BFG RV/5100951/2016

Schließlich würde der Sachverständige SV3 zur Errechnung des Bodenwertes des relevanten Grundstückes mit einer Gesamtfläche von 2.307 m² (Parkplatz; S 25 des Gutachtens) einen geradezu realitätsfremden Betrag von 22,50 €/m² heranziehen. Dieses Grundstück sei 1991 von der KGmbH, welche später in AB GmbH umbenannt worden sei, um einen Kaufpreis von 807.540,00 ATS (umgerechnet 58.679,68 €) erworben worden. Schon damals habe der Quadratmeterpreis umgerechnet 25,44 € betragen, sohin mehr als vom Gutachter angesetzt. Hinzu komme, dass zum Erwerbszeitpunkt das Grundstück eine in Hanglage befindliche, unbebaute Wiese mit Wildbewuchs gewesen sei, sodass - zusätzlich zum genannten Kaufpreis - ein erheblicher Aufwand iHv rund 250.000,00 € getätigt worden sei, um es überhaupt als Parkplatz nutzen zu können. Das Grundstück sei aufgefüllt, befestigt und verdichtet worden, Befestigungsmaterial sei eingebaut worden und letztlich sei ein Kopfsteinpflaster gelegt und die Liegenschaft mit einer Mauer Richtung Wald eingefriedet worden. Nach dieser Investition würde sich ein Quadratmeterpreis von 133,80 € ergeben, der weder inflationsbereinigt sei noch die Kosten des Eigentumserwerbs (Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Makler) enthalte. Der vom Sachverständigen SV3 angesetzte Wert betrage davon gerade einmal ein Sechstel. Vergleichswerte hätte der Sachverständige für diese Grundstück keine ermittelt, sondern würde, ohne Gründe dafür zu nennen, 50 % des Baulandpreises heranziehen. Dies sei weder nachvollziehbar noch würde es den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen. Hätte der Sachverständige Vergleichswerte ermittelt, hätte er festgestellt, dass vergleichbare Liegenschaften in einer direkt an die Stadt X angrenzenden Lage zu Preisen iHv 200,00 €/m² und mehr gehandelt würden. Wollte man den Parkplatz mit Wohnungen bebauen, so würden sich Quadratmeterpreise sogar in Höhe von 4.000,00 bis 6.000,00 €/m² ansetzen lassen. Damit würden auch unter diesem Aspekt im Gutachten nicht die tatsächlichen Wertverhältnisse abgebildet. In Zusammenhang mit einer teilweisen Privatnutzung der Liegenschaft führte der rechtliche Vertreter des Beschwerdeführers aus, dass der Sachverständige in seinem Gutachten zurecht davon ausgehe, dass die Liegenschaft vom Beschwerdeführer zur Gänze gewerblich genutzt werde. Die nunmehrigen Ausführungen der Abgabenbehörde, wonach der Vorsteuerabzug aufgrund einer Privatnutzung um 9,36 % zu kürzen sei, gehe ins Leere. Richtig sei, dass der Beschwerdeführer bis zum Abschluss des Kaufvertrages zwischen der AB GmbH und seiner Person die Wohnung im ersten Obergeschoß des Hauptgebäudes von der AB GmbH angemietet hätte. Er habe dafür an die AB GmbH einen monatlichen Mietzins iHv 500,00 € zuzüglich USt bezahlt. Die Wohnung habe er bereits damals seinem Sohn, Sohn, als Dienstwohnung überlassen. Nach dem Kauf des W im August 2011 habe er als nunmehriger Eigentümer die Wohnung seinem Sohn zu den gleichen Konditionen zur Verfügung gestellt. Die Einkünfte aus der Vermietung dieser Wohnung (6.000,00 Euro pro Jahr) habe er in seine Einkommensteuererklärung an das Finanzamt aufgenommen. Außerdem habe er die dafür anfallende Umsatzsteuer in Höhe des ermäßigten Steuersatzes von 10 % abgeführt. Ob der Sohn an der Adresse einen Wohnsitz gemeldet hätte, sei irrelevant. Der Sohn des Beschwerdeführers hätte die Wohnung angemietet, damit er als Mitarbeiter im W im Falle eines langen Arbeitstages oder beim Arbeiten am Wochenende eine nahe Unterkunft hätte. Dabei handle es sich weder um einen Sachbezug des Sohnes noch um eine Verrechnung über die W GmbH. Die Abgabenbehörde ziehe schließlich zur Berechnung des von ihr als vermeintliche Privatnutzung erkannten Teiles der Liegenschaft das Gutachten des Mag. SV2 heran. Dadurch werde abermals ersichtlich, dass die Behörde mit zweierlei Maß messen würde. Einerseits zweifle sie die Richtigkeit dieses Gutachtens an, da es nach ihrer Ansicht einen zu niedrigen Wert ausweise. Dann aber folge sie dem Gutachten doch und setze den Wert der vermeintlich privat genutzten Wohnung mit dem durch das Gutachten ermittelten Gebäudewert in Relation. Das sei inkonsistent. Im Übrigen zeige sich auch dadurch, dass, wie oben aufgezeigt, das Ertragswertverfahren alleine nicht ausreiche, um die Liegenschaft adäquat zu bewerten. Dem Schriftsatz beigelegt wurden die Abschrift der Gebäudebewertung für Zwecke der Sachversicherung, die Pfandbestellungsurkunde der Bank2, die Schuldübernahme gemäß § 1406 ABGB zwischen dem Beschwerdeführer und der Bank2, die Krediturkunde vom 12.08.2015, der Kaufvertrag vom 11. März 1991 über das Grundstück Nr. 123 der KG M sowie die Abgabenerklärungen des Beschwerdeführers für die Jahre 2011 bis 2015. Mit Schreiben vom 11. Jänner 2018 wurde der Schriftsatz vom 8. Jänner 2018 dem Sachverständigen SV3 zur Stellungnahme weitergeleitet. Im Rahmen einer schriftlichen Zeugeneinvernahme wurden am 11. Jänner 2018 dem Zeugen Zeuge1 folgende Fragen gestellt: "Ist es richtig, dass Sie bzw. die Interessentin im Jahr 2011 Interesse am Kauf der Liegenschaft "W" gezeigt haben? Wie haben Sie davon Kenntnis erlangt, dass das Objekt zum Verkauf angeboten wird? Wie hoch war der Kaufpreis, der von Ihnen angeboten wurde? Wie wurde dieser Preis ermittelt? Mit wem führten Sie Verkaufsgespräche?" Mit Schreiben vom 23. Jänner 2018 gab der Zeuge Zeuge1 bekannt, dass die Firma Interessentin dem Beschwerdeführer ein unverbindliches Kaufangebot unterbreitet habe. Die Firma Interessentin sei ein Projektentwickler und befasse sich in der Hauptsache mit dem Ankauf von Bestandsimmobilien, für die Konzepte zur Wertsteigerung erarbeitet und nach Realisierung der Wertsteigerungsmaßnahmen wieder an Kapitalanleger im Ganzen oder Teileigentum verkauft würden. Von einer der ersten Ehefrau des Beschwerdeführers nahestehenden Person habe der Zeuge erfahren, dass der Beschwerdeführer Probleme habe, seine aus der Scheidung und der Trennung von der Lebensgefährten resultierenden Verpflichtungen nach zu kommen. Bei einem Gespräch erfuhr der Zeuge vom Beschwerdeführer, dass er bei Anhalten des finanziellen Engpasses auch das Objekt W verkaufen werde. Der Zeuge solle ihm ein Angebot machen. Nach einer Besichtigung habe der Zeuge dem Beschwerdeführer ein Angebot iHv 2,280.000,00 € unterbreitet. Die Verkaufsgespräche seien ausschließlich mit dem Beschwerdeführer geführt worden. Nach mehrmaligem Nachfragen habe der Beschwerdeführer dem Zeugen mitgeteilt, dass er dieses Anwesen einem seiner Söhne versprochen habe. In der Stellungnahme vom 23. Jänner 2018 führte der Sachverständige SV3 aus, dass der Buchwert einer Liegenschaft (gegenständlich 2,171.089,00 €) ein steuerlicher Wert sei und keinerlei Aufschluss über den Verkehrs- bzw. Marktwert einer Liegenschaft gäbe und daher für die Verkehrswertbestimmung nicht herangezogen werden könne. Der von Mag. SV2 ermittelte Wert in Höhe von 810.000,00 € weiche ebenfalls deutlich vom Buchwert ab und liege sogar unter dem im Gutachten vom 6. November 2017 ermittelten Verkehrswert iHv 1,032.000,00 €. