BFG RV/5100951/2016

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch R im Beisein der Schriftführerin in der Beschwerdesache Beschwerdeführer, vertreten durch RechtsanwälteGmbH, über die Beschwerde vom 14.02.2012 gegen den Bescheid der belangten Behörde Finanzamt FA vom 27.01.2012 betreffend Umsatzsteuer 2012 nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung zu Recht erkannt: Der Beschwerde wird gemäß § 279 BAO teilweise Folge gegeben: | Gesamtbetrag der steuerpflichtigen Lieferungen, sonstigen Leistungen und Eigenverbrauch | 27.500,00 € | Summe Umsatzsteuer | 5.2050,00 € | Gesamtbetrag der Vorsteuern | - 302.542,23 € Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe BF, der Beschwerdeführer, war im beschwerdegegenständlichen Zeitraum Hauptgesellschafter und Hauptgläubiger der Firma AB GmbH. Am 25. August 2010 unterbreitete die Firma AB GmbH dem Beschwerdeführer das Angebot, die Liegenschaft "Z 1" zum Kaufpreis von 1,700.000,-- € zuzüglich 20 % Umsatzsteuer zu erwerben. Am 9. August 2011 nahm der Beschwerdeführer das Angebot der AB GmbH an und erwarb die Liegenschaft zum genannten Preis. Am 4. Oktober 2011 wurde über das Vermögen der Firma AB GmbH über eigenen Antrag das Insolvenzverfahren eröffnet und eine Sanierungsquote von 20 % angeboten. Der Masseverwalter meldete fristgerecht die Umsatzsteuer aus dem Liegenschaftsverkauf in Höhe von 436.142,23 € für den Zeitraum August 2011 an. Der Beschwerdeführer machte mit der Umsatzsteuervoranmeldung für den Zeitraum Juli bis September 2011 die Vorsteuer in Höhe von 436.142,23 € geltend. Mit Beschluss des Handelsgerichtes HG vom 15. März 2012 wurde der Sanierungsplan rechtskräftig bestätigt und das Sanierungsverfahren aufgehoben. In der Entscheidung vom 22. Oktober 2013, RV/0708-L/12, versagte der Unabhängige Finanzsenat den Vorsteuerabzug aus dem Liegenschaftserwerb, mit der Begründung, dass mit der gegenständlichen Vertragsgestaltung ausschließlich der Zweck verfolgt worden sei, die Umsatzsteuer aufgrund des Sanierungsverfahrens nur in Höhe von 20 % entrichten zu müssen und gleichzeitig die Vorsteuer im vollen Ausmaß zu lukrieren. Die detaillierten Ausführungen sind der zitierten Entscheidung zu entnehmen. Mit Erkenntnis vom 25. Mai 2016, Zl. 2013/15/0293, hob der Verwaltungsgerichtshof die Entscheidung des Unabhängigen Finanzsenates vom 22. Oktober 2013 auf und führte aus, dass keine vorwerfbare unangemessene Gestaltung vorliege, die dem Zweck des Umsatzsteuergesetzes zuwiderlaufen würde. Begründend wurde ausgeführt: "16 Die Bekämpfung von Steuerhinterziehungen, Steuerumgehungen und etwaigen Missbräuchen ist nach der Rechtsprechung des EuGH ein Ziel, das von der Sechsten MwSt-Richtlinie (und der MwStSystRL 2006/112/EG) anerkannt und gefördert wird (vgl. EuGH vom 21. Februar 2006, C-255/02, Halifax, ÖStZB 2006/544, Rn 71). Nach dem Grundsatz des Verbots des Rechtsmissbrauchs sind künstliche, jeder wirtschaftlichen Realität bare Gestaltungen verboten, die allein zu dem Zweck erfolgen, einen Steuervorteil zu erhalten. 15 Nach der Rechtsprechung des EuGH setzt die Feststellung einer missbräuchlichen Praxis auf dem Gebiet der Mehrwertsteuer zum einen voraus, dass die fraglichen Umsätze trotz formaler Anwendung der Bedingungen der einschlägigen Bestimmungen der Richtlinien und des zu ihrer Umsetzung erlassenen nationalen Rechts einen Steuervorteil zum Ergebnis haben, dessen Gewährung dem mit diesen Bestimmungen verfolgten Ziel zuwiderliefe, und zum anderen aus objektiven Anhaltspunkten ersichtlich ist, dass mit den fraglichen Umsätzen im Wesentlichen lediglich ein Steuervorteil bezweckt wird (vgl. EuGH vom 27. Oktober 2011, C- 504/10, Tanoarch, Rn 52, und vom 22. Dezember 2010, C- 103/09, Weald Leasing, ÖStZB 2012/214). Missbrauch liegt nämlich nicht vor, wenn die fraglichen Umsätze eine andere Erklärung haben als die Erlangung von Steuervorteilen (vgl. EuGH vom 21. Februar 2008, C-425/06, Part Service, ÖStZB 2009/257, Rn 42). 16 Im Einklang mit dieser Rechtsprechung des EuGH wird im Sinne der Terminologie der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes als Missbrauch im Sinne des § 22 BAO eine rechtliche Gestaltung angesehen, die im Hinblick auf die wirtschaftliche Zielsetzung - vor dem Hintergrund des mit der Regelung des Abgabengesetzes verfolgten Zieles - ungewöhnlich und unangemessen ist und die nur auf Grund der damit verbundenen Steuerersparnis verständlich wird. Können beachtliche außersteuerliche Gründe für eine - wenn auch ungewöhnliche - Gestaltung angeführt werden, ist ein Missbrauch auszuschließen (vgl. etwa VwGH vom 31. März 2011, 2008/15/0115, vom 18. Oktober 2012, 2010/15/0010, sowie vom heutigen Tag, 2013/15/0244). 17 Im gegenständlichen Fall hat die belangte Behörde dem Beschwerdeführer den Vorsteuerabzug für den Erwerb einer Liegenschaft versagt, weil er diese im zeitlichen Nahbereich zur späteren Insolvenz des Veräußerers erworben hat, einer GmbH, deren Hauptgesellschafter und Hauptgläubiger er war. Mit dem bloßen Hinweis auf diese zeitliche Nähe macht die belangte Behörde jedoch nicht plausibel, dass gegenständlich eine Konstellation vorläge, die eine tiefergehende Auseinandersetzung mit der Missbrauchsthematik durch die belangte Behörde notwendig gemacht hätte. Weder wird erkennbar, worin im schlichten Tätigen eines von beiden Parteien tatsächlich gewollten Umsatzes (Ankauf einer Liegenschaft) eine vorwerfbare unangemessene Gestaltung liegen soll, die dem Zweck der Umsatzsteuergesetzes zuwiderlaufe. Noch gelingt es der belangten Behörde die beabsichtigte Übertragung der Liegenschaft an den Sohn zur Regelung der Vermögensnachfolge und zur Erfüllung des bereits am 26. August 2010 geschlossenen Trennungsvergleichs mit der ehemaligen Lebensgefährtin als vom Beschwerdeführer angegebenen maßgeblichen Grund für den Ankauf zu entkräften. Dass durch die nachfolgende Insolvenz der HH GmbH als Veräußerin der Umsatzsteueranspruch des Abgabengläubigers letztlich nicht zur Gänze realisierbar war, ist nicht dem Beschwerdeführer in seiner Eigenschaft als Erwerber der Liegenschaft anzulasten, sondern ist ein allgemein mit Umsatzgeschäften verbundenes Risiko (vgl. zur Insolvenzproblematik bei Grundstücksumsätzen auch Ruppe/Achatz, UStG4 § 6 Rz 249/1). 