zur Flüchtlingsunterbringung vermietet, die für die Flüchtlingsbetreuung weiterhin die Dienste der G.- GmbH in Anspruch genommen hatte. Ab diesem Zeitpunkt waren in den Abgabenerklärungen des Bw. zum Objekt J.-Ort keine Einnahmen aus der mit der N.- GmbH getroffenen Vereinbarung mehr aufgeschienen, sondern hatten sich die erklärten Erlöse aus dieser (ehemaligen) Einkunftsquelle auf Stromguthaben und USt-Gutschriften bzw. -Rückverrechnungen sowie eine Versicherungsvergütung beschränkt. Ausgabenseitig waren allerdings im gesamten Jahr 1994 weiterhin Kosten für den laufenden Betrieb des Objektes (einschließlich "Instandhaltungskosten" von 299.592,- S) in Abzug gebracht worden. 1995 hatte der Bw. nur noch Resteinnahmen aus Stromguthaben und USt-Gutschriften als Einkünfte aus dieser Vermietung erklärt. Differenzierter stellt sich die Situation bei der Liegenschaft in U.-Ort dar. Hier hatte der Bw. die Flüchtlingsunterbringung bis zum Verkauf selbst durchgeführt und persönlich mit dem Land Steiermark abgerechnet. Sowohl die vom Land erhaltenen Einnahmen als auch die Kosten für die Erhaltung und den Betrieb des Objektes waren 1992 und 1993 in seinen Abgabenerklärungen erfasst worden. Auch dieses Gebäude hatte der Bw. am 16. Dezember 1993 verkauft. Allerdings hatte der Erwerber den vereinbarten Kaufpreis nach der Aktenlage tatsächlich nie vollständig bezahlt. Der Bw. war gezwungen gewesen die Kaufpreisentrichtung gerichtlich durchzusetzen. Letztlich hatte er sich im Jahr 1995 mit einem reduzierten Veräußerungserlös begnügt. So wie im Kaufvertrag mit Günther Ja. und Gerda Si. zur Liegenschaft in J.-Ort hatte auch der Vertrag mit Manfred He., dem Erwerber des Grundstückes in U.-Ort, eine Klausel enthalten, wonach dem Bw. bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises die unentgeltliche Nutzung des Kaufgegenstandes zustand (Punkt 6. des Kaufvertrages vom 16. Dezember 1993 mit Manfred He. ). Entsprechend hatten die Abgabenerklärungen des Bw. für 1994 aus diesem Vermietungsobjekt noch vom Land Steiermark erhaltene Gelder für die Flüchtlingsunterbringung ausgewiesen. Nach den in der Berufungsverhandlung bestätigten Feststellungen der BP hatte es sich dabei um die Erlöse der Monate Jänner bis März 1994 gehandelt. Anschließend hatte der Bw, so wie beim Objekt in J.-Ort, die Flüchtlingsunterbringung der N.- GmbH übertragen. Allerdings hatte er in seinen Abgabenerklärungen ab diesem Zeitpunkt weder Einnahmen vom Land Steiermark noch ein Entgelt der N.- GmbH erfasst. Dagegen hatte er auch für die Liegenschaft in U.-Ort weiterhin die Kosten der fortgesetzten Nutzung des Gebäudes zur Flüchtlingsunterbringung als Werbungskosten im Rahmen seiner Vermietungseinkünfte erklärt. Einzelne Restzahlungen scheinen auch noch im Jahr 1995 auf. Einnahmenseitig sind die Angaben - abgesehen von den vom Land Steiermark bis März 1994 erhaltenen Geldern - ebenfalls mit jenen zum Objekt J.-Ort vergleichbar (Strom-, Versicherungs- und USt-Gutschriften sowie eine "Mastentschädigung der Stromversorgungsgesellschaft"). Mit Rechnungen vom 31. Mai 1996 hatte der Bw. von der N.- GmbH die von ihm nach dem Liegenschaftsverkauf weiterhin bezahlten Gebäudebetriebskosten und sonstigen Aufwendungen für die Objekte in J.-Ort und U.-Ort zurückgefordert. Für das Objekt J.-Ort hatte er dabei nach dem Rechnungstext Kosten "für 1 - 12 /94", für U.-Ort jene "für 4 - 12 /94" in Rechnung gestellt. In beiden Rechnungen waren auch die von ihm bezahlten Kosten für "Instandhaltung, Fremdarbeit" und Stromkosten enthalten gewesen. Beim weiterverrechneten Stromaufwand hatte der Bw. von den 1994 angefallenen Kosten jeweils das Guthaben aus 1993 in Abzug gebracht. Die in Rechnung gestellten "Instandhaltungskosten" für J.-Ort hatten von der W.- Bauges.-Immobilien GmbH (Geschäftsführer Günther Ja.) am 23. Dezember 1993 verrechnete Kosten von 288.000,- S (brutto) für "einreichfertige Pläne zur Errichtung von Eigentumswohnungen" enthalten, die der Bw. im Februar 1994 bezahlt hatte. Im BP-Verfahren hatte der Bw. angegeben, er habe diese Pläne bereits lange vor dem Verkauf der Liegenschaft erhalten, doch habe die W.- Bauges.-Immobilien GmbH (im Folgenden kurz W.- GmbH) die Rechnung erst am 23. Dezember 1993 an ihn gelegt. Zum Zeitpunkt der Bezahlung hatte der Bw. die Aufwendungen aus dieser Rechnung als Instandhaltungskosten bei seinen Vermietungseinkünften aus dem Objekt in J.-Ort in Abzug gebracht und den zugehörigen Vorsteuerabzug geltend gemacht. Weiters hatte der Bw. am 31. Mai 1996 einen Betrag von 16.000,- S (brutto) an die N.- GmbH weiterverrechnet, der ebenfalls im Jahr 1994 bei den Vermietungseinkünften des Objektes in J.-Ort einerseits unter der Bezeichnung "Fremdarbeit" als Werbungskosten in Abzug gebracht und anderseits beim Vorsteuerabzug berücksichtigt worden war. Diesem Aufwand waren Kosten für Plankorrekturen zu Grunde gelegen, mit welchen ein gewisser S.M. durch Werkvertrag vom 15. Oktober 1993 beauftragt worden war (Leistungszeitraum 15. Okt. 1993 - Dez. 1993/Jänner 1994). Auch diese Rechnung hatte der Bw. im Februar 1994 bezahlt. Die Pläne waren bei der Veräußerung der Liegenschaft an die neuen Eigentümer mit übertragen worden (Punkt 6.2 des Kaufvertrages vom 16. Dezember 1993 mit Günther Ja. und Gerda Si.). Den Vorsteuerabzug aus dem Planungsaufwand der W.