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sei ausschlaggebend, welchen Preis die durchschnittlichen Marktteilnehmer bereit seien zu zahlen und nicht, wie eine einzelne Bank die Liegenschaft bewerten und in welcher Höhe sie diese mit einer Hypothek belasten würde. Aus den im Grundbuch eingetragenen Belastungen aus Pfandrechten könne kein Rückschluss auf den Verkehrswert der Liegenschaft gezogen werden. Kaufanbote könnten nicht als Basis für die Verkehrswertermittlung herangezogen werden. In der Immobilienbranche sei zu beobachten, dass Kaufanbote, die sich in der Folge als überhöht herausstellen würden, in der Regel nicht zu einer Kauftransaktion führen würden. Der tatsächliche Kaufpreis einer Liegenschaft stehe erst nach deren Transaktion und Bezahlung fest. Der tatsächliche Kaufpreis einer Liegenschaft könne aber, wenn der konkrete Käufer einer Liegenschaft dieser den Wert der besonderen Vorliebe beimessen würde, sogar deutlich über dem Verkehrswert liegen. Der Kaufpreis stelle dann einen sogenannten Liebhaberpreis dar. Solche seien bei der Verkehrswertermittlung mit dem Vergleichswertverfahren auszuscheiden, da sie nicht den repräsentativen Markt widerspiegeln würden. Zum Bewertungsstichtag August 2011 sei in der Liegenschaft ein Hotel betrieben worden und wäre diese auch von Marktteilnehmern als Hotelimmobilie wahrgenommen worden. Auch nach dem Bewertungsstichtag sei die Liegenschaft als Hotelimmobilie genutzt worden. Durch den Liegenschaftseigentümer angedachte alternative Nutzungsmöglichkeiten würden für die Verkehrswertermittlung keine Rolle spielen. Als Hotel- bzw. Gastgewerbeimmobilie zähle die bewertungsgegenständliche Liegenschaft zu den Gewerbeliegenschaften in der Sonderform einer Betreiberimmobilie und diene der Nutzung durch einen Betrieb, der der Erzielung von Erträgen dienen würde. Daher komme für die Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft ausschließlich eine ertragswertorientierte Bewertungsmethode in Frage. Bei Hotelimmobilien sei durch den Bewerter darauf zu achten, dass - wie im bewertungsgegenständlichen Fall - wenn der Auftrag laute den Wert der Immobilie zu ermitteln, auch nur dieser und nicht der Unternehmenswert ermittelt werde. Der Unternehmenswert weiche in der Regel vom Verkehrswert ab. Die Möglichkeit einer anderen Nutzungsmöglichkeit könne nur dann in die Verkehrswertermittlung einfließen, wenn dies auch von der Mehrzahl der eventuellen Kaufinteressenten (durchschnittlichen Marktteilnehmern) in Erwägung gezogen werde. Dabei seien dann allerdings die Umnutzungskosten entsprechend wertmindernd zu berücksichtigen. Die Ableitung des Verkehrswerts könnte dann auch mittels des Sachwertverfahrens (aber nur mit diesem) unter Berücksichtigung einer eventuell notwendigen Marktanpassung erfolgen. Die durch den Beschwerdeführer angeführte Gewichtung der Sachverständigenkollegen SV2 und SV1 zeige mit dem Verhältnis Ertrag- zu Sachwert von 4:1, dass auch diese Kollegen die bewertungsgegenständliche Liegenschaft als Ertragsliegenschaft einstufen würden. Die Gewichtung von Sachwert und Ertragswert bei der Wertermittlung sei nur eine reine bewertungstechnische Darstellungsform von manchen Gutachtern, die von Marktteilnehmern in der Regel nicht angewendet würde. Die Wertermittlung mittels Gewichtung gelte schon seit Jahren als veraltete Bewertungsmethode und werde auch in der Bewertungslehre schon seit Jahren (Jahrzehnten) nicht mehr propagiert. Im Gutachten vom 6. November 2017 sei auf eine Darstellung des Sachwertverfahrens verzichtet worden, da der Sachwert für die Verkehrswertermittlung der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft keine Relevanz habe. Bei der Ermittlung des Verkehrs- bzw Marktwertes müsse der Verkehrswert unabhängig vom Anlass und unabhängig von der vom Sachverständigen verwendeten Bewertungsmethode stets die gleiche Höhe aufweisen und zwar jenen Betrag, den die durchschnittlichen Marktteilnehmer bereit seien, für die Liegenschaft zu bezahlen. Es dürfe keinen Unterschied im Endergebnis geben, ob eine Liegenschaft mit dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder einem sonstigen, dem Stand der Wissenschaft entsprechenden Verfahren, bewertet werde. Auch die veraltete Methode mit der Gewichtung von Sach- und Ertragswert dürfe zu keinem anderen Ergebnis als den Verkehrswert führen. Auch bei Gewerbeliegenschaften, die durch die Liegenschaftseigentümer eigengenutzt würden, erfolge die Wertermittlung in der Regel mittels des Ertragswertverfahrens auf Basis sogenannter fiktiver Mieten bzw. fiktiver Pachten. Auch gegenständlich seien iSd § 3 Abs. 2 LBG zwei Verfahren zur Wertermittlung herangezogen worden, und zwar das Vergleichswertverfahren für die Bewertung des Grund und Bodens und das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft. In diesem Sinne sei der § 3 Abs. 2 LBG zu verstehen und nicht wie von manchen irrtümlich angenommen, dass der Verkehrswert aus zwei Werten mittels Gewichtung abzuleiten sei. Wie bereits oben ausgeführt sei die verwendete Ertragsmethode für die bewertungsgegenständliche Liegenschaft das geeignete Verfahren den Verkehrswert zu ermitteln. Die Ermittlung und die nachvollziehbare Darstellung des Liegenschafts- bzw. Kapitalisierungszinssatzes könne zahlreicher einschlägiger Literatur entnommen werden. Die persönlichen Einschätzungen eines Liegenschaftseigentümers seien für die Verkehrswertermittlung nicht