18 Schließlich widerspricht es auch nicht dem Zweck der Umsatzsteuer, wenn ein vom Umsatzsteuergesetz eingeräumtes Wahlrecht (Option zur Umsatzsteuer gemäß § 6 Abs. 2 UStG 1994) vom Rechtsverkehr auch genutzt wird. Im Übrigen wäre es wohl auch bei einem Unterbleiben der Option hinsichtlich der dann anzunehmenden Ansprüche des Abgabengläubigers auf Vorsteuerberichtigung gegen die HH GmbH zu Umsatzsteuerausfällen infolge Kürzungen aufgrund der Insolvenzquote gekommen. 19 Soweit die belangte Behörde ihrem Bescheid darauf gestützt hat, dass der Kaufpreis überhöht sei, wird auf Folgendes hingewiesen: In dem Ausmaß, in dem aus gesellschaftsrechtlichen Gründen ein überhöhter Kaufpreis gezahlt worden sein sollte, stünde der Vorsteuerabzug dem Beschwerdeführer nicht zu (vgl. Ruppe/Achatz, UStG4, § 4 Rz 96)." Mit Beschluss vom 18. Juli 2016 wurde das Finanzamt aufgefordert, den angefochtenen Umsatzsteuerbescheid 2011 aufzuheben und einen neuen Umsatzsteuerbescheid mit Gewährung der beantragten Vorsteuer zu erlassen. Mit Mail vom 23. September 2016 verwies das Finanzamt auf Randziffer 19 des Erkenntnisses des VwGH vom 25.5.2016, 2013/15/0293: "In dem Ausmaß, in dem aus gesellschaftsrechtlichen Gründen ein überhöhter Kaufpreis gezahlt worden sein sollte, stünde der Vorsteuerabzug dem Beschwerdeführer nicht zu (vgl. Ruppe/Achatz, UStG4, § 4 Rz 96)." Für die Berechnung des Kaufpreises zwischen der AB GmbH und Herrn BF würden die Gutachten der gerichtlich beeideten Sachverständigen Dr. SV1 vom 10.1.2012 und Mag. SV2 vom 17.8.2010 herangezogen. Der Kaufpreis laut BP werde als Mittelwert zwischen den beiden Gutachten angesetzt: | Verkehrswert Dr. SV1 (Nettowert) | 1,130.000,- | Verkehrswert Mag. SV2 (Nettowert) | 810.000,- | Mittelwert laut BP (Nettowert) | 970.000,- | Zuzüglich 20 % USt | 194.000,- | Kaufpreis bzw. Verrechnungspreis brutto | 1,164.000,- | Bisheriger Verrechnungspreis brutto | 2,040.000,- | daher Vorsteuerabzug bisher | 340.000,- Die Vorsteuer wäre demnach um den Betrag von 146.000,- (=340.000,- abzüglich 194.000,-) zu kürzen. Als rechtlichen Hintergrund sehe die BP die Zitierung laut Rz 19 des VwGH-Urteils, wonach ein Vorsteuerabzug aus dem Ankauf eines Gegenstandes in dem Ausmaß nicht zustehe, in dem aus gesellschaftsrechtlichen Gründen an die Gesellschaft ein überhöhter Kaufpreis gezahlt worden sei. Die Höhe der verdeckten Einlage würde sich aus den durch die gerichtlich beeideten Gutachter ermittelten Verkehrswerten und dem bisherigen Verrechnungspreis ergeben. Die BP gehe also davon aus, dass es sich beim bisher angesetzten Wert um einen überhöhten Kaufpreis handle. Bezüglich der Gesellschafterstellung des Herrn BF zum Zeitpunkt des Kaufes der Liegenschaft werde noch gesondert festgehalten: - Die Anboterstellung sei am 25.8.2010 erfolgt (damals sei BF zu 98% Gesellschafter der Verkäuferin gewesen) - Im Zeitpunkt der Annahme des Anbotes (= Kaufdatum) sei BF zu 73 % Gesellschafter der Verkäuferin gewesen. Nach diesbezüglicher Aufforderung des Bundesfinanzgerichtes führte die rechtliche Vertretung des Beschwerdeführers in der Stellungnahme vom 14.11.2016 aus, dass die Abgabenbehörde offensichtlich übersehe, dass die Ausführungen des VwGH in dessen Erkenntnis vom 25.5.2016 in der Randnummer 19 im Konjunktiv ausformuliert seien und keine Feststellungen des VwGH darstellen würden. Der VwGH führe aus, sofern aus gesellschaftsrechtlichen Gründen ein überhöhter Kaufpreis gezahlt worden sein sollte, stünde der Vorsteuerabzug nicht zu. An keiner Stelle führe der VwGH aus, dass ein überhöhter Kaufpreis gezahlt bzw. dass der überhöhte Kaufpreis aus gesellschaftsrechtlichen Gründen gezahlt worden sei, weshalb der Vorsteuerabzug im Ausmaß des überhöhten Kaufpreises nicht zustehen würde. Zudem behandle die Abgabenbehörde die Ausführungen des VwGH unter Randziffer 19 völlig isoliert und nicht im Kontext des gesamten Erkenntnisses. So führe der VwGH unter Randziffer 17 aus, dass es der belangten Behörde nicht gelungen sei, die beabsichtigte Übertragung der Liegenschaft an den Sohn des Beschwerdeführers zur Regelung der Vermögensnachfolge und zur Erfüllung des bereits am 26.08.2010 geschlossenen Trennungsvergleichs mit seiner ehemaligen Lebensgefährtin als von ihm angegebenen maßgeblichen Grund für den Ankauf zu entkräften. Selbst unter der Annahme, es wäre ein überhöhter Kaufpreis gezahlt worden, stünde der Vorsteuerabzug dem Beschwerdeführer nur dann nicht zu, wenn der überhöhte Kaufpreis aus gesellschaftsrechtlichen Gründen bezahlt worden wäre und dieser somit eine verdeckte Einlage darstelle. Dies wäre lediglich dann der Fall, wenn die verdeckte Einlage nicht aufgewendet würde, um die Leistung zu erhalten, sondern um der Gesellschaft einen Vermögensvorteil zu verschaffen, wenn also der Entgeltlichkeitszusammenhang fehlen würde. Es sei nicht dargelegt worden, worin die gesellschaftsrechtlichen Gründe für die Zahlung des vermeintlich überhöhten Kaufpreises liegen sollen und warum nicht die Regelung der Vermögensnachfolge des Beschwerdeführers und die Erfüllung der ihn treffenden Verpflichtung aus dem Trennungsvergleich vom 26.08.2010 maßgeblicher Grund für den in Rede stehenden Liegenschaftskauf gewesen sein sollen. Bereits in der Beschwerde vom 5.12.2013 sei dargelegt worden, dass weder dem Kaufvorhaben noch dem Entschluss des Beschwerdeführers, das Kaufangebot mit einem Kaufpreis in Höhe von 1,700.000,-- € anzunehmen, gesellschaftliche Gründe zugrunde liegen würden. Der in Rede stehende Erwerb der Liegenschaft samt Inventar wäre ausschließlich familiären Erwägungen geschuldet gewesen, dies hätte aber auf die Kaufpreisfindung keinen Einfluss gehabt, vielmehr sei dieser zu fremdüblichen Konditionen festgesetzt worden. Die Liegenschaft sollte spätestens mit Ableben des Beschwerdeführers seinem Sohn zukommen, das auf der Liegenschaft befindliche Hotel-Restaurant werde von ihm betrieben und stelle seine Existenzgrundlage dar. Ausschlaggebend für das Angebot vom 25.08.2010 und den Kauf am 