- GmbH hatte der Bw. im Oktober 1994 zur Gänze rückgängig gemacht und in einer "Rechnung gemäß § 12 Abs.14 UStG" vom 24. Oktober 1994 als Vorsteuerkorrektur "nach § 12 Abs. 10 - 12 UStG" an die Erwerber weiterverrechnet. Mit dieser Rechnung waren auch 9/10 der Vorsteuern aus den Umbaukosten des Jahres 1992 (darunter auch jene aus der Rechnung "der H. GmbH" vom 21. Juli 1992) berichtigt worden. Das aus dieser Rechnung vom 24. Oktober 1994 vereinnahmte Entgelt hatte der Bw. im Rahmen seiner Vermietungseinkünfte 1994 versteuert. Die Vorsteuer aus den Planungskosten des S.M. war weder an die Erwerber weitergeleitet noch gemäß § 12 Abs.10f UStG berichtigt worden. Dem angefochtenen ESt-Bescheid 1994 liegen die Kosten aus der Rechnung der W.- GmbH vom 23. Dezember 1993 und die Einnahmen aus der Rechnung des Bw. an Günther Ja. und Gerda Si. vom 24. Oktober 1994 erklärungsgemäß zu Grunde. Auch der bekämpfte USt-Bescheid 1994 entspricht insoweit der eingereichten Abgabenerklärung. Der Aufwand aus dem Werkvertrag mit S.M. vom 15. Oktober 1993 und die in diesem Zusammenhang beanspruchte Vorsteuer waren aufgrund der BP-Feststellungen vom FA gemeinsam mit den übrigen, in der Rechnung vom 31. Mai 1996 an die N.- GmbH weiterverrechneten Betriebskosten und sonstigen Aufwendungen unter dem Titel "Kürzung nachträglicher Betriebskosten" ausgeschieden worden (Tz.19 und 36/38 des BP-Berichtes vom 8.Oktober 1998). In dem am 31. Mai 1996 weiterverrechneten Instandhaltungsaufwand für U.-Ort waren u.a. die ganzjährigen Kosten aus der "Wartungsvereinbarung" mit der G.- GmbH (monatlich 10.400,- S brutto) für "laufende Reparatur- und Wartungsarbeiten, Zimmer ausmalen, Instandhaltungsarbeiten laufend, Verwaltungs- und Rechnungskontrolle, Buchhaltung, Kontrolle und Überwachung das Flüchtlingsheimes" enthalten gewesen. Darüber hinaus waren in dieser Rechnung lt. Feststellungen bei der BP diverse Instandhaltungskosten im Betrag von 1.627,30 S (brutto) erfasst gewesen, welche in jener Zeit angefallen waren, als der Bw. die Flüchtlingsunterbringung im Objekt in U.-Ort noch selbst durchgeführt hatte. Im Übrigen waren die in der Rechnung vom 31. Mai 1996 zum Objekt in U.-Ort enthaltenen Kosten nach den Prüfungsunterlagen auf Zeiträume ab April 1994 entfallen. Beide Rechnungen zur Weiterverrechnung der "Betriebskosten" 1994 an die N.- GmbH tragen handschriftliche Vermerke über den Erhalt der in Rechnung gestellten Beträge am 12. bzw. 23. Juli 1996. Den Bilanzen der N.- GmbH für 1994 und 1995 sind im Zusammenhang mit der Nutzung des Objektes in U.-Ort keine Verbindlichkeiten gegenüber dem Bw. zu entnehmen. Ab 1994 war vielmehr eine Forderung von 200.000,- S gegen den neuen Eigentümer Manfred He. bilanziert worden. Zudem weist die N.- GmbH im Jahr 1994 Verbindlichkeiten für Betriebskosten des Objektes in J.-Ort aus (Strom, Wasser, Kanal, Müll). Das Einkommensteuerrecht versteht unter Werbungskosten Aufwendungen bzw. Ausgaben im Bereich der außerbetrieblichen Einkunftsarten. Nach herrschender Lehre und Rechtsprechung ist dem Begriff ein kausales Verständnis zu Grunde zu legen. Werden Aufwendungen bzw. Ausgaben durch eine Einkünfteerzielung verursacht, kommt ihnen Werbungskostencharakter zu. Dass die Kosten auch notwendig sind, ist grundsätzlich nicht gefordert. Ebenso wenig wird ein unmittelbarer Zusammenhang mit den Einkünften vorausgesetzt. Allerdings müssen die Aufwendungen oder Ausgaben gemäß § 16 Abs.1 EStG der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen dienen. So wie Betriebsausgaben sind auch Werbungskosten nur bei demjenigen steuerlich zu berücksichtigen, der zur Leistung verpflichtet ist und sie auch tatsächlich leistet (vgl. VwGH 16.12.1986, 85/14/0098). Ebenso wie Betriebsaugaben sind Werbungskosten auch nur bei jener Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Werden Beträge irrtümlich geleistet und in der Folge wieder zurückbezahlt, fehlt es an einem Rechtsgrund für die Zahlung und damit am Werbungskostencharakter (vgl. VwGH 22.1.1992, 91/13/0114). Die Berücksichtigung von Werbungskosten erfolgt grundsätzlich nach dem so genannten Abflussprinzip (§ 19 EStG). Aufwendungen und Ausgaben für den Erwerb oder für Wertminderungen von nicht betrieblich genutzten Wirtschaftsgüternsind nur insoweit als Werbungskosten abzugsfähig, als dies § 16 EStG ausdrücklich normiert. Anschaffungs- und Herstellungskosten sind daher grundsätzlich nur im Wege der AfA zu berücksichtigen. Im Übrigen sind Aufwendungen für die Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der (außerbetrieblichen) Einkunftsquelle unbeachtlich, weil deren Wertänderungen im Allgemeinen nicht der Besteuerung unterliegen. Im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den Werbungskosten Ausgaben, die durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind. Für abzugsfähige Aufwendungen auf die Einkunftsquelle (das Mietobjekt) sieht § 28 EStG in den Absätzen 2 - 4 Sonderbestimmungen vor. Nach langjähriger VwGH-Judikatur kommt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Vergleich zu anderen außerbetrieblichen Einkunftsarten ausdrücklich ein weiter Werbungskostenbegriff zur Anwendung (VwGH 20.11.1989, 89/14/0138). Dies darf allerdings nicht dazu verleiten, den Werbungskosten auch Aufwendungen auf das Mietobjekt zuzuordnen, die weder von § 16 EStG noch von § 28 Abs. 2 - 4 EStG erfasst werden. So stellen etwa Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Mietobjektes keine Werbungskosten im Rahmen dieser Einkunftsart dar, weil sie nicht der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Vermietungseinkünfte dienen (VwGH 16.12.1998, 93/13/0289). Erfolgt eine Zahlung nach Beendigung der