…Kündigung eines Mietverhältnisses oder Räumung bewirkt wird, war anhand des Ansatzes der Position "Ausfall- und Leerstehungsrisiko" in Höhe von 2% des Rohertrags festzustellen. Der Art der Bauausführung und des Bauzustands entsprechend bildeten Instandhaltungssätze in Höhe von 0,5% der Herstellungskosten unter der Position Erhaltungsaufwand einen…

…Zweifel. Es seien für abgelaufene Zeiträume die tatsächlichen Verhältnisse und keine marktkonformen Mieten anzusetzen, Mietausfalls- und Leerstehungsrisiko zu berücksichtigen und prognostizierte Einnahmen und Werbungskosten einer Indexanpassung zu unterziehen. Dies sei in der übermittelten Prognoserechnung nicht erfolgt. Die zuständige Richterin erstellte nunmehr zwei adaptierte Prognoserechnungen, wobei…

…im 17. Jahr nach dem erstmaligen Erzielen von Einnahmen ausweist. Die Plausibilität ergibt sich insbesondere aus folgenden Umständen: Es wurde ein Leerstehungsrisiko bzw. Mietausfallsrisiko in Höhe von 3% des Jahresrohertrages berücksichtigt. Auch künftige Instandhaltungskosten wurden angesetzt, wobei ein Betrag von € 7,50 pro m2…

…realitätsnah gewürdigt. Das Gericht erachtet daher für den Prognosezeitraum von 20 Jahren als Mindestansatz 0,2 % der Herstellungskosten (€ 2.672.300,00) als angemessen.  Das mit 1 % der Mieteinnahmen in Ansatz gebrachte Leerstehungsrisiko trägt der erhöhten Leerstandsanfälligkeit des Objektes nicht Rechnung, sondern ist…

…die Plausibilität der Prognoserechnung darzulegen. Es sei eine Prognoserechnung unter Heranziehung der tatsächlichen bisher erklärten Ergebnisse und gesonderter Ausweisung von bisher nicht berücksichtigten Instandsetzungs- oder Reparaturaufwendungen sowie Mietausfalls- und Leerstehungsrisiken vorzulegen. Zusätzlich seien die tatsächlichen Entwicklungen der Vermietungen bekanntzugeben sowie zumindest je ein Mietvertrag für…

…letzten Jahren die Preise für die tägliche Vermietung und die Auslastung entwickelt und inwieweit werden diese Faktoren für die langfristige Entwicklung herangezogen? Inwieweit werden die einer Privatzimmervermietung inhärenten Unsicherheiten (insb. Leerstehungsrisiko) bei der Prognoserechnung berücksichtigt? Weswegen steigen z.B. die Mieteinnahmen kontinuierlich (3% p.a.)…

…der Liegenschaft (Gebäudes) beurteilt. Man könne aber nicht aus den Mieterlösen aus eher kurzfristigen Vermietungen von einzelnen Tops auf das Entgelt schließen, das aus der langfristigen Bestellung eines Baurechts lukriert werden könne. Allein die Risikosituation (Leerstehungsrisiko, Bonitätsrisiko, erhöhter Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand bei oftmaligem Mieterwechsel, ...) unterscheide…

…Aufwendungen zu berücksichtigen, veröffentlichte Indizes sind Anhaltspunkte, vertragliche Vereinbarungen sind zu beachten. Das Risiko uneinbringlicher Mietrückstände und das Leerstehungsrisiko sind zu berücksichtigen, ein Wert von 2-5% des Jahresrohertrages kann angesetzt werden, Kosten der Leerstehung sind zusätzlich zu berücksichtigen (VwGH 18.10.2012, 2010/15…

…nicht erkennbar, dass sich das Rauchverbot auf den Betrieb der Shishabar auswirkte. C/2.6. Die Prognoserechnung geht über einen Zeitraum von 27 Jahren von ständig steigenden Mieteinnahmen aus und setzt ein Mietausfalls - und Leerstehungsrisiko von 4% an. Dabei hat bereits der Beobachtungszeitraum gezeigt, dass…

…Wien 16.11.2006, RV/0538-W/05). Ist die Bewirtschaftung seit Beginn der Verpachtung durchgängig problematisch, zählt das Leerstehungsrisiko nicht zu den Unwägbarkeiten (UFS Wien 03.1.2012, RV/2980-W/12). Charakteristisch für Unwägbarkeiten ist ihr nicht absehbares Hervortreten, ihre Unvermeidbarkeit trotz gebotener…