relevant. Relevant für den Verkehrswert sei, mit welchem Liegenschaftszinssatz bzw. mit welcher Rendite die interessierten Marktteilnehmer zu ihrer Preisfindung kommen. Die unreflektierte Variantenberechnung mit verschiedenen Liegenschaftszinssätzen sei nicht sachgerecht und führe nicht zum Verkehrswert. Bei der Verkehrswertermittlung hätten Fremdkapitalzinsen keine Relevanz, da bei der Bewertung methodenbedingt von einer Eigenmittelfinanzierung ausgegangen werde. Die im Gutachten gewählte Darstellungsform zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes sei eine in der Bewertungslehre anerkannte Methode und das Ergebnis von 7 % decke sich mit den seitens des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreich veröffentlichten Kapitalisierungszinssätzen für Gewerbeliegenschaften in sehr guter Lage. Der gewählte Liegenschafts- bzw Kapitalisierungszinssatz liege deutlich in der Nähe des unteren Rands der Bandbreite, wofür der sehr gute Bau- und Erhaltungszustand des Objekts sowie die attraktive Gesamterscheinung verantwortlich sei. Der Empfehlung des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen sei zu entnehmen, dass aufgrund der laufenden Marktbeobachtung im Jahr 2011 keine Änderung der empfohlenen Kapitalisierungszinssätze notwendig wäre. Persönliche Einschätzungen und Erwartungshaltungen eines Liegenschaftseigentümers sowie die persönlichen Kaufmotive eines Kaufinteressenten seien für die Verkehrswertermittlung nicht relevant. Bei der gewählten Darstellung der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes werde von einer risikolosen Vergleichsveranlagung in festverzinsliche Wertpapiere ausgegangen. Da festverzinsliche Wertpapiere nominell gebunden seien und daher keinen Schutz gegen die Geldentwertung bieten würden, sei in deren Zinssatz eine Komponente enthalten, die die künftige zu erwartende Geldentwertung berücksichtige. Könne die Geldentwertung - wie im gegenständlichen Fall - angepasst werden, so werde der sogenannte Geldwertanpassungsabschlag vorgenommen. Die zukünftigen Liegenschaftserträge seien im Gegensatz zu Erträgen aus festverzinslichen Wertpapieren mit allgemeinen und speziellen Risiken behaftet. Das allgemeine Risiko ergäbe sich generell aus der Investition in eine Liegenschaft. Dazu würden die Gefahr von Konjunkturschwankungen, branchenbedingte, nicht vorhersehbare Umwelteinflüsse und Probleme usw. zählen. Das allgemeine Risiko (berücksichtigt würden Marktrisiko, Standortrisiko, Objektrisiko, Ertragsrisiko und sonstige Risiken) werde mit einem entsprechenden Zuschlag zum Kapitalisierungszinssatz aufgrund der Marktbeobachtung erfasst. Liegenschaften und vor allem gewerblich genutzte Liegenschaften seien schwerer zu verkaufen als festverzinsliche Wertpapiere. Diese geringere Mobilität werde durch einen Zuschlag, der aus der Marktbeobachtung resultiere, erfasst. Wenn sich der ermittelte Liegenschafts- bzw. Kapitalisierungszinssatz mit den vom Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs veröffentlichten Kapitalisierungszinssätze decke, sei die Ermittlung korrekt erfolgt. Die Herstellungskosten von Objekten - und auch von Versicherungen ermittelte Herstellungskosten - würden keinen Anhaltspunkt über den Verkehrswert einer Liegenschaft bieten. Die Annahme, dass gewerbliche Liegenschaften gleich schnell wie festverzinsliche Wertpapiere veräußert werden könnten, decke sich nicht mit den Marktbeobachtungen. Bei Verkauf von festverzinslichen Anleihen sei der Zahlungseingang in der Regel spätestens in einigen Tagen auf dem Bankkonto. Bei gewerblichen Liegenschaften würde der Verkaufsprozess (Absicht der Veräußerung durch den Liegenschaftseigentümer bis Zahlung durch den Liegenschaftskäufer) oft Monate, mitunter auch Jahre dauern. Die Ermittlung des Vergleichspreises für Bauland würde im Gutachten nachvollziehbar dargestellt und erfolge auf Basis von tatsächlich durchgeführten Kauftransaktionen. Wie im Gutachten unter Punkt "2.4.1 Flächenwidmung" angeführt sei, sei für das Grundstück 123 im Flächenwidmungsplan die Ersichtlichmachung "SP4 - Nichtbebauung, Gebäude und Schutzdächer nicht zulässig" ausgewiesen, sodass dieses Grundstück nicht bebaut werden könne. Es könne daher nicht der Baulandpreis angesetzt werden. Die Nutzung als Parkplatz, der für das Hotel und den Restaurantbetrieb auch notwendig sei, stelle eine höherwertige Nutzung als Grünland dar, sodass aus der Marktbeobachtung heraus 50 % des Baulandpreises angesetzt worden seien. Die Ermittlung des Bodenwertes erfolge stets aufgrund von Vergleichspreisen, die der Markt für den reinen Grund und Boden bezahle. Die erwähnten Investitionen in den Parkplatz würden bauliche Maßnahmen darstellen, die im Bauwert (Ertragswert) des Objektes mitberücksichtigt seien. Allerdings könnten aus dem Parkplatz keine eigenen bzw. zusätzlichen Erträge lukriert werden, da dieser "lediglich" als Parkplatz für den Hotel- und Restaurantbetrieb diene. Der Parkplatz der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft sei zwar sehr aufwendig hergestellt, führe aber, wie bereits erwähnt, zu keinem Mehrertrag für die Liegenschaft. Im Rahmen der schriftlichen Befragung gab der Zeuge Sohn mit Schriftsatz vom 01.06.2018 bekannt, dass sein Vater BF, der Beschwerdeführer, die Wohnung im W (1. OG) nie bewohnt habe. Der Zeuge habe am 17.08.2005 im W zu arbeiten begonnen. Seither stünde ihm diese Wohnung immer zur Verfügung, er habe sie fallweise genutzt. Im August 2011 habe sein Vater das Objekt gekauft, seit diesem Zeitpunkt hätte der Zeuge mit seinem Vater einen mündlichen Mietvertrag über die Wohnung im 1. Obergeschoß. Er bezahle dafür monatlich 500,00 € zuzüglich MwSt. Seit 12. Dezember 2014 sei er unter dieser Adresse mit dem Hauptwohnsitz gemeldet. Zuvor wäre sein Hauptwohnsitz in der Adresse1 bzw. bei seiner Mutter im Adresse3 gewesen. Die Wohnung im W sei ihm aber seit August 2005 zur Verfügung gestanden und sei ab diesem Zeitpunkt von ihm fallweise genutzt worden. Seit 12. November 2014 sei die Wohnung im W der Hauptwohnsitz von dem Zeugen, auch seine Lebensgefährtin und sein Kind würden dort wohnen. Die Wohnung sei von keiner anderen Person regelmäßig genutzt worden. Die Frage, an welcher Adresse sein Vater nach der Trennung von seiner Lebensgefährtin