Vermietung, ist zu untersuchen, ob der betreffende Aufwand nach Art und Zeitpunkt seines Anfalles den Werbungskosten der ehemaligen Vermietungstätigkeit zuzuordnen ist, seine Wurzel somit in der Einkünfteerzielung liegt. Während etwa Erhaltungsaufwand nach Beendigung der Vermietung auch dann nicht abzugsfähig ist, wenn er durch die Vermietung verursacht wurde (z.B. Kosten einer nachträglichen Renovierung des abgewohnten Mietobjektes), können andere Ausgaben aus der Zeit der Einkünfteerzielung sehr wohl zu nachträglichen Werbungskosten führen, wenn sie erst nach deren Beendigung bezahlt werden. Dies betrifft etwa Zinsen für Erhaltungsarbeiten während der Vermietung oder Betriebskostennachzahlungen aus der Zeit der Vermietung (vgl. Doralt, Kommentar zum EStG 1988, § 28, Tz. 96 und § 32 Tz 85ff). Wesentlich ist, dass die Aufwendungen durch die Vermietungseinkünfte veranlasst sind. Bei Anwendung dieser Rechtsgrundsätze auf den strittigen Sachverhalt zur 1994 und 1995 erfolgten Bezahlung von "Betriebskosten" der beiden Ende 1993 verkauften Vermietungsobjekte in J.-Ort und U.-Ort setzt ein Werbungskostenabzug bei den Vermietungseinkünften des Bw. voraus, dass es sich um Kosten aus der Zeit handelt, als dieser noch Einkünfte aus den beiden Mietobjekten erzielte. Das FA war bei der Streichung der Werbungskosten bzw. Vorsteuern von jenen Kosten ausgegangen, welche der Bw. der N.- GmbH im Jahr 1996 in Rechnung gestellt hatte. Der Bw. hat in der Berufung bestätigt, dass die in Rede stehenden Ausgaben grundsätzlich von der N.- GmbH zu tragen gewesen wären. Nach den dargestellten Feststellungen des Betriebsprüfers zum Inhalt der beiden Rechnungen vom 31. Mai 1996 und den Berufungsausführungen des Bw. ist davon allerdings nur in Teilbereichen auszugehen. Die Leistungen zu den in der Rechnung vom 31. Mai 1996 zum Objekt J.-Ort als Instandhaltungskosten weiterverrechneten Planungskosten von insgesamt 304.000,- S waren nach der Aktenlage vor dem Verkauf der Liegenschaft in Auftrag gegeben und (zumindest großteils) auch vor dem Verkauf an den Bw. erbracht worden. Insoweit hatte es sich daher tatsächlich um Aufwendungen des Bw. gehandelt. Allerdings hatten die erbrachten Leistungen nicht der Erhaltung seiner Vermietungseinkünfte gedient sondern vielmehr auf deren Beendigung abgezielt bzw. hatten Aufwendungen für die Einkunftsquelle betroffen. Dies wird nicht zuletzt durch den Umstand verdeutlicht, dass die Mitveräußerung der Pläne im Kaufvertrag vom 16. Dezember 1993 ausdrücklich angeführt ist und demnach ein entsprechender Teil des Verkaufspreises auf diese Pläne entfallen war. In Bezug auf die Kosten der Umplanung des Gebäudes in J.-Ort kommt ein Werbungskostenabzug im Rahmen der Vermietungseinkünfte des Bw. daher nicht in Betracht. Soweit deren Korrektur im angefochtenen ESt-Bescheid 1994 unterblieben ist (Rechnung der W.- GmbH vom 23. Dezember 1993), entsprach dies nicht der Rechtslage und erfolgt eine Richtigstellung im Rahmen dieser Entscheidung. Allerdings sind die aus den Vermietungseinkünften ausgeschiedenen Planungskosten bei der Spekulationsgewinnermittlung als Wert erhöhende Aufwendungen auf das Spekulationsobjekt zu berücksichtigen. Im Gegenzug ist der 1996 dafür von der N.- GmbH erhaltene Ersatz den Einnahmen des Bw. aus dem Spekulationsgeschäft zuzurechnen. Die daraus resultierenden Konsequenzen werden im Detail unter Punkt II 4. diese Entscheidung dargestellt. Lediglich der Vollständigkeit halber sei zur Weiterverrechnung dieser Planungskosten an die N.- GmbH im Jahr 1996 angemerkt, dass für den UFS nicht zu erkennen ist, aufgrund welcher zivilrechtlichen Basis der Bw. diese Kosten von der N.- GmbH einzufordern berechtigt gewesen war. Über diese Planungskosten hinaus sind im Verfahren zum Objekt J.-Ort keine bereits vor dem 31.12.1993 entstandenen, jedoch erst im Jahr 1994 vom Bw. bezahlten Kosten hervorgekommen. Ab dem 1.1.1994 anfallende Kosten dieser Liegenschaft hatten die neuen Eigentümer zu tragen (Punkt 6.1 des Kaufvertrages vom 16. Dezember 1993). Dies betraf insbesondere auch die Gebäudebetriebs- und die Stromkosten. Sie waren daher nicht mehr durch die Vermietungstätigkeit des Bw. verursacht bzw. veranlasst. Die dazu im Gefolge der BP durchgeführte Werbungskostenkürzung bei den Vermietungseinkünften des Bw. erfolgte zu Recht. Beim Objekt in U.-Ort waren jene Kosten in der Rechnung vom 31. Mai 1996, welche im Zeitraum Jänner bis März 1994 angefallen waren, als der Bw. die Flüchtlingsunterbringung wegen der verzögerten Kaufpreiszahlung durch den Erwerber noch selbst durchgeführt hatte (Kosten des Betreuungsvertrages mit der G.- GmbH und sonstige Instandhaltungen lt. Feststellungen im Prüferhandakt) nicht Aufwendungen der N.- GmbH sondern tatsächlich Werbungskosten im Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften des Bw. gewesen. Für die übrigen in dieser Rechnung enthaltenen Kosten, deren Entstehen in Zeiträume fiel als die N.- GmbH die Flüchtlingsunterbringung durchgeführt und der Bw. daraus keine Einnahmen mehr erzielt hatte, gelten die Ausführungen zum Objekt in J.-Ort analog (kein Aufwand im Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung des Bw.). Der Hinweis des Bw. auf (irrtümlich) nicht beendete Daueraufträge überzeugt nicht. Zunächst ist tatsächlich nicht ersichtlich, weshalb die zeitgerechte Stornierung der Daueraufträge nicht möglich gewesen sein sollte, konnte doch anderseits der Einnahmenzufluss von der N.- GmbH (betreffend die Liegenschaft J.