03.08.2011 wären die zahlreichen, teilweise gerichtsanhängigen, vermögensrechtlichen Auseinandersetzungen mit der ehemaligen Lebensgefährtin des Beschwerdeführers, Mutter des Sohn, gewesen. Zur Beilegung dieser Auseinandersetzungen hätte sich der Beschwerdeführer am 26.08.2010 vertraglich verpflichtet, die Liegenschaft von der AB GmbH zu erwerben und in der Folge Sohn im Wege einer Schenkung auf den Todesfall zu übereignen. Es würde sich somit eindeutig ergeben, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft aus familiären Gründen erworben habe, aber zu keinem Zeitpunkt die Intention gehabt hätte, mit einem überhöhten Kaufpreis eine verdeckte Einlage zur Stärkung der Gesellschaft vorzunehmen. Die Beurteilung, es wäre ein überhöhter Kaufpreis bezahlt worden, begründe die Abgabenbehörde mit den zwei vorliegenden Liegenschaftsbewertungsgutachten von Dr. SV1 und Mag. SV2. Als angemessenen Kaufpreis würde sie das arithmetische Mittel aus den beiden in den Gutachten genannten Verkehrswerten annehmen. Dies sei weder rechtlich noch sachlich richtig. Der Buchwert habe nach den Feststellungen der Abgabenbehörde im Prüfungsbericht AB GmbH zum Angebotszeitpunkt 2,171.089,00 € betragen. Im selben Prüfungsbericht zweifle die Abgabenbehörde die Richtigkeit des Gutachtens Mag. SV2 an, weil es ihres Erachtens einen zu niedrigen Wert ausweise. Auch dem Beschwerdeführer wäre vor Annahme des Angebotes der Unterschied zwischen dem Buchwert und dem ermittelten Wert aufgefallen. Vor diesem Hintergrund habe er Beratungsgespräche mit dem damaligen Steuerberater geführt, welcher geraten habe, die Liegenschaft auf keinen Fall um einen Preis zu kaufen (oder zu verkaufen), der zu weit unter ihrem Buchwert liege. Bei einem Kauf deutlich unter dem Buchwert hätte sich bei damaligem Kenntnisstand der Geschäftsführer der verkaufenden Gesellschaft der Gefahr der strafrechtlichen Verfolgung wegen des Vorwurfes der Untreue gemäß § 153 StGB (abgabenrechtlich dem der verdeckten Gewinnausschüttung) ausgesetzt, gegebenenfalls habe auch die Gefahr der Verfolgung als Beitragstäter oder wegen betrügerischer Krida iSd § 156 StGB bestanden. Daher sei die Liegenschaft um den Kaufpreis von 1,700.000,00 € gekauft worden. Die Abgabenbehörde würde keine durchgängig konsistente Position verfolgen und adaptiere ihre Argumentationslinie vielmehr je nach dem angestrebten Erfolg. Sie zweifle die Richtigkeit des Gutachtens Mag. SV2 an, weil es einen zu niedrigen Wert ausweise. Nunmehr werde dem Beschwerdeführer eine verdeckte Einlage vorgeworfen, weil er einen höheren Kaufpreis bezahlt habe. Zu beachten bleibe zusätzlich, dass iSd Abgabenbehörde nicht nur der Sachwert der Liegenschaft von Mag. SV2 falsch, nämlich zu niedrig ermittelt worden sei. In beiden Gutachten seien keine adäquaten Verfahren zur Ermittlung des Ertragswertes angewendet worden. Hinter der Ertragswertermittlung stehe die Überlegung, dass für bestimmte Ertragsimmobilien die Preisfindung am Immobilienmarkt von erwarteten zukünftigen Erträgen abhänge, die durch zukünftige Erträge aus Mieten bzw dem späteren Verkaufserlös der Liegenschaft zustande kommen würden. Das dafür verwendete Wertermittlungsverfahren sei ein Barwertverfahren, z.B. das "Discounted-Cashflow-Verfahren". Fachlich unvertretbar sei es jedenfalls, von einer beliebigen Miete (Pacht) auszugehen, wie es Mag. SV2 mache, ohne zu berücksichtigen, dass diese im konkreten Fall vor dem Hintergrund festgesetzt worden sei, dass der Betreiber des Betriebes diesen (samt der Liegenschaft) unentgeltlich erhalten sollte. Der Gutachter habe es jedenfalls unterlassen zu erheben, welche Entgelte für ein solches Objekt am konkreten Markt mit Vertragsparteien, denen das Objekt nicht geschenkt werde, zu erlösen seien. Bei Abschluss des Kaufvertrages sei dem Beschwerdeführer wie auch dem damaligen steuerlichen Vertreter klar gewesen, dass bei Zugrundelegung des von Mag. SV2 erkannbar falsch ermittelten Verkehrswertes erhebliche steuerliche und strafrechtliche Probleme ausgelöst werden könnten, sodass sich der Preis im Ergebnis an dem Sachwert orientiert habe, den der Sachverständige ermittelt hätte und der auch in einem Naheverhältnis zum Buchwert stünde. Die Abgabenbehörde würde auch den Umstand vernachlässigen, dass für die Unrichtigkeit beider Gutachten auch spreche, dass ihre Ergebnisse so untypisch seien, dass sie nach menschlichem Ermessen nur falsch sein könnten. "Typische Ertragswertobjekte" (wie zB Mietwohnungen/Mietwohnhäuser, Geschäfts-, Büro- und Handelsobjekte) werden vom Investorenmarkt als solche gesehen und haben üblicherweise einen höheren Ertragswert als Sachwert, der als Kontrollwert bei der Wertermittlung ermittelt werden sollte. Daher ist auch hier eine Gewichtung zwischen Sach- und Ertragswert weder fachgerecht noch begründbar.......Auch wenn die Argumentation, dass die Gewichtung Sachwert zu Ertragswert zur "Marktanpassung" des Sachwertes an den Verkehrswert vorgenommen wird, ist nicht fachgerecht, da die Marktanpassung des Sachwertes (der in Lagen mit relativ geringem Bodenwert [=mit geringer Marktnachfrage] oft als ermittelter "Wiederherstellungspreis" über dem Markt-/Verkehrswert liegt) auf Basis von Vergleichswerten zu vergleichbaren Objekten im selben Markt vorzunehmen ist." (Jürgen Schiller, Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Vorsitzender des Fachbeirates der LiegenschaftsBewertungsAkademie: "Liegenschaftsbewertung: "gebundener Bodenwert"; "Gewichtung Sachwert zu Ertragswert""). Es würde keiner weitwendigen Ausführungen bedürfen, dass beide Gutachter im Lichte dieser Kriterien falsch seien. Der Ertragswert liege gravierend unter dem Sachwert, das hätte den Sachverständigen auffallen müssen, da er ja "Kontrollwert" sei. Die Gewichtung zwischen Sach- und Ertragswert sei fachlich nicht begründbar. Eine Marktanpassung auf Basis von Vergleichswerten sei nicht vorgenommen worden. Mag. SV2 sei diese Problematik offensichtlich auch bewusst, habe er dem Beschwerdeführer über Anfrage schriftlich mitgeteilt, dass im geschäftlichen Verkehr Kauf und Verkauf von Liegenschaften "zum Sachwert oder gar einem höheren Wert" durchaus üblich seien. Es sei daher nachvollziehbar, dass der Kaufpreis der Liegenschaft mit 1,700.000,000 € nicht überhöht gewesen sei. Dem Schriftsatz beigelegt wurde in Kopie die Textziffer 15 des Prüfungsberichtes betreffend AB GmbH sowie ein Schreiben des Sachverständigen Mag. SV2 vom 7.11.2016 betreffend Verkehrswert. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2016 äußerte sich die Abgabenbehörde dazu dahingehend, dass der für die Liegenschaft bezahlte Kaufpreis als wesentlich überhöht zu betrachten sei und einem Fremdvergleich nicht standhalten würde. Bei einem Kaufpreis vom 1,700.000,00 € könne eine übliche, angemessene Rendite niemals erwirtschaftet werden, da die dazu nötigen Pachteinnahmen von rund 14.500,00 € monatlich für ein derartiges Objekt nicht erzielbar seien. Dazu käme noch die ebenfalls nicht unerhebliche Miete für das mitüberlassene Inventar. Die Beweggründe für den Erwerb durch den Beschwerdeführer würden unbestritten ausschließlich im privaten Bereich des Erwerbers liegen, der Hauptgesellschafter der veräußernden Körperschaft sei. Durch den Ankauf der Liegenschaft sollte deren Verbleib im Eigentum der Familie gesichert werden, um sie - einer Vereinbarung mit der ehemaligen Lebensgefährtin entsprechend - dem Sohn des Beschwerdeführers unentgeltlich zu übereignen. Soweit die Anschaffung aus gesellschaftsrechtlichen Gründen zu einem den Verkehrswert übersteigenden Preis erfolgt wäre, liege eine verdeckte Einlage vor. Dazu müsse neben der objektiven Komponente auch das subjektive Tatbild einer Einlage durch den leistenden Gesellschafter verwirklicht werden. Das Vorliegen einer verdeckten Einlage werde vom Beschwerdeführer bestritten, weil mangels dieses subjektiven Tatbildes keine gesellschaftsrechtlichen Gründe vorliegen würden. Denn es sei zu keinem Zeitpunkt seine Intention gewesen, eine verdeckte Einlage zur Stärkung der Gesellschaft vorzunehmen. Dem sei zu entgegnen, dass es dabei nicht auf die erklärte Absicht des Abgabenpflichtigen ankomme. Der Gesellschafter müsse die Vermögenszuwendung societatis causa beabsichtigen oder zumindest davon Kenntnis haben. Es spreche nichts dagegen, bei einer Abweichung vom objektiven Wert die Zuwendungsabsicht zu vermuten (Achatz/Kirchmayr, Körperschaftsteuer, Tz. 60 und 61 zu § 8). Bei der Beurteilung, ob eine subjektive Bereicherungsabsicht vorliege, sei auf das Gesamtbild der Verhältnisse abzustellen. Die Willensentscheidung, die Absicht zur Vorteilsgewährung, könne sich auch schlüssig aus den Umständen des Falles ergeben (u.a. VwGH 23.02.2010, 2005/15/0148). Dabei könne eine Bereicherungsabsicht umso eher angenommen werden, je stärker der Wert der auf die Körperschaft übertragenen Wirtschaftsgüter (in diesem Fall eben der überhöhte Kaufpreis) den Wert der von ihr erbrachten Gegenleistung überschreiten würde. Bei einer derart eklatanten Diskrepanz - der Kaufpreis weiche um nahezu 80 % vom als angemessen zu betrachtenden Wert ab - könne aufgrund der vorliegenden objektiven Tatsachen von einer subjektiven Bereicherungsabsicht ausgegangen werden. Zudem würden die Umstände des Falles nahelegen, dass die Motivation, einen weit über dem Verkehrswert liegenden Preis für die Liegenschaft festzulegen, in der engen Verflechtung aller beteiligten natürlichen und juristischen Personen zu finden sei. Der Ansatz eines weit überhöhten Kaufpreises bringe für den Beschwerdeführer praktisch keine vermögensrechtlichen Nachteile mit sich, da er aber nicht nur Hauptgesellschafter der Verkäuferin der Liegenschaft sei, sondern auch deren Hauptgläubiger. So müsste der Beschwerdeführer nur einen Teil des Kaufpreises in Form liquider Mittel aufbringen, der Rest sei lediglich mit den Forderungen des Gesellschafters an "seine" Gesellschaft verrechnet worden, wobei die Werthaltigkeit dieser Forderung - auch im Hinblick auf die in der Folge tatsächlich eingetretene Insolvenz - zumindest in Frage gestellt werden müsse. Hingegen scheine die vom Beschwerdeführer selbst ins Treffen geführte strafrechtliche Komponente, sich der Gefahr einer Beitragstäterschaft oder der Verwirklichung eines Krida-Tatbestandes auszusetzen, etwas weit hergeholt. Offenbar würde es auch der VwGH für möglich halten, dass der Kaufpreis aus gesellschaftsrechtlichen Gründen überhöht sei und damit nicht der volle Vorsteuerabzug zustehen könnte. Und gerade weil sich der Gerichtshof zu diesem Hinweis veranlasst sehe, könne davon ausgegangen werden, dass dieser - in umfassender Kenntnis des Sachverhaltes - es nicht nur für möglich, sondern sogar für wahrscheinlich hält, dass gesellschaftsrechtliche Gründe für die Festlegung des Kaufpreises ausschlaggebend gewesen seien. Auch die Formulierung "soweit" würde darauf schließen lassen, dass der Sachverhalt durch den VwGH in dieser Richtung beurteilt werde. Dem Beschwerdeführer sei zuzustimmen, dass der Ansatz des arithmetischen Mittels der Verkehrswerte aus den beiden Gutachten keine exakte Wertermittlung im Sinne der einschlägigen Bestimmungen zur Liegenschaftsbewertung darstellen könne. Vielmehr wäre der gewählte Ansatz dem Bestreben geschuldet, den Intentionen des § 300 BAO entsprechend, eine für beide Seiten vertretbare Lösung zu finden. Denn nach der bisherigen Rechtsansicht des Finanzamtes wäre die Wertermittlung der Liegenschaft nur insofern von Bedeutung, als die nicht nachvollziehbare Wertfindung als Indiz für die Missbrauchsvermutung angesehen worden sei, aufgrund derer der Vorsteuerabzug lediglich dem Grunde und nicht der Höhe nach angezweifelt worden sei. Insofern sei auch die Aussage in der Stellungnahme des Beschwerdeführers als unrichtig zurückzuweisen, dass die Abgabenbehörde den von Mag. SV2 ermittelten Wert als zu niedrig ausgewiesen habe. In der angeführten Tz. 15 des BP-Berichtes werde lediglich beispielhaft auf zwei unrichtige Ansätze aus der Sachwertermittlung hingewiesen. Jedenfalls sei es ebensowenig sachgerecht, die Wertermittlung jenseits jeglicher tragfähiger Berechnungen ausschließlich an einem "Beratungsgespräch" zu orientieren, wobei dessen Ergebnis - der Ansatz eines Wertes, der nicht "zu weit unter dem Buchwert" liegen