gewohnt habe, könne er nicht beantworten. Diese Frage könne nur sein Vater korrekt beantworten. Gemeinsam mit der Ladung vom 11.06.2018 für die mündliche Verhandlung am 05.07.2018 wurden den Parteien die Kopie der Stellungnahme des gerichtlich beeideten Sachverständigen vom 23. Jänner 2018 sowie eine Zusammenfassung des bisherigen Verwaltungsablaufes übermittelt. Mit Schriftsatz vom 19.06.2018 wurde seitens des Beschwerdeführers der Antrag auf Entscheidung durch den Senat gemäß § 272 Abs. 2 Z 1 BAO zurückgezogen. Im Rahmen der schriftlichen Befragung gab der Zeuge Zeuge3 mit Schreiben vom 26.06.2018 bekannt, es sei richtig, dass er vom Beschwerdeführer bezüglich der Bewertung der Liegenschaft "W" um Rat gebeten worden wäre. Es sei auch richtig, dass er ihm geraten habe, nicht sehr weit vom Buchwert abzuweichen. Dass der Verkehrswert nicht unbedingt dem Buchwert entsprochen hätte, sei in diesem Fall klar gewesen, da das Gasthaus sehr aufwendig ausgebaut worden sei. Deshalb sei der Zeuge der Ansicht gewesen, dass der Verkehrswert des Gasthauses "W" in etwa bei 80 % des Buchwertes liegen müsste. Der Zeuge habe diesen Wert jedenfalls für angemessen gehalten, insbesondere auch im Hinblick auf dessen Lage. Einen Verkehrswert in Höhe des Gutachters SV2 habe er nicht für angemessen gehalten. Der Verkehrswert in Höhe von 1,700.000,00 € sei offenbar vor dem Hintergrund der Beratung durch den Zeugen festgelegt worden. Zur Wahrung des Parteiengehörs wurden jeweils eine Kopie der Befragung sowie der Beantwortung am 28.06.2018 an die Parteien weitergeleitet. Mit Schriftsatz vom 22.06.2018 nahm das Finanzamt zur Zeugenaussage des Sohn zur Frage nach dem Wohnsitz des Beschwerdeführers insofern Stellungnahme, als es darlegte, dass die Aussage in krassem Widerspruch zu den Feststellungen der Betriebsprüfung stehe. Die Wohnung im W sei mehrfach Thema bei den Betriebsprüfungen gewesen im Hinblick auf die Frage, auf welcher Grundlage die Nutzung der Wohnung erfolgt sei. Anhand der vorliegenden Unterlagen und Erklärungen sei seitens der Betriebsprüfung festgestellt worden, dass die Wohnung im Haus M 1 von der seinerzeitigen Liegenschaftsbesitzerin, AB GmbH, nicht mitverpachtet worden sei. Das Pachtverhältnis sei in unveränderter Form vom neuen Besitzer, dem Beschwerdeführer, weitergeführt worden. Soweit sei der Sachverhalt unstrittig. Befragt zur tatsächlichen Nutzung der Wohnung sei stets erklärt worden, dass die Wohnung vor Sohn durch seinen Vater bewohnt worden sei. Folgender Darstellung durch den Prüfer sei nicht widersprochen worden: "Wohnsitz M 1: Ihr Wohnsitz seit 11.11.2014; Wohnsitz Ihres Vaters in der Zeit von März 2011 bis August 2014. Die Betriebskosten wurden/werden in beiden Fällen von der W GmbH getragen; es gibt keinen eigenen Zähler für die Wohnung." Im Rahmen der Schlussbesprechung bei der W GmbH sei seitens der Gesellschaft die Nutzung der Wohnung durch den Beschwerdeführer nicht bestritten worden. Folglich seien die Betriebskosten für die Jahre 2010 bis August 2012 als verdeckte Ausschüttung angesetzt worden. Der Punkt 11 des Besprechungsprogrammes sei dem Grund nach akzeptiert jedoch der Höhe nach angepasst worden. Daraus würden sich steuerliche Konsequenzen von rund 3.200,00 € ergeben. Bei einer fallweisen Nutzung durch den Dienstnehmer Sohn hätten sich daraus wohl keine Steuernachzahlungen ergeben. Laut Melderegister sei der Zeuge Sohn am 08.09.2011 nach Deutschland verzogen. Dort müsse er eine Wohnung angemietet haben. Das sei fast genau der Zeitpunkt, ab dem er die W-Wohnung um 550,00 € monatlich angemietet will. Das lasse sich mit der Einkommenssituation kaum vereinbaren. Ein weiterer Widerspruch zu den bisherigen Abgaben würde sich mit dem Wohnsitzwechsel 2013 ergeben. Wieso soll er nach dem Hochwasser für zwei Monate zu seiner Mutter ziehen, wenn er eine Zweitwohnung innehabe. Es würde den Erfahrungen des täglichen Lebens widersprechen, dass Sohn mit August 2011 eine mündliche Vereinbarung mit dem Vater abschließe und monatlich 550,00 € bezahle und beinahe zeitgleich, also im September 2011, seinen Hauptwohnsitz nach Deutschland verlege. Er hätte demnach von September 2011 bis Juni 2013 zwei Wohnungen gemietet. Laut Aktenlage gelte die Wohnung in Deutschland als einzige Wohnung und sei auch in einem Schreiben an das Finanzamt am 29.12.2012 am Briefkopf vermerkt worden. Der Zeuge habe im Antwortschreiben vom 01.06.2018 bekannt gegeben, dass ihm die Wohnung im W seit 12.11.2014 zur Verfügung stehe. Laut nicht widersprochener Zusammenfassung der mündlichen Aussagen (mail vom 15.11.2017 und vom 16.03.2018) habe Sohn seinen Wohnsitz nach dem Hochwasser Anfang Juni 2013 zu seiner Mutter verlegt und ab September 2013 die Wohnung im W bezogen. Die beigelegten Gedächtnisprotokolle im Rahmen der Betriebsprüfung beim Unternehmen AB GmbH würden beweisen, dass zum Zeitpunkt der Besichtigung der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft durch die Prüfer P1 und P2 der Beschwerdeführer die Wohnung innegehabt hätte. Er habe den Prüfern eine Schachtel mit Tabletten gezeigt, welche er laufend einnehmen müsse. Für beide Prüfer sei der Eindruck entstanden, dass es sich um seine Wohnung handle. Zudem gehe aus dem Betriebsprüfungsbericht von Herrn Sohn hervor, dass erst ab dem Jahr 2013 eine Nutzung durch ihn erfolgt sei. Schließlich folgte eine Chronologie der Wohnsitze des Beschwerdeführers, aus der hervorgeht, dass er zunächst am Adresse3, gewohnt habe - laut Zentralem Melderegister bis 14.03.2011. Zwischen 14.03.2011 und 06.03.2017 sei der Beschwerdeführer in Adresse, gemeldet gewesen. Bei einer teilweisen Besichtigung durch den Betriebsprüfer seien dort keine Wohnräume festgestellt worden. An der Adresse M 1, W, sei der Beschwerdeführer nie gemeldet gewesen. Laut Prüfermeinung sei diese Wohnung im Februar 2010 bezogen worden. Zuvor seien bei der Vermieterin keine Mieteinnahmen vom Beschwerdeführer feststellbar. An der Adresse Adresse2 habe sich der Beschwerdeführer am 06.03.2017 angemeldet. Laut Aktenlage des Finanzamtes sei er spätestens im Herbst 2013 dort eingezogen. Die Stellungnahme des Finanzamtes vom 22.06.2018 wurde zur Wahrung des Parteiengehörs am 22.06.2018 mit 10 Beilagen dem steuerlichen Vertreter des Beschwerdeführers