-Ort) bzw. vom Land Steiermark (betreffend das Objekt U.-Ort) offenbar problemlos zeitnahe "umgeleitet" werden. Auch das behauptete Entdecken des Irrtums im Zuge der Erstellung der Abgabenerklärungen erweist sich als Schutzbehauptung. Die Erklärungen für 1994 waren im Februar 1996 beim FA eingereicht worden. Wäre der Fehler im Zuge der Erstellung dieser Erklärungen entdeckt worden, stellt sich die Frage, weshalb der Bw. seine Zahlungen (weitgehend) "bereits" für 1995 eingestellt hatte und zudem nach Erkennen des Fehlers noch mehr als drei Monate bis zur Legung der Rechnungen vom 31. Mai 1996 vergangen waren. In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass ein Zahlungsfluss für sich noch nicht zu Werbungskosten führt. § 19 EStG regelt lediglich den steuerlich relevanten Zeitpunkt von Zu- und Abflüssen. Ob es sich dabei um steuerpflichtige Einnahmen oder abzugsfähige Werbungskosten handelt, wird durch diese Norm in keiner Weise berührt. Dafür sind im Bereich der außerbetrieblichen Einkünfte grundsätzlich die Bestimmungen der §§ 15 bzw. 16 EStG maßgeblich. Die Merkmale für den Werbungskostencharakter von Aufwendungen nach § 16 EStG wurden bereits dargestellt. Erst dessen Veranlassung durch die zugehörigen Einnahmen begründet eine steuerliche Abzugsfähigkeit (kausaler Werbungskostenbegriff). Andernfalls hätten es Abgabenpflichtige noch über die Gestaltungsmöglichkeiten der Einnahmen-Ausgabenrechnung hinaus in der Hand, durch eine gänzlich willkürliche, zeitliche Lagerung von Zahlungen ohne Bezug zu ihren Einkünften, die Höhe ihrer Abgabenschuld beliebig zu steuern, umso mehr, bei gleichzeitigem Verzicht auf Einnahmen, wie dies der Bw. offenbar hinsichtlich des Nutzungsentgeltes von der N.- GmbH beim Objekt U.-Ort ab April 1994 gemacht hat. In diesem Zusammenhang sei nicht zuletzt auf die bereits zitierte VwGH-Judikatur verwiesen, nach welcher der Irrtum über eine Leistungsverpflichtung die zugehörigen Aufwendungen noch nicht zu Betriebsausgaben (bzw. Werbungskosten) macht. Im anhängigen Verfahren waren die umsatz- und ertragsteuerlichen Konsequenzen beim Bw. zu beurteilen. Es konnte daher dahin gestellt bleiben, ob im Verzicht des Bw. auf Zahlungen von der N.- GmbH ein schenkungssteuerpflichtiger Vorgang oder eine verdeckte Einlage an die N.- GmbH zu erblicken war. Gleiches gilt für die steuerlichen Auswirkungen dieser Vorgänge bei der N.- GmbH. Doch sei zum dbzgl. Vorbringen in der Berufung angemerkt, dass der Betriebsausgabencharakter bei der N.- GmbH nicht davon abhängig war, ob ihre Verbindlichkeiten, etwa aus offenem Strombezug, gegenüber dem Bw. oder gegenüber dem Stromlieferanten bestanden hatten. Im Falle der Liegenschaft in J.-Ort hatte die N.- GmbH im Übrigen, wie erwähnt, gewisse Betriebskosten ohnehin bereits in der Bilanz 1994 aufwandswirksam verbucht. Dies ändert allerdings nichts an der dargestellten steuerlichen Auswirkung beim Bw. Soweit das Aufrechterhalten von Daueraufträgen Zahlungsverpflichtungen betroffen hatte, welche mit dem Liegenschaftseigentum in direktem Zusammenhang stehen ("Hausgebühren", Grundsteuer, Gebäudeversicherung) ist beim Objekt in U.-Ort einzuräumen, dass die Vorschreibung wegen der Verzögerung der Kaufpreiszahlung und, daraus folgend, auch der grundbücherlichen Durchführung des Eigentümerwechsels, vorerst weiterhin an den Bw. erfolgen musste und er diese Leistungen auch schuldete. Da er ab April 1994 allerdings zu Gunsten der N.- GmbH auf die Einkünfteerzielung aus dieser Liegenschaft verzichtet hatte, handelte es sich insofern nicht mehr um Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sondern um Aufwendungen im Zusammenhang mit einer privaten Liegenschaft, welche dem Bw. im Zeitpunkt des Entstehens dieser Kosten nicht mehr zur Einkünfteerzielung gedient hatte, weshalb diese Ausgaben dem Bereich des § 20 EStG zuzuordnen sind. Zu den nach den Angaben des Bw. weiterverrechneten Einnahmen finden sich in den Rechnungen vom 31. Mai 1996 lediglich Stromguthaben aus 1993 (J.-Ort 21.144,96 S + USt; U.-Ort 2.511,65 S + USt). Diese Stromguthaben resultieren aus überhöhten Vorauszahlungen des Jahres 1993, welche zu entsprechend hohen Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften des Bw. geführt hatten. Die aus den Jahresstromabrechnungen 1993 stammenden Guthaben stellen daher nachträglichen Einnahmen des Bw. im Sinne des § 32 EStG aus dessen Vermietungstätigkeit dar (die Ursache für diese Einnahmen lag in der ehemaligen Vermietung). Wenn der Bw. diese im Jahr 1994 erhaltenen Beträge bei seinen Vermietungseinkünften versteuert hat, so entsprach dies der Rechtslage. Deren Weiterleitung an die N.- GmbH stellte allerdings beim Bw. aus Sicht des Einkommensteuerrechts eine steuerlich unbeachtliche Einkommensverwendung dar, die sich weder im Jahr 1994 noch im Jahr 1996 mindernd auf seine persönliche Steuerbemessung auswirken konnte. Den angefochtenen Bescheiden liegen aus dem Titel nachträglich bezahlter Stromkosten bei beiden ehemaligen Mietobjekten des Bw. Werbungskostenkürzungen lediglich in Höhe des Saldos aus den Stromkosten des Jahres 1994 und den Stromguthaben des Jahres 1993 zu Grunde. Mit der gegenständlichen Entscheidung wurden beim Objekt in J.-Ort die 1994 angefallenen Stromkosten in voller Höhe, beim Objekt in U.-Ort jene lt. Rechnung vom 31. Mai 1996 für 4 - 12/94 ausgeschieden. Zu allfälligen schenkungssteuerlichen Auswirkungen der weitergeleiteten Strom-Guthaben sei auf die obigen Anmerkungen verwiesen. Über die erörterten Stromguthaben hinaus sind keine Einnahmen im Zusammenhang mit den Objekten in J.