sollte - wohl kaum als tauglicher Wertmaßstab betrachtet werden könne, und zwar selbst dann nicht, wenn dieser "in einem Naheverhältnis" zum Sachwert stehe. Ausschlaggebend sei ausschließlich der Preis, der im freien Geschäftsverkehr zu erzielen sei. Mangels vergleichbarer Liegenschaftstransaktionen könne die Wertermittlung nur im Wege einer Schätzung nach den einschlägigen Bestimmungen und Usancen erfolgen, wobei bei Ertragsliegenschaften wie dieser das Ertragsermittlungsverfahren anzuwenden sei. Wenn vom Sachverständigen angedeutet werde, dass Preis und Wert unterschiedliche Größen darstellen würden, so sei ihm § 10 BewG 1955 entgegen zu halten, wonach sich der gemeine Wert durch den Preis bestimme, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei seien alle Umstände, die den Preis beeinflussen würden, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse seien nicht zu berücksichtigen. Auch der Verkehrswert gem. § 2 LBG 1992 verstehe als Wert jene Preise, die üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnten. Für den potentiellen Erwerber einer Hotel- und Gastronomieliegenschaft zähle im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausschließlich die damit erzielbare Rendite, die Höhe der Investitionen des Vorbesitzers sei hingegen bestenfalls zweitrangig. Dabei spiele es auch keine Rolle, ob es sich um ein "schönes" Objekt handle. Die Aussage, derartige Objekte würden sogar regelmäßig über dem geschätzten Wert verkauft werden, sei mit der Realität kaum vereinbar. Denn wenn höhere Verkaufspreise die Regel sein sollten, müssten sich diese höheren Preis naturgemäß in der Wertermittlung finden. Ansonsten müsste der Gutachter seine (niedrigere) Wertermittlung wohl kritisch hinterfragen. Falls aber nun doch - wie offensichtlich im vorliegenden Fall - ein höherer Preis bezahlt werde, so sei dies regelmäßig Ausfluss besonderer Vorlieben oder anderer ideeller Wertzumessungen einzelner Personen. Derartige Einflüsse hätten jedoch bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Abgesehen von den persönlichen Beweggründen hinsichtlich der Erhaltung eines Objektes im Familienbesitz, um es später an einen Nachkommen weiterzugeben, könnten auch andere Motive zum Tragen kommen, zum Beispiel eine willkommene "Zusatzrendite", die sich aus einer erheblichen Differenz zwischen abziehbarer Vorsteuer und abzuführender Umsatzsteuer ergeben würde. Zu den Einwendungen gegen die vom Finanzamt zur Schätzung des angemessenen Kaufpreises herangezogenen Gutachten werde angemerkt: Das Gutachten des Mag. SV2 beurteile der Beschwerdeführer als fachlich unvertretbar und begründe dies nicht nur mit dem Umstand, dass der Ertragswert nicht adäquat berücksichtigt worden sei, sondern auch damit, dass dieser eine "beliebige" Miete - in diesem Fall aufgrund der Nahebeziehung bzw. der beabsichtigten unentgeltlichen Übereignung wohl eine zu niedrige - zur Ermittlung des Ertragswertes angesetzt habe. Die Ansicht, dass dieses Gutachten mit erheblichen Mängeln behaftet sei, werde seitens des Finanzamtes geteilt. Das Gutachten des Sachverständigen Dr. SV1 beanstande der Beschwerdeführer wegen der Anwendung angeblich zu niedriger betriebswirtschaftlicher Kennzahlen, bleibe dazu aber nicht nur jegliche nähere Begründung schuldig, sondern auch die Darstellung von richtigen Kennzahlen. Mit welcher Legitimation dem Sachverständigen darüber hinaus jegliche Expertise abgesprochen werde, ist der Beschwerde ebenfalls nicht zu entnehmen. Nach Ansicht des Finanzamtes würde die Ertragswertermittlung nach Dr. SV1 nicht nur materiell den Kriterien und Erfordernissen einer sach- und zeitgemäßen Liegenschaftsbewertung entsprechen, auch in Hinblick auf den Zweck und den Auftraggeber des Gutachtens sei dieses jedenfalls als unverdächtig einzustufen. Es werde der erzielbare monatliche Pachtzins mit rund 7.400,00 € angesetzt. Dabei stütze er sich auf Kennzahlen aus dem Standardwerk für die Liegenschaftsbewertung (SV3, Liegenschaftsbewertung) und würde sie auf die im konkreten Betrieb in der Vergangenheit tatsächlich erzielten Betriebsergebnisse anwenden. Der so ermittelte Wert liege um etwa 50 % über der tatsächlich bezahlten Pacht in Höhe von 5.000,00 €, die nach den Ausführungen in der Beschwerde aus den in der Gesellschaftersphäre gelegenen Gründen unter dem Marktpreis angesetzt sei. Auch unter diesem Gesichtspunkt sei der Ansatz nach Dr. SV1 nicht als verfehlt zu beurteilen. Dem gegenüber müsste bei einem Wert von 1,700.000,00 € eine monatliche Pacht von etwa 14.500,00 € erzielbar sein und das ohne Inventar, um die Anschaffungskosten und eine angemessene Rendite zu verdienen. Ein derart hoher Pachtzins würde keinesfalls den Marktgegebenheiten entsprechen. In freier Beweiswürdigung gehe das Finanzamt aufgrund dessen davon aus, dass der durch den Sachverständigen Dr. SV1 ermittelte Ertragswert in Höhe von rund 960.000,00 € dem Verkehrswert der Liegenschaft entsprechen würde und dass der darüber hinaus gehende Teil des Kaufpreises als verdeckte Einlage zu beurteilen sei. Insoweit fehle es auch am Entgeltlichkeitszusammenhang, sodass der Vorsteuerabzug nur von diesem Betrag vorgenommen werden könne. Dem Schriftsatz beigelegt wurde folgende "Rückrechnung Mietertrag auf Basis Kaufpreis 1,700.000,00 €" entsprechend dem Gutachten Dr. SV1 | Ertragswert | 1,700.000,00 | abzüglich Bodenwert laut Gutachten Seite 36 | - 230.643,00 | Barwert | 1,469.357,00 | Kapitalisierungsfaktor auf Basis RND 20 Jahre (entspricht Gutachten) | 11,02 | Reinertrag der baulichen Anlagen | 133.335,48 | zuzüglich Bodenwertverzinsung laut Gutachten | 14.992,00 | Pachtertrag/Jahr | 148.327,48 | zuzüglich 15 % Bewirtschaftungskosten (laut Gutachten) | 26.175,44 | jährlicher Rohertrag | 174.502,92 | Monatsmiete netto | 14.541,91 Mit Beschluss vom 14. März 2017 wurde der allgemein und gerichtlich beeidete Sachverständiger für Liegenschaftsbewertung SV3 zum Sachverständigen im gegenständlichen Verfahren bestellt und mit der Erstellung eines Gutachtens zur Frage betraut, wie hoch der Verkehrswert der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft (Grund- und