…zuzüglich Dachboden: | | 665.000 ÷ Kapitalisierungsfaktor 22,47 | 29.595,00 | Rohertrag | 353.478,00 | ab 2 % Mietausfallswagnis | - 7.070,00 | ab 25 % des Bruttoertrages für Instandhaltung | - 88.369,00 | nachhaltig erzielbarer Jahresreinertrag | 258.039…

…Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch Mietminderung, uneinbringliche Zahlungsrückstände oder Leerstehen zwischen zwei Mietverträgen entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Kündigung eines Mietverhältnisses oder Räumung (siehe dazu Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, Seite 91, der für das Mietausfallswagnis…

…Garagenboxen | S 33.800,00 | Summe Mieteinnahmen im Monat | S 341.470,00 | Jahresrohertrag | S 4.097.640,00 | - Mietausfallswagnis (8% vom Jahresrohertrag) | - S 327.811,00 | - Instandsetzungskosten (0,2% des Herstellungswertes) | - S 138.312,00…

…2.624,66 € vorsieht (siehe dazu oben), ausgabenseitig um einen kalkulatorischer Ansatz für die Instandhaltungskosten (8.604,20 €) sowie einen solchen für das Mietausfallwagnis (1.919,40 €) im Sinne der obigen Ausführungen ergänzt, errechnet sich im Jahr 2019 ein Werbungskostenüberschuss von 7…

…€ 177,-- aus. Außerdem war eine Rückzahlung des Eurokredites für das 10. Jahr eingebaut. Da in dieser Prognoserechnung kein Mietausfallswagnis sowie keine Reparaturtangente enthalten war, hat der steuerliche Vertreter eine neuerliche Prognoserechnung abgegeben, in der beide Komponenten berücksichtigt waren und die Rückzahlung des Eurokredites auf…

…UFS | | € | € | € | Jahresrohertrag lt. Bw. | 47.843 | 47.843 | 47.843 | abzüglich Verwaltungskosten 3% | -1.435 | -1.435 | -1.435 | abzüglich Mietausfallswagnis lt. Detailb. | -967 | -967 | -967 …

…Fremdverbindlichkeiten aufbauende Prognose berücksichtige auf der Ebene der Werbungskosten keine Mietausfälle und lediglich Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von insgesamt € 3.000,00. Das Mietausfallswagnis sei jedoch aus den verschiedensten Ursachen Bestandteil eines jeden längerfristigen Mietverhältnisses. Das Mietausfallsrisiko sei mit durchschnittlich 3,0 % bis 5 % anzusetzen…

…eines Mietausfallsrisikos fehlt. Mit diesem Ansatz soll das insbesondere bei kurzfristigen Vermietungen (wie auch im vorliegenden Fall) bestehende gewöhnliche Risiko von Leerstehzeiten berücksichtigt werden. Dieses Mietausfallswagnis ist bei Mietwohnobjekten mit einem Wagnisansatz von 3,0 bis 5,0 % des Jahresrohertrages zu berechnen (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung³…

…Berufungsfalle bestehenden, gegenüber "gewöhnlichen" Ferienhäusern besonderen, Umständen und der dadurch bedingten erschwerten Vermietbarkeit des in Rede stehenden Ferienhauses hätte nach Meinung des Unabhängigen Finanzsenates mit einem deutlich höheren Mietausfallswagnis Rechnung getragen werden müssen (vgl. dazu etwa die Entscheidung UFS vom 28.6.2005, RV/0616…

…absehbaren Zeitraum realistischer Weise noch zu erwartenden steuerlichen Ergebnisse zu Grunde zu legen. Bei der Vermietung von Eigenheimen sind dabei etwa die zu erwartende Mietzinshöhe einschließlich allenfalls vereinbarter Wertsicherungen, das Mietausfallswagnis, die Entwicklung der Fremdkapitalzinsen sowie der zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand abzuschätzen (vgl. Rauscher/Grübler…

