Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des Bw,Adresse, vertreten durch die steuerl.Vertretung, gegen die Bescheide des Finanzamtes A betreffend Umsatz- und Einkommensteuer 2006 und 2007 entschieden: Der Berufung wird im Umfang der Berufungsvorentscheidungen teilweise Folge gegeben. Die Abgabenfestsetzung (Umsatz- und Einkommensteuer…

…die auf die Eigentumswohnung entfallenden Bewirtschaftungskosten, zu denen die Abschreibung, die Verwaltungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis zählen, die die Bw. als Folge der Leerstehung des Bestandobjekts zu tragen hat, in entsprechender Form auszuweisen. Dies wäre notwendig gewesen, weil beispielsweise das Mietzinsausfallwagnis nicht…

auszusprechen, dass eine einheitliche und gesonderte Feststellung unterbleibt. Allerdings hat der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 17. Mai 1989, 85/13/0176, ausgesprochen, dass auch ein solcher negativer Feststellungsbescheid ein Bescheid im Sinn des § 188 BAO ist, der der Abgabenbemessung zugrunde zu legen ist. Ist der…

…vom 27. Mai 2003, 99/14/0331). Zählen Kranewitter, Liegenschaftsbewertung3, zufolge die Abschreibungskosten der baulichen Anlagen, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallswagnis zu den Bewirtschaftungskosten, so wäre es für die Widerlegung eines Liebhabereiverdachtes, d. h. für die Annahme einer Betätigung mit Einkunftsquelleneigenschaft unerlässlich gewesen, die…

…angegeben wurde, ist dem entgegen zu halten, dass die Frage der Auslastung bei der Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung (Mietausfallwagnis) zum gewöhnlichen Risiko zählt - dies umfasst auch die teilweise Unvermietbarkeit bzw. das gänzliche Leerstehen eines Mietobjektes - und keine Unwägbarkeit darstellt (vgl. Rauscher / Grübler, Steuerliche…

…Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch Mietminderung, uneinbringliche Zahlungsrückstände oder Leerstehen zwischen zwei Mietverträgen entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Kündigung eines Mietverhältnisses oder Räumung (siehe dazu Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, Seite 91, der für das Mietausfallswagnis…

…000/Monat x 12 = (ohne USt und Betriebskosten) | 540.000 | abzüglich zu erwartende Aufwendungen 5 % | 27.000 | abzüglich Mietausfallwagnis 2 % | 10.800 | Nettojahresertrag | 502.200 | Restnutzungsdauer 67 Jahre | | Kapitalisierungszinssatz 3,5 % | 502.200…

…der Instandhaltungskosten (0,70 % des Neubauwertes; 3.365,17 € anstatt 3.191,00 € laut Betriebsprüfung), der Mietausfallwagnis (2% des Jahresnettoertrages; 802,31 € anstatt 787,00 € laut Betriebsprüfung) und des Verwaltungsaufwandes (2% des Jahresnettoertrages; 802,31 € anstatt 787,00 € laut…

…dieses Wohnungseigentumsobjekt gemietet und als Ordination verwendet. Das Finanzamt Bregenz übermittelte dem Berufungsführer folgenden Vorhalt vom 30. April 2010: "Senden Sie uns eine rechnerische Prognoserechnung in der das Mietausfallwagnis (bei Wohnobjekten 2%, Büros und Praxen 2,5% vom Rohertrag) und die rechnerische Instandhaltung enthalten sind…

…4.250,00). | Berechnung | Euro | Jahresrohertrag: | 51.000,00 | Verwaltungskosten 5 % | - 2.550,00 | Mietausfallwagnis 7% | - 3.570,00 | Instandhaltungskosten (620.971 x 2,0%) | - 12.419,00 | Reinertrag der Gesamtliegenschaft | 32.461…

…anteilige Verkehrswert des Wohnhauses sei mit € 22.000,-- ermittelt worden unter Ansatz folgender Parameter: mtl. antlg. Miete lt. Mietvertrag, Mietausfallwagnis 3 %, Instandhaltungskosten 6% des Jahresrohertrages, Verwaltungskosten und sonstige Werbungskosten 200 p.a. (somit unter den erklärten tatsächlichen Kosten 2005 bis 2009) Kap. Zinssatz 4 %…

…die Werbungskosten im Sinne des § 28 Abs 2 EStG 1988 (Instandsetzungskosten) in Anschaffungskosten für das Gebäude umzurechnen und auf die Dauer von 67 Jahren abzuschreiben sind. Des Weiteren entbehrt der Ansatz eines 4%-igen Mietausfallswagnisses sowie sonstiger Werbungskosten jeder Grundlage, und zwar aus folgenden Gründen…

…2.624,66 € vorsieht (siehe dazu oben), ausgabenseitig um einen kalkulatorischer Ansatz für die Instandhaltungskosten (8.604,20 €) sowie einen solchen für das Mietausfallwagnis (1.919,40 €) im Sinne der obigen Ausführungen ergänzt, errechnet sich im Jahr 2019 ein Werbungskostenüberschuss von 7…

…eine Restnutzungsdauer von 35 Jahren in Ansatz brachte. Die nachstehende Berechnung brachte das Finanzamt der Bw zur Kenntnis: | Nettomiete Jahresertrag | 7.200,00 | Mietausfallwagnis 1% | - 72,00 | Instandhaltungen 10 % | - 720,00 | Zwischensumme | 6.408,00 | Verzinsung…

…zu sein hätte, weil die gegenüber dem Bestandnehmer alimentationsberechtigte Bw. als Bestandgeberin das Mietausfallwagnis trifft (zum Mietausfallwagnis sei Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, Seite 94, zitiert: "Das Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Miet- und Pachtrückstände oder Leerstehen zwischen zwei Mietverträgen entsteht. Es dient auch…

…und es sei von Beginn an erkennbar gewesen, könne aber deshalb nicht als Unwägbarkeit gewertet werden, sondern müsste bei entsprechender Sorgfalt (erhöhtes Mietausfallwagnis) bei der Überlegung , sich als Leasingnehmer und später als Eigentümer zu betätigen berücksichtigt worden sein. Auch das in der Berufung vorgebrachte und…

…Wert der baulichen Anlagen | | | | Jahresrohertrag | | 12.444 | 18.000 | Mietausfallwagnis (vom Rohertrag) | 7% | -871 | -1.260 | Verwaltungskosten (vom Rohertrag) | 2% | -249 | -360 | Instandhaltungskosten | | -4.381 | -4…

…000. Für die Renditeberechnung wird von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen (vgl. etwa Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 74). Das Mietausfallwagnis wird mit 3% zum Ansatz gebracht und bewegt sich dabei im von der Literatur empfohlenen Bereich (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 91 empfiehlt 3-5%, in Ross-Brachmann, Ermittlung…

…gravierend verändern. Die Verwendung der folgenden Parameter wurde der Berufungswerberin mit Vorhalt vom 22. April 2013 zur Kenntnis gebracht und blieb unwidersprochen. Das Mietausfallwagnis wird in dieser Tabelle mit 3% zum Ansatz gebracht und bewegt sich dabei im von der Literatur empfohlenen Bereich (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6…

…Jahresrohertrag: 2.028,00 € x 12 | 24.336,00 € | abzüglich 3 % Verwaltungskosten | -730,10 € | abzüglich 3 % Mietausfallwagnis | -730,10 € | Abzüglich Instandhaltung (1 % der Herstellungskosten) | -6.084,00 € | Liegenschaftsreinertrag | 16.791,80…