…Steuerberatung udgl.) | € 897 - | Bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbarer Jahresreinertrag | € 22.978 | Abzüglich Verzinsung des Bodenwertes: (Bodenwert ohne Bebauungsabschlag x Kapitalisierungszinssatz € 266.000,00 x 5,5 : 100 | € 14.630 - | Reinertrag der baulichen Anlagen | €…

…ein wesentlicher Grundsatz des klassischen Ertragswertverfahrens sei. Bei der Bestimmung nachhaltig erzielbarer Erträge könnten daher immer nur Ereignisse Berücksichtigung finden, die am Bewertungsstichtag bereits bekannt gewesen seien. Soweit der Ansatz einer hohen nachhaltig erzielbaren Miete damit begründet werde, dass beispielsweise die an der Landstraße gelegene…

…bestehenden Miet-/Pachtverträgen herangezogen, andererseits wird auf ortsübliche Werte zurückgegriffen, wo die tatsächlichen Ansätze nicht als nachhaltig erzielbar beurteilt werden. Sämtliche Werte exklusive Umsatzsteuer. Die Lagerflächen werden mit einem angemessenen Erlös von € 2,50 pro m2 pro Monat angenommen, weil ein gesonderter Ertragsansatz in…

…Nutzung projizieren lassen. Bei der Bestimmung nachhaltig erzielbarer Erträge wird ein Rückblick auf die, vor dem Bewertungszeitpunkt liegenden, letzten drei Jahre als absolutes Mindestmaß anzusehen sein (Pröll, UFSaktuell 2004, 380). Das Finanzamt ermittelte für die Ertragswertberechnung den durchschnittlichen Jahresreinertrag der letzten vier Jahre. Das Finanzamt…

…verwirklichten Sachverhalten mit typischem Geschehensablauf ausgegangen werden kann, stellt - wie auch im gegenständlichen Fall - eine „Vermutungsbasis“ dar, mit deren Hilfe (unabhängig vom Vergleich zwischen „Kostenmiete" und „nachhaltig tatsächlich erzielbarer Marktmiete‘) das Vorliegen einer gesellschaftsrechtlichen Veranlassung schon nachgewiesen werden kann (Vgl. Kohlhepp, Verdeckte Gewinnausschüttung (2008) 74…

…dem Markt überhaupt vermieten kann. Das ist die Frage nach der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Bei der Bemessung dieser fiktiven Anschaffungskosten ist die ortsübliche Miete zu verwenden und zwar jene Miete, die nachhaltig erzielbar ist. Normalerweise ist diese zu schätzen. Wenn Erfahrungswerte vorliegen, ist auf diese zurückzugreifen…

…der Umsatzsteuer Gültigkeit hätten. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages sei erkennbar, dass ausgehend von der am Markt nachhaltig erzielbaren Miete mit einer Amortisation bis zum Ende der wirtschaftlichen Gebäudenutzung nicht gerechnet werden könne. Das FA gehe vom Nichtvorliegen einer unternehmerischen Tätigkeit iSd § 2 Abs…

…nachhaltig erzielbaren (Miet)Erträge abzustellen. Für leerstehende und eigengenutzte Räume ist dabei ebenfalls eine Miete anzusetzen (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, Seite 90f). Die Beschwerdeführerin hat zum einen sämtliche bestehende Mietverträge wertgesichert abgeschlossen und verfügt(e) zum anderen unzweifelhaft ausreichend Kenntnis über die marktüblich erzielbaren Mieten im Großraum…

…gegebener Erhaltungspflicht des Mieters rund 4.970,00 € betrug. Dieser stand 2008 eine nachhaltig erzielbare monatliche Netto-Marktmiete unter Beachtung einer Erhaltungspflicht des Mieters von etwa 2.250,00 € gegenüber. Den Ausführungen des FA, dass das EFH ausschließlich auf die Wohnbedürfnisse des B2…

…die Mietzinsliste der Hausverwaltung für den Monat April 2009 bestens ab. Hier liegt der Mietzinsertrag (keine Leerstehung) bereits bei € 5.125,00 und wird dieser Wert für die Ertragswertermittlung als der auch zum Bewertungsstichtag nachhaltig erzielbare Ertrag herangezogen. Eine weitere Möglichkeit der Bewertung wäre…

