…zuzüglich Dachboden: | | 665.000 ÷ Kapitalisierungsfaktor 22,47 | 29.595,00 | Rohertrag | 353.478,00 | ab 2 % Mietausfallswagnis | - 7.070,00 | ab 25 % des Bruttoertrages für Instandhaltung | - 88.369,00 | nachhaltig erzielbarer Jahresreinertrag | 258.039…

…Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch Mietminderung, uneinbringliche Zahlungsrückstände oder Leerstehen zwischen zwei Mietverträgen entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Kündigung eines Mietverhältnisses oder Räumung (siehe dazu Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, Seite 91, der für das Mietausfallswagnis…

…ohne dass diese vereinnahmt worden sind oder der Ansatz von nur 3% Mietausfallswagnis ist daher hinsichtlich der Mieten als erheblich überhöht oder in Ansehung des Mietausfalls als erheblich zu niedrig anzusehen und werden nach Ablauf der auf fünf Jahre befristeten Mietverträge wiederum gewissen Zeiten vergehen…

…ohne dass diese vereinnahmt worden sind oder der Ansatz von nur 3% Mietausfallswagnis ist daher hinsichtlich der Mieten als erheblich überhöht oder in Ansehung des Mietausfalls als erheblich zu niedrig anzusehen und werden nach Ablauf der auf fünf Jahre befristeten Mietverträge wiederum gewissen Zeiten vergehen…

…die Richterin den Bf. mit Beschluss vom 02.05.2023 zur Vorlage weiterer Unterlagen, insbesondere zur Erstellung einer realitätsnahen Prognoserechnung unter Berücksichtigung der tatsächlichen bisher erklärten Ergebnisse, Mietausfallswagnis, Leerstehung, laufende Instandhaltung und zukünftige Instandsetzung auf. Nach diversen Fristverlängerungen übermittelte der Bf. die angeforderten Unterlagen mit…

…und somit Mieteinnahmen von EUR 16.800 - ein jährlicher Überschuss von EUR 9.792,00 dokumentiert. Im Rahmen der Prognoserechnung seien weder ein Mietausfallswagnis noch Instandhaltungsaufwendungen angesetzt. Im vollvermieteten Jahr 2012 gebe es eine Abweichung zwischen den tatsächlichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und jenen…

…aufgefordert, hinsichtlich der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten bekannt zu geben: "Glaubhaftmachung der Höhe der fikt. Anschaffungskosten durch Vorlage geeigneter Unterlagen (z.B. Gutachten) Mietzinsliste Wie hoch ist das Mietausfallswagnis? Wurde es bei der Berechnung berücksichtigt? Die Höhe der anzunehmenden Investitionen ist bekannt zu geben. Welche…

…einem monatlichen Mietzins von ATS 55.000,-- sowie einem Jahresrohertrag von ATS 660.000,--. Abzüglich des Mietausfallswagnisses im Ausmaß von 5% (ATS 33.000,--) ergab sich ein Betrag von ATS 627.000,--, der um 1% des Neubauwertes (ATS 37.086.600,--) für Instandhaltung im Ausmaß…

…Vorsteuern steuerlich nicht berücksichtigt werden. Die dagegen erhobene Berufung wurde mit Berufungsvorentscheidung vom 5.8.2011 mit der Begründung abgewiesen, die vorgelegte Prognoserechnung weise gravierende Mängel auf. Weder das Mietausfallswagnis noch der Renovierungsbedarf seien angemessen berücksichtigt worden. Der Prognosezeitraum betrage nicht 23, sondern 22 Jahre…

…rechnen, wenn man richtigerweise bei der Prognoserechnung zusätzlich Instandhaltungskosten, eine jährliche Indexanpassung von 4% und ein Mietausfallswagnis von 20% ansetze. Bei einer entsprechenden Adaptierung der Prognose ergäbe sich ab dem Jahr 2009 bis zum Jahr 2030 ein kumulierter Verlust von rund 4.200,00 EURO…