…die Werbungskosten im Sinne des § 28 Abs 2 EStG 1988 (Instandsetzungskosten) in Anschaffungskosten für das Gebäude umzurechnen und auf die Dauer von 67 Jahren abzuschreiben sind. Des Weiteren entbehrt der Ansatz eines 4%-igen Mietausfallswagnisses sowie sonstiger Werbungskosten jeder Grundlage, und zwar aus folgenden Gründen…

…Jahresrohertrag: 2.028,00 € x 12 | 24.336,00 € | abzüglich 3 % Verwaltungskosten | -730,10 € | abzüglich 3 % Mietausfallwagnis | -730,10 € | Abzüglich Instandhaltung (1 % der Herstellungskosten) | -6.084,00 € | Liegenschaftsreinertrag | 16.791,80…

…Für darüberhinausgehende zukünftig anfallende Aufwendungen wurde vom steuerlichen Vertreter des Bw kein Aufwand zum Ansatz gebracht. 2. Mietausfallswagnis: Der vom Bw vorgelegte Mietvertrag ist auf fünf Jahre befristet abgeschlossen worden. In einer realitätsnahen Prognoserechnung ist daher auch ein Ansatz für eventuell dadurch entstehende Leerstehung bzw…

…sei somit laut Gutachter plausibel. Bei der Ermittlung des nachhaltigen zukünftigen Jahresreinertrages wurde schließlich ein Mietausfallswagnis für Geschäftsflächen betreffend die D.str.1 in Höhe von 5 % und betreffend die D.str.2 für Geschäftsflächen und Büros jeweils 5 % angenommen. In mehreren Tabellen wurde schließlich…

…der Liebhaberei- Betrachtung nur Zeiträume gleicher Bewirtschaftung zu Grunde zu legen seien. Ausgehend von den um die "Unwägbarkeiten" bereinigten Echtdaten bis einschließlich 2008 setzte das Finanzamt künftiges Mietausfallswagnis und Leerstehungsrisiko mit jeweils 0% an, die Mieteinnahmen ab 2009 jeweils in Zweijahres- Schritten kontinuierlich ansteigend (Wert…

… die potentielle Mieterzahl und der Mietenmarkt sei kleiner. Dafür sei das Mietausfallswagnis deutlich geringer als bei Standardimmobilien. Hochwertige Immobilien eigneten sich für die langfristige Vermögensveranlagung besser als Standardimmobilien. Die Großbetriebsprüfung brachte vor (Schreiben vom 27.10.2010): Im Jahr 2010 sei das Mietverhältnis mit dem…

…ab Erwerb des Gebäudes; - Beurteilung der Plausibilität anhand nachfolgend eingetretener Umstände; - Mietausfallswagnis. Die mit dem Vorlageantrag im April 2010 vorgelegte adaptierte Prognoserechnung beinhaltet mit Ende des Jahres 2017 (das entspricht bereits dem 20. Jahr) einen geringfügigen Überschuss von 247,38 €. Sie enthält ab 2010…

…einschlägige Literatur gehe von Instandhaltungskosten von ca. 9% aus, sodass bei 4% Zinsen schon ein negatives Ergebnis entstehe. In der Prognose werde man auch ein Mietausfallswagnis berücksichtigen müssen, zumal man wisse, dass derart luxuriöse Objekte schwer zu vermieten seien. Mit den Ausführungen solle aufgezeigt werden…

…sowie die Garagenabstellplätze unbefristet vermietet. Trotzdem habe das Finanzamt in seiner Prognoserechnung in den Jahren 2012 - 2017 ein Mietausfallswagnis und Leerstehungskosten in Höhe von insgesamt € 7.673,00 und darüber hinaus jährliche Instandhaltungskosten von insgesamt € 31.348,00 angesetzt. Nach Auskunft ihrer Objektverwaltung…

…als marktgerecht erachtet. Bauzeitwert: ... Beim Ansatz der Abwertung wird ein abgenützter Zustand im Inneren des Hauses zugrunde gelegt. Ertragswert: Dieser errechnet sich aus der erzielbaren Miete abzüglich der Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten und des Mietausfallswagnisses kapitalisiert auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Der Grundpreis wird dabei entsprechend berücksichtigt…