Gebäudewert) im August 2011 gewesen sei. Darüber hinaus möge festgestellt werden, inwiefern eine (teilweise) private Nutzung des Objektes Einfluss auf den Verkehrswert hätte. Mit Schreiben vom 6. November 2017 wurde das Gutachten vom 6. November 2017 vorgelegt. Nach einer umfassenden Befundaufnahme wird die Bewertungsmethode beschrieben. Die Bewertung würde im Ertragswertverfahren erfolgen, wobei als Basis die nachhaltig erzielbare Pacht herangezogen werde. Der Verkehrswert werde in der Folge vom Ertragswert abgeleitet. Es werde eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren angenommen. Bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes berücksichtigte der Sachverständige Parameter wie Basiszinssatz, Geldwertanpassungsabschlag, allgemeines Risiko und geringe Mobilität und ermittelte einen gerundeten Zinssatz von 7 %. In Zusammenhang mit der Ertragslage führt der Gutachter aus, dass laut Aktenvermerk vom 19.03.2010 zwischen der AB GmbH und der "W" GmbH eine Grundpacht in Höhe von monatlich 5.000,00 € zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart sei. Zusätzlich sei eine Gewinnbeteiligung in Höhe von 50 % des Jahresgewinnes der Betreiberin "W" GmbH an die Verpächterin vereinbart. Zur Ermittlung der Ertragslage werde die marktübliche und nachhaltig erzielbare Umsatzpacht für Immobilien angesetzt. Das Objekt werde zum Bewertungsstichtag laut Auskunft des Beschwerdeführers zur Gänze gewerblich genutzt. Eine 120 m² große Wohnung im 1. Obergeschoß werde vom Geschäftsführer der "W" GmbH als Dienstwohnung genutzt. Am Bewertungsstichtag sei die Wohnung von der Firma AB GmbH an den Geschäftsführer vermietet worden. Dem mündlichen Mietvertrag entsprechend betrage die monatliche Miete 500,00 € zuzüglich Umsatzsteuer. Eine Indexierung erfolge nicht. Aufgrund der geringen Zimmerauslastung wäre davon auszugehen, dass der Logisumsatz in den kommenden Jahren nachhaltig um rund 20 % auf 230.000,00 € gesteigert werden könne. Probleme mit dem Personal hätten am Bewertungsstichtag zu höheren Personalkosten geführt. Für das repräsentative Jahr könnte der Personalaufwand auf branchenübliche 38 % des Gesamterlöses reduziert werden. In der Folge wurde die erzielbare Gesamtpacht bzw. die erzielbare Pacht für die Immobilie ermittelt: |   | progn. nachh. Erlöse | Pachtsatz | erzielbare Pacht | Logis | € 230.000,00 | 25 % | € 57.500,00 | Küche | € 350.000,00 | 10 % | € 35.000,00 | Keller | € 200.000,00 | 10 % | € 20.000,00 | erzielbare Gesamtpacht |   |   | € 112.500,00 | abzügl. Anteil für Einrichtung und Mobiliar |   | 20 % | € 22.500,00 | erzielbare Pacht für die Immobilie |   |   | € 90.000,00 Anhand von zum Bewertungsstichtag zeitnahen Kauftransaktionen von Baugrundstücken in der Nähe der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft seien Vergleichspreise ermittelt und anhand dieser der Vergleichspreis für die Baufläche der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft mit 45,00 € pro m² abgeleitet worden. Für die nicht bebaubare Parkplatzfläche seien davon 50 %, also 22,50 pro m² angesetzt worden. Anhand dieser Preise sei der Bodenwert mit 231.367,50 € ermittelt worden. | Jahresroherträge |   | Erlös Logis Umsatz jährlich 230.000,00 (fiktiv) Pachtsatz 20,00 % | 46.000,00 | Erlöse Küche Umsatz jährlich 350.000,00 (fiktiv) Pachtsatz 8,00 % | 28.000,00 | Erlöse Keller Umsatz jährlich 200.000,00 (fiktiv) Pachtsatz 8,00 % | 16.000,00 | Geschäftsführerwohnung 120 m² à monatlich 4,50 (fiktiv) | 6.480,00 | Jahresrohertrag | 96.480,00 | 20,98 % Bewirtschaftungskosten | - 20.241,60 | Jahresreinertrag | 76.238,40 | Bodenwertverzinsung | - 16.195,73 | Gebäudereinertrag | 60.042,68 | Zwischensumme | 800.471,53 | anteiliger Bodenwert | 231.367,50 | Ertragswert der Liegenschaft | 1,031.839,03 Bei der Ermittlung des Ertragswertes des Objektes geht der Sachverständige von einem Bodenwertanteil von 100,00 % bzw. 231.367,50, einer Bodenwertverzinsung von 7,00 %, einer üblichen Restnutzungsdauer von 40 Jahren, einem Kapitalisierungszinssatz von 7,00 % und einem Vervielfältiger von 13,33171 aus. Im Rahmen eines Erörterungsgespräches kündigte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers einen Schriftsatz an, in dem er die Unrichtigkeiten des Sachverständigengutachtens aufzeigen würde. Die Vertreter des Finanzamtes kündigten ebenfalls einen ergänzenden Schriftsatz an. Mit Schreiben vom 4. Dezember 2017 übermittelte die Abgabenbehörde eine Sachverhaltsdarstellung betreffend Privatnutzung der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft. Aus den beim Finanzamt eingereichten Umsatzsteuererklärungen würde sich ergeben, dass die Wohnung im 1. Obergeschoß durch den Beschwerdeführer persönlich genutzt werde. In der Umsatzsteuererklärung 2010 der Firma AB GmbH seien die Mieten laut Konto 4009 (Miete 10 %) erklärt worden. Grundlage dafür sei der Buchungsbeleg (Dauerrechnung) 20047 vom 4.2.2010, wonach die AB GmbH dem Beschwerdeführer die Miete samt Betriebskosten für den Zeitraum Februar bis Dezember 2010 in Rechnung stelle. Die Gegenbuchung erfolge am Konto 300111 (Verrechnungskonto des Beschwerdeführers). Der Mietbeginn Februar 2010 erscheine zudem mit der Auflösung der Partnerschaft des Beschwerdeführers plausibel, weil die Vereinbarungen betreffend die Auseinandersetzung in diesem Zeitraum stattgefunden hätten und letztlich im August 2010 vertraglich abgeschlossen worden seien. Für das Jahr 2011 sei ebenfalls am 16.1.2011 ein Buchungsbeleg (Dauerrechnung) für die Vermietung im 1. Stock ausgefertigt worden. Der Mietertrag sei am Konto 4009 bis einschließlich Juli erfasst worden. Für weitere Zeiträume würden keine Mieteinnahmen existieren. Die Begründung finde sich im Verkauf der Liegenschaft durch die AB GmbH an den Beschwerdeführer. Ab August 2011 habe der Beschwerdeführer in seiner Umsatzsteuererklärung für fünf Monate eine Mieteinnahme von monatlich 500,00 € erklärt. Ab 2012 würden bis laufend Mieteinnahmen von 500,00 € netto zuzüglich 10 % Umsatzsteuer beim Beschwerdeführer versteuert. Im Herbst 2012 sei der Beschwerdeführer an die Adresse "Adresse2" umgezogen. Beweis sei der Aktenvermerk