übermittelt. Am 03.07.2018 übermittelte der steuerliche Vertreter des Beschwerdeführers dem Bundesfinanzgericht ein elfseitiges Vorbringen samt 14 Beilagen. In diesem Schreiben wurde angekündigt, dass ein Gutachten des Ing. SV5 vorgelegt werde. Weiters wurde die Ladung des Sachverständigen SV3 zur mündlichen Verhandlung beantragt, um die Möglichkeit zu haben, mit ihm das Gutachten zu erörtern, weil der ermittelte Schätzwert nicht den Marktverhältnissen entsprechen würde, die zur Bewertung der Liegenschaften herangezogenen Parameter unrichtig seien und bei der Bewertung auch eine andere als die bisherige Nutzungsweise zu berücksichtigen sei. Zur unrichtigen Immobilenrendite wurde ausgeführt, dass die vom Gutachter ermittelten Werte (Jahresrohertrag von 96.480,00 €; Schätzwert von 1,032.000,00 €) eine Immobilenrendite von 9,35 % ergeben würden. Im Bewertungsjahr 2011 hätten die Immobilenrenditen in Österreich rund 6 bis 6,5 % betragen. Unter Zugrundelegung dieser Renditen und dem vom Gutachter errechneten Jahresrohertrag würde der Wert der Liegenschaft W zwischen 1,48 Mio. und 1,61 Mio € liegen. Als Richtwert in der Hotelbranche würde mit einem "Bettenwert" kalkuliert. Bei einem Schätzwert von 1,032.000,00 € und der Annahme der Minimalbettenanzahl von 27 würde sich ein "Bettenpreis" von rund 38.000,00 € ergeben. Selbst unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung sei der Verkehrswert der Liegenschaft deutlich zu niedrig angesetzt. In Zusammenhang mit dem Parkplatz wurde darauf hingewiesen, dass ein Parkplatz für 110 Fahrzeuge für den Betrieb notwendig sei, eine Abwertung des Grundstückes um 50 % sei nicht gerechtfertigt. Durch die Befestigung des Grundstückes als Parkplatz habe es eine Aufwertung erfahren, welche auch beim grundstückswert zu berücksichtigen sei. Aufgrund der Notwendigkeit der Parkplätze würden sich zusätzliche Erträge durch Parkgebühren lukrieren. Der Bodenwert sei daher für insgesamt 6.295 m² mit dem Preis von zumindest 45,00 €/m² anzusetzen. In der Folge wurde darauf hingewiesen, dass der Bodenrichtwert von nur wenige hundert Meter entfernten Liegenschaften zum Stichtag 31.12.2016 zwischen 155,00 und 200,00 €/m² betragen habe. Der Wert von 2011 könne nicht weit davon abweichen. Der Bodenwert der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft würde im Jahr 2011 zumindest das Doppelte des vom Sachverständigen angenommenen Wert ausmachen. Die 1990 durchgeführten baulichen Maßnahmen würden eine Totalsanierung darstellen. Daher sei von einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren auszugehen. Auch der Gutachter Ing. SV5 würde bestätigen, dass der vom Gutachter SV3 zugrunde gelegte Kapitalisierungszinssatz von 7 % viel zu hoch sei. Die Aufschläge für allgemeines Risiko und geringe Mobilität seien viel zu hoch. Die tatsächliche Höhe würde sich aus einem aus dem Marktgeschehen abgeleiteten Erfahrenswert ergeben. Dem Markt entsprechend und damit richtig sei es, die Aufschläge für allgemeines Risiko und für geringe Mobilität mit jeweils maximal 2 % anzusetzen. Unter Heranziehung des vom Gutachter verwendeten Basiszinssatz iHv 3,66 % abzüglich eines Geldanpassungsabschlages iHv 2 % ergäbe sich ein Kapitalisierungszinssatz von 5,66 %. In Zusammenhang mit den Pachtzinsen führte die steuerliche Vertretung aus, dass diese nicht nachvollziehbar seien. Als erzielbare Gesamtpacht werde auf Seite 23 des Gutachtens ein Betrag von 112.500,00 € angesetzt. Davon werde aber wieder ein Anteil von 20 % abgezogen. Dass die Einrichtung somit ein Fünftel des Objektwertes betragen soll, sei ungewöhnlich und mit den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen nicht in Einklang zu bringen. In der Ergebnisrechnung würden 112.500,00 € Pacht angeführt, für die Bewertung werde aber nur ein Anteil von 90.000,00 € herangezogen. Das sei inkonsistent, der Pachtanteil hinsichtlich der Einrichtung sei Teil de Erträge und habe als solcher Berücksichtigung zu finden. Es seien daher für Logis 25 %, für die Küche 10 % und für den Keller 10 % als Pachtsätze heranzuziehen, und nicht bloß die um 20 % verminderten Pachtsätze. Bei konsistenter Heranziehung der richtigen Pachtsätze würde sich ein Jahresrohertrag iHv rund 119.000,00 € ergeben. Bei Zugrundelegung richtiger Parameter bzw Zahlen betrage der Ertragswert der Liegenschaft 1,690.808,11 €: | Jahresrohertrag | 118.980,00 | abzügl. Bewirtschaftungskosten | 20.241,60 | abzügl. Bodenwertverzinsung (5,5 %) | 15.600,00 | Jahresreinertrag Gebäude | 83.138,40 | Faktor RND 50 J/5,5% = 16,93 | 1,407.533,11 | Bodenwert | 283.275,00 | Schätzwert | 1,690.808,11 In weiterer Folge führte die steuerliche Vertretung zur Unrichtigkeit der Bewertungsmethodik aus, der Gutachter hätte bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise berücksichtigen müssen, dass der Hotel- und Gaststättenbetrieb aufgrund der schlechten Erträge der W GmbH langfristig nicht betreibbar und eine andere Nutzungsweise der Liegenschaft geboten sei. Es hätten auch Überlegungen angestellt werden müssen, welchen Wert eine Liegenschaft hat, wenn bei der praktizierten Nutzungsart kein wirtschaftlich vernünftiger Ertrag mehr erzielt werden könne, da man ja davon ausgehen könne, dass das konkrete Fehlen eines Ertrages den Wert der Liegenschaft auf Null reduzieren würde. Der Gutachter würde anerkennen, dass eine andere Nutzungsmöglichkeit heranzuziehen sei, wenn dies auch von einer Mehrzahl eventueller Kaufinteressenten in Erwägung gezogen werde. Wie aus der schriftlichen Fragebeantwortung des Zeugen Zeuge1 ersichtlich sei, habe dieser geplant, das W umzubauen und zusätzlich ein Boardinghouse mit 45 weiteren Appartements zu errichten, die in Teileigentum verkauft werden sollten. Dieser Kaufinteressent sei gewerblicher Bauinvestor, der keinen Liebhabereipreis geboten hätte. Dem Sachverständigen sei daher aufzutragen, den Verkehrswert der Liegenschaft unter Zugrundelegung einer anderen Nutzungsart zu ermitteln. In einem Fall, in dem die gegenwärtige Verwendung eines Grundstückes aus Sicht der Marktteilnehmer nicht mehr als die bestmögliche (zumindest aber eine wirtschaftlich vertretbare) eingestuft werde, sei als Bewertungsmethode die sogenannte Residualwertmethode heranzuziehen. Dabei werde eine bessere