…die von der Bf. in diesem Zeitraum tatsächlich vereinbart wurden, erzielbar waren. Aus diesem Grund ist betreffend dieser Jahre auch kein Leerstehungsrisiko zu berücksichtigen. Dass dieser Zeitraum in Ansehung des Umstandes, dass der Vermietungsbeginn gegenständlich im Jahre 2003 erfolgte, in der anzustellenden Prognoserechnung zum Ansatz…

…Kosten der Neuvermietung Ein ebenfalls wesentlicher zu berücksichtigender Faktor sind Wagniskosten, die das Risiko von uneinbringlichen Mietrückständen als auch das Leerstehungsrisiko zwischen zwei Mietverträgen abdeckt. Ein solcher kann sich gemäß Literatur zur Liegenschaftsbewertung zwischen 3 % und 5 % bewegen. - Indexierung von Mieteinnahmen und Aufwendungen Da Indexsteigerungen…

…berücksichtigen. Bei einer langfristigen Leerstehung (mehr als 6 Monate) sind die durch die Leerstehung anfallenden Kosten (zB nicht weiterverrechenbare Betriebskosten) in der Prognoserechnung zusätzlich zu berücksichtigen. Bei einer kurzfristigen Leerstehung sind diese Kosten von den Pauschalsätzen für das Mietausfalls- und Leerstehungsrisiko umfasst. Die Bf. setze…

…3. 2000, 98/14/0217). Demnach sind auch uneinbringliche Mietrückstände und ein Leerstehungsrisiko in die Prognoserechnung miteinzubeziehen und mit einem Wert zwischen 2 % und 5 % der Mieteinnahmen anzusetzen. Weiters ist die Nutzungsart (z.B. Wohnen oder Gewerbe), die Höhe der Miete und die Erfahrungen des…

…abgezogen werden. Weiteres trägt sie auch das Unternehmerrisiko (muss sich um Vermietung kümmern, trägt das Leerstehungsrisiko und das Risiko der Zahlungsunfähigkeit der Mieter mit verbundenen Räumungsklagen etc.). Nachdem das Finanzamt bzw. der bundesweite Fachbereich (Fachbereich Umsatzsteuer) im Zuge der Außenprüfung Umsatzsteuer 07/2017-12/2017…

…80 Jahren aus. Unter Berücksichtigung des Gebäudealters von 18 Jahren und einer linearen Abschreibung ergebe sich zum 1.11.2017 eine Restnutzungsdauer von 62 Jahren. Nach Abzug von Bewirtschaftungskosten und eines Leerstehungsrisikos kam der Sachverständige auf einen Jahresreinertrag von 4.527,48 Euro. Aus Restnutzungsdauer…

…Einnahmen und habe die mit der Wohnung verbundenen Kosten, wie zB Reparaturen, zu tragen. Sie trage das Mietausfalls- und Leerstehungsrisiko (vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, Zahlungsunfähigkeit des Mieters, Tod des Mieters...) und das Risiko von Schäden/Reparaturen. Sie habe somit das volle wirtschaftliche Risiko im Zusammenhang…

…Bf. nicht näher erläutert wurde, ist eine derartige Betrachtung jedoch unzureichend und zur Ermittlung des Zeitpunktes des Vorliegens eines Gesamtüberschusses ungeeignet. Sie bezieht einige wesentliche Faktoren nicht ein: Leerstehungsrisiko (samt wegen Leerstehung nicht verrechenbarer Betriebskosten), von der Bf. zu tragende liegenschaftsbezogene laufende öffentliche Abgaben, Aufwendungen…

…der beiliegenden Berechnung korrigiert (verminderte Basis § 28 Abs 2 bzw sofortige Elimierung der doppelten Abschreibungen) Ad Prognoserechnung angenommene Leerstehungszeiten mögen dargestellt werden: Für die Prognose der Jahr 2021 bis 2029 haben wir 4 % Leerstehungsrisiko pauschal bei den Mieterträgen angesetzt. Tatsächliche Leerstehungen in der Vergangenheit: Die…

…Leerstehungen zu verzeichnen, das Haus konnte im Wesentlichen durchgehend vermietet werden. Für die restlichen Jahre des Prognosezeitraums ist daher das Leerstehungsrisiko (wie auch in der letzten Prognoserechnung) als eher gering anzusetzen. Auch wenn es zu höheren Leerstehungen und höheren Instandhaltungen kommen sollte, ist bei einem…