des Masseverwalters vom 8.11.2012. Dort halte der Masseverwalter der I GmbH zur Liegenschaft Adresse2 fest, dass es sich um ein Wohnhaus in Stadt handle, welches vom Beschwerdeführer, seiner Lebensgefährtin und dem gemeinsamen Kind bewohnt werde. Folglich stehe für die Betriebsprüfung fest, dass der Beschwerdeführer die Wohnung in der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft nicht mehr als Hauptwohnsitz genutzt habe. Laut Abfrage des Zentralen Melderegisters sei Herr Sohn ab 11.11.2014 an der Adresse der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft gemeldet. Der Beschwerdeführer versteuere monatlich 500,00 € Nettomiete mit dem ermäßigten Steuersatz von 10 %. Es erfolge keine Verrechnung an die derzeitige Vermieterin der Liegenschaft, nämlich die W GmbH, weil bei diesem Unternehmen kein Mietaufwand gebucht sei und in der Folge auch keine Weiterverrechnung an einen Dritten erfolge. Geschäftsführer der beteiligten Unternehmen: | AB GmbH |   | ehemLF | 3.1.2001-7.9.2011 | Sohn2 | 27.8.2007-7.9.2001 | Tochter | 9.12.2009-7.9.2011 | GF | 7.9.2011-8.1.2016 | Beschwerdeführer | ab 8.1.2016 Zum Bewertungsstichtag (August 2011) und die Jahre danach hätte kein Geschäftsführer der AB GmbH den Wohnsitz im beschwerdegegenständlichen Objekt gehabt. Die Behauptung die Vermietung hätte an den Geschäftsführer stattgefunden sei also in Zusammenhang mit der AB GmbH falsch. | W GmbH |   | ehemLF | 31.12.2008-9.1.2013 | Sohn | 9.1.2013 bis dato Sohn sei laut Abfrage beim Zentralen Melderegister erst ab 11.11.2014 an der Adresse der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft gemeldet. Die BP gehe somit davon aus, dass der Beschwerdeführer an dieser Adresse seinen Wohnsitz gehabt hätte. Eine Verrechnung der W GmbH an den Beschwerdeführer im Weg einer Sachbezugsbesteuerung oder einer Mietverrechnung sei weder den eingereichten Erklärungen noch den Buchhaltungsdaten zu entnehmen. Bis einschließlich Juli 2011 sei ein Mietverhältnis zwischen der Vorbesitzerin der AB GmbH und dem Beschwerdeführer anzuerkennen. Mit Annahme des Kaufangebotes vom 3.8.2011 sei Eigentümer und Mieter in der Person des Beschwerdeführers ident. Somit sei der Anteil der Wohnung am Gesamtgebäude in Höhe von 9,63 % aus dem unternehmerischen Bereich auszuscheiden. Der Vorsteuerabzug sei daher beim Erwerber (Beschwerdeführer) in Höhe von 9,63 % im Zeitpunkt des Erwerbes aufgrund des § 12 (3) Z. 4 UStG zu kürzen, weil dieser Teil der Grundstücklieferung in Zusammenhang mit § 3a (1a) Z. 1 UStG stehe. Die Berechnung der Privatnutzung in Höhe von 9,63 % werde auf Basis des Gutachtens Mag. SV2 vorgenommen. Der Schriftsatz der Abgabenbehörde wurde am 5.12.2017 an den Beschwerdeführer weitergeleitet. Mit Schreiben vom 8. Jänner 2018 legte der Beschwerdeführer durch seinen Rechtsvertreter zur Unrichtigkeit der Bewertungsmethodik dar, dass ausgehend vom Buchwert der Liegenschaft iHv 2,171.089,00 € und dem von Mag. SV2 ermittelten Wert in Höhe von 810.000,00 € ein angemessener und den tatsächlichen Wertverhältnissen widerspiegelnder Kaufpreis ermittelt worden sei. Der nunmehr von gerichtlich beauftragten Gutachter ermittelte Wert mache nicht einmal die Hälfte des Buchwertes aus. Hätte der Beschwerdeführer die Liegenschaft zu diesem Preis gekauft, hätte er sich als Geschäftsführer der verkaufenden Gesellschaft der Gefahr der abgabenrechtlichen Verfolgung wegen des Vorwurfes der verdeckten Gewinnausschüttung wie auch der strafrechtlichen Verfolgung wegen des Vorwurfes der Untreue gemäß § 153 StGB, gegebenenfalls auch der betrügerischen Krida iSd § 156 StGB ausgesetzt. Es würde keiner weitwendigen Begründung bedürfen, dass der Erwerb einer zum Betriebsvermögen gehörenden Liegenschaft mit einem Buchwert von rd 2,2 Mio Euro und einem gutachterlich ermittelten, der Versicherung des Objektes zugrunde gelegten Wiederbeschaffungswert von rd 5 Mio Euro um 1,032.000,00 € durch den geschäftsführenden Gesellschafter den kaum widerlegbaren Verdacht strafbarer Handlungen der oben genannten Art begründe. Dass die durch den Sachverständigen SV3 erfolgte Bewertung deutlich unter dem wahren Wert der Liegenschaft liege, zeige auch der Umstand, dass diese Liegenschaft im Jahr 2009 mit Höchstbetragshypotheken iHv rd 1,56 Mio Euro belastet gewesen wäre. Eine Bank würde sich auf die Belastung einer Liegenschaft in dieser Höhe jedoch nie einlassen, wäre die Forderung durch die Immobilie nicht voll besichert. Dies sei faktisch undenkbar, würden doch bei Banken für diese Zwecke strenge Bewertungs- und Beleihungsvorschriften gelten. Demnach dürften Wohnimmobilien nur bis zu 60 % des Beleihungswertes beliehen werden. Die Hypothekenbank habe demnach der Liegenschaft einen höheren, jedenfalls die Belastung iHv 1,56 Mio übersteigenden Wert von zwischen 1,95 Mio und 2,2, Mio Euro beigemessen. Auch vor diesem Hintergrund könne das Gutachten des Sachverständigen SV3 nicht richtig sein. Hinzu komme, dass sich im Jahr 2011 bei der AB GmbH für die Liegenschaft Kaufinteressenten gemeldet hätten, die bereit gewesen seien, einen deutlich höheren Preis als den vom Sachverständigen SV3 ermittelten Wert zu bezahlen. So habe die Interessentin bzw. deren Vertreter im Jahr einen Kaufpreis von 2 Mio Euro geboten. Wie bereits mehrfach vorgebracht worden sei, wären für das Angebot vom 25.08.2010 und den Kauf der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft am 03.08.2011 die zahlreichen, teilweise gerichtsanhängigen, vermögensrechtlichen Auseinandersetzungen mit der ehemaligen Lebensgefährtin des Beschwerdeführers ausschlaggebend gewesen. Der Beschwerdeführer habe die Liegenschaft nicht erworben, um ein Hotel oder eine Gastwirtschaft darauf zu führen und daraus Erträge zu erwirtschaften, sondern als Beitrag zur Bereinigung familiärer Auseinandersetzungen. Es stehe auch jede andere sinnvolle Verwendung offen. Der Beschwerdeführer habe sich auch nicht verpflichtet, seinem Sohn ein Hotel oder eine Gastwirtschaft zu verschaffen, sondern ihm auf den Todesfall eine Liegenschaft - die streitgegenständliche - zu schenken. Im Fall einer gewerblichen Nutzung der Liegenschaft werde