…die erzielten Mieterlöse der Vergangenheit heranzuziehen, da diesen lediglich Indizwirkung zukommt, sondern ist auf die für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden bzw. nachhaltig erzielbaren (Miet)Erträge abzustellen. Für leerstehende und eigengenutzte Räume ist dabei ebenfalls eine Miete anzusetzen (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, Seite 90f). Grund…

…Der Sachverständige gelangte dem vorgelegten Gutachten zufolge ua zu dem Ergebnis, dass der von der Beschwerdeführerin vereinnahmte Mietzins als angemessen sowie marktüblich und nachhaltig erzielbar einzustufen sei. Die Bruttoanfangsrendite für die gegenständliche Wohnung iHv 2,22 % könne als marktkonform beurteilt werden und würden auch andere…

…Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Substanz andererseits gegeben ist. Beim Ertragswertverfahren wird von nachhaltig erzielbaren Mieterträgen ausgegangen. Von den Roherträgen sind die so genannten Bewirtschaftungskosten, das sind im Wesentlichen die Kosten der laufenden Instandhaltung und das Mietausfallwagnis abzuziehen, um zum Jahresreinertrag zu gelangen…

…November 2017 vorgelegt. Nach einer umfassenden Befundaufnahme wird die Bewertungsmethode beschrieben. Die Bewertung würde im Ertragswertverfahren erfolgen, wobei als Basis die nachhaltig erzielbare Pacht herangezogen werde. Der Verkehrswert werde in der Folge vom Ertragswert abgeleitet. Es werde eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren angenommen. Bei der…

…Mietenspiegel der Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder), aber auch Auskünfte von Realitätenmaklern und –büros (vgl. Kranewitter a.a.O. Seite 88 f). Die nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einer Liegenschaft hängen von mehreren Faktoren wie der Lage, der Situation auf dem Realitätenmarkt, dem Bauzustand, dem Ausbauzustand…

…c. d) Jahresnettomietzins Bei dem Ansatz der Mieten vertritt die Finanzbehörde die Ansicht, dass die nachhaltig erzielbaren Mieten der Berechnung zu Grunde zu legen sind. Es sollte keine statische Betrachtung nur auf Grundlage der gegebenen Ertragssituation zum Stichtag erfolgen, sondern vielmehr sind auch künftige Ertragserwartungen…

…€ 86.515,00 ab. Bei hochpreisigen Luxusimmobilien stellt die nachhaltige Erzielbarkeit der mit dem umgekehrten Ertragswertverfahren aus den Investitionskosten abgeleitete Sollmiete die Ausnahme dar. Kann mit der im örtlichen Marktgeschehen äußerstenfalls erzielbaren Miete keine objekttypische Verzinsung des in die betreffende Wohnliegenschaft investierten Kapitals sicher…

…auf und bedient sich dazu einer Fiktion (vgl. VwGH 17.05.1977, 1127/75). Für die Bewertung ist der erzielbare und nicht der tatsächlich erzielte Ertrag von Bedeutung, weil es eines objektiven Bewertungsmaßstabes bedarf, um zu vermeiden, dass sich bei der Einheitsbewertung unterschiedlich hohe Werte…

…Bf. praktizierter Umweltschutz, der dazu führe, dass sich der erzielbare Flächenertrag verringere. Trotzdem habe sich die Betriebszahl des ertragsschwächer gewordenen Betriebes erhöht. C. Mit Beschwerdevorentscheidung vom 04.08.2017 wies das Finanzamt die Beschwerde gegen den Einheitswertbescheid zum 01.01.2014 als unbegründet ab. Begründend…

…das Ausmaß der Flächen im Einheitswertbescheid. Der Einheitswert bestimmt sich nicht nach durchschnittlichen Betriebseinnahmen eines Jahres, er ist vielmehr das Achtzehnfache des nach den Regeln des Bewertungsgesetzes bestimmten Jahresreinertrages und kann demnach mit Betriebseinnahmen eines Jahres überhaupt nicht verglichen werden (vgl. VwGH 19.2.1979…