-Ort oder U.-Ort aus den Jahren 1994/95 ersichtlich, welche der Bw. 1996 an die N.- GmbH weitergeleitet hatte. Im Ergebnis waren daher beim Bw. zur Liegenschaft in U.-Ort als Werbungskosten die Aufwendungen für den Wartungs- und Betreuungsvertrag mit der G.- GmbH im Zeitraum Jänner - März 1994 in Höhe von 31.200,- S brutto (in Abänderung des angefochtenen ESt-Bescheides 1994, der diese Kosten für Jänner - April 1994 berücksichtigt hatte) sowie sonstige Instandhaltungskosten aus dem ersten Quartal 1994 in Höhe von 1.627,30 S (lt. BP-Feststellungen) abzugsfähig. Die übrigen, im Mai 1996 der N.- GmbH in Rechnung gestellten Kosten des laufenden Betriebes der veräußerten Liegenschaften hatten dagegen keine Werbungskosten des Bw. dargestellt und waren deshalb bei seinen Vermietungseinkünften im Jahr 1994 nicht zu berücksichtigen gewesen. Gleiches gilt für die im Jahr 1995 geltend gemachten Werbungskosten aus dieser ehemaligen Vermietung. Unter den gegebenen Umständen erübrigt sich eine Erörterung der in der BVE vertretenen Darlehensproblematik ebenso wie die Auseinandersetzung mit den Auswirkungen eines allfälligen Naheverhältnisses zwischen dem Bw. und der N.- GmbH. Für den Vorsteuerabzug aus den im Jahr 1996 an die N.- GmbH weiterverrechneten Aufwendungen sind die Bestimmungen des § 12 UStG maßgeblich. Nach den in den Streitjahren ebenso wie heute geltenden Bestimmungen des Umsatzsteuerrechts darf ein Unternehmer nur Vorsteuerbeträge abziehen, die ihm von anderen Unternehmern in einer den Vorschriften des § 11 UStG entsprechenden Rechnung für Lieferungen oder sonstige Leistungen, die im Inland für sein Unternehmen ausgeführt worden sind, in Rechnung gestellt werden. Lieferungen oder sonstige Leistungen gelten grundsätzlich als für das Unternehmen ausgeführt, wenn sie überwiegend für Zwecke des Unternehmens erfolgen (§ 12 Abs.1 und Abs.2 UStG 1972 und 1994). Dabei sind allerdings verschiedene Ausnahmen zu berücksichtigen. Gemäß § 12 Abs.2 Z.1 UStG 1972 idF BGBl 818/1993 waren Lieferungen und sonstige Leistungen im Zusammenhang mit der Errichtung oder Erhaltung von Gebäuden insoweit als für das Unternehmen ausgeführt, als die Entgelte hiefür nach den einkommensteuerlichen Vorschriften Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind. Damals wie heute schlossen zudem § 12 Abs.3 Z.1 und Z.2 UStG die Steuer für die Lieferungen oder sonstige Leistungen vom Vorsteuerabzug aus, soweit der Unternehmer diese zur Ausführung steuerfreier Umsätze in Anspruch nahm/nimmt. Für die Beurteilung eines Umsatzes nach diesen Kriterien ist entscheidend, ob die konkrete Leistung mit der unternehmerischen Leistungserbringung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten unmittelbar oder mittelbar zusammenhängt. Dies ist der Fall, wenn die entsprechenden Kosten in die Leistung des Unternehmens eingehen, diese belasten und sich damit auf den Preis der Leistung auswirken. Für den Vorsteuerabzug genügt grundsätzlich auch ein Zusammenhang mit ehemaligen Umsätzen. Fallen später Aufwendungen an, welche im Zusammenhang mit der ehemaligen, unternehmerischen Leistungserbringung stehen, sind diese noch dem Unternehmen zuzuordnen. Maßgebend sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des Leistungsbezuges. Auch die für den Vorsteueranspruch ebenfalls erforderliche Beurteilung, ob Gegenstände oder Leistungen zur Ausführung steuerfreier Umsätze bezogen werden, hat an Hand ihres wirtschaftlichen Zusammenhanges im Zeitpunkt der Leistungserbringung zu erfolgen. Ist der Verwendungszweck im Zeitpunkt der Vorleistung unklar, so ist jene Lösung zu wählen, die den höheren Grad der Wahrscheinlichkeit für sich hat. Klären sich die Verhältnisse noch im Laufe des Veranlagungszeitraumes, ist auf die endgültigen Verhältnisse abzustellen. Ändern sich die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse in einem späteren Veranlagungszeitraum, ist eine Vorsteuerkorrektur nach Maßgabe des § 12 Abs.10 bzw. Abs.11 UStG durchzuführen (vgl. Ruppe, Kommentar zum UStG, Tz. 82ff bzw. Tz. 164f zur insoweit unveränderten Rechtslage des § 12 UStG 1994). Gemäß der hier maßgeblichen Fassung des BGBl 818/1993 waren nach § 6 Z.9 lit.a UStG 1972 steuerfrei die Umsätze von Grundstücken im Sinne des § 2 des Grunderwerbsteuergesetzes 1955; die Steuerfreiheit gilt nicht für den Eigenverbrauch, insoweit für die Grundstücke ein Vorsteuerabzug nach § 12 Abs. 1 vorgenommen worden ist. § 12 Abs.14 UStG 1972 lautete: Liefert ein Unternehmer nach § 6 Z 9 lit. a steuerfrei ein Grundstück und ist aus diesem Grunde ein Vorsteuerabzug nach Abs. 3 ausgeschlossen oder eine Berichtigung des Vorsteuerabzuges nach Abs. 10 bis 12 vorzunehmen, so ist er berechtigt, dem Empfänger der Lieferung den vom Vorsteuerabzug ausgeschlossenen oder auf Grund der Berichtigung geschuldeten Betrag - soweit er auf die Lieferung des Grundstückes entfällt - gesondert in Rechnung zu stellen. Dieser in der Rechnung gesondert ausgewiesene Betrag gilt für den Empfänger der Lieferung als eine für eine steuerpflichtige Lieferung oder sonstige Leistung gesondert in Rechnung gestellte Steuer (Abs. 1 Z 1). Weist der Unternehmer für die Grundstückslieferung in der Rechnung einen Betrag aus, der nicht nach Abs. 3 vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist oder nach Abs. 10 bis 12 nicht geschuldet wird, so ist dieser Betrag wie eine nach § 11 Abs. 12 auf Grund der Rechnung geschuldete Steuer zu behandeln. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt ergeben sich aus dieser Rechtslage folgende Konsequenzen: Solange der Bw. die Objekte in J.-Ort und U.-Ort zur Erzielung von Mieteinkünften verwendete, konnte er - bei Vorliegen der übrigen, für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Voraussetzungen (siehe z.B. Punkt II 1.b dieser Entscheidung) - Vorsteuern für die damit im Zusammenhang stehenden Werbungskosten in Anspruch nehmen. Mit der Veräußerung der Mietobjekte bzw. der Beendigung der Vermietungstätigkeit teilte sein daraus abgeleitetes Vorsteuerabzugsrecht gemäß § 12 Abs.2 Z.1 UStG das ertragsteuerliche Schicksal der zugehörigen Aufwendungen. Soweit erst nach Veräußerung der Mietobjekte bzw. nach Beendigung der Vermietungstätigkeit in J.-Ort und U.-Ort Aufwendungen entstanden waren, scheiterte der Vorsteuerabzug somit daran, dass diese keine Werbungskosten im einkommensteuerlichen Sinn darstellten. Wenn auch auf anderer Rechtsgrundlage so dennoch im Ergebnis gleich, stellt sich die Situation für jene Kosten dar, welche im Zusammenhang mit der umsatzsteuerfreien Veräußerung der beiden Liegenschaften gestanden waren (§ 12 Abs.3 iVm. § 6 Z.9 lit.a USt). Im Detail wird dazu auf Punkt II 3. dieser Entscheidung verwiesen). In Bezug auf die geltend gemachten Planungskosten zur Errichtung von Eigentumswohnungen bzw. die Plankorrekturen des S.M. kann es dahin gestellt bleiben, ob im Zeitpunkt der Leistungserbringung bereits hinreichend gesichert von einem späteren (steuerfreien) Verkauf der geplanten Wohnungen auszugehen war, oder ob dieser noch ungewiss war. Durch die Mitveräußerung der Pläne im Rahmen des Liegenschaftsverkaufes an Günther Ja. und Gerda Si. waren sie jedenfalls Teil dieses nach § 6 Z.9 lit.a UStG steuerfreien Vorganges geworden. Gemäß Punkt 6.1 des Kaufvertrages vom 16. Dezember 1993 war die Übergabe der Liegenschaft mit der Vertragsunterzeichnung am 29. Dezember 1993 erfolgt. Bis zum Ablauf des Veranlagungszeitraumes 1993 waren somit auch in Bezug auf die weiterverkauften Umbaupläne die endgültigen Verhältnisse festgestanden. Der Bw. war demnach bereits im Jahr 1993 gemäß § 12 Abs.3 iVm. § 6 Z.9 lit.a USt nicht berechtigt gewesen, für diese Leistungen Vorsteuern in Abzug zu bringen. Da der Vorsteuerabzug bereits im Jahr 1993 ausgeschlossen war, bedurfte es auch keiner Korrektur nach § 12 Abs.10f UStG. Unter den gegebenen Umständen war der Vorsteuerabzug im angefochtenen USt-Bescheid 1994 um die Vorsteuer aus der Rechnung der W.- GmbH vom 23. Dezember 1993 (48.000,- S) zu kürzen. Die Vorsteuer aus dem Vertragsverhältnis mit S.M. (2.666,67 S) war bereits im Zuge der BP-Korrekturen betreffend die nachträglich bezahlten Betriebskosten (Tz.19 des BP-Berichtes vom 8. Oktober 1998) ausgeschieden worden. Die daraus resultierenden Auswirkungen auf die Spekulationsgewinnermittlung werden unter Punkt II 4. dieser Entscheidung erörtert. Die in der Rechnung vom 24. Oktober 1994 an Günther Ja. und Gerda Si. weiter verrechnete Umsatzsteuer aus der Rechnung der W.- GmbH vom 23. Dezember 1993, wird ebenso wie die Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs.10 UStG aus der Rechnung der H. GmbH vom 21. Juli 1992, bis zu einer allfälligen Rechnungskorrektur nach § 11 Abs. 12 UStG geschuldet (§ 12 Abs.14 letzter Satz UStG), weshalb eine Korrektur im Verfahrenszeitraum zu unterbleiben hatte. 3.) Vorsteuern für Vermittlungsprovisionen: Der Bw. hatte für die Vermittlung des Verkaufes seiner beiden Mietobjekte in J.-Ort und U.-Ort Provisionen an die W.- GmbH zu bezahlen. Aus den beiden Rechnungen der W.- GmbH hatte er im Jänner bzw. April 1994 Vorsteuern in Höhe von 86.000,- S bzw. 39.600,- S in Anspruch genommen. Das FA hatte diesen Vorsteuerabzug unter Hinweis auf den Zusammenhang der Provisionen mit unecht umsatzsteuerbefreiten Grundstückslieferungen verwehrt. In der Berufung verwies der Bw. darauf, dass § 6 Abs.1 Z.9 lit a UStG 1994 lediglich den Umsatz von Grundstücken umfasse. Im unternehmerischen Bereich sei ein Vorsteuerabzug aus Herstellungs-, Instandsetzungs- und Werbungskosten im Zusammenhang mit Grundstücken möglich. Im Falle der Veräußerung seien derartige Vorsteuern grundsätzlich gemäß § 12 Abs.10 UStG anteilig zurückzuverrechnen. Allerdings sei aus § 12 Abs.10, 3. Unterabsatz UStG nicht abzuleiten, dass davon auch Werbungskosten betroffen seien. Die Verweigerung des Vorsteueranspruches aus den strittigen Provisionszahlungen sei daher zu Unrecht erfolgt. In der BVE verwarf das FA den Standpunkt des Bw. Der zitierte Unterabsatz 3 des § 12 Abs.10 UStG regle lediglich eine abweichende Frist für die Vorsteuerberichtigungen bei Grundstücksumsätzen. Diese Bestimmung dürfe nicht isoliert vom übrigen Inhalt des § 12 Abs.10 UStG betrachtet werden. Dem zweiten Unterabsatz dieser Norm sei zu entnehmen, dass die Pflicht zur Vorsteuerkorrektur auch nachträgliche Anschaffungskosten und sonstige aktivierungspflichtige Aufwendungen betreffe. Bei den Bezug habenden Vermittlungsprovisionen handle es sich um aktivierungspflichtige Aufwendungen. Die durchgeführte Vorsteuerkorrektur entspreche dieser Rechtslage. Bei diesem Streitpunkt sei zum Sachverhalt hervorgehoben, dass es sich um die Vermittlungsprovisionen anlässlich des Verkaufes der beiden Liegenschaften gehandelt hat. Damit unterliegen die in Rede stehenden Vermittlungsprovisionen der gleichen abgabenrechtlichen Beurteilung wie die bereits erörterten Planungskosten für den Umbau in J.