Nutzungsmöglichkeit berücksichtigt. Anhand von üblichen Verkaufspreisen werde der vorläufige Verkehrswert mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Anschließend würden alle für die Realisierung der Baumaßnahmen notwendigen Kosten abgezogen, woraus sich der Wert der Liegenschaft ergeben würde. Aus dem Gesetz würde sich ergeben, dass bei der Ermittlung des Verkehrswertes das vorläufige Ergebnis anhand der Marktverhältnisse zu überprüfen sei (vgl. § 7 LiegenschaftsbewertungsG). In Zusammenhang mit der Wohnsituation des Beschwerdeführers unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Beschwerdeführers wurde ausgeführt, dass er bis März 2011 im Adresse3, gewohnt habe (die letzten elf Monate im Kinderzimmer). Dann sei er von seiner ehemaligen Lebensgefährtin aus dem Haus geworfen worden und er habe sich an der Adresse Adresse angemeldet. In der Zeit von März 2011 bis Juli 2014 habe sich der Beschwerdeführer an verschiedenen Schlafstellen befunden, überwiegend am Wohnsitz seiner jetzigen Frau. Er habe aber auch im Hotel1 und im Hotel2 genächtigt. Im W habe er nur ausnahmsweise übernachtet, dann aber nicht in der Wohnung des Sohnes sondern im Zimmer Nr. 15. In diesem Zusammenhang wurden eidesstättige Erklärungen von Z5, Z6 und Z7 vorgelegt und deren Einvernahme beantragt. Wenn die Prüfer glauben würden, im Zuge der Betriebsprüfung die Wohnung im W gesehen zu haben, so irren sie. Gegenüber dem Gästezimmer Nr. 14 sei das Gästezimmer 15. Gegenüber der Wohnungseingangstüre sei kein Zimmer. Schließlich wurde darauf hingewiesen, dass Sohn auch der Sohn der früheren Lebensgefährtin des Beschwerdeführers sei, und der Beschwerdeführer tatsächlich nie mit ihm über seinen tatsächlichen Aufenthalt nach der Trennung gesprochen habe. Die Wohnung im W habe der Beschwerdeführer von der AB zu einem fremdüblichen Preis angemietet und bezahlt, sie allerdings seinem Sohn unentgeltlich überlassen. Nach dem Kauf habe er die Wohnung an den Sohn vermietet. Abschließend wurde darauf hingewiesen, dass die Beantwortung der dem Zeugen Zeuge3 gestellten Fragen unvollständig sei. Daher werde der Antrag gestellt, den Zeugen zur mündlichen Verhandlung zu einer ergänzenden Befragung zu laden. Mit Beschluss vom 04.07.2018 wurde die für 05.07.2018 angesetzte mündliche Verhandlung abberaumt, der belangten Behörde die ergänzenden Unterlagen der Beschwerdeführerin (Schriftsatz vom 03.07.2018 samt Beilagen) übermittelt und eine Frist zur Äußerung bis 20.09.2018 eingeräumt sowie dem Beschwerdeführer zur Vorlage des im Schriftsatz vom 03.07.2018 angekündigten Gutachtens ebenfalls eine Frist bis 20.09.2018 eingeräumt. Mit Schreiben vom 16.07.2018 teilte das Finanzamt mit, dass am 12.07.2018 Frau Zeugin, die ehemalige Freundin von Sohn, einvernommen worden sei. Im Wesentlichen habe sie bekannt gegeben, dass sie zwar gelegentlich im W genächtigt, aber nie dort gewohnt hätte. Ob Sohn dort dauerhaft gewohnt habe, sei ihr nicht bekannt. Sein Zuhause sei vermutlich bei seiner Mutter gewesen. Erinnerlich sei ihr, dass neben der Wohnung ein weiteres Fremdenzimmer gewesen sei, welches durch eine Verbindungstür getrennt gewesen wäre. In Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnung im W führte das Finanzamt aus, dass die Wohnung rund 120 m² groß sei. Daher ergäbe sich eine Nettomiete von 4,20 €/m². Aufgrund der Lage der Liegenschaft und der Größe der Wohnung sei dies kein realistischer Wert. Eine Verdoppelung des Mietpreises käme laut Betriebsprüfung der Sache schon näher, weil sich die Liegenschaft ja in unmittelbarer Nähe zur Stadt X befinde. Ab dem Zeitpunkt der Annahme des Kaufanbotes (August 2011) sei es nach den Ausführungen des Beschwerdeführers zu einer Vermietung an seinen Sohn gekommen. Weiters werde ausgeführt, dass diese Miete vom Sohn auch bezahlt worden sei. Diese Behauptung würde mehrere Widersprüche enthalten: In den Jahren 2009 und 2010 habe Sohn monatlich etwa 1.000,00 € verdient, ab 2012 ca. 1.200,00 € und ab 2012 ca. 1.300,00 €. Davon habe er Miete und Betriebskosten, also rund 600,00 €, bezahlt. Sein Bruder, Sohn3 habe in den Jahren 2009 und 2010 ebenfalls rund 1.000,00 € verdient. Ab November 2011 sei sein Gehalt auf rund 2.000,00 € gestiegen (Geschäftsführung der B GmbH). Von seinem Vater habe Sohn3 in den Jahren 2009 bis 2011 Zuzahlungen iHv 4.500,00, 4.676,00 und 3.700,00 € erhalten. Die Schwester der beiden Brüder habe laut Auseinandersetzungsvertrag in diesem Zeitraum 1.500,00 € monatlich vom Vater erhalten. Sohn stünde nach Abzug der Mietzahlungen lediglich ein Betrag von monatlich 700,00 zur Verfügung. Dies sei unglaubwürdig und stehe im Widerspruch zu den Einkünften der Geschwister. Somit zweifle die Abgabenbehörde das Mietverhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und Sohn an: Es würde keinen Grund geben, warum ab dem Zeitpunkt der Annahme des Kaufanbotes der Sohn an den Vater Miete zahlen müsse; die Einkommenssituation des Sohnes im Vergleich zu den Geschwistern lasse Zweifel aufkommen; die Zeugin habe die Behauptungen hinsichtlich Wohnsitz des Sohnes und gemeinsamer Wohnung nicht bestätigen können; es fehle ein schriftlicher Mietvertrag zwischen Vater und Sohn; Fremdüblichkeit der Miethöhe laut Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes; Zweifel am Zahlungsfluss der Miete; weiters würde es keine Vereinbarung über die Nutzung eines Kfz-Abstellplatzes am Gelände der Liegenschaft geben (dieser Vorteil wäre zudem mit 20% USt zu versteuern). In Zusammenhang mit dem Wohnsitz des Beschwerdeführers wurde darauf hingewiesen, dass an der Adresse Adresse ein Wohnen laut Aktenlage nicht möglich gewesen wäre, weil sich die gesamte Liegenschaft im nicht renovierten Zustand befunden habe. Nicht richtig sei, dass sich der Beschwerdeführer zwischen März 2011 und Juli 2014 am Wohnsitz seiner jetzigen Gattin aufgehalten habe, weil der Masseverwalter der I GmbH in einem Aktenvermerk vom 08.11.2012 (Beilage) festgehalten habe, dass es sich bei der Liegenschaft Adresse2 um das Wohnhaus handle, welches der Beschwerdeführer mit seiner Lebensgefährtin und dem gemiensamen Kind bewohne. Die Richtigstellung der Meldeadresse sei erst am 06.03.2017 erfolgt. Zusammenfassend werde festgehalten, dass aus sich der BP der Vorsteuerabzug für den