sich Sohn in Zukunft wohl für eine entscheiden, die Erträge sichert, die in einem vernünftigen Verhältnis zu Anschaffungskosten oder Wiederbeschaffungskosten stehen. Das könnte auch ein Tageszentrum oder ein Animierbetrieb sein. Das vom Sachverständigen zur Liegenschaftsbewertung herangezogene Ertragswertverfahren stehe dazu im Widerspruch, da es ausschließlich von einer Verwendung ausgehe, die für die Zukunft nicht wirklich indiziert sei. Das werde noch deutlicher, wenn man für die Zukunft eine rein private Nutzung durch Sohn unterstelle. Damit wären überhaupt keine Erträge zu erwirtschaften und wäre demnach von keinem Ertragswert und so auch, folge man dem Ansatz des Sachverständigen, von keinem ermittelbaren Verkehrswert auszugehen. Das reine Ertragswertverfahren sei nur dann anzuwenden, wenn eine zu bewertende Liegenschaft ausschließlich zu Ertragszwecken, vergleichbar einem Unternehmenskauf, erworben werde. Die zumindest teilweise Berücksichtigung des Sach- bzw Substanzwertes sei notwendig, soll die Möglichkeit unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten oder Zwecke - konkret die Bereinigung von Streitigkeiten mit der ehemaligen Lebensgefährtin und zukünftige Absicherung des Sohnes des Beschwerdeführers - bei der Wertermittlung zu berücksichtigen, erhalten bleiben. Die reine Bewertung des Ertrags als Hotel- und Gastgewerbe sei jedenfalls nicht sachgemäß, sondern sei vielmehr der Sachwert der Liegenschaft angemessen heranzuziehen. Das Sachwertverfahren sei jedenfalls immer dann anzuwenden, wenn der Eigentümer oder ein potentieller Käufer die Eigennutzung der Liegenschaft in den Vordergrund seiner Überlegungen stellen und überlegen würde, welchen Wert der vorhandene Grund und Boden sowie die vorhandenen baulichen Anlagen hätten. Auch vor diesem Hintergrund wäre angesichts der dargestellten Erwerbsmotivation ein Mischverfahren von Ertrags- und Sachwertverfahren heranzuziehen gewesen. § 3 Abs 2 LBG sehe für die Bewertung die Heranziehung mehrerer Wertermittlungsverfahren vor, wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich sei. Schließlich gehe das Gutachten von einem Kapitalisierungszinssatz iHv 7 % aus. Ein solcher Kapitalisierungszinssatz sei jedoch angesichts des im Jahr 2008 aufgrund der Finanzkrise eingetretenen Zinsentiefstniveau deutlich überhöht, da die Anleger auch bei niedrigen Verzinsungen stets bereit waren zu investieren. Der angewandte Zinssatz würde insofern ein verzerrtes Bild wiedergeben. Das werde deutlich, wenn man in die vom Sachverständigen SV3 angestellten Rechnung realistischere Kapitalisierungszinssätze einsetzen würde. So komme man bei 7 % eben auf die 1,026.527,00 € des Sachverständigen, bei 5 % jedoch schon auf 1,334.000,00 und bei 4 % auf 1,539.274,00 €. Bei dieser Zinsberechnung seien auch die tatsächlichen Kreditzinsen zu berücksichtigen. Auf der Liegenschaft würde eine Hypothek mit einem Festzins von 3,625 % bis 31.07.2022 aushaften. Der Beschwerdeführer habe zudem bei der Bank1 seit 2015 einen variablen Zinssatz von 1,6 %. Alles Zinssätze, die mit dem Kapitalisierungszinssatz iHv 7 % nicht in Einklang zu bringen seien. Indem der Gutachter als Vergleichsparameter den Durchschnitt der Sekundärmarktrendite Bund für die vorausgehenden Jahre 2001 bis 2010, abgewertet mit einem Geldwertanpassungsabschlag über den durchschnittlichen VPI dieser Zeitspanne, heranziehe, bilde er nicht die damals vorherrschenden tatsächlichen Marktverhältnisse ab. Der Beschwerdeführer habe die gegenständliche Liegenschaft in der Erwartung gekauft, dass angesichts der Finanzkrise die Zinssätze (weiter) fallen und die Inflation (weiter) steigen würden. So habe es sich damals bereits abgezeichnet und so habe es auch die folgende Entwicklung bestätigt. Das Gutachten versuche aber, diesen Umstand völlig auszublenden und ziehe ohne Berücksichtigung des 2010/2011 bereits deutlich erkennbaren Abwärtstrends der Renditen stur den 10-Jahres-Durchschnitt der vorausgegangenen Jahre heran. Dies sei nicht nur unsachlich, sondern verkenne auch die notwendige Zukunftsorientierung der vom Gutachter anzustellenden Ertragswertberechnung. Hätte man diesen Umstand entsprechend berücksichtigt, hätte man zwangsläufig zu einem deutlich niedrigeren anderen Kapitalisierungszinssatz gelangen müssen. Darüber hinaus werde im Rahmen der Kapitalisierungszinssatzberechnung für ein "allgemeines Risiko" ein Aufschlag von 2,75 % in Anschlag gebracht, ohne dass im Gutachten hierfür eine Begründung angeführt werde. Es sei nicht ersichtlich, worin bei der gegenständlichen Liegenschaft das so zu berücksichtigende Risiko liegen solle. Die für Gutachten gebotene Nachvollziehbarkeit setze voraus, dass dem Gutachten tatsächliche Feststellungen zu entnehmen seien, die den Sachverständigen zu einer bestimmten gutachterlichen Bewertung führen würden. Für den Risikoaufschlag von 2,75 % enthalte das Gutachten keine Befundtatsachen, die die Schlussfolgerung nachvollziehbar machen würden. Auch bleibe im Gutachten unerörtert, worin der Aufschlag iHv 2,50 % für "geringe Mobilität" begründet sein solle. Dass eine Immobilie unbeweglich sei, liege in der Natur der Sache. Es sei auch nicht notwendig der Fall, dass eine Liegenschaft schwerer zu verkaufen sei als festverzinsliche Wertpapiere. Eine solche Annahme werde im Gutachten jedenfalls nicht untermauert. Das überrasche nicht, denn im Vergleich zum Buchwert der Liegenschaft iHv 2,171.089,00 € sowie zu einem Gutachten des Ing. SV4, in dem der Wiederbeschaffungswert des W sogar um 5 Mio Euro geschätzt werde, auch zu dem von der Interessentin unterbreiteten Kaufangebot iHv 2 Mio Euro sei der tatsächliche Kaufpreis iHv 1,7 Mio Euro geradezu ein Schnäppchen. Das bedeute, die Liegenschaft wäre keineswegs schwer(er) zu veräußern. Hinzu komme, dass mit der 2007/2008 einsetzenden Finanzkrise gerade Wertpapiere und Bundesanleihen massiv an Wert verloren hätten. Weshalb eine Liegenschaft wie die gegenständliche insofern "unbeweglicher" und schwerer zu veräußern sein solle, verschweige das Gutachten geflissentlich. Richtig wäre der (Im)Mobilitätsabschlag deutlich niedriger zu bewerten.