-Ort. Es genügt daher, auf die vorangegangenen Ausführungen zum Vorsteuerausschluss für Vorleistungen zu (unecht umsatzsteuerfreien) Grundstücksumsätzen (§ 12 Abs.3 iVm. § 6 Z.9 lit.a USt 1972) zu verweisen. Da bezüglich dieser Vermittlungskosten ein Vorsteueranspruch nie bestanden hat, liegt auch kein Anwendungsfall des § 12 Abs.10 UStG vor. Damit ist das Schicksal dieses Berufungspunktes bereits entschieden. Der Vorsteuerabzug aus den Rechnungen der W.- GmbH betreffend die Vermittlungsprovisionen beim Verkauf der beiden Flüchtlingsheime in J.-Ort und U.-Ort steht nicht zu. Die in diesem Zusammenhang vorgenommenen Vorsteuerkürzungen im angefochtenen Umsatzsteuerbescheid 1994 erfolgten zu Recht. Lediglich der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass sich diese Rechtsfolgen für die hier zu beurteilenden Umsätze aus den Bestimmungen des UStG 1972 und nicht, wie in der Berufung vertreten, aus jenen des UStG 1994 ergeben. Dass den beiden von der W.- GmbH verrechneten Leistungen überdies die Merkmale bzw. Voraussetzungen für den Werbungskostenabzug bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung fehlten, ergibt sich ebenfalls aus der zu Punkt II 2. dieser Entscheidung dargestellten Rechtslage. Da der Verkauf der Einkunftsquelle bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht der Einkünfteerzielung zuzuordnen ist, stellen auch die dadurch verursachten Kosten keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung dar. Dies hat der Bw. selbst erkannt und diese Aufwendungen nur im Rahmen der Spekulationsgewinnermittlung in Abzug gebracht. Wie unter Punkt II 4. dieser Entscheidung noch näher ausgeführt werden wird, erhöht der Vorsteuerausschluss die abziehbaren Aufwendungen (Veräußerungskosten) bei der Spekulationsgewinnermittlung. 4.) Ermittlung der Spekulationsgewinne: Der Bw. hatte in seinen Einkommensteuerklärungen für 1994 und 1995 Spekulationsgewinne aus dem Verkauf der beiden Liegenschaften in J.-Ort und U.-Ort erfasst. Bei der Berechnung dieser Einkünfte hatte er den ihm tatsächlich zugeflossenen Veräußerungserlösen die Anschaffungs- und -nebenkosten aus dem Jahr 1992 (inklusive der Vermittlungsprovision aus der Rechnung "der H. GmbH" vom 28. April 1992) gegenüber gestellt. Darüber hinaus hatte er bei beiden Objekten die im Jahr 1992 angefallenen "Umbau- und Renovierungskosten" (J.-Ort ), darin enthalten auch der Aufwand aus der Rechnung "der H. GmbH" vom 21. Juli 1992, bzw. "Instandsetzungskosten" (U.-Ort) sowie die an die W.- GmbH im Jahr 1994 bezahlten (Brutto-) Provisionen für die Verkaufsvermittlungen in Abzug gebracht. Soweit ihm diese Aufwendungen mit USt-Ausweis in Rechnung gestellt worden waren, hatte er jeweils die Bruttobeträge in Ansatz gebracht. Beim Objekt in U.-Ort hatte der Bw. im Jahr 1994 zusätzlich "Instandsetzungskosten 1993 (inkl. Kosten Rechtsstreit a.-s.)" in Höhe von 227.206,34 S sowie Aufwendungen im Zusammenhang mit der Eintreibung des Verkaufserlöses vom Liegenschaftserwerber Manfred He. von insgesamt 259.520,- S berücksichtigt. Das FA hatte bei der Liegenschaft in J.-Ort, gemäß den aus den Rechnungen "der H. GmbH" aufgrund der BP-Feststellungen gezogenen Konsequenzen, nur die verminderten Vermittlungs- und Umbaukosten berücksichtigt und auch die im übrigen aktivierten Aufwand enthaltene Umsatzsteuer ausgeschieden. Beim Spekulationsgewinn zum Objekt in U.-Ort waren überdies die o.a. "Instandsetzungskosten 1993" von 227.206,34 S sowie die geltend gemachten Anwaltskosten aus dem Rechtsstreit mit Manfred He. (100.000,- S) nicht anerkannt worden, weil deren Bezahlung erst in den Jahren 1996/1997 erfolgt war. Anderseits war der Veräußerungserlös für U.-Ort um den auf die Einrichtung entfallenden Anteil vermindert worden. Auch bei diesem Mietobjekt hatte die Erstbehörde im Rahmen der Spekulationsgewinnermittlung aus den aktivierten Instandsetzungskosten des Jahres 1992 und aus der Verkaufsprovision der W.- GmbH im Jahr 1994 die Vorsteuerbeträge ausgeschieden. In der Berufung verwehrte sich der Bw. gegen die Korrekturen des FA (abgesehen von jener zur mitveräußerten Einrichtung des Objektes in U.-Ort). Bei der Berechnung von Spekulationsgewinnen sei nach der Rechtsprechung des VwGH und den Einkommensteuerrichtlinien (EStR) ein vorgenommener AfA-Abzug nicht zu berücksichtigen. Dies gelte analog auch für die USt. Der Judikatur des VwGH sei zu entnehmen, dass beim Spekulationsgewinn nach der Absicht des Gesetzgebers nur erfasst werden solle, was der Veräußerer "verdient" habe. Aus dem ausdrücklichen Hinweis auf die Berücksichtigung der nach § 12 UStG rückverrechneten Vorsteuerbeträge als Werbungskosten (Rz 6661 EStR) sei zu ersehen, dass die Anschaffungs- und Werbungskosten bei der Ermittlung des Spekulationsgewinnes grundsätzlich mit dem Bruttobetrag zum Ansatz zu bringen seien. Im Günstigkeitsfall seien die EStR anzuwenden. Beim Spekulationsgewinn für das Objekt in J.-Ort beantragte der Bw. daher einerseits die Berücksichtigung der vollen Anschaffungskosten aus den Rechnungen "der H. GmbH", ohne die aufgrund der BP vorgenommenen Kürzungen (287.500,- S) und anderseits aus den aktivierten Vermittlungs-, Umbau- und Renovierungskosten sowie aus den Vermittlungsprovisionen für den Verkauf der Liegenschaften den Ansatz der ausgeschiedenen UST (258.961,91 S). Die Vorsteuerkomponente sei nämlich "nicht von Belang", "egal, ob die Spekulationsliegenschaft vermietet war oder nicht." Die gemäß § 12 UStG vorgenommenen Vorsteuerrückverrechnungen im Betrag von 171.137,- S habe er bei der Spekulationsgewinnermittlung nicht zum Ansatz gebracht, weil dies bereits im Rahmen der "Bruttoverrechnung" bei den laufenden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfolgt sei. Auch beim Spekulationsgewinn für das Objekt in U.