…Dieses Vorbringen ist substanzlos. Der Bf ist insoweit seiner Beweislast in Bezug auf Unwägbarkeiten nicht nachgekommen. Zum im Zeitraum 2007-2010 verwirklichten Mietausfallswagnis: Die nach dem Auszug des ersten Mieters vollständig reparierte, neuwertige Wohnung im OG fand im Zeitraum 4/2007-10/2010 keinen Mieter…

…die Schwankungen der Mieteinnahmen von bis zu 50% hinsichtlich des Vermietens von Wohnraum untermauern dieses Ansinnen, und erfordern den Ansatz eines entsprechend gewichteten Mietausfallwagnisses. Wird dieses mit 15% angesetzt, stellen die insofern zu erwartenden Mietausfälle/Stillstände im Lichte der von Ihnen selbst praktizierten Bewirtschaftungsart einen…

…Garagenboxen | S 33.800,00 | Summe Mieteinnahmen im Monat | S 341.470,00 | Jahresrohertrag | S 4.097.640,00 | - Mietausfallswagnis (8% vom Jahresrohertrag) | - S 327.811,00 | - Instandsetzungskosten (0,2% des Herstellungswertes) | - S 138.312,00…

…2.624,66 € vorsieht (siehe dazu oben), ausgabenseitig um einen kalkulatorischer Ansatz für die Instandhaltungskosten (8.604,20 €) sowie einen solchen für das Mietausfallwagnis (1.919,40 €) im Sinne der obigen Ausführungen ergänzt, errechnet sich im Jahr 2019 ein Werbungskostenüberschuss von 7…

…€ 177,-- aus. Außerdem war eine Rückzahlung des Eurokredites für das 10. Jahr eingebaut. Da in dieser Prognoserechnung kein Mietausfallswagnis sowie keine Reparaturtangente enthalten war, hat der steuerliche Vertreter eine neuerliche Prognoserechnung abgegeben, in der beide Komponenten berücksichtigt waren und die Rückzahlung des Eurokredites auf…

…UFS | | € | € | € | Jahresrohertrag lt. Bw. | 47.843 | 47.843 | 47.843 | abzüglich Verwaltungskosten 3% | -1.435 | -1.435 | -1.435 | abzüglich Mietausfallswagnis lt. Detailb. | -967 | -967 | -967 …

…Fremdverbindlichkeiten aufbauende Prognose berücksichtige auf der Ebene der Werbungskosten keine Mietausfälle und lediglich Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von insgesamt € 3.000,00. Das Mietausfallswagnis sei jedoch aus den verschiedensten Ursachen Bestandteil eines jeden längerfristigen Mietverhältnisses. Das Mietausfallsrisiko sei mit durchschnittlich 3,0 % bis 5 % anzusetzen…

…eines Mietausfallsrisikos fehlt. Mit diesem Ansatz soll das insbesondere bei kurzfristigen Vermietungen (wie auch im vorliegenden Fall) bestehende gewöhnliche Risiko von Leerstehzeiten berücksichtigt werden. Dieses Mietausfallswagnis ist bei Mietwohnobjekten mit einem Wagnisansatz von 3,0 bis 5,0 % des Jahresrohertrages zu berechnen (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung³…

…Berufungsfalle bestehenden, gegenüber "gewöhnlichen" Ferienhäusern besonderen, Umständen und der dadurch bedingten erschwerten Vermietbarkeit des in Rede stehenden Ferienhauses hätte nach Meinung des Unabhängigen Finanzsenates mit einem deutlich höheren Mietausfallswagnis Rechnung getragen werden müssen (vgl. dazu etwa die Entscheidung UFS vom 28.6.2005, RV/0616…

…absehbaren Zeitraum realistischer Weise noch zu erwartenden steuerlichen Ergebnisse zu Grunde zu legen. Bei der Vermietung von Eigenheimen sind dabei etwa die zu erwartende Mietzinshöhe einschließlich allenfalls vereinbarter Wertsicherungen, das Mietausfallswagnis, die Entwicklung der Fremdkapitalzinsen sowie der zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand abzuschätzen (vgl. Rauscher/Grübler…