Bereich der Wohnung nicht zulässig sei, weil das Mietverhältnis nicht anzuerkennen sei. Es handle sich um eine Privatwohnung. Zur Wahrung des Parteiengehörs wurde der Schriftsatz vom 16.07.2018 an den Beschwerdeführer weitergleitet. Mit Schreiben vom 20.09.2018 nahm die steuerliche Vertretung des Beschwerdeführers zum Schreiben des Finanzamtes vom 16.07.2018 und legte das Gutachten des Sachverständigen Ing. SV5 vom 05.09.2018 vor. Es wurde ausgeführt, dass die Durchführung einer Zeugeneinvernahme durch das Finanzamt angesichts seiner Parteistellung im gegenständlichen Verfahren mit den Grundsätzen eines fairen Verfahrens unvereinbar sei. Nach § 300 BAO könne die Abgabenbehörde ab Einbringung der Bescheidbeschwerde den angefochtenen Bescheid bei sonstiger Nichtigkeit weder abändern noch aufheben. Damit sei sie für eine Entscheidung in dieser Sache nicht mehr zuständig, sondern selbst Partei im Beschwerdeverfahren vor dem BFG. Ab diesem Zeitpunkt habe das BFG die Obliegenheiten und Befugnisse der Abgabenbehörde und den Sachverhalt von Amtswegen zu ermitteln. Gemäß § 269 Abs. 2 BAO dürfe die Abgabenbehörde nur bei Beauftragung durch das BFG Ermittlungen führen. Eine entsprechende Beauftragung habe es gegenständlich nicht gegeben, da ansonsten der Beschwerdeführer zu verständigen gewesen wäre. Das Finanzamt handle somit außerhalb seiner Zuständigkeit. Selbst bei Vorliegen eines derartigen Ermittlungsauftrages stünde dieser mit der gebotenen Unparteilichkeit des Gerichtes sowie dem Grundsatz der Waffengleichheit in Widerspruch. Eine solch koordinierte Vorgehensweise zwischen Partei und Gericht sei auch mit dem Grundsatz eines kontradiktatorischen Verfahrens unvereinbar. Darum werde es auch von der herrschenden Lehre abgelehnt, dass jene Abgabenbehörde, deren Bescheid angefochten werde, mit Ermittlungen, insbesondere der Einvernahme von Zeugen, betraut werde. Die gewählte Vorgehensweise würde aber auch deshalb gegen die Grundsätze eines fairen Verfahrens widerstoßen, da weder der Beschwerdeführer die Gelegenheit gehabt hätte, die Zeugin Zeugin selbst ergänzend zu befragen noch das Gericht, ihre Aussage selbst und umfassend zu würdigen. Es werde strikt in Abrede gestellt, dass der Beschwerdeführer oder seine Familie, wie im Aktenvermerk vom 12.07.2018 über das angebliche Gespräch mit der Zeugin vermerkt, Repressalien gegen die Zeugin ergreifen würden oder dass solche zu befürchten seien. Die Tochter des Beschwerdeführers sei mit der Zeugin befreundet und auch mit deren Mutter gut bekannt, weshalb für eine solche Annahme kein Grund bestehe. Letztere habe zudem auf Nachfrage, woher eine derartige Befürchtung kommen könne, überrascht reagiert und geantwortet, dass sie sich eine derartige Anschuldigung aus dem Mund ihrer Tochter nicht vorstellen könne. Der Beschwerdeführer sei daher überzeugt, dass der Aktenvermerk den Inhalt des Gespräches nicht richtig widergeben würde. Die Richtigkeit des Inhalts des Aktenvermerkes sei von der Zeugin nicht bestätigt worden. Um eine Zeugeneinvernahme handle es sich nicht, da keine Niederschrift angefertigt worden sei, welche der Zeugin vorgelegt und von dieser unterfertigt worden sei. Dem Aktenvermerk komme nicht der volle Beweis iSd § 292 ZPO zu. Zur Wahrung des Rechtes auf ein faires Verfahren sowie zum Beweis der inhaltlichen Unrichtigkeit des Aktenvermerkes über die Vorsprache der Zeugin bzw zum Beweis der Richtigkeit des Vorbringens hinsichtlich der Wohnsituation des Sohnes Sohn und der Zeugin werde der Antrag gestellt, die Zeugin zur mündlichen Verhandlung zu laden und sie ergänzend zu befragen. In Zusammenhang mit der Wohnsituation des Sohnes und der Zeugin, dessen damaligen Lebensgefährtin, wurde schließlich vorgebracht, dass Sohn die Wohnung im W als Dienstwohnung genutzt habe. Er habe die Wohnung deshalb angemietet, damit er als Mitarbeiter im W im Falle eines langen Arbeitstages oder beim Arbeiten am Wochenende eine nahe Unterkunft hätte. Unerheblich sei, ob er dort dauerhaft oder bloß gelegentlich gewohnt habe und ob er an der Adresse einen Wohnsitz gemeldet hätte oder nicht. Fakt sei, dass nicht der Beschwerdeführer diese Wohnung bewohnt und auch keine Verfügungsbefugnis darüber gehabt habe. Irrelevant sei überdies, ob die Zeugin Zeugin dauerhaft oder nur gelegentlich dort gewohnt habe, da es ausschließlich darum gehe, welche Wahrnehmung sie hinsichtlich der Verfügungsmöglichkeit des Sohnes über die Wohnung gehabt hätte. In Zusammenhang mit der Mietzinshöhe wurde darauf hingewiesen, dass die vereinbarte und erklärte Miete in Höhe von 4,20 €/m² fremdüblich sei. Dies sei auch vom Sachverständigen SV3 bestätigt worden. Eine Internetrecherche habe ergeben, dass der durchschnittliche Nettomietzins im Bezirk Stadt zuletzt (2. Quartal 2018) bei 6,28 € und im 4. Quartal des Jahres 2016 bei 5,57 €/m² Wohnnutzfläche gelegen sei. Angesichts dieser Preisentwicklung sei ein Nettomietzins von 4,20 €/m² Wohnnutzfläche rückgerechnet auf den Zeitpunkt, in dem der Beschwerdeführer den Mietzins vereinbart hätte (Juli/August 2011) plausibel. Eine Verdoppelung des Mietzinses, wie dies die belangte Behörde verlangen würde, sei keinesfalls marktüblich. Der Vorwurf der rein privaten Nutzung der Wohnung im W sei absurd. Der Beschwerdeführer würde dann seit August 2011 zu seinen Ungunsten nicht existente Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in seiner Einkommensteuererklärung aufnehmen und überdies 10 % USt abführen. Dies entbehre nicht nur jeder Logik, sondern sei lebensfremd. Der Gehalt des Sohnes des Beschwerdeführers aufgrund seiner Tätigkeit würde der Höhe des erzielten Unternehmensergebnisses entsprechen und sei mit den Einkünften seiner Geschwister, die nicht im W beschäftigt seien, nicht zu vergleichen. Warum der frei zur Verfügung stehende Betrag von 700,00 €/Monat unglaubwürdig sei, sei unverständlich. Dabei handle es sich um ein vernünftiges Monatsbudget für einen (damals) Anfang 20-jährigen. Hinsichtlich der Wohnungssituation des Beschwerdeführers werde auf die Ausführungen in der Stellungnahme vom 03.07.2018 samt vorgelegten Unterlagen und gestellten Beweisanträgen verwiesen. Daraus gehe klar hervor, dass der Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt die Wohnung im W bewohnt habe und