-Ort habe eine Hinzurechnung der im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bereits berücksichtigten Vorsteuern (42.051,47 S) zu unterbleiben, da diese "nicht Betrachtungsgegenstand für die Ermittlung der Spekulationseinkünfte sein" könnten. Im Zusammenhang mit dieser Liegenschaft seien zusätzlich Instandsetzungskosten im Betrag von 227.206,34 S und die Kosten eines daraus erwachsenen Rechtsstreits mit 100.000,- S angefallen, die dem Veräußerungserlös als seinerzeitige Anschaffungskosten gegenüber zu stellen seien. Da im Rahmen der Spekulationsgewinnermittlung bei Instandsetzungskosten das Abflussprinzip des § 19 EStG nicht zur Anwendung zu kommen habe, seien diese dem 1994 vereinnahmten Veräußerungserlös unabhängig vom Zeitpunkt ihrer Bezahlung gegenüber zu stellen. Das FA hielt diesen Ausführungen in der BVE entgegen, dass zwar Vorsteuerkorrekturen nach § 12 Abs.10 UStG zu den Veräußerungskosten gehörten, abzugsfähige Vorsteuern aber nicht Teil der Anschaffungskosten seien. Lediglich eine von vorne herein nicht abzugsfähige Vorsteuer sei den Anschaffungskosten zuzurechnen. Da die Verweigerung bzw. Rückverrechnung des Vorsteuerabzuges im Zuge der BP zu Recht erfolgt sei, führe dies "in logischer Konsequenz" zu einer Erhöhung des Spekulationsgewinnes. Entgegen der im Rechtsmittel vertretenen Rechtsansicht habe auch bei der Spekulationsgewinnermittlung das Abflussprinzip des § 19 EStG zur Anwendung zu kommen. Zwar seien nachträglich auftretende Werbungskosten bei der Besteuerung der Spekulationseinkünfte grundsätzlich zu berücksichtigen, stünden diesen Aufwendungen im Jahr ihrer Verausgabung aber keine Einnahmen aus dem Spekulationsgeschäft gegenüber, komme es zu einem Verlust aus Spekulationseinkünften, der gemäß § 30 EStG nur mit positiven Einkünften aus Spekulationsvorgängen ausgeglichen werden könne. Nachdem die Einnahmen aus dem Verkauf des Objektes in U.-Ort im Jahr 1994 zugeflossen seien, sei eine Gegenverrechnung der erst 1996/1997 bezahlten Instandsetzungs- und Prozesskosten nur mit Spekulationsgewinnen ab 1996/1997 unter Beachtung der Vorschriften des Verlustvortrages möglich. In der Berufungsverhandlung vertrat der Bw. in Ergänzung seines bisherigen Vorbringens den Standpunkt, dass es sich bei der Spekulationsgewinnermittlung nicht nur um außerbetriebliche sondern vielmehr um "außerunternehmerische" Vorgänge handle. Nur wenn das Spekulationsobjekt vor dem Verkauf der Einkünfteerzielung gedient habe, komme die Sonderregelung des § 12 Abs.10 UStG zum Tragen. Im Übrigen seien aber aufgrund der Bruttoverrechnung Anschaffungskosten und sonstige Ausgaben mit der Bruttowerten anzusetzen. In Bezug auf die Berücksichtigung nachträglich angefallener Instandsetzungs- und Prozesskosten verwies der Bw. auf zwischenzeitig ergangene Judikatur der Höchstgerichte (VfGH 11. Dezember 2002, B 941/02; VwGH 27. Mai 2003, 98/14/0065) und beantragte eine Berechnung des Spekulationsgewinnes, wie sie nunmehr durch Rz 6665 EStR vorgegeben werde. Der UFS geht bei diesem Streitpunkt von folgendem Sachverhalt aus: Nach dem insoweit unstrittigen Verfahrensergebnis hatte der Bw. die beiden im Mai bzw. September 1992 erworbenen Liegenschaften in J.-Ort (Kaufpreis 1.250.000,- S) und U.-Ort (Kaufpreis 900.000,- S) am 16. Dezember 1993 verkauft. Der Veräußerungserlös aus der Liegenschaft in J.-Ort (4,300.000,- S) war ihm zur Gänze im Jahr 1994 zugeflossen. Aus dem Verkauf des Grundstückes in U.-Ort (3.060.000- S) hatte er 1994 1.500.000,- S erhalten. In weiterer Folge war ihm, nach den bei der BP überprüften Angaben der Abgabenerklärungen, trotz gerichtlicher Durchsetzung seiner Ansprüche gegen der Erwerber, nur noch ein Teilbetrag von 300.000,- S im Jahr 1995 zugeflossen. Für den Rest des vereinbarten Kaufpreises war im Rahmen des BP-Verfahrens ein Zufluss beim Bw. nicht festgestellt worden. Aus den Angaben in der Abgabenerklärung 1994 geht hervor, dass dem Bw. im Zusammenhang mit der Sicherstellung bzw. Einbringung des Veräußerungserlöses zur Liegenschaft in U.-Ort Kosten von insgesamt 259.520,- S, darin enthalten 100.000,- S für die anwaltliche Vertretung, erwachsen waren. Den vorgelegten Prüfungsunterlagen der Erstbehörde ist allerdings zu entnehmen, dass dem Bw. in diesem Zusammenhang im Jahr 1994 tatsächlich nur Aufwendungen von insgesamt 159.520, -S erwachsen waren. Im Jahr 1997 hatte er weitere 72.000,- S für die Anwaltskosten bezahlt. Zwischen August 1992 und März 1993 hatte die Firma a.-s. Sanitäranlagen GmbH (im Folgenden kurz a.-s. GmbH) umfangreiche Reparatur- bzw. Erneuerungsarbeiten an den Wasser- und Stromversorgungseinrichtungen sowie am Heizkessel des Gebäudes in U.-Ort durchgeführt, welche dem Bw. am 12. und 17. Mai 1993 mit einem Gesamtbetrag von 147.893,60 S in Rechnung gestellt worden waren. Wegen Nichtzahlung dieser Rechnungen hatte der Rechtsvertreter des Installationsunternehmens den Bw. im Februar 1995 zur Zahlung von 187.206,34 S (offene Rechnungsbeträge + Anwaltskosten) aufgefordert. Der Bw. hatte diesen Betrag, erhöht um geschätzte Kosten der eigenen Rechtsvertretung im Betrag von 40.000,- S, in der Abgabenerklärung 1994 bei der Ermittlung des Spekulationsgewinnes aus dem Objekt in U.-Ort als "Instandsetzungskosten 1993" in Abzug gebracht.