die Liegenschaft W insofern stets zur Gänze gewerblich benutzt habe. Nach allgemeinen Anmerkungen zur Liegenschaft erläutert der Gutachter Ing. SV5 die einzelnen Parameter der Bewertung. Die Liegenschaft sei 1850 erbaut und 1990 generalsaniert worden. Der Bauzustand sei überdurchschnittlich gut, die Restnutzungsdauer werde mit 50 Jahren festgesetzt. Unter Berücksichtigung des Basiszinssatzes von 3,86 %, der Geldanpassung von 1,86 %, dem allgemeinen Risiko von 1,5 % sowie der geringe Mobilität ergibt sich ein Liegenschaftszinssatz von 5,0 %. Zur Ertragslage führt Ing. SV5 aus, dass zwischen der W GmbH und der AB GmbH eine Vereinbarung bestanden habe, die unabhängig von theoretisch erzielbaren Logis/Gasto usw Umsätzen die Ertragssituation des Objektes klar regle, d.s. als monatliche Pacht netto 5.000,00 € zuzüglich einer 50 %igen Gewinnbeteiligung sowie netto 500,00 € für eine Dienstwohnung. Für die Berechnung des Rohertrages für die Ertragswertberechnung sei nur dieser Ertrag relevant. Fiktive Ansätze hätten bei der herangezogenen Methode außer Betracht zu bleiben. Somit würde sich folgende Ertragslage ergeben: 5.000,00 € abzüglich 10 % für Inventar (= 54.000,00 € p.a.), zuzüglich 6.000,00 € p.a. für die Wohnung und der Durchschnitt der 50 %igen Gewinnbeteiligung für die Jahre 2010 und 2011 (= 8.400,00 €), sodass sich insgesamt 68.400,00 € p.a. ergeben würden. Für die Ermittlung des Bodenwertes würden üblicherweise Vergleichspreise herangezogen, was aber gegenständlich zu erheblichen Verzerrungen führen würde, weil Vergleichspreise mit der Sonderwidmung Tourismusbetrieb in dieser Lage und Größenordnung nicht ausreichend zur Verfügung stehen würden und gleichzeitig die direkt angrenzende Staatsgrenze der BRD mit dem Ballungszentrum X, wo ein Vielfaches der österreichischen Preise bezahlt werde, sich zwangsläufig höherpreisbildend auswirken würde. Der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich weise für den Bezirk Stadt einen Durchschnittspreis für Grundstücke für den Bau von Einfamilienhäusern in Höhe von 45,00 bis 80,00 €/m² und für Betriebsansiedlungen 35,00 bis 60,00 €/m² aus. Daraus würde sich ein Durchschnittswert von 55,00 €/m² errechnen, wobei dieser aufgrund der extrem guten Lage, der Grenznähe zu X und der vollkommenen Er- und Aufschließung als Minimalwert zu verstehen sei. Es werde das gesamte Grundstück zum gleichen Preis bewertet, weil das Hotel und die Gastwirtschaft ohne Parkplatz nicht zu betreiben wären. Außerdem handle es sich nicht um eine unbefestigte Wiese, sondern um ein aufwändig mit Granitsteinen gepflastertes und entwässertes Grundstück. In der Folge wurde der Ertragswert berechnet: | Bodenwert 6.295 m² mal 55,00 € | 346.225,00 € | zuzügl. Mauer/Zaun/Außenanlage 2 % | 6.925,00 € |   | 353.150,00 € | Rohertrag Gebäude |   | Pacht | 54.000,00 € | Wohnung | 6.000,00 € | Gewinnbeteiligung | 8.400,00 € | abzügl. Bodenwertverzinsung 5 % | 17.600,00 € | Gebäuderohertrag | 50.800,00 € Vom Rohertrag würden keine weiteren Kosten abgezogen, da aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse das Mit-/Pachtausfallwagnis nicht gegeben sei und laut Bilanz der W GmbH der Reparaturaufwand vom Pächter erbracht werde und somit auch keine weiteren kalkulatorischen Verwaltungskosten anfallen würden. Bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren und dem Kapitalisierungszinsfuß von 5 % würde der Vervielfältiger 18,26 betragen, der Ertragswert der Gebäude rund 928.000,00 €. Zuzüglich Bodenwert von 353.150,00 € würde sich ein Verkehrswert von 1,281.000,00 € ergeben. In weiterer Folge stellte der Sachverständige eine Kontrollrechnung an und kam schließlich zum Schluss, dass bedingt durch die Nähe zu X und die perfekte Verkehrsanbindung davon ausgegangen werden müsse, dass - sollte der Hotel- und Gastronomiebetrieb nicht nachhaltig erfolgreich sein - der Abverkauf im Wohnungseigentum unter Berücksichtigung der touristischen Widmung erfolgen könnte und daher untersucht werden müsse. Der Durchschnittswert für gebrauchte Eigentumswohnungen im Bezirk Stadt liege laut Immobilienpreisspiegel der WKO für das Jahr 2011 bei 1.063,00 bis 1.345,00 €/m², die Preise für X würden sich zwischen 900,00 und 1.600,00 €/m² bewegen. Bei einem Durchschnittspreis (1.227,00 €/m²) nur bezogen auf das Hauptgebäude inkl. Garagen ohne Wintergarten, Hofgebäude und Parkplatzgrundstück (1.165 m²) würde sich bereits ein Sachwert von 1,400.000,00 € ergeben. Unter Berücksichtigung der dargelegten Plausibilitätsargumente sei eine Gewichtung nach der Sachwertmethode unbedingt notwendig. | Bodenwert | 353.150,00 € | Neubauwert |   | Hotel 1.165 m² mal 2.300,00 €/m² | 2,679.500,00 € | Wertminderung 42 % | 1,125.390,00 € | ergibt | 1,554.110,00 € | Wintergarten 1+2+Hofanbau 305 m² mal 1.600,00 €/m² | 488.000,00 € | Wertminderung 11 % | 53.680,00 € | ergibt | 434.320,00 € | Sachwert | 2,342.580,00 € Nachdem das Objekt, zumindest nach heutiger Sicht, schwerpunktmäßig als Ertragsobjekt einzustufen sei, erfolge eine Marktanpassung durch Gewichtung des Sach- und Ertragswertes im Verhältnis 1:2. Der dadurch ermittelte Verkehrswert betrage gerundet 1,635.000,00 €. Zur Wahrung des Parteiengehörs sowie zur Möglichkeit einer Stellungnahme wurde der Schriftsatz vom 20.09.2018 samt Gutachten an die Amtspartei weitergleitet. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 01.10.2018 wurden seitens der rechtlichen Vertretung des Beschwerdeführers die Beweisanträge hinsichtlich einer mündlichen Erörterung des Gutachtens SV3, der Zeugeneinvernahme Zeuge3, Zeuge1, Z5, Z6, Z7 und Zeugin sowie hinsichtlich eines Ortsaugenscheins samt Begründung - wie bereits schriftlich vorgebracht - wiederholt. Hinsichtlich des Wohnsitzes des Beschwerdeführers wurde ergänzend ausgeführt, dass dieser nach der Trennung von seiner ehemaligen Lebensgefährtin nicht übersiedelt im klassischen Sinn sei, sondern nur die wesentlichen Dinge mitgenommen habe. Dann habe er praktisch an vielen Orten gelebt. Konkrete Pläne hinsichtlich der Aufstellung von Wohnwägen bzw. Wohnmobilen am Parkplatz der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft würde es nicht geben, hinsichtlich der Parifizierung und Überführung in Wohnungseigentum bzw